丁祖昱当前房地产行业形势及未来判断

客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析及未来判断丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年12月得益于地方救市频频及开发商加大营销力度，购房者信心逐步提振，一、二线城市成交迎来了持续回暖，在10月份创下了年内高峰。但11月未能延续快速回暖走势，供应放量而需求并未持续走高，库存高企的基本面没能明显改善。从各能级城市表现看，市场分化趋势突出。一线回暖强劲，二线后续成交疲态尽显；三四线城市成交量下降。73个典型城市11月份新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）

11月成交：未能延续快速回暖走势，一线城市成交表现较好2数据来源：CRIC注：1、三四线城市合计为43个城市月度合计数据，篇幅所限未能在表中全部展现。能级城市11月环比同比1-11月同比能级城市11月环比同比1-11月同比一线北京10120%40%707-36%二线福州22-11%-31%206-18%上海103-6%-19%834-29%呼和浩特149%3%133-3%广州92-1%-3%812-24%海口172%-52%196-25%深圳6129%15%359-23%大连27-45%-49%402-28%合计3577%3%2712-29%杭州121-3%63%761-3%二线成都21539%13%1941-22%武汉20310%43%14618%长沙1433%6%1101-20%合计196812%3%16468-12%沈阳13625%5%979-25%三四线佛山101-19%23%89814%南京10523%19%747-18%中山81-16%26%641-13%天津10338%-13%858-20%东莞7121%-2%482-25%青岛862%-34%773-25%无锡63-5%48%4763%合肥8136%-22%846-23%常州48-11%-7%452-10%南宁7921%58%5352%清远31122%36%200-28%苏州78-11%8%689-4%潍坊30-7%-23%296-13%济南7311%17%611-2%烟台26-5%-42%263-23%长春6518%-13%642-7%惠州264%-11%232-27%贵阳63-4%-27%563-27%漳州2543%15%23927%石家庄6128%180%38343%徐州23-29%-40%285-15%昆明5311%-45%570-10%大厂22137%26%1438%宁波520%51%34318%常德2128%9%19221%南昌4926%-10%4689%温州2078%72%130-45%太原445%35%48883%江门193%60%128-10%西宁2888%-40%246-6%南通18-13%19%164-7%厦门2710%189%287-36%合计900-6%4%7871-12%兰州24-30%6%24036%总合计32256%3%27050-14%2014年11月，多数重点房企销售同比增速明显上升，像绿城同比增长翻番，恒大同比增长近90%；但环比来看，多数房企销售额不如上月。前11月，恒大、绿城等个别房企提前超额完成全年目标；万科、融创等少数房企有望顺利完成全年目标；部分房企难以完成全年目标。数据来源：企业公告，CRIC重点房企2014年1-11月销售额及目标完成率（单位：亿元）3企业销售：多数房企业绩环比下降，恒大、绿城提前完成全年目标企业名称2014年11月销售额同比环比2014年前11月销售金额同比2014年前11月完成率恒大地产13489%48%120723%110%绿城中国9844%-38%66716%103%万科地产19035%-14%190119%95%融创中国727%-11%59631%92%华润置地7224%-17%602-88%86%新城地产23-28%-25%2039%85%富力地产4752%-4%50334%84%碧桂园121-29%11%10408%81%雅居乐5323%4%38916%81%保利地产12521%-17%11947%80%绿地集团380100%90%190842%80%金地集团455%1%375-4%62%年锁末位，充房况企浓业修绩损冲私刺今进弟入津关画键娱节专点陷，口较呆多框项惩目心经惑过卧长茂时族间蔽蓄貌客别，载借氧以洲多握样扶营虑销铜活六动贪和文合裁理邮定腿价理，简造镰就罢屡台屡箩热瞎销布的史市席场概局趴面喘。趟较眼突战出馒如括方帖兴钳营男销与活粉动勉，狮通取过剪集稼团慰统牢一霉策省划枪的管连质续源性顷活鸽动躬，螺在醒双1壁1取乌得4井2亿薪元跃的漫热帖销淹业暴绩歉；袋中熔海坏济丑南约项袖目链更鸦是虎在1脏6日梢当偷天貌便惭实姨现4周0亿华元渣的暑销恩售席额踩。数叠据弊来蚀源：酷企菜业结公册告瞒，C保R稼I同C2狠0草1尘4年1手1月蜓重百点价热渡销驱项灯目陵情桃况4项卧目贴：年典末筒两版月上，听房亦企滚业谣绩耽冲句刺见，加热察销虹项档目霜涌沟现具体时间城市项目名称企业名称热销情况2014-11-2北京合生摩尔公馆合生地产首次开盘90分钟热销3亿2014-11-7北京通州万达广场万达集团开盘2小时即全部售罄，2小时销售5.4亿2014-11-8株洲株洲碧桂园碧桂园株洲碧桂园开盘当天3小时热销5亿元2014-11-8无锡雅居乐.中央府雅居乐开盘仅20分钟，房源销售过半，短短1小时狂销1.5亿2014-11-8南京仁恒绿洲新岛仁恒置地推出460套房源，13小时售出420套，去化9成，收金13亿元2014-11-8南宁华润凯旋门华润置地开盘推出300套，短短2小时内，劲销2亿元。2014-11-8上海仁恒西郊花园仁恒置地首开劲销7亿2014-11-9日照招商·莱顿小镇招商地产开盘当天劲销9成，两个月狂销800套2014-11-9广州招商金山谷招商地产500组客户抢260套房，2个多小时消化近9成，成交4个多亿2014-11-9西安万科高新生活广场万科地产首批推出的630套房源当场售罄，创收3.5亿2014-11-10苏州招商小石城招商地产晚间开盘，共售出312套去化9成2014-11-10深圳华润银湖蓝山润园华润置地首批推出的332套房，开盘3小时热销超80%，成交金额25亿元2014-11-14深圳万科麓城、万科紫悦山万科地产推出836套，约有800多名购房者到场抢房，项目销售9.5成2014-11-15温州温州碧桂园碧桂园二期首推近400套房源，开盘1小时去化率达98%2014-11-15上海绿城锦绣兰庭绿城中国短短1小时狂销5亿元，总销38亿元剑指年度销冠2014-11-15无锡金科世界城金科集团加推当天热销5000万，去化率高达九成2014-11-16北京首开常青藤首开股份首开常青藤项目开盘1号楼,43套房源开盘当日去化率90%2014-11-16北京首开香溪郡首开股份加推7号楼部分房源，吸引百余位购房者到场，去化率达80%2014-11-16济南中海华山珑城中海地产推出5500套房源，最终实现成交40亿元2014-11-18宁波中海•阳光玫瑰园中海地产1小时狂销300套，揽金5亿5临词近吊年北尾拆，喝土母地悼市跑场乘异和常局火酒热决，惩各胜地犹纷脊纷鸣涌活现割拿杂地替潮摆。淋其洁中物一爷线女城墓市地尤菜甚著，泛深碍圳殃年林度慢首就拍妥即柱以4旧6兰.扫8亿也首流战幸告言捷命，哀广挡州郊华押美慕牛养奶饶厂8宗奸地糊单炼日桐揽沫金1贿5轨7亿替，划上锐海开董余家监渡曲地近块2需4衫8屿.府5亿牌成坐交坝，静成椅为诊今卧年快全凉国乒土唯地四成桶交串榜参总未价没第梨一,降痛息枪后纽奉首低日垄广墨州柏红挠云臣涂醒料袄厂院地沙块父以6抹4墙.验5亿雅元必成茫交,成袭为客年添度扯地泥王叹；其重潮点而二唤线窜城谅市易，执如宏南挪京笋、业厦局门译、饥武嫂汉涨、钓杭逃州氧、典天骄津娃等娱市迹近睡期舒也冰有述多漂块明优绿质著地啦块董高咬溢疗价浴成看交粒。土视地奸：成辛交锯火盾热察，确三旺高桐地产块浅迭浴出女，格地雪市灵大层有发翘赏尾促之笔势近滤期鸽重奴点赠成羽交崭地洲块炼情烂况成交日期城市区域板块土地属性总建筑面积（万㎡）用地面积（万㎡）成交总价（亿元）楼板价（元/㎡）溢价率受让方2014-10-17北京门头沟区门头沟板块商住23.8318.8833.81418535.2%保利、首开2014-10-21北京门头沟区门头沟板块商住办27.9740.6642150140%北京京投、北京基础设施投资2014-10-22南京建邺河西板块住宅22.439.10311382120%上海建工2014-10-22深圳宝安区龙华板块住宅18.654.6646.82509485%深圳金骏2014-10-29厦门海沧区海沧板块商住14.975.8722.81522880%厦门绿苑商城、厦门海智2014-10-29厦门海沧区海沧板块商住145.0319.761411466%融侨集团2014-10-30武汉硚口宝丰商住49.9813.3633.266430%丰达国际2014-10-30杭州江干区城东新城

住宅5429.3444.4182270.07%绿城2014-11-2北京石景山区石景山板块

商住33.4910.66591761828.26%中海、中建2014-11-10广州天河区东圃板块住宅36.9612.3344.57120580%广州佳郡2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.466.520.21500725%金地2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.857.5820.81502338%华润置地2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.1611.3322.21686641%广州市铭岳城2014-11-26广州白云区华南路板块住宅4619.964.5140200%越秀地产2014-11-12上海虹口凉城板块住宅20.567.2728.38138000%彩虹湾置业2014-11-13天津河西小海地商住40.0118.1837.3932416.54%绿城2014-11-14天津河西小海地商住30.7113.9628.2918415%绿城2014-11-18上海黄浦区董家渡商住70.2117.51248.5353920.2%上海外滩投资开发2014-11-19上海南汇区惠南镇住宅11.896.6115.5713092105%重庆蓝森6降滥息驳：对反楼塞市荒绝口非偷单诉纯镰利孕好嫩，视短锐期毙提冒振词信喉心得，查供榆大迅于僚求识的狠基担本塑面霜不坐变自2池0自1家4年1悦1月2怒2日返起旺，详金亿融谢机仙构苗一饰年贵期病贷馆款扬基暖准笑利接率缩慧下畅调0择.鸭4个碌百膨分淹点眉至5馆.聚6乡丰%；导一吩年概期枣存叫款们基李准事利屿率贺下猪调0痛.甩2暑5个诊百距分葵点临至2隙.逐7品5称%，衔同头时芹结乌合脏推隙进千利涂率塑市慢场垫化蠢改彩革素，碍将廉金贵融钉机邀构旧存稍款擦利水率辉浮匀动何区正间淘的悠上蹲限擦由爬存块款卫基金准满利农率每的1乌.笋1倍道调隆整私为1案.阔2倍匙；推其陪他素各缸档麻次羞贷虎款痕和挺存台款船基医准客利死率骡相德应悟调祸整表，禾并蹈对基基殖准虑利护率护期胡限伟档耗次等作信适撤当宗简漂并帆。短期极大提升市场信心，促进部分观望群体购房代表经济走下行通道,未来一段时间经济将继续回落探底房地产市场基本面不变，甚至会加剧市场供应量不会真正降低房地产成本，开发企业的财务成本不会实质下降降珍息旗不咳是辉救腐地姐产7地方主导，取消限购7月以来，已有41个城市全面取消或部分调整限购政策。给予不同程度的购房财政补贴，并放宽购房落户政策。放松限贷，支持开发1、支持自住购房贷款需求；2、增强银行房贷投放能力；3、支持开发企业融资需求。重申首套房最低7折利率优惠，无贷的二套房算首套，下放第三套以上房贷操作权予金融机构。稳定住房消费国务院提出：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，升级旅游休闲消费、鼓励养老健康家政消费。六部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，8个城市快速调整公积金执行细则政策。6-8月9.3010月救来市卧：自恶下膊而斤上绕，播取骨消昨限耻购斑、首放听松蒜限程贷债，所措爸施湿纵宽深院化总盘体芦来张说巡寿，膝今筑年其以在来没自庸下独而情上吧的码“沉救招市往”咳措菜施犯频珍出仁，碎超观过时市沿场拢预跑期源。曲但鄙也疾在反情删理肃之嘱中槽，并前叶期兽“奏微邮刺宏激期”剥的谢边下际痰效烈应丙递煮减慌，红经恳济翼下教行呢压市力僻与垒日促俱炸增材，早稳蒸定鉴住野房衡消裳费苦旨侨在孙防沫止聪房窄地军产梁市瓜场洪进剂一法步届下进滑善，版刺见激毒房侄地冶产庸市眠场魂以投保音经呀济谨增已速屿。摘在践放毕松支“薄限彻贷梳”壶之春后告，久后蜓续旗可岔能载仍栽会竹有旧稳拘增卷长插政然策玻跟枝进桶。背坚景（俱一掏）：投援资坏增时速葱大营幅聋下冶滑蒙，伪经警济阔下恭行逝压酿力集持逃续丹增宝加三合季数度G另D杆P增身长7返.踢3炼%，连较盏二编季滑度巾的7炸.佣5发%明爷显含下症滑坛，亦经包济姻二蠢次会探馋底爬的姓压金力罗持京续洋增抢加猪。健主甚要举在帅于仓固歌定颈资乔产身投脉资将增浆速层的枝下脸滑馒，彼这鞠当刺中尤房吃地袄产瞒开糟发箱投举资肉增港速毫的暖大过幅嫂下肥滑恼成韵为宽其染增乎长护的偿主巷要专负渡赘分。峡前1推0月亡房丹地黑产倘开滤发怕投驳资文增谊速丑仅阀为1评2抢.忧4脸%，服比套上滩半姥年熔继记续事回易落1子.温7个应百狮分揭点柴，锄且贱下庆滑内的勇趋奔势旷没桃有敢改稼变耳，玻这泰都浙将弦对暖经裁济浩增御长宝产会生版直弹接阀影却响锡。82卖0疗1发2年1季膀度-信2牲0傻1敞4年3季习度G籍D思P同饮比先、偏环鹿比炮增崇速数默据啊来海源：霉国么家杠统毙计请局2佣0距1翁2第-尿2退0古1券4年奴固班定哄资锡产当投肝资牢与阔房鸟地笨产凡开筝发蚀投践资明月披度初增鲜速1她-撒1执0月蕉份，房揉地越产牌土备地购元置腰面举积2偏.颤7亿钩平顷方番米，同刚比米增鉴长1殿.边2转%，1彼-咽9月梅份凭为芒下卖降4拔.典6拣%；土阴地嫩成冷交价仆款7向7警4枪7亿元，虽增宵长2磨0多.扭4隙%，夕增挑速步提趋高8茅.瓶9个凡百龟分越点饿。在雨市微场杀、予政押策僚、溪投民资凯者水信限心兵等饿多治方材面跨因附素贯的潮作士用射下流，议今赞年缴以瞒来窄国呼内悔房排地放产董行跨业悼土蔬地旨市沸场益出菌让卖规酬模养持燃续弟负盯增继长妥。坊如典果岂土转地等市云场偏规川模掠下植探军在旧四败季坐度客仍茶将堵持脊续料，舍那键么研明办年皆房涨地兽产颂开灰发包规陶模番也盗将努快据速括下土探狮，枪未桃来谜的传房兽地返产鱼行坊业捎经其济北规抱模平，张乃兼至殊整尿体贫经隐济尿增掉速勒也右会庙受索到缝逆门向镇拉南动喜的能影腊响宪。背妥景（稼二磨）：土自地姨成耽交快整暑体裹冷世清怕，软出浪让加规功模难持啊续拣负污增帝长数京据缎来抱源：涝国在家率统并计轮局月厦度迎全旨国郑房居地祝产倒开贫发相企伤业领土津地牌购恶置错面俊积醒（扭单制位槐：吨万乞平席方烤米胁）9背知景（鞠三潜）：投春资绪下暴滑袋与神土怕地弊收老益扒锐更减桌，姐地夕方获财帆政籍收灿入杆紧客缩1量0地巡寿方丹政大府新对踏土欠地烦出姓让疑收婚入输的芳财包政务依叠赖抱度壮在2请0吗1圆3年4季旦度卧达唉到博新臭高8糟3剂%，终较装去常年歼同抛期团提帆升1悦4个吉百况分衣点希。视而亏在淋今畅年丧三晴季努度来末箱，补这殿一军比着例览已付回外落繁至6份2寇%，毕地眼方高土古地质出锁让数收拴入侮大丘幅特减柄少岔。受崭到娃季腔节抚性体因渗素淋影蠢响数，椅从2息0升1奋3年惕四证季揉度轿至赛今剖年三季诉度桨末唯，郑地鹿方胸财宏政百收炊入宗环款比困增康幅唤逐眯级棚回俯落摇。徒而凳同职比厕来伍看山，矩受弯到奇经塘济坐增饮速节放素缓裤、土甲地蕉出宵让辜收浊益减菠少恋等淋因从素案影衣响狸，教地桑方猎财穷政币收眼入功同驰比羊增移速物也符较亮去驾年找有艰所翁回葡落侦，2矛0返1牢4年骄三珍季甩度竹，轻地警方本财伪政芦收征入胁同料比融上宏升6虏.圣3园%，脸增倒速坦较2洋0督1老3年写同臭期庄下训降刘了4格.夏5个版百它分灵点来。各春季出度鸣全斑国达地照方交财绞政源收桨入巩及语环耀比愧增碌速蜘与虑各廊季平度剑土借地煌出招让引收多入数绢据划来亡源艘：未国农家塔统四计榆局房施地猴产掠销屯售斤：面拜积介和齿金颜额话指揉标滚均汗环刮比蔽回战升琴，楚企字稳营回凯升是趋侵势甘显选著1弱11篮-银1钟0月保份予，公全刚国李商右品何房惨销遣售锐面罪积8腿8才4漠9奏4万毛平惧方谎米魔，外同壁比脾下醒降7图.悼8磨%，上降甘幅比1巷-哈9月屑份士收欺窄0齿.践8个百母分耀点。商凭品拨房销党售到额5催6苦3定8胖5亿元嫁，下范降7娘.顾9栗%，晕降轮幅仿与1截-插9月便份惊收霸窄1个伤百弹分巧点话。但批从每环登比软走势势当来视看假，拾自9月暑份矛以秋来耕，趴市吓场区成辽交对面喜积游和笔金益额检均迅出折现江了骄较倒大巾幅怜度壤回规升涛，筐市继场投回城暖袄迹串象刮显庆现饲。月吉度全幕国丹商羡品撑房烘销烤售扬面权积走铲势畅（逢万谢平富方股米御）数灰据胁来域源君：狗国重家紧统膜计卸局月草度全糖国挎商侨品巷房销锻售邻金获额释走愧势贤（形亿责元优）注益：2月登份驴为1魄-亚2月锄累莲计毕值分搜季诱度兰来缎看治，性今谜年编以塑来洒各敏线公城俯市制成哪交忠量千呈细现绿逐撕步短放喉量虫的惯状开态恒，史经营历鹿过腔一粮季置度蔽的研陡勉然上下漂滑蓬，这二巾季文度脱的时企冲稳富筑册底扇，糠在慨三尾季薯度雁，沙各返线糖城潮市炕成叔交阔量暖均苗现示环对比平回桨升溉，1香0、1挂1月蛮份筝成骨交文量唱更腿是挑全耍线终上义涨上，洒一骡线脊城辛市笛成巩交许量以显色著戏回冬升汗。各漠季捞度配成肢交竖量饥的划逐患步借回督升炭，既一肤方撞面正固客然尺是锈受挨到看正书常做的探行厘业结周访期锄影狮响劳，在下晒半太年蛮成虾交呜量险一换般辰来圈说袍都乡丰会味高防于毁上尝半长年满；棒另捞一丽方押面摧也薄与纱行库业闯景罪气机变猴化况不穷无翁关哈系骨，条自6月雾份翻呼捷和脂浩油特破第环一讨个茫限司购睁解贪绑仆，车二氧、矛三沙线荣城攻市淡纷付纷乓跟送进随，庸限摄贷新解伍绑兰、推公拉积跌金维标典准笼调沸整疤、叶央却行呜降远息忍等抚政姐策依利荣好提陆休续委出仙台子，怎激弱活磨观芦望梨需临求蝇，1渡2月怖有缸望咽保盆持柏当截前荒趋嚼势新，值年疤末蓝翘捉尾建可态期掀。7哑3个种典碗型旧城培市趟新按建忠商筝品链住创宅会成塔交志量柄及面各帜季眯度尤环右比碗变共动京（单袭位仓：垫万平切方脑米闷）城急市马成崭交做量渣：筑纸底犁回收稳肚之殃势匹确勒立疮，惨年批末赏翘栽尾稿可挠期1凝2数剩据来臂源蜓：C膜R助I忧C注桑：1、三煮四谜线热城景市区合鲜计省为4围3个绞城破市各月毒度爷合窗计衫数溜据材，罢篇粪幅牺所递限捉未交能折在辟表武中胃全谈部峰展届现景。能级城市11月较前10月均值三季度二季度一季度能级城市11月较前10月均值三季度二季度一季度一线北京10166%28%-13%-28%二线福州2217%22%-33%-18%上海10341%2%1%-44%呼和浩特1416%39%18%-32%广州9228%-18%6%-29%海口17-6%0%3%-46%深圳61105%9%0%-35%大连27-28%-6%9%-39%合计35752%2%-1%-35%杭州12189%59%30%-50%二线成都21525%5%-16%-6%武汉20361%7%6%-21%长沙14349%10%2%-39%合计196836%13%1%-30%沈阳13662%7%21%-43%三四线佛山10127%22%50%-37%南京10564%-6%-9%-23%中山8144%1%24%-38%天津10336%-35%42%-40%东莞7172%24%19%-55%青岛8625%28%1%-54%无锡6351%20%33%-35%合肥816%-3%-7%-22%常州4819%3%16%-36%南宁7973%-16%6%-25%清远3184%-40%6%-28%苏州7827%11%29%-44%潍坊3012%35%-7%-36%济南7335%74%12%-35%烟台2611%4%8%-50%长春6513%14%25%-31%惠州2627%-15%38%-40%贵阳6325%1%-9%-38%漳州2516%1%-31%13%石家庄6189%57%39%-20%徐州23-14%-2%-8%-39%昆明533%-8%-22%-27%大厂2284%-43%72%-17%宁波5278%62%53%-55%常德2120%-8%-31%5%南昌4916%77%-39%-13%温州2084%26%-1%-10%太原44-1%54%92%-14%江门1972%2%13%-33%西宁2829%2%-48%-24%南通1823%4%50%-44%厦门273%13%-50%201%合计90029%5%3%-31%兰州2411%132%-17%-21%总和计322535%10%1%-31%2扑0漏1堂4年1哀1月烤，浆中葵国涝城次市道住吵房克（四一煌手槐房甚）痕价桨格2种8户8指贡数摊为1球0济8疤3阴.错7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