产业园区物业管理方案参考借鉴版

PAGE物业管理方案产业园区物业管理方案 年年月日目录第一章概述一、项目基本情况二、服务范围三、制订的基本原则①分阶段设计的原则；②分区域管理的原则；③高标准的原则；④统一管理的原则；⑤定员对应标准的原则第二章项目前期管理（办公区、生活区）一、前期介入二、开荒清洁三、项目接管及入伙入住第三章办公区物业管理（进入正常阶段）综合管理服务共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务公共区域清洁卫生服务公共区域秩序维护服务公共区域绿化日常养护服务会务管理服务人员编制及人员素质要求第四章生活区物业管理（进入正常阶段）综合管理服务共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务公共区域清洁卫生服务公共区域秩序维护服务人员编制及人员素质要求第五章应急管理群访事件的应急处理公共卫生事件应急处理停电应急处理停水应急处理灾害及恶劣天气时的应急处理电梯故障应急处理消防火灾应急事件处理失窃应急处理第六章其他服务便民服务（特约服务）社区文化窗口、会所管理的管理租赁服务第七章几点建议第一章概述第一节项目基本情况一、项目基本情况（仅参考）本产业园区物业项目位于路与路交汇处。项目容积率2.0，绿地率45.73%；总用地面积58448.88㎡，实际用地面积41588.98㎡；总建筑面积123666㎡。由办公区（写字楼18层，办公楼15层，商务楼18层）、生活区（7栋18层高层，250套）住宅和路临街商铺组成。规划停车位688个（其中办公区229个，生活区362个，地面97个）。1、建筑面积①住宅面积41473.22㎡，230户；商铺、会所使用面积10727㎡，其中会所纳入1908㎡按地面的面积分摊到办公区和生活区；商铺面积8819㎡纳入生活区。②办公区面积合计37406㎡：办公楼14732.38㎡,写字楼5284.73㎡,商务楼16983.29㎡，连廊面积405.6㎡。③地下车库面积31033.4㎡：办公区地下14611.79㎡，生活区地下室16421.61㎡)。④绿化面积17751.83㎡。2、设备设施电梯共25台：住宅部分14台（18站）；商务楼5台（3台8站，2台20站），写字楼2台（8站），办公楼4台（14站）。10KV高压配电室，采用双回路供电。下设3个变电所、1台400KW的柴油发电机组和2台160KW战时柴油发电机组，每个变电所均设置2台630KVA的变压器（SC11-630kVA）。办公楼地下室一层设置200立方的生活水箱，生活水泵4台（为恒压变频给水设备）。消防水池：生活区B3栋和办公区商务楼屋顶各设18m3屋顶消防水池，地下消防水池864m3。办公区化粪池3个，生活区化粪池6个。积水井排污泵37台。消防设备：（1）、办公区消防栓165只，消防箱165只，灭火器161只，编址点型光电感烟探测器1297个，编址点型差定温感温探测器198个，非编址点型差定温感温探测器623个，喷淋头4059个。（2）、生活区消防栓42只，消防箱42只，灭火器42，编址点型光电感烟探测器49个，编址点型差定温感温探测器27个，非编址点型差定温感温探测器782个，喷淋头1836个。室内室外消防主泵共4台、室内室外消防主泵稳压泵共4台、喷淋泵2台、喷淋泵稳压泵2台。弱电系统：机房工程、计算机网络与安全、综合布线、多功能会议、安全防范（其中监控摄像头245个)、一卡通、可视对讲、背景音乐与广播、大屏幕电子显示、一体化集中监控管理系统。办公楼会议室：12楼董事长会议室、11楼集团会议室、4楼阶梯会议室、4楼多功能会议室、3楼视频会议室，另外还有14个小会议室。供暖热水空调系统:开利19XR5555457DHS离心机1台、开利30HXC350B螺杆机1台、富一士特BOV2000真空热水锅炉1台、富一士特BOV1300真空热水锅炉2台，还有4台冷却泵和4台冷冻泵，4台冷却塔置于办公楼顶楼，空调热水泵3台，采暖循环泵3台，热水循环泵2台。二、物业管理服务范围综合管理服务；共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务；公共场所和管理区域的清洁卫生；安全、保卫服务；会务服务；其它服务第二节制定物业管理实施方案的基本原则1、分阶段设计的原则：按项目进度，分为前期管理与正常管理两个阶段，分别设计服务内容、要求及人员编制。2、分区域管理的原则：根据办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。3、高标准的原则：办公区按“市优”管理标准、生活区按一级服务标准；基地两年内达到“省优”，三年内达到“国优”。4、统一管理的原则：①园区花园、配电、供水、热水供应由办公区管理；②生活区人员素质、管理水平、服务效果同办公区同质化；5、配置对应标准的原则：服务范围与服务标准、人员配备相对应的原则第二章项目前期管理（含办公区和生活区）第一节前期介入时间跨度：从物业进场到整体正式移交。前期介入内容序号阶段内容要求1园林施工了解绿化品种、分布及土质情况，种植时土壤处理情况；防止建筑垃圾直接回填；绿化取水点设置建议；对园林施工顺序及成品保护提出意见；实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题，督促供应商进行整改，并以周报的形式书面抄送指定部门；选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员地进行前期介入；跟进过程中，提出书面的优化意见；将工程技术人员分成四个小组参与设施的调试，分别参与供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、安防一体化监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。5、在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书。施工管理建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理2设备安装调试对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。3竣工验收及接管验收安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。人员配置及素质要求：项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。电梯技工：人员数量：1人介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）空调技工：人员数量：1人介入时间：空调安装至移交有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。高压运行维护技工：人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验；弱电技工：人员数量：2人介入时间：配弱电系统安装至移交具有3年以上大型办公搂、商场弱电系统（楼宇监控、广播、消防及通信等）维修保养工作经验；

职校相关专业毕业，并具备低压电工安全操作证。第二节清洁开荒1、时间跨度：交房前一个月。2、内容：外墙玻璃清洗、石材清洗、公共区域及办公区室内开荒清洁等3、作业内容及标准：内容作业内容标准清洁工具大型吸尘、吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、梯子、水桶、鸡毛掸子、云石铲刀、起子、清洁球、百洁布、钢刷、抹布、拖把、刀片若干。工具齐备药水全能清洁剂、玻璃清洁剂、去渍剂、酸性清洁剂、不锈钢光亮剂、家私蜡。药水的使用必须按清洁规程使用擦玻璃先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹在玻璃上，有顽固的污渍用铲刀清除干净后在重复涂抹药水，再用泌水器从上到下刮干净，最后用干毛巾擦净框架上的水痕，玻璃用机皮擦净；目视无水痕、手印、洁净光亮；框缝无尘土、洁净；窗台手模光滑无尘土；卫生间坚持由上而下的原则，认清卫生间顶子的材质，是PVC或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是百洁布清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙和瓷砖表面留下的胶渍、涂料、水泥渍等；用抹布清洁卫生间的洁具、并注意马桶底座的装修污渍的清除方法；用洗地机对地面进行最后的清洁，尤其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机清洗不到的地方进行针对性除污，无遗漏后，再用干抹布把水龙头及管件擦拭一遍；无杂物、无污渍，洁具触摸光滑、有光泽、卫生间内无异味；门、门框分清门的材质，用中性全能清洁剂稀释后，用抹布从上到下进行擦拭，不能死角、遗漏；手摸光滑、无污渍、沿口无尘土、无死角、有光泽。地脚线用抹布擦拭，在擦拭过程中，如遇到各种胶渍、涂料等先用刀片清除，在抹干净；无尘土、洁净、无胶渍；地面的清洗在地面的清洗过程中，也要分材质，地毯、瓷砖、还是石材，各种材质有不同的清洁方式：A.地毯；使用带地毯刷和打泡器的单盘擦地机、地毯梳或耙、吸尘器，地毯高泡清洁剂按操作程序处理；B.瓷砖：用檫地机进行清洗，并清除各种污渍；无尘土、无污渍、地板光华有光泽，石材光亮；石材清洗对其室内石材用多功能擦地机通过药水进行反复研磨石材表面有如镜面光泽度4、开荒顺序：①室内优先原则，开出一间锁闭一间，再进行公共区域开荒保洁，然后再楼梯扶手等；②石材养护、园林小品及特殊工艺养护，根据业主与供货单位合同对保养有关要求进行。5、费用标准:单开荒（一次）市场价约每平方米2.5元6、预计人工：30人*10天。附：地面养护程序标准与要求说明1、准备1、准备好打蜡工具及有关物品，如起蜡水、洗地机、防滑告示牌、水桶抹布、吸水机等；2、起蜡1、将起蜡水按1:20比例与温水调好；2、均匀地将稀释后的起蜡水洒在地面上；3、等候10～20分钟等后，用起蜡机并放入黑色纤维刷擦洗蜡面；4、用清水反复冲洗干净，用吸水机吸干起蜡水与地面充分发生反应3、过水1、给已起蜡的地面用清水再洗1～2遍，彻底清除残留起蜡水；2、用吸水机吸干蜡水污渍，并用抹布擦拭边角至干净，必要时可用吹风机吹干。抹布可用报废布4、上底蜡1、待地面晾干，检查无污迹后，用打蜡专用地拖把打蜡水均匀地涂抹在地面上；2、涂2～3遍，每遍间隔以晾干为准。一般涂2遍5、打面蜡待底蜡干后，用专用地拖涂上面蜡；尚遍面蜡，每遍间隔时间以能晾干为标准。6、抛光1、用抛光机快速抛磨地面至光亮；2、用尘推推干净抛出的蜡屑。7、复位还原1、把原先搬移的物品重新复位；2、撤出打蜡工具。第三节项目接管及入伙入住时间跨度：入伙前三个月至正式入伙服务内容：①协助开发商做好物业备案手续；②物业用房的装修及办公用品的到位；③物业管理人员的招募与培训；④资料清册及装备到位；⑤协助开发商做好标识标牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、举行入伙仪式服务要求或标准序号项目内容要求1物业备案手续指导业主方准备全套报送的招标资料和中标资料。协助报建人员向物业监管处办理物业用房审批手续.2物业用房的装修及办公用品的到位根据物业实用角度提出物业用房装修方案；跟进物业用房装修，并协调办公用品及时到位；3物业管理人员的招募与培训确保所聘人员达到合同的要求素质标准；确保人员及时到位；进行有针对性的物业知识培训和交房知识培训4资料清册及装备到位所有资料装备按时按质到达现场；5协助开发商做好标识标牌、垃圾桶、垃圾站协助开发商制定标识方案（标识类别，设置位置及数量等）；提供垃圾桶和垃圾站的建议方案，并跟进施工，协助开发商督促供货方履行合同义务6制定入伙方案、举行入伙仪式制定入伙工作计划，并指导、监督入伙全过程；组织、协调、落实入伙手续各项工作的顺利实施；协调好水、电、气、有线电视、网络的开通并投入使用；做好成品保护工作，避免搬家入住过程中损坏公共设施设备。人员配备及异动要求部门主管交房前三个月到位；精装修管理期间，各出入口保卫员、巡视人员到位；所有安管员于交房前半个月到位保洁及养护人员根据开荒完成情况逐步到位；机电维护员及客服人员提前一个月到位；绿化人员交房前十天到位；第三章办公区物业管理（进入正常阶段）第一节、综合管理服务序号内容服务要求1办公楼前台设置专门的客服人员进行前台实行一站式服务，建立首问责任制工作流程3服务时间工作日工作时间在办公楼前台进行业务接待，并提供专业服务；非工作日，提供24小时值班电话，并及时处理报修或咨询和服务请求。4日常管理与服务制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的85%。制定物业公司内部管理制度和考核制度。对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。第二节、共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务一、房屋及公用设施管理1、房屋本体维修养护标准：序号项目频次维修养护内容及要求1地基基础半年检查地基有无超过允许范围内的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勘脚有无破损。半年适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁每年检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。板每年检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。柱每年检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。承重墙每年检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。金属构件每季检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。每年聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，平定构件的收押稳定性和塑性累计损伤，坚定金属结构整体承载能力。备注1、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。3、在暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每季1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年2、检查墙体结构性能是否完好。4屋面防水涂层、采光玻璃每月1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边、发现异常即时修复。5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。6、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。5楼地面每季1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。5、对木地板打蜡。每年1、检查楼地面结构功能的完好性。6楼梯每半年1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。每年1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。3、检查中厅外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。每半年1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏、空鼓的地砖。每年1、油漆扶手、金属支架的护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8内墙面涂料、石土质块材每月1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、处理内墙面变色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。每季1、处理内面墙大面积渗漏。9外墙面喷涂饰面、玻璃每周1、修补涂料饰面破损、脱落部分。2、更换破损的外墙饰面玻璃。3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。每年1、结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年1、雨季时期对用户进行密封维护检查，杜绝雨水入侵。2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要1、暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。10吊顶每周1、检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月1、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。11门窗每月1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）刚门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年1、更换门窗的易磨损部件。12地下室每周1、检查地下室天花、墙面和地板是面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。2、公用设施维修养护序号项目检查频次维修养护内容及要求1路面路基每日1、检查路面有无积水，无杂物。每周2、检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。3、检查路基有无塌陷。4、发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每周1、检查灯具完好情况，即坏即修。每周1、检查玻璃灯罩有无破损。2、有无金属灯架松脱现象。3、灯口、灯棚有无损坏。每半年1、检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2、金属灯架有无锈蚀。3、发现异常即时处理或修复。3停车场每周1、检查路面有无积水。2、检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3、检查车道灯有无损坏。4、检查行车指示标志是否正常。5、发现异常即时处理或修复。每月1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2、限速牌、指示牌是否齐全、完整。3、检查挡车器是否正常。4沟渠地井每月1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2、检查雨水篦有无异常。每季1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4、井盖及雨水蓖刷漆。5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5连廊每周1、保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。每年1、油漆护栏。6公用标志设施每周1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年1、检查完好程度，加固。7垃圾中转站每周1、检查有无损坏，发现问题及时处理。8地下管网每半年1、管道刷漆。2、检查管道保温层有无损坏。3、管网支架完好。4、检查或更换管网。5、发现异常及时修复。9标志标牌每月检查一次，保证标志清晰完整。3、根据国家标准GB50057-94《建筑物防雷设计规范》，每年定期进行防雷装置的检测，避免因雷击造成人身或财产损失。设施、设备管理配电房管理要求及标准项目频次内容标准变压器每年检测接地电阻，各接线装置坚固。检测变压器线圈绝缘电阻。坚固螺丝并有防松措施，检查变压器松绑并扎固。清理灰尘。1、保证供配电设备24小时正常运行。2、功率因数达到0.9以上。3、有规范完善的强电系统运行制度和维修保养制度并严格执行。4、设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。配电柜、动力柜每天清洁卫生。检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三项负荷是否平衡，有无异常声响。检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。检查开关是否在正确位置，表示是否清楚。检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求检查电容器、熔断器是否过热，熔断。紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象应更换容量大的配电设备。每月紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象应更换容量大的配电设备。一年重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装置、联锁装置是否正常。照明器具每天清洁卫生。检查外观是否完好，有无异常声响。检查灯具照度的均匀度、眩光度频闪度及电压的变化影响情况。每月重复上述内容。调整亮度，节约能源。更换过热配件，避免短路现象。根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。供电线路每周清洁卫生。检查敷设环境有无积水、杂物。供电电缆标示是否清晰、脱落。每月重复上述内容。检查线路有无过热现象。检查进出线路接线装置是否完好。每年重复上述内容。检测线路绝缘电阻。金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。柴油发电机组序号频次管理内容标准1每天检查水位、油位一次；清理一次机组外表面及机房环境。停电后，能及时启动并送电；设备洁净各液位正常检测参数要求正常冷却水PH值控制在7.5-9之间有完整的巡视和运行记录2每月检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点；更换冷却水，更换前后测量PH值，并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）；检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；排烟系统畅通，通风系统、排风、送风扇完好，风量畅通，机房照明灯完好，应急灯完好做应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。3每季检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；检查外部主要连接螺栓的紧固情况。4每年配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；配合电工模拟试验各安全保护装置的性能；测检轴线、开档，并做好记录；拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；检查机油质量，必须时更换机油；清洗第二级柴油过滤器；清洗机油过滤器；空调系统项目频次内容标准空调主机每年供冷（热）季节机组启动前记录检查制冷剂液位和油面。检查加热器和变频压缩器。检查和测试所有运行控制和安全控制功能。检查调整微电脑控制中心的设定值。启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。根据运行记录，分析处理机组问题。有规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。运行期间检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。检查控制装置的运行。检查制冷剂液位和油位。检查润滑系统的运行。检查回油系统。检查电机和启动期的运行。记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。每月进行一次泄露检查。记录和报告有需要更换的零配件。冷却电机轴承打油/更换轴承。高/低压控制检测/修理/更换。空调机组检测/修理/更换零配件。冷凝器清理沉积物质。电气装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。有准确的空调系统档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。每年制冷（热）期结束停机期间检查压缩电机组件的各项环节。检查压缩机润滑系统。执行各项正确操作系统，检查电机启动器。检查控制面板，确定各操作状态是否正确。检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。冷却冷冻泵每天检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。泵体盘根处滴水是否符合要求。每季检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。每年清洗水泵及电机轴承并加润滑油。检测电机接地电阻，并记录。检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。更换水泵轴衬套，重新加装填料。泵壳、泵体清锈刷漆。冷却塔每天检查水阀、浮球阀是否正常。观察电流、电压及布水器的运行情况。每季进行水处理。检查电机皮带是否正常。清洗冷却塔塔体。每年1、清洗填料，更换脱落的布水器。2、更换磨损严重的皮带。3、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。4、更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。5、更换各类标示。风机盘管每周1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。2、空调开关及电磁阀工作是否正常。每季检查冷凝水接水盘是否畅通排水。保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。每年检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。清洗接水盘。清洗回风口、出风口、过滤网。盘管风机轴承加注黄油。供热序号项目管理内容标准1电动机及风机每周检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2ＭΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。1、做到三好（管好、用好、修好）；2、四会（会使用、会调试、会保养、会排除故障）；3、保证设备安全稳定运行2安全阀、压力表、温度表应定时试验、记录、送检；3点火电极每月检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。4喷嘴每月清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。5控制器每周用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。6室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。给排水系统项目频次内容标准生活泵、消防泵每天机房卫生：对机体擦拭去灰、保持干净无尘。每2小时观察期水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。检查湿式报警阀，液体报警器、控制系统工作是否正常。检查水位深度指示是否清晰。发现故障隐患及时处理。供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。有用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和实施节水计划。给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员及时到现场抢修。供水系统功能正常，排水系统通畅。生活水池每月检查外面是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。打开排污阀排污。检查进水浮球阀并作手动进水试验。检查水质情况，监测水的PH值和含氟量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。每月重复上述内容。按规定比例按时投放消毒药品。每半年清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。送水样至卫生防疫站进行水质化验。各类金属构件及管道作防锈处理。限水、停水能预先通知用户。按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。给水井、污水井每月检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。检查井盖铸造字迹是否清晰。半年重复上述检查。清理污泥，疏通下水管道。各类井盖及金属构件刷漆。化粪池每半年清理一次电梯运行与管理服务项目频次管理要求和措施标准电梯设备每天清洁卫生。轿厢照明是否正常。控制盘指示层、指示灯是否正常。检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。检查曳引机减速箱油位是否符合要求。检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。电梯管理人员均应持有特种作业操作证上岗，并定期参加复审；有建立健全电梯管理制度；电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），办公区域电梯尽量安排在周末保养。有电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号30分钟设法解救乘客、排除设备故障。每半月检查并拧紧各接线端。检查安全装置，并做好记录。轿箱上不锈钢油。检查轿箱照明及风扇。每半月一次例保每半月对各安全装置清洁检查，并运行调整。检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。电梯自备电池放电一次。每月测试各装置安全回路的电器操作。检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况每季检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。检查各层标记是否清晰。检查安全装置工作是否正常。提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》每年对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。对各活动部件换油润滑。做好维修保养记录。由技术监督局或相关部门按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。闭路监控系统项目频次管理要求和措施标准摄像机显示屏每周1、清洁除尘。2、检查外观完好情况。1、室内环境达到5S管理标准2、监控系统稳定保障24小时运行3、有准确的档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。每季1、线路整理。2、检查各视频及音频接头。每年1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机和监视器每月1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否正常。3、检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。每半年1、清洁主机内部灰尘。2、数据整理和备份。3、计算机数据整理、内部测试。集中控制箱每月1、检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。2、检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。传感器每年1、测试温度、液体、流量、压力传感器的灵敏程度。2、更换性能不好的元器件，校核性能，计量准确。硬盘机每周1、清洁除尘。2、检查外观完好情况。3、录象文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。每月检查录制标准。测试各功能键的工作情况。每半年检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割器、切换器和AD主机每周1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。3、检测连接线路的牢固程度。每季测试各功能键的工作情况。每半年线路整理，功能测试。门禁、电子防盗报警系统项目频次管理要求和措施标准控制器及红外线探测器每月1、控制器清洁除尘。2、测试红外线探测器的工作情况。有运行和巡视记录；发现急修故障在12小时内处理；小修故障两天内处理。半年检查各连接线是否牢固、完好。警笛和警灯每季检查报警系统警笛和警灯的工作情况。门禁系统每日1、检查门锁、门禁固定螺丝有无松脱和缺失。2、检查锁头磨损和碰伤情况。3、检查门锁运作是否灵活。每周1、清洁除尘。2、检测控制器接口性能。背景音乐、会议室灯光音响系统、车辆管理系统项目频次管理内容标准背景音乐广播系统每周1、背景音乐关拨系统音质清晰、噪音低、影响清晰。2、检查设备有无灰尘。3、检查设备各个接头有无接牢音质清晰、噪音低会议室灯光音响系统每月1、检查会议室及多功能厅的灯光、音响系统是否正常。2、检查设备的完好率。完好率98%以上视频会议管理系统每周1、严格按操作规程进行清洁工作（禁水，禁带电作业）；2、检查设备各个接头是否牢靠；3、检查备用电池及设备内电池的可靠性；音像清晰，设备完好熟练操作多媒体会议系统和同声翻译系统每周1、系统音质清晰、噪音低、影像清晰。2、对设备进行日常清洁工作。3、检查设备各个接头有无接牢。音质清晰、设备完好车场管理系统用计算机每月1、主机、显示器等设备清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否正常。3、检测连接接口。4、内部数据整理和备份。有规范的运行管理制度；有良好的运行巡视记录；设备运行良好。车场管理系统读卡器和控制器每周1、清洁除尘。2、读卡器固定螺丝牢固。每半年1、检测系统接口性能。2、检查电气元件工作情况。车场管理系统地感装置每季测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。弱电机房项目运行要求标准运行管理定期、定时对机房进行巡检，检测湿/温度是否正常、空调、新风运作是否正常为机房内设备提供良好的运行环境检查机房内设备运行状态，发现问题并及时反馈设备正常运行，发现问题有详细记录及反馈记录机房内环境卫生及设备外部清洁干净、整洁/每月1次维修管理配合、监督专业公司的日常维修工作。全程配合并跟踪。配合、监督专业公司的月度维护保养，并对维护保养质量进行负责。全程配合并跟踪。配合专业公司的季度、年度保养工作。100%配合。消防系统管理：项目频次内容标准智能火灾报警控制主机及联动系统每日1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。建立点位图，误差率0%报警准确，无误报、不报现象发生设备洁净每月内部吸尘、清洁，并做好记录。每月1、对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。2、对外设24V电源进行养护，并做好记录。每季1、对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。2、组织联动测试一次。每半年1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3、对存在的故障予以处理。4、测试系统接口信号是否正常。5、软件数据备份。6、测试系统接地电阻、各回路的对地电阻。7、测试系统接口模块、各种按钮的性能。烟、温感探测器每日1、检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。2、检查是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。报警准确，无误报、不报现象发生设备洁净每半年1、重复上述检查。2、每消防区域抽样模拟实验探测器是否正常反应报警。每年1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。2、进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定的及时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。报警装置每周1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。3、更换损坏的报警装置。报警准确，无误报、不报现象发生设备洁净每季1、手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障。2、检查接线是否松动、脱落。模块箱继电器箱每季1、清洁卫生，检查外观是否完好。2、联运检测模块箱、继电器箱动作是否正常。设备洁净测试动作正常消防广播系统及电话系统每季1、清洁设备。2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响、电话是否要求达到标准。3、在双休日用实际广播检测每层消防广播喇叭是否完好。及时检测并有相应记录消火栓每月1、清洁卫生。2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐全。4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。设备洁净，配件齐全每半年1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。2、对消防水带作防霉变处理。给排水等管网每周检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常设备运行正常每半年1、更换失灵压力表。2、放去管网污水，并实验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。气体灭火系统每月1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。3、检查气压表的完好情况。设备洁净，压力正常每半年1、检查气瓶压力。2、气瓶外壳除锈，刷保护漆。3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。防排烟系统每月1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。检测正常，有保养记录每半年1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。2、观察消防演习时是否联动。3、检查防排烟阀动作情况。4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。2、风机外壳清锈、刷漆。3、更换各类标示。应急照明系统每周1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。完好率98%以上，检测正常每季1、手动检测各应急照明灯、出口指示牌处充电功能是正常，若出现故障及时维修或更换。2、检查接线是否松动、脱落。三、公共区域清洁卫生服务1．管理要求及标准位置序号清洁项目作业要求清洁标准每日每周每月每年建筑物外部1广场及道路清扫3次以上全面清洁一次干净、无杂物、无物渍2公布栏、宣传栏擦抹2次清洗一次明亮光洁、无物渍3灯具清抹灯罩一次用不锈钢油擦抹灯柱一次干净光亮4绿化带清理2次无杂物5栏杆清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污物6沟渠、雨、污水井及井盖清理一次全面清理一次确保畅通、无异物、异味7遮阳板清洗一次干净、无杂物、无污渍8大楼前后全面清理一次干净、无杂物9单元垃圾桶每日清洗一次用清洁剂清抹一次干净，无异味10垃圾站每日清洗一次刷油漆一次干净，无异味，无锈蚀11化粪池、清理二次确保排污通畅、周围无异味12围墙清抹一次干净、无污渍13车库、岗亭清扫或清抹一次冲洗一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍14无明显痕斑迹建筑内部1地面、墙面清拖二次地面，清抹一次墙面清洗一次清洗打蜡一次光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍2送风口、排烟风口清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无尘3天花灯饰清扫二次清抹一次干净、无蜘蛛网、无尘4玻璃门清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无污渍5电梯清抹3次桥厢和门框上不锈钢油一次干净明亮无污尘6连廊、楼梯、走道清扫二次地面、清拖一次、清抹一次扶手清洗打蜡一次干净明亮无污尘7消防设施清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍8垃圾桶清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无杂物、无污尘、无过夜垃圾9管道井清扫二次干净、无蜘蛛网10管道设备除尘一次无灰尘11防火门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍12卫生间上班时间每小时保洁一次用清洁剂清抹三次干净、无臭、无污水13天花板、壁灯、饰物清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍、无蜘蛛网14门、窗清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍15办公桌、椅、柜清抹一次无尘、无污渍16会议室地毯吸尘杀虫一次清洗一次无尘、无污渍17石材地面及大堂湿拖地2次每小时加清洁剂推尘清洗打蜡一次晶面处理1次。光亮无尘备注：垃圾外运，由物业及时通知环卫部门。消杀序号位置消杀项目药物消杀安排工作标准每周每月1卫生间蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处提前通知；制定规范的操作规程；蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放2消防通道地下室电梯间蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放3污水井、污水沟蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次4污水井老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放5垃圾中蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次老鼠投放鼠必杀两次6建筑物内外白蚁利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱，灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次会议室地毯抽洗（维护保养程序，每月例行进行）程序标准与要求说明1、准备1、准备好工具、清洁剂等，如地毯机，废布草、水桶、告示牌等等；2、清理干净所需清洁的场地。2、吸尘对需清洁的区域地毯进行彻底吸尘。3、去污及报告对地毯上的污渍应先清洁干净，用潮抹布把吸尘不到的地方（如地毯边角）擦干净；如地毯有污垢，使用地毯清洁剂进行清洁；如发现大片污迹，须马上用洗地毯机清洗，保持地毯的干净及寿命；如有特殊污垢和地毯破损，做好记录，及时报告领班安排修补或其它处理。确保地毯无杂物、无污渍、无破损4、洗涤1、按规定比例用水稀释，配制好清洁剂，倒入洗地毯机内；2、按从内到外顺序洗地毯，对污迹较重的部位可反复清洗。5、吸水1、用吸水机吸干地毯；2、如泡沫太多，可加消泡剂。6、风干1、理顺地毯毛，使其直立，便于风干；2、打开空调风机或开窗通风。7、吸尘吸净地毯水份与灰尘形成的微粒晶体，保持地毯干净。四、公共区域秩序维护服务项目要求标准人员出入安全管理来访接待管理登记发证率98%；特殊人员出入管理（清洁、施工、维修等）非小区或办公区工作人员进出登记管理物品安全管理物品进门检查大型受控物品检查率98%物品出门检查车辆安全管理车辆出入检查/登记/临时卡证办理行驶路线及指示标识明晰；车辆行驶/停放管理检查率100%；无乱停乱放现象；监控值班重点部位监控区域突发事件处理调度按规范发现并记录异常情况按各类突发事件预案处理，并调度各方资源消防管理负责系统设备、设施（含线路、管路、探头、喷淋头、广播等）等的安全运行操作、巡查及应急处理火险调查及报告；并整改措施落实或跟踪。巡逻岗保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，；在遇到异常情况或住户紧急求助时在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，有巡更记录；三分钟内赶到现场，采取相应措施。治安秩序华菱项目外围群访、群殴、聚众闹事张贴标语等事件处理。不对华菱公司正常的工作办公和生活秩序造成大的影响。五、水景日常养护服务序号养护内容管理内容质量标准1水系和水幕每日巡视打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；定期换水。水体清洁，无异味六、会务管理服务序号分类服务内容和要求1总体按照会议的内容和要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，保证会议环境安全、舒适。配专职管理人员和机电人员提供会务服务，按时开启指定会议室，提前做好灯光、音响调试、现场布置。每天下班前，会议接待员还应对自己管理区域的会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。2小型会议服务员必须注意自己的仪表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分钟到岗。到岗后首先检查灯光、空调、影视音响设备是否正常，发现异常及时向主管领导报告。仔细做好会议室的桌子、凳子等的清洁卫生工作，保证有一个舒适整洁的会议环境。提前将消毒好的茶杯摆放好，准备好茶叶，打好开水，必要时按业主方要求准备好果盘（茶叶、果盘开支由业主方支付），提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员。参会人员进入会场后，服务员应举止大方地为他们递上茶水，并每隔15分钟加茶水一次。服务工作要细致周到，服务中要做到三轻(走路轻、讲话轻、动作轻)；会议快结束时，服务员在会议室门外站好准备欢送参会人员。会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。3中、大型及重要会议接到会议通知后，作出详尽的会务安排并及时汇报。根据会议需要，提前一天准备好横幅并摆放好鲜花。提前一天对会议室进行全面检查，与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对。对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，要求达标后对会议室进行封闭管理，不准无关人员进入会场(会议室)。服务员必须注意自己的仪表，穿好工作服，戴好工作牌，提前1小时到岗。仔细做好会议室的桌子、凳子等的清洁卫生工作，保证有一个舒适整洁的会议环境。提前将消毒好的茶杯摆放好，准备好茶叶，打好开水，必要时按甲方要求准备好果盘（茶叶、果盘开支由甲方支付），提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员。参会人员进入会场后，服务员应举止大方地为他们递上茶水，并每隔l5分钟加茶水一次并牢记领导饮用茶水的习惯，以便做好个性化服务。若领导有事交待，应主动热情地走上前去询问，及时办好领导交待的事情，服务工作要细致周到，服务中要做到三轻(走路轻、讲话轻、动作轻)。巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便有突发事情时及时应对。会议快结束时，服务员在会议室门外站好准备欢送参会人员。会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。七、人员编制及人员素质要求(一)人员配置（参考）配置工作人员：71人管理人员配置序号岗位配置人数备注1经理1X112客服主管1X113管理员1X334会务员1X66小计11安管人员配置序号岗位配置人数备注1主管1X112班长（三班）1X33含一消防专干3大门1X444车场进口1X335车场出口1X336广场机动1X117地库巡逻1X228楼层巡逻1X229公寓楼1X3310消防监控1X4411写字楼1X22小计28环境人员配置序号岗位配置人数备注1主管1X112写字楼层保洁1X233办公楼楼层保洁1X664商务楼楼层保洁1X335办公楼大堂1X226地库及外围1X227养护组1X22小计19机电人员配置序号岗位配置人数备注1主管1X112配电房2X363空调技工和弱电技工1X334泥水工1X115综合维修费1X22小计12（二）物业公司服务人员的素质要求序号职务类别素质要求1管理类大专以上文化女性身高1.60米以上，男性1.70米以上服务人员五官端正，举止得体，微笑服务按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务2会务人员及窗口接待人员大专以上文化女性身高1.60米以上，男性1.70米以上形象气质出众，性格活泼、开朗有亲和力，语言表达能力强有会务或窗口接待相关工作经验3安全管理服务学历：高中以上男性，身高1.70米以上安全管理人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，业户需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待4设备维护技工：高中以上学历、具有国家规定的相关岗位证书和3年以上操作、维修经验。工程师：工科大专以上学历，2年以上相关工作经验，素质比较全面，对土建、机电等物业设备设施方面有较全面的了解。5环境服务环境服务人员形象健康，环境人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态

第四章生活区物业管理（进入正常阶段）一、公共区域清洁卫生服务项目序号内容服务要求楼内公共区域1地面和墙面地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。2楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。3消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。4天花板、公共灯具每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。5门、窗等玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。6天台、屋顶保持清洁、无垃圾。7垃圾收集按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。8电梯轿厢每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。10公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。11果皮箱、垃圾桶合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。12消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

二、公共区域秩序维护服务序号内容服务要求1人员要求（1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业公司与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区监控中心24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。5车辆管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。三、人员配置及素质要求：人员配置（26人）管理人员与办公区管理员（专职）1人其他与办公区共享安全管理人员生活区序号岗位配置人数备注1大门2X363广场地库巡逻1X333楼层巡逻1X334轮休1X22小计14环境管理人员序号岗位配置人数备注1楼栋保洁1X772广场外围1X223机动1X22小计11第五章应急管理要求一、群访事件的应急处理要求（一般应急事项配员5人，备员10人，紧急事件处理配员10人，备员20人，由物业安管队兼任）序号内容处理要求应急响应1群访人员集体到访，值班人员应礼貌地告知正常的群访途径：要求其按照《信访条例》的规定选定代表通过信访部门反映情况。禁止未经批准进入华菱总部办公区大楼影响正常办公秩序。全过程应密切观察上访人员动向及时通知华菱主管部门并通知领班、班长、机动岗哨增援2对群访有5人以上的，应立即通知华菱总部办公区大楼信访部门及物业服务中心经理，保安主管接报后应立即组织保安应急分队到达现场，所有巡逻队员5分钟内到达现场。将有关人员控制在大门以外，等待确定解决办法，采取有效措施防止群方人员冲击大门和冲击领导办公室及时通知华菱主管部门或公安机关并通知安管加派队员5名，备员5名3在配合处理群访事件时，应尽量防止和群访人员发生正面冲突，在阻止上访人员进入华菱总部办公区大楼时，应尽可能通过说服教育的办法解决。对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，避免矛盾激化，不利解决问题。在未接到同意接待的指令前，应尽力禁止群访人员进入华菱总部办公区大楼内部。及时通知华菱主管部门并通知4对已经有关领导批准进入的上访人员，值班人员应对进入群访及离开的时间、单位、人数、群访事由、进行登记。安管队抽专人陪同获得许可进入大楼的群访人员进入大楼内部，以便随时掌握情况对待来访人员的态度既要维护华菱的亲民形象，又要防止过激行为发生。领班、班长、机动岗哨增援。5遇群访人员情绪激动或规模较大，无法控制局面时，应第一时间报警并通知相关领导紧急疏散，以免激化矛盾。群访期间保安人员应加强机要部位的安全防范，防止可以人员混入。处理来访过程中，监控中心应严密监视，重点录像。对有破坏行为的，送公安机关处理。。发现可疑来访人员或异常举动，要及时了解情况，并通知安保班直至物业服务中心经理。必要时通知派出所予以协助。情况紧急时，发现人有责任采取适当的制止措施，防止势态恶化。安管班出动10人以上在现场维护秩序，备员20名6对因事态严重而失控无法处理时，应第一时间保护公共财产和领导以及工作人员的安全由安管人员护送领导和办公人员疏散。安管人员出动30人以上，备员30名。二、公共卫生事件应急处理要求（消杀配员2人，由保洁机动岗兼任；大门检查由安管人员负责执行，临时增派专职人员2名）序号工作要求主要职责应急响应1及时通过宣传栏等手段宣传和普及各类突发公共卫生事件的防治知识，提高华菱总部办公区大楼工作人员的自我防护意识。根据政府和卫生部门的防治应急预案制订突发事件应急预案。健全突发事件防治责任制，检查、督促华菱总部办公区大楼各部门防治措施落实情况。高度重视，切实加强对华菱总部办公区大楼卫生工作的领导和管理物业服务中心经常对办公室、休息室、食堂、电梯、卫生间、以及办公环境进行自查，尽早发现问题，及时消除安全隐患。2完善突发公共卫生事件的信息监测报告网络，做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。深入地开展宣传教育活动，普及防治知识，提高工作人员的科学防病能力。加强卫生投入，切实改善华菱总部办公区大楼卫生基础设施和条件。3建立快速反应和应急处理机制，及时采取措施，确保突发公共卫生事件管辖区内蔓延。建立员工缺岗登记制度和传染病流行期间的晨检制度，发现公共卫生事件早期表现的人员，应及时督促其到医院就诊，做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。采取有效措施，强化华菱总部办公区大楼卫生规范化管理。4建立公共事件的处理机制，对需要预防和紧急处理的事件建立工作流程和处理办法对需要测体温和车辆消毒的公共卫生事件，由物业公司安排专业人员第一时间落实。每日3次以上使用消毒水对公共走廊、卫生间等进行喷雾消毒。三、停电应急处理（停电应急处理人员配置要求：机电班长、物业经理各1名、技术人员3-5名，均为兼任）序号内容处理要求应急响应1电力局通知有序停电在大楼显要位置张贴停电通知并派专人送达通知到各办公单位签收确认切换第二条回路或启动柴油发电机2无通知突然断电市政电网停电后立即自动切换到二回路，如二回路也停电，则迅速与供电部门联系，恢复供电后填写《停电记录》。启动柴油发电机并张贴停电通知，启动应急照明系统并在涉及人身安全处安派安管人员疏导3楼内支路停电值班人员在发现供电故障后，应立即对供电情况进行核查，在无异常或查出明显故障原因的情况下，经处理后恢复送电；异常情况下除主干线故障外，对支路故障一时无法查清原因的允许强送电检查一次。若发现主干线异常现象，要及时报告技术负责人和主管和业主，或与本班人员取得联系，根据故障情况作出处理意见。及时向大楼主管单位汇报并知会因停电被影响到的单位，组织技术力量进行抢修。四、停水应急处理要求（停水应急处理人员配置要求：机电班长、物业经理各1名、技术人员3-5名，安管人员4名，均为兼任）序号内容处理要求应急响应1自来水公司通知有序停水在大楼显要位置张贴停水通知并派专人送达通知到各办公单位签收确认水箱备满水2无通知突然停水立即自动切换到储备用水，并迅速与供水部门联系，了解停水原因，并上报主管部门，恢复供水后填写《停水记录》。了解水箱储备用水的水量是否与恢复用水时间能吻合，必要时调集消防车进行水箱补水3主供水管爆裂引起的停水(1)立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。组织人员清扫积水，阻止事态发展，同时通知维修人员抢修，尽快恢复供水。处理后填写《设备维护保养记录》。(2)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则关闭相应的水泵。(3)立即通知服务大楼及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行维修；服务大楼负责通知相关用水部门和用户关于停水的情况。(4)工程部尽快挖出所爆裂部位水管。(5)供水公司修好所爆裂部位水管后由暖通维修工开水试压，看有无漏水或松动现象。(6)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。及时向大楼主管单位汇报并知会因停水被影响到的单位，组织技术力量进行抢修。生活区如受影响，则紧急调集消防车供水，对响动不变的独居老人或行动不变的居户，由安管人员送水上门。五、灾害及恶劣天气时的应急处理要求（全体物业人员待命，随时处理突发事件，安排主要管理人员24小时现场值守）序号内容处理要求应急响应1根据天气预报情况，及时做好灾害和恶劣天气的预防准备工作（1）检查华菱总部办公区大楼楼内的门窗，将门窗都关闭好，如有无法关闭的及时进行修理。对不结实或存在安全隐患的建筑部分及时进行加固。（2）雨季前，准备好沙包，。当发生水涝现象时，即对地势低洼部分，用泥沙巩坝防止大水浸入。（3）暴雪冰冻前，做好植被防寒、保温工作，并准备好扫雪工具，以确保植物成活以及交通畅通。在显要位置张贴温馨提示，做好应急