房地产区域开发顾问流程教学课件

世联一区域发展顾问世聯顧区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定,它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题核心要点1.1土地分级与功能指标的分配1资源盘点与资源整合1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划2.1区域在城市中的占位2基于竞争的区域规划22区域间竞争格局2.3核心区问题(位置/规模/开发策略等)2.4考虑规划的弹性和动态调整3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.盈利模式32短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向34不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世聯顧世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题核心要点4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.启动策略4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应5.1配套分级5区域配套的开发策略52配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.区域营销6.3关键事件及设施营销64渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世聯顧世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究內容·土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域发展口评价·区域整体功能定位研究(规划市场区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究区域发展业务启动区选择及开发策略研究研究内容·协助与政府签订相关协议执行服务土地出让的市场成熟度研判土地运营土地出让/转让营销推广执行计划世聯顧世联对区域开发项目的理解及观点Opinion从区域开发价值链的角度分析,政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色土地开发项目开发管理运营商业角色土地规划/土地融资/土项目规划/项目设计/销售营销/运营管理级开发/开发招商项目建造/销售营销政府/土地运营商土地规划、土地一级开发和运营房地产开发商在所购土地上规划并建造房地产项目,租售给驻商房地产代理商/中介机宣传、营销宣传、营销,吸吸引投资商引驻商和消费者营管理/物业管理日常运营、维修和其他管理世聯顧政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点区域规划招商引资●政府监管权府3土地一级开发(基建)●政府监控土地出让权运→参与区域规划土地转让●持续经营营商土地一级开发招商引资≥物业管理●土地开发经营权令土地二级开发(自营、合资、股权转让等)地开发项目开发经营管理政土地出让金(利益实现)土地开发规划实现●持续税收回报利土地开发进程实现◆创造就业机会低成本获取土地通过土地/项目股权转让●持续现金流回曹与政府分享土地增值获得土地增值收益收益二级开发利润回报-级开发的合理利润≥招商佣金或土地租金世聯顧政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容前期规划、审批阶段级开发土地出让土地转让编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续委托拆迁机构和评估机构进行调查,测算拆迁费用按相关改策文件协商制订拆迁安置补偿方案1.土地出让信息向计划部门申办立项手续府征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续,收仓格的地纳人政府土地2招商引资需收购企事业单内土地储备中心实施收购3土地公开监督控制监督控制6申办《房屋拆迁许可证》财政后会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。4改策支持8土地储备中心代表政府以招标(或委托〕的方式选择土地一级开发商,签订土地一级开发委托协议参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权地开发规划方案营3制订共完晋区城开发与土地公开出让后的坦值分享方案补偿安置工作3分期、分块实施征地、拆迁支付土地出让金,施建获取土地使用权。3土地转让。2联建开发。5与过合注任。级开发托协议市政基础设4项目段权转施与公共配套设施速设可供1资源盘点与土地价值评估2区域营销战略资商研究与楼划的市场评与策略与物业发体实施方案研究协助联系投资商3制订土地出让让/股权转让顾4拆胎模式研究、制订拆迁实的营钠推广计划3.钠策略研究。问5协助运商与政府契约文件的准备3.前期工作的4营销执行顾问服助联系投资评估、调整。务务区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图启动其持续发展期2年左右)稳定期下一个周期定方向市场检验建设发展成熟与巩固