文档评估报告书-

PAGEPAGE2广西沙塘林场林木资源资产评估华寅评报字（2012）3033号生态工程101班第四组201项目名称：广西沙塘林场林木资源资产评估完成单位：生态工程101班第四组法人代表：王冠清项目负责：******（高级工程师、注册咨询师）技术负责：应启围（工程师、讲师）审核：******（高级工程师）评估人员：黄海浪梁艳园石智祺覃密密PAGE1广西沙塘林场林木资源资产评估华寅评报字（2012）3033号受广西省*********************公司的委托，根据国家有关森林资源资产评估的规定，本着“客观、独立、公正、科学”的原则，按照公认的资产评估方法，对广西沙塘林场林木资产实施了实地查勘、市场调查与询证，以及我们认为有必要的评估程序，对需进行评估的林地、林木资产在评估基准日2012年1月10日所表现的市场价值做出了公允反映，现将林地、林木资产评估情况及评估结果报告如下：一、基本情况****市兴宾区*********************公司集体所属的林权证上的林地面积共4239.0亩，林地位于****市兴宾区城厢乡格兰村委和平安村委，详见《中华人民共和国林权证》编号：B451100602519，登记表04513011603JDYMSY050001和《中华人民共和国林权证》编号：B451100602520，登记表04513011604JDSYMSY010001。林地有村级柏油马路通达，林区道路非常好，林地质量非常好，集运材条件好，其中部分林地有被占情况，森林资源经营管理水平偏低。本次拟评估抵押贷款的范围中，*********************公司所属的林权证编号为B451100602519中的1500亩速生桉林木资产全部评估，因该林地是承包平安村集体的，委托方不要求评估；林权证编号为B451100602520中的2739亩林地资产全部为公司所有，外业全部核实，有661.5亩林地用途已发生改变，本次林地评估计为0元，剩下的2077.5亩林地全部评估；评估范围内1年生速生桉林木资产委托方不要求纳入本次评估范围，但要求评估其林地价值。二、评估目的在用掌握一般资产评估的理论和技术问题的基础上，来确定对象范围内所有林木资源资产的现值，对沙塘林场的3年及4年速生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等林木资产作为作价依据，运用适宜的方法评估森林资源资产的价值，使森林资产得到更好的实现其自身价值。三、评估对象与范围对象和范围为广西沙塘林场13林班面积共计35.4亩和16林班面积共计62.1亩的林地生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等资源资产。四、评估基准日2012年6月10日。五、评估原则(一)遵循独立性原则；(二)遵循客观公正性原则；(三)遵循科学性原则；(四)遵循产权利益主体变动原则；(五)遵循资产持续经营的原则；(六)遵循替代性原则；(七)遵循公开市场原则；六、评估依据(一)《国有资产评估管理办法》及其实施细则(二)《资产评估操作规范意见（试行）》(三)《森林资源资产评估技术规范（试行）》(四)委托方提供的有关拟评估资产明细表及相关产权归属、工程技术、森林经营等方面的资料。(五)与委托方订立的评估承诺七、评估方法根据森林经营和森林资源资产评估方法的特点，评估范围内的森林资源有源资产的现值，对沙塘林场的3年及4年速生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等林木资产，基于现有资料和经营目的，分别采用重制成本法、收益净现值法和年金资本化法进行评估。具体评估计算过程及相关指标见附件：林地、林木资产评估技术说明。八、评估过程接受委托本组接受广西沙塘林场的委托，明确评估目的，确定评估基准日和评估对象及范围，拟定评估方案，按评估要求收集有关资料。资产清查在委托方的配合下，对沙塘林场所提供的拟评估的林地、林木资源资产资料进行实地核查，内业统计分析，验证委托评估的森林资源资产的真实性和准确性。评定估算根据核查后的拟评估森林资源资产清单和有关技术经济指标，选择相应的评估方法，确定评估参数，进行评定估算。评估汇总根据评估操作技术规范对评估结果进行汇总和分析验证，撰写资产评估技术说明和资产评估报告书，按照评估工作质量控制要求，经复核后向委托方提交资产评估报告。九、评估结论在评估基准日2012年6月10日，评估对象持续经营的前提下，产权属于广西沙塘林场的本次拟评估的林木资产总价值为元（大写金额为贰仟零叁拾玖万柒仟叁佰捌拾陆元捌角）。具体评估值见下表1:评估结果一览表。十、特别事项说明1、本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的表1：评估结果一览表单位：亩、年、元林权证编号资产种类面积（hm）林种/地类立地等级每亩株树林木起源林木价值总价值B4511006025203年生速生桉16.83用材林Ⅰ植苗B4511006025204年生速生桉5.27用材林Ⅰ植苗B451100602520马尾松4.63用材林Ⅰ植苗B451100602520割脂马尾松22.57经济林Ⅰ植苗00B451100602519湿地松26.2用材林Ⅰ植苗B451100602519B451100602519其他林地15.45其他Ⅰ合计价格等对评估的影响，也未考虑将来国家宏观经济政策,特别是林业政策的变化以及自然力和其他不可抗拒力对资产价值的影响，评估报告仅作为委托方本次评估目的使用。2、本次评估中有关委托资产的产权、图表等资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性由委托方负责，评估机构对于因委托方未提供真实完整的资料而可能造成的本次评估结果失实不承担任何责任。十一、评估基准日后重大事项评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化（如发生大规模的森林火灾或病虫害使资产数量大量减少；或林业税费的大幅度调整），对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整重新评估。十二、评估报告法律效力（一）本评估报告的结论是在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件。（二）本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力。评估报告有效期为一年，即2012年1月10日至2013年1月10日期内有效。（三）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交森林资源管理部门核准使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不得随意向他人提供或公开。十三、评估报告提出日期广西沙塘林场于2012年6月10号接受生态工程第四组的委托并开展相关调查工作，于2012年6月15号向委托方提交资产评估报告。********资产评估有限公司（盖章）法人代表（签字）：王冠清项目负责人（签字）：评估人员（签字）：黄海浪梁艳园石智祺覃密密2012年6月15日林地、林木资产评估技术说明按《森林资源资产评估技术规范（试行）》的有关要求，根据森林资源资产评估对象的年龄及评估目的不同，常用的评估方法有重置成本法、市场价倒算法、收获现值法等。本次评估根据森林经营和森林资源资产评估方法的特点，本次评估的森林资源有2年和3年生速生桉树用材林和5年生的柑桔经济林，以及林地资产，基于现有资料和经营目的，分别采用重制成本法、收益净现值法和年金资本化法进行评估。评估方法（1）重置成本法重置成本法：即按现在的技术标准和工价、物价水平,重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益（利息）。其计算公式为：En：n年森林资源资产评估值K：调整系数。Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额。各年度投资标准、管护费详见技术经济指标。p：利率；n：年龄。（2）收益净现值法收益净现值法：是经济林评估常用方法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的这现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，其计算公式为：En：林木资产评估值；Ai：第i年的收入；Ci：第i年的年成本支出；u：经营期；p：折现率；n：年龄。（3）年金资本化法年金资本化法：年金资本化法是将评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法，按以下公式计算林地使用权价格：无限期使用的林地评估方法：Bu：林地评估值；A：是已明确的年地租；p：是折现率或称投资收益率。2、外业调查小班外业调查主要通过资产所有者提供的林权证等相关图表，到实地去核查面积、树种及生长情况，主要调查因子有造林面积、树高、胸径和林木生长情况等；调查结果见下表2：小班外业调查一览表。表2：小班外业调查一览表林权证编号资产种类面积林种/地类立地等级每亩株树林木起源林木年龄平均树高平均胸径平均冠幅B4511006025203年生速生桉16.83用材林Ⅰ85400植苗312.411.30.3B4511006025204年生速生桉5.27用材林Ⅰ81380植苗412.711.72.8B451100602520马尾松4.63用材林Ⅰ263植苗2713.8163.0B451100602520割脂马尾松22.57经济林Ⅰ80植苗2715.417B451100602519湿地松26.2用材林Ⅰ80植苗261318.31.7B451100602519B451100602519其他林地15.45其他Ⅰ合计3、速生桉生产经营的各项技术经济指标（1）林木生产经济指标。见下表3：林木生产经济指标表表3：林木、林地生产经济指标表支出项目单价实施时间清山、炼山费120元/亩第一年整地（机勾）、回土、放基肥、种植人工费等400元/亩（按80元/工日估算）第一年苗木费0.7元/株（组培苗加运费，按10％的苗木损耗及补植计算），77.7元/亩第一年抚育割草、松土、阔坎等250元/亩.年3年前每年肥料费用基肥200元/亩（肥料价按2200元/吨估算）；第一年追肥250元/亩.年（肥料价按2200元/吨估算）；3年前每年病虫害防治等森林保护费10元/亩.年；采伐前每年护林员工资25元/亩.年；采伐前每年管理费15元/亩.年；采伐前每年土地租金220元/亩.年采伐前每年不可预见费5元/亩采伐前每年说明：表中的经济指标参考****市林业生产交易市场的调查数据综合确定；（2）利率：包括银行贷款利率和林业生产风险利率。银行贷款利率按中国银行2011年7月7日发布的5年以上贷款利率7.05％计算，风险利率根据国家国有资产管理局和林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知和财政部、国家林业局关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》[财企2006]529号文件的相关规定，风险利率取1％，综合两者本次评估利率为8.05％。4、评估计算（1）速生桉林木价值评估：第一年支出：C1＝120＋400＋77.7＋250＋200＋250＋10＋25＋15+220+5=1572.7元/亩；第二年支出：C2＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩；第三年支出：C3＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩；第四年支出：C4=250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩3年生速生桉林木价值为：＝1.0×[1572.7×1407.9×(1＋8.05%)2+775.0×1407.9×(1＋8.05%)1]＝3763997.7元3年生速生桉林木价值为：＝1.0×[1572.7×1103.5×(1＋8.05%)3+775.0×1103.5×(1＋8.05%)2+775.0×1103.5×(1＋8.05%)1]＝4111736.6元（2）柑桔经济林林木资产评估：＝6844012.7元（3）林地评估：*********************公司所属的林权证B451100602520上的面积为2739.0亩，其中有661.5亩为其他林地，因此评估无限期使用的林地面积为2077.5亩，带入公式得：评估范围总值为：3763997.7+4111736.6+6844012.7+5677639.8=20397386.8元即在评估基准日2012年1月10日，评估对象持续经营的前提下，产权属于*********************公司的本次拟评估的林木、林地资产总价值为20397386.8元（大写金额为贰仟零叁拾玖万柒仟叁佰捌拾陆元捌角）。评估结果详见下表4：评估结果一览表。表4：评估结果一览表单位：亩、年、元林权证编号资产种类面积林种/地类立地等级每亩株树林木起源林木价值林地价值总价值B4511006025201年生速生桉784.6用材林Ⅰ111萌芽*****2144372.92144372.9B4511006025203年生速生桉1103.5用材林Ⅰ111植苗4111736.63015684.87127421.4B451100602520柑桔经济林189.4经济林Ⅰ83植苗6844012.7517582.17361594.8B451100602520其他林地661.5其他Ⅰ000B4511006025192年生速生桉1407.9用材林Ⅰ111植苗3763997.7*****3763997.7B451100602519荒山20.3宜林