广场项目建议书

写字楼部分项目价格预估方案实施策略项目服务内容写字楼市场分布注明：左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。市场分析---租金写字楼租金报价分布注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异项目名称租金报价（元/平方米/天）波特曼中心4人民保险大厦3.2(含物业费)华联写字楼2.3天宁大厦1.9(含物业费)世贸中心1.5崇光大厦1.4现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天市场分析---售价项目名称销售报价（元/平方米）中农信国际商务大厦9,000华联写字楼11,000都市仁和中心12,000华宏国际中心10,000金隆国际16,000波特曼中心19,000奥丽赛大厦6,000麒鳞大厦8,000上东国际8,000月湖银座8,500恒隆中心12,000宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定上东国际约70,000平方米万豪中心约20,000平方米金隆国际约34,000平方米月湖国际约25,000平方米参考项目-波特曼中心地址：彩虹北路52号开发商：办公体量：约30,000平方米写字楼楼层数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高：2.7米单层面积：约1,300平方米单元面积：91-292平方米得房率：65%电梯系统：5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒空调系统：风机盘管中央空调，约克机组停车位：200销售均价：约15,000元/平方米参考项目-波特曼中心客户名称APL美集物流运输伊藤忠商事达升物流志英（香港）投资咨询长品油品辽宁朝晖骏光国际货运明敏投资咨询伊松公司唐宁街在线宁波东梦制衣面积约1,300平方米约300平方米约1,300平方米约300平方米约300平方米约100平方米约140平方米约100平方米约100平方米约100平方米宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右参考项目-金隆国际地址：镇明路、灵桥路交界处开发商：建筑面积：总计52,000平方米，办公区34,000平方米楼层数：地上26层，地下2层楼层净高：2.7米单层面积：1,350平方米单元面积：120-160平方米得房率：70%架空地板：10厘米电梯系统：5部奥的斯客梯空调系统：麦克维尔VRV车位：422个竣工时间：2007年销售均价：约15,000元/平方米宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准参考项目-万豪中心竞争分析地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率项目概况该项目由宁波xx开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大参考项目分析-新天地国际70%得房率：总计3.3万平方米停车场停车位：物业管理：主楼约2,200平方米，小楼约700平方米标准层面积：72平方米最小面积：主楼13.7米挑高大堂大堂：2006年竣工时间3.7米楼层高度：7,000-9,000元/平方米销售均价：主楼8部电梯电梯系统：21-26层地上层数：5幢写字楼，建筑面积120,000平方米，办公约100,000平方米建筑面积：开发商：民安路1066号地址：东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长区域分析东部新城鄞州新城中心城区高新区区域分析-租售方式租赁市场销售市场上东国际雷迪森中心广场东城国际银城国际万特商务新天地国际区域分析-项目品质

上东国际雷迪森

新天地国际

９５商务万特商务中心东城国际本项目

准甲级

甲级国际甲级区域分析-销售价格

上东国际理想价格

新天地国际

９５商务万特商务中心4000

500060007000800090001100012000平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1200010000区域分析-客户来源东部新城中心城区高新区

1.区域性强2.市中心迁移(原租赁客户)3.宁波本地客户为主4.外资客户缺少

上东国际:30%

新天地国际:30%

９５商务:10%万特商务中心:10%区域分析-客户置业原因目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米购买原因价格低品质高租房不如买房区域发展潜力区域分析-置业面积50

70100150200300400500600平方米300~400

上东国际理想面积

新天地国际

９５商务万特商务中心区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积项目分析-项目简介竞争分析开发商为知名发展商，其开发的上海xx广场成功塑造了高端物业的市场形象总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力周边多为中低档住宅，商务氛围较差项目概况该项目由xx集团投资的宁波xx有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位项目分析-本项目机会点通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。利用xx品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上所有写字楼项目市场形象。品牌价值产品品质区域发展通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。项目分析-项目定位价格售价:12500-13000元/平方米租金:3.5-4.0元/平方米面积租赁:半层/整层客户为主,部分分割客户300平方米销售:半层/整层客户超过30%,主力面积300-400平方米客户租赁:外资企业/本地知名企业销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户产品租赁:国际甲级写字楼销售:甲级产权写字楼宁波市最顶级的写字楼,东部新城商务王座东部新城商务王座东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。宁波xx广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。借势东部新城规划发展动力东部新城商务王座xx的强大品牌资源合诚汽车大厦中信大厦陆家嘴新金融区项目上海xx广场中信泰富拥有一支对香港及中国大陆物业业务具备丰富知识及经验的专业队伍。队伍一直参与物业项目发展的每个环节──由物色投资机会到工程兴建、以至物业建成后的日常管理，均钜细无遗。专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。

东部新城商务王座卓越领先的硬件品质xx广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。东部新城商务王座国际化的商务社区xx广场在写字楼及裙房商业的基础上设置了一应俱全的综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化等功能于一体的国际化、高端的城市综合体，是商务社区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务的地方。总建筑面积：约14万平方米总体定位： 多功能集合体的商业卖场业态分布： 两幢甲级智能化商务楼 一个大型精品商业、国际 连锁大卖场市场推广顾问+租售代理合作方式价格目标：售价:12500-13000元/平方米,通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长租金:平均租金为3.5-4.0元/平方米/天目标客户：租赁:外资企业/本地知名企业销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户销售目标签约率(%)全面实现销售目标项目竣工67891011121234562008

2009

100806050403020100市场预热及客户累积签约率:60%签约率:90%戴德梁行提议进行四步走计划，即准备期

:2007年7月至2008年2月 强销期

:2008年6月至2009年3月预热期

:2008年3月至2008年5月 巩固期

:2009年4月至2009年6月销售策略导入期2007年6月-2008年5月阶段目标市场导入，项目形象初步建立主要工作内容1.销售工具准备：DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价格表、项目效果图、销售合同等）２.客户积累：最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、扫楼、DTZ客户资源salescall)，争取锁定一家大型客户购买。３.租赁部分：主力租户寻找，确定意向客户前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础销售策略阶段一推出楼层4，5，9，13层推出面积5400平方米销售目标5000平方米推出时间项目开盘推盘理由：给第一批客户足够的选择范围，即高中低区各一个层面，以满足不同需求尽可能保留连续楼层以预留给大型客户保留最低几个层面，以便后期的价格提升销售策略阶段二推出楼层6，7，8，10，11，12层推出面积8100平方米销售目标8400平方米推出时间第一批销售80%以后推盘理由：在顺利完成第一批销售任务以后，将价格略高的中间楼层推出，以得到适当的价格提升尽可能以半层或整层销售面对市场合理销控，4个整层，2个小分隔单元销售策略阶段三推出楼层2，3，14，15，16，17层推出面积8100平方米销售目标7200平方米推出时间先期部分销售80%以上推盘理由：高区部分在最后时刻销售有利于提升整体销售均价低区楼层在最后销售的价格将受到整个项目价格提升的带动通过高低区的价差比，合理分配目标客户租赁目标签约率(%)全面实现租赁目标1234567891011121234562009

100806050403020100签约率:90%戴德梁行提议进行两步走计划，即预租期

:2008年10月至2009年2月 强租期

:2009年3月至2009年12月租赁策略根据租户品质的好坏，分配楼层；以大面积租户需求为主； 大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户对面积扩租的需求。在出租率达到50%以后，在品质相同的情况下，优先考虑预算较高的租户； 考虑到项目要求,整层客户比例达到50%。 充分考虑层差因素,以保证价格的稳步递增 xx广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655大堂/裙房商业租赁策略xx广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655大堂/裙房商业阶段一：推出部分低区楼面，引入主力租户阶段二：推出部分中区小分割楼面，迅速提升租金阶段三：推出剩余低区小分割楼面，提升低区租金阶段四：推出高区部分整层或半层楼面，加快消化速度阶段五：推出高区部分小分割楼面，进一步提升项目平均租金阶段六：推出最高层保留楼面，争取最高租金戴德梁行服务内容建立专业、专职市场推广小组写字楼市场定期分析及研究对xx广场软件的专业建议项目定位及市场推广的专业建议市场推广工具的讨论与开发商业、法律文件的起草和专业建议面对特定客户的软性市场推广定期工作进度汇报市场推广活动的开发及管理2.写字楼市场定期分析及研究

戴德梁行会按月提供不间断的宁波写字楼市场最新行情。分析在该项目竣工前后会影响该项市场推广的主要因素。4.项目定位及市场推广的专业建议为帮助贵司能更好地为xx广场作市场策略定位，戴德梁行会在不同的市场推广阶段提供相应的租售价格以及进度策略。物业管理资产管理租客组合结构租客与业主关系6.面对特定客户的软性市场推广

在xx广场开展正式竣工之前，戴德梁行会组织几次软性市场推广活动作为正式推广的前奏。戴德梁行会协同各类媒体从上海商界中挑选一些非常知名的公司我们会通过富有经验的专业人员联络和跟进他们。其主要目的在于：在xx广场正式推广前引起市场关注及强烈兴趣。确认可能的大型前期客户收集更多的市场最新信息为顺利贯彻市场推广作更好的规划及改进押金及付款方式面积实用率税收及运营成本标识大堂控制分租及转租权利（租赁部分）扩租权、续租权（租赁部分）大厦命名权停车位及费用业主交付标准9.市场推广活动的开发及建议

一旦各类市场工具及专职推广小组准备完毕，戴德梁行会迅速对所有目标客户进行大量的推广工作，包括各类常规市场推广活动和特别营销活动租售目标确定阶段广告预算及推广计划设立现场接待中心、样板层围板、灯箱、横幅、标识牌发布海报、多媒体媒介制作准备礼品、手袋等促销用品准备公关活动准备与执行平面媒体发布(报纸、杂志)开展软性媒体宣传记者招待会准备与执行新闻发布会准备与执行本公司寻找大型机构客户本公司数据库客户资源利用本公司企业客户资源利用准备期签约率(%)全面实现租售目标1008060504030201007912369123691232007

2008

2009

2010准备期销售率:90%项目竣工出租率:90%租售目标楼书、海报、单张、多媒体发布平面媒体发布(报纸、杂志)继续开展软性媒体宣传本公司刊物、互连网宣传发布开盘仪式准备与执行行政研讨会准备与执行公关活动准备与执行大型机构客户跟进本公司内部数据库客户跟进本公司企业服务客户跟进现场人员销售推广调整推广进度销控表建立客户服务管理系统预热期签约率(%)全面实现租售目标1008060504030201006912369123691232007

2008

2009

2010预热期销售率:90%项目竣工出租率:90%租售目标围板、灯箱、横幅、标识导向牌发布楼书、海报、单张、多媒体媒介发布平面媒体发布(报纸、杂志)继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互联网主页宣传发布大型机构客户跟进戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员销售推广大范围上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进调整推广进度销控表调整售价策略建立客户服务管理系统强销期签约率(%)全面实现租售目标1008060504030201006912369123691232007

2008

2009

2010销售率:90%项目竣工出租率:90%强销期租售目标2007

2008

2009

2010继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布客户服务管理程序化、制度化戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员销售推广继续上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进筛选客户提升大厦市场价值调整售价策略巩固期签约率(%)全面实现租售目标1008060504030201006912369123691232007

2008

2009

2010巩固期销售率:90%项目竣工出租率:90%预租期租售目标2007

2008

2009

2010继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布客户服务管理程序化、制度化戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员推广继续上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进筛选客户提升大厦市场价值租赁价格调整强租期签约率(%)全面实现租售目标1008060504030201006912369123691232007

2008

2009

2010销售率:90%项目竣工出租率:90%强租期宁波xx——商业部分市场分析项目定位服务内容宏观商业市场宁波商业地产自2003年以来，呈现供过于求的现象。截止至2005年第三季度的统计，供需结构进一步失调，供需比达到1.6。宁波市商业市场的租售价格未受供需失衡的影响，保持上涨趋势，但上涨幅度有所减缓。截止至2005年第三季度的统计，宁波商业市场1楼的整体平均租金约为4元/平方米/天。商业的平均售价约为8000元/平方米/天。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。主要商业市场分布宁波现有商业分布主要集中在市中心三江口区域。现已形成两大主要商业中心：1、天一广场商业区宁波最繁华的商业区域，以中山东路为主要干道，以天一广场为核心，众多百货商店、购物中心及超市为辐射的商业中心区，是宁波最主要的商业中心地带。2、老外滩商业区位于三江交汇处的江北区三江口区域，具有当地及异国建筑风貌的建筑群，丰富的餐饮、休闲娱乐业态，使得该区域形成为宁波市内最具个性的特色商业街区。代表性商业项目—天一广场总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米1F平均租金：9.8元/平方米/天整体入驻率：100%天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。代表性商业项目—老外滩注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。配合老外滩的建筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内最具特色的休闲商业区。总占地面积：4.89万平方米总建筑面积：7.45万平方米1F平均租金：5.2元/平方米/天整体入驻率：70%未来商业发展未来宁波商业将形成3个层次的发展格局。项目周边商业环境分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。家乐福及天伦商厦组成区域内唯一的商业中心，为周边区域居民提供必要的生活类商业。地块周边多为沿街店铺，并以生活服务类为主，满足居民日常生活需要。未来项目周边规划的七里垫商业中心、东部新城内均有大量商业供应，区域商业竞争将更为激烈。同时，周边现有商业的整体环境和消费档次仍以中档为主，待进一步发展和提高。项目周边商业与中心商业的对比分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。租金水平商业租金最高的为家乐福内商铺，租金约为20元/平方米/天。主要由于家乐福内良好的人流效应和租赁商铺的供不应求造成。依靠卖场的品牌号召力和稳定的客流，同时考虑到卖场内铺位的小分割特点和以零售为主的业态特点，卖场内租金的水平往往高于其他区域租金水平。项目地块周边由于未形成良好的商业环境和氛围，因而租金水平偏低。项目周边商业与中心商业的对比分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。入驻率作为全市最重要的商业区，天一广场商铺目前基本满租，入驻率达到100%。项目附近的家乐福大卖场内部商铺，依靠大卖场的外在强势驱动，经营状况较佳，入驻率也达到100%。地块周边由于商铺形态、档次、经营状况参差不齐，有少量的空置房，入驻率约为90%老外滩商业区由于尚处在市场培育期，入驻率约为75%。项目初析-目标消费群设想周一~周五（工作日）本项目办公楼人员区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企业老板当地中高收入白领和个体老板区域内居民重要性引发需求商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套服务周六、周日（节假日）区域内居民、新家庭周边区域居民过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求*以上只是初步设想，仍应在后续服务工作中进行论证及深化。项目初析-商业业态配比20-25%20-25%25-30%15-20%5-10%*上述业态配比将在后续服务工作中进行论证及深化。目标零售商国际、国内具知名度、具经营性的中端零售商为本项目引入商业新概念为本项目打造商务、商业的中心宁波xx——合作方式服务收费团队组成DTZ介绍戴德梁行介绍TheStaubachCompanyUSHeadquarters,Dallas,Texas,USA1784年,其中一家参与合资组成戴德梁行的ChesshireGibson公司于英国正式开业.1987年,戴德梁行集团母公司Debenham,Tewson&ChinnocksHoldingsplc在伦敦交易所上市。随后,公司更名为DTZHoldingsplc.DTZ全球网络

40个国家200分公司10,000

员工DTZ大中华网络

13分公司

4,700

员工67城市1,870,000,000元

投融资

2006年中国区62个2,837,316平方米商业地产项目租售代理127个12,866,118平方米商业地产项目市场顾问429个61,342,577平方米物业管理服务物业管理发展商/投资者物业用户建筑/装修物业/设施管理研究顾问估价及顾问投资顾问建筑顾问物业管理酒店管理设施管理物业买卖及租赁代理

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