文化创意产业园项目经济测算讲义

首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。土地价值评估23进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。4市末场雕比循较举法—冶—原熔理踪蝶和仙公雅式原冶理困：根润据税市库场王中稻的输替裤代舅原缴理它，躲将比待黎估狡土参地免与捧具阻有蜂替虽代终性录的晕，芦且湾在帜估党价办期核日谢近难期难市脆场洪上骡交好易岛的柴类拘似烂地腹产收进车行换比经较茶，拍并盗对末类躬似学地磨产派的推成借交两价批格乌作灯适晒当条修棉正陆，此参参考抄地炒块驶修班正杆后嚼的叼价糕格齿加哥权医平饰均不得晴出肢待斤估献土爆地箭地驶价桶。公引式仔：估辜价货对埋象骨比赴准嘱地碰价李=种交迷易科地没价先×绿交机易萌情院况埋修肤正毛系避数服×取交刚易今日唤期递修谣正胡系乱数王×谦区秀域袋因臭素欧修认正亮系众数平×围个质别香因厘素撞修姿正慎系拨数5市毕场藏比译较遇法—灭—技毛术克思至路选葬择蜘比遗较贝实袋例隶，势选攀择免实骗例温与连估卵价坟对五象曲属搬于肝同拐一蜂供静需强圈群、海用盲途环相蛾同新或弱相汗近牧、逗在遗地错域博上益属抚近铃邻那区骂域犁或两类碌似举区纵域步示骤曲1建喘立御各渠地拼块葬比纳较握因摩素宿条歌件辈说乘明渗表睬：交种易狭时峰间亿、代交驳易芬情临况衔、托交编易肯方贱式明、来个谢别隐因卧素（敲容化积家率垮、枪面伯积错、会形岁状芒、疼规着划露等聋等智）步躺骤衰2确忠定决各减地近块从比纺较观因加素开条豪件词指砖数娃表步秆骤醒3计捷算道各何地驶块掉比盏较头因查素无修季正足系烟数甩表步妥骤珍4取脆各债案扛例趋权遍重遗，遍确鹊定狠各矛地献块染土漏地莫价侮值班；巴根衬据附各骨地乓块液土腹地请价醉值喊，月加残权界平笼均呈测候算折本另地廉块矿土或地冠价霜值步超骤戚5步贵骤惨一熄：粉地怒块中的订选舅取脖（火以腥居丢住隙为浸主塌的抬用笨地控）选牵取见原龙则估吩价泰时嗽点庙原伤则蓄：近狱期陡成卡交用静途鼻一毁致轨原后则料：地秆块房诚主叫要笨用止途慎为浓居仰住同席一茂供称需减圈睬原探则裹：地皆块外位攻于向同置一包供川求汗范配围时内

案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地石景山区石槽住宅、商业及配套用地位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人北京万科企业有限公司远洋地产有限公司用途居住居住占地面积(㎡)77800110097成交价格(万元)59000165000成交日期2007年7月19日2008年1月17日楼面地价(元/㎡)31205322平米地价(元/㎡)758314987案例一案例二案例三7步痒骤桨二赖：待地奋块租比谷较帝因惑素聋条田件咬说草明驾表垦（军区赖域彼因棉素锯）区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地叨块四比衣较泡因恒素赛条凑件软（潮区杆域到因徐素熊）本项目案例一案例二地迹块拦比脾较封因背素查条按件指拥数敏表邪编御制色规头则本么项袭目蛮各与个但比教较嗽因悼素耻的耕条怜件寄指葱数待标偶定苹为1傅0暮0（丛容施积些率呀修吸正水系色数归除枕外废）；而蕉案高例侵的灶各浸个宵条倘件堵指潜数誓，允则久根为据辅步微骤忽二阁中讯的播详宜细歌描俱述苦和烦比却较苦，继以1其0澡0为型基嚷准奥，桐赋赢予粗相宝应唤的对值风；若做案切例透的锐某网项坟比纱较何因匀素高优歼于宰本赔项抢目伸，粥则屡其斑条蝴件颜指宣数歼大扶于1太0坐0，笨反韵之乔则斩小挂于1谷0族0；条谦件仙指省数扣的丢大遵小甩视柿案葵例粮与失本宝项套目陵因加素辈差型异兽的乡丰大咱小遮而坛定僚，毯但磁一继般近应眨该蕉控厦制粱在8抓0全-公1宽2快0以枝内叼。步拴骤项二档：塑地踩块永比墓较柜因瓜素远条膀件飞说蹦明塌表吓（下个扬别隙因处素输）地碌块辜比舰较魂因时素农条乔件（颤个穴别权因狡素仓）个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗地形状较不规则规则较规则容积率2.52.42.8相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二步腿骤逃三甘：仿制摆作兔地良块搬比氏较粒因旗素副条胖件蔑指喇数胸表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期10096100交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10085100离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度100100105区域道路通达度10095105交通便利度100100105环境质量条件10098105区域规划10095110个别因素宗地面积(平方米)1009095容积率0.9470.9560。927宗

地

形

状100108105相邻土地利用状况100102104临路状况10095103步萄骤率四毯：咐制露作凯地勉块耗比膏较粘因菜素闯修崭正石系施数弦表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元/㎡）785314987交易日期100/96100/100交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度100/95100/105交通便利度100/100100/105环境质量条件100/98100/105区域规划100/95100/110个别因素

宗地面积(平方米)100/90100/95容积率0.956/0.9470.927/0.947宗

地

形

状100/108100/105相邻土地利用状况100/102100/104临路状况100/95100/103修正系数合计

1.3880。715居不住美用罗地星地煎价些评戴估修瘦正骗后射的咐评层估像单网价拴=酱实汗际冤交绣易盟单株价兰×黎修沃正战结拐果近系肯数愈。对糕两锦个从案挣例泳的引修焦正勾后孕评智估场单括价攻进数行桐加伍权思平培均评，葵根谈据鸣与挠本零项优目浑的僚可书类翁比滚程甩度萄，尾案巩例跑一泳的乳权次重酬为竭0碑.党4雄，市案煎例锄二砌的界权滑重斗为浸0摸.棵6宾。加隔权德平趴均姜得逃到浆本酷项扶目盏的注土装地眉单黑价意为1壶0其7透8叠5寨.任1廊3元匆/罢平毅方院米卡，含即反7笔1塔9晴万轰元骆/标亩桨；居斯住宣用凉地慈3扁0糊0袜亩训，网合重计捏居栋住梨用朴地著总市价西为欲2芝1蹦.携6懂亿存元役。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住用地评估总价（万元）215810步欣骤研一跪：侧地鲜块胃的煌选断取见（绞以册综柜合塌用械地厚为淹主耳的公类缓似恢案堆例港）选岔取鸽原冠则估读价每时疲点顺原切则顶：近睛期稻成做交用凯途仙一兵致砖原殊则肾：地承块逮为英综狂合胳用彩地同聪一购供衬需征圈标原醋则径：地归块坚位笔于悦同督一茅供膝求饶范轿围伐内案例一案例二案例三

案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融综合体占地面积(㎡)8285.05

6435成交价格(万元)10399.332

3860成交日期2007年11月27日2007年10月25日楼面地价(元/㎡)31384080平米地价(元/㎡)12551.9259991垄3步看骤赴二棍：炒地惨块纳比婶较刘因悦素裤条斯件贞说兽明垒表唇（况区恐域岁因棍素广）区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明显利好地贴块叶比忙较酿因活素但条样件属（洲区叙域淹因宣素讲）本项目案例一案例二地裕块飘比趁较滑因础素立条钟件指雪数臭表寒编四制坡规携则本那项土目咸各湿个刚比妇较妹因罪素肠的抖条丑件号指妈数去标坝定悼为1岗0庆0涨(容停积险率逮修乘正优系洗数步除共外饼）；而甘案障例营的皂各棚个向条汪件谅指文数贪，训则婆根字据瓶步倘骤灾二蛛中靠的屠详咸细瘦描剖述械和权比并较镰，爹以1紫0津0为闯基卸准蹄，嚷赋马予畏相西应彩的椅值庭；若职案恒例牺的谎某选项优比蓬较柿因绒素炒优火于自本即项站目梅，锹则疫其依条吹件财指贱数谢大规于1搂0贷0，弓反宋之豆则灶小测于1顽0旦0；条政件母指菜数推的炭大鱼小抬视伏案蒸例骗与盆本膊项选目坡因征素甜差君异堪的童大撇小舱而彻定岔，慢但湾一扯般封应们该呼控泪制社在8必0坦-佩1列2宗0以求内自。步蝴骤数二谨：画地补块溉比冒较荡因哈素书条喂件青说汉明遵表握（迎个畏别涉因咽素疲）地绑块堵比庄较怒因授素趋条醋件（疏个聪别骂因节素乱）个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗地形状较不规则较规则较规则容积率1.441.5相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二步忠骤拴三比：悬制边作呜地看块到比艘较互因毙素挂条伪件闷指旱数苦表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄

交易日期1009898交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10010595离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度10010395区域道路通达度10010592交通便利度10010297环境质量条件10010095区域规划10010390个别因素宗地面积(平方米)1008588容积率1.1310.7431.107宗

地

形

状100100105相邻土地利用状况100102102临路状况10010895步污骤誓四坊：籍制算作岸地瓶块迟比喉较坑因镇素努修宁正爪系虑数汇表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄

土地成交价格（元/㎡）12551.925999交易日期100/98100/98交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）100/102100/102区域繁华程度100/103100/95区域道路通达度100/105100/92交通便利度100/102100/97环境质量条件100/100100/95区域规划100/103100/90个别因素

宗地面积(平方米)100/85100/88容积率0.743/1.1311.107/1.131宗

地

形

状100/100100/105相邻土地利用状况100/102100/102临路状况100/108100/95修正系数合计

0.5881.5881承7步联骤缺五蠢：栏地祖块怎价脱值满加创权弃评巴估修转正袄后贩的劝评犹估竭单叨价阿=胶实标际恋交镰易边单知价炼×姿修抛正较结轨果练系埋数誓。对港两显个贯案足例目的崇修虽正序后派评梁估洁单篮价查进生行跨加流权辜平太均传，政两慎个卫案共例骆权禾重戒分截别代取理0旨.兄5鼻。用赔加斑权蔬平列均姑的着方编法格，统得住到本中项抖目田的弹土枕地移单翠价抽为渴8扯4茧5猎6捷元愿/而平纱方没米否，协即县5硬6历4万水元体/规亩传；奴9猪0巾0洪亩测商幅业框用井地薯总斧价提为墨5额0而.扑8炼亿秩。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）507604地勿块勉价糊值悦评顺估遇结阻果本尘项舰目张居玻住秆用丑地肢部悦分论的呜土进地悉单弱价极为币1沾0么7桨8宿5纤元萌/贿平甚方鸟米攀，呆合啦7旨2底0东万悠元宪/炒亩范；馋3水0阵0帜亩辣居将住煤用恒地夏总究价敲为妖2脸1逗.杠6平亿撞元肥。本惨项乘目杏产犹业漏园臂部她分己的钓土侮地召单帆价抛为够8微4轧5倘6嗓元突/郊平煎方蛇米臣，竭合袋5歪6然0旅万籍元奥/狮亩搁；慌9震0伞0如亩豪商宗业林用咳地络总我价笋为催5厉0业.阅4起亿喊。经榨济厨效保益聪测县算1码9测望算激前擦提吗说跟明开醒发攻节交奏踏：他参箩照滔项层目内周劳边宾大薪盘秘的低年棚度朗开袍发成量但，追结君合狗自须身苹地浑块替规收模侨，蜜建级议胜分5年嘉开久发貌：兔写冒字冠楼晋及抄住旋宅脑平迅均衬到5年罪进驳行袭开员发尼，合商含业远及哥会立展杯作漫为浆本山项疲目肢的乓展惩示脑区奴在吸第之一适期辞推滋出胁，附孵番化秃器库分表两酬期搏开股发渣，反酒冷店自及拐配心套校在窝第驴二话期崖开积发茶；地阁价战取玩土镰地巩价锹值咐评舟估淹结站果汤：棍住敞宅盖单犹价杰为7猴2氏0万/亩腔，石商仗业率金宣融嫩用残地5沫6像0万/亩精；隶土构地次成召本旦根绪据称开窗发络进繁度迷分萄摊症至迹各故期近；商辰品月住呜宅诉、抓商恼铺戚及款写肺字农楼清的娃价爸格系上殿涨浙幅兔度拴根搭据辨近武年触来源北场京惜市刮价葬格肿变姥化词趋蜓势朗，朋较怜保璃守乳估疗计姓为5青%；商捎业梅及射写孩字阵楼胞租荷金把涨酿幅兰为1辽%；本成报骄告址设速定锄１倦０迹０谣％酒银妙行温贷乎款种情菠况红，吩考派虑曾银叨行款贷晃款为等洋所努产到生轻的系财绢务效费颗用;考宪虑轻土染地柄增欧值朱税族，签由始于岛持冈有台性燥物榜业矩不糊征椒收抬土住地起增早值肤税鼻，雁所丑以挤这寇部夕分淘仅摇针旺对搬销足售麻的安办傍公既物载业统和仗住啊宅歪。测案算基前跨提顶—窜—亡项庭目长开岔发喇节柔奏项周目笔分从五汁期峡开白发帜，压写擦字热楼辽从涝一艰期芽至筋五肆期混每钞期狡开狱发屡1断5竹万需平堆米亮，鲜住财宅庭从随一陕期未到良五立期创每资期些开傍发对1补0泡万认平盈米东；至除取此淋之偷外钉，眨一勉期钻开牵发殃2编万益平砖米扫的该展毅示件区辽及积3芳万朱平月米鸣的苦特心色冰商俊业舞，例2扮万头平暂米江的甲孵棋化国器援；找二蠢期乏开吹发牌2晒万然平呜米阀的产管严委券会吸大达楼灵，拾2茂万颗平瓜米潮酒定店诸及且1懂万桂平辰米听配凯套予；厘三受期刺开打发孙3撑万奴平盏米衡的杯孵荐化测器

一期二期三期四期五期合计

2009年2010年2011年2012年2013年

会展及商业(万㎡)5

5孵化器2

3

5写字楼(万㎡)151515151575管委会大楼

2

2酒店(万㎡)

2

2配套

1

1住宅101010101050合计(万㎡)3230282525140测歼算果前誓提准—膊—层开喂发烘成亩本刺标流准根肯据上北阳京色市诸的犁通饶用晃测幕算妨标餐准短，场前旧期睛工质程突费寺商常务摘办泊公帐为淋7烧7兄.笛5瞧元津/椅平队米换，体其旱他乳均努为航6久2墓元器/宣平拳米盗；您基蒙础态设垄施饺费缓为芳5揭0票0记元据/扩平陡米鸟；你建诱安他工撞程脸费默商傲务喝办猪公笛为赶2粒5喜0困0物元捷/吓平血米肝，剥商浇业锣为妖2旋0纤0成0纸元之/咏平战米赶，刑住曾宅远为图2厚0超0区0稀元谈/酿平遭米百，翁酒揉店煮为叮1辩0炎0女0僻0姜元搏/嗓平盏米序号项目名称商务办公商业住宅酒店小计备注1前期工程费

1.1勘察测量费37.5303030

建安费*1.5%1.2规划设计费25202020

建安费*1%1.3招投标费15121212

建安费*0.6%

前期工程小计77.5626262

前期工程总计（万元）635537231001249951

2建安工程费

2.1建筑安装工程费2,500.002,000.002,000.002,000.00

2.2建筑装饰工程费

8,000.00

建筑安装工程费小计2,500.002,000.002,000.0010,000.00

建筑安装工程费总计（万元）205,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.00

3基础设施及配套工程费

3.1包括园林、小品、道路、红线内的小市政等500500500500

基础设施及配套工程费总计41000300025000100070000

4管理费用307.75256.2256.21056.21876.35

不可预见费153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

不可预见费总计12617.75768.664051056.220847.55

管理费用153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

管理费用总计12617.75768.664051056.220847.55

5合计(不含地价)3,385.252,818.202,818.2011,618.20

各类物业建筑面积（平米）820,000.0060,000.00500,000.0020,000.00

开发成本小计（万元）277,590.5016,909.20140,910.0023,236.40

经闯济页测否算恼—屯—眨酒零店挤收锻入测均算黄依艳据寒：疤酒千店岂客樱房搁数典2朗0椅0灰间当，紧平庸均辜房示价邀根姥据园北仗京丹市占五椅星芽级威酒卷店渴的喉平侍均鼻水渐平阵，涉为谋1罗5龄0来0绵元被/娇日简，翅入钓住饼率俘为鬼7村0乘%既；赔餐留饮馆收少入协及资其缸他丑收初入诱分渗别丝式为慰客瞧房庸收仁入漂的牲1遍0凭0静%腊及贡5签0基%欢；威运唯营肠成悉本嘱为朵总却收利入蚕的词7义%自，差税孕费睬为策总嫩收扮入歌的持5暮.哭5胳%酒胳店破的馋运展营楚收直入星为1友8非9汉0载0万藏元/年矿，剂运篇营逐成念本撑为1持4丑2剧7全0万线元/年叨，摘运直营痕收猫益影为4钢6思3密1万药元/年由挨于物酒全店辽开侍发逮前愧期犹投厦入誉较连大串，惯动西态排回的收和期宅为1朋7年砖，腿内呜部搁收鹿益石率1沫0炒.售3告7毕%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-36800-14270-14270-14270净现金流0-36800463146314631累计净现金流0-36800-34978-30347-25717贴现系数1.00001.00000.92590.8573净现金流现值0-36800463142883970累计净现金流现值0-36800-34978-30690-26720项能目乐分饥五搂年土进蝴行怕投搅资址，币投节资润额矩达板到雹1美1楚7乏.拼8势亿成元注刷：贱土坦地轰成持本茎以们每兰期寇开追发秤面拘积提占佩总龄开绑发卡面岁积僚比坑例丽分择摊年到桌各迁期挠当辈中序号项目名称投资金额

年份2009年2010年2011年2012年2013年1土地成本720,0001664001552001440001272001272002前期工程费9,9519951

3写字楼建安工程费205,00042500425004500037500375004酒店建安工程费20,000

20000

5商业会展及配套建安工程费12,000100002000

6基础设施建设费70,00016000150001400012500125007住宅建安工程费100,00020000200002000020000200008管理费用20,8484,1704,1704,1704,1704,1709不可预见费20,8484,1704,1704,1704,1704,17010合计1,178,646273,190263,039231,339205,539205,539项量目危共狂实着现血销西售价收葛入口2育0拖7万.跃2岸1呼亿咬元复，沸销阵售蚕净渠收率入果1智9敲5大.岂7彼亿办元测具算许依竟据疾：损商冠业够及滴写丧字逆楼揉测紧算沉依记据学同炉前储，决住血宅盘售鸡价僚参发照帽周贪边孕的啦远钞洋谢山接水叫，膊万稿科寺紫突台祖等歼项晃目耳平从均债售村价仙，剃估爪计楚为疫1六5顽0爬0源0撞元贴/总平坊米降，帅涨膏幅秀参咸照滋北园京匆市酒今挑年谢平座均伞涨顽幅碌保全守坑估户计寺为议5占％序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1销售收入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1写字楼销售收入(万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积(㎡)750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/㎡)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）

100%100%100%100%100%1.2住宅销售收入（万元）828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.2.1住宅销售面积(㎡)

100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售价(元/㎡)

15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅销售率（%）

100%100%100%100%100%2当期销售回款2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8153销售税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2983.1营业税（销售额的5%）103,60618,75019,68820,67221,70522,7913.2城市建设维护税（营业税的7%）7,2521,3131,3781,4471,5191,5953.3教育费附加（营业税的3%）3,1085635916206516843.4印花税1,0361881972072172284销售净收入1,957,110354,188371,897390,492410,016430,517项待目枯现接金弄流灯量颤表本辱项毁目2页0蝇0滩9年伞开问始丸投趣入页开等发银，蚂当港期耕即动可鄙通俯过穿写誓字栽楼土和裁住味宅冻销谦售杂回胡现罪；折厌现提率宰取味行肥业棋普潮遍毙水说平织，8％章。序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1现金流入2,175,006375,000401,926442,291466,972488,8171.1写字楼销售收入1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.2商业会展孵化器出租收入46,19408,1769,95413,96314,1021.3住宅销售收入828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.4酒店收入56,700

18,90018,90018,9002现金流出1,720,219317,089318,410318,291309,437456,9922.1开发成本投资1,178,646273,190263,039231,339205,539205,5392.2经营成本42,809

14,27014,27014,2702.3销售费用62,16311,25011,81312,40313,02313,6742.4销售、经营税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2982.5预征土地增值税

2.6结转土地增值税187,603

187,6032.5所得税133,99611,83721,70537,33352,51210,6083净现金流量454,78757,91183,516124,000157,53531,8254累计净现金流量

57,911141,427265,427422,962454,7875净现值361,11153,62171,60298,435115,79321,6606累计净现值

53,621125,222223,658339,451361,111土川地临增倡值鉴税纹共拆计贩1刊8际.浸8玻亿丝式元序号项目金额计算方法1土地及建安成本1014004

2财务和其他费用114,963.00

3销售税费115,002.00

4销售收入2,072,112.00

5利润828,143.00(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率39.97%(5)/(4)7投资利润率66.57%(5)/{(1)+(2)+(3)}8成本利润率81.67%(5)/(1)

9扣除项目金额1446769.8(1)*1.2+(2)+(3)10增值额625342.2(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例43.22%(10)/(9)12增值税适用税率30%

13速算扣除系数0%

14增值税应纳税额187602.66(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润640,540.34(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率63.17%(15)/(1)土彻地窗和废建胖安表成备本产计况算虹的微基磁础张为3超0耐0亩仰居位住距用赖地醋和7酿2梅0亩蓝商略业妹用漫地亮，昆及善对趁应租的5棕0万陡平愤米粪住不宅山和7榴5万喇平繁米戒销嫌售福类效办徐公涉物糟业忆，薪共部计1舟0高1益4庭0俗0仇4万朴元庭。增暖值洞额芬占掀扣脾除询部幸分共的吊比托例东未充超备过5铃0渣%，踢所失以燃增盲值舞税敏税拐率跑按3猾0售%计础。项洋目慎利光润成总赶额香约雁5凯3便.嘴6驻亿箩元算，匠税在后制净熔利竭润歪4使0赤.绸2踩亿展；业税瓜前贡成幻玉本共利仓润惭率易为伶4更1垦.需4莲%辟，腹税嘴后怠成粗本室利宰润件率篇3可1超%序号项

目合计200920102011201220131经营收入21750063750004019264422914669724888171.1

写字楼销售收入12432672250002362502480632604662734891.2

出租收入(孵化器和商业、会展）4619408176995413963141021.3酒店收入56700001890018900189001.4住宅销售收入8288451500001575001653751736441823262开发成本11786462731902630392313392055392055393运营成本(出租)42809001427014270142704销售费用6216311250118131240313023136745销售、经营税金及附加11500220813218532294624093252986财务费用52800224001840012000007土地增值税18760300001876038营业利润5359834734786821149334210047424349补前期亏损00000010利润总额535983

47347868211493342100474243411所得税133996118372170537333525121060812净利润401987

355116511611200015753531825土醉地走敏叛感企性挥分退析2污9不匪同反地永价弃水惩平民下赖的芦项抱目网投煌资蝴和楼利纺润瞒水野平变化率地价水平（万元/亩）开发投资额（亿元）税前利润率税后利润率土地增值税（亿元）基准价0商业560万元/亩住宅720万元/亩117.841.4%31%18.8住宅用地价格变化，商业用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的住宅用地价格）-20%576113.545.5%34.1%20.5-10%648115.743.6%32.7%19.7+10%792120.039.6%29.7%17.9+20%864122.237.7%28.3%17.1商业用地价格变化，住宅用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的商业用地价格）-20%448107.851.6%38.7%22.7-10%504112.846.6%34.95%20.4+10%616122.936.7%27.6%17.1+20%672127.932.3%24.2%15.4土框地嘉价逆格泛变恳化赚对陪项女目降整屿体帅税誓前酒利催润伤率轧的事影桶响商孝业优用掩地雅面驶积熔比宿例释相味对朽较搜大肿，慎所迹以阀当脏商责业蚕用躁地愈单皱价完变争化册的朗时狼候搞，棍整亩体询税疑前傅利跟润旨的除变鞭化秩更捕为井明怎显很。商尤业赵用抖地泳价洋格平上杯涨伏1功0哭%铺，霸税墓前伪利荐润顷率拜下版降铸4障.仰7狡%都左悬右讲；哲上草涨崭2乓0页%胁，彼税矿前阀利赢润妖率坡下鸟降骗约滴9掠.扇1久%槽。商旧业竟用幕地豆价奸格续下狸降弱1寨0苍%掉，段税虎前卫利足润外率颗上裳涨讯5探.恰2而%都左虑右日；窄下雪降晚2抚0蚀%狸，既税件前道利降润稠率垒上末涨富1窑0妙.裂2蓝%学。住织宅焦用之地赏价铺格感上道涨庄1匆0签%携，镰税征前谊利丈润等率尾下妇降傲1泥.潮8雾%疑左掌右姥；稀上尼涨疾2围0蠢%期，家税大前届利窝润卖率毒下永降浇约往3堆.拐7砍%散。住牧宅被用怀地蛙价凭格懒下引降它1例0城%封，围税晚前伟利减润嫁率蚁提狡高栏2迎.创2害%赵左怖右踢；腥下说降违2价0抱%协，集税励前近利化润钩率云提箱高民4抹.想1悄%扒。土已地梨价女格酿变脖化辜对境项亡目界整弦体暖税途后井利销润晚率边的弓影剩响商贵业席用抄地画面护积员比松例拾相捧对酬较涉大倍，滥所崇以绿当赏商亭业村用科地推单蚁价摄变弹化治的碧时洋候得，哑整完体择税圆后旺利袜润孔的馆变抬化搅更以为绘明庸显浅。商薄业脑用歇地坏价宪格蛙上粗涨成1拾0壳%湖，晃税