某商业项目操作方案

天龙商业项目操作方案厦门xxx房地产代理有限公司2009-03-20本项目操作构思产品规划设计定案商业分区定位规划、项目现金流测算拟定商业价格策略商业行销计划（业务、企划）实施招商对于莆田商业的思考一甚、寒对消于甩莆渠田类商黄业西的笔思泊考目绒前尺莆顿田绕现行有捏商膀圈五商烂业剂的苹业砖种售业创态无规删划毅比摧较大单坊一查，惜缺低乏朱科勇学词性敏规可划臭，睬还稼停柄留日在偶传引统虏老症商数业泪形疏态唤中象，缠城笋区辅商削业传辐络射惜力隐度告比输较甘差持，醉大锐型最综挑合下诚碌信搏性蒙商炕业浪欠奏缺暖。1泄、欢大衡部智分识均羽是棕安抛置慌房刺商违铺歌，桐难艘以教规巾划剂。政陪府笑虽秆有舰规灶划滋景节观共，冻道为路终，英但脖缺痛乏笼一韵体敏式曾系训统术规妨划滤和戴业候态块布苗局岁。把普爆通兵属挥于锁市歼场锡自角然扶形已成未，生自贝然屑淘赖汰支的情布杀局汽形判式材。2杰、害购井物萄环扬境慈缺底乏社科残学福规喜划，令文嘉献渐步造行呀街搜是科“管有爸整梢无栋体阵”鸭，羊外薪表阳有芳完逝整芬的嘉步帐行挨街狼区吵，静但称内突部阶业奇种分业良态扩错隶综友杂阿乱贪，您因识此前实童现直项猴目州的赤环矩境茄规要划婆的部部遇分肥超舌越态是雄完倘全奖可弃能侮的雪。3舌、遇标神准灯店祖铺罢受蚊市夫场含欢锹迎俘。一晌层怜面盒积欺集捕中古于扛3樱0刚－读5及0壶平伯方至米汁之抚间独一园拖筛二星（克三斜层盒连趟租姓）吵标煮准赖店麻铺桨较我受糖市侨场认认士可铁，窃面岂积鲜集乓中叨于央3域0谋－麦5仗0辨平码方佳米坏的海标风准周铺梯满顶足跳范职围散较肯大拥，诊可告以投适哀应治很牙大纤部纪分毕经竿营袖者岩的纽奉需悔要兔。4旅、猛文水献膊路惜一解街踢独丛旺削，柔消绞费疼力划外笨溢屡。说袍明林城议区佣没极有警一畅个端项标目棵强盲有行力纪的放商耐圈蜡和哑大蝴商躲业芝项希目棋可患以哭支旅持面接往受晌莆牌田所正催在劲膨站胀洋的县消饱费肝力璃，室这先对荐于垦本涨项厚目丛是窄一躲个惠利哲好郊。5症、随莆货田瓣商浆圈导缺支乏脱具梯备结号千召苦力职的缸综喊合陈型腥卖含场拳带观动缴。大冈型竭卖峰场同在齿商坝业菊街钢和辈商富圈巧中级相女当态于戚一侄个激引缩慧擎奸。叠但地莆铁田世市黄各叉个姻商施业扫街湾甚变至倍整权个坡市羡区问没侄有贤大络型那高朋档虚商闲场碰的竟存挪在骑。二洁、哀针洽对辛各公种内业番态叼莆愁田接市恢场展表输现踪蝶分嫂析1践、谈百橡货均、节超摩市堪业莆勺田通市宜的船百熔货俗、涛超闻市恭业蓝，致主栗要搂以躲国酬货事精摆品傲、孤凤蔑凰岛百呜货械、状万教家袍惠苦超蒙市坑、也绿绒洲储超扣市德为嫩主穿，消由呆于蛮开巧店厦不抱多男，涨市育场室覆证盖竹力恶不趁够搞，置商衰场维缺驻少婚专燃业此经什营删管杂理雁人陆才统，张营欺销览推短广撒落垃后探，积业赢态咏单过一蕉，大服气务跪欠虫佳凭，冲使弃整荡体任经验营汗效昂益测一州般络。饶特纪别贺是解百蠢货夫业推，明更射加布难哪以远维何持号，呀而遥超言市浆业响生逮意熊还身可廉以慈，瓣只狭要缓能炉在射规原模召、况选骑址绳、色业注态贯、轻推协广膜、拍服掩务秃上布有遥特糊色云，例超聚市厨前缠景得应文该始看借好吼，驳消涌费煤人怎群杂是辛周麻边互居靠民形及挤外便来群打湾工柳一锐族剑，孩市挂场皂潜川力番巨川大历。大乎唐认广其场呈引姨进纠家古乐栽福址，胳三策信讨金鲜鼎枕广务场咳引烛进华沃伙尔窑玛恶，恒具蛮体头操喝作厚与联招狸商暗的纤成累败馋有泊待计市朗场价验纹证印。目耕前及品矩牌沫卖民场裹是生莆润田病区伏的证一琴个趟空数白鸣，袄莆爪田惕中侨高乏端阔消移费网力触较首强嘴，抢一临般蜂表屋现瞧节刑假内向讽福昂州邀消运费哑转艳移山，生其漠主辉要狭原馅因鸣是饿在圣当净地己没信有晕形缩慧成租品赢牌隔信蓝誉柴较跪好列的笨中倚型欺百仙货朵商冰家猪。谜因觉此受这杰也起是兴影刮响镇莆膜田裳现站有伙商企业雨结汇构右一楼个丹很胀大负的屈瓶红颈狭，扛同秤时致也参是牢机览会地点晨。二经、钥针混对兽各虫种棍业摔态册莆周田法市碍场洪表立现烈分悟析2织、劫服像装模业莆躁田臂市困的阔服搞装府市养场么，麦可秋以距说启是柿莆费田斩现伙有酬商美业糊店拒铺邻经宵营相的唱主顶流，枪产染品浓以狭男熊、尼女屑装故、获童蜂装蹲结衡合埋，城总剃体炎上棚多聪色至彩谣、帜多毛组涛合狸、倡休国闲恩化蚁，滔但榜普爬遍埋消中费福者握对闷品块牌捎追脏求偶不菠明故显父，舞只另认盘当霞地旷认裙可乱的弊品泛牌下产型品倒，尾价锯格谨为躲中辱、盆低导档孩（容部鬼分屈也凳与袜品诸牌串打闭折攻相拍仿详）朱，缠走翻普盒通说实粮用秆道鸣路恋，兼整爆个乎区载域虑缺沈少趴，刻时拣尚掩新化潮抄服俘装滔、爸童限装宾，葛开顶创莫时虑尚灭新啄潮熟服株饰沙及蛇童劲装伤，忠潜翻力志巨吗大给。专尾业态的绕服退装成市穷场僻经乡丰营刚状允况惑不抄佳侍，颈步安行桑街遗服斥装徐规壶划您性衣不辅强卡。愈服掩装什业坑的猾系障统简规诉划沸尚喷有候提垄升步空牙间伯。二危、占针俘对辆各窑种例业赔态阅莆咐田款市裙场麻表擦现猴分规析3闸、尤餐只饮台、爆娱吩乐书业莆温田主市洁的目餐托饮舍、尽娱筝乐筑业深，渐以住荔战城鸭大烟道僻为葡代惑表角的僵一州条艇美容食啄街鞋，既整卷体苍消念费朵者忧为筋中妹、稠低员档子，殃生杂意慢红两火呈，宾普争遍登消森费怒者虑追唉求逮包年厢菜消扔费虑，及部蝴分门有封小番姐过相捏陪雕。颜但绍城畜市栏餐魄饮滑品档牌尚较桨少俭，缺大屡部手分盘店阁以烦1税、蜡2府、樱3晶层尝经李营思，块缺抗少宜专舞业丽经耽营竞管斤理佳，每出岛品克、剃安备全塌、偿卫己生财、圾服消务兄、抖经绘营没欠玻佳贩，舱对满此毫引俱入羊品修牌羽，全互辰补唱不建足浸，丝式市尺场搬大盏有贵发落展草。虽久然迫本肠业牺态贱集我中岭在帽荔幼城也大苦道原周卡边武，笼但眼由祖于盖餐删饮鹿业垂态雹区奋域炭性恨不农强春，著仍允具灿有良相歪当育的缝发呼展及前财景患。二牵、切针字对果各坊种衡业轻态疲莆顶田诵市纪场但表决现麻分漫析4脱、穗电阳子铸业莆胞田溉市伪电漂子道市畅场辞，汪主福要懂由节莆怜田昨电头子支城踏、载学傅园击北兴路粮电全脑梯专叨卖恩街镰及凭永鸦乐诵电提器卖、培国只美贷电若器合组烧成暑，粮主逢要纺经音营荡国教内长外余电继子恋产佛品浊及妙电业器政产修品碍，码整尘体旦市构场愧普激遍诞生章意夹冷脆淡受，英数雕码搂及蒜小纳家搂电愿产织品照生的意银较广好公。枕由责于盖消级费也水残平余的男不核高胸及蹈市太场捏未树成巴熟递，腿电椒子抹产引品浸及腐电盛器墓前河景报不洁乐传观勺。数摧码揭电受子递产姻品寻的射市飞场经尚像待药成劈燕熟局。5协、咬通额讯香业莆沈田镜市爱的乎通亲讯恐市烂场备，钳主钳要涌集损中毫在威文兰献益东单路企的胖手断机温专邀卖锡店蝴，程及疮文骗献蕉步焦行价街云以糟及租莆脂田啦汽触车不站悠周缺边福，赵主兰要研销谨售极国帮内魔外复通可讯救产支品腔，献市食场萄不纸规乐范冤，辛可寸以欲随恭意捉讲挥价桥，谁水黎货它较宿多违，健服掉务结差哭，张生麻意亭冷镜淡领，据搭了窑解良莆耐田敬普霸遍蒜消惯费验者泪希疮望柄有陶厂飘家安专谋卖象店缓，略直童接造进饭驻朴或践大偷型此代弟理慈品求牌顽进束入检经倾营牙，达质劫量纸有抢保浆证浑，余服允务钞也剧能污改咽善齿。消帜费竞者啦普絮遍都认汗可址三渐星孝、需诺能基睁亚负、蛾摩很托骗罗鸟拉晃品蔽牌免，满对哀此睁引寒进冲品物牌爱店什市志场肾潜但力么大学。通苦迅策手俩机资业例的姑经科营甜尚还无赛强著大丙品甲牌脂，娃行朋业纸需昌要河规家范抢。二蒙、扭针邮对除各求种丽业饿态江莆牧田买市骡场财表辱现麻分径析6润、俩青库少献年抛用信品滤市粥场莆攻田胜市古青颗少胀年宋用论品锡市灭场乞少续，赶劣役质越产笼品后较稀多植，食市估场惩总霜体糠未伪得派到积重肆视惠，枪特速别廊是搞学挤校心周丈边蹦也曾短蝇缺吊，妇对谨此摊引僚进赵青伶少耗年削用竖品现市拘场绩，划前而景热可藏观克。现浊有悦的能青闭少私年迈用赢品员市泄场旺尚返不神规缎范浙，笔有斧较退大浇的锡发验展锡空木间震。二胖、眼针获对间各敌种白业胀态着莆咽田励市差场慌表弃现输分尊析7少、苗电唤影写院莆犹田售市朗电矿影怜院或主集要久有川：①声西狗湖基电下影榜院久，级占锁地讽1劳3材6倡3鞭.棵6犯平亩方关米瘦，柜建溪筑薯面假积党1斑7佛6辜0捡.庸8老平逝方钩米合，励附卫属致占倒地抽2总7翅5惕0底平撒方棍米乱，扁二议层资1年0歼5暖0僵座助位寒，言是肾一泉所紫集蜡电着影成、春歌战舞接演值出粗、打台贪球默等安综蚁合踩性润文妻化桐娱盆乐支场歉所欧。②赏人借民僵剧朱院疤，屋面杏积出3匙3团9谅4杆平醒方绞米饮，龄有案9春6稻7俯座熊位铁。③起新倚光忙电帽影熟院云，废位影于晕文夺献窜路践，破拥严有阴7腔5蚀6吐座造位俩。纪虽解然豆随岂着漫人蜻民尺生剪活没水晶平重的另提欺高勿，驻及件电眉视踏的骑普牙及宪，遗以亚及热文借化北娱咳乐属的米多咱元者化卧，合但轧作猴为难电念影毛院楼还爪是摩广流大谈市赌民资不弹可云缺冠少暑的仁，莆凤田凡市乎特动色驱电裂影坐院攀几巷乎马没凑有倚，丸对错此挥发局展君特节色六的帆电砖影寸院羡很字有市市柴场捷。二件、狭针颤对册各焦种谁业梳态僚莆宿田蒜市搂场尘表个现脱分冲析综楼合查以贴上吊，法莆屠田狠消爬费者市万场掌潜喉力近尚嘱未傻开决发塔，身主确要芹消之费律形共成威通芦常忠以罢步夺行竭街秧为巨主支，姐受丝式天汪气浸、笨气男候窗影巷响呼较始大谣，匪市陷区衔缺励少扰综刑合触型非的键大诉型耕“拣一帖站直式厅”榜购公物丢商欣场括，晚莆器田堤现迫有吸的娱商李业耍业音种肃业事态碍分样布悔单垒一棕，青稍少西年羊用锈品典和我娱腹乐滥市苏场棚有口较吸大妥的妻市况场洪空易间拘、冻品寇牌食主佛题卫卖脾场红是刃发幸展完的灭方竹向、巡寿服妖装沾与糟通构信秒业秩的劳面积临搁一雷定输的抓挑夺战根、餐纽奉饮农业俗有压一绳定亿的它发梁展武潜恒力绢。三姨、园城烦市系未杆来述规萍划巴商美业闻圈萄对拴本榴案厌的僚影树响大唐广场三信金鼎广场华东城市广场电子城项目基地国货精品购物广场正荣·时代广场旧体育场改造项目（未来）莆田市区中心未来商业辐射中心区域三蕉、王城继市龙未礼来内规勾划框商虏业咐圈疲对励本蛙案何的葱影尝响莆长田蚊未争来翼的饿商纠业抖中奇心州以兼华更东盛城廊市弓广属场尤、逼大吼唐荷广毙场父、纳正皆荣霜时段代叔广究场泪、犬三欣信冷金塌鼎棵广宿场水及待本堡案源为安基波点坟，请步们行还街至、垫学丢圆便路巾贯领穿劲其放中归，特连块接猎市达中宅心顺传汪统腔商策业担，锄形和成所市慕区燃商凝业厕多坛元舅辐幻玉射肌中质心金。从窜图基上熄商腐业产项垃目住的锋分逝布袄看秃，蝇南末部惜综预合两型叹商熊业凑项跌目绩稀罩少贸，牢主首要卖集友中糕在睁市饰区辩中鼻部痕，妙这持将勿是谦本第案图开祝发堵的罪地坟段榜及贝辐日射宿资销源现优乐势咸。未株来忽的境商别业东中秩心段将帐成开为释一挣个宗具温有随购农物办、斗休竭闲悠、讨美拿食时、既观浙光逐旅领游糕、滩文慨化据娱近乐照、役居次住没等锅功底能状，庆将惑起冶到椒引茅领辞时刻代获潮家流管，弯改日变喉整阻个网城器市屑面奔貌窜的皂作悟用软。莆但田封现墓有房诚商食业毕辐难射狭力硬低扫，薄但诵莆换田缸市超民娃可彩支霞配赶收摸入膀较犁高慨，酬且称善挺于刃经呢商总，惰民速间打富抗余壁资翠本合较逗多关，枕消假费昨能刃力脆较沿强守；贪城买市瓶东雪西昆拓积展型，门传抚统扇商客业虑向攀南喘北巧辐执射拢，澡如聪何洋拉嫁回苦自套主袄城蚊市艘消冠费烦，疏将径为境项生目绍提绣供材良盯好侄的害利名基苍因网素文。商享业袋业涝种荡规平划默建挠议1观、鱼-鸦1荣F监规爹划谎建挡议-1F:大型超市-振1也F驱规脾划馆大翠型剧超习市环，草如末好钳又差多窝、课永给辉勾等惰国雪内耍知拾名继超省市诊，犹以详生标鲜昌超折市喝做漏为卡主底力草店车吸乘引甚整值体尽人钱气策。1挂、未-罩1幼F保规眯划甘建皂议2迅、忙1皂F燥定总位刷时关尚娱精镰品能区1F:时尚精品区精品鞋包珠宝首饰、钟表名牌服饰时尚女装2赤、忙1摇F载定摩位妙时疯尚赌精卵品王区定吩位样：时么尚絮精圈品杆区格蛙局则：主贯力辅店邮加忌独法立抵店主池力给店反：屈绕臣邪氏绩，剖吸员引辽女帖性爆及吸时静尚雾消东费访者世。独逗立聚店配：服细饰比、次珠浇宝士、扰首洪饰竞等皱高饶档侵精凶品室店首饰、水晶、女妆插花3橡、脾2巾F凭规霉划满建拦议2F:时尚生活区3梅、奏2梁F姻规茄划旋建晋议定应位邮：时刚尚奶生纸活滴区格健局花：主纳力罚店号加点独提立组店主挽力眯店硬：品五牌盗折毛扣胖店朗，疤吸是引液时巩尚纱消隆费遮者稀。将适睛合啄莆大田强消竖费奸群滴体毯中持档减消葡费灾习火惯环。独摆立皇店构：服然饰银、慕运个动拢、先化够妆书品米等微高制档搞精温品翠店4您、心3现F线规评划买建姐议3F:科技电子区4缺、万3踢F典规句划当建智议定计位料：3懒C所精悬品陕区格筐局粪：主唯力持店说加棵独姨立剂店主初力逢店卧：宏露图奏三夺胞痰，蛙专风业摊3研C兆连障锁胖店灾。独挎立浪店舰：手惠机枣、悼品跌牌潮电丹脑疗等5刚、胳4西F献规裳划见建捆议4迟F聋：袜美猛食底天富堂5半、仗4息F夺规甚划杀建的议定美位摊：美棚食登广奸场格久局五：主唱力主店亩加笛独团立袄店主围力幼店臂：音送乐漆厨溪房蜜，顶上杏岛洁咖俭啡厉等园专胡业涉美遭食晶连欣锁独嚼立煎店驻：咖系啡胡、为奶盯茶炕…电…6透、任5莫F悔规补划脊建农议5F：娱乐天地6短、俘5展F薄规皮划昏建揪议定昂位跨：动阻感锁娱揭乐任天躬地格赤局荣：主鞠力遇店沉加性独臣立溜店主蛾力渡店质：金赶逸期国张际聪电震影熔院定、糠自蜜助违式艇K移T御V规殖划壮外渐部航独凑立谱动昨线本辫案爪商笛业意风吨险王规壤避考皆虑绕到班项袜目鼠商蒜业恨的偷长优久买经辩营逮，桐长也远仓打杠造笔开璃发影品妥牌撇和炸信市誉彼，馋减籍少虾整不个只商杀业忍模同式回的接风呜险杰，理规果避记风里险抹具蜡体术有悟以循下娱建添议侍：一查、咽项飞目胶成培本浆与迎投商资辅风乐险稿思植考1震、棚保粪留蓬主蒸力童商桥铺保包留构项双目晕商芬业堤部鬼分岸的戒主顿力出商且铺雷，般将薄临阳街榴、露主佛入另口幼商盲铺罪控知制丹在扮手昂中剃，喘避航免爸商同场响的互整凑体美形蜓象芦受固制傍于耗人芽；欺如弄大印唐蝴广垃场闻，痕主码入妻口鞠临役街昏商疾铺辅大相部梢分除产及权怕销薯售垒给真个抄人德，致开愤店触率革不庙到著5剖0垫%音，腥严倦重娘影角响仔商触场温的暑“歪脸辛面郊”罩。2坛、贸引浴进洞品脉牌处主碗力乖商挠业核参心碰主扩力翅店州应楼引卖进裹已巧开脸发梳成蛋熟渔、警具娱有债相滨当麦知拣名室度寇，续并课获抹得外消业费沈者芝良校好确口赔碑轨的乡丰品睁牌摇经估验多商晌作抢为值商闭场姜的掏领伯头亲羊海，冻增速强匪购连产碧权谦者总的挤信街心袍，妈并销有种利永于挨商折场斩经言营嗽的结持率续仍发轨展诞。3仿、驳合刘作尸经版营在荐可亚能蒸的众情难况感下软，外可偷以列考叮虑俭与四核愚心消主袭零番售葱店怎合渔资臭或尊合摊作朽经秘营喊，惧甚通至祖尽衣量恨自办营测一示部象分鼠。狡这裕样平操技作传即萝可霸以疗增意强调开贼发祥商角对王购果物盖中财心锦的舱整值体岔控庸制姨力遣度纠，弱有除利宫于柴整无个熟商扎业同物斑业军的辨长晚期辛经础营鲜，曾又荷可杜增撕强访其兄他浅商类家鲁合跌作销的烛信持心加。4摊、秧灵平活津运弃用趁返呀租丹率为究了志促敬进联产柄权胜分面割放的港销凤售修，惑返苗租惑利蠢率雄一轧般不高萝于埋银洽行丹同慈期迁贷仰款学利织率柱，穷但忽不夕一丛定脖固周定锡，倦在夹合购同诸中毯要潜明访确丸体猛现糖返功租蕉利效率休随翼国平家呀中戴央缩慧银朴行助利拉率航的笑变币化业而口浮必动拾。5差、箱重震视锦商小业城管贵理挂公师司办扮劳演乏的荒角伶色重备视穷商慌业巡寿管就理漏公另司毫扮菜演梢的金角邀色尤，队以坦专呢业臣商配业腔管趁理除公竟司勿为盗桥趟梁晨，栏构纤建量起蝇合花理叶的春委犹托犬经穗营微机圾制凉，弹走出中谅介药专伴业抱化除、眼规息模恰化石的翻道脊路明，帅开倡发涂公旷司汇可但以场考哈虑错逐精渐越退省出际商客业逮管止理茂，尝改山由撑商甘业悟管锤理灶公棚司怪承底当魔起滑物读业盒保鲜值栗、得增固值酒、侄正渠常厨返榆租度的状责克任凑。6抹、芦处财理细好蝴“僚返词租恐后浴遗饮症坡”租趴赁落返透租盘协遮议全到戏期厦后伟会涂出蹈现孩“长返盆租碌后府遗建症鸭”征。侧是买否挡能柳弱透化拼或毕解拉决祖该会问校题禾，序有辉待屡于编商怒铺仪业修主炒委油员谎会步以苍及菜商蝇业拐经勾营居公女司净的蜻成牺熟酿才缸能苍得冈到抱有亏效疗、最彻窜底润的射解载决匪。国宴外正流泽行帮的易“嚷认陪购葡面甘积煤，拿共薄有维产惜权贝”零的必办泛法舞很倦好暗地词解街决语“虏返模租你后蔑遗滋症样”蚂，喝具际体刘操困作太是旗开乡丰发抓商富将沿物挂业脊划萍成葡几诱大株区锈域钳，啊每树个谱区拒域驰在蜓划图分围成碎等叼面挠积章的随若察干咱份建，脾没谊个样购待买亿者豪可仗购丙买叨其抄中垮的害一权份斑或赔几枝份荣，纵所更有机购洲房础者冬可的以锡拥葵有术这辣个欺区它域烟的段产乓权岛，霉每跨个嚼物努业眠住谊都供可睡以芝拥臂有岭共眼有幼产汇权这证训。7煤、哀合促理灵的夹租厨售嘱面芽积逆规嫂划购海物教中总心极在狮主会题渔商才场俭确去定漂后皂，革对睛商恼家呈品勺牌动招各商狂的颤比眉例寇应笔合乏理皆规湿划伴：总面积的50%总面积的30%总面积的20%商业生命周期长、品牌度高、对消费者有长期感召力的商家商业生命周期长、有稳定的销售业绩的成熟商户。商业周期短，但商品较时尚的商户，适当于局势调整。以羽上牢规鞭划魔可佩能聪商召户社变船更掀周施期拴快叔，赞但胶租谨售竞收诱入某较吨高吼，蒙同兵时推也揪使李商爬业唯项葱目丝式时头尚脾化跳，薪并持富耳有起活那力雨。带微租殖约务销白售伴：为猛保唱持涝本天案脑的智整跨体矛经科营再性男，鉴商次铺定面轧积能应速招赴进品缓牌眯专秀卖位店。敢这盘部哨份腊商珍家省拥午有亏强处大凤的叫经此济互实燥力辩和价销持售焦实醒力成，据因皱此阿租肆金素较锦高辉，望销夜售晌上脾可代采星用召取先赠招腾商陆再嗓带烘租域约拾的扰形定式掀销平售俯给支投写资衡小右业纯主，节这答