签订《商品房买卖合同模板》应注意事项

WORD整理版签署《商品房买卖合同》应注意事项关于《示范文本》封面[解读]封面“编号：GF-2000-0171”提示，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房买卖合同》最新版本。是正规印刷装订的，不是用订书机装订的，同时注明“中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制”字样。目前法律并没有规定商品房买卖双方必定以《示范文本》签约。可是，《商品房销售管理方法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同从前，必定向购房者明示上述《示范文本》。这是为了防范在开发商单方拟订的格式合同中成立合同陷井，欺诈购房者。无论购房者可否以《示范文本》签约，都应以自己签约的合同和《示范文本》比较，从而发现有无问题。关于《商品房买卖合同说明》商品房买卖合同说明：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约从前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并销售的房屋。3、为表现合同双方的自觉原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或增补约定。双方当事人能够对文本条款的内容进行更正、增补或删减。合同签署见效后，未被更正的文本印刷文字视为双方赞成内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或增加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；关于实质状况未发生或买卖双方不作约准时，应在空格部位打×，以示删除。6、在签署合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人供给的相关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责讲解。优秀参照资料WORD整理版[解读]此项实质是以《示范文本》签约的注意事项，未填写内容的空白处，应加盖“空白”章或划掉，省得今后填写其他内容。其他，房产部门在办理房产证时，坚持要求买卖双方另行签署房产部门拟订的非《示范文本》合同，造成买卖双方存在两份合同。为了防范发生瓜葛，建议购房者为办证而在房产部门要求签署的合同中特别约定，此合同仅限办证使用，双方权益义务关系仍以原订合同为准。关于合同双方当事人合同双方当事人：出卖人:_________________________________________________________注册地址：______________________________营业执照注册号：_____________________________企业资质证书号：________________________________________________________法定代表人：____________________联系电话：______________________________邮政编码：委托代理人：____________________地址：__________________________________邮政编码：____________________联系电话：________________________________委托代理机构：__________________________________________________________注册地址：______________________________________________________________营业执照注册号：________________________________________________________法定代表人：____________________联系电话：______________________________邮政编码：______________________________________________________________买受人：________________________________________________________________【自己】【法定代表人】姓名：__________________国籍________________________优秀参照资料WORD整理版【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】___________________________________地址：_________________________________________________________________邮政编码：______________________联系电话：_______________________________【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：______________________地址：__________________________________________________________________邮政编码：______________________电话：___________________________________依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，买受人和出卖人在同样、自觉、协商一致的基础上就买卖商品房达成以下协议：[解读]提请购房者注意以下问题：1、盘问出卖人的营业执照，弄清出卖人可否拥有商品房销售的经营范围。2、盘问出卖人的房地产开发企业资质证书，弄清出卖人可否拥有房地产开发企业资质证书，没有资质的，不得进行房地产开发、销售。3、查清出卖人与开发商可否为同一人，即出卖人可否有权出卖正在销售之房产，有效方法是，核实出卖人与“四证”即《土地使用权证》、《建设工程规划赞成证》、《施工赞成证》、《预售赞成证》的关系。第一条项目建设依照。出卖人以___________方式获取位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨赞成文件号】【划拨土地使用权转让赞成文件号】为______________________。该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。优秀参照资料WORD整理版出卖人经赞成，在上述地块上建设商品房，【现命名】【暂命名】___________。建设工程规划赞成证号为___________，施工赞成证号为__________________________________。__________________________________________________________________________。[解读]应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划赞成证》、《施工赞成证》上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及本源。若是是划拨用地、军用土地以及集体土地，必定改变土地使用的性质、用途，必定办理相应的审批手续和更正登记手续。划拨用地，还必定补交百分之四十的地价款，否则，不能够够做为商品用地，购房者将无法办理房产证和土地使用权证。在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生瓜葛而发生诉讼的房产，这将对办理产权过户有影响，应慎重购买此类房产。第二条商品房销售依照。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房赞成机关为___________，商品房预售赞成证号为___________。_________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________。[解读]该条要点是如何判断是“现房”仍是“预售”？“现售”是指所售商品房已竣工查收合格，而“预售”则是指正在建设中还没有竣工查收的商品房。“现售”与“预售”的条件不同样样，双方的权益义务不同样样，发生了瓜葛今后，肩负的法律责任也不同样样。依照《商品房销售管理方法》第7条规定，必定切合以下条件才能销售：其一、具备营业执照和房地产资质。其二，获取土地使用权。其三、拥有建设工程规划赞成证及施工赞成证。其四、竣工查收。其五、拆迁部署已落实。其六、配套基础设施具备交付使用条件。其七、物业管理方案已落实。依照《城市商品房预售管理方法》第5、6条规定，必定切合以下条件才能预售：其一、获取土地使用权。其二、拥有建设工程规划赞成证和施工赞成证。其三、工程量已达总投资的25%以上。其四、获取商品房预售赞成证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第2条规定，没有预售赞成证订立预售合同的无效。第9条规定，故意隐瞒无预售赞成证或供给虚假预售赞成证的，致使合同无优秀参照资料WORD整理版效，买受人能够央求返还已付房款及利息、补偿损失，并能够央求出卖人肩负不高出已付房款一倍的补偿责任。特别提请购房者注意的是，除了核实相关证件上的单位与出卖人的关系外，必定核对原件，并要求出卖人在复印件上盖章。在购房之初，就注意采集与购房相关的凭据。第三条买受人所购商品房的基本状况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。该商品房天台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（相关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。[解读]签署此条应注意的问题是：1、附件一即平面图及附件二即公摊说明，很多合同都予省略，应坚持要求两附件。2、依照《商品房销售管理方法》第34条的规定，发展商在将商品房交付使用前应委托拥有房产测绘资格的单位推行测绘，测绘成就报房地产行政部门审查后用于房屋权属登记。优秀参照资料WORD整理版3、购房者实质签署的各样各样的购房合同中，只约定建筑面积，不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因发展商自制的合同根本无此内容，有的是合同虽有此内容，但被发展商全部或部分划掉，故意不填，这都是对购房者不利的。4、依照现行政策法律规定，关于公摊面积，购房者与发展商是能够协商确定的。若是双方协商一致，能够约定公摊面积。5、有些购房合同，用语不规范，比方使用“实得建筑面积”这样不规范看法，从而惹起面积瓜葛。建议使用规范用语。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。4、____________________________________________________________。[解读]特别提请购房者注意，若是选择非《示范文本合同》，又选择以套内建筑面积计价，必定在合同里做出明确约定，防范因计价方式发生瓜葛，甚至因计价方式约定不明确而承受损失。第五条面积确认及面积差异办理。依照当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依照进行面积确认及面积差异办理。当事人选择按套计价的，不适用本合约定。优秀参照资料WORD整理版合同约定面积与产权登记面积有差其他，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方赞成按第__________种方式进行处理：1、双方自行约定：1）____________________________________________________________；2）____________________________________________________________；3）____________________________________________________________；4）____________________________________________________________。2、双方赞成按以下原则办理：1）面积误差比绝对值在3%之内（含3%）的，据实结算房价款；2）面积误差比绝对值高出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）部分的房价款由买受人补足；高出3%部分的房价款由出卖人肩负，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%之内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值高出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计更正造成面积差异，双方不除去合同的，应当签署增补协议。优秀参照资料WORD整理版[解读]合同有两项基本源则，即意思自治与合法原则。合同有约定的，依照合同约定;合同没有约定的依照法律规定。关于面积确认及差异办理问题，在发展商自制的格式合同里，极稀有约定，但现行法律及司法讲解以及《示范文本》里，都做出了基本一致的详细约定，建议选择《示范文本》条款。建议购房者在签署此条时，在选择《示范文本》关于“误差”约定的条款的同时，另行在增补协议里约定什么是“误差”，在什么状况下适用“误差”约定条款。《商品房销售管理方法》第19条第二款规定：“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当注明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，保持总价格不变；套型与设计图纸不一致也许相关尺寸高出约定的误差范围，合同中未约定办理方式的，买售人能够退房也许与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看，房屋面积误差，应是指“套型”与“尺寸”惹起的。若是不是因“套型”与“尺寸”惹起的面积差异，不应算作面积误差。《示范文本》对发展商分摊的公摊面积，以附件的形式，要求发展商详细见告购房者，这对制止售房面积欺诈防范大幅度面积缩水，无疑起到了很好的作用。建议使用《示范文本》以合同附件形式列出公摊面积的详细状况，同时约定，若是因误差以外的原因发生的面积瓜葛，按发展商售房面积欺诈办理。第六条付款方式及限时。买受人按以下第__________种方式按期付款：1、一次性付款___________________________________________________。2、分期付款_____________________________________________________。3、其他方式_____________________________________________________。[解读]《示范文本》里没相关于按揭付款的约定，若是选择银行按揭的付款方式，建议增补以下几项约定。1、按揭付款的时间，即出卖人与购房者双方赞成何时由银行按揭付款。2、双方赞成的按揭付款时间与银行实质的按揭时间经常不一致，建议双方约定双方赞成的按揭时间与银行实质按揭时间不一致的办理方式。3、除了时间外，还有按揭金额。双方约定的按揭金额也经常和银行实质的按揭金额不一致甚至不能够够贷款，建议双方约定在两者金额不一致及不能够够贷款的状况下的办理方式。优秀参照资料WORD整理版最高人民法院《关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第23款规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品方担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能够够执行的，对方当事人能够央求除去合同和补偿损失。因不能够够归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房合同不能够够连续执行的，当事人能够央求除去合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。4、关于按揭付款，除出卖人与购房者在商品房买卖合同中有约定外，按揭银行也要和够房者签署按揭合同或贷款合同，这样由原来单一的商品房买卖合同关系，又引申出来了另一法律关系即按揭贷款关系。购房者为了购得房产必定同时执行两个合同，在两个合同执行过程中，经常发生出卖人、购房者甚至按揭银行违约的状况。一旦一方出现违约，必定致使两个合同履行阻截。上述司法讲解第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效也许被撤消、除去，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人央求除去商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效也许被撤消、除去后，商品房担保贷款合同也被除去的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”此时，关于违约责任的约定显得特别重要。建议购房者在签署商品房买卖合同及按揭合同时，都要约定相应的违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第__________种方式办理：按逾期时间，分别办理（不作累加）1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款限时之第二天起至实质全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同连续执行；2）逾期高出_____今后，出卖人有权除去合同。出卖人除去合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意连续执行合同的，经出卖人赞成，合同连续执行，自本合同规定的应付款限时之第二天起至实质全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实质已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实质已付款的差额确定。2._________________________________________________________________。优秀参照资料WORD整理版[解读]购房者应注意以下问题：1、逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违约责任同样。2、出卖人除去合同的逾期日期应合理。3、若是只按揭付款，还应约定出卖人除去合同致使按揭合同也无法执行的相应的违约责任。《示范文本》对此无规定，建议购房者增补约定。4、此种状况除应在《商品房买卖合同》里做出约定外，还应在按揭合同里做出约定。按揭合同一般都是按揭银行自制的格式合同，对此往往也无约定，建议购房者增补约定。5、除出卖人供给保证的按揭合同外，按揭银行拟订的格式按揭合同里，只有按揭银行与购房者双方。按揭合同是为购房合同服务的，购房合同的执行顺利与否，直接关系到按揭合同的执行，反之亦然。因此，建议购房人、出卖人、按揭银行三方签署按揭合同。6、违约责任的约定要合理，不能够够过高，过高当事人无法承受；也不能够够过低，过低对当事人双方起不到应有的限制作用，丧失了签署合同的目的。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由央求减少的，应当以违约金高出造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由央求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”诚然违约金过高过低可依法纠正，但其实不是自动纠正，一般是经过诉讼路子加以纠正的。7、《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后执行序次，先执行一方未执行的，后执行一方有权拒绝其执行要求。先执行一方执行债务不切合约定的，后执行一方有权拒绝其相应的执行要求”。这就是《合同法》上的“后执行抗辩权”的规定。依照该条法律规定，若是出卖人逾期交房，或交房不切合合同约定，购房者有权不付房款。第八条交付限时。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备以下第_____种条件，并切合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经查收合格。2．该商品房经综合查收合格。3．该商品房经分期综合查收合格。4．该商品房获取商品住处交付使用赞成文件。5．____________________________________________________________________________________。但如遇以下特别原因，除双方协商赞成除去合同或更正合同外，出卖人可据实予以延期：优秀参照资料WORD整理版1、遇到不能够够抗力，且出卖人在发生之日起_____日内见告买受人的；2、_____________________________________________________________；3、____________________________________________________________。[解读]这是至为重要的一条，也是实践中发生瓜葛最多的一条。建议购房者签署此条时注意以下问题：1、该条规定了4种交付使用的条件，但每一种交付使用的条件在法律上的规定其实不十分明确，这是关于此条大量发生瓜葛的原因所在。《房地产开发经营管理条例》第17条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工查收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工查收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行查收。”《房屋建筑工程和市政基础设施竣工查收暂行规定》第条规定：“工程切合以下要求方可进行竣工查收：（一）达成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程竣工后对工程质量进行了检查，确认工程质量切合相关法律、法规和工程建设逼迫性标准，切合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位相关负责人审查签字。（三）关于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，拥有圆满的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位相关负责人审查签字。（四）勘探、设计单位对勘探、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计更正通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘探、设计负责人和勘探、设计单位相关负责人审查签字。（五）有圆满的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑资料、建筑构配件和设施的进场试验报告。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）城乡规划行政主管部门对工程可否切合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件也许赞成使用文件。（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量督查机构等相关部门责令整改的问题全部整改达成；。鉴于“房屋查收合格”及“房屋综合查收合格”的看法其实不十分明确，现行法律又没有明确规定获取何种文件是“查收合格”及“综合查收合格”，建议购房者不要采用《示范文本》中的选择，另行单独做出明确详细的约定。关于毛坯房的查收，《住处工程初装修竣工查收方法》第三条规定：“初装修是指住处工程户门之内的部分项目，在施工阶段只达成初装修。房屋竣工查收交付使用后，房屋进行再装修，按城市房屋装修管理相关规定执行。”第九条规定：“再装修的工程达成后，均应按国家和当地规定标准，由相关部门组织查收。查收不合格的不得报竣或交付使用”。依照上述法律规定，初装修查收不等于建筑工程查收，也不优秀参照资料WORD整理版能代替建筑工程质量查收。其法律含义，仅限于能够交付购房者进行二次装修。但在实践中，很多发展商以初装修查收代替建筑工程质量查收，欺诈购房者，应引以为戒。房屋的交付条款，不仅关系到交付的限时、交付的责任、交付的质量等问题，还事关办理房产证、交付房款等合同要点条款的执行，鉴订好合同交付条款意义十分重要。在鉴订此条另需注意的问题是，发展商经常在自制的格式合同中，将不属于不能够够抗力交房的状况也列入不能够够抗力条款，以此减少或免除其逾期交房违约责任，购房者应注意对此提出异议。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特别状况外，出卖人如未按本合同规定的限时将该商品房交付买受人使用，按以下第______种方式办理：1、按逾期时间，分别办理（不作累加）1）逾期不高出_____日，自本合同第八条规定的最后交付限时的第二天起至实质交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同连续执行；2）逾期高出_____今后，买受人有权除去合同。买受人除去合同的，出卖人应当自买受人除去合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求连续执行合同的，合同连续执行，自本合同第八条规定的最后交付限时的第二天起至实质交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、_________________________________________________________________。[解读]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额也许损失补偿额计算方法，违约金数额也许损失补偿额能够参照以下标正确定：逾期交付房屋的，依照逾期交付房屋时期相关主管部门宣告也许有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标正确定。”若是双方买卖合同没有约定违约责任，发生瓜葛今后，将按上述司法讲解的规定确定违约方的违约责任。出卖人逾期交房除肩负违约金及陪偿损失之责外，购房者还有权除去购房合同。除去购房合同的条件和程序，也第一敬爱合同当事人自己的约定，若是没有约定或约定不明确的，能够依照法律规定。最高人优秀参照资料WORD整理版民法院前述司法讲解第15条规定：“依照《合同法》第94条的规定，出卖人延缓交付房屋也许买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理限时内的未执行，当事人一方央求除去合同的，应予支持，但当事人还有约定的除外。”催告其实不是除去购房合同的法定程序，若是当事人合同有约定能够直接除去购房合同，就可以不催告。催告除去购房合同，可是在合同没有约定的状况下，依照法律规定的除去购房合同的程序。该条司法讲解第二款规定：“法律没有规定也许当事人没有约定，经对方当事人催告后，除去权应当在除去权发生之日起一年内执行；逾期不执行的，除去权消灭。”除去合同，必定依照合同约定或法律规定的条件和程序，除去合同的限时是，催告的，为三个月；没有催告的，自有权除去之日起一年内。合同第七条的注意事项，也同样是该条的注意事项。第十条规划、设计更正的约定。经规划部门赞成的规划更正、设计单位赞成的设计更正致使以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在相关部门赞成赞成之日起10日内，书面通知买受人：1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）___________________________________________________________；3）____________________________________________________________；4）____________________________________________________________；5）____________________________________________________________；6）____________________________________________________________；7）____________________________________________________________。买受人有权在通知到达之日起15日内做出可否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受更正。出卖人未在规准时限内通知买受人的，买受人有权退房。优秀参照资料WORD整理版买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签署增补协议。___________________________________________________________________________。[解读]应注意以下问题：1、该合约定了两种更正，一种是规划更正，一种是设计更正。设计的变更，直接影响房产的户型、朝向、尺寸等，购房者一般较易察觉，而对规划更正则反响不够敏感。其实，规划更正对购买房产的影响，不亚于有时甚至远远高出设计更正对购买房产的影响，建议购房者对此一并惹起足够的重视。2、这两种更正必定是经过赞成的。规划更正，要经规划部门赞成；设计更正，要经原设计单位赞成。未经有权部门赞成，发展商擅自进行的规划、设计更正，不适用本合约定。但若是购房者发现发展商未经有权部门赞成擅自进行规划、设计更正，应及时向发展商及有权部门提出异议。3、设计更正较易发现，而规划更正则不易察觉。因此，购房者在购房之初，就应向发展商议取小区报建规划，并由发展商盖章，以证明真实性。为了慎重起见，建议购房者将此内容写进合同，特意做出约定，不同样样意发展商在出卖房产时向购房者出示的小区规划内再加建任何建筑，或对原有绿地、假山、建筑等拆掉，重新建设。4、规划更正方面，还有另一不易被购房者察觉、注意的问题是，小区是分期开发的，在未开发的土地上，发展商建起了绿地或停车场等设施。由于发展商不讲明规划报建的真相，而购房者多数状况下不知道去检查一下发展商的规划报建状况，误以为这些绿地、停车场等设施是为一期配套的。等购房者买了房，纷纷入住今后，发展商便把这此绿地、停车场等设施拆掉。这样，一期购房者的小区功能减弱了不说，也直接降低了一期房产的居住价值，房价也明显因此而下降。实践中，此类瓜葛也不鲜见。为什么会出现此类瓜葛，自然与发展商恶意欺诈相关，与购房者不重视小区规划也明显不没关系。这也再次提示了购房者在购房之初关注小区规划报建的重要性。一旦发生此类瓜葛，购房者对因此贬值的房产价值部分，能够央求发展商双倍补偿，但对提出诸如退房之类的诉讼央求，则很难获取支持。5、无论是规划更正仍是设计更正，这对购房双方都是重要的变化，故该合约定，必定要书面通知，购房者也必定要书面答复发展商。为防范岐意，建议约定书面通知的方式为挂号或特快专递信函，双方为此在合同中应明确约定通讯的地址及通讯地址更正的见告对方的义务。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行查收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住处的，出卖人还需供给《住处质量保证书》和《住处使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人肩负。优秀参照资料WORD整理版由于买受人原因，未能按期交付的，双方赞成按以下方式办理：___________________________________________________________________________。[解读]《示范文本》里将“交付”房屋与“交接”房屋做了两合约定，这是值得恩赐充分必定的。该条第二款明显是针对前款逾期交接所产生的违约责任的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的讲解》第11条第1款规定：“对房屋的转移据有，视为房屋的交付使用，但当事人还有约定的除外。”依照最高人民法院上述司法讲解，若是商品房买卖合同里对此种状况不做出特别约定，发展商的交房责任便因购房者的急于入住而一住了之，这对购房者是极其不公正的，对发展商违纪、违约交房也无异于一种变相的纵容。《示范文本》里对此种状况没有做出约定，特别建议购房者对此种状况做出特别约定。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权瓜葛和债权债务瓜葛。因出卖人原因，造成该商品房不能够够办理产权登记或发生债权债务瓜葛的，由出卖人肩负全部责任。__________________________________________________________________________。[解读]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第８－１０条，很好地解决了该条应明确而未明确的问题。第8条：拥有以下状况之一的，致使商品房买卖合同目的不能够够实现的，无法获取房屋的买受人能够央求除去合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并能够央求出卖人肩负不高出已付购房款一倍的补偿责任：（一）品房买卖合同订立后，出卖人未见告买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，拥有以下状况之一，致使合同元首也许被撤掉、除去的，买受人能够央求返还已付购房款及利息、补偿损失，并能够央求出卖人肩负不高出已付购房款一倍的补偿责任：（一）故意隐瞒没有获取商品房预售赞成证明的事实也许供给虚假商品房以预售赞成证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人也许为拆迁补偿部署房屋的事实。第10条：买受人以出卖人与第三人恶意串联，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，致使其无法获取房屋为由，央求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十三条出卖人关于装修、设施标准许诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装修、设施标准应切合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有官僚求出卖人依照下述第______种方式办理：出卖人补偿双倍的装修、设施差价。优秀参照资料WORD整理版2._____________________________________________________________。3.______________________________________________________________。［解读］１、该条将商品房的装修、设施标准以附件形式加以约定，但很多合同不附此附件，应引以为诫。２、该条附件说是装修、设施的约定，但从附件内容看，基本上是装修建材的约定，关于设施几乎未做约定。建议增补电话、电视、燃气、宽带等设施及采用的水、电器材、建筑及装修资料等切合最新国家质量及设计标准、规范的约定。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的许诺。出卖人许诺与该商品房正常使用直接关系的以下基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．__________________________________________________________________；2．__________________________________________________________________；3．__________________________________________________________________；4．__________________________________________________________________；5．__________________________________________________________________。若是在规定日期内未达到使用条件，双方赞成按以下方式办理：1．_________________________________________________________________；2．__________________________________________________________________；3．__________________________________________________________________。［解读］1、第14合约定与第８合约定存在连结问题，应注意两条在内容上的协调，不要重复或遗漏。2、关于第14合约定的“基础设施、公用配套建筑”的有些内容，法律是有逼迫性规定的，不容当事人选择，发展商在交房时必定达成。优秀参照资料WORD整理版《消防法》第10条规定：“依照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程施工时，必定经公安机关进行消防查收；未经查收或查收不合格的，不得投入使用。”《建筑工程消防督查审查管理规定》第9条规定：“建设单位应当向公安消防督查机构提出工程消防查收申请，送到建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防查收申报表》，并组织消防查收。消防查收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的全部者不得接收使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程施工查收暂行规定》第5条规定：“工程切合以下要求方可进行施工查收：（十）有公安、消防、环保等部门出具的认可文件也许准允使用文件。”依占相关消防的上述法律规定，发展商在交房时，消防必定查收合格。签署《商品房买卖合同》应注意事项第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人供给的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能够够在规按限时内获取房地产权属证书的，双方赞成按以下第______项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%补偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金3．___________________________________________________________。[解读]1、关于在多长时间内发展商将办证资料提交产权登记机关备案，现行法律有明确规定。《商品房销售管理方法》第34条第2款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需由其供给的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在土地房产行政主管部门。”《城市房屋权属登记管理方法》第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋施工后的3个月内向登记机关申请房屋全部权初始登记，并应提交用地证明文件也许土地使用权证、建设用地规划赞成证、建设工程规划赞成证、施工赞成证、房屋施工查收资料以及其他相关的证明文件。”建议购房者结合上述法律规定做出约定。2、就“备案”事宜，建议购房者再做出进一步的约定。如，发展在“备案”后多少日内将“备案”资料复印并加盖公章后优秀参照资料WORD整理版供给给购房者一份。若是发展商不能够够向购房者供给“备案”资料，视为发展商没有备案，应肩负没有“备案”的违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在以下限时届满未能获取房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当肩负违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登记的限时；（二）商品房买卖合同的标的物为还没有建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已施工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的能够依照已付房款总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条规定：“商品买卖合同约定也许《房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋全部权登记的限时届满高出一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋全部权登记，买受人央求除去合同和补偿损失的，应予支持。”建议购房者依照上述司法讲解的精神，对发展商办理房产证的时间及逾期办理房产证的责任做出约定。4、《房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权更正和房屋全部权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权更正和房屋全部权登记手续，并供给必要的证明文件。”《商品房销售管理方法》第34条第3款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权更正和房屋全部权登记手续。”依照上述法律规定，房屋全部权证和土地使用权证是分开的，发展商除有义务为购房者办理房屋全部权证外，还有义务办理土地使用权证。但关于房屋所占用范围内的土地使用权证的办理及违约责任，包括本《示范文本》在内的绝大多数商品房买卖合同都没有做出约定。建议购房者依照上述法律规定，并参照房屋所有权证的办理及违约责任的约定，就土地使用取证的办理及违约责任做出相应的约定。5、发展商逾期办证后，购房者已装修、入住。若是此时购房者选择退房，发展商应补偿购房者的装修损失。建议购房者对此做出约定。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住处的，《住处质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住处交付使用之日起，依照《住处质量保证书》许诺的内容肩负相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住处的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修限时和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修限时内发生质量问题，出卖人应当执行保修义务。因不能够够抗力也许非出卖人原因造成的损坏，出卖人不肩负责任，但可协助维修，维修开支由购买人肩负。优秀参照资料WORD整理版[解读]1、《住处质量保证书》及《住处使用说明书》是商品房买卖合同的增补约定，是发展商对商品住处肩负质量责任的法律文件。但“两书”又经常是发展商自制的格式文本，为了保证购房者的利益，购房者应将“两书”上的内容与《商品住处推行住处质量保证书和住处使用说明书制度的规定》第5条、8条加以核实。第5条规定：《住处质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量督查部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内肩负保修；3、正常使用状况下各部门、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层零散1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道拥堵2个月；供热、供冷系统和设施1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修限时，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和办理的时限。第8条规定：《住处使用说明书》应当对住处的结构、性能和各部位（部件）的种类、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构种类；3、装修、装修注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、相关设施、设施安装预留地址的说明和安装注意事项；6、门、窗种类，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、天台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。第十七条双方能够就以下事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权___________________________________________________；3、该商品房所在楼宇的命名权_________________________________________________________；4、该商品房所在小区的命名权_________________________________________________________；5、________________________________________________________；6、________________________________________________________。优秀参照资料WORD整理版[解读]屋面的使用权应归业主共有。但实践中，发展商为了促销，经常将屋面的使用权做为