物业管理基础知识及相关法规培训(福州)课件

物业管理基础知识及相关法规7/28/20231物业管理基础知识及相关法规

对待工作积极的心态与服务意识是成功的前提！7/28/20232物业管理基础知识名词、概念1、物业：指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施设备以及相关的场地。物业分类：使用功能、建筑层数、产权、建筑结构、建筑档次2、业主：房屋的所有权人（产权证、实际拥有）业主与住户的区别（权利义务）3、物业管理：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理历史：世界上（起源于19世纪60年代的英国，一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。）、国内（1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈出了第一步；东湖丽苑小区率先实行了物业管理。）7/28/20233物业管理基础知识4、物业服务成本（支出）构成：

A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；B、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；C、物业管理区域清洁卫生费用；D、物业管理区域绿化养护费用；E、物业管理区域秩序维护费用；F、办公费用；G、物业管理企业固定资产折旧；H、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；I、经业主同意的其它费用。7/28/20234物业管理基础知识5、专项维修资金：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。（福州标准、缴交方式、维修特指）6、包干制、酬金制：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（物业项目的不同及收费标准决定）7/28/20235物业管理基础知识基础知识1、日常物业管理服务的基本内容房屋本体的维修养护设施设备的维修养护保洁保绿秩序维护消防管理车辆管理装修管理社区文化建设7/28/20236物业管理基础知识2、物业管理服务阶段性a、前期介入阶段：规划设计施工过程的介入、制定管理方案（确定管理档次、确定服务标准、财务收支预算）、组织架构设置与拟定人员编制、物业管理人员的招聘和培训、规章制度制定等等

b、接管验收阶段：房屋本体及设施设备承接c、业主入伙阶段：交房d、二次装修管理阶段：特指入伙后的集中装修期e、日常管理阶段：提供常规物业管理服务7/28/20237物业管理基础知识3、服务及收费标准A：服务等级与收费标准的对应关系多层多层带电梯高层一级0.66/0.881.21/1.431.32/1.76二级0.44/0.660.88/1.211.10/1.32三级0.33/0.440.66/0.880.88/1.10四级<0.33<0.66<0.887/28/20238物业管理基础知识B：收费标准与企业资质等级的关系无必然联系！企业资质等级与承接物业规模之间的关系：一级资质：无限制二级资质：30万平方米以下三级资质：20万平方米以下7/28/20239物业管理基础知识4、行业主管部门评比依据：建住房物[2000]008号《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准

》共分为八大项59小项：基础管理（19项32分）、房屋管理与维修养护（7项14分）、共用设施设备管理（9项15分）、保安、消防、车辆管理（6项10分）、环境卫生管理（9项14分）、绿化管理（4项7分）、精神文明建设（2项3分）、管理效益（3项5分）；国优98分省优90分市优85分7/28/202310相关法规名词、概念1、法律：广义上讲，法律泛指一切规范性文件；狭义上讲，仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。在与法规等一起谈时，法律是指狭义上的法律。

2、法规：法规即指国务院、地方人大及其常委会、民族自治机关和经济特区人大制定的规范性文件。主要有行政法规、地方性法规、民族自治法规及经济特区法规等。

7/28/202311相关法规3、规章：主要指国务院组成部门及直属机构，省、自治区、直辖市人民政府及省、自治区政府所在地的市和经国务院批准的较大的市和人民政府，在它们的职权范围内，为执行法律、法规，需要制定的事项或属于本行政区域的具体行政管理事项而制定的规范性文件。7/28/202312相关法规

4、规范性文件：

广义的规范性文件，一般是指属于法律范畴（即宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、国务院部门规章和地方政府规章）的立法性文件和除此以外的由国家机关和其他团体、组织制定的具有约束力的非立法性文件的总和。狭义的规范性文件，一般是指法律范畴以外的其他具有约束力的非立法性文件。目前这类非立法性文件的制定主体非常之多，例如各级党组织、各级人民政府及其所属工作部门，人民团体、社团组织、企事业单位、法院、检察院等。

7/28/202313相关法规5、法的效力：宪法及法律文件的效力等级：（1）宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、规章；（2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章；（3）行政法规的效力高于地方性法规、规章；（4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章；（5）省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章；7/28/202314相关法规根据《立法法》：我国的各级国家权力机关（人大及其常委会）制定的是法律和地方性法规；国务院制定全国性的行政法规；国务院部委制定部门规章；各省市自治区政府制定地方性规章；除以上外，各级政府及其部门均可依法制定规范性文件（人大无权制定规范性文件，但有权审查）。在区别法律法规与规范性文件时不要看名称，而是看制定机关，如《XX省卫生防疫条例》系由省人大制定属地方性法规，《XX省人民政府关于XXXX的暂行办法》是由省级政府制定的规范性文件，《中华人民共和国XX部关于XXX办法》属部委规章，《XX市城市卫生暂行规定》是地方政府的规范性文件。7/28/202315相关法规法规分类（工作使用角度，注意时效性）1、综合类：（涵盖：业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任）《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（2007年10月1日起施行）《福建省物业管理条例》（2007年1月1日开始施行）《福州市物业管理若干规定》（2005年1月1日起施行）7/28/202316相关法规2、收费管理：闽价房[2007]31号《福建省物业服务收费管理实施办法》（2007年3月1日起执行）榕价房[2007]3号《福州市物业服务收费管理实施细则》（暂行）（2007年6月1日起执行）榕价房[2009]3号《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（2009年8月1日起执行）榕价房[2008]23号《关于规范物业管理区域内车辆停放服务收费管理的通知》（自2008年9月15日起试行至2010年9月14日止）7/28/202317相关法规3、装修管理：中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》福建省人民政府令第97号《福建省建筑装修管理暂行办法》（2007.06.01施行）7/28/202318案例一：叠拼别墅2F外墙空间加装栏杆做露台7/28/202319案例一：叠拼别墅2F外墙空间加装栏杆做露台项目意见：不同意利用理由：1、《福建省物业管理条例》第四十二条在物业管理区域内不得有下列行为：（四）擅自改变物业规划用途或者外观；

2、中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；3、福建省人民政府令第97号《福建省建筑装修管理暂行办法》第十三条未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能，不得擅自变动原设计立面、色彩、外观格式。措施：1、统一说辞，按照上述理由耐心做好解释工作；2、发整改通知单并劝阻,无法制止报执法部门。7/28/202320案例一：叠拼别墅2F外墙空间加装栏杆做露台物业采取措施的依据：福建省人民政府令第97号《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十一条物业管理企业或者房屋管理机构发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。7/28/202321案例二：更改顶层复式房室内的一根大梁一位业主在装修时，向客服中心多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观，并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求，客服中心根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

为了避免顶牛，客服中心的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和开发商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得客服中心的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。7/28/202322案例二：更改顶层复式房室内的一根大梁点评：有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。方式方法；情、理、法。7/28/202323相关法规4、企业资质管理：中华人民共和国建设部令第164号《建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定》（2007年11月26日起施行）7/28/202324相关法规5、物业管理招投标建住房[2003]130号《前期物业管理招投标管理暂行办法》（2003年9月1日起施行）《福建省物业管理招标投标暂行办法》（2005年1月1日起施行）7/28/202325相关法规