房地产设计阶段成本优化管控及经验分享

房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享第一部分（战略部分）：龙湖在企业战略上的成本控制1、房地产市场的

新格局

新挑战

思考两个问题，求解一个答案龙湖思考两个问题——1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？

？龙湖求解一个答案——如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？资凤金趟问金题袋、鹊进拖度止问纸题则、捏设袜计汉问鞠题猜、走销径售概问够题臣、把管聋理争问辩题削，寨企急业典所蕉面胃临碎的叹问曲题泥有障很扮多伪很恳多…妖…面阵对绩诸牧多框问腿题绒，鄙企羊业卵一时定嫩要终有撤系窗统茧思但维术，竖善孙于倾运企用渔方买法显论奔（去D支i度s夜c狂o考u刊r董s争eont般h包eMe品th遭od负），严绘制贩出“问豪题兵树”，采泛取一气体化阔解决奇方案鸣，切歌勿“头痛灿医头降脚痛纸医脚”。龙湖根本卸之道垦：采熄取业升务与窑管理浅一体中化解搂决方虾案龙湖清厚晰粒界朴定技3约个乳关李系畜：1沿、汉授售权炒关魄系2啦、鞠边低界纺关悟系3、贪接口矮关系其扣中刺，技项皇目可开刑发并流百程配体壁系饼设粪计酸要拐全独面嫁兼厅顾跪三姓个散主齐体踏：总部距→区域城市甲公司吉→项断目最禽终刷形税成虎基役于剑价指值秘链负的直三束级棕流然程严体坐系条：一浊级建：近主批干戚流樱程夕或拐核举心鸦流必程二级汽：业撒务流建程三蚀级崇：乓操欺作汗流菊程根本逮之道变：采企取业塌务与株管理惭一体洒化解厅决方梯案兰德匙·中畜国房津地产援管理翻咨询中的先顿驱与屠领导拐者“龙湖伤的产品劣开发员实施浆标准约手册””龙罪湖产品大线的膀《项阁目开简发实贝施标帜准》辽：◎彩城稍市展选饼择◎麻项通目籍规身模巷和限项壮目葡选甲址◎项轻目获肺取模侨式、许投资禾模式颜及风语险控礼制◎寨项能目隙目神标伴体累系散和禁开永发略计夜划眯基悦准◎项穷目启梅动◎刺规衣划捞设远计愚模慕式◎工浑程建嗓设模驾式◎项导目营党销与勇招商孤模式◎沉物枝业赌运尿营此与蹦物诱业识服剧务割模馆式◎项迅目后剂评估新创挑娇战久：葛如莫何懂确湖保离把茄房惜子舍卖丙出相去弟？圈！原先—赠—你只毫要获呀得土繁地，堵无论嗓做出捆什么专产品封（房念子）挣，几栏乎都凯能卖掠出去论，甚掀至客呈户要烫托关蜘系才能买我到！现在—潜—你珠不嫌能炸保适证失把死房窄子柄卖坑出销去好。电如壮此竭，姑就葡是枯积法压……如果震积压痰，就冒可能旋导致充血本棕无归析，甚垫至多闲年跃积央累董也量会斧随鹅之鸣归嚷零壳！所以—崇—最现迷实的涛挑战皇是：似如何销确保魄把房舱子卖冤出去骗！进而——如瞎何灵提透高擦产臭品撤竞躁争要力哭是颂重铁中务之交重犁！-虫1匀-2粒：房富产新格鞠局下的胳龙湖太的设勿计产扩品怎份么做剩？-1谜2-1.房假企偷，争要躲以酿什巧么茅为南导吧向俘？◆土权地花导傲向——显猜然斯已退经风过无时本！◆资金匹导向——是先弓导条尾件，筒属于绝企业麻战略朋层面◆营销御导向——营范销工导歉向恢是句什笋么术？尾是植满闸足自市坟场费需寸求◆市场铃导向——又是讲满足较谁的锯需求件？◆客户示导向—宁—是满眉足客酬户的止需求◆产幻玉品创导贴向—疏—必须翼做出皇满足咬客户铃需求珍的产猫品所泡以透，房古地多产恼企破业谷的最导字向南是痒：谋战垫略灭导愤向英下乔的芬产恨品漏导床向！房临地庆产过产复品服进火化越论是什阴么引锋致了杏房地碰产产托品发弓生了哨如此堆巨大山的变盛化？◎首益先冤是纱市信场寇需丽求教的采变姨化己。枕即朝使慢市泡场捏竞症争蜻不命激膨烈思，管开光发销商河也桨不迫会设去导开直发嫁毫衫无巧竞杰争馒优济势陪的柔产怎品击。◎其次胞是开敬发商顿所具样有的腊作品堵观念芦和创南新精员神。◎促使乡丰房地稻产产突品不山断进想化的兔另一祸个重宾要因留素是中科技狗进步厦，以助及越耕来越尿深入芒人心嚼的环晃保观膜念。◎第牢四律，家也蚂是无最膏主耕要车的宣，瞒人绸们备对林和粱谐众人责际怨关弱系伞的怀追琴求房杜地求产撕市狗场律的蓝发墓展梢史庄，来表屿现丑在应产刷品尖上搅，伯就践是梨一究个溜不毒断剩升毒级梦换挤代驰的历史疤。确款定无吵疑的炉是，康这一吉趋势惨还将汉持续挽下去阴。兰德蹈·中窃国房滴地产抵管理紫咨询宫的先昆驱与柱领导牺者房地敏产的吸未来联趋势◆市塑场仔：励产念业薪化赖、盼金勤融锋化婆、座集纹中港化◆企盛业僵：来专凑业亏协肿同学化钱，员管榴治桨透近明盆化窝，嗓运尤营盯高究效辞化◆产品命：复标合化阁、标杨准化羡、生档态化柿、智耍能化小结—稳—房忍地越产廉企串业雷导铃向失：龙术湖镜地后产恢的捧模乓式-较战牲略楼下险的全产技品临导欺向——龙湖铅的目防标：善于横发现岂新的裳市场芦需求己，并吊研发浙出新斥的产黑品——如沉何京在广成侄本衔压单越笼来误越糊大度的变竞悼争乞环院境受下烦，虑将乳新污产踪蝶品预转辉化缎为尽可腰获段得搬利双润眉优丝式势的标小准化竭产品毕线，拿是企疮业必童须要念解决北的一毛大战看略问峰题……企鸟业舌发胖展全战狗略产品战略产装品京线死规品划标蔽准趣化步连塑锁咸开纠发标准倒化产艘品华线构猴建折步也骤3：龙惜湖产反品迷规搁划产做品战略使命听、愿井景、晚目标商胀业模式开票发模煌式产业聚链价值咬链市场战略管控模式职效能战济略产品战没略组织询保障（组痒织结辞构）法人治理内控届体系风险爬控制制山度蛋流柄程软保叉障（肚制搁度裹建蹦设滥）资金探保障计划镰运营…人力据资源识报纸（薪盼资考抹核等勒）战略层面策略层面支撑、核保障体系运营层面发沃展模谣式企业抗总体劈燕战略趣与产座品战航略的照关系战略产糕品沿战块略关是泄企赚业冠核心战经略之户一。船在很大程蝇度上灵，企理业商业蜓模睁式么依血附确于过产域品模式艳（如文万达蹈模式、淋恒铸大园模弹式品）央，魔市场战柱略、珠品牌帖战略也都阶体现森在产班品战略谱上络。经营策略发展叛模式寸与产书品模果式的缝选择企鹊业仰发缓展耽模渠式镇的找选沟择便：□规模陪增长孟模式拣&质享量效副益增长昨模式□重躁资竹产润模爷式退&飘轻不资梳产瞒模怒式（快篇速周扇转模拆式&捉现金捉流滚尸资危产总模咳式泻）商凶业黄及袋开贪发矮模萄式柳的呈选蝴择叛：——传统历划分凝方式识，可厨以分旅为五裂种：槽综合山开发李类、晓地产复开发纽奉类、额房产身开发半类、坝物业寻持有卖类和匆金融投资莫类。洁可以工汇总添为四肚种：喘一二碧级联烤动开渡发模押式，峡二级植开发严模式爆、二类三级定联动培开发育模式四和一欢二三级哨联动羊开发疲模式量。——按照秧产品迫标准菌化程树度划诸分，盟可以顷分为杏两种菊：差冷异化题开发欺模式堡，标刊准化胀开发部模式啦。资蒜产嫂扩过张袄的回屯报闸率万贡梳献土地赶升值狐速度升现值酒速偷度高升爽值必速升度志低效率猛改进梨的回齐报竭率翅贡比献0负回报回报爆率贡半献正回报资波产摆扩而张福的胁负价值闭贡献萍区间0.驻2产品以战略趁基本紧内容不同童企业晓的产仓品战略叔内容有很握大区梢别，颠但涉梦及的迅方面斤或要溜解决刚的问嘉题（白即战个略拔架确构）都差梅不多螺。其铁中后暖四部尾分是榆重点统。《企吨业发亿展战貌略》创之《炉产品籍战略典》：一昌、贯产治品垮战雄略（蔑一劝）构产影品雷战治略酱总耍体翻指使导如思览想（湾二妖）投产马品虾理窃念（秆三译）范产拒品繁定送位（四顽）产德品目似标（五峰）想产消品候体般系坚、雪产袋品您结讲构喂、茄产合品系列肝和产淋品品尿牌（六）趴产品幅研发孤与设驼计创爸新（七歌）黑产疮品惹线稀规广划滔与伞产时品园标画准喊化（八垃）产捆品实鼠现二、壮战略晨实施（雁一辣）宽保殖障活措宫施（精二剃）催实翻施匪计闻划秆及找绩暴效及评窜价重中沾之重揪：产晶品体熟系、乡丰产品锹结构刊、产垄品系降列与辅产品湖品牌房赚地似产尊企黑业爪一形定功要执构欺筑摘好“项机目助池”！房地够产企血业有“两伟池”—踏—◆资士金叛池冲：牵是妥资男金蛾流夺入器、挖流背出随的“容滨器”◆项掩目鉴池蔑：辽共偿有屈多籍少岭项恶目闻，画是燥由始哪税些斯项只目浮组睁成乡丰的构锄筑鼠好“项访目趴池”还隙不认行酿，萄还猛要醋做桌好榨产砖品青体戒系辞和贯产爆品谎结先构壮设角计垦。即浸使召只妨有捧几叶个年项目，钟你可悔以不生做产永品系搅列和名品牌忠规划静，但迅不能絮不做济好产劈燕品体典系和沙结构惭设计款!资坛金池资厚金池项邪目池产品产品项促目池产品实练现产品实轰现示例纳：龙槽湖产仍品品舅牌体说系…………别形墅商业洋房公仔寓3预大贞业鹅务样：界地甚产微/吩商狸业凑/蕉物滨业冒；蛮1犹8肆年更沉章淀傍（风1柱9演9铃4挠－躬2累0踩1蝴2乏）馋4惑4丙0蓬亿幕元史上托市起公赴司扭市谢值绪；然3鸦8遥3贞亿硬元刃年揪销酷售以额丽，73筛74右名员再工；占14妖个地腹区，抓79扯个开帝发项简目，运9个冰开业券商场绞；2兄8万抹名业劝主；俯33柱76千万平程米土插地储化备面代积；1仇0逼4虫7倦万口平示米骡物攀业奴管炮理押面硬积题。龙服湖产族品伤研必发碧与绪设池计仗创救新◆龙董湖房地少产产毫品的堡升级槐换代词速度绩很快◆龙湖不赵惜闷投爹入客大秋量蹦研择发钳费沉和满人败员诸，私进贷行控产驶品观研悄发荡和俩创慕新缘瑞工约作◆龙吊湖晨提睬倡要劣实杠现“弯炮道翁超中车”，嘉最饰佳纹方冻式纽奉不咏是培跟他随害，腿而醋是神创呼新在“龙湖产品亚战略适专项迹规划”中厌：◆研发彻与创拾新要同设定万目标◆研乡丰发仙与乘创荣新手更私要配有剑保障障探：1专）玻组扣织堆保磁障2）描资金析保障3门）丽绩暴效鸟保卫障绑及标奖妹惩兰德校·中绿国房趴地产看管理致咨询真的先芳驱与因领导悔者在“龙违湖产品广战略辩专项深规划叫”中块，要诸明确灶：◆龙湖重糖点修做搭哪啦几烫个钢产撑品帝线车；别墅锡：滟晓澜山管；度恼假别唇墅：征小院楼青城来；商渣业：鹿天街范系列◆每后个重产兔品偶线游的佳盈纤利浪模畜式猜（携财蚀务墓模搜型寸）势设使计骗；◆根据暗产品柳战略炭目标镜，每脚个产喉品线数实现福预期身标准踪蝶化率叔目标潮的研加究计者划和掌实施计架划回。产品佛标准薯化：权实现躺复制进开发兰驰德徐·疾中败国钉房瓶地虽产能管火理刷咨且询医的娱先猪驱啊与估领词导功者一线刃房企探产品解线开皂发情嫩况其伴实合，狼不职只农是俘万待科社和厚恒惕大值。萌据席2姓0沸1坏1幸年贺底烂中岂国衬房洁地捐产洽业诱协卷会田和崖兰致德琴咨牛询拳联览合混发袋布稠的肿《蠢房地霞产究开沉发搞企截业妻产烘品碎线散研盲究追绿回皮撑书兰》史报怪告鱼显泰示糟，汪目压前绢房夺地手产膛业芳界吸的掘几矿乎烧所犯有史一淘线亚房地产篮开发袍企业盲都已繁经形仅成了羊多个怒产品选系列学和多帅条产沃品线耽，并秃在不志同城兰市的柳不同岂项目轮上扫进勒行别着纹标丧准责化集连江锁秋、苗复员制乘开缘瑞发速。大例剑如翼：■龙宅湖轮的规滟岩澜助山短系毒列恒、明天忠街斥系填列絮、既大碗城清小弄院粥系抢列帅，螺等锹等躺。■万糠科削的枯城行市娘花求园走系超列驶，帐四归季签花太城汽系灵列索，灭金寄色嚷系蠢列广、逮T孔O废P题系敌列财；■恒取大铜的梦华悟府捡系渔列显、发绿货洲竹系拒列图、呈金黑碧休天以下战系枯列馋；■保利泻的花受园系牵列、测林语预系列祝、山帅庄系钥列；■绿蜓城凳的付玫芝瑰糟系片列井、买丹冲桂闻系挨列将、勉百意合己系熟列顷、右御储园飘系识列裹；■万达停的广错场系壁列、慌华府面系列钩；而政且冶，微不甲仅陵是注一状线营房锈企裹，芳就劳连者第情二建、历第糖三全梯衰队封的丹大溪中构型情房料地磨产厦企还业我，揭以膨及夫相妨对偏低忘调晌的央肤企凑地省产伶企清业浸，橡近抬年犯来要也挂逐乎渐灾形雁成皆了蒸自咱己铃的变产嗓品氏系投列减，鄙也撕开摩始肾了扑标捎准掌化嫌产之品工线浓的连锁垦、复查制开捏发。最新轨统计邀，目袄前全汁国共茅有，姜6桃个滟债澜山，1弱8筛个庭橡昼树丝式湾腐,例4帽6刃个稼恒斥大困绿讲洲，4切9摊个闷万役达删广工场恩，…矮…推剪行熄标漫准词化撑产裳品鬼线誓开慨发特是脏战敲略纷眼轧光液问把题留，瓣不稍是箭能匠否菊问汉题澄丹清温对朗产叹品江标巡寿准弟化骄的禁认量识染误坦区——◎疑产淹品穴标向准匙化活并偶不腔排员斥割创慨新具，塑而青是港具搂有浙竞嗽争双力部的也成贪熟姥创胀新酱产诱品争的灰标凤准色化◎产甜品标附准化法不是信完全奥复制雨标准搜化蓝蛮图，兽而是其部分恶复制◎丙产鬼品察标摄准安化哈不迫是院从吴一瓣个售项革目忽复职制友到复另刃一抢个棚项想目执，犁而常是糊同棚一除产始品更系熔列舰的陆复转制◎辨产职品士标始准贴化宏不忍仅许是至产瓣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