世联-政务新区发展规律-

政务新区发展规律研究1作为新城模式的政务新区的发展规律总结作为起步阶段的取地需要依托哪些规律？成熟阶段特征：新城与老城逐渐融合，新城的价值开始依托其商务和商业价值；住宅开发价值开始走向平稳，商业和商务价值开始提升加速。查漏补缺

式发展成熟阶段发展阶段特征：政务类设施进驻，形成城市另一极；围绕这一级依托政务资源周边的地块逐渐启动，住宅仍为主要发力点，其价值在此阶段提升速度最快。极核式

发展发展阶段起步阶段特征起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目，依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动单点

引爆起步阶段在政务新区起步阶段取地需要把握的基本原则：此时土地价值在于跟老城区之间的关联性，距离老城区近的土地拥有更好的开发优势和更高的地块价值；住宅用地起步开发最有利，商业用地只能留待成熟阶段开发；梳理地块价值的额外依托点，在起步阶段住宅首先关注的是其自然资源类地块。附：政务新区地块的额外依托点有：1、自然资源类：山、水、湖、河流、温泉等；2、政务类：市/省政办公大楼、市/省委领导班子，市/省委集资宿舍等；3、市政配套类：市民广场、政府接待酒店、图书馆等4、交通类：路网等级和路网密集程度；2揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起步区的运营模式案例借鉴合肥政务新区郑州郑东新区贵阳政务新区长沙政务新区案例研究的目的——案例选取标准：选取二线省会城市政务新区；结合国内政务新区发展的一般规律，研究项目与新区发展的联动关系，指导本案的取地方向和开发思路，从而实现资本综合运作的利益最大化；作为政务新区起步区的发展，都有哪些模式，这些模式之间适用条件又是什么样的？房地产在这其中所依托的价值点是什么？3合币肥顿政胃务个文瞧化静新球区惑依垃托体老习城登区紧延划伸世，洋凭安借介高代品歇质判项梳目扣起续爆记，谷逐互渐娘形违成检合开肥亩新烛的宣一樱极国际花都国窝际送花啦都攻坐笼镇隶新弊区感核伞心链，误正彼对宝1终0钻0赛0寒亩胜天丈鹅划湖域，蒸左语临庄市铸政访大厦楼蜻，延与队规记划迁中猴的今商妥务储中提心俘接汗壤尾，踏近划揽波天御鹅萌湖凯风棚景途区恭、略政贞务饮文拣化膏广勉场糖、糕艺洒术泥公美园皱。大宾剧长院市辅政姥大聚厦综扫合冠艺阵术妨馆合误肥宋政哲务浊新摄区彼的悔发蓝展板历朴程堤：在雨起指步哈阶泻段寺，唯依现托哲绿逐地涛国铁际做花彼都中笑高摧品板质坦项宜目摸入做市，辆借衫助崇与辽老山城击区切的摄关他系悄进辰行柳延伍伸隶式酷发蹦展铸；在利发肺展亏阶爱段蹦，乔当捏市雨政遵大颈楼愿、粘大盛剧窗院复等泊进大驻站后塑，纵直背接庄带层动轨了抽天漏鹅运湖么北田侧横的峰、们市丈府甜周齿边测的腐房右地植产宽项杠目如开酷发颠；在猛此甜基谈础漆上溜政傲务篇新初区切向萍纵糠深收延染伸筛，趁逐怕渐烈开艇发婚天帝鹅元湖臣南蜡侧泉地疏块洗；却同婆时苍政夺务壳新奖区单的创写机字美楼沸商苗务味办狮公径需蹦求腾开若始术出抓现聪；未较来隶政桃务练新龙区匆的壤开糕发型重泡点崖仍物在阳商族务咸和棚商骨业椅需演求专上盛面拳。目好前终政金府戴的醒发伍展撤重蚁点烤在妥滨统湖枝新薄区侮，汉政练府贿的朽喜柿新滔厌呜旧惑使锈得陕政障务吐新静区告由信原抗先小的薄宠伯儿吨陷弟入溪了党了执尴含尬晋境鼠地减。4郑岁东形新舱区充的叶发代展米受爹到各政买府栗强义势赞推花动抬，碌高轿起胳点馆规秋划抵，怀完副善衫配亡套码投颗入字，赴郑届州语未惩来绳城蚀市呜新届中桐心尺区恼域政余府耽强慨势呢推鬼动摧规兔划境：郑微东努新秧区罢发厉展婚是侦政鬼府幕强摊势宏推词动巩下愿进负行牌的沿，情规眉划索面覆积碧约烟1忧5因0键平说方挂公蹄里公，勤人尸口悲2面6依0岛万严，谜在细2丢0女~性3将0比年怨建怪完池；由丽六缠大逆功蛮能磨组舰团县组贫成峡，酸C慌B桥D手和说副悉中怎心仁充往当越了宵商裕务团和红高秧档刚居闲住据的味价业值柿；规曲划微起荐点巾高溪，拍政萄府遇实留施悼强右势修，街未泪来丧郑雪东茄新葵区抱将勇会厨取挽代浴老郑城荒区母成兵为调城锦市奸价扎值耍最射高樱的示区裳域存。郑简东烈新蔑区虽起竹步纷区重仍接然叫是最依辞托佳与汤老糠城凤区统最勉近悠的叉区后域蝇撬始动躬；郑此东拒新株区浅是要依额托需高贪质切量眉大子盘筒低拍密饥度取群户来选启箱动运：开川发温水摔平舟高付；价抚格亮提派升先快销；产枪品楚形衰式纯多荡样咽。绿地“老街”3顺驰“第一大街”1绿城“百合公寓”23412联盟新城4郑温东尾规雁划龙盘湖庸·过C鱼B蓬D刑副矿中嚷心龙滑子渴湖莫高初校陵区郑衫东迷C忘B旺D5贵乐阳宇政躺务匹新裙区谊受荡到隔地姻理豪条诸件遍的股限组制著，战距约离秩老斯城揪区绍较场远写，构其亮发搜展厌采姿用错低芽价练聚绒人好气碌策终略金夸阳胜新是区米建耕设散使丽贵贱阳忽城叶市州建挥设丙跳寇出歪了亡“绪山流间真坝缎子球”茅的沉局在限月，纷跳虹出数了挠“性摊尼饼沃式彩”潮的澡传面统敌城垫市撤发识展妖思某维挽；基角础纳建检设颤：基并础士道能路斥等翼市吹政从基羊本炸完梁成亮；栗今辨后宅5键年县内燥，洪将租投夏资寇4再0勺0及亿灾元恭，痛重件点逮实狐施带“彻三敏大牌工陪程印”文、傲建妇设旱“成八刊大添城绘市产功泪能瞧板赤块犁”什；政体府旧文钩教鞋机冬构课：市页级触行探政黑中伍心祖已姥投级入计使辜用兴，誉贵齿阳趁一摧中疫已碌经辆入膝驻暮，贩将馒投飘资绒2眉4头个摩亿门建短大管学降城上；房穴地冶产腔开蚊发奏：已代推趟出银总曲建椒面选将碰近民2殖5公0醋万京平尚米暮的洁经壮济头适访用默房雄，站目己前跨正塘在横建恐设驴商鄙业稳中皱心亭，请未承来胜将长有泥大临面堆积速土核地励出旬让水。贵租阳矩政金务泪新助区繁的遣发厅展设现倘状建：政仅策呢引珠导睬下桐，誓片葵区印大膜面劫积戴开环发哈经兰济词适汗用淋房腹，呆希酸望莲通也过艰片庆区拦开钢发雹带辱动存区悔域峡人班气株；生魔活认配书套沃不尚全疏，嘉销秤售楼好迅但跪入轨住游率埋低咽；未撤来津有荡大肾量次土王地散供授应粱，全物户业共档聋次低及茫品锦质搅将药全慈面拍升喂级抹；土疏地清出饮让嗽价询格沟逐饿年笑攀缺升彻区克域矮前纹景陡看严好女。6长烦沙孕政澡务惠新屑区忠呈倘现荣双率子骄星爆态伟势被，竹市拣府虾板返块恢为佛老初城劣扩顷充轰模开式尊，进发睁展族重诞点味为跃省茂府雷板鞭块锄的湖新堤城焰模闪式长秒沙雁市句规狼划姻“亦一剑主扑、锈两跪翼衰、言四贯组胁团肚”肝的洽“柿多冒中沃心根、投分而散庄组败团析式册”牺城冠市光空碎间沿结晋构扯；“蹄东挤拓众、抽西挨进侨、附南厦融琴、兴北哥上摇”开钢发惭热垫点棚近滨年乘发码生摘阶霉段申性祖转德移驶，拔但略城腐市智发搜展河大滤方瓜向捡保痕持娱—痒—向撇南（剖城零南氏板渐块太）糊长仁株角潭雅一率体封化尽；长侧沙乡丰规益划优了氧两都个拼政程务诵新揉区发，末但艘是朵其授各构自器特子定固不涝同师：河师西邀板裳块涨腹树地鉴较犁小忘，藏且源之令前绑已牙经县为歼建扎成奏区把，货目忽前矛依惨托躺市祝府熔带冰动认其游价且值姥升黎值活，戒但间仍讽然村为老吐城嫂区咸扩制充瓣的伶部气分；省示府及板捎块键借孟势帽长轨株赶潭席一可体雹化逆，伸且榨有御较倘广杀阔这腹截地剧，吸从烘房串地雁产袖开歼发抵和栏市具政闯配押套位设崭施茅建陈设鞠来基看迁均够为块南惧区浆的面发毫展斩为新石城诞模勺式。开吩福卧区岳抹麓捎区芙登蓉印区雨帖花遇区天屈心发区省懒政昼府市忆政笼府长猪沙忌经雹济据开去发效区长峰沙队县城伸市裹规耍划筹发辈展夕方西向传侦统宜中及心昌区河亦西砖板爸块南任城饭板蜡块土军地听供壶应钟向跳南信，柏城王市遣发翁展逃向割南扛，无河随西洒土谷地皂逐晒渐针减侵少站；中肝心膝区脸土马地弟稀脊缺垦，疏可斧供棒基悲本苗为艇旧略改芒，刚且胆地狠价电奇惭高舱，核此耗情百况胸加秋速烟了淘城肃市窃核狂心这南本移映。7市场认同度作姻为敏起精步呼区朋地传块夏应乱该怜采需用蒜哪彩种泥开猾发往模翅式虾？贯我驼们候首相先分需拌要防明容确隐不喉同闸地辰块响的猴市惰场拴认向同蝴度扁演治变驱曲蕉线政务区周边地块商业用地政务区边缘地块老城区边缘地块例如：淮河新城起步区地块本项目住宅用地新区成熟度起步阶段发展阶段成熟阶段起步区地块价值依托依托与老城区之间的关系，前期作为老城区自然延伸；待新区进入发展阶段，其价值依托才转向政务新区。政务区周边地块价值依托只能依托政务资源，其住宅价值初期不高，受到政务资源进驻和配套成熟影响，会加速上涨。商业地块

价值依托依托成熟的居住氛围或者商务办公氛围，在区域成熟阶段，商业地产价值才开始凸显，初期过多投入带来过大风险。政务区边缘地块价值依托对政务资源的依托极弱，完全依赖来新区整体的成熟，初期架价值增长缓慢且后劲不足；8在造全垃面腹的混新导城柜打凡造砖基么础瞧上市，葡起厦步蒜地以块糊的乎核烤心象价名值扎更苦多闪体亮现法在梁与虽老稍城述区债的蹄关视联捷和食带骄动价上从络政落务净新坐区锯的哥发躬展仍规虎律梅看匙到塘，疗起歉步需阶监段唉的唇新广区有良稿好总规斗划碧和她基词建幸，介甚隶至太政项府已等罩大纵型宴机较构翠的决启薪动乘都侵不具是宾起蹈步京地降块开的箱核惭心勇依警托起