北京城建窦店项目市场定位报告

城建窦店项目市场定位报告北京中原2010.08谨呈：北京城建集团宏观大势研判市场竞争分析市场需求分析客户定位市场定位报告思路分析定位分析1宏观大势研判Part1国投内遥经颤济娃：蛋整错体薪向祝好厕，盟局戚部沉过傻热晴，舍通选胀双预而期牵，纲引廉发蜡调稀控在黄经薪济危复倘苏社及叶通胞货渐膨痛胀忠民笋的烈双气重永作祝用洁下朴，渗各傍地宪的义资使金虎持贫有舟者痒，河越日来麻越丢多多地购选切择音进帅入闯房根地吓产惊市哈场挺寻陈求敲出谜路驳，导摩致穷地体产埋市巴场捡投衰资坐过语热晕，祥房唉价温飞辛涨书，罪严太重铲抑降制磨民蚕生虎消番费多需秧求劝，璃引趋发饮政帽策曲宏启观锁调炸控宏观经济分析宏薪观止大鸽势揭研丽判数汽据度来鞋源冬：巧国井家雁统申计嫂局G耳D惠P呈V型昨反浩转拢，水经抗济商复谁苏C顾P具I、P惨P的I指吼数宅持聪续度上害涨臭，绝通供胀续预食期徒强假化部很分闯城斯市房果价涨毫幅配达期到穗新党高0物9但至拦1隔0仗年全耻国7哀0个滤大膏中荐城床市姐房饱屋登销久售创价魔格替指衬数“观我涌有拢决弹心敌，忧本匆届负政装府赠任毒期迷内振能煌把揪这野件够事阶情唐管怠好贼，臭使脂房驾地合产练市它场爪健喝康球发祝展针，议使岔房糊价雨能巷够悦保来持层在想一铸个阴合猴理耳的酬价西位数。吉”宏观经济分析宏基观掀大跌势悉研伏判中枕原匪认织为顺，企本穿次动调检控—么—打赞击葡力争度邪强域，赚运崭用羡金狭融蔬、宾行孟政捏、穗税喊收番等魄手缺段额严董厉街打志压冲相击谷范谋围奋广骑，炒对惠持原有肢环闹节陶进辞行灾打幼压宣，肝抑热制印不慌合沿理剃需对求调怪控层时卖间无长股，鹅对任楼炭市贺进挪行角中灶长很期效内悼的返深期度阻调票整调径控搭政毒策软：借平漆抑丛高验价隶、值合食理橡供好需诊、灭稳谷定甚房扭市宏观经济分析宏宰观泼政途策万研雄读改伯变域出表让腹方纱式限掘制秘拿估地桂规信模7透0剥/嚼9班0限披制限班价影房与医本击案讨紧萌密较契营合肿的呆新慈政犬关费注捎点常朵规棒的属操她盘怠理订念身和碧规亏划飞方沟式节不咱能祥满膊足侨当拾下漠的惠市盆场谦环腥境本宰案逆受冷拿真地余规专模赢限国制搞，险须启分筑地系块魂拿乘地漫，培制谈约石了并产呜品欧与炮规还划懂的位发械挥凤空羡间绢，操岔盘选方木式材亟衔待药突去破单是宗医住态宅泊用凤地玻出无让雁，悟建亚筑防面辰积表控筹制茅在2未0万泻平境米顽以离下综腥合影评尼标吴、翼限烟价逮房攀竞内地档价截及短限透地奸价龟竞梨政昌策从性绣住从房论面朵积土暂地必出都让百合缠同明中偏限破定赵地移块9饥0平拍米北以俭下户中肾小奋套耕型遇比卡例加腥大轿政狠策晒性毯住滑房锻用怠地姑供井应融，跨占因总麦供牌地劲比印例搁达7踩0趟%宏观经济分析宏烤观知大抚势住小己结国内经济：投资过热，房价飞涨，民生消费受抑制1政策解读：平抑高价、严打投资、稳定房市2相关影响：分期拿地，限制产品与规划3“昂掌鸦握叔时夫局虚，次灵萝活恭应床对泼，贸核喊心掌价特值警，桑运响筹洋帷羊幄在”宏观经济分析宏蕉观构大炕势议小否结新狭政够下配操皱盘间模丛式慎的棒核旋心瞒突壮破药点如期何顽在区市炸场凳骤卖变搂中把例控躲项贝目充箱分周把帆握区碧域源市持场塌和维客嘴户播需券求如摘何衡确沸保搜土熄地忽储缸备并耍实引现减方戏案抹升占级一咸阶燥一馅策拿隶地萝一缩慧策笨，弄规军划名一板策如续何坝在字激滚烈突竞映争护中全免胜出出建击打悦造虹市敢场税稀案缺笼产樱品塑歌造悲具扩有查核匠心险竞察争捐优谱势纺的纪绝蔑对密产招品娇力市场竞争分析Part2宏观市场分析一市场竞争分析——土地市场市夫场宫反伶应—元—后贡市膝预燃期闲不适明捆朗艇，晓开勾发懂商氏转拼而趁储最备踢优钢质派土定地新政后部分住宅用地出让情况地块规划建面（平米）开发商楼面价（元/平米）投标排名出让日期大兴采育镇西组团01-0118号地块83503恒盛合天和信4502_

2010年5月7日延庆康庄镇146688龙庆地产681.7_2010年5月7日长阳站8号地186948建工集团750012010年5月18日长阳起步区3号地157992万科中粮622322010年5月18日昌平北七家（部分限价)234719金融街控股770032010年5月18日长阳起步区6号地239507中铁609612010年5月20日长阳镇起步区2号地及3号地北侧地块524858首开3252_2010年5月20日通州区永顺镇住宅混合公建用地171790中天顺和珠江515332010年5月21日5月傅以隶来扑，聋土接地危市族场衫共玻成疏交侮住奏宅予用拼地谨总测面港积金近1亭3颤0公杯顷前，坡仅中占英全品年2描5扮0悦0公雅顷远住母宅绩供增地户计术划腐的5支%部在分抖土欲地析因夹价雀格岁、禁用揉地从性孔质遍出僵现荣流挣拍住亡宅列用灰地抽市躁场旗“斯高蠢溢抖价荷”轨难知寻现塌象敲一躲：高报壁价甘与征底哭价爸不精符兴流跨拍窦挥店扔京吨南助嘉伪园强三仙期水地昆块依因铅报孙价融高塞于抗底框价庄流弹拍娘，武已壶于自近籍期鸦重死新齿上抵市断；展顺插义裤马制坡沿报虎价忍均胀低浅于前底突价机流育拍现航象肃二猜：哨商文业衰用集地增出笑手插谨萌慎近抖期挨五哀商险业杠金钢融撕地楚块谱因察无捕人镰报链价转而泡流罗拍市场竞争分析——住宅市场中享原期认且为—险—量安价叶平渗衡处是2跨0就1唉0年床的创关类键新鬼政久后词，持当祖前务市后场附呈赢现韵：成千交贡量骤抬然下改降，价笛格略矮有松踢动的扮状汪况杨。开螺发既商玻借0粮9年精市皇场怖火议爆薪，手孔握泳重啊金，舍当骡前也市遣场形各炎方裂僵妨持握不导下钥，观枣望劈燕气忠氛那浓凉厚。房山规划解读二“过新张南段城蛾”猛腾压飞誓，悔大室房棉山丑机坦遇区近域值规昏划止优树势重终点慨规沾划—再—“两身轴街两波带蒜多熔中举心板”城栋市择空当间充发院展闹战桐略唯指烂出维：娇房吓山半为记“抖西抖部寸生鱼态册发贼展丝式带珠”医，浆北步京累西锁部榆的旬绿令色上屏抹障2剃9罩0筋0亿井资猪金挡投联入—斗—《促袜进筝城山市夫南哨部闲地薯区覆加告快衫发匹展喊行烟动贞计白划》称下将尸用3年州时乘间最向责崇挺文鹿、穗宣乳武甜、始房装山颜、辅丰馒台扑和遍大答兴零投泡入2田9锐0郊0亿辰元抱资扑金泼用鞠于餐轨萍道舒交鹿通浆等舞基垫础嫌设享施刻、蚊产饰业梅规父划抬、枕民豪生络惠残民换等裹方以面产火业摔格宫局—纤—首韵次纸提扰出指打介造害“站一愧轴川一席带对多泳园堤区巷”践的弄城只南熄产强业过发梢展脚格冻局轨爷道内交悬通—呆—为艘南乌城垄发最展止带颈来址前劣所素未搏有找的烛活僻力封城黑市煌血副脉秀迅酷速剩疏施通新南城规划房山概况区因域持资值源稠优乱势强写势泥规蝴划料支羞撑欺，驳房重山躲潜幸力钉巨嘴大“耗两头轴舍”即土京控石挂高李速虚公论路嗓发蜡展道轴桃和肝良掠乡迈、担燕剪房陈组夺团候连恢接固线梳发柄展翁轴窄。“委三槐带祝”即泊东威部翻发姓展绢带叛、放中斜部皱发援展悬带鞭和牲西碍部物山辉区纠发雨展瓜带槽。“鉴五认园访区沿”苏即北垂京邻石松化翼新啊材靠料赞科宽技贸产测业季基忌地斑、窦宿店两高镰端臂汽值车咳零顾部互件匙产韵业府基堵地歇、中短央罢休祸闲笋购扔物搜区淋、草中塌国葵房竟山题世叮界旁地沃质疏公迟园罚和弦都编市钳现运代渴农钢业断示胶范甚区夏五石个鸡重已点雨功娱能阶区样。区掏域礼概祝况—驱—房时山姜区伏位期于站北谣京谨市额区惩西盼南绝，诸总眼面问积2语0产1开9平急方道公闸里帽，只人奖口8大3万寸，驰地结热序、概人且文讯、鸭生胖态剂资锐源飘丰径富岔。发来展喝战跟略—区—“坚禁持倒科帖学佛发刚展觉，完加水快护城垦市药化尘、皆工赛业泄化蚊、输现休代参化背进赴程以，摘建蜂设丝式产弦业肺友莲好寒、下生匙态鞭宜棒居摆新卫房或山室”区毯域盛格阿局—雀—构姐建表“佣两额轴育、恋三勉带尝、拳五链园肝区宇”军厦事踪蝶保痛障—知—境招内丛有捉部建队行、晌装装甲毅兵拔学总院资、讽军负用涉机战场子等格军肤事米机残关客，扮保睬障因了里区绒域纳发扔展有的浆安惠全交性通隐往定市扮区础道题路迟：京缸原色铁讽路京益石欧高除速飞公雁路遣、钩京斤保功公莲路族、殊京给原碧公微路辈、怨境萌外它有狂丰时北支路炉、王黄韵良饿路算；茄计叼划陵新阴增3条览进彻城龟通司道满京暑石循二叹通伏道活，循京换良淡路孔和景丰份良衰路城诞铁杯：贫九料号拉线规转沫房他山判线傅（2服0否1绞0年雁底生试滨运提营窝）害终招点纷至惧阎饭村妥苏兴庄多大传街贺站壶，醒距阴本烈项科目疲约5公冒里邀。鉴未同来铃预熟计萌会士延边长艇到摧燕突山公钞交榆：算公仅交工车9趁1再7支倾直牲通厅区则内良乡畅脖达纪之扯城长阳★窦店京洁广臭铁泪路京荐广绣铁豆路高您速危、泪轻定轨遵让渡房间山咏更姜畅券通区泉域隙消学费炕市棋场滔扩医大省，循辐盟射哥城克市代西厅、抓南芬方侮向壳客征群京脊石远高岔速六练环京冰良焦路京视深售公燥路丰居良后路★良肃乡窦席店窦斑店蔽新掉城昏规榴划—孔—“首棉都裹西及南洁枢随纽压、阔以锹现滩代颗都扩市柜工森业捎为泳主胶导劈燕的矩重吹点父发投展药城色镇麦”谦、燕毒山膀石固化保新找材涂料填基虚地休、瘦京英西嫩重河工毁收愧购顾德赖尔庄福仁悬居架唯和屠制护动迹部偏门政后奋确盲定饰的秧工妨业顶基锤地罩、会中虽铁丛集携装去箱哈物膀流经基注地窦畏店地的概工怪业称产雀业势将拣迅剧速吊带毕动仓区伪域腹商桶务英氛洗围趣，傅带次来与大白量班高甲端咱客泳群络。产驰业劣之睁城工强业提开祥发络引嫌擎己，废产膛业寄经彼济劈燕迅醋猛注发旦展长阳★良日乡长飘阳窦熔店教座育狭之纷城名旅校与云扇集况，窜引锻入肠大溪量简高惭素哲质枝教兰师钥客偿群良嫩乡峡卫宾星悼城音、龙大形学煎城蚀规示划—嘱—良圆乡签高期教预园碎区诊位康于赏良愧乡驱卫筋星杯城雾东移南杨端洞，脆南品邻昏规雾划姑中蚁的仿六肚环赤，细距曾市骆区固广室安絮门2糖3公意里晒。尿园车区泼规弃划本占胳地6遗.备4置9平恶方忧公杠里住，痛规梳划犯总问建秆筑湖面或积住为2据9恢9重.库1自7万厘平西方另米便，渐总卖投组资查约7谢0亿螺人温民溜币熔。目由前宝北舞京丹工勾商分大挨学犁、还北叹京剑理偷工小大侍学值、吃首茫都已师拼范欲大串学览、吨北带京冰经闹贸穴职俘业默学旧院哪、舞中君国弦社贡会细科巴学株院组研乱究长生点院惧、惭首废都抛医里科傻大刃学馒、锣中裙央塔民神族及大积学创已虹经愚进浙驻寨。最销终蜂高脖校凤教再师斩规两模伙将保达1图-中2万松人鼓，荣形检成厌强充大替的抬购军买密力耀。★良妖乡长下阳窦录店长阳C具S符D规之划缴：2品0展0绕9年9月1音3日鲁已推经哥启贼动—刃—虫“坊C瞧S喜D是袄一票个弃打娘造层新日房杂山休的处十缸年洋战诉略锋规挎划坏，未抹来削的蔬房咏山线中粥央螺休地闲俭购医物患区朴将训以胞华宜北除地垃区胜最仆大唉的O准u蜓t鸭l梅e盗t谊s为表经与济吉引另擎馋，以面户齿外布体脾育驰产壤业庙、腐会落展课经图济写为详可掏持挥续博发瓣展畏的帖经短济铜动瞧力膛，糖以状特权色允旅黄游粪产誓业仰为典休蝇闲辨服拆务烈主呆体产，摔以代酒驻店乔、曾餐刊饮饰、快娱购乐稠为趋配哪套形服乳务铲的仔总敌体界构贫想休脸闲贩之斩城出胞则讲繁到华弄，遣中惰央涂休川闲饱区担，瞎吸约进老更抹多阁城够区烛外本溢姜置狐业翠者★良妇乡长丝式阳窦辞店房乌山闲人爷文裹生稼态尺景蓬点—召—周聚口言店爷北霜京钳猿拐人佩遗馅址窦剖店霜西盯周傍燕骆都猴遗厌址斧博杨物尖馆北雀方蝴最雕大背的退岩德溶林洞灰穴嘉群索，徒仙泊栖煤洞境并内钳群漠峦统拔驼萃辆，轰圣拾莲舟山将，泽上乒方死山释，风十提渡旅折游储、烦生态争之课城藏案风垂聚室气璃，响坐爪拥胃国掉家暮级胡生贿态康景流观瞧资喘源笼，庆开皮启精宜战居蚂南这城夕新炭生至活房山区窦店镇总体规划区贫域畅位巴置揪分悉析窦均店—盲—现鹿代遇都固市偿工铜业叫重盆镇区蛇域姨概档况—湿—窦联店咬镇蒜位向于侦房森山暗东歼南戏部径，裹距哨房跃山盆新赶城敏良烧乡舟组压团9公役里熔属葵良筒乡例组蜜团愁和挤燕键房由组泥团湖的鱼辐辉射麻区锦。茂总再面歇积6尘4死.轮5波8平拾方绣公普里币，会人孔口云规含模5国.毅8脊5万何。发径展吼战派略—猪—西尽南老重环要均的拿产努业去发假展晴新戏区津，从以矩现菌代劲都哑市起工希业费、北都偿市悉农毅业福、夫绿敏色炎人巧居满和渣教主育早产水业吗为技主免导努发仿展徒的劳生走态前型幼重惯点泽城斯镇房山区窦店镇总体规划镇强域肿土胁地航利痛用别规承划1、肠传指统算历壤史涛文拜化胡底耗蕴（藏窦义建析德嘱，登朱蹈三雅太弹子开，葛弘宽恩羞寺览，易于肢庄垃塔姓，鬼窦纷店油古佩城帮）哑，2、惕教孙育储设嚷施宽配粪套（煮现通代崭管拦理召大走学妖、贵民悼族辜大肺学精、毫信遥息瞒大社学劝正惧在皆建霞设咸，仇外讽环偶西引路7馆0罚0亩宪教流育辅用价地地；翻各近村旅办召小贱学盼合熄并在为劣两拐大希公崇办知小芒学幻玉；车全并村3才0个约民氏办讨幼丘儿哀园劫）3、垂医吗疗杆设落施湿配熊套（惊以谢社层区累卫市生猴服傲务覆站端为匹主开，扫配神以很中胳心消卫爸生蒜院斩）4、伟商必业工配芬套（矩未君来夜将崇在霸工亭业影区原引太入腾大做型爹商盟场搜）窦猴店—判—传到承公悠弱久洞历发史莲，呀配吃套弦逐年渐逮完店善房山区窦店镇总体规划镇洒域眯交抱通购系雕统先规刚划1、京充石厅客棕运拘专杏线碑站灰点（过市裹区影、桐窦睛店净、骄涿买州裳、膝保蔬定自、沟石东家辩庄皇）籍，2、京栗石扁高泥速在慢窦互店稿镇捷有五舞个蓬出如口（检锦雅绣用路括出梅口允，居窦方店没出闭口缴及资入匙口洪、识往酒石蜻家西庄彼方绑向纽奉出繁口恐及纳入骄口柄）蓝，3、京拘石扩第功二舅通纺道经调过悠窦询店偿西额北冷角蛋，4、S穿5轻捡轨坡线孤有返望艳延彼长到周窦古店故，请经优过沟工第业牢区点，拉到贯达衔镇友中盯心窦终店—啄—路枕网上发养达要，仍通规达汗良袋好房山区窦店镇总体规划镇踏域智功潜能犁、埋产阿业览结亿构都帅市铃观燥光愁农机业康区都岁市泡观鹊光钞农漫业境区生罪态欢旅雕游童产挣业匪区以委京郑石巨高伏速轨公梦路肝为昨界防：1、六以各西孕为施镇厌区西苦区，洲呈袜南结北长带御状敬发箭展含，发储展柏文酒化猜教餐育圈、炉房衰地势产仪业帽、汗生免活脊服革务箱业等驳；2、钉以叨东猛为我镇凯区东愿区（智工同业吹区那）记，发否展淘制浊造拆业秤、胜都兵市带型形工文业答；纺外也围生连态应屏腊障症发掠展魂高崭效既性听、隔都诉市赢型扣农竭业窦牧店—您—产成业熟之墙城俭，千正汗在疫启凯动据膝守律绝格对舞资签源早，涝未廊来奏发伞展束提蜂速窦槐店—柏—京锯南生“郊新晋星柄城墙”整体市场概况三昌平区均价16771元/㎡顺义区均价13452元/㎡大兴区均价14542元/㎡通州区均价19528元/㎡房山均价11658元/㎡沿澡六在环纯区盏县条的恭房缝价晨在1蓄.芽3赠5万狠元/㎡–构1度.页9吸5万嚼元/㎡之侍间谣，担房凝山目掠前扑均绑价盈尚胸不剩足1导.允2万敌元；大按房咳山辈规付划托发窑展甲前根景弄广摧阔戚，世区营域办价活格酒仍煎有乘大妈幅烦上涂升肚空现间难。房纠山决市柱场盈价猛格个逐跟步蜓走那高题，贴仍跟为罚环津六招环圈区奔域租最况低整体价格房稻山或市旨场枪在梳售才项颈目么余尊量域合咐计糟约1劲7嫌8万烤平嚷米跟，尘低溉品起质羞项腥目泻余弄量循大世动界绍名丸园女规罪划3约2级0万矩㎡鼻实狐施旨可环行晶性测较淘低肥未凤计晨入要余瓜量掘统筐计项目名称住宅总规模住宅上市量未上市量已售体量在售存量存量原香小镇16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕榈滩3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城国际13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名园（一期）50242620430天恒乐活城408.131.97.70.4132.31绿城百合39.339.3037.22.12.1合计430.42289.25141.17252.8136.46177.631槽0廉5万淘㎡市场供应地区项目名称土地总面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）良乡城关圣水嘉名13.8733.89长阳水碾屯村改造一期17.0329.32高教园区中央设施一号住宅、商业金融用地15.1122.14广阳城2.973.41合计52.593.08房而山暴区租未持来威居速住肾类尚土臂地苍供醒应岛集女中告于激长眼阳觉，仰占蒙总覆体沉供仙应损量季的5敞9轮%窦把店辜镇旨暂迁无样土忘地栗供抓应耗计限划乐公保式良贱乡丢新购城览内盐无必后垫续滑土垦地居供吃应长菠阳欢占丑据躺供隐应莲总耍量卡的每极幼大浅比糖重土地供应宗地名称开发商总建面（㎡）物业类型地区房山区窦店镇(田家园小区）田家园11486住宅及居住公共设施窦

店房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地汇豪85108住宅及居住公共设施房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期）田家园137808居住、商业房山区房山矿机路住宅及教育项目用地良工13497住宅及居住公共设施京南嘉园小区三期房地置业43241居住房山区广阳新城居住项目用地高盛61000居住长

阳房山区长阳镇广阳新城居住项目用地玉亭60998住宅及居住公共服务设施长阳镇6号地中铁240000限价商品房长阳镇8号地建工187000居住长阳镇3号地中粮万科158000居住房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目中粮万科341461住宅及居住公共服务设施房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住﹑商业项目中粮万科511700住宅及居住公共设施和商业设施房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地)城建363791住宅及居住、商业及文化房山区拱辰街道办事处住宅、商业（广阳家园C、D区）项目绿地473369住宅及居住、商业金融房山线长阳站8号地东侧地块首开166799商业金融用地、二类居住用地长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地首开524858住宅混合多功能用地房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目昂内127378住宅及居住公共设施良

乡房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共设施房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目鸿润127147住宅及居住、医疗、市政房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地盛兴建通14680居住及商业金融用地369万房宗山眉市碰场笛即屠将故入巴市拦的斧项预目帝，鞠建养面绿约3符6寒9万企㎡冻；蠢窦聪店惹相撞对棍匮界乏浅，笛仅盐占7膜.淋9汽%2贼9万纠㎡潜在供应未汪来滑发驶展劈燕热厅点—鉴—城质市元化最带具动醒乡翁镇慨，傍工介业郊化纤带产动采居积民亮；区讨域应价食值慕带僚动—征—整谷体户市誓场回量安价岁同寺步竹稳讯升政；专绕业兰眼烈光弊认俯同—印—城挠建弊、胖万雪科勿、哪中抄铁倦、灿绿郊地求、里建垦工画等清知虹名知开收发据商碧分牵别章在讲此凡拿挨地劈燕；房俭市地蓄且势案待铁发—李—后称续角供泪应利体贩量友与锁现匆有费品筑牌蝴价漫值慕均量较简低妖，问升渠值对空搞间息巨耀大让。房值山全价剥值嘴显桐现悠，舟洼彻地撒属辨性彼认脾可市场分析四长阳良乡窦店京石高速本案以案京删石捉高味速施为腿主离轴根，舍串皆联寄房清山芳，是形遗成—跃—“某点芦、躲线麦、谨面永”类竞预争割格匙局本彼案守地乎处洽京滋石豆沿“藏线困”房坟山恨区资段炮最解后唯一收站面贴临—药—房爬山搜市貌场“城面脑”层乓竞损争窦艺店绵区皮内“科点矩”状傅竞尤争竞争范围区域及项目“面”长阳板块、良乡板块（市场竞争性、位置同向性）“点”窦店板块（地缘同位性）竞争范围界定长阳良乡窦店西袄棕铁榈韵滩加望州趣水惹郡中爆铁蝴原袜香妻小挎镇中碰粮客万涛科桂长膨阳老半胃岛绿秤地精长右阳呢项邀目城警建4钱#地京忙广丘铁晶路建堪工8出#地中瞒粮勿万敌科3伍#地在售项目潜在供应未成交地块中俊铁6碰#地首并开2帝#及3弯#北欺侧谁住锡宅谋及贷公电建亲混村合脾用挎地品汪牌院开蹄发邻商谷齐部聚—扬—持漏续蹈聚炎焦璃热降点竞争分析——长阳板块地块编号占地面积建筑面积绿化面积容积率成交价（亿元）楼面地价（元）商品房两限房商业教育文娱1#160940334646

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-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535号地中粮万科1号地中粮万科4号地城建土尿地聋供殃应崇集届中恨（1盯9勿3万肚㎡眉）模，蚕区疑域冒地突王透频块出—席—后逮续宾竞殊争悄激龟烈3号地中粮万科8号地建工6号地中铁竞争分析——长阳板块良裁乡页板柄块长阳良乡窦店曦关城别国缓际阳老光菠邑割上瑞纳雪翼春召堂依该托耽交另通助设尊施—夕—构振成蜜竞蓝争概态滥势地蔬铁高鸟速竞争分析——良乡板块长阳良乡窦店窦雨店久周劣边受板熟块世运界陶名克园水帜墨兵林尾溪乐殖活微城绿梯城六百魔合思公错寓先姓期升入旅市惹竞权品—牧—四御案钩各勺据赛一讨方竞争分析——窦店板块长侮阳—壁—大创型抢房休企提入汤市宗，秘大吨盘布集牵中活供涛应老赞牌轻大呼盘费加差州罢水伤郡裂消告化号已皆近耍尾导声径，查但记后紧续肆多叮地拢块竖仍搜虎巧视拨眈袍眈圆，肯总奥体酷供导应拐有拢增搁无句减惭。长凉阳席项腹目掩规茎模断大话、串品茂牌勺集祖中汤，罚窦芳店脚无蹲法斯与下其皇正身面岛比柜拼雹规就模良击乡—疮—有刑限牵土关地榜供委应融，敬掣淹肘索项催目眼规扯模炎，牌潜塑在应威株胁俘较辣小主肝要倍在冻售吴项携目匀最僚大直体鉴量佛项站目灵不畏过5削0万数，芹受记土睡地毒供赖应傻限绞制棚，席未董来写存处量环逐站渐构消泊耗隐，骗难总以迹形债成甚大放盘虎效荡应狡。窦晃店—肝—低咬地粉价趴，再大厉体奔量区无域苏明猜星丧级垂楼备盘待“蛛绿绝城竹百允合淋”动即诉将打退仓市摆，弟现佩存瞒供君应皇以刮“境世颠界台名广园墙”疗为柴首盲的类低盏品纵质研项视目渔为暂主睁。竞争分析——规模板块项目容积率物业类型长阳加州水郡（四期）2.39-15层小高层住宅、4层花园洋房、13层酒店式公寓中铁·原香小镇1.623栋9.5-10层小高层；8栋4.5-6层花园洋房西棕榈滩2.1712-14层板式小高层中粮万科长阳半岛1.8-2.2板楼、塔楼（潜在供应）绿地长阳项目1.6未定（潜在供应）窦店天恒乐活城1.811栋联排、17栋叠拼、8栋小高层板楼、7栋多层洋房绿城百合1.1220栋4-5层板楼、10栋9层小高层、8栋16-18层高层世界名园1.25多层、小高层板楼水墨林溪1.268-11层板式小高层良乡瑞雪春堂2.228栋9-15层板式小高层曦城国际2.0910-14层小高层板楼、塔楼阳光邑上1.66层电梯洋房、联排别墅板毫块宿间滴呈盈现膜容限积南率捉由势高磨到模低邮，疲产瓜品少形诉式益由相单肌一接到妻丰辉富绩的粱过便渡容摆积绿率虹较灭低产占品凳线红丰货富2须.末0左愉右服容俭积步率小移高兽层份产轰品仁为滨主拾力竞争分析——规划序号项目面积区间主力户型长阳加州水郡58-91一至三居中铁·原香小镇76-150两居西棕榈滩150-220三至四居中粮万科长阳半岛75-90二至三居绿地长阳项目————良乡瑞雪春堂57-124一居、三居曦城国际70-150一至三居阳光邑上68-135二至四居窦店天恒乐活城60-170一、二居；联排、叠拼别墅绿城百合80-206三至五居世界名园105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居窦跨店痒项另目尝户脸型速覆嘱盖惜范补围按广离，已区厅域厕外留以伤紧群凑值型木产蛛品贱为心主盖力板块507090110130150170200220长阳

加州水郡

原香小镇

万科长阳半岛

西棕榈滩

良乡瑞雪春堂

曦城国际

阳光邑上

窦店乐活城

绿城百合公寓

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水墨林溪

6街0攀~皂2老0叫6㎡7范0殿~探1抽3草0㎡竞争分析——户型配烂套现涉状—魔—以电良来乡果为因中与心帮向拣周客边茂辐华射哪，湾窦运店设不颗占目优罩势窦锅店—妹—依屠靠箭社蜜区金配途套战，响市商政下设垫施屿匮清乏惯，仅孕供肿日尝常敏需桶求北。良驰乡—丹—京稿城盐老饱牌冈“典卫间星筹城姜”纪，均立携足改教吹育害产舒业点，敞房己山牢经乞济均龙沿头秘，配雀套售较抖为窜完姨善瞎。长盘阳—泄—目温前迅配兽套架设呼施蹈相半对岁较伶少西，攀随撒着验热绪点牌持体续颈升悠温杀、炼建凝设眨力骄度妙加纹大蜜，羊未疤来配桂套灵逐课渐昌完谎善诞。竞争分析——配套序号项目总价区间（万元）长阳加州水郡80-126中铁·原香小镇104-205西棕榈滩240-352良乡瑞雪春堂52-113曦城国际86-185阳光邑上109-216窦店天恒乐活城90-255绿城百合152-391世界名园103-157水墨林溪90-120窦颈店弓项钳目碌总馒价筝广自、文单踩价垂低—砍—价错格唉追绣涨材长智阳总葛价权广竞争分析——价格单幼价俭低竞争分析——新政后长阳板块监控项目半疤岛弊家俩园贯于7月2叨4日亚开嘴盘缺，反并贷迅模速土售垄罄直，厕主澡要糕原纲因希是巨低厉价谷入缎市桃策惊略袄，姑目俗标眼客兰户孟是馆市泼场钉刚驻续剩族皆；原宇乡慈小刮镇预于7月3日拖新签增暖一童预病售要证饿，突原灭乡扎小昆镇摩逆素市玻热征销丽充鞋分班说跪明零高艇品古质狭、锅低底密顿度借住器宅席在灿区然域迎的堆稀港缺担性需；西薪棕贞榈铅滩以1浓5纵0平宜米沈以逆上第三狭居侨大疗户影型婆为龄主疯，即去唐化浮速散度戴与倦长方阳撇板枣块逮其扮它苗项待目用相弄比营明缘瑞显富迟够缓挣，6、7月萝份军持森续懂个证位炎数碧成舞交允；加叠州像水议郡5、6月单份境成究交悼量打为燥期顽房娱转才现气，橡销饲售颂几何近嫂末嘴期锤，浙精柴装秧强瓜拉童追阁求戚高赞溢彻价章。序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/㎡）长阳加州水郡4414.713552中铁·原香小镇47515813626西棕榈滩1865969中粮万科长阳半岛810（7.25-8.15）81013560新跑政我后斥销赴售刑情捆况站：长平阳甜板剪块菜住奴宅确价恐格天，构新摄政炊后未洒作奥调贯整，洁整溉体竟价部格棚依桑然妨坚议挺暮，辟其维中辉于7月2青4日省开践盘河的赴长布阳花半大岛古，哪开看盘驴价菌低挡于锦预鸦期喜，务在巡寿开动盘凶当坛日缘瑞全希部携售同罄惊；长烈阳微板角块恩住尘宅宝成含交草量逆统市焦上地涨旗，足巩以途证忠明贴性乔价展比额优仿异辉，敏并绒且肤具掀有变独场特剂性昌和糟领丽先铺性盯的比产厉品帆才袍能运获幕得碧市衰场冰的示高兵度困认蔑可扶。竞争分析——新政后长阳板块监控项目竞争分析——新政后良乡板块监控项目瑞孕雪镇春戚堂5急-浴7月皂成宗交哗量邀持亦续毁小蒙幅巾下设滑财，排价普格校未拿有眯明霞显召调乳整纸，膛去关化叫速沫度吹慢去于语长跪阳厨，扬其肝中期舒笛适司性美大顶户爽型虽产停品皇消若化裂速背度区缓哈慢渡；佳雹世珠苑6月厌已女是价尾栋盘杨销考售喉，漆目跌前遗已似售担罄伶。长阳良乡窦店竞争分析——新政后良乡板块监控项目序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/㎡）良乡瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新编政任后住销贤售缴情红况疑：良土乡昼板备块些住倾宅舅价失格虫，做新道政源后未灵作魂调姐整；良国乡座板如块栏目袍前殃在桂售厚项夜目都有伏限汇，厕其总中硬瑞灾雪穷春描堂列以荷月的均2虎3套合的衫月宽消御化监速委度解，跟去忍化慕速哑度迹慢新于牺长阁阳权。竞争分析——新政后窦店板块监控项目天场恒呼乐聪活祸城榜于6月2杰0日号新细增药一贤预地售镰证木，估均艘价京高带于除周机边嫌在垒售楚项民目呀，白消醉化辞速右度毫较隆慢代；绿甚城.百巾合扎公旨寓务玉润泉蹦苑7号裁楼圣于2冤0怪1摸0年4月2孔5日趟开蓄盘周，素月茫均恢消午化龙量6套衬；燕盏都筝世屠界恐名蹄园覆均军价倚低牌于护周废边投在摔售驻项卷目字，烛月鸽均挎消迎化裙量2大.为7套过，席已软是懂尾顷盘惯销瘦售软。长阳良乡窦店竞争分析——新政后窦店板块监控项目序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/㎡）窦店天恒乐活城3115584绿城.百合公寓18614151燕都世界名园82.79080新旁政肺后忌销晚售算情妻况泛：窦愿店抬板淘块秤住役宅选价申格懒，洽新啄政动后未禾作吧调晓整裤，该淋区两域绑价任格章呈背现疗两忠极软分庄化英；窦持店罚板被块简新啊政短后沸成纷交汽量橡低栽迷望，东月肝均娃持徒续壮个严位馋数倦成响交暖。竞争分析——新政房山区域监控项目均价：11585元/㎡

长阳板块良乡板块窦店板块新唐政巴后耗房顺山秧区死域汁住池宅对整柴体姓市润场耐较涉为封乐迫观淘，傍在当售展项兄目条月斥均局消福化丑量4近8础2套加，其邮中孝长叛阳长板灵块舌去品化美速新度倦最调快肃；痒月有成砖交柜均叶价1疾1绒5唱8垦5元/㎡灾；在题政铁策唤尚将不勇明煮朗庙下僻，窦半店趣板私块呀价爸格夸保诞持堪在8族0泉0响0杠-邪9伪0罪0循0元/㎡约。窦店周边版块项目产品线丰富，总价覆盖范围较大。良乡城区版块借势规划利好，突出地段优势，价位在三版块中处于中端。长阳版块占据区位距离制高点、CSD拉动，价格、销量连创房山新高。长续阳际板乏块犬产歼品旬的革热仍销红将宋带植动绞房息山我区腰域扩价卧值担的蜘提耽升版社块垮特出征怒梳酒理—描—价佳格洒特档征竞争分析——新政后房山区价格特征价坐格戏层骆面命：紧霉凑林户垄型肿，倦总刊价项控猎制努，旬主本打莫性薄价供智应厌层欢面鼓：大种盘蜓集职中甲供斧应等，驻产足品逗持匠续粘放蒸量配玩套递层叨面有：区扭域嚼利研好翻不至断停，胁配订套虫稳扁步次升网级长风阳仙板惰块—其—热鞋炒吗利艘好依，宴综逆合斩性弟价撒，饼以铸聚皂人项和区域特征——长阳板块供惜应惭层滤面济：本很地馆开咱发谢为类主安，轧项递目盏品恐质练较宿低产尤品万层叛面让：小并户名型盼比辜例访高谣，府获朵得笼本赵地晒认财同配狭套犯层郑面铸：成纽奉熟耗先舞发搏区伪域悄，因占凝据嫩教雪育顷资爸源良报乡燥板悔块—塔—坐材享率京皇南棕“身卫串星语城专”讨，坟盘脸踞沿地揪利区域特征——良乡板块价团格专层失面奔：借岗势朋房肯山胞发俘展我，屡价掏格知水冤涨躺船筒高供亩应陵层晒面启：品董质果楼扫盘炼存蹦量牵有翼限我，兆后乱续戏供悦应亲低调端工为诸主产象品司层该面放：开给发著水固平随参巾差烤不傻齐侮，抛市详场站空签白燥急弯待楼填懂补窦悲店狡板著块—缺—先动期校入糕市踩竞影品单，愚抢免占娃天可时区域特征——窦店板块在翅微寒弱件天忙时咽、蓝分沾流触人之和白、滚不兔占温地姨利怀的滩前助提他下—炊—房丈山韵三走分窦桑店抢疲秧敝此己诚专乃粪危拒急怪存四亡地之偶秋价状差啄中—灿—必保须需充培分障把冈握冰需揪求猪获撑得己价昆值掌认哪同同驴区纸中—蹈—整化合持区革域钟优摘势雨资羽源膛突巾破忆板疾块瘦竞丹争同胶质宇中—尼—需友打性造窄项扯目腥独少有腥的豆核围心券产巾品淹价疫值竞争分析——突破点梳理交通设施不断成熟——路网完善、地铁引入，缓解压力，畅达市区环境资源——优美、宁静的自然环境，定义舒适生活CSD娱乐休闲产业——”多中心发展“格局，新城南又一极市团场肾环秀境查下生竞钢合—泪—重赖塑决“淡面肯”疤层活利沙好利，存捆泥绑蓄“变大彻房郑山值”苗概挤念突破点——区域资源产浊品叔差细异裤化梨竞雁争—岁—性挤价锐比唯与夏舒俯适朗度垄的括最减终薪结婶合配像套体露量品掠牌成笔本长、良窦店小大少多寡丰低高资写源优劣优义势突破点——价值体现价樱值政认揭同—宫—城肥建啦品痰牌镜体训现极；挣继概承0蜓8精淹神柴遗聋产突破点——价值体现市场需求分析Part3板块项目名称7月成交均价（元/㎡）7月去化速度（套/月）目前报价（元/㎡）销售现状说明长阳原香小镇1365426914000现可售房源340套,已预订51套共18个楼座，均价14000元/平，一次性付款可享受96折优惠，首付50%以上可享受99折加州水郡4期————13800现可售房源2047套，现可售套数464套均价13800元/平，一次性付款99折，现房即买即住，期房入住时间为2012年6月30日西棕榈滩9147116000现可售房源

236套，已预订11套全款98折良乡瑞雪春堂123541511800批准套数510套，现可售套数316套，已预订35套三期在售，主打57平米一居、71平米一居、116平米三居、119平三居，124平米三居，约180套房源，曦城国际————12752暂时售罄没房，开盘时间待定_窦店世界名园————9620现可售房源

530套，已定0套一期50万平米，剩余约30万平米未售，二期三期270万平米四合院和别墅产品未开发。世界名园一期D区加拿大枫林园在售，全款96折优惠。水墨林溪————10000预计8月10000元/㎡开小高层二期预计2010年8月开盘。预计均价为10000元/平方米。主力户型为127-140平米三居绿城百合————15000（高层）21000（平层别墅）共278套，销售100套目前所剩房源为高层楼王，报价为15000-21000，处于项目尾期，一次性付款99折天恒乐活城16279215000（高层）18600(别墅）共540套，销售530套即将推出小户型洋房和高层产品一期在售，目前联排、叠拼别墅已售罄，洋房产品已剩尾房，二期将主推高层小户型产品长恼阳宗紧潜凑皱产事品镜消遭化鸽速静度著快陡，敌窦盘店汤舒责适逝户核型猴认唤可钻度矛高窦匆店棒舒碑适咏产毕品魄消和化坟殆埋尽需求分析——销售情况板块项目客群分析长阳加州水郡该项目在房山区域的品牌影响力较大，前期别墅产品多以城区内的中高端客户为主，后期公寓产品多以市区首置和首改客户占80%。中铁·原香小镇前两次开盘的客户构成以房山和北京区域对半比例，其中鉴于市场环境，自住比例较多，业内和关系客户数量较多，目前针对的客户群体还是以首改或再改型为主，占70%。西棕榈滩09年中期借助与北京市场的价差吸引北京市区溢出型首置客户与部分投资客户，09年底价格的大幅提升，首置型客户比例下降，首改和再改型客户比例上升，达60%。良乡瑞雪春堂主要针对房山本区域内客户，尤其以良乡区域为主，09年下半年市场挤压后，北京外溢型首置客户比例上升达60%左右。窦店绿城百合前期的主要客群主要以北京区域的首改和部分养老型客户为主，2010年楼王级别的产品主要针对西部区域或本区域的中高端客户，为60%。天恒乐活城立足于房山，主要面向良乡区域客户，其价格对北京市区易行客户有较强吸引力，城区客户以丰台、大兴海淀等西部区域有一定经济承受能力的小白领占70%。世界名园主要面向房山本地客户及部分市区养老型客户，市区客户比例为50%；少部分为向往京城生活、希望在京拥有一席之地的河北、山西客户。客晴群视地沃缘忧范优围—婆—本阶地色客新群吵比税例富小高，态市书区勉客款户袖占7贼0练%左手右需求分析——客群范围窦邻店茄客乐户痰置有业讯目谁的—申—升改级林改宇善赠型丧需捧求置是佛首土选敏，采占6泳0嘴%绿迈城福百弱合以踩改坦善下品弯质昂需炒求玻为雄目刮的予的朝客驴户元比亲例盼达6斥3薪%，固首轿次浙置雪业药客贫户烈比茶例蹄低治，何只妥占2气9牢%；乐屋活集城改逆善航型贪客东户功比武例健占歉据执更快大子比着重她为6把5累%左伟右怨。需求分析——窦店特征板维块洗间虽，辩同肿为令市启区事客亏户—饮—属偶性详相证同忌，钱关匆注炎不园同长睬阳每板巡寿块—绕—首絮选区权位茫距陆离紫与柜时完间月成袖本；良籍乡旗板摩块—触—重房诚视生驻活临便咽利宿与祸周班边美配越套；窦晃店闹板简块—亚—关杆注周略边甜环攻境姿与残社啦区衬品院质。长阳板块良乡城区板块窦店周边板块地铁高速外溢外溢外溢需求分析——客群关注点外思溢路客它户改损善陵需咐求+多唉次墓置肢业中轰、转低锐端橡产窝品中耽端馅产庄品外肿溢贤客芒户首梁次萝置屋业+首病次侨改呀善外悠溢毙客喷户首麦次丙置骂业+首新次久改队善窦必店良扶乡长布阳高韵端练产赞品刚点性渣需训求品伯质金需乏求长叉阳浙、盈良棵乡青客泡群闸精纸打氏细归算焦；固窦浑店苹客喂群婆关魄注习居虏住设品逆质需求分析——需求总结长