审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

1审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用韩延斌一、起草背景随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛开展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的根底性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的公布施行和商品房市场的开展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了?关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?(以下简称?解答?)，使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不标准，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广阔买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50%.同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比拟原那么，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，最高法院们屡次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?(以下简称?解释?)，共28条。下面就?解释?的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。二、?解释?的适用范围这是适用本?解释?首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。如，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限前方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，?解释?将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，?解释?第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。三、商品房预售合同的效力认定饮诸审判恐实践见中，勿因预冈售合该同效豆力引邮发的文纠纷稼严重桃影响牢着社蝴会秩纳序的炼稳定朵。?夺解释氏?第虽1条恼、第脸9条相分别恼就商振品房耕预售利许可笛证明叮的取剂得和睛商品续房预针售合捆同的耻登记搏备案从对预房售合垫同效韵力的肤认定淋处理封作出您了相汗应的但规定城。记父根据稍城市客房地才产管租理法验第四绝十四畜条规馋定，甚商品证房预也售需子具备跟4个析条件唱：(填1)冈已交筛付全续部土羽地使哨用权厅出让虹金，归取得告土地存使用研权证景书;棒(2学)持逗有建食设工辜程规析划许宵可证励和施他工许辞可证忘;(李3)区按提东供的究预售虽商品尸房计琴算，熄投入状开发押建设脑的资望金达勾到工宽程建腰设总命投资是的2棋5%甩以上便，并黎已确喇定施屑工进滨度和剪竣工握交付比日期辜;(筛4)秩已办友理预炭售登搂记，碍取得肃商品他房预戴售许促可证伸明。各但对惊如何令理解何预售览条件掀和认乒定合帖同效恢力之给间的回关系迎问题坐，起热草过涌程中吸有两流种意寺见。以一种辈意见粘认为宇，因饼商品屯房预洋售实裂行许青可证意制度学，只防要出茶卖人浊持有淡预售勿许可屑证明先，其记与买茶受人辉签订箭的预洞售合蚀同即坟为有社效。强另一岁种意奥见认遗为，调城市序房地候产管冠理法哀规定围的4纳个条粥件是福商品纤房预崖售行住为必粉须同勒时具路备婚的法蒜定要耀件，承否那么叹预售依合同拌无效参。径鸣笔者评认为恒，城造市房丹地产味管理衔法作毫为行笑政管肉理法启，主贼要是成对出樱卖人唯开发焦经营命行为拦的行撑政监吴管和脑标准荐。从他该法掉规定诵的商律品房独预售棍条件衫看，斥也均愉反映村的是平出卖煮人与武行政恨管理舟部门障之间蔑的关绢系问赞题。土在我萍国，肆商品爱房预徒售实宇行许把可证绞制度付，对采此，泻?城三市房疗地产那么开发娘经营滑管理眯条例亮?第熟二十瓦四条聋明确鹿列举纯了办下理商颗品房克预售招许可冲证的条必备嫌条件替和相鹿关程播序，帝其中森就包扬括了管城市股房地巧产管省理法客第四哪十四先条规郑定的裤前3舌个条附件。处这就怎说明筑只要布出卖展人按浙照法舰定程促序向棕房地焦产行敬政管弓理部勒门申悦请办堤理并分取得吴预售棵许可帐证明舌的，株即可吹认定行其具烘备全葡部预宇售条值件。悟因此阴，为音防止共司法椅权与熄行政愿权之霜间的撕冲突拐，人岁民法垦院在繁认定立商品讨房预止售合宏同的逝效力行时，告对出失卖人戏的预排售资娘格应首只从航形式仪上进报行审兄查，珍即对存出卖扭人未投取得效商品脚房预峰售许储可证记明签具订的充预售缩合同婆应认燕定无猪效，遭出卖纹人取蜂得商呀品房毯预售枝许可哭证明棋的，土可认泡定预私售合念同有赌效。卧从实豆质上死审查丝出卖赖人是痒否具模备全欠部预扔售条蒙件那么碰是行顷政管蔑理部乖门的廉权限明。当兆事人案对预奋售许样可证贴持有己异议绿的，绸可通违过行代政复焦议或肾行政并诉讼牢的方申式解食决。龙这既亲可划忙清司寸法审崇判机叔关与铁行政他管理勇部门坝之间瘦的权轧限，剖有利药于各源司其朱职，瞎也可膛防止启大量拜无效琴合同柱的出垃现，总有利来于促缎进房战地产眨交易然和推显动房彻地产工市场歉的发脉展。帽?解筋释?帝采纳缓了第抵一种厚观点朱。家蛇其次配，考来虑到景我国蚕目前鉴房地捞产市穗场管浩理机航制还龙不健灾全，步商品抛房交艰易行屋为也饰不规志范，验?解坝释?份将出床卖人督取得齿商品忌房预很售许仔可证苗明的瞎时间魂放宽蹦至起洁诉前右，而抱不是头签订评合同栗时，漂也就次是只耳要出塑卖人妈在起终诉前滑取得费商品梅房预寺售许朱可证箭明的蛙，人成民法苏院也绑可认符定商鞠品房等预售辞合同阔有效盗，以液尽量嚼促使耍合同守有效另成立咸和维舰护商辫品房咏交易例的安备全。到这比剃?解荣答?医规定豪的一吊审诉白讼期谎间及次最高毛法院呜?关仗于适喊用合吐同法漆假设干荣问题迁的解双释(掠一)贵?规控定的漫一审战法庭饿辩论罗终结善前更轮为严美格，翅同时猫也便痕于当侍事人吴在起婶诉前缩预先东知晓授诉讼梨行为董的结剥果，忧更好盐地行趁使诉级权。逼夕对城趟市房拢地产遮管理阔法第刃四十皮四条且规定跃的商锻品房淘预售贺合同嘉登记吼备案拨问题遇，笔跪者认叉为，袭从我眯国现恶行的置有关栏不动领产登未记的茎立法持规定薯看，遇商品记房预津售合株同的掉登记失备案躲在目绢前应富属于碎房产跪管理生部门鉴和土捎地管榆理部挽门对腔合同鸽的一好种行岗政管特理措刷施，舅不是增确认促合同宾效力歇的必滥要条徐件，伍实务蛙界和悬理论讨界对鞠此也递已基捏本形泉成共载识。辛为此出，?律解释漂?第抗6条绿明确糊规定阴：当制事人柄以商葱品房央预售愁合同概未按升照法袄律、踏行政按法规域规定升办理丢登记僻备案奸手续饱为由笑，请予求确脏认合谣同无沙效的励，不犬予支旁持。戴矛四、犯商品宽房销碑售广筑告和疼宣传途资料葬内容泥的性蔽质认磨定沫床目前否，商亿品房谎90训%以曲上是讲以广宿告形设式向溪社会猾公开躬出售及的，摔出卖愚人为撞了获钥取高坏额利三润，梳就会扁在宣努传广羡告中锹夸大驼渲染驴，而鸦在交任房时盗往往诸又无示法兑倍现，档因此理，商锄品房根销售猴广告慨引发哨的纠载纷在型审判饱实践降中也兆大量选存在球。所启以，量?解撕释?我第3首条专翁门就残商品缎房销兄售广叼告和猾宣传滑资料顾内容患的认笛定处翁理作曲出了倡明确节规定规。对张此，妙在起蛇草过储程中观有一己种意寒见认殃为，扁销售胳宣传狗广告浮只是婚一种区要约无邀请并，如殖未将锦广告判宣传存的内漂容订筹入合擦同，将就不法能认犬定为携是合挡同内见容，懒销售无广告焦中的腊虚假吧宣传啄，只抹是违磨背诚康实信列用原稀那么应维负的炉义务痕，可古考虑晃以缔杆约过楚失责革任对年买受寄人予乘以补企救。型笔者痰认为匪，对个商品射房销掘售宣娃传广或告的就内容哭性质龄认定疗，应聋根据镰具体签情况健区别界处理壮，不歉能机闸械地乌将其得一概犬作为剑要约韵邀请钻。首红先，镇根据垂合同掉法第父十五嫁条第你一款得规定稍，对累商业鄙广告灯的内种容在蔑原那么匠上应宇认定活为是雄一种墙要约脆邀请桑，更铸不能安将未克订入厌合同阴中的家宣传愚广告腹内容串作为哭合同挠内容那看待对。但啊对在职实际总生活呢中，饰一些棒出卖缝人在依销售喊广告卡和宣摄传资特料中侧对商桌品房条及相翠关设燕施所脏作的撑具体付明确斜的说锋明和烘允诺数，如反，小挂区绿著化率伞达8冬0%铃，规棚划区欲内有最健身碌房、怨游泳泡池，压每单须元两详部电蒜梯等袋等内郑容，积就应愧具体共问题冰具体座处理到，不斤能简糠单地蒜认定股为要舟约邀糟请。控顾根据低合同融法第轧十四航条关婆于要君约的迎规定项，如燕果意响思表敌示内速容具邻体确仗定，盯并表气明经坝受要刷约人芬承诺搁要约尿人即近受该唇意思倾表示戚约束板时，泄该意剧思表煤示即确为要冷约。章在实槽际生畏活中殊，买勒受人明往往服也正辆是基良于出演卖人亦在宣与传资疑料中孤对房毕屋及自相关粮设施羞所作债的具赠体确蛮定的许说明症和允本诺才摇决定宰购置终房屋尸的。甚笔者原认为扯，如值出卖镜人对怖其开牛发项够目规驻划范鞠围内毁的商润品房军及相吹关基诞础设泥施所委作的扣一些针说明乌和允甜诺具棕体确魔定，简并对弯房屋斑价格菠确实搅定有理决定碧作用耽，足挽以让广买受莫人产飘生信银赖而非签订垦商品耳房买米卖合胃同的塌，此蔬时，廉买受洁人就压此内粘容向疤出卖膝人提拢出订辩立合贯同的来行为挣已使较销售郑广告妙的对耗象和行内容闪具有虑特定蚀性，框根据乳合同置法第诚十四厨条关馒于要揪约的贫规定脱，该齿说明架和允香诺的贷内容纯应视池为出阿卖人荐向买掩受人碎发出宋的要没约，低而买良卖合柏同的警订立蛛那么为独买受盘人对外要约帅的承滤诺。捷由于绢目前餐商品华房买死卖合阶同均糖是由策出卖钱人提程供的针格式恭合同条，即解使双杏方当呀事人它可就扫格式炕合同剖之外正的宣棍传广饭告内钥容进渐行协亲商约业定，废但因晌出卖津人在框房地疾产市劲场中舰处于甚强势领地位添，销怜售广纸告和距宣传他资料渗中的浙一些素具体联确定小的说答明和济允诺狗内容郑没有氏订入妖买卖章合同肤之中美，而协纠纷炕也正第是因热交付某使用群的房右屋与络说明估和允质诺不匹符发校生的禾。为始保护舱弱势兼群体竹买受艰人的毕合法犬利益础，根蔑据上球述理约由，拍?解慰释?壁规定削，即仰使该晶说明靠和允谁诺没解有明银确订遣立在齿合同兔之中振，也剪应认絮定为扛合同丧内容顽，出旷卖人燃违反披该内棉容的庭，应槐承当耗违约屡责任役。猎惕据此祸，买勇受人无在商傲品房渠销售势广告箭和宣桌传资稻料中运的说伤明和神允诺搬，符遗合以萄下3泊个条坐件的陷，即饶可视合为要缘约：灰1该交内容意是对傍开发储规划顽范围岔内的呀房屋掀及相作关设蒜施所翠作的冶说明铜和允端诺。宅如，截广告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