DCYX合富藏珑期产XXXX产品建议

藏瓏湖上国际花园3.2期产品建议报告2011-12-12谨呈双瑞地产分布情况供销情况第一部分市场部分别墅市场分析——分布长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。东部别墅分布较少目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。绿城青竹园湘江壹号橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区托斯卡纳米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里长沙玫瑰园太阳星城南山苏迪亚诺和记黄埔郡原美村麓山恋迪溪谷堤亚纳湾东方明珠江山帝景好望谷振业浪琴湾金色溪泉湾影视会展项目中铁水印加州金科东方大院北纬28纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它其它为主+别墅长房天际岭项目澜湾汇金国际红墅湾天麓万业巴厘岛保利麓谷林语九龙领仕汇奥莱小镇佳兆业水岸新都昆仑和府中信新城爵世名邸

从地理位置来看，本案处于二环以外，三环以内，离城市中心较近，是适合作为第一居所的别墅产品；市场上适合做第一居所的城市别墅较为稀缺。本案月细湖+广蝴电青呜竹影湖细，掘楚拾家钱湖价，湘宁江岳呈麓经山洋福湖亏垸暮湿帜地巾公驰园别技墅絮市行场蜘分返析—你—自满然秘资贤源植艳物哈园妥，生迈态团动并物犬园自眉身捐景六观菊资乏源自缘瑞身夸景的观阁资炊源从严资否源责的坦角受度哗分翅析趴：北症部赔别替墅总以北青知竹天湖莲，速楚裹家折湖勿为氏核呢心俩向高四陡周缩慧扩屡散伴；西热部煤主阴要瞒为赵岳葛麓稀山堆，震洋电湖细垸雪湿资地猎公祖园笛；南航部致主肾要颈为遮植高物拨园伤，馅生嫌态予动骑物育园机；城近市答别趣墅礼几眠乎朗无释自现然造资茎源衣；从苹自孩然絮资达源纽奉来泡看刃，总本遗案补自嫩然筋资结源冰较担为层丰倡富菠，璃资陆源烈别辩墅法特觉征歼明田显眼；援市之场捷上甚大劲部秀分授别嫂墅岂都尤是防依秃托露各贴类篇自喊然智资驶源技进冲行扒开女发沉。等级主力总价区间楼盘名称数量所占比例核心价值特征销售速度主力客户群顶级别墅独栋700-1000万以上绿城青竹园，湘江一号，美洲故事34%品牌开发商，占地规模大，远郊地段，产品纯粹度及产品附加值高，拥有极其丰富的自然景观资源，园林及建筑品质高，顶级会所配套，一级品牌物业较慢家庭总资产2500万以上，年收入500万以上的超级私企老板高端别墅独栋400-1200万，双拼300-600万，联排200-400万金科东方大院，保利阆峰云墅，托斯卡纳622%品牌开放商，拥有丰富的自然景观资源或具备一定的地段优势，园林及建筑品质高，产品附加值高，高端会所配套，一级品牌物业公司较快家庭总资产在1000-2000万左右，年收入300万以上的私营业主，外企高管以及政府官员等中高端别墅独栋250-600万，双拼200-400万，联排150-300万中铁水映加州，堤亚纳湾，盈峰翠邸，郡原美村,保利麓谷林语，北纬28°，澜湾，昆仑和府830%多为品牌开发商，近郊地段，拥有一定的自然景观资源，园林及建筑品质较高，产品附加值一般，中高级会所配套，一、二线品牌物业服务公司快家庭总资产最少在500万以上，年收入50-100万以上的私营业主，企事业单位高管以及政府公务员等经济型别墅独栋400万麓山别墅，好望谷，奥莱小镇，岳麓山公馆，丁香十里，迪亚溪谷，九龙领仕汇，龙湾国际，格兰小镇，橘郡米哈斯，佳兆业水岸新都1244%少数品牌开发商，拥有少量自然景观资源，园林及建筑品质一般，产品附加值较少，普通级会所配套，多为开发商物业一般家庭总资产在200-500万以上，年收入50-100万以上的私营业主，企事业单位高管以及政府公务员等长演沙旷别兴墅否的陕等兆级院划她分根扩据学主秧力壶总闯价盾的胶不抹同彼，贿将滤长辟沙略的所别阀墅无分艘为巡寿顶茅级茧、疫高组端聋、两中惊高害端错及锯经钓济宏型户四摧个掀等牵级堡；阔从哲市害场园所诸占弊份矮额秒来悠看伪，真档号次该越绑高泊越享稀仇缺复，犁而中且萄销犁售彼的鲁速闻度倦也淡是蔬很仗慢眉的穗。鉴咸于魔本锋案辣所套具棋备中的侄自采然像景次观葬资稠源宿优漏势扯以脑及峰城穴市厅别屈墅怀特啄质借，惰加欢上港极梯高坟的酿单泳价谢与观总姨价稼，蹲因乳此哨本衡案眨的葛价未格阳未凯来启肯厚定着是晓处绪于势长关沙证别啄墅第界并的旬第穷一访梯犯队忽。小赔结通妹过托以炉上桐分茶析末，尸我退们崖发谜现抵本棉案害是链城仇市消别久墅疤中绵自悲然荐资链源捉最摸好胶的航，僻资袖源凭别售墅钞中叙城苏市愚性宋最冶强填的劣，截虽夸然申在泽这牢两钥方坦面并凑非励是改顶抢尖皇的闯，顿但厨却丈是嚷两咱者松结薯合霜最栽好它的面项己目双，莫是非运常裹适扁合盛作蚕为肚第完一臣居胖所紧的没别疼墅排产牲品索。乒而旦且寨根镜据俊对喘未傲来征的小价越格傻预毙期磨，齿肯魄定班是误长马沙脚顶疮级糕别哈墅傲阵弃营隆中形不陡可夕或壤缺营的伪一洗员往。第挨一河部遍分锣市纽奉场免部眼分分决布猛情征况供董销稀情探况目梨前架，间在脂售纠的惑独运栋泰别渡墅楼最伶高骄单请价网为2箩5飞0艇0斯0元/朝㎡，总病价软区添间私为4到5古0艺-备1术5纺0可0万划之招间；银双况拼掏别葵墅沉多顾为1判0妨0稿0莫0元/热㎡左拍右赚，纯总捡价3玩0领0编-处4受0女0万党之战间，新联制排辩多吓在8惩0拳0纳0缘瑞-悉1达0摆0牢0扰0元/杨㎡，疲总镇价杠集源中饱在2翁0情0万-浊3规0洋0万均之挂间项目名称各物业销售价格（元/㎡）独栋（折后）主力面积总价双拼（折后）主力面积总价联排（折后）主力面积总价中铁水映加州17000470㎡-600㎡800-1020万10000300㎡-400㎡300-400万8000-9000250㎡-330㎡215-280万郡原美村

11000130㎡-180㎡140-200万龙湾国际18000460㎡-480㎡830-860万

11000200㎡-260㎡220-280万卓越麓山别墅11500390㎡-505㎡438-500万8500350㎡300万

南山苏迪亚诺

10000200㎡200万佳兆业·水岸新都

9500230㎡-380㎡220-360万6000220㎡-360㎡132万-220万绿城青竹园22000400㎡-1230㎡755-3000万/套

天麓

14000200㎡-290㎡280-400万北纬28度15550299㎡-1093㎡460-1700万

金科东方大院

11000300㎡330万美洲故事22000370㎡800万以上

万业巴厘岛

8000190㎡-260㎡152-210万爵世名邸15000400㎡-430㎡600-650万

湘江一号25000420㎡-600㎡1050-1500万21000380-440㎡800-930万

裕田奥莱小镇

8500330㎡280万7500220㎡-236㎡164-177万澜湾9500210㎡-630㎡200-600万

深业堤亚纳湾

11500180㎡-280㎡200万-320万8500180㎡-280㎡150-240万橘郡15000300㎡-400㎡450-650万

8000250㎡-400㎡200-320万别缴墅特市贴场澡分烤析—繁—价垦格凳区映间别苗墅笔市弊场善分姨析—听—供昂销楼盘名称300㎡以下300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500-600㎡600㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率美洲故事3267%200%卓越麓山别墅11100%11100%中铁水映加州11873%100%爵世名邸6117%10855%3800%东方大院100%北纬28度461839%361644%26514%9333%12650%100%合计461839%421740%135118%4736%271763%500%独司栋电别挖墅稿不久同风面是积天段延供直销捎情种况独完栋分别题墅歼不技同泪面投积予段画供息销殖情置况严：独在栋—圆—总切体环供位应暮量府较锐少捐，忍去杆化寒率变较彼低茂；独础栋巷总腊供剪应王量3沟0雄2套贩，困销垒售饼量6得6套湖，掀总淘销严售竿率2裁2柄%，4吐0守0梦㎡以粒内锅的压独绳栋包产因品伤销腊售4左9套版，4路0铅0缠㎡以雀上悲的纹独贡栋谁产免品散销待售剧仅1耐7套斩。图由柜此纲可纱见此，锄大优面屯积寸、软高养总厕价碑的抗独灾栋勉产茂品环去联化剑速归度薄较慢慢凳。本免案变独京栋购产桐品粒以3屋8歼0窃-扰4歪4伙0惧㎡产翅品脱为阴主杯，饭虽榆然年面希积轿中碍等僵，壁但拖是愁由刘于膏单趴价径高汽，短预材计竞总万价重将雾达呼到1常5耍0蔽0万行以拜上真，捉是出目漫前皇独柜栋钟产狠品刮之燃最旧，别因戚此总去蹲化苹的铁速邮度味也搂会德比烧较挎慢果。来裹自2凤0蛇1样1年1弯1月帆底仓止他房葵产炼网蒜签疾数狗据别混墅蜻市旦场揪分倘析—绢—供筋销楼盘名称201-250㎡251-280㎡281-300㎡301-350㎡351-400㎡401-500㎡501㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率卓越麓山别墅11100%99100%湘江一号700%1200%100%龙湾国际18528%1000%橘郡22100%12867%241875%673958%884956%中铁水印加州241563%611830%500%水岸新都20420%金色溪泉湾16638%天麓400%600%美洲故事12542%161063%12433%合计6233%301343%11100%704260%1767241%1315945%13431%双耳拼僚别什墅翼不党同炕面扬积之段夕供缠销堵情郊况双问拼—吧—供胳应残量漠以3某5爷0制-吊4亲0案0㎡为国主2孟0猫1概1年涝双粱拼燃别胡墅全总量供勤应年量4飞2仅7套海，躲总册销桐售间率4催5文%，炎总桨销蒸售钢量1材9肉3套倒，4踏0秤0跳㎡以叠内次的趣双虑拼腊销厨售1舟3丢0套隆，4圣0耳0撒㎡以贱上别的鞭双侄拼息销游售6萍3套刑，脸面村积颤虽启大钱，乘但埋是挤总冒价磁比滴独消栋朋产猾品抄低督很瓦多努，余所跨有杀去奴化捏速秘度萄不迹算槐太阶慢朝。本酒案议的驼双有拼膊产铁品豆面馋积稿为3坡6妖1这㎡，潮面咏积句虽贸然精符增合候主锁力聪需霉求掀，君但碑是累总更价型超攻千惧万鹿，商比桶市初场参独必栋然产浙品窄的雕总把价晚还蜂要酸高赔，润所燃以厨去丙化凯速予度黄也鸡会琴比注较鸽慢剖。来跟自2跟0勉1描1年1飘1月替底惨止偷房忆产索网努签长数榜据别辩墅涂市夏场稠分品析—节—供删销楼盘名称180㎡以下181-200㎡201-230㎡231-250㎡251-300㎡301㎡以上供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率供销去化率南山苏迪亚诺3434100%中铁水映加州24417%30517%郡原美村502754%643656%241875%422867%33100%金色溪泉湾22100%271867%281450%水岸新都22100%22100%988899%15014999%2727100%龙湾国际社区482246%14857%天麓1200%3700%700%300%合计522956%663858%21616275%23117977%1026059%611931%联靠排彩别呢墅讲不汁同棉面务积西段伞供讯销破情雄况联险排—浮—供痛应遵量抛以2标3食0宁-训2是5叙0奴㎡为颜主2罚0隐1登1年退联际排伶别马墅塑联附排昏总涌供陈应庭量7碍2援8套位，废总摩销撤售埋率6以7怨%，袍总互销洒售厚量4握8冈7套晃，2欣5筹0染㎡以岂内星的俘联撕排咽产婚品聋销竟售4绕0泼8套书，2浴5钉0唐㎡以矩上隐的奶联路排洋销执售迁仅7件9套母。本糕案早的麻联采排灯面楚积惑为2股7钥8贡-董2罩9析1直㎡之幅间违，脉面档积作过困大卷，饿非淡市愉场乓主愉力烧需把求样面知积触。来饭自2充0纸1络1年1定1月尊底侧止妻房妥产胃网豪签悄数仇据第久二稀部荡分3农.侮2期煌产抹品斥梳伯理独常栋浑产巡寿品规咽划熊布宾局全蛛复央式昨产丑品双挥拼+独歌栋联袭排笑产康品物愤业谋类脚型描包清括搜独晓栋扛、颤双大拼叉、摩联鸣排闯、妖高榴层乎复腊式毙，斤复艺合董型稠物迹业制组崭合产背品箭梳溪理产品类型户型编号政府审批建筑面积数量独栋42栋-A1型883.58141栋-A2型636.71133~40栋-A3型444.34823~32栋-A4型379.6210双拼16~22栋-B型361.3414联排11~15栋

20C1型288.08C2型248.98高层复式楼8~10栋

54D1型（1~2F左户）278.96D1’型（1~2F右户）278.96D2型（3~4F左户）291.12D2’型（3~4F右户）291.12D3型(5~16F)278.07D4型(17~18F)289.10合计

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