九洲远景产品概念定位项目操作手册XXXX年

产品概念定位项目操作手册

九洲远景

2011年4月1Report_CATIC_20071220狭义：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等商业地产的概念理论上没有统一的定义，通常有狭义和广义之说。简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商业组合“商业”“地产”和商业地产概念广义：除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产商业地产商业地产的概念2资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20071220商业地产在中国的发展分为三个阶段:第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段第二阶段为2000年～2005年，称之为“商业＋地产”的简单叠加阶段第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资产证券化的阶段2000年以前2000年～2005年2006年以后“商铺地产”阶段“商业＋地产”的简单叠加阶段“商业与地产的价值融合与提升”阶段商业地产发展商业地产在中国的发展3资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20071220“照一袭组叙建卧于哄某篇一娱场复所公的加、风建驶筑锤统住一敌的誓商废业忌机扇构独，这撞一性场哄所众是溉作叨为既一校个双经机营集单纯元凯来央统舰一晒规谎划忆、队开宜发揭、心拥迟有奖和元管番理库的割，其跃位专置洽、烛规敏模晓和呈商握店讲类啦型丈与荒所传服岔务帅的断商裤业速区盖域匆密时切与相予关灵，经遭营顽单睁元箭根否据逢商亭业价类物型鸣和碑总喜体放规楚模以在痛场河地稿内毛提往供孔相铃应凝的昂停身车布服川务柱，一队个售购袍物印中筑心驰至好少尽有烂三印个桶以诞上献的推商济业卸机帅构壶。励”-美等国番城狡市插土耐地酷利绿用沙协药会毫（U宝L值I）1威9棕4虎7软/售1雁9融9访9购零物梨中宪心岭的驴定改义4资埋料店来乞源影：液九农洲相远俩景伐分膜析4R姻e篇p衰o兼r录t柴_弓C陈A砖T浅I戒C饲_委2嘴0皱0恨7园1诞2献2垫0九帮洲毙远乎景霞购障物曲中盒心汽的墙分用类功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)城市中心超级地区中心休闲娱乐中心邻里中心生活时尚中心零售公园能量中心主题购物中心区域中心工厂直销中心美食中心专业市场中心注痰：涉以教上稳定韵位零图体为丙典俯型束意党义煮的且描象述拍，运不籍属耗于姿严辨格榴定凳义租；逃实级际党中欲，女各简购备物迹中愧心斧会铸依之据香具片体呼的子内报外太部牵因叮素渐制胸定靠行睬业熔覆绣盖近范赚围味和励功馅能近组聪合仆，决在船定灵位虫图时的灯落苏位符会隆与备上删图笨有装所爷不效同在盘总锦结您美代英昨等梨国馋购督物捎中畏心惠发闲展赠形船态铃及疼其右专林业君协铺会巷相雅关怪定日义档的收基科础零上霸，陵九匆洲惊远嫂景教总科结沃定茫义锹了图具灾有疏典针型攀意之义粒的煤十受二漫种彻购乎物辟中趣心佣类叔型55R锣e腐p本o筋r辅t塔_样C投A衔T谦I案C下_小2朵0否0尼7看1姐2婆2委0九稼洲朴远书景驱从禽目筐标里消随费为者臣，低选洒址浊，闹商章业购组孤合掏，豪购链物芳娱亲乐慰倾轧向模性惑以铺及翻消挖费给者颤沟置通档方疏面枯来溉描卖述摆十累二赞种晶购继物练中福心湾不雁同雄的灿特桶性ResidentialShoppingMall邻里购物中心43RegionalShoppingCenter地区购物中心1CityCenter城市购物中心10SpecialtyMall专业市场购物中心9Outletscenter工厂直销中心

RetailPark购物公园5Entertainmentcenter娱乐中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超级地区购物中心2LifestyleCenter生活时尚中心7购喊物摔中筋心寨定缘瑞义山模摔型购物娱乐倾向性商业组合目标消费者消费者沟通选址购物中心类型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主题购物中心6资迁料良来葵源泛：微九关洲侮远顾景咏分列析6R肉e陈p枯o坏r踏t需_仙C奥A痛T肚I爱C功_溪2展0律0碑7倘1派2壶2桨0九产洲鹅远摩景岸提绢供孕的请全块价柜值网链节解炼决恢方蒸案纷是孟科毫学赌、仔严赌谨渡、织符预合军市势场脸特坐征督，植并挽能池够汉超准越篇和创引游领洒市瓣场画的徐商蜓业捕服改务Phase1土地阶段Phase2产品定位阶段Phase3预开业管理Phase4运营管理产品线研究选址审计2拿地规划31产品概念定位详规与设计对接65持续运营部分：首席招商工程对接市场推广营运准备87运营顾问运营实施109其他退出策略：销售代理项目融资/转让寻找管理公司一级土地规划4产勺品再概突念司定革位-对笑客惧户唇已猜获角得揭的至地朝块旧，萌通警过此可栗能科性取和障可主行赞性疼分竭析容确磨定紫项懂目壤产幅品旬定宿位逗及素分匙割痕，汁主中题重商救业旨概灵念逆及民独丧特锁卖识点(除U泰S允P狱)飘,功兼能必配科比翼（飘包粮括繁：挥行营业殃业妙态扔配调比舍、仰主区力和店吐次腰主州力歼店狐配叉比羞、吴不煌同拣功娃能秘模改块乐在片楼券面酸中靠的翼配迹比阵等滩）遍，耕开动发制步凶骤烦及垦财母务钓模榴型拳等7资求料矛来魂源引：犹九颂洲跑远榆景如分旨析7R莲e高p取o居r搁t盾_川C卡A摆T苏I咽C词_约2妥0拔0艰7猪1充2筝2步0九洲洲劝远亩景是通胖过寨两宏个劈燕阶恭段吐来衔完己成衫项鱼目惰商愚业该规纪划尸定懒位霸的迎目楼标柏，杀具彻体拔工滤作井需皱计狭划6摘-腿7周阔时调间委完切成亮，良共咸涉冬及1俭0个券模愁块萝的驻研趋究酷内驼容资悄料沟来赢源钩：得九愧洲咸远鲜景范分礼析3周

第一阶段A1消费者测试（零售）租户访谈及租金测算（零售）商业概念方案共识（零售）0项目启动会城市宏观研究初步商业概念定位竞争研究（零售）34消费者研究（零售）5案例分析79683/4周项目商业规划定位1210财务测算项目立地研究88R居e粘p戒o今r旬t撕_伏C熄A侍T咐I慨C粉_搬2列0福0趣7范1煎2番2芬09城症市梅宏贴观骑研揭究志为子项戴目依最炭先年启龄动搅的火一皱个碑模威块乒，沾主耕要秧工戴作朽安存排验在肠外诸部主启抗动陆会右前粘完葱成铜，堵根牙据卸数孤据膀更胖新抬调肯整薯后沈交举付难，沉为咳第镰一夹次辟沟厘通烘（察会愤）浩的载主具要叼内鬼容9资理料对来躺源牵：话九祸洲右远第景幸分美析1城庄市挺宏幅观锣研廉究序号工作模块准备期（非项目地）1W（项目地）12312345670外部启动会

1宏观研究

注释整理时间统计年鉴购买与信息、数据更新交付项目经理整合修改时间工邀作巩计简划城符市努宏省观稀研软究膀工恼作吧安河排紧渴前部工着作紧氏后蠢工臭作工暂作割实率施输贷入浆信创息铅：侨与B嚷D部股门魂完煌成牌资茄料槽交锣接蜓工途作策，辅同哪时盾在螺九质洲如远芒景茎资灶料寻库禁搜咏索虏相舒关唐城装市街资还料内自部辱启停动率会方食法厅：巴网遭搜笋资狭料代、侄年峡鉴定数貌据壳摘傅录皱、径统狂计食局续访妈谈资携料许来泛源师：五城杏市震政哪府贤网霸站勺、敢城斗市歉统离计雷局占网得站勉、他统爪计末年苍鉴禽、初统减计思公狠报更、畏统骗计估局畜访拆谈笛纪伸要城营市偶宏用观督分育析E斤X矿C万L接E表第2周失的煤第朋一绢次锦沟问通略会俊，可沟戚通修内弯容西为驳城贼市占宏工观及判常断陶城蹄市河商难业学发窗展欣阶及段签，枪及4个鞠研卫究袖要弃素魄的例核膏心炼结校论灵，滩以P榴P弃T形彻式9R景e安p酷o厕r烦t苏_庙C国A扰T也I串C晋_跃2垫0掏0斧7合1蜓2光2毛0有奖利扮因徐素1234城牢市描群冰地娃位经其济喜状怨况产醒业才发甚展人束口鲜状波况不京利嫂因赠素从劝城莫市部群恢看耗，南畅宁铜市皇处服于帜大妈西找南卫经缺济晒圈榆、型泛齿珠召三剪角脊洲烦经佛济洞圈输、普广洒西译北廊部惑湾辰经盆济除区浸等铸多纺个挎区锈域攻合跃作内的网枢惩纽后中俊心絮，艳拥冈有漂中爽国垒与筝东份盟牺全诸面漫合言作万的唯战古略脾地宜位替，晌区朽位菠优宽势鸣明幅显沉；从密经墓济咸状泳况妻看盈，给南润宁絮经范济研总是量滋保启持闸快闷速育增萄长励，等人归均G餐D纱P超渠过3期0岭0常0美汽元狸，渔中肢产警阶科级饼大丘量介增拜加负，裳城法市故零傲售敲需兼求鲁不捞断手增竖长从画产皆业交发咏展锻看唱，门第喉三摩产睡业维发刃展旗较嗽快捐且却增清速颈较既快赚，垃房怨地崭产参业怀发皮展胜状熊况双良丢好南肤宁白经次济菜整包体恨发喂展踩水席平演较凶低恰，还唯处模于浑二价线酿和典三财线紧城挖市录之瓶间健，哗城详镇捡化膜率忧仅床为2旋7蜡.与4村%讯,城岛市剥化卡进象程译发逝展约缓延慢南乓宁愉市室零旨售漂市猜场字规柏模氏增悼速慌相阻对羡较日慢扣，染零替售躺市字场该还协需波不泛断绍挖弄掘盘潜尖力从折宏栗观照层推面甲四幼要喘素形分涉析腹对肤于龄城董市献发照展歌有东利躺因贱素缓与党不渴利挺因士素振，脾从踪蝶中辱得恼出弹城剂市闯商架业井发签展盒的徐宏使观乖阶教段葱性卷判辰断南梁宁兵市皮的前零匪售毫商矿业驴进鸽入也到贼向溉趋询优轰选旅择污市肝场宇的旬发朝展怨过喘程资组料谢来辽源:九促洲乖远谢景跌分阶析1套0城混市脉宏晌观节研会究绪核再心泉页闸举腿例1欣0R妇e臣p济o豆r贺t戒_场C词A兽T玻I格C趁_滑2面0团0衔7底1咬2携2语0通毛过撒城判市嚷商每业瓣发铁展4个雀阶烂段落对租照宋匹鸦配六，帖得巧出嚷城酷市卷商是业作宏悄观披市送场眨代旱表笼性殃特容征革，述指宴导皮商扰业如定抬位燃趋萍势根研洪判资洁料淡来脆源:九普洲膊远每景粉分搜析1羞1城野市令宏命观牵研冬究仓核海心彼页蜓举嗓例趋吩优暴选汤择敞市尽场出巡寿现可多慈种悠类熄型盆的羞购骑物描中纵心侨，窄强董调扬生怨活闯方喂式梳导检向娃成蝇为火城自市属主察流扁，开各瓦层举次爽的捎消窝费年得骆到方满锦足F继a太s金t份f跟a励s搅h士i班o幼n成厉为全主蚊导屈，T铅o欣p荐f糕a争s定h爽i贱o旬n占名市耻场5具%享-史1称0闻%份欣额娱旱乐/餐各饮浸业深态欧丰连富哗化罗，概主镜题驴餐障饮垒、提休域闲踏餐洽饮辫等译大银量标出浙现代假表糖城劈燕市完：姨杭血州带、钻武舅汉俊、背成毛都传那统芬市朋场以任批恰发滋市托场伙、凤传讯统颈百巡寿货算业论态革最凡为跌典键型替，粉以功满胁足易基孩本管需命求械为亩主消村费伐以早价裙格田导捆向携为愤核厌心蛮诉东求品底牌龟的去渗趁透偿率序低代僚表洪城饱市惧：办德乞州热、个怀墓化全岔业茧态输市冤场城玩市毅出述现皂所牲有隐类墓型舰的议购漆物缎中类心支，沙购承物搅、挖餐扫饮怖及损休统闲场娱改乐守的或业将态斩丰晌富躬度蜡达收到竖极据高征水巧平从坑价篇格硬导合向孙、蚂价慰值斑导钓向掀到廉独卵特促性薄导照向抖等融不斧同紧层傻面励的矿消衡费堤需唐求努均昏能乓得迟到贿最饥大惨程叹度召满汤足代测表艘城铲市稍：戴上稳海事、蛙北楚京狂、纲深盯圳大处而攀全蜘市欣场百咳货活业稍态营多奥样铲化装，耗购均物租中丸心禽出刑现及，歼食村品聪杂付货旬、成大毫型骑折砌扣蔽店屯等息业退态分出谅现餐携饮也娱旬乐治形温态疫开由始腐多悲样页化B圆a插s叹i券c重f随a壳s耕h丹i五o知n占丘市英场坚主简流消泰费芦向粘价勤值犁导伯向板转培变亚，熄并挽出秆现秀多族样音化代势表屿城凝市状：席扬缘瑞州搁、稿嘉变兴城售市巾商辈业洽类榆型弊的录演屯变人均GDP：3,000美元6,000美元10,000美元12,000元15,000元20,000元人均可支配收入：1,000亿元2,000亿元8,000亿元GDP：300亿元1,000亿元2,000亿元社会消费品零售色总额：30%46%70%城市化率：1俱1R择e均p伸o龟r裙t担_缠C仆A薄T饿I荣C照_京2射0蜜0蓄7只1件2浓2眉0通驶过津城咐市乖群炸地活位呼、搂经汇济谨状旨况贯、伍产起业激发绸展昌及胞人兆口执状梯况丈四性个惊城唇市舟要活素页分放析辣，进锯一血步志分忌析宏方观剧商拿业姻发仪展艺所娱处泉阶哥段商业城市城市群地位经济状况产业发展人口状况城市宏观研究研乎究执目铸标研成究尚内种容通想过息城什市永在胳城仇市否群模内纵扮跨演晨的抢角档色舍，棒体胡现累城兼市治商日业妙对滩周猴边辈区乱域辽消飞费疫的削带绘动均作箩用,推甜动台商贵业兵发咏展城层市肿群毕特悲征城猫市受群更地刺位城释际攻交僚通经愚济炼基陪础俗决羞定恢上筒层谢建岗筑尺，领经集济鼠水遮平拴反烫映颈消李费怀需震求袭特湾征笨，萍是括城老市颜商掠业孙发州展凯的葛宏珠观徒背腐景G苗D件P、时人扭均G奇D彻P与城对俯比敌城恭市欺比践较人汉均G牺D既P对窄消拼费脖需章求色影习响格分霸析产带业苗结苗构莲分判析械支醋撑代城吩市后需不求梢特画征摇判四断第井三肝产覆业其发俱展木为足商南业灭发别展逆带浩来页强某大凉驱昏动产悬业吃结障构湿占戒比支本柱焰产窝业统分基析调（虹开赛发摄区总分较布日）第踩三胶产仿业想发桐展投分全析猪（赢零烟售愚业将、察旅央游染业恭）城培市博化勿进锯程蒙推至动勺城班市限商却业埋发葱展城逮市桌消蛛费抱对农商唉业码需逗求与的勿增痰长城就市臣化厕率叮分哄析三简产哪就跑业正人肌口妇的阻分夺布城及填变兆化1城车市打宏各观罩研伞究资馒料时来姻源绿：薪九中洲鹅远渴景斗分撞析1袜21脖2R敲e音p泻o参r脸t泻_啦C年A锅T急I绩C次_拾2乔0张0瓦7忍1鼓2齐2宏01碍3资仇料漆来烈源夹：洽九赠洲酒远绝景挡分处析城市数量5个以上城市人口1000万人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平20%以上国渡内皆城缠市村群光划宫分产标首准1234567891林01汤11遍21剩41将31烛51赏.长缝三领角探城志市护群2钻.珠总三什角娃城村市针群3唤.京哪津岭冀宇城填市蒸群4糠.半挡岛糟城扑市寇群5论.辽梁中撞南材城墨市糕群6奸.海风峡管西指岸概城乎市思群7纺.中粘原类城肠市属群8忆.徐城州排城述市卧群9立.武顾汉栋城唇市浪群1窜0油.成给渝击城臂市舟群1避1乎.长俭株鱼潭刮城物市营群1宝2进.哈川尔承滨渡城尤市党群1耻3萝.关女中妻城碗市秘群1素4娱.长值春拨城严市鸭群1钉5绵.合音肥障城唐市芒群城突市股群丝式地汤位-城爪市壤群果划铺分国调内巴城姜市壳群岂划础分疏情搬况1绘31讯3R酸e续p熟o椒r恢t狱_聪C软A擦T箱I必C间_撒2倘0熟0挡7记1市2岂2骨01朗4资渗料西来牛源钢：捞九抛洲盼远筹景蚂分馆析南律宁深市处设于职大辅西格南猎经贤济努圈洽、肿泛户珠肺三行角喂洲湿经戏济浙圈阅、丈广瓶西垒北第部面湾驶经弱济芹区巧等尝多艇个用区疾域池合溉作磁的址交器汇揉与胞重箭合熔点亲，区拥因有满中畜国磨与册东辅盟誓全荐面尖合阳作穿的缘瑞战剃略墨地脱位城缸市妖群芹地给位-支帐持沈变阳楼市区孝域隔空屋间督发蠢展斯战赴略台为杯“珍北推依呈南夕拓美，惯箭咸形平发横展六”奥，婶形洽成的以允沈忌阳威为眨中洪心楚，疤辐晨射脾周旬边姻城烤市泰群厚的忽沈这阳贵经未济丽圈俯，重沈咳阳王市受中雨心苗城核市布的承辐榴射段能陶力堆将显得矩到起进恼一附步碧体财现城记市吉群醋核直心丢地袜位巴体勒现孔城烂市素的熔辐凑射阵能侵力予，洞有弃力蠢的括推勺动挎城玩市屑商垒业些的姥快公速耕发总展街，漆同夺时钱有宾利眨于镇国踢际纱、胞全海国汪性纵商需业胀品标牌裕的笛布顿点1班41举4R尊e火p宪o购r居t饲_皆C犯A吃T盏I些C次_炼2荡0雁0浮7签1毫2挑2秒01否51催51竟51很5城由市弃宏铺观侄研扎究佛对之比抛城评市睁的俘筛波选曾主结要颂围阵绕速城跳市除群丘内啦城哈市瞒及愉区似域附内沟的毫标罢杆样城爸市钳，穗作胆为锁城搭市读经蓝济斑水猾平闪对疫比索对险象泛珠三角洲经济圈1.经济圈地位2.区域范围3.经济情况筛选的对比城市成都、重庆、广州、昆明、贵阳、钦州、海口、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重庆、广州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重庆、广州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林广州、昆明、北海、柳州、桂林大西南经济圈广西北部湾经济区资分料嫂来街源谨：九死洲鹿远敌景底分睁析经曾济且状扔况-对泻比葡城炸市待筛疫选举爬例-南房诚宁穴对推比晋城暖市谱筛访选1达5R宗e筒p喜o岔r恢t肃_有C筝A昌T提I强C修_骡2叙0巾0萍7蚕1母2总2喷0通指过迈对济城君市架人裹均碰G券D宿P悄分果析织预优测乳，巡寿了畅解惕城炭市凝消短费桂需啄求太的分转葡变绞以犯及洪消河费概结衔构败的隙变拌化1洲6资配料久来则源疲：教九我洲瓶远扩景倘分眼析人均GDP超过3000美元，进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶级将大量出现，个性化需求占主导地位经急济绵水并平-人研均G僚D僵P分敬析20.5%p.a.南唐宁鹿市2旁0揭0惊5舞-静2拾0乔0泥9年G设D识P增认长开情阁况[亿筝元]人改均3兽2绍8夕5美凯元三调线顷城兆市二刷线萌城毕市一殿线坝城协市人均GDP达4000美元时，消费需求将开始逐步向品质消费需求转变的特征人均GDP超过10000美元之后，该地区属于中等富裕程度的城市，城市发展则由资源、资本驱动转为文化和创新驱动1者6R捏e搏p卷o固r畜t组_弃C场A前T吗I率C支_城2醉0钟0魄7御1阴2昆2新01含7一平线趣城中市里趋裙于屯饱狱和基，焰二锦、肺三瓜线父城孤市声发猜展纹迅拒速叶、帖对飘商故业羞地汉产田的渐需裂求莲不胶断丹增逮加宜，辞市表场县前鼓景难看郑好织，奥将聪成架为节新乖一通轮乓投护资伍热从点城霞市联化项进医程厅将盾加励速捡推钱进废二艺、薪三蛙线景城狱市吧的骄商筒业驱发展展甚和继消店费滥升市级二辫三葵线佣城穿市趟的恨商洁业钟发共展秘正破从扶大名而沈全打市调场萌向眯趋搁优驾选逼择致市筐场恢升裂级在堂宁突波角、浪青酒岛竟、户厦匙门需、婆无哭锡锻、胃杭继州菜、贱苏稻州弃等疫二萌三敢线下中屈心丘城裤市稿的“低纳价叉地蚊、民高福价义房”情亭况内，反非繁常战符息合录未钩来咐地醒产甩以朗成无本陆为芽评要价传核扎心振的款投程资虑标便准HeilongjiangJininInnerMongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuSHAZhejiangXMNKMGGuizhouHuN/AnJiangxiAnhuiHeN/AnWUHHaiN/AnTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKGTianjinQingdaoNingboHangzhou二溪、辜三围线嘱城遭市恨将架成携为煌投圆资慈热循点资郑料槐来直源愚：九汁洲珍远舅景职分需析经旗济踢水鹿平-二患三观线避城击市衬商馆业坏发助展1价7R攻e殊p豆o个r缸t萌_狂C驰A淡T复I叠C纵_言2酿0塞0身7亿1践2胁2快01散8购器物晴中蚂心吓的陷扩推张酱区辉域跑将骡由唯现娃在肚的走一暴线老城共市允为尼主尚向闭二吹三坟线端城银市待普迟及天危河肤城勇，辽广仰州铸，1缠9用9亩6梅洪龙薯镇颤广壁场夸，志上工海叹，1扑9描9筝7津悲汇觉广渡场宋，保天怪津纹，2码0搬0搁2S箱M广虑场勿，么厦轨门炎，2聪0膨0暑1华雪南m雾a督l谁l，殖东沸莞涛，2紧0猜0冬5京挨华充城界，旋扬零州裁，2上0尊0眨7一越线娘城幸市二竞线忽城碧市三爪线栋城稻市资粘料尊来教源你：宋九弓洲景远羽景驶分鬼析经膊济延水叉平-二晶三揪线其城滚市源商语业葡发图展京妈华锋城驻，深扬窜州秩，2录0朋0径71库8R膊e聚p该o今r开t踩_全C吨A抽T扑I商C胞_要2圣0躺0说7候1愉2龄2阀0当殃第老三誉产激业旧的G谦D承P占俘比环超另过5萌0违%，吗第料三炭产虎业着的弹加席速怖发羡展炒使命商顺业艺地男产咳需绸求腾出李现谜拐肌点忘，鸣进弦入息旺裂盛疯需症求请阶樱段中昆国康一胳二腐三延产G股D钻P占潮比第岗二薄产耍业第必一诵产赏业第摩三议产焰业资氧料衣来慎源驾：i冰n滑t鞠e剑r给n趟e免t，嫁九疏洲漆远笑景叮分盯析1辩9产详业煌发右展-第猪三醋产孟业删占宝比1萄91随9R攻e蓄p震o悲r允t规_杆C罢A躲T耀I勤C造_没2惰0份0趁7茄1方2匹2五02吐0中捏国愿商虎业扛地滚产隆处圾在菜成窃长禁阶砌段蓝，商懂业晨地敢产扰年宝投戒资债额什的涝平艇均且增葬长琴率虎始穴终圣保录持翼在1蒜5话%以剂上访，虹第柿三比产丽业虹占阻比番的扯逐喜年寄提滑高肯也汇为笔商米业番发散展缩慧带注来搜强倦大撕驱秤动本徐阶捎段浇发强展众特歌点想（2近0巾0撒5面-遍2殿0愉1吩5年集）商徐业端地牺产陕模犯式栽发渠生倘质绣的议飞掘跃滴，取呈谈现绩出欧众猴多蚂国星内赛外寺大伙开倒发壮商谜进肌入王、挤融纳资坛渠吸道鹊多分元咬化舰等杀特惭征商瞒业尿运驳营非价芝值园带伪来絮长表期肌稳刺定炼收摊益值的列理像念精越查来栽越睁得耐到蛋认颗可航，边开灰始氏重滩视既商犬业皂定旬位这和摧业畅态肌规涝划哗，超以恩长锦期混经弃营堡获睛利雷为算主哲的弦开嗓发哄模增式宇增班多部胶分麻成殊熟污的洋国瞎内汇地负产免开找发璃商绒已阴具卵备骨实尽力匀打徒造芹商华业艺地尤产恼品火牌绳，额并椒在政全阀国升进针行警快授速屡复筒制作，坦如疫华叨润不万扰象沙城使、赌中虎粮案大误悦裹城更及归万罪达和广垒场中顶国栋城巡寿市业商业业哗在惊此伯阶呀段自明主显奏分王化斩成炊不宁同疮发躲展邻类纸型第二产业第一产业第三产业商业营业用房投资总额房地产投资总额商业营业用房投资额年增长率资慕料毯来夕源技：九岔洲专远炒景呈分米析产现业卵发穷展-第配三湾产省业晴带液动除作喇用2盖0R前e最p满o亦r芹t映_约C宵A侨T绳I胃C恼_腿2丙0纪0准7东1睛2卷2蜘02叼12恰1南宁市2005-2009年城市化率变化趋势[万人]总人语口数非辞农它业片人桑口注1：院城歪市息化绕率耗指麦数=非喘农弦业垂人失口/户扩籍爬人肿口资软料奶来字源五：撤九悄洲戏远迅景虹分遗析城抛市挪化事率1）持邀有奔经赢营访的峰另趟一乔驱云动换因铸素迫是侦城群市猫化找率蓬，中讲国尤城钥市就化没水蝇平影与攀商阴业涂地锄产斩规莲模寻的奏正希相疼关钟关本系丛反返映懂了抹城威市败化蝴进翼程宫带岛动按商蚕业怎规议模独快躬速傅增蜂长屈的与趋戴势C娘A文R跟G1茧.布4例%C枝A眯R沙G1伸.锄9冈%人保口藏状失况-城危市岭化劝率搜分浴析2羡0跑0怒9年挂全箩国屡城穗镇拢化淡率遗为4属6亲.庆6敬%中霸国秘城余市辫化毅水恐平族与祝商苍业倦地辣产喜规冰模奖的驶正怕相材关杨关你系单煌位时：勺亿泪元4乐6上.寒6常%城磁市键化肉率商蒜业耐地隶产严规问模2鼓1R飞e程p缘瑞o泉r搭t映_擦C虚A谦T团I向C恢_谊2撞0竹0缎7原1乡丰2叙2呼02粒2立驱地纹研而究菜为刺项娇目舌研芦究滴的鸟重佛要东模题块姻，辩集洗中兰安丸排呆在购第都一统周傍完侨成捕、犬形贿成钱项赵目剂类殿型栗的亩初瘦判阿，吵是上第乒一喂次为沟卡通均（寸会括）饭最掉核怎心夹的绪结珠论气内潮容2幸2资辅料璃来江源我：营九涉洲搭远营景膨分闲析序号工作模块准备期（非项目地）1W（项目地）12312345670外部启动会

2项目立地条件研究

注释收集城市商业主要项目资料（商业格局）政府访谈、项目组看立地条件、交通条件、核对分析物业指标、确定商圈范围交付项目经理整合修改工耕作妖计鼻划项常目农立乌地谎研衣究化工茅作申安闹排紧枕前菠工寺作紧败后享工塔作工终作垒实士施输输入圈信刊息予：瓦与B蹈D部控门位完给成个资猜料翼交暴接哑工形作艇，锤同侮时差在户九专洲匹远让景固资号料派库毛搜雁索输相们关浩城杠市猴资厘料内扣部蜜启掩动巨会方待法帽：财政琴府保访斜谈回、苗网偏搜敬、缎客过户泳沟尤通谁、旅实繁地祝调渣研驼、w滔o筐r追k宝s捎h漂o撞p资促料孕来购源肉：办商母业底类速型屋网造站固、危客术户淹提残供有、魄调揭研述结屠论冰、枝集现中末讨慕论敲（w际o两r芝k砖s汉h遭o纱p慌)第2周忠的泉第歌一医次参沟担通渡会龙，驼沟斥通融内宰容倾为掘商轧业添格山局绕、昆立天地宰条铁件杠区词位桂、适交份通墨分张析缓、腹区梁位击价关值愿体恭现痛、咐物愤业及限纤制狮条饲件裕分洪析尺、亚商库业驾类以型示初摇判鹿及柴商略圈惧确狂定2立地研究2向2R定e泄p兽o咸r术t通_侄C晒A处T侧I滤C倍_著2歌0衰0孟7些1耽2苗2莫0项原目拴立爪地稼研绸究固分购为6项剑工闲作醉模亲块帮形绣成束核期心顿结孝论俊，锤全培部橡集燃中甲在永第腔一糟周搅时豪间粒内嗓完互成2胸3资两料枣来与源卡：觉九胶洲裕远届景俩分俘析2立地研究

准备期（非项目地）1W（项目地）序号工作模块12312345672项目立地条件研究

注释收集城市商业主要项目资料政府访谈、项目组看立地条件、交通条件、核对分析物业指标、确定商圈范围交付项目经理整合修改

2.0政府访谈

注释

提出配合请求提交访谈提纲政府访谈实施交付

2.1城市商业格局

注释收集城市商业主要项目资料项目组全体现场核实补充

交付项目经理整合修改时间2.2项目区位研究

注释

项目组全体看立地条件交通条件、地块周边环境交付

2.3地块物业条件分析

注释

与业主核对指标，保持沟通workshop交付

2.4项目区块价值

注释

workshop交付

2.5商业类型初判及商圈确定

注释

workshop交付

2蔑3R始e偿p剑o求r马t慌_夕C侄A福T总I鞭C嘴_页2奇0筝0匪7谜1谎2遇2灵0项众目亩立占地跨研蚀究鸽分锣解揪成辅为6大播工供作谊模炼块同，戚最顶终优通管过舞内群部削讨渐论艰给尺出滴项咸目鼓商甚业军类絮型弓初偿判检及都确改定夸项槽目虚商链圈项欲目翼立侧地爹研返究款工居作训模封块烦分茅解…项目区位研究：分析项目城市区位状况、项目周边的交通情况（人流动线、车流动线）、交通可视性、可达性物业条件分析：挖掘物业指标对发展商业的限制因素，指导商业定位和建筑设计建议政府访谈：了解政府对于城市发展、区域规划的政策性导向区域价值判断：从城市、区域、地块角度判断区位价值，最终得出项目商业类型初判项目商圈确定：根据项目商业类型，综合考虑商圈划分原则，给出项目核心商圈、次级商圈、扩大商圈的范围城陷市劈燕商敢业春格旁局：辉根挨据胁城共市只规曲划译、鸟现笨有仓商飞业呈分园布料及崖未带来者商辉业极供悦给争，已推昂断孟出给未荐来稿城浅市内商刊业牵格烧局狠，推及腔项虾目桥所宾在绝商卵圈征的睡特币性2立地研究资贱料短来服源铺：伸九鸦洲阻远引景裳分竟析2筐4项阻目零立晶地秒研根究2碗4R妥e拼p泛o滔r间t骡_适C快A签T役I锯C麻_投2仙0颂0局7替1龙2坦2旗0政好府五访慕谈猾主晒要矛走榨访养规助划酱局桂、斗发蹄改终委悼、颠商票贸爱委耍、胀统管计肃局磁及寻旅染游据局肤，其了端解减城雕市/区艳域优的陕经便济到、亮商蛾业复、丹旅春游林业逆的芳发军展坝规轻划狂，秒把炉握杯城能市先商换业侍发谣展统的缸政荐策把性翼导硬向政累府双访答谈市遇规睡划笔局区帽规浙划能局市发改委区发改委市商贸委区商贸委市瓜统刘计巩局城逆市谈发扫展痕规丢划城部市撞道独路催规储划城铁市理公券共碰交尽通越规子划城骂市窑区饮域篇人社口却规芒划区丘域屯发血展侧规碍划…东…城雪市宵经俗济趴发沾展蓬情高况城叼市母经祝济牺支喜柱掏产兔业仰情置况城吨市俯第戴三设产甚业妖发欧展定情呼况城垫市竿主牧要社项港目溜开探发团情宫况城谣市抗主加要蓄的乒发葡展凉区源域愿情蹦况区伏域铁经缎济仓发通展窗情锹况区竞域粮大黑型彼项身目咳开容发举情亩况…萌…城违市肉商输业耐网案点趣规侦划城雀市桑商采业企发薪展斧情俩况城讲市笛主姥要穗大宽型愈商沫业蚀项诵目光情掉况城核市帜招衡商访引荒资诞情京况区沈域唯主途要准商束业桑发闸展字规跑划区略域师商合业觉项身目椒情辆况…泰…城溜市每经脱济今宏萌观欠数留据壳的挺更武新统眯计钟年币鉴盖购桃买统贩计亿数市据薪的朱摘愈录房娱地缺产奋业愧详扔细衫数严据…价…注系明今：刊根袜据著项闸目谜情存况叹进映行婶旅嚼游侵局漫的沈访渐谈勉，暂城足市/区睛域扔旅疗游舒规跃划虎、螺旅闪游奖资高源肌的花开勇发埋或它者铺酒剥店钞等病物瞧业拜相读关跨数历据资得料丧来违源许：岗九恶洲诵远世景孔分猛析2笨5立歼地箱研止究-政穗府刃访达谈2洋5R休e版p订o宋r溪t据_糟C姿A筐T柏I血C末_畜2辫0亮0交7驻1链2吓2超0综哨合犹考平虑4个稳影低响懒商叮业泡格兼局迹变权迁宿的长因悬素亩，门通便过w抱o斩r该k搏s凡h德o瞒p预居测颜未工来寄商关业恋格眼局劲，滔从裁中遵分轨析商项洽目神所著在帆城斧市绿商亚圈跟的次级旦别蒙，气支遮撑捆商兼业歪类捎型伙的占初峰判资坑料共来冬源矮：长九炸洲苗远轻景狭分扁析城市未来商业格局示意图兰山南坊河东东南罗庄市级商业中心市级商业副中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心立桃地显研心究-商轨业筑格听局影炒响脸商遗业埋格盈局睛变扔迁蜘因布素政撑策消因斜素（符城打市柄规让划后）人伸口昨因腰素（乞分础区似域敞人屑口乡丰数盼量匆的头情捕况过）住恩宅忙开茄发（硬分狐区辉域楚房助地中产刊业姓发可展废）交椒通还因花素（宫公隐共身交揪通分、皇交钟通商枢泪纽券、漆道量路遍交歌通尝规叉划糟）2捧6城乡丰市珍未哑来戏商文业任格叉局姥判苍断2下6R世e宵p狡o搬r甜t躬_抵C偏A庆T西I拒C御_冠2浊0奖0足7韵1幼2裙2先02或7项惯目肢区遥位征条蹈件段研砌究椒主端要苦体谋现婶在迁区或位锡和创交纽奉通致两轰方图面僚的照分竹析溜，逃结坦论报支户撑亦项观目陷区饱位言价世值托的娇判炭断资号料纠来喜源紧：烈九历洲鞋远血景俗分付析德城区高铁新区高档住宅区中高档住宅区行政商务办公区本项目立慈地眯研双究-区她位藏条蠢件蹄研与究市政府德城区经济开发区东方红路东风路长河公园岔河本项目老城区高铁新区项士目浑区临位梦条拘件像研歇究区芝位啄条远件宽分响析项胀目筋所拌在熟的物区维域线承筋担担的菜城名市棉功撕能踩定伐位项保目梯周腥边微区遵域纳所办承葵担炼的扫城阳市耐功谅能掘特霸征项四目丝式紧扩邻妇的旨道估路扔情钟况项要目借周坐边染是缠否味有否可乏利坡用谣的陪自枣然溉、篇人训文您资乌源交使通差条撕件徒分眠析项掠目套与狂城谅市蜡主修要艳功刺能奖节怕点别的鸦距酸离务，带反氧映厚可辣达名性项灿目湖周泡边骂人飞流洒、你车厨流植动慈线惠可养达汗性凤分蚕析项虾目芝地深块哪紧框邻饥道袭路葛的水交时通伤可遇视犹性训分照析2舰7R崖e迟p芽o份r怖t内_凤C利A负T合I甚C物_龄2吗0惰0分7盏1厨2卖2颗02负8项据目饱组婶全铅体舒须舟重柿视络对畜物酷业意条浑件躺的猾研非究似分劈燕析章，休多贷与笼客乘户井沟尺通锻，估建锦议洁采炸用w任o解r颂k川s池h腰o假p方啦式佳全陡面烫分板析模地可块蒜的乱限园制愁因甜素举构例-项日目临地餐块迹图清及臂重她要脸指监标物记业钩条岁件菌分砍析实伞际狡用炼地揉面震积忽：2领4陡9赖5屯5平料米薪，研容上积挽率拉：6帜.民2剖5、献建娘筑层密汪度病：4艺5米%、瓦商皆业盐面撒积傻比咐例开：工最皮多3益5坡%（芒地栽下钉商旬业们面另积敢不宗计珠容聚积元率委）项育目除商宵业同回馒迁绸面煌积垫：3山5偶0汪0平湾米郑（练相同对夸独唐立我）资策料里来络源蛋：饲九曾洲迫远撤景腔分紧析长340米50米160米预留通道遵照循触的洞商用业占原劝则：参尽碑量颜用象足铲容钥积颂率鞠和刻建笛筑胖密贯度物喂业就重豪要秀指还标：得地旗块嫂面音积佩、境容湾积继率苹、与建逝筑膝密损度课、当商沿业图面枕积双占凡比猪、狭地叼块架的味平测面漫坡深度龙、迅土霸地劫开傻发乏程歼度殿等当指尊标研侧究明目片标：窃深背度困、环全托面忍挖锁掘猪发上展挥商叹业邻的铺限柔制纱条夫件券如及交光通删动驱线帽、颗项狸目攀物气业俱产河品并组衬合碗联根系母、全绿气化垮带核隔获离牛、店停韵车方位喊预越留沉等代，束给虎出符产日品革适浮宜税性走建盐议方图法：与坏客封户富多院沟事通洗，略挖去掘序客珠户剑在爽地登块陷物忧业葵条讯件辱上脾限打制职的既担氧忧鉴，而与丙项家目五组霉分素析熄相刷结符合挑；采橡用w嗽o馅r辛k芬s血h泡o舌p形垫式军项舍目煎组岂全指体裁重路视照物栽业为方嫌面绕的治限伸制立朗地冠研湿究-物校业尤条允件祝分完析2絮8R通e轻p阵o浆r辉t爱_映C硬A线T贺I露C厅_恼2炭0才0医7子1方2计2胀0从僵城凶市奴、男区猴域涨、弊地景块弃三娇个韵角耗度慢分却析栋项泽目厚区笼位哀价俊值辉，同最朴终膨得锻出道项染目矛商顷业犁类延型流的穗初沾判2龟9从盆城累市乏角恐度c算i骂t押y项绿目辟不徐在谢城旨市炎发允展控的异重蠢点江方帆向确，柜但财作扮为耳老乏城参区急，锐人亏口界密拾度喇高拔，孔消颤费猜潜检力洲大项渣目触不盟处恰于水市猴级恼商辅业残中厨心卷或庸城膛市省商宪业玻副桌中签心指的议核某心呆位灵置运，静但傲北娘部昨商丽圈宣正殃逐洁渐祖形庄成从区域角度region

区域内的旧城改造进程在加速，将导入大量新兴人群，人口结构将不断优化北部区域现有商业供给不足，南城百货区域形成小规模的聚集，但项目周边区域商业逐步发展，本项目的开发处于机遇发展期从杜地近块晋角鲁度l盆o辅c烈a索t惠i蛮o尸n举各例-项财目谋区况位膏价牧值棒判段断偿综肥述资输料尖来即源祖：尽九冶洲拔远崭景旦分唯析123项省目盟地盐块扎周碌边梅部羊分怒新肚兴敢楼栽盘蜓已局经井启遮动镜并士初写具布规方模原，紫商酸业债环捞境别的当氛似围听正砖逐洒渐壁改即善项锣目嘱地蕉块勇的晋可庭达货性额及泽可爪视良性时较做好挪，怀地腾块味的拢商察业恨价例值羊较碰高立盛地斥研锐究-区腾域辱价涉值据判逮断2测9R鼠e红p市o尺r自t联_闲C挤A经T打I荐C魄_洞2造0峰0姐7拔1政2虹2例0通乱过星对身现篇有物项柱目节与尘购示物闪中泰心豆类醒型喇选渐址期条抖件增的表匹懒配宝性娘测锄试注，拆快虫速工缩猾小办范钳围船、歇找循出反可上能翠类旋型务，臣以宴进义入解消设费徐者病和匀竞纷争疮的零筛竞选扁环但节匹岁配?在密项盈目牧地姜点舌、袖交蔽通巷、妇面蛇积淡、旗商艇圈桨条标件弹方催面程，唐现友有伴项砍目花与苹哪敞些蜓购叹物亭中村心贱类吃型奔完松全土不锦能禽够呼匹语配茫，逮哪闻些比类爆型挠具非有说较你高章的腐匹扮配盲性填？现罚有鹅项极目牌的约地爹点现建有池项缝目牛的改交立通凯状疗况现铅有流项贿目在的喇面端积现州有唯项雷目觉要山求烈的哄商令圈东范资围可柏能狠的珠类骄型号选善择现盘有诉项春目所茅有圣可描能祝的茄购姓物昼中史心辟类洗型可头选轨类首型讽的忌地血点可苍选剑类猪型贱的负交处通物状伴况可贿选佳类痛型级的时面煌积可膀选化类价型貌要艰求相的绝商顾圈受范筝围资弯料绩来脂源塘：年九抖洲稠远缓景证分层析立放地拘研苍究-购铲物未中折心践类杀型再的拾初志判3辅03投0R肠e蛾p小o弯r终t稳_脚C道A徒T炊I乖C材_山2虾0副0码7亡1愚2模2备0项汉目碍商肉圈确的买确忍定扑需局考盗虑奏项慨目爽的土商抄业留类咬型包、戴地附理童及每空润间励自警然继属基性鲁的母限袄制崖、悠城旺市抽主丢要奸节裹点补特愉征拳、己周胖边剩商惰业枪环畜境拍的酒关醒联芒性商炭业崖中则心狸类猎型锄的惕商贵圈翁范踪蝶围考廉虑顽地飘理链及波空外间换自泡然吉属捉性苹的膨限涨制-河疤流键、吃公然园停