营销策划江苏兴化金东门美食港项目营销策划

兴化金东门美食港项目营销策略建议上海传世置业有限公司SHANGHAIREALESTATECONSULTANTCO.,LTD.2008/2/26目录

兴化宏观社会环境

兴化房地产市场研究项目现状及周边研究项目营销策略建议传世置业介绍兴化宏观社会环境兴化概况兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地----昭阳镇，已有两千多年的历史。全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，06年市区常住人口18万，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼米之乡"美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。兴化出倒行交完通简奔图兴煮化牌产伙业兴化穗是国锈家重设要的贪商品怨粮、狭优质乐棉花膝基地浑。历嘱年来咏，粮棉、棉房诚、油梁、水棍产品筑总量徒一直肉居全惑国县蛮（市拐）前胜列。近断年哗来膀，济注刑重举传浑统付农堵业舰向康新递型避、泄高板效娘、照产责业缸化敞方刚向皆发错展蒙，巨生像态滩农攀业猴迅凑速穴崛坚起真，膏一肠禾馒蔬决菜炉、访垛扫田柏香唇葱旨、工兴忘化衡青变虾朗、旅大逃纵桑湖复蟹贷等柜无袋公系害晓农术产逃品克已高经穿越住来播越音受俩到本海匀内死外炉消俩费哑者巩的知欢杰迎骄和识喜置爱荷。兴化梢工业驴门类莫较全堆，机田械、胸冶金仅、化陷工、师医药捏、纺葬织、朴食品柳及农替副产在品加算工业棕为主戚导行窝业。着现有羡各类续企业户26阅00招多家慢。其探中大护型企扎业3呢家，陪中型臣企业礼16补家；赚省级存企业酒集团泻4家剖。兴化符市城勾市规追划呈牌南、临北两足极拓召展趋俱势，天重良点撇向皮南包发蔽展。向南呜，算为优未检来隆的唇政眼治、经守济殃中杏心，新需建的膛兴化禁市政捞府大德楼已骄启用积，主呼要政浊府机券构都呢在南展迁。大听量泽住原宅异项张目齐纷场纷胜上斯马放，装投掌资粒重宵点比明颗显长南怕移返。向激北凉，则发天展旅苗游邻业，随着学长安浪南路上北延弃伸段艺的竣稀工，新建捞设的乌经蔑荡水辨上乐鬼园旅蛾游等项目舒，成德为市赔民休伴闲之沟地。市区照东、西滚两合向浮由菠于耍被驰两旱镇适夹且击奸，枯扩丈展课余绘地不大。今绣年苦将乞面童临拴大以规啊模睡拆俩迁毯、层改椒造性工连作庄，话预蝇计活2汪0愧0阶8挨年蔽内拢开斧始陪动爸工见。镜本炊项趣目闸即河位用于别东刚门岔。兴化父市城虽市建禾设规物划概奴述兴化畜市目焰前形亡成了烘农业芦结构绿协调起、工捞业结蜘构改扔善、摄服务透业升联级加测快的虑新格妹局，溉三类宏产业捆结构蕉由2裙006年的坏21婶.9崖:4星6.阀3:辣31芳.8障转变拨为1筋9.闻6:税47右.6破:3属2.吨8。二、晌三产钟业比跳重由侍上年哗的7奔8.课1%捎提高裤到8屿0.蜂4%灯，提背高了珍2.茶3个盾百分隐点。2茅0轮0匠4窜年奇－晌2盆0刊0涝7蛛年痛兴火化蜘市唐每沉年舟财篮政乌收权入痕增建幅哥都悔在桥2沾0利％齐以扩上交，买财平政摩收确入忧总饺额县和石增窄长鞋速漂度英都罗处缝于肃较插快勺水每平皱。丛继房诚2该0待0云4聋年毅财混政基收屋入玻突仙破承1贫0矮亿带元脸大蒸关近，准仅朽仅乏三用年表总立量安又沫突队破验2连0筐亿净元籍大扁关牙，续增森长起3熊5们.拆6趋%。由案于万兴鞋化瞒靠史近肆沿如江震较蜓为巴发晴达护城屑市销，冠这江些论城闹市选的向吸糊附矛效菠应扬分嘴流它了孟部腹分愿兴忍化疼人樱口蜜，爆使拉得霜城搞市限总番人黑口设逐善年饥下性降县，畜尤娃其倒流临失领了愈部陪分育具余有偶较垦高纺购猴买糕力邀和艰迁鸡移中能俩力询的遍人应群预。哪上垒表取可替以壶看掠出薪，划2也0忘0错5苗年除人铸口承自异然定增德长娃率绢0状.斯0娘5互9挣%谦，迫总愁人晶口啊比警2闸0制0照4达年璃下刻降芒了处0铲.评4真1浊%屯，凳人浙口妹外徒移键的惰形电势药更宋加晕严券峻啄。城镇臭居民吉生活代水平渐有了捕新的线改善雷。2益00胜7年庭，职般工人枯均年张工资蓝收入泼18代70谅5元兔，比轧20妇06欣年的湖15托21驼9元访增长宫12犯.2衰%；屈城镇藏人均流可支垫配收姐入1户26喇50养元，冤增长略13满.6脚%；舞农民扔人均同纯收摧入6浩20坚0元剑，增到长1长3.追6%肢。20雄07跳年1眠—1臂0月格份全脊社会阻固定愿资产宗投资绑完成纺79斩.5忆4亿帜元，油同比黑增长倾27橡.8获%，览继续巧保持延了稳驱定且兽较高联的增厘长趋挖势。惰其中亦房地猛产开帆发完弃成投斗资1嫁0.廊76死亿元怠,比错上年短同期认的6恨.7堂2亿衰元增摘加4源.3摧3亿李元，确增长通60俱.0饥1%阀，在搞建项欣目施牛工总逢规模赶达1搞03贡.1地2万讽平方耍米，渠；掀工业沸完成比投资补44吊.6颂4亿狂元，听比上盗年同吐期的送33貌.8罗3亿差元增京加1窗0.楼81杆亿元烫,增血长3垒1.狼95途%。2惨0诸0茄7由年狼1陵-伞1唯0邮月若份幕兴办化图市默住幸宅隶市席场稳完相成汁投畜资坝9仍.宏0材6搜亿母元米，淡同敌比旋增宁长肢4镇7宪.何3画%狠；效办楼公扛楼范完摊成刷投衣资罚0衰.锄3批6乐亿寄元回，旧增走长投4恢0息.仍4编%墓；商棉业耍用胞房弟完骗成撕投而资逼2著.竭6殿1竭亿馋元离，杠增脸长穿2赛9湾.艇5脏%物；其它迎投资宇0.骄47蛮亿元铃，增幅长4诞4.嫁1%草。数据芝中可服以看吴出，深虽然膜20肤07滤年兴怠化市逃商业情用房率投资析金额障仅次锐于住每宅用慎房的赞投资瓶，但丙是投败资增伶长却呀是最突少的胃，本拖次调石查中伯我们咱也发漠现，属目前躁兴化槽的商温业氛狐围较灾浓厚音，市扶场现虹有的幅商业逃项目棉已经郑很多选，且跟都很晕集中悄，由抚于兴啊华尚智未具省备吸钓引周榜边城链市前沸来消迁费的锡能力属，目陶前站的卡商闲业必足双以针满荒足煎居灯民址的母生颗活恰消书费追和旨休赶闲虑需浪要笋。过畜多善的余投腊资漠商年业埋，耕造谊成族供哈需刺的腔不栽平聋衡朵，播必条将顿带晃来犹部四分像地诞方骑的唇商株业匠萧红条脾的属情餐况绵发旧生嫂，衔从卫而芒对亡整鸦个熊商仙业棋环春境哭产可生乔影拼响舒。■韵城弊市寇向秀南钞发瓦展佳，鄙南线部机地炒区岗成道为结房备地铃产艰开孙发霜的热点径。■糊老袜城搜区配浊套巧完即善逃，南部过城区捧配套不全，吸交得通不便，居士住杂新抚城例的场居平民特多溜有不便，要扬消费润普遍技还是未往老饺城区。小结颜：兴纱化猾房者地句产知市弹场灯研阻究兴化的房情地碧产宏衔观发展环丑境研驻究1、朝房地垦产发晓展概诊述及门近期杰市场娘描述（1谜）现凉有房谎地产埋企业葬概述兴化捉市房何地产肝开发并始于纯95圈年左袄右。过20赵00蠢年，幕第一秆家福月建开氏发商脊介入蚀兴化它楼市矛。从恼20裤01流年开何始，替余杭煎金城揉、新更世纪孝两家芦开发普公司御先后裁介入炮，共墙有2鲜00寄多亩仗地开歌发。2欢0船0谊5弄年尝以抖后共有抓近1冒0家供房局地饱产形开虎发脾公加司馋在闸投伍资裙开躬发（如艘：宝扩都、培广泰忽、宁蓄兴、古恒大诉、广乒润、团盈兴敲等）。仁其执中标以霸兴老化无市泊城舍建圾开春发内公延司李和组市厨政涌开腥发缓办宫为研主题的津一题些国有开发会商，主达要在从筝事旧庸城改猴造建胳设工遥作。（诉2敏）弦开豪发拆量朝与仅销锁售便情纠况目杏前厉兴局化灶市妇总园共赞有2啄2个钞楼站盘在售唱。调剪查发汇现画，兴阻化现房屠空置析现象亭较为障普遍偏，甚针至于蠢中心置地段阴现房齿也不日例外法。住壤宅哭、旬商贺铺梨都矛是鉴如滤此吹。（炊3贴）下房身价舰情微况2都0悲08年2农月，兴色化的住算宅痛类菊产摇品专市早场桐报伏价在3蒙5而00元凉/㎡衔－4清50邀0债元众/涌㎡，董市哲区卡新棉盘拉商庭铺蒙市册场锯报点价在13喝800指元渴/保㎡—6圆50亿0元/少㎡之袍间。（垫4呀）住宅灵类产什品目哈标凳消冻费叹群国家俗公务热员、耕事业织单位指人员御、中顶小个乖体私尽营者牵、拆冠迁户植、乡炉镇富碍裕者渣等中奋等收模入群策体为吹购房秆的主鸣要潜进在客旋户，答其中突国家狠公务和员所似占比屑例最简大。（5宋）商帮铺销过售情欺况少仙数限高懂收稼入野群仿体源基写本谊“跌南专迁津”征，恰剩忍下挺的丽部袭分罢中垂等旷收耐入匠群舞体膊因竟无析力耍“猪南疑迁澡”末，聚故占将期资胀本数增递值株寄迎希芦望展于栋商称铺倡的腔出船租暖或扣利绪用泛。昨所友以犬兴慢化舱的灾商反铺瓦十潮分馋抢毒手依，望市傅中墨心射商际铺骑单酿位袄面校积母售范价迈基捉本亿保姿持680丹0仪元艺/钓㎡左赌右（底杰商），最调低评价刊为谋6两5趴0坡0元/税㎡，漆最碗高示价言为够1碎4李8误0贿0元/哀㎡，成为柱兴化失楼市威的一地大特垒点。2、未来总楼市沙走势肆预测兴化呜市住停宅此价鸡格涂3肯年碌内宣平淡均罗增盯长概了跃一坡倍衣，空雨置耗房铲现万象萄严忍重桃，死多适数霸消徒费闹者仿对埋现脊房渴持楚观进望删态尼度菠，预计未箱来让2盐年锄内不，咸兴野化拥市住堪宅吨产们品例价昆格大暖幅交上翅扬吴的避可尽能伯性依很崭小位，奸基瓶本蓝会徘发徊在许现保有胜水雾准爬上出。休预欧计羡兴屡化扶市谦商标贸衣经屈济隔每授年享将剪以榨1揪0摩%扫的果速属度晃递悦增叨，石因浮此骆商船铺域热春将魄会橡持基续燥下头去坡。3野、兴化肆市购夕房潜漏在客批户预疤测及脊房价色承受护能力匪预测受苏冠南、腾苏北息经济脖差异熟性影宪响及墨歧视敞性心博理暗踢示，挣兴化部高收劲入群书体大名量“葛南迁纯”，震因此锁，高户档住溉宅区皂市场立需求长量较讨小。国家界公务锡员、那事业碰单位蛛人员安、中宵小个执体私迫营者组、拆裙迁户温、乡运镇富骑裕者务等中溜等收乒入群辱体是莫购房藏的主愁要潜黎在客剑户，位但房联价承两受能昼力有自限。4纯、“歧敏视”员心理殊影响逼兴化锈楼市整体发衔展苏德北千经聪济啄历致来英较脆苏摊南神落摊后万，糊因详此避苏符南臂人粥对惩苏蔽北倒人治的架歧戚视村现慰象成由听来舰已境久掀，周并政成嘴为探江鸣苏惯人雄总秋体塌价桶值印倾革向吸不毛可除忽雹视花的委显巩著赌特绞征驶。并这谋种络心泥理纳也袋同章样咸影只响与着翠兴蒸化竖的泰顶警级凑收徐入德群戏体昆，摩因投此美他僵们注选宾择理了立“墙南蛾迁待”民，圾去踩长何江坑以芝南鞋的垫宁布、谜苏庙、透锡仔、须常汽等捞地投资、长定谁居拢，锐这顷对摘兴爸化有楼会市合的醋影叔响改是弯显析而牢易晓见个的垫。调茄查臂发父现：兴化拴购房弯人群鞭主要罚为国锯家淘公认务畅员新和帝事诞业炉业宵单彼位密人另员晕，木其呼次通是筐中辛小故企业成主、津拆辅迁鹊户窄及胞乡贺镇洁富梦裕承者烫。5洞、兴询化晨人摩性钉格仰特报点获制唤约驴楼凤市牲发糊展苏僵南胜人派一苏般衫较到为迹精网明恭内捷敛败，编但稍不敏安终分远，档进但取抗心牺强。兴化磁人则宫性情愉豪爽法，易允安于偷现状量，属于坦“慢类”生另活状翻态，生伴活的关头注点丘自然尝就落拔在了衣、眨食这贱些光基为本第要起素支上蛙。裳在遥兴伸化霸我鸽们朽发歼现余在撕私聚营修经但济满并辈不稼发时达自的预情跃况狡下狐，愈酒兵类砍商残贸很活跃乔，大小妈饭店米、酒耍楼遍顺地开为花。由溜于津当驴地盖经款济烟欠奇发溜达弯，党楼害市嚷并贪不县紧减俏越，土所选以想即现使严是捞有划充清足诸购派房令条抗件围者塔，荐对感楼荒市奥也暴一我般艇持岁观椅望非态搞度忘，聪不慈看到除现房决披不购错买。所啦有扬以裳上播兴稳化缎人诸心般理菌特葱点传、得性盒格抱特房诚点选，渗值殃得运我貌们祥关唉注柜和圈研或究足。6、隆20膀07烫年房地扒产开亦发投传资、逮施工撑规模腔、销旺售面娇积创毙历史梨新高20商07终年兴箱化城塘区户各生房株地舌产塞开甩发天企犹业搅开旺发套的风住勿宅方、斩店拾铺此、期会撞所鸡等率项像目摊投判资旁总无规字模孝达敏4呈3示.害3拌6隐亿辫元留，肉苏禁源占、谨城保投厕、遥广肢润愧、境峰瞎林抱、泪金现泰德、售顺形和悟、扛万全泰劳欣改等独项锯目谨进帽度姥加洽快宏，裹下斜半快年未日梨晟证、况恒雪大反、短华郊隆籍等哑项挑目猪已扒开酬工剩建炎设状，卖“胡时被代凉嘉番园法”缎、旺“设国亏际菠华确城昂”乐、辟“讲国祥际伶公菜寓元”据、开“血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