国瑞地产运营管理的思考

如何从运营管理角度

把握项目开发全局（供内部交流）鲍筱斌（201103）要点一、区域总经理要关注的一些重点二、对房地产公司运营管理的理解三、运营管理要做什么四、如何编制项目经营策划书五、如何从运营的角度开展投资分析3

一、区域总经理要关注的一些重点（1）提出有市场空间的定位方案将市场定位方案反映到设计方案中，细化产品定位提出比较符合项目特性的现金流量分析结果，制定融资计划制定全面且能把握市场机会的项目实施计划定额设计与成本控制围绕项目定位，策划一整套的营销事件4区藏域嫩总爹经痒理简要块关煮注存的付一等些狱重暑点艇（2脱）销控售萝管丈理客求户彻关班系挣管效理豆，扁挖理掘棋客材户司资屠源后孔期萄物见业演价乱值粉的曲提当升风进险柏识莲别菠与耗控织制再：尸政恼策闯风火险哈、趁选笼址狂风遍险铃、猜定朵位饺风子险枯、显设伏计难风锁险熊、架工耐程录建沃设缎风烤险赢、月销讲售素定荐价甚风雁险束、校客呀户炮管拼理萍风突险菌，状等厦等区比域绩总灾经较理逃要室关仇注唱的贝一秒些豆重补点愚（3杜）项放目她开古发垂总仰控旱计辩划人与力坛配累置接计朵划项幸目砍开晋发款报逼建塑计纽奉划项止目钻开验发醒设葱计约计假划项盆目窜工闭程撕建外设棋计穷划资掉金资使铲用洁计琴划项储目齐招锻标盟采汽购稀计榆划营蚂销滑与痛策熄划紫计豪划招凳商由与禾物碰业访交闪接樱计助划区贡域粒总觉经瞎理济要爹关蜜注赛的地一派些密重断点可（4傅）市简场誓定汽位产等品鞠建萄造遇标患准设痛计郊方赵案市眠政改条秘件秆调悔查研剥究水当侄地猜项流目城报仁建锋条挂件岂和智特糠性镜，吐有袄针员对匹性悬准化备答报烈建呢材棋料令，弟储昌备狮报株建躬资根源分涝期天建柳设液方奴式基清础侮设资计趟图亚提害交样批板激区瘦及悉样吐板涛间亚的宝建瓣设区经域帆总葡经纹理子要昨关肝注洒的哀一野些扭重懒点勺（5混）预顶销妙证肆取叔得叶的步工冷程续建柴设虏条琴件结苗构沃工步程贡的耻分骨部克验吃收二蔑次的结闯构鞋的巴插晴入机录电俩工堆程芬的胁插炭入装威修误工项程似的司插环入主启要洞设鲜备谎与辽材犬料强的柳采甚购各杆分退项哑工火程欧分次包朱进兆场园师林扬与仿小扒市命政满工奸程盗的蓬插倚入大胶市即政诉建稍设容与驰具计备糠运半行恋的铁条拒件区迫域木总度经增理颤要杜关拍注秩的似一吴些键重愁点降（6增）销育售递楼验书咳等紫销勾售梅道贫具顽的白准量备卖彻场欠策台划商谜家界进文场享条迅件客浊户怒需腿求帝的添调怒整竣泽工止验谢收勒与摸收盲入绍结晓转项章目僵开抄发芬同顿融图资梳要郑求贪的托配阁合项参目凡结期算项场目诞后掩评汽估各峡阶丑段乐的仁图认纸搁审衔查二朽、交对缴运战营准管柔理成的哗理胸解运筒营亩管吗理牌就题是浙在吉资骑源蛋一皇定辱的柿前响提遭下启，甩如尝何耽实俭现供目架标运赶营俊管强理睡是很个争系腐统勇工待程纷，缓涉较及疏开诸发扩建什设尚的监全仙过秤程粘，态贯火穿沃始隔终盈，妻总忠经芝理延必农须榴学阿会圣系谷统德思捉考总比经抓理疼要浮研风究孔项仍目奖管么控杏模零式买。薯项添目朋内刃部忌组惩织争设梦计逝：脂组强织搜结纪构讲、矩组秤织洗单狮元宏职尿责挽、蕉岗郑位再职骂责冷、园工能作昂流竞程栋、榆授墙权搞体令系释；严项满目悼内摘部胃管绑理文控单制委系碍统茧：墓目栽标练确激定追、寨计捎划途预天算奇、何绩恒效云考挨核促、丧激裹励名实激施蓄、轮动犯态袍控肺制三脏、帅运唯营迷管溜理剩要奔做逝什朴么项俭目数投何资辫决裹策绪文父件扩、项打目振经浅营辛策筹划工书和波项筐目兄经迅目猎标菊责菊任床书领的胜编输制还与掀审点查统僚筹杯项照目崇计下划伤管重理谎（顶分锄级收管色理付）洪、散协张调雅公孕司贩资为源读支脆持咳区贵域感公圈司、协禾调西重召大赚问驻题惭（淡重难大絮节递点泡）界的棕解才决经滑营斗量罢化皆分易析与那效穷绩钥考肺核“胆项结目督运铲营茎管果理由”至是因个捕系政统议工朗程咏，纸胸刷中每有弊竹毛，铃才滑能偶成茫“注竹兵”规划控制评估QCTPA计划管理体系成果管理体系决策会议体系流程管理体系项目评价体系工惑具议和砌手柏段—毯—敏Ⅰ信弹息居管盏理项品目绳运钞营医管肉理董体队系运挨营屋管栽理鼻主齿线仍流微程总侮体闲计币划恒（供执餐行藏版董）项低目兵发开展耗策遮划辟报吗告项购目身总矩体爱计乡丰划茫（导可侮研秩版叫）总围体新计鲜划（插策胸划土版加）项棉目辨经将济升分颈析傻（迷策羽划珠版嫂）项梯目涌后妖评艰估塘报诊告项进目葱经芬济架分虾析物（锻方鼓案鲜版络）经阶济使分桂析（敞营驱销坑版宏）经识济孔分微析（壤施奇工碑版友）产慢品窗配奸置葵标集准（陶施绪工兔版悔）产梢品启配昨置烈标讲准（纤策壮划并版奖）产销品适配键置桑标勾准（父方燃案休版但）经瓣济数分昼析（见后崭评吼估浓版占）项茂目餐经墨济企分文析婶（矿可持研猛版）经扮济剪分局析（越更类新身版套）项绢目盾总膨体叠计赢划旱（志更赢新竖版-日戚期震）产插品雀配南置方标洁准层（疼更摸新严版-日雹期）组良织东阶抱段菜性亭成含果戏编衣制驴与寇评维审收站益镜测蒜算唯与趴定梯点榨定序时篮跟见踪总粥体葬计挪划予编斥制遵与银进迈度哪跟绒踪产楼品围配宴置格标修准届的翅制召定召与翁变歌更项久目拿风档险焦监脆控运膜营悦绩吩效忙管竟理运狱营巷信杀息蒸沟获通公缠司庙、亲项局目因年似度溪运增营殊目棍标目标母分糊解略到蜡职把能把、敞项阵目完抖成什情邪况袜跟仪踪目剃标膛变砌更逼调腿整运营管理运陷营家管秒理二板级湾专擦项速计皂划投资分析1方案设计施工图设计3竣工交房后期运营施工与营销发展策划24657阶段职责集团运营月报编制下属公司运营月报编制重满大宁事坐件枕上蛮报雁与土预遥警二嘉级昌专沫项箱计湿划席（到更婚新熟版-日破期狱）运依营翻会迁议海管在理执体廊系风险登记表风险登记表（更新版-日期）经湖营茂策梳划妄书板、咳投众资柄决证策妨文萌件逐、恰目尖标业任叔务无书项杂目篇进袜度括计业划仍管充理注体福系尚：扬项利目厉进踏度乒计来划月的准分伙级编号分级/计划类别相关阐述1集团关键节点计划集团层面能各项目的管控计划2项目主计划地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)允许各项目在指导性模板基础上增加工作项（或工作包），不允许减少工作项（或工作包）3项目专项计划专项计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司自定义指导性模板并报集团备案4项目楼栋计划二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一模板项鹅目聚计脉划：滋通胜常踩，吹新撇项报目苦取灯得裕土球地短中南标乏通璃知甚书妙后1献4个土工砖作厚日是内捉，夹地铃区行公路司疏须酷以P返M肠O项骄目露启老动该会扭方导式超编忍制搂完音成邮集压团对关客键资点总计遥划仪及境项慌目份一尼、锤二朽级欲计奇划新，钉形卖成窗“零项盯目盐计啦划苗”寄。分答级稳计挤划迅管伞理岔体凯系集互团烘关房诚键导节偏点剪计蚀划定压义集框团林层帐面选（舟管股理黎层蚕）夺对锣各闸个减项船目荒的润管旬控郊计朱划咬，舒通忍常奴指镇的柜是药由岔集芳团桶统脏一练定侦义雅，猾需爬要份在充集谦团胃层卧面优重搏点态关晋注升的滚里析程姜碑束事昨件帅。目弟的实贴现榴集迁团兆与币区受域哗公佣司踪蝶对爹计小划蚊的冤分净层哈级供管择理明太确底进岔度杰计蛛划争管矿理苗和味控喂制漏的牲重她点在只集顺团童内总统作一芒计蛙划腰达备成跃情触况荐的划评嚷判矿标待准集颤团区管豪控垦关柜键奸节泳点获椅取鸟国号土炉使衣用唇权己证完稼成追拆附迁销，拢交故地项摘目徒发谋展踩策拍划盯报讽告勿通史过训评污审方圣案路设胞计扛获请取划政墓府湖审策查缺批翅复初澡步岂设陵计如获敞取婶政做府归审朵查哲批繁复施枕工墨图测备疗案部，术建沿设跟工掀程劣规泼划量许锣可语证获垂取金开刑工症证开交工业、茄正熊负输零困、红结钢构烫封起顶漂、杨装插修芦插甩入样漠板切区叙、婆售艇楼跳处压开累放获嘉取怪预警售胆证开导盘获销取味竣着工神备惰案痰证礼明交至房累权计似交温房如达齿到9盖5注%（怜本帅批请次规）1234576891锈01计11仍21牌41也3红污线既内盾市那政袍施高工疫单睁位撤进砍场1压5分屡级秃计摇划键管巷理屋体浸系项泻目能主粥项康计味划定央义区拍域哥公路司匙层颂面骂对鹿各粮项扶目沃的革管泼控辰计灵划一长般易由佣集摊团涛统省一蠢定既义唐指递导孙性荣模登板要摔点项肆目拔全劈燕生移命品周余期虽的婶计飞划弦（额从巾立窗项房诚到联交逝房抖）项至目奏经塞理储负好责炕制基竖于态关税键踏路档径如，斯控砖制仁项搁目窄总振工指期强樱调帽专膏业短线他的季横等向盈协辰同分崭级茫计认划掀管凝理打体蚕系项顿目灿专举项扎计待划定汇义各肝职赛能紧部横门眯在制项论目榜主喉计支划沸的柜指送引妥下负，艰进险一顷步测细哪化活本来专虫业倦线盛的目工骗作闪计舌划俩，铜形兵成忽项浊目已的监专限项险计饿划由；一秧般泥由联地才区擦公跑司荐自忌定千义匪指张导肯性罗模汪板招并唱报茫集迟团明备屑案脂。要身点对连项苍目己专秀项遥计差划屋细秘化冬安之排旺，斧例刊如弊：样报真建窃计威划止、恶设刑计膊计堵划狠、猪工斤程利计繁划习、碑营稀销坝计让划哪；职怀能畅经刘理茂负螺责营股销钉计趴划读（欧全侍生秒命变周达期艰）工等程伐专民项腿计炎划（沫分渗区/标宜段洒计址划受、信不凑到粉楼旋栋的）设吹计金专择项泻计保划分丘级茫计稻划袜管侦理旅体繁系楼躺栋才施各工垃计岁划定嫂义现刃场奖工优程谨师帮在呼工呢程灯专棋项召计聚划过的程指愧引傅下剩，在细毁化省形新成杏每倍栋明单榴体哥楼瞧的风工惠程非施堂工外计扁划得。工仁程协部疤经壁理曲统院筹烫管贵理计固划怖执御行运绕营岭决候策妥－效－体运争营韵会浩议冬体挤系运记营展决诉策察－匪－躬非辉运猴营涂会糕议吃体县系阶籍段漆性屋成寨果愤管功理什阁么生是坊阶百段炭性提成稀果策？为彩什贝么无要率管肃理嘉？阶缘瑞段贯性袜成钳果摄的申质鼻量鄙，旺特关别萄是衰前真期弹的廊阶雄段占性肃成退果棍，况对抽项谢目满成追败榴影尖响睡至墓关争重码大阶滋段键性夺成帮果蜜被肆确笨认逮合跳格接之始前岛匆兰忙辽开肤展持下誓一扩阶绿段馅工油作赤，卖风广险辱很尤大留，廉往融往朋导胡致热返得工阶炒段之性仁成狐果皆凝绞聚竿了编团犯队艺的锅智雨慧昆，沃是郊高信度昼智淹力斩密直集次的袍成尽果食，音应伍作伪为秩组纷织察的搜知掀识反被咱积戚累介与升共植享怎踩样联管踩理漏？阶效段怀性并成贺果倚提炭交微时丽间炊列胆入廉项为目堡总庭体挎计痛划档进括行它跟桐踪坝；制悬定功成叹果替的均深示度帆标斧准剧，计阶渗段驰性警成味果豪在乳完读整蜂性散、路准段确摆性饿方慰面泽必汁须剩达奖标脉；通校过弄组汪织势正哀式膊的仅评笔审菊，削严偏格骗控娃制楼成锣果蓬质指量不勺合丛格跃成姜果内须是修粘订鸟后霜重陡新利提碧交岸，舍原钉则据上笨不幕达义标止不职能昂进株入箭下卡一庆个榜阶柱段炭；在逆风坝险坟可奴控毒的度特德殊坏情佳况昼下批，咬经墨评博审娘小珠组牧认园可科，拔可半进超入涛下报个兴阶棋段扰，董同凑时新对故成员果含进对行劝补梦充产修桌订修。项张目蚊生陆命有周州期屑的遍每蚊个臂阶菠段谦产片出席的蔽交丧付名物搏，晴子武阶碗段昨的猴交桐付纷物风，版可碰称订“衡子吴成稳果宰”伯；交牲付绢物转体啦现哲为肺书脚面悲或艇电肉子肌格似式完的末文城件劫、宗图塔纸鱼；公眠司虑正马式选评喇审绝合雹格虏后歼，纪该弊阶编段厌才应可跳正沃式嗓结估束索（航也绍叫巧关山门罩）汽，愉项剖目娃进再入伯下稿一扮个动阶绑段遗。项夜目抓关月键疤阶百段淡性地成蛋果再框胶架雄图投币资裂分母析1方软案荣设辨计施肯工耻图妻设英计3竣盘工阁交彻房后厌期萄运废营施谈工殿与鹿营弃销发舒展扔策守划24657投奋资立发批展项锡目姨管哑理营邪销叶策根划规仙划译设容计成盐本肺控俭制招悦标箭采匠购工孩程牵管庄理商身业胖运欢营物自业病管袭理总也体港计冈划餐（练执再行尊版当）方歇案竭设陆计恰成鼠果目搁标异成赴本学（艘方郑案颗版治）合馅约玻规宪划舍（繁方步案团版弦）招险商旅策傻划齐报芳告营煌销内策篮划仰报葬告推引盘棍计字划侧与决价悲格浩策买略合掏同代交壮房洋标潜准交伪房鸟方禁案扩郑初张、浸施歪工愤图估设衫计听成使果目候标呀成榴本慨（葡执理行削版雀）合岁约佣规酒划外（唉执佳行跟版相）总标包灶筛虑选非评馒估舍报侧告工原程困管守理缺策纱划烤书商计业梁移剧交燥方剑案阶厚段职雪能可敢行荷性培研散究个报拒告瓣附律经拖济禾分崇析盲表项涌目置发盛展胡策嫌划组报设告总脾体形计骗划永（炒可斑研头版海）初教步查市营场评定繁位规链划揪草层案目猜标屈成疗本也（木可蜘研迟版思）初悉步斯商携业珍定铲位市筹场餐定住位概堡念戏设沟计某成紧果商艳业序定薯位总价体竖计猫划竞（琴策进划思版蛮）风艘险监登娇记帽表经罚济出分询析帜（锣策折划头版炭）方孙案龄设庆计慌任鸽务树书景误观员方完案背设庸计霉任倾务歉书项优目敢后冠评刑估滨报生告物咸业榴管绑理滔方畏案租充金言体鱼系适与淘激肯励曾方碗案经掀济臭分排析屠（打方脑案早版市）经裹济砖分透析辆（朱营趁销漏版懂）扩毛初序、稻施默工姑图旋设软计魂任听务析书竣侦工贱结焦算柿报祥告目逐标动成叙本菜（庭策铺划体版淹）精烂装享房恶设币计机任余务臂书景纠观粘方披案储设繁计美成虹果经忽济宣分坐析舅（饼施芽工肯版桐）产涛品筒配到置仿标察准（缎施摄工稀版较）产廊品伴配蓄置则标直准产直品丧配研置撇标俱准（松方氧案筒版尚）售朴楼呈处众、姨样鉴板秒间吴、验样钓板居区败选脸址兼、蚊定是位杂与往开盈放扁计咬划项舰目而投孙资攻决毅策戚文汇件关众键乡丰成惑果秒文世件-永1序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【1】土地投资分析阶段成果《项目投资分析模型（土地版）》项目拓展部【2】《项目投资建议书》拓展、运营与财务【3】《项目预案》设计院【4】项目启动阶段成果项目定位报告策划【5】成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告成本管理【6】《项目一二级计划》运营、项目负责人【7】《景观方案设计任务书》设计院【8】《项目投资分析模型（启动版）》运营、财务【9】《售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划》营销【10】《项目方案设计任务书》设计【11】《精装房定位、限价及建设实施方案》营销、设计关秘键决成锐果喊文睛件-资2序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【12】方案设计分析成果验算及初设指导阶段成果《项目方案设计成果》设计【13】《项目投资分析模型（方案版）》财务【14】《精装房方案与建筑方案的配合及指导意见》设计【15】《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》设计【16】《成本测算及验算》成本管理【17】《项目初步设计任务书》设计【18】初步设计成果验算及施工图设计指导阶段成果《项目初步设计成果》设计【19】《景观方案设计成果》设计【20】《精装房方案设计任务书》设计【21】《项目投资分析模型（初设版）》运营、财务【22】《项目目标成本（执行版）》成本【23】《项目销售指标》营销部门【24】施工准备阶段成果《项目管理指引》运营【25】《三通一平实施方案》运营【26】《施工、监理单位筛选及评估报告》招标采购【27】《招投标、计价方案及合约规划》招标采购关弃键怪成拢果盾文废件-肠3序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【28】营销开盘阶段成果《营销策略方案》策划【29】《售房合同配置标准》营销、工程【30】《售房合同附图》营销、工程【31】《价格表及付款方式》销售【32】项目交房阶段成果《交房方案》客户服务【33】《商业移交方案》商业、项目【34】《资产管理方案》财务、项目【35】项目后续阶段《项目后评估》（分专业）各部门知弹识组分谎类项盒目满维底度咬：委集蒜团酬、梢公不司围、貌项梳目寸、匹开杜发踪蝶阶蒜段专男业派维内度毒：阔专就业痒部寄门知宅识孤沉椒淀在左业垂务但执惠行钥的蹦过往程就中先产蹲生薪与卷沉果淀知些识疫共签享通指过颂系扮统艺全驶文翻搜仗索锄，教共同享僻企盆业地成蜂果缠文妈档知失识傍应舞用圾与圈创描新管恩理烫的侵快顿速劣复僵制肢：判模伞板蓬、译指矮引铸、钟案有例电库咐、知搬识宪管惰理四半、千如孩何务编呢制条经伶营筐策诉划寻书房毫地宾产姓公祥司别最弱重六要踩的琴运荡营尤管恨理杆文简件弱就柴是“经狂