sl-某地产三亚落笔洞项目营销策划投标报告N

万科三亚项目

——营销策划报告谨呈：海南万科房地产有限公司世联地产.2010.03商业秘密声明

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公寓（毛坯）8000-18000元/㎡

产权酒店10000-150000元/㎡客户国内客户所占份额超过95%以度假、投资为主要目的销售状况海景单位销售相对较好销售速度30-35套/月酒却店妙物诉业住吸宅跪物筒业住宅物业五星级四星级三星级大东海26.7%18%47%29%三亚湾66.7%24%32%57%亚龙湾6.7%58%21%14%酒辨店仆客钞户坛为仁国社内油较蜓好逐旅鞠游羽观件光悠团判队躺、咽中玩产候阶透层骨度毒假漏、右中窃级酷会咳议专团胡队哗等掀；酒术店产最效高蝴限跃价须比哗大搭东仰海梢同毫档沈次亿酒虑店戏低2觉0查0元默，远碰低悦于热亚靠龙静湾；三仇亚妹湾斩拥砖有狠三非亚庆各府湾活区拨中掠超荡过权一稻半懂的三挺星玩级台酒荐店；三赶亚剪高雀端宇品叙牌烂企滚业庭开骂发揭运拦营幕方予式艺分舅析品侮牌虾民利企锅运核营误关介键辈：宁成筋熟两市脚场耐大药盘坚运岩作扮模顶式+土糕地筐运捏营③雅举居迟乐—衔—专死业花开臂发餐模羞式容：“国咏际众旅容游治岛”升围温混，圆民太营季上签市狸企墨业策成画熟古的场度英假居大轧盘皇运酬作舒模驴式求，地刷谅新皆三骂亚避价巾值栽标垒杆第物二侍期3年－藏投开资4玻0亿第找三虾期3年－且投淘资5紧0亿整敲体啄开缩慧发芦完鉴毕政载府浸计过划敲引加入拨浙秃江贺绿虾城表做I杠I更I区跃共4朱0点0誓0多敬亩葱地捏的丙二言级单开豪发锣，用以高制道衡此雅哪居泉乐0佩6年7月手引校入事雅箩居朽乐长做年清岁水什湾锁共1筹5弄0根0头0亩听（1区迎、I跌I区超、I煤I蓬I区弱）御一风级餐开线发第，购限绍期2年研内箭开产发枯完闸；0剩7年2月痕雅计居兵乐单以1便0国.秤1父8亿旁投竞得扣清牛水集湾1育2块炊地踏（I区傲）筝共6醋7矛0待0亩盯二伙级轻开接发坊权20072009201220152006清悠水芳湾娘度花假岩区件目滤前尘处借于女发衡展啊成贫熟素阶竞段标，日雅枝居班乐驰主浮导些土刑地疯一报级帮开雀发澡，谅配垄套祖建贸设映已位经紧完面成疫并报开良始众发事售无。七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店远期规划清杆水味湾帜顶扭级垂海崭景居度费假挨配奸套期累沈加驴：6家损国速际娱超掠五挑星兄级蜻海吧景皇酒疫店+铁3个1态8栋辰滨密海泡高言尔信夫+温摧泉+游汇艇+海粒洋令馆+商盯业娘街千吵个岛泊苏位毛游副艇饲码塑头雅及察游进艇忍俱鞠乐萌部温但泉居疗足养旗度番假3个1侧8洞慌国跌际氏滨艳海拼高跃尔保夫幼球唇场六钓星命级膏莱杜佛草士含酒浮店续效毕果闪图七赛星势级隐朱仆美黎拉遍酒葡店韵效已果掉图雅及居扑乐哄清版水捷湾：炕配艳套浮先录行锤下名带仪动乐住喝宅高物码业台的暮销广售理，充实欠现工住咸宅蔬物葬业纯的美价茅值惯标猫杆烦。20072008201220152006投资30亿，完成基础设施建设和2个高尔夫住宅启动2009签约莱佛士酒店并动工一期金色果岭开盘2010莱佛士酒店投入运营；其他酒店再未来2－5年内陆续运营项先目姜金爬色怒果煎岭顿一妙期融开伙盘国当要天龙，异同芝时为与比六锅家脊国逼际镰酒歉店尽签晶约舰。找项川目因开欺盘慕前饮，骆酒充店棚建江设盘已锤经窃率定先裁动劣工牛，窝预货计顺将颂于2脉0棍1钥0年5月稻陆丧续汽投著入尚营羡业架。项称目门自炼样丸板垃房独开者放叹至集开拿盘脖当少天掀，迟共徒实诵现挥销买售弓面爆积8万想平压米，钓销数售扇额8亿，拆实疑现披洋元房8桌0判0物0元/平父米，削别痒墅1毯8乒0总0垄0元/平仓米的增价吵格阴。丛至0环9年五末朴，仔共束实载现刮销察售咱额5望0亿，肺别恐墅舒均休价篇上差升库至4农0貌0视0沃0元/平乘米三典亚输高梁端济品确牌自企颜业究开纯发穿运窄营麦方挥式熔分款析总愿结时代特征运营模式运营关键点企业性质典型企业品牌及项目传播93年海南房地产泡沫后①政企联合社会价值>商业价值央企中粮地产政府推动，更多的侧重于社会责任与企业形象。04年“海南国际旅游岛”预热期②粗放圈地，资本运作国企的资金背景＋取地优势大型国企/大型名企鲁能集团海航跑马圈地，以雄厚的资金实力和取地优势占领市场，售卖海景资源但开发水平有限06年“海南国际旅游岛”升温③专业开发成熟度假大盘产品线+专业地产经验+商业地产资源成熟房地产开发企业雅居乐华润中信依托单个项目建立品牌价值；整合海景度假元素，增加海景售卖价值共性：特点共性：一级土地运营︱售卖“海景”主题资源开发方式：度假配套先行，前期造势成功后，启动住宅物业万科在新时代下选择什么样的开发模式呢？提问：叁○项余目甩立六意0绣3凤凰机场A地某块B地乒块落打笔号洞裕风稿景伪区三罢亚帽学窝院项费目蛛劣物势苹：咏项浑目伐位僻于冒腹消地唉，瓣离织海耳岸蔬线荡较音远稼，崭配亭套填缺梢乏在海坏资符源疑决诊定途高青溢揪价的禾三缝亚驴市李场拔里务，拣如期何畜突豆破派价晓格尾层闭级马？1项纵目恢认机知非秧临情海色项俭目则，苹缺狭乏层三籍亚饥最狂强弊势脱的激海统景拼资矮源住依尝托锤。A地块B地块项笋目闸劣驰势静：驼地惠块拘分钢割赖零镇散完残全毅独秒立帐的A区垒与B区蛙，A地董块驱私膊密婆性隆强倒，怎自配然荷资哲源浩保疏护苦较察好吊；B地联块馋交床通苍方洲便项踩目A、B两绩地掠块环相牺距逢约5分打钟施车毫程秆，先两然地反块级相尊对伯独诞立滚。项顶目沟优值势虽：梦大哗规旱模/低串密弱度蔬山致水金资坝源盈项定目占逮地1长3跑4万畜低捐密猛度溪社忽区︱三训面论环以山︱自驻然熔水匠库A地块指标占地95.33万平方米容积率0.5总建面45万平米B地块指标占地38.78万平方米容积率0.9总建面34万平米项哪目责四盼至东工至尸：自毛然凉山奸体西听至英：董南拌新它农欲场十劫四类队南予至会：自谊然两山校体北抄至刊：自惩然么山均体项汇目城四弯至东飞至叙：水缝库友及浴自弓然悦山刃体西近至侦：葛茂固月赌村众、通中蔽央攀村及自祝然旱山五体南幕至磨：包三读亚妖理爪工肠学俊院北组至碍：自靠然山山疮体项习目风位承于采三铸亚“落环笔沙洞”区妥域—傲—紧棵邻梦落弱笔中洞趟风纷景凳区减和贱三籍亚报学躲院︱距园市钩中融心6公河里（1伴0分尝钟棵车幸程倘）︱距怀凤拥凰胞机研场约2电0分醉钟杂车江程项叹目久优清势做：终离遵核秩心婆城桃区谋、奏凤卧凰绒机叹场串近劣。距岭市盖中霞心6公极里(赤1吵0分碎钟租车鸡程)依︱距老凤影凰怜机匹场暖约2慰0分围钟步车断程凤墙凰酬机调场市帝中顾心本展项造目本阔项小目看地置理开交佣通磨图1榜0分张钟救车暴程2资0分希钟令车规程“三墨亚/非哲海院景/内缘瑞陆枕山刘地/大闲盘”项钩目腿属架性抛界妹定阁：2、絮占忍地1掀3雷3万铁，普规孕模碰大1、杆非汗海昨景误资踪蝶源披，2、弟距践市闯区裹较拜远蛛，佩认曲知智度根低大，3、对万樱科源品通牌图开太发溉商1、启全罩国耗知迈名录旅牲游第城蒜市乒三演亚优冒势劣借势4、耗稀鉴缺眯山浊地恨资涂源3、闻度冒假苍、抄生贫活帐配佩套构缺波乏4、申入采市博时乐间恳紧5、产近洋核睬心缺城腾区丸、饺机裳场区位项目规模产品形态主力户型均价卖点一线海景凤凰岛960万公寓、别墅50－70，150－160平米5－7万元/平米顶级配套＋游艇清水湾960万平米公寓、独栋公寓面积为79，99，123-128，250-264，304-355平米；别墅面积在297-415平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米6个五星，超五星级酒店，游艇会，36洞高尔夫半山半岛四期20万8栋30-33层公寓2T2—266㎡，3T8复式136㎡，201㎡2T2均价41000，3T8均价38000五星级酒店＋游艇富力湾40万公寓、独栋、联排联排190-210平米,公寓70-120平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米五星级洲际游艇酒店，万豪酒店海洋风情商业街二线海景中粮公主郡15万板式公寓，大独栋，mini独栋公寓80－140平米，大独栋300－600平米，mini独栋建面90平米板楼16000－－18000，别墅40000－－45000高尔夫、五星级酒店、私家沙滩香水湾一号9.2万独栋、联排180-680㎡，其中180㎡小独栋占据6成，联排200㎡左右均价7-8万，其中一线海景总价相当于二线的2倍60套客房游艇酒店，泊位几十个；特色婚礼教堂时代海岸70万高层100m－188m新一期均价23000鸿州游艇会，酒店内陆腹地凤凰水城130万高层、别墅高层110平米，别墅300平米高层2.7万元/平米，别墅5－6万元/平米配套＋城市资源三亚湾新城680万㎡2万元/平米配套，商业本项目79万别墅————中渡项目占地1309亩别墅————高尔夫＋教育三浓亚群供择给逆量冈大,主驾要郊为度二缠线酒海脑景说与满内耻陆计腹妻地陆项庆目2市鱼场话分歇析市典场弯供蔽应箱趋甲势奇变屋化碍：三养亚俊城旱区再附形近相一隐线紫海弯景糟用茫地赵开订发承殆牧尽喊，垒度解假啦区吗开棒始农向再腹傍地棚发眨展院、培向鸽两昂翼责扩羽张区域待开发用地开发时间关键信息成熟区域三亚湾6.8km22006-2012三亚湾新城，为三亚湾仅可开发的二线用地三亚湾东侧2.1km2以上2006–未知一线为军事用地，未来三年放量有限，在售项目为蓝海美丽城、凤凰水城等鹿回头2.98km22006-2012土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海—2001-2006建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期市区1.6km2以上2006-2012土地出让基本完毕，在建大规模项目只有山水国际亚龙湾6km22009-目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，目前有部分已批项目在售“下固一略版进规讯划雪，顿我圾们芝称股为杰，搞下芝海租上援山磁，侵山效海秀相选连迈，避城符市口发馋展轰不碰是糕一稼层游皮骡的希圈欺层兆发提展闪，气而芝是希指偶状婆生秧长惹的接。馅我张们昼希疼望封利背用代腹犁地碎，更整锣合滑更凉新堂三舍亚骑的港城秘市份功快能挡。右”—经—邓僚东竞击争惑分撑析冈：项错目弟竞摧争鲁主策要说为绪位危于证二谋线食腹拥地贿和贴二渔线贼海岭资部源鹿项茅目垂；神亲沃海博资惨源拿项徒目沈对诱本却项跨目横仅详为肤干危扰畜。本我项其目三唤亚忘湾古新渴城公毁寓1慨.蝴2－3万熟元/主㎡独决栋1经.暮7－3万拜元羞/货㎡凤活凰眨水探城高师层2崭.棍7万智元/顽㎡别努墅5－6万跨元/趟㎡公妻主择郡多隶层2万攀元/樱㎡别估墅3火.喂5－4万败元/借㎡半他山寨半惊岛公律寓3图.理8－4万桐元/偶㎡清控水鄙湾公挣寓摊2躺－快2穿.复5强万颈元/弊㎡独避栋速4禁万劝元/拆㎡时枕代棍海喝岸公铺寓4万杀元/仪㎡二线腹地/海景一线海景中抄度掉项效目区位三亚市区田独镇学院路，距离三亚市区5钟车程，距离凤凰机场约20分钟车程规模占地1309亩，球道总长7256码，球场由Schmidt-Curley公司设计，是国内唯一一家19洞球场产品高尔夫球场半山地风格，四面环山，拥有自然水库；高尔夫别墅（产品未知）配套长江商学院（由李嘉诚基金会捐资创办）五星级酒店、温泉SPA、购物餐饮娱乐、三亚龙泉谷高尔夫球会该巡寿项盖目直进亮入抬性高和瞎昭泊示泡性悦优话于奖本构项幼目锋；1体9洞极峡刮谷志高嗽尔蝴夫先低球密越度挂社摔区呈，隐高燥端土度暮假敬配夸套行具族有喇较触强自竞储争挽力课。本项目核本心垦竞拳争秀对样手搭剖权析愿：1昆.中倚度雪龙失泉寸谷录高界尔滨夫嫌项授目价游值驼体当系—高浮尔朴夫险别斑墅︱长吧江起商应学呈院︱国若内己唯貌一1脆9洞产球学场位践于匹二丹线抚腹债地侍，肤大露盘禽开侦发谜，朱高半端招配推套晌营炸造志度幅假笛氛谣围丑，亲均估价2参7控0剪0脉0元/平宜米项柜目仆位龟置星：谣三踪蝶亚侨市毅河程东帽路烤与宾金乡丰鸡倦路电的誉交绿汇拒处建盯筑汗面荐积锦：1茎3恋0万枕平雕米资齐源:项酸目鱼位剧于必三升亚露湾荣二少线殖腹谅地薯，逼一屋览粥壮尝丽棒的匠三序亚兼湾1脉7公诱里卵海刚域折景怜观组，厌背酷靠顷万蚀亩锡金谨鸡每岭绕公搞园容觉积晋率寒：1追.移1涝4目怎前祝在桨售贡产斧品:尾赶盘1篮1筋0平菠米搁的旦单寻位价潮格:目2昂7银0闷0航0元/平括米规源划:项辱目樱包堵括仅五羊大臣湾炉区能，扬凤拣凰订湾炊已荷售六完疯，灯目送前桥在智售胜红伤树骨湾海念滨未沙渡滩体姿育搏公套园外苍围酷竞迷争林对且手属剖煌析环：2、祥凤泰凰虽水斧城例价匹值盐体稿系—稠—规稳模+大辆盘望综别合扁型绢配滥套五烦星笨级随山飞海麦河内度邮假鲜酒旺店，宇拥际享较近2污0背0艳0怒0贷m晨2的摊超拼大屿型翻河便滨槽度捎假笨广敌场烛、许会割议毒、恭娱堤乐堆室缝、辣温草泉S户P筛A、爷中尤西眼餐映饮躁、疯茶殊室被、两酒文吧从、费购掏物寄街貌等刃配华套三猎亚粒湾云椰忘林赛海最滨析沙佳滩特匙设膝凤脚凰霞水细城者业发主戒专贱享公的妙尊孝贵捧区睁段渣。把闲浩时孝，优举后办木一寄场棍私术人演派撤对找，服尽来情贝在己节稻日潮里谱狂犬欢斯，诉烧社烤贸、趴野志营自、壶垂晶钓盏、他草覆地锈聚折会飞、真树涉下毙休鹅憩…阴…叛…三民亚通最拢大挥社被区乌体把育冷公山园：宵器察材按齐臣全匆的邮健宿身错场逆馆械，蛙动发静犹结虑合隶的文休盒闲潮体跳育论会番所驻，恼时债尚趋尊我贵类的践网脱球忌生双活锄，队设杂施流一须流护的需沙权滩中运告动惩场淘，拆修范生母养团性摆的零垂轿钓恐中贯心…捧…6公政里助私贺家洪河疾度柜假舟公洒园，谦沿摸河院规彻划饭晨烧跑王大描道诱，约红驼树盲林夹（拉白洞鹭手）村生沃态妻公征园流，紧中动老冤年灾人欠室烦外费运薪动虎公格园帽，狸游滥艇较码周头大，谷河图畔掏风吃情缎酒郑廊股，逢垂咏钓愉公仓园询，籍河技滨螺情砍人胆走低廊串，庸河键畔薄发芹呆士亭,河篇滨冈运或动峰场…烤…迎…凤森凰文湾换弗弟洛就里停达辈风尺情仍商税业辆街，但原谢创均现抽代朋欧柴美到建轧筑踩风顶情困，累中过高京档时美钱食歪餐院饮累及危风勤情继酒糟吧秃定僻位份。紧在骗完滴善泼三价亚徒城至市盆功派能批的腊同复时抹，筝更搭为泊凤堤凰惰水吨城仍业请主刃提裤供还更决便楚利横的疮度易假莫风鼓情篇配味套芬。五愿星然级酒茫店枯、刷私那人串海马滩恳、称体胜育吨公沙园消、嫁风略情呢商闹业敬街窜等辟高筛端恳配施套载强我势光营染造朋高蚂端避私雕人领度懒假李氛班围价牺值臭体柜系—息—规蛮模+大辆盘删综睬合继型朵配见套在主高谦端竿配理套梯营挽造励度忙假骡氛臭围颂的行基留础拢上闻，魂凤蜂凰赢水午城惭提崭出少了举一轻种如新谦的启服拣务辛概张念-旷-乓-“泛贸酒腐店”管迁家学式敏服样务，炼以“全蛮程轨酒吃店陆级签度趟假拖生洁活寨方普案”和“全拆球而私凭人救海天滨兼度耗假冈屋”主掘打之项哑目掉形渣象寇，半体葱现撞高吊端过的绩服协务向配法套搞，蝇并崭邀狂请府著槽名熟影裹星章糟子性