关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

1关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考一.目前我国房地产中介市场开展现状参加WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介效劳仍然大有可为。笔者就以中介效劳最为活泼的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而外乡传统的中介机构那么主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不剧烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而外乡中介公司那么进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分表达了WTO国民待遇原那么，由此可见外资中介为高端外销房公寓效劳，外乡中介为中低端内销房、二手房效劳的局面将最终会打破。今天的房地产中介效劳，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方〔即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人〕效劳，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。二.房地产中介活动中的法律风险房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人〔使用人〕、购房者等合同主体其签订合同最根本的目的是在交易过程中尽可能地防止风险，实现交易目的，获得预期利益。(一).通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比拟常见的法律问题有：宽1.卫来唱自交乏易主级体方袍面的钳风险俱。奶交易禾主体咸的风浇险一哥般指宋房屋雨买卖肢或租暖赁合亦同的成主体足缺乏斧必要割的法竞律要货件，碌就是涨说出甩卖人斩并非柄房屋在所有剥权人抓或者悼未获网得房队屋所苹有权去人的驴有效借授权探。糕对于演不同屋的房蜻产所羽有人尖，其李在房身地产葬市场煌进行扩交易哪的动管机各干不相爸同，拥有的情人想期卖小门房换凑大房搂，有矿的人必想低啦价买臭高价粘卖，次有的刚人那么避是由伙于出遮现法强律纠顷纷或踢陷入袄债务明危机捏，还财有的千人是戏由于叔婚姻敬变故吴或是推家庭逢纠纷痒。例症如，趁夫妻贿一方咐擅自黄处分案夫妻济共有域房屋蒸；房类屋产识权共托有人壮未经运其他奔共有桥人同仍意私丰自将真房屋屠出售扮；职艳工不超告知辫单位排便把封单位封拥有既局部性产权浆的公雹房出炉售等童等。践上述蔬情况差在认鹿定合厅同法并律责饼任时哨一般珠认定亲合同奉效力欧待定钉，或萄者直拼接认惊定合琴同无怕效。迟买方衬委托懂中介瞒机构笔选购估房屋蛾，是拥出于阶对中使介机匹构专性业人僚士的趟信任抖和信父赖，抵因此净，对雷于交岩易主兆体是伟否合聋法，恒房地见产中榨介机偷构应肺当进中行严偏格的榆审查尤，如冠果中蹄介机员构未很尽审村查义兴务，倒导致万合同源无效捡，给稳交易出一方慈造成哥损失药了，货就应类当承猫担相黄应的茎责任谨。毕2.梅来潮自交竖易标照的物珍的风德险。恭交易兰标的邀物即猎是用银于交饺易的普房屋锡，中京介机丢构应乐当对甚房屋图的有静关情聪况予矛以调候查，沃如果蒜出现曲以下惑情况镰，中嫌介机画构应舟当告喷知该用交易剃标的拨物不妥能进涌行转丸让：好①愤交易狭标的究物为光非法乘建筑观或已聚被列再人拆裂迁范背围；束②那房屋逢权属缴有争垫议或磨者房跳屋已妙出租榜他人籍，出夸卖人植未依仗规定享通知扣承租事人而模侵害姓承租稻人优恳先购楚买权昏的；快③电房屋到已设具定抵魄押，镰未经稳抵押纤权人搬书面辛同意捕转让号的；张被依歪法查胆封或崇者被阀依法怎以其霸它形协式限乏制房忌屋所忘有权池属转赖让的坟；达④浑交易沾房屋博存在泼严重固的质费量瑕津疵等浪。羊如果显房地膨产中婶介机横构明率知该践房屋柏存在屡上述遣情况酿而未馋尽告呈知义壁务，亦给合垒同一俗方〔栽一般档指买犬方〕鉴造成坛损失窗的，性应当铸承当罗赔偿玻责任号，当莫然如盛果是挖委托盟人〔俊一般模指卖惨方〕尝刻意晌隐瞒矿制造不虚假臂证明暮等而户给房戴地产寸中介昨机构拨造成塌经济牵损失忙的，叔那么由某委托说人承见担相但应的霜赔偿竭责任慧。阁3.怎来尤自交穴易合插同、渗交易主手续仰方面逮的风节险。坟房屋告属于仪不动臂产，瞧其交笔易规乳那么有液别于赏一般爹动产虾。房归屋产茂权及艇相关烘权利酱的发浇生、形变更且等均庙需到宝政府衣有关精部门榴进行适登记苹，出撇卖人删仅将左房屋笛交付塘买受际人使惕用并瞒不意厉味着硬就此惯产生鸦房屋该所有狂权变喂更的太法律牧后果贯。买介卖双泽方要副交纳判相关托税费摆，办捕理产暴权过桑户手陷续，超房地灾产管币理部裤门才柳会核泪发过鼠户并灯颁发搂产权价证书双。话但是开在房帅屋交镇易过相程中膀，如雷果双屋方对吧交房安时间潮、付发款期杏限等订约定握不明隶引发衡争议而，其圆中一芝方的到权益伏必然艘受到挥损害遗。为尼保证球交易记目的睁的顺眨利实晕现，镇房地域产中猾介机皇构还奇应提补示交微易双拦方对蜡诸如劳交房腔时间剧、付躬款方吧式等划条款鹊作出旗明确拒的约讽定，法这样秤做的忙目的侮也是朴为了愿使房钓地产版中介缎机构森防止摸不必外要风侧险和蝇损失策。牲房地血产中悲介机股构如列何防映范以旦上述咬及的置诸多猾的法悲律风让险，粉关键源是应滴当在碑交易功前对漏交易悲房屋姓的产搅权等笼情况驼作一俘个彻丛底的逃了解献，谨茎慎与崇委托晒人签辰订房吧屋买崭卖合醒同及草其他纪委托仓代理彻、独租家代塔理等轧关联族合同洒。同似时为揉了避峡免给遗委托恳人造瘦成损介失，扩还应质认真驳审查今该房着屋产翠权证和明、割有无海权利惭限制旱等情舌况，坑如中波介机燥构未蚕能尽原到谨垫慎审赶查的睬义务嘉，致许使房抹屋产立权人映或购急房者悄因此赌遭受画损失梁的，秃房地半产中钩介机遮构应久承当苍赔偿集责任陆。卵(二狐).灾房智地产晓评估茄过程美中出迈现的巴法律枝风险搭：蹄1、料过失僻引起傲的风馆险。乎这一山风险块包括邻估价蛇师未啦尽到刮义务胀、受告客观苍条件偶限制泽，对柿可能啊存在坡的事孩项未返能如妄实披阶露等弱。白一般殃情况杀下，习估价济风险差与主底观因屿素关沿联较烫大，裙如因耐专业界能力劈和工稿作态活度导础致产体生风罪险。统专业尝方面胶的风飘险如屯估价驾人员祥未能镰正确姑掌握商房地左产价存值标帖准对栽估价灶的影委响，处使估哀价目谨的与舅估价舒方法略、估浪价价坦值不蜜匹配催，或嘴估价研报告鼻文字烦表达润不当鄙，造盯成委院托方踢误解破，或砖估价珠人员授对评蜘估参隶数及态评估穴信息链资料脸真实晒性的猛甄别持、价漏格含煌义等特缺乏宅正确砍的把俘握，终而导疯致估玉价结瓜果与度事实笛相差贤悬殊代，从述而引洞发估突价纠蛙纷风麻险。息由工翠作态短度引浊发的闯风险扩，主贩要表废现有制估价闻人员趴工作岗态度懂不认丰真，屿估价待报告蹦质量而低劣宰，或牵受自讲身执假设业能死力限胶制，恳使估判价结俘论发萝生较抬大偏州差，悬在未叠明确真委托吼评估德房地您产的课情况瞧下，需就盲掉目估贝价，盖导致笑估价暂不实刚。另著外在色对国伪家相恰关政罚策理榆解不泳够充压分的战情况巨下，速轻率案确定趴经济疯性贬汁值率锅或贬闸值额死，以懒及估奉价人颂员与蜜委托吓方有米利害掘关系糟，使搞估价语结论暑失去竭公允坑性，酷从而喝发生礼经济安纠纷朋的风劲险。疤2、刃非过腾失风请险，絮主要伟系客验观因眯素引块发的舅风险敬。您包括轮估价添师与请他人惭恶意鸽串通委、明极知对溪方有折隐瞒粒行为酷仍出迹具虚矩假估营价报劫价等革。除旗估价遵人员抖本身眉原因席外，姿由客疗观外叹界不己确定鞭因素尖引发巩的风运险也拔比拟歪多，宏通常他情况闪下有阔，委蒜托评什估房闻地产链的情崇况未俊能真波实告兵知评具估人汽员，甘或有敬意拖老延提故供有嫌关证拳件而夫造成暮评估不不准番确造庄成了鸭经济晨纠纷狂，例烂如隐号瞒产竟权不驴明晰映、产甩权证约明文索件不岔完整傲等情堵况，昌致使晋估价糠严重死失实耻。同柳时，票法律罪、经雅济政沟策等帝方面报不可蓬预料施的变敞化也盈会导便致某理些风供险。阅另外恒，由剂于我汇国统喷计资缎料的叮发布雹存在踢不系杨统、业不完昌全、局严重顷滞后环的问驾题，封给估恭价操泼作带晚来难那度，番易造夹成估主价失货实而拌引发馒争议傍。委问托方组对估取价报忘告使凳用不盐当，伪也容蹲易产惠生风乡险，振造成退经济弟纠纷浩。颗根据滥建设家部?模城市野房地鼻产中崭介服参务管欲理规摔定?间，其哑中专晓章对禁房屋窃中介帅机构凤从业钳人员召和机陕构、掉业务此的管表理予温以了驰规定贿，对棉于其桌法律吼责任妇未有赏专门侧明确更，只问是强查调了燥违反播管理余规定慕的一芒般罚嫩那么，继即行问政责食任问荡题，凯对于彼刑事盏责任轰规定秀了"锈房地蝶产管孟理部非门工汇作人爬员在腥房地钻产中问介服俯务管忆理中涂以权议谋私缝、贪详污受竟贿的惰，依辨法给参予行腥政处林分；墓构成泰犯罪恢的，联依法惑追究疤刑事麦责任政"。肥广泛芹的法割律责呜任还呼包括议民事扯法律民责任右，通华常，催合同锣责任弃既包场括合虽同约袜定的偿责任耍，同常时也梨包括韵法律寄规定钳的责泪任。紧其中借，合模同各杂方对洲于违届约责返任的余约定援只要愈不违纯反法饥律规售定，例违约损方就敌应当页按照狸约定唇向守根约方愤承当缸责任橡；对斯于没商有约轧定的如情形六，应厨当按凝照法茂律规桶定追拨究违骄约方徒责任辣。纪中介更机构番为委握托人挣提供零法律睬法规舞、政赖策、问信息有、技灶术以镇及居旺间代枕理业拌务等荡方面雅的服辅务，净可以蔽根据尽合同驼约定掀的违盘约责请任和责?合装同法旦?的敞有关石规定拾承当挡民事书法律纷责任续，承均担法定律责负任的怀方式滔有返摊还财签产、番赔偿冒损失罪、支仪付违续约金框、赔顿礼道挖歉等雾，可走以单劲独适门用，奖也可壤以合化并适安用，俱对此伍?民搁法通植那么?惧第一丈百三钳十四自条已匀有明孕确规裳定。翠三.萌如何肥减少暂房地传产中妹介机垫构的谜行业奖风险涂，促喷进行插业良概性发槽展丢(一魄).腥房纸地产伍中介半机构踩自身录应尽酱妥善篇谨慎爸的审速查义鬼务。晴房地卖产中芝介机浊构在缝经营档活动鹅中应遗尽的瓣谨慎疑审查洗义务僵，前糟面已防经陈献述，聪此处扮不再挤赘述瞒。形(二违).霸设喂立房岸地产彩中介福机构柿行业啦责任嫂险，吵转移等局部膜风险程，促玉进行这业的季良性懒开展名。遵1、凝何谓雪行业宅责任貌险。亩行业如责任餐险，屡又称烤为专难业赔躬偿保卷险，才是指显保险唉公司怕承保愿专业拥人士静在履棒行专挥业服布务过仙程中尝因疏就忽、孕过错断，造肺成其膏委托死人或舌其它后利害桐关系朵人的窑财产句损失潜或人巨身伤赶亡，月而应愉当承史担的伙赔偿胀责任涌。旺行业季责任录险是喉化解散执业扎风险勉的有堤效手帆段之版一。右在一桑些发怒达国满家，印法律崇规定蔽某些动从事厘专业茧效劳猾行业蹈的专沟业人剪员必纲须购临买行灭业责私任险厕，即杂常说纹的强绸制保袋险。查行业萌责任翼险，纽作为丙责任输保险触的一延个重怨要组界成部倘分，走从诞晌生至泳今已助经有哈一百枕多年围的历忘史。敢18峡85可年，反在英呢国出庸现了盟世界益上第榨一张谅行业弃责任爹保单蹦——泛药剂况师过熟失责师任保耽单，丹但由延于种卷种原抛因，歉行业煎责任屯保险烛在2贵0世关纪6矛0年蹦代以算前一航直难遗以得陈到众匀人的壤重视刷，发港展十载分缓岭慢。杜而此犹后，奶随着句经济注的发脉展和含法律菜的完棕善，前兴旺豆国家注因行艘业过介失引样发的锅纠纷骂和诉复讼案路件日裹益增鸟多，它因此磁，行友业责堪任保萝险开达始逐伶渐引凝起大示家的香关注质，市穗场对弓行业约责任辫保险厅的需衬求被忽极大缠地激获发。挽目前快，在见兴旺开国家萄的保规险市精场上泰，行车业责办任保榜险已扶经涵柔盖了爬医生玻、护佣士、轨药剂蚀师、喝美容衬师、缓律师谷、会东计师耕、公兵证人立、建辛筑师糕、工那么程师慌、房室地产泽经纪四人、缸保险虾经纪穿人和充代理合人、应公司选董事姨和高尼级职邮员等划数十心种不衰同的代行业诉。可汗以说至，行楼业责镇任保赌险在壤兴旺本国家斗的保渣险市扮场上安占有薄十分短重要矩的地能位。合2、劫我国颤已推布行的劈有关镰行业越责任秩险。闪和发壁达国暴家相傻比，龙我国载的责颤任保耕险起派步较盯晚，奥水平杀也不腰高，绝据业含内人部士介方绍，磁国外革责任衰险业哥务占前其财咳产险悲业务未总量邀的比厨例平劈均在涂15弊％以晋上，宰而目浊前我锻国责探任保页险业扰务量本只占承整个信财产挪险业旗务的拨3％孟左右高，并葛且主啊要集喝中在颂汽车挖第三蚊者责知任险秤、雇狐主责诊任险裂、产母品责会任险嘱、公侮众责本任险挺等少侮数险想种上袍，行药业责趣任保科险所帜占比塑例虽代然很流少，沃但这劝一领支域的愁市场规潜力晌和发镇展空专间值胃得期勤待。性正因年如此椒，近困段时幼间国虾内各诞家保匀险公屯司显忌然加彩快了圈行业骆责任冒保险御的市羞场开支拓和较营销喂，例申如中悔国人化民保鸭险公肺司在透近年猫先后雾一口符气推富出了屿医疗竖责任授险、坛律师留责任歌险、押建筑胆工程萍责任风险等婆新的逝责任天险种滴，并黄准备仆继续滚推出悲校园粮〔方晕〕责乓任险惕、物参业管跃理责据任险矩等全苹国性眨的新宋险种赛。置行业炭责任默保险仇的不垄断发产展不槽仅对遵合理泻躲避姥行业旦责任脱风险脏、保指障当懒事人且权益咱具有隙重要缘的意穷义，体同时沿社会吼经济愉的发前展、奴科学程教育析水平鼠的提昼高和皂人们凉保险恼意识滤的增沉强是蜓造成库行业付责任订保险储迅速头走俏蹄的主竖要原壁因。菜一方录面随健着经弊济水私平的靠不断概提高征，公钟众对局专业旧人士兆履行弟职责告的期西望值券在不露断升订高，嫩消费罪者的浓自我揪保护帆意识别也在图不断来增强升，法妻律环劫境的构进一顾步完板善也恐给消浑费者乎依法悄保护饺自身稍权益忽提供普了强线有力喂的保泽障，基这使肉得行流业责什任引拔起的帮投诉辛和纠乒纷近票年来纸呈快乏速上疤升势棚头。叶另一灰方面馆，随烦着我雄国社补会主衣义市滤场经燥济建克设的脾不断拦开展捉，那盏些原堆先不传同程窑度带钉有"僚行政尺色彩架"的克专业服职业册，如像公证善、会站计、河律师辰、医桥生等蚕都已闹经开想始逐袖步走却向市收场化毅，它吓们成只为自易主开墓展业潜务、酿独立觉承当寇责任貌的法同人机旧构，掘因此京，一闲些过遣去由挪国家受负担草的行妨业赔茅偿责爽任将掌逐步暖由机消构和长个人碌自行碧承当插，这换些都告有效偶地激羞发了佳市场陡对行水业责厌任保佩险的城需求巾。此洋外，盘随着晶改革排开放常的深启化和挣社会它经济秋的发枪展，篮会计纠、公肤证、龄律师捕等行迹业成妄了社贡会上痒的热尿门行赠业，药和老身百姓垦的关造系也编越来使越紧存密，俘但同散时这坝些专孟业行俘业也溉面临冰着来慎自社抓会各赠个方代面的肿道德或风险裙，如败假证中明、地假报感表、振假材也料等须实在乌让人筑防不顷胜防喝，因察此，谢买份铲保险途转移门一下涌风险敞也就域成了棕情理聪之中鹊的事供了。双3、馆房地摸产中韵介机胖构设永立行需业责厉任险环的必边要性强和重绳要性亦。指我国吓目前盯尚未辅设立厚房地升产中楼介机滩构的固行业边责任双险，忧因此罚除了金在合将同中撞对风颠险的绪防范送作出撇约定桂外，瓣如能请积极员利用蓝社会债保险筋手段勤来转丽移部刷分风爬险，摇对于迷保障搏整个攀房地其产中偏介市莲场经杂营活秋动的饥顺利叹开展丹，是颂非常诚必要围的。祥对一紫个还傻没有柜翻开膨大门因的发胖展中逮保险设市场项来说映，差僵距代序表着衰挑战洞和机德遇，糟也意泻味着兽巨大思的市染场潜年力和负开展炕空间间，占横据了缠这一冈市场袍的主联动权经，就夹有可拒能在划这一吼业务转领域番大有芽作为渣。对考于保杯险公双司而口言，杀谁先麻开辟与新的剃险种甲，谁炼就可越能占想领先峡机，塔而且脏房地肤产中酸介机毕构的唯市场骆规模程正是岔推行谣这一集行业如责任钳险最形有利遵的市程场保笛障。洋房地红产中革介机史构参管保行钢业责门任险勒，从免而使敏作为池被保恼险人刊的房饥地产眯中介押企业竭在承绩办房发屋中滥介业茎务过腐程中进，因拨过失锻给委宅托人诞及其用利害胆关系伯人造须成的垫损失任，可严由保煌险公她司在内赔偿款限额矩内负待责赔墓偿。覆有了薪这种港专业苹保险皆的保丛障，勾房地可产中陪介机放构无陈疑吃岁了一痰颗定滩心丸经，在炉业务贱开展登和企衬业规鞭模发鄙展上捷自然助就可屋以免庭除太山多的乓后顾年之忧联。设攀立房茎地产末中介佛行业晴责任医险有牧利于租保障策平安搅交易钳，即波使产糊生纠宅纷也待会将忆风险僻转移杀，对肿保障匀当事篮人合匹法权冬益也姻起到堤了积浩极的严作用丧。灯房地刷产中兆介行异业责凑任险膛设立丈的目粒的是寨为了迁培育让更加稍有竞杆争力乐的房畅地产伍中介夕市场屡，实丈现房泳地产普中介氧行业头加速迷整合汤，进牺入良岂性循且环发闯展，演从而煤实现篇房地坚产中岗介企皱业和破保险盏企业递的双吩赢。畅如今赠，我佳国的座社会铲主义维市场寇经济仰正走抗向进弓一步其的完看善和统健全端，市婶场经肥济乃傍是一弓种信章用经粥济的澡观念拆日渐辨深入奶人心恐，信雷誉立雹那么企绞业兴变，信规誉失供那么企钢业衰泉。诚泡信是慢社会众形成扮过程姓中逐动渐发伴展出少的社套会契显约之孔一，补也是哀社会塔得以港健康赔开展料的前蔬提之躺一。忆老实那么信用悔原那么诉要求吓房地栗产信击息的湖真实支、准惠确，谜是房械地产龙中介徐机构口提供取房地趋产中统介服中务的提根本磨条件辈，不籍偏不唐倚如俱实地地向客辅户提剖供信辆息，粮既是轮对房帆地产及中介挤机构辽的职胜业道望德的距要求麻，也岗是其阵专业处水准忆的体比现。极房地瓜产中并介机耀构提优供的皆信息象不实年、或晶作宣稼传时泳成心全夸大宽、掩郊饰租丈售房蛾屋的窗优、你缺点裹，必申然会集损害辫当事厦人权估益的倍，设似立房喊地产段中介笛行业尊责任猎险有胁益于嘱房地悟产中手介真徐正在寸品牌穿化道谨路上留发