成本管理交流教材

1成本管理交流主讲：郝霄翾时间：2011年11月目录探讨&交流三成本管控核心要点二房产企业成本管理现状一房地产企业成本管理的现状成本管理就是工程成本管理；成本管理就是做预决算；成本管理是成本部和总经理的事情；没有目标成本管理的思路；做了很多年的房产开发，没有一套完整的成本指标库；项目峻工交付后，都不清楚项目具体赢利多少；……目惩录探讨&交流三房龄产副企拼业误成革本析管絮理上现屯状一成本管控核心要点二房叛地辱产至企煎业圾成当本矿管撑理困是慈什勤么亿？房管地插产声成五本改管答理自经细典辆语伴录利欲润拌＝颠收在入枝－拐成机本—换—省弓钱拴就烂是希赚角钱胁！合锋理闻的辞分传配通成留本—朱—好隔钢眉要兆用宜在性刀颤刃画上智！价璃值辟＝血功必能/成泊本—驳—花欺“叔小志钱到”冻赚但“趟大梅钱妻”丽！什收么毁决宣定雄成堤本郑？土虫地贿决民定荡成惊本设惯计奥阶城段泥决资定的成缸本无阅效昂成处本泼决备定捷成辅本项特目喉周利期区决白定篮成盏本招略标软、叫施稿工伴过谋程尝决虚定电成精本核蓬心现管铅理嘱思扩路全过滴程手成肉本全破员赞成贼本全碰成窑本全雕成乔本贡管所理全教员甚成朋本逐管爷理全厚员搭成岔本全淡过尝程作成捧本傻管浪理指镇导罪思预想补：通弯过“目弯标洗成脑本+合金约哄规刚划沃体叶系”事园前众控案制丹项贝目社成坚本。管藏理嫌基弟础丽：合涛约梅规章划苦体凡系。管拿理怒价鹿值含：通丽过棋成搬本源合叉理晃控穿制叨，颤保捞障饥项旷目洁收蛇益裕。信千息贞化宣工狸具蹈：《成晕本踩管隆理杆系嘱统》落耐地丝式关备键一件条擦主历线-以窝合持同喝及朋合陆约急规扭划葱作呢为种管繁理种主佣线放，驳管施控挨项丑目详总娘体真成辞本三仁个灯模踩板-目剪标炼成品本亡模类板-合旨约晚规忘划拼模瓜板-成阶本尚历梅史丛库袖模温板四动个涌成算本量数辞据-目罩标软成曾本抽、炮动姐态膏成犁本社、歉实甲际梢成趋本译、辜实梳付笑成怨本一从条少主都线源：臭合宪约糊规腥划为狐什耻么谢要敏做盒合映约属规摸划铲？合袜约糠规义划熔是禾什设么？预雪计亚合侧同将旷各债费么项搞成蚊本掠分和解文为吉未达来半可感执早行振的布合完同随坡项聚目压的外进殖展坑，阵合记约都规筐划乏逐猫步铅变薪成分真榨实合童同统骗一以成唉本貌语滴言指佩导叉采骑购齿招估标乘计闷划淡制夹定从很拆非分风工泄作剃解含脱乘出北来事逃前郑控艺制指嫁导弟合如同馅签择订成五本碎支哥出愤现培金疗流知，趋指标导遣资凝金鉴筹收措基誓于拆合挖约怨规胡划黎的置成暮本坦管帮控鸡体开系三康级芳科搬目纵保窗持储一炉致腿。一定个吼是奔合袖约溜分狡解挤，拳一欢个档按违测茧算唯明钢细漏科歌目腿分锄解控际制垄：疤目回标评成刊本供科磁目+合袜约除规刚划核克算炕：质目捷标册成姿本配科嫌目+明眼细嘉测毕算休科断目三旅个笛模彻板：补目际标物成柱本瓦测业算逗模匆板三必个效模习板：哑合侄约宿规望划雁模充板三讽个炉模蜘板：职历鱼史膝成啦本换库晃模评板四闲个潜数痛据阿成抗本目舱标打成遥本-项经目另预数算动底态狗成问本-预室计合最敬终洽成毯本实消际棚成雀本-实铁际锅完党成母的像工饰程筛量实裁付外成岛本-实植际乳支鄙付刻成灵本成漆本叔控巨制添模直型集团统一的成本科目体系成本测算成本核算目标成本(合约规划）动态成本(已发生+待发生合约规划)结算成本(成本总结)成本控制维护阶段销售管理阶段施工管理阶段招标采购阶段设计管理阶段项目策划阶段项目论证阶段成本控制科目（按合约规划思路构建）成本核算科目（按工程造价核算分类构建）动亿态秤成则本坚控钥制柏的迟困胜境成本拆分归集难1缺乏有效监控机制2出现问题责任归属难3动态成本预不准4动无态物成抵本麻监主控示倒例1丛:某牌地轻产仪公衡司《动话态头成改本处监桥控顿表》动析态健成臂本铸监罩控示如例2伍:某史地佣产刻公蜜司凶动咐态沈成骡本意监临控拥汇航报埋原异则对慈比馅、势考筒核我均融与该饭基荐准层值比漆较动括态敲成摘本-执呢行虏版旗基薪准<执厦行吴版彻基令准拐的（顽开钢发汇费-土便地新费瓶）x肃2书%不渗需宿要描调次整惑目惭标选成挤本傻，除不歪需矿要科向亲地劈燕区诱公馒司骂总滑经鹊理筹汇由报拦。动云态倍成底本-执栗行沙版杆基茎准＞浴执躲行壶版朱基杏准凑的（铅开眉发膊费-土麦地除费练）x模2伪%需悄要愉向拢地恋区菠公久司耗总学经鞭理西汇船报缎。蓝可梨以哄申马请阶调设整谈目拔标钞成染本班，戚同恨时摩调辩整罪合州约鸦规炸划道，往用尤于遇指垂导医签量订洒合悟同象。动具态付成陷本-执技行茅版袍基侧准＞扛执伙行朽版必基植准吉的（随开床发推费-土百地算费伯）x颜5亭%需夸要贷向绵集姑团店总霜经肿理纤汇绪报统。描可乳以录申输请财调透整传目俘标脱成亮本土，红同圈时任调栽整替合圆约可规无划灾，熔用畜于悬指匠导肆签高订向合焰同忠。动同态赢成愿本缘瑞监绕控示兰例3北:某味地浇产即公冬司《动摧态穿成较本句月吨度搁回盼顾忆报眠告》模摧板对叛异途常唯进良行某汇瓜报动难态塞成福本牵监顾控示鞠例4姜:某娃地竿产练公果司御动鲜态侄成振本钩预播警护与所强哑控家原拨则控制方式控制条件控制方式单个费项控制（按绝对值)二级费项：超500万预警二级费项：超1000万跳闸（停止付款）单个费项控制（按相对值）二级费项：差值>3%预警二级费项：差值>6%跳闸（停止付款）总额控制（按相对值）总额差值>1%预警总额差值>2%跳闸（停止付款）二剑级浊费房诚项：挽指顺土签地股费包，把前还期圾工辈程医费裹，旁配拿套玻设惕施跌费好，爆建忧安标装览修扇工构程队费物，型基负础棕设鲜施监费妄，打工浊程俯相贵关袭费洋，敞营彼销帆设衰施沃建偶造豆费捆，催调殖研假、偶推挨广替、沸代粉理添、填广璃告价费蛮等王。比享较狠对怠象：虚最想新据版放本仇目显标篮成嘉本楼。系季统优发逮出脱待腿办厚预快警：柿“x说x项拖目x挽x费档项筐动砖态删成根本梨超壤出单目挽标再成珠本x锣x翁x万委元瞧，拴请筛调财整榜目清标加成偿本宗”狗。洋发圾给绸地插区县、搁集帽团第相繁关甘管撤理亚层凯。8月1日受集哄团恭试怠运牵行喂，9月1日遵全左集咬团秋正蓬式心运康行压。成乘本扯后居评贝估评吗估狭全忽过燃程灰成暴本检管薪理中指缝标评胜估己周侵期锈成益本评爹估平无暂效渔成陕本成岛本黑指毯标让沉蠢淀总归结挺经盒验芳、咳教浴训侍，警实岩现饱持铺续玻改彩进后汽评既估耽目抬的茫？成法本乱后泽评防估隔（法全咏过仙程新成的本敞管论理航指立示印）成本项目(万元)可研阶段定位阶段设计阶段实施阶段节超额节超比例%1.土地费用1.1地价1.2拆迁费1.3土地办证费1.4其它土地费2.前期费用2.1调研评估费2.2设计费2.3勘探测绘费2.4报建费2.5其它前期费3.建安费用3.1前期工程3.2岩土工程3.3基础工程可售多层住宅成嗽本瓜后觉评镰估-细-周旗期逃成敢本资（兴项踩目圣计呜划率执蜂行独）序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1项目策划定位**年*月*日**年*月*日2项目发展纲要**年*月*日**年*月*日3规划设计方案定稿**年*月*日**年*月*日4施工图完成**年*月*日**年*月*日5项目开工时间**年*月*日**年*月*日6售楼准备工程完成时间**年*月*日**年*月*日7项目开盘预售**年*月*日**年*月*日8项目竣工验收时间**年*月*日**年*月*日9项目入伙**年*月*日**年*月*日10后评估工作**年*月*日**年*月*日成截本眉后仪评赏估-付-周挣期醉成胀本悉（碍工掏程惕进室度弦执码行概）序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1土方开挖**年*月*日**年*月*日2基坑支护**年*月*日**年*月*日3地基处理**年*月*日**年*月*日4基础施工**年*月*日**年*月*日5承台、地下室地板**年*月*日**年*月*日6地下室结构封顶**年*月*日**年*月*日7一层结构封顶**年*月*日**年*月*日8二层结构封顶**年*月*日**年*月*日9三层结构封顶**年*月*日**年*月*日10主体结构封顶**年*月*日**年*月*日11机房结构封顶**年*月*日**年*月*日12主体验收**年*月*日**年*月*日13顶层外墙装饰**年*月*日**年*月*日……**年*月*日**年*月*日14底层外墙装饰**年*月*日**年*月*日15外架落完时间**年*月*日**年*月*日16消防工程**年*月*日**年*月*日17燃气工程**年*月*日**年*月*日18电梯调试**年*月*日**年*月*日19室外绿化、景观**年*月*日**年*月*日20竣工验收**年*月*日**年*月*日成肺本氏后糟评非估-杂-周类期笼成拳本怖（谷销吐售峡准事备漠工正程港计充划狭）序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1售楼处（或会所）**年*月*日**年*月*日1.1主体封顶**年*月*日**年*月*日1.2外墙装修**年*月*日**年*月*日1.3室内装修**年*月*日**年*月*日2售楼展示样板房**年*月*日**年*月*日2.1主体封顶**年*月*日**年*月*日2.2外墙装修**年*月*日**年*月*日2.3室内装修**年*月*日**年*月*日3室外售楼环境**年*月*日**年*月*日3.1售楼环境区域划分**年*月*日**年*月*日3.2大乔木种植**年*月*日**年*月*日3.3地下管道、结构等**年*月*日**年*月*日3.4园建、道路等**年*月