年中国各地的户型创新楼盘说明

/HYPERLINK"/"2005年中国各地的户型创新楼盘介绍一、得户型者得天下！苏州楼市刮起户型创新"旋风"细节创新提升房屋附加值复旦大学房地产研究中心一位专业人士告诉记者，一个好的户型要紧体现在三个方面：首先，是整体布局的科学性，包括在一个平面内的户型分割、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，这将大大阻碍到房子与人的起居行为的匹配程度。其次，是具体房间的设计，包括房间大小、形状、窗户的位置等，这对身处其中的人的舒适度有直接的阻碍。最后，是在对某个房间或细节突破常规的设计，这是创新所在，也是户型变革的出路。苏州各区域的新推楼盘，在户型创新上都有各自的亮点，有些设计在苏州更属首例。10月份，“中海·湖滨一号”一期的“空中合院”、“挑高露台”设计带给苏州买房人前所未有的居住体验，多处附送面积在满足居住享受的同时还让消费者得了实惠。都讲“外来的和尚好念经”。然而，苏州本土开发商却也有自己的高招，主动取经打造产品的独特性。本月12日开盘的位于相城区的“中惠·晨曦印象”，首批推出的多层退台式花园洋房目前已销售一空。该产品保证了每层住户都有自己的专属空间（花园或者大露台），满足了每层住户亲近绿色、亲近自然的需求。该楼盘借鉴了万科“四季花园”的设计理念并融合了自身对户型自由分割的方法，因此成就了“宽HOUSE魔幻式花园洋房”。在新区，一个名为“恒达·清水园”的在售楼盘在其小高层产品中采纳了“微错”工艺。错层这种提升住宅私密性的建筑工艺在苏州市场上已销声匿迹多年，而该楼盘的产品不同于以往的是，在小高层中采纳错层工艺，实属难能，令人大有“错层归来”之感。此外，该楼盘还有创新的“阳光浴室”设计，把现今流行的主卫设计在主卧以内加以升华。据悉，该产品将于明年正式面市。更多独具创意的功能房也出现在苏州在售的诸多楼盘中，成为满足买房人个性化需求的“点睛之笔”。这些功能房有的设计在入户花园旁边，可独立成为工人房或书房、棋艺室、琴房等等，与厅、房等要紧活动空间互不相扰；有的又被设计在卫生间、厨房或阳台旁边，让家里又多了个储物空间。一些功能房由于采光充足，被开发商包装成“阳光房”、“老人房”的概念，在苏州颇得民心。可变户型功能区我做主10月份，“玲珑湾·云顶”推出“随意居”住宅，利用高层的大板结构实现了空间的可变性，受到了青年购房一族的认同。而11月份，中惠·晨曦印象的开盘又把“魔幻户型”带到买房人眼前。这类多层住宅均采纳框架结构建筑，该建筑工艺实现书房、客厅、餐厅三大空间的随意组合拆分。不久，大湖·城邦立即公布的产品中，也有近2/3是此类住宅。这些住宅中差不多没有承重墙，除了固定的厨卫之外，业主能够自由分割组合。苏州市建筑设计院的袁雪芬工程师告诉记者，户型要做到“可变”，要求户型的弹性设计包括两个部分：户型内部的弹性设计。比如：采纳大开间大跨度结构，内部房间能够自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时依照客户的需求决定如何分割，住户也可在居住一段时刻后依照生活变化调整功能布局进行二次装修；户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。小户型复式工作居住两相宜复式住宅历来差不多上贵族化住宅，其面积一般都在200平方米左右，因此总价就超出了一般消费者的购房能力范围，使得众多的消费者只能“望复式而兴叹”。现在，苏州的复式住宅中又添了一名新兵———“小户型复式”。小户型复式最大的特征是在面积上大幅度降低，而户型结构并没有太大的变化。最近，顺驰凤凰城就公开了最新的UNI户型。90㎡的复式，摆脱了以往一成不变的产品布局，做到一分为二，动静分离。不仅缔造了层次感的上下空间，还可依需要区隔成1~3房，有弹性的可变空间。满足主人个性化需求的同时对主人的私密性也得到了最佳的保障。除此之外，位于工业园区机场路的“大湖·城邦”可能也将在本月底或12月初面市。定义为“SOHOMORE优客公寓”的大湖·城邦首批也将推出111㎡的复式产品。开发商方面表示，该产品要紧为对生活和居家环境有独特方法的人设计。相同的面积和空间，他们为设计师、画家、IT人士、商务人士设计了四类风格迥异的房子。下层工作空间，上层居住空间，复式一分为二的特点，满足了这类人士居家办公的需求。有人讲：一个成功的户型创新能够带来不菲的产品价值，更会引导一定时期的居住时尚与人文品味潮流。那么，首当其冲的创新楼盘将会是第一批市场受益者。随着房地产市场的日趋成熟，户型创新并不是讨好买方的唯一方法，从社区规划、人文内涵等诸多方面为买房人想得更多，创新出有竞争力的市场产品才是全然出路。有业界资深人士分析认为，好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活适应、经济进展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性，还要有灵活性、超前性。像中美合作住宅示范项目龙泽苑，在户型概念设计中，并没有采纳目前国内流行的“开门见厅”的布局，相反代之以一条宽大的长廊，餐厅、客厅、卧房、厨房整齐地排列在长廊两侧。在众人的眼中，看似消费面积的走廊，却成为一个耐人寻味的“亮点”，挂满艺术品的走廊不仅仅和客厅、餐厅构成家庭礼仪区，通过它的联系，其它功能分区的功能性更加明确。豪柏公寓的三居室户型设计，南向3．1米超大落地拐角玻璃幕墙，保证了良好的采光性能，此户型在设计上把会客、休闲、娱乐、用餐和休息的区域划分明显，带给居住者更多的私密空间。金桥国际公寓推出的“四明”小户型在设计上采纳明厨、明卫、明卧、明厅，屋屋有窗，既充分满足了业主对自然采光的需求又保证了室内空气畅通，深受购房者特不是年轻客户的欢迎。新华联家园北区户型采纳圆形主卧设计，在采光上获得突出优势，同时设计了弧形阳光餐厅，强调了餐厅的重要性，专门受购房者追捧。此外，现在有些开发商做的户型能够让买者依照自己的需求进行DIY（自我动手），充分考虑到了户型的灵活性，使今后住家人员发生变化后，这种户型也可不能落伍。有多少户型能够创新既然要谈户型创新的问题，那么首先要先阐明一下本人对户型创新的理解：从目前市场上的创新户型来看，差不多能够分为两个不同的类不，一类是在结构和功能方面的创新，另一类创新是在建筑技术、工艺方面的革新，关于建筑技术及工艺，本人实在是知之甚少，因此本文的所谈到的创新是指结构、功能方面的创新。

创新应该讲是一种敢于挑战传统、挑战自我的精神，是一种特不难得的品质，正是这种精神促进了社会的进展，人类的进步，我个人是特不佩服那些勇于超越前人和超越自我的人们，也希望珍惜并挖掘这种品质。然而在住宅产品的创新上，个人认为应当以慎重为主，尤其是在中、小户型的创新上。深圳市尤其是特区内由于其较低的土地供给，决定了深圳市房地产较高的销售价格和以高层为主的建筑形态，因此，在户型设计上不可幸免地会出现暗卫或暗厨，有用率相对多层较低的特点，而且面对寸土寸金的地价，实在是经不起过多地折腾。

一、户型创新贵在“以人为本”

户型创新应以满足各空间的功能为前提，幸免过分强调创新而牺牲面积和功能。从消费者的角度来看，房子首先是用来居住的，其次是用来休闲、娱乐、沟通、学习的居所。因此，合理的空间分配是对户型的最低要求。在户型创新时，应当满足人们在生理上、心理上对空间的需求，实现空间功能科学地利用，满足住户饮食起居、交流礼仪等各方面的家庭生活需要。户型创新应当充分考虑当地消费者的文化背景、生活适应，体现居住空间的舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、灵活性和超前性。在设计上应充分满足业主对自然采光的需求和室内空气的畅通。

户型创新的“以人为本”要紧体现在以下几个方面：

首先是整体布局的科学性，包括平面的户型分割、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，应充分考虑到动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开，并尽量保证室内空间的通透。这将大大阻碍到房子与人的起居行为的匹配程度。

其次是房间的舒适性，舒适性确实是从人体工程学和家居生活差不多规律动身，充分考虑人们在室内的活动和房间各项功能，决定户型的开间、进深、面积、形状、窗户的位置等，为人们提供一个温馨、亲切、舒适的家居空间。

第三，辅助空间设计的合理性，合理性是指注重房间内各辅助空间的功能，在厨房、卫生间、生活阳台、玄关的面积大小及形状方面以最大限度地保证功能实现为主，并从操作的合理性方面考虑。重视阳台与自然的沟通和交流，同时增强阳台功能。

最后是在不阻碍总体布局的情况下对局部或细节进行突破常规的设计，包括功能、形状等方面的创新。

二、户型创新应幸免面积白费

创新意味着白费，这种讲法并不绝对，然而依旧有相当一部分的创新的确对房间的使用面积造成了白费。个人一直坚持房子不象时装与流行音乐，喜爱就买，不喜爱能够丢在一边，作为有可能是倾尽一生所有购置的财产（怎么讲目前二次置业、三次置业依旧少数）。对消费者个人来讲实在是慎之又慎，因此，本人坚持户型创新绝对不能以牺牲面积和功能为代价。

第一，在户型创新的探究和设计时，应充分考虑购房者购房的经济性和实惠性。经济性是指住宅大小是否适当，结构是否合理，使用系数是否够高，室内交通面积是否过多，性能价格比是否合理等。通过操纵建筑户型的总风光积，使户型结构紧凑，尽可能减少无谓的白费——套内公摊，充分利用各功能区之间使用的不同时性，让各功能区之间适当进行部分空间共享，实现物有所值。户型的实惠性对客户的吸引力大小要依照目标客户群的档次而定。一般讲来，高端价位的客户对使用率不是专门在乎，相反却需要一些奢侈面积，但奢侈并不意味着白费，而中、低端价位客户相对更在乎使用率和套内面积的大小。

第二，在创新过程中应当坚持功能性。功能性是户型设计的重要因素。因为买房子是为了使用，假如功能差，就算形式再美观也没有意义。在房间面积适度扩大的前提下，应该增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、多个卫生间等，有的还可设家庭团聚室、电脑工作室等，从而使住宅户型与现代生活方式相适应。另外还要注意房间大小及比例是否恰当，既要节约面积，提高容积率，但还要注意让房子的采光、通风不受阻碍。

三、户型创新论证应严谨

深圳房地产的进展一直在全国处于领先地位。随着深圳房地产市场竞争越来越激烈、消费者购房越来越理性，进展商在进行产品开发过程中，越来越重视楼盘综合素养的提高。由于地理位置、交通环境与周边配套等条件无法改变，社区规划大都要以牺牲容积率或高额的设计成本与景观建设成本为基础，而且往往专门难出奇制胜，因此关于建筑和产品本身的创新越来越被开发商寄予厚望。户型创新也越来越成为更多开发商努力的方向，只是，个人认为在户型创新的决策上应当慎重，论证过程应严谨、细致。

相关于传统户型的平淡，创新户型往往会面临更大的机遇与风险。首先，从消费者的角度来考虑，新奇事物容易引起人们的关注，假如引导的好可能成为一种潮流。然而，同意新奇事务一般需要一个过程，户型创新实际上是对传统生活方式和生活空间的挑战，因此，创新户型一定要是通过市场测试或初步检验的产品。在进行户型创新时，必须进行潜在消费者生活现状中意度和生活方式进展趋势研究。了解潜在消费者对住宅产品的专门需要，重点测试消费者对户型变化的同意程度及对各功能空间新要求是必不可少的。其次，在户型创新的研讨、测试、探究过程中，一定要加强各个环节信息的有效沟通和配合，保证设计部、营销部、研究部、开发部等各个部门信息和资源的共享，积极汲取外界先进的理念。

四、对部分创新户型的看法

1、立体创新

立体住宅是相对平层住宅而言，要紧有跃式结构、复式结构、错层结构。这种房型打破了户型平面设计的传统格局，通过上、下、左、右层面的相错，变化出丰富多彩的住宅室内布局。立体住宅依照私密性大小将户型分为三个标高，充分满足功能分区、私密性和空间感要求，明确了主人、同住亲属、客人之间的居住关系。进门第一层为客厅和客卫，私密性最小。第二层为厨房、餐厅和客卧，私密性居中。第三层为主卧、书房、衣帽间和主卫，私密性最大。

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立体式住宅的要紧特点在于功能分区明确，对外界的隐私性较好，空间层次的变化使居住生活增添了一份情趣，打破了平面格局的单调。立体式住宅追求的是空间的感受与变化，通过高差起到空间分离的作用，然而这种空间的分离必须在一定的尺度范围内进行，假如户型面积较小则不太适宜，会造成各功能区显得局促。

2、平面组合创新

“户型组合”创新是从不同的住宅消费者不同的消费需求和同一住宅消费者不同时期、不同时期的不同消费需求动身，来考虑户型设计和处理相邻的单元与单元（户与户）之间的关系。在户型的功能布局上预留专门强的可变性和灵活性，以适应不同家庭结构、不同个性需求的购房群，一种户型只需稍作改造，就能够适合多种类型的购房者。一句话，可变性能够增大住宅产品的客户面，可预防由于最初市场定位不精确以及对套型设置比例与市场需求比例有出入时造成的销售滞后，对客户而言，能够让同一购房群在不同年龄时期、不同家庭结构期间，合理地依照自己的不同需求喜好进行改造和装修。增强了项目对客户的吸引力，不管项目的档次定位如何样，户型的可变性对任何层面的客户群都有莫大的吸引力。因此在设计时就要充分地考虑，并留有余地，如尽可能最大限度的增加非承重墙的比例。

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3、空中花园或入户花园的创新

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空中花园是户型生态创新的代表，生活在高层住宅中的人们，缺乏与大自然亲近的机会，而把环境移入家园最好的载体无疑是庭园。空中花园户型在生态环境上的创新迎合了人们亲近自然，回归自然的需求，使“环境私有化”成为现实。

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入户花园的引入为户型创新制造了专门多亮点，首先，从结构上来讲，入户花园一般是由入口附近的未封闭阳台实现的，阳台的开敞性保证了入户花园的采光、通风，同时也为营造一个愉悦的归家心情制造了条件；其次，将入户花园引入到高层、小高层住宅中，与地面园林景观有机结合，形成了真正的立体绿化，同时入户花园使人们过去的庭院情结得以在空中延伸，是对传统居住模式的创新，全面提升居住质量；第三，入户花园的面积一般比较大，因此还能够集中休闲、娱乐、观景等功能，使业主置身于花草之中享受生活的悠闲；第四，从销售的角度来看，入户花园一般赠送一半面积，因此，对楼盘销售有较大地促进作用。“一梯两户”有突破

今年，广州房地产市场将出现更多“一梯两户”、“一梯三户”等产品，针对广东气候潮湿，要求居住空间强调南北对流。由于广州有关部门的规定，住宅有用率要达到8成以上。今年在户型上将能够解决此难题，在户型组合上，小的空间不挤太多的户数。

“工”字形平面也有所改良，适应景观、朝向等要