正弘弓庄项目一期方案汇报miniby日清

正弘·弓庄项目一期规划与建筑方案设计上海日清建筑设计有限公司地块区位分析城市区位郑州市城市概况

郑州市，简称郑，河南省省会，中部第二大城市。现辖6区5县级市1县，建成区面积329平方公里。2012年市区户籍人口425万，全市常住人口886万，是长江以北地区经济最发达的省会城市。郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。交通运输

郑州市，郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢，陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。文化沿革

郑州市，郑州历史上五次为都、八代为州，是中国八大古都之一、世界历史都市联盟成员城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成为中华文明轴心区。文物资源众多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场在内的遗址遗迹达1万余处，国家级重点文物保护单位共38处43项。其中天地之中历史建筑群是世界文化遗产，共8处11项：观星台（最早的天文建筑）、中岳庙（最大的道教建筑群）、东汉三阙（太室阙、启母阙、少室阙）、会善寺、嵩阳书院（宋代四大书院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。区位位置区位位置地块位置位于郑州市弓庄村，隶属惠济区，属于郑州市城中村改造范畴，地处郑州市中心城区边缘区域。

区位机遇在郑州市十二五规划纲要草案中，郑州都市将以中心城区为核心，外围组团为重点，中等城市为支撑，重点城镇为节点，小城镇和新型农村社区协调发展、互促共进的现代城镇体系。在这样的战略背景下，随着郑州市城市中心区的发展，势必给弓庄这一城中村的发展带来新的机遇，我们规划区要抓住这一新的机遇，创造美好的城市环境，实现城市、客户、利润的三赢。市区本案新郑国际机场50分钟车程25分钟车程区位冲环境区耍位蜘环浪境项目业所在糠的惠茶济区道位于歪郑州忆北部些、黄猜河南掘岸，鸽西依冰邙山性、北黎临黄央河的奖自然执地理潮位置阿造成撞了区逢域内父优越建的自童然生炸态环辛境：瓦森林判覆盖穴率高朱、黄掉河湿技地资弊源丰墨富、判空气土湿润盟洁净尸、气丛候宜孙人。佩地块坑南临棉贾鲁帖河，修拥有凳较为主丰富并的景壁观资紧源。已建霞成住施宅区现腾状参部走队盗用稳地汽车万博览垒中心汽兵车遇博践览抛中穷心已农建强成匆住爹宅度区规为划更二疮号堂线城地机铁鸣站城市辫主干愉道花放园路城市浪主干俘道中伐州大待道贾鲁可河城引市自烂然景楚观宗剑主展地扬块宗恨主顺地召块设帮计怠启暑动报地落块周衬边抹现烫状现已座拆除当地陆住宅邪市场碑分析市场培案例突分析—天地顽湾本案项岂目纳位楚置涌：天地革湾项驴目与嘱本案夹临近剃，位翅于花职园路灶西侧辞。项独目靠概字况愧：总沿占宁地挎面币积翁：3外0触0余亩滴，总觉建筑蹲面积3某7万，帝其中袋住宅26万，兴商业1抖1万，汇项目来共分词为三蚂期开握发，疯一期壤为联奸排别胀墅和剑叠加宫别墅占，二还期、铺三期甜为小井高层威和商趟业。产品征类型耐：小唉高肢层芝产顶品鼠：面积粱段：8挑5圣—疗2北1话0平每米甲售哄价橡：0.场7万—学0痒.盐9万总价剩控制伐：1锦8沈0万价格痰规律猪：单海价随沈着面兵积段惭的增丢加而谜增加渡。叠伐加携别杏墅变产淡品致：面父积棋段塌：23末0—你24饺5平米鼻售屡价：1谷.污4万—著1肝.结5万总谅价路控惠制剩：36孙0万联排宋别墅澡产品稍：面积由段：28食0—博29访0平帝米匙售列价仇：1.陈8万—个2裙.称1万总蜂价丈控叫制段：60此0万价格档规律专：单上价根婶据产吉品类衰型的删不同作有不楼同的挥定价呈。产鼓品演去纽奉化迁及丝式市甩场加反竖馈锅：高层晋部分祖：9臂0平户米密以月下哨小漫三幸房档及2稿+锣1户型严去化基率80％兰，唉均巩价0浅.凑7从8万—0疯.8万1顺4踢5狐—赶2抱1豆0平米糖平层机及复当式高呼层去级化率5％，开均价0.略88万—0少.9煌8万高植层肌市范场贴面镜积1联0另0透-龙1宗3欣0面膝积融段纠空亏缺塘，移市源场爱接模受悠率祥低叠嗓加民别缎墅酷部委分犁：一雾二警层联去建划质率3瓶2％径；萄三济四传层尾去闪划龄率18％碎，均器价1.绝4万—1耍.5万市场桥对首迅层相予对接置受度棵高联遮排金别疗墅墨部拌分婆：市嫂场幅去恐化罩率54％，夸均价1.呀8万—2既.1万由躬于芹联爱排旧别呼墅描同梨叠露加汁别浊墅坚价烤格破梯恰度误不厌大冷，强联服排咬别洋墅累市迈场掘接供受牛度单优所于椒叠雕加涉别扶墅面积聚附送奏规律：小讲高普层愈产验品长：首王层熔附假送停地求下黄室霞、柴院紫子旨，忌顶坏层变附卷送巧阁孝楼揭和反露交台纤，烛标泼准香段线附散送眉阳债台俘。叠加拦别墅滥产品亡：首谦层隆附踏送因地赛下伴室补、扎院策子傻，么顶翼层佩附乎送矩阁悟楼真和趋露滤台渗，涌户南型喂内挪中阵空联排颗别墅延产品地：首制层砌附机送历地坛下飞室居、说院唤子乳，训顶呀层孤附杰送仓阁夺楼惹和拖露闭台系，降户踪蝶型喘内苹中忧空市场蕉案例承分析—天地利湾联嫩排商户蛮型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面户型膨设计步分析觉：1、大标进深猛小面娘宽2、篇内超庭届院粘中示空设设袜计3、顶等层露岸台、痰阁楼稠设计4、户随型面纲积控烫制2摧8糊0拨—阁2质9黎0平米5、摸户迁型宴单续价2.再1万，章总价塔控制60夹0万顶扔层盾阁映楼救设艇计顶下层猫露烧台怪设具计庭披院炮中狐空该设场计市托场旧案乞例梨分持析—天世地朗湾叠控加西户自型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面四层平面户型衡设计贺分析遵：1、其大翅进副深滨小家面证宽2、汽一沟、所二松层延配脂置墓：庭院废、地浙下室浮、餐逃厅中荒空设扁计3、三运、四哪层配内置：庭院督、地碰下室晨、阁厨楼、候露台欧、客厅餐驻厅中押空设参计4、遥户螺型正面神积污控斜制2拒3役0醉—架2革4必5平米5、户芳型单委价1末.注5万，嘉总价崇控制3庭6盘0万餐丑厅焦中岸空街设荷计一二熔层地位下庭阻院三四渠层地贺下庭鬼院一二瞒层地萝下室三四徐层地蕉下室一异二幸层惨庭姨院三椅四番层躲入趁户挑玄友关怜、穿庭常院客什厅陷中捧空本设蓬计餐厅祝中空寨设计顶层者阁楼胆露台佩设计市宗场庙案更例辅分相析—天殖地躺湾高层组户型标饲准患层概平洗面1超4和0平辅米顶层殃跃层龙下顶缸层允跃屠层忠上户棕型检设淘计单分贼析瓶：首层存附送态地下称室，紧标准铅层14么0平拥米扎四抢房饱两卸厅唱两溉卫恩，荒高陵层2店1必8平米云五房础三厅爸四卫抢为顶锈层跃岛层设混计，笛标准骨层附粮送价喜值空报间少市场录销售苦反馈宪：首舌层路售贝价=顶亚层数跃希层翁售推价>标准耍层售他价；不去化挎速度潮首层>标因准意层>顶差层内跃龄层馋，悦顶前层葡跃粉层齐市鼓场批认狐可机度雾低户型皇设计袋分析虫：首层察附送概地下汇室，隐标准陵层8指5平米妇三房卷两厅蝴一卫该，高栏层13尿8平示米倘五仁房零三欠厅翁三黎卫缘瑞为烛顶携层讨跃警层袍设辆计蛛，利标害准衬层甜附世送制价株值届空暗间暮以旋凸碗窗陪为土主市场疯销售凯反馈砖：首层庆售价=顶层纳跃层继售价>标辩准墓层蝇售御价雀；研去陶化款速出度销首曲层>标准超层>顶层刑跃层辟，顶辰层跃悼层市前场认个可度做低市场倒案例清分析—天蚀地总湾高层篮户型标售准沙层复平唯面8屋5平米顶筹层谋跃食层枯下顶茫层欠跃船层质上案布例熟选衣择座初握衷：天器地草湾沟项屯目华与伤本摆案痒仅孕一柿条桑路妈之悦隔浊，庙其衔产畅品杰类绳型承及扁售抖价种有妇很歼高敢的译参齐考虑价母值描。案即例松市胆场令分但析奇结像论悲：低岂层蜂产猾品烦部艳分勇：户型固面积毛段：诱叠加队产品2袜3制0步—限2涛4土5平米篇；联灾排别民墅2哑8死0援—趟2小9朱0平米产品极售价泡：叠途加产杨品1.目5万锋元/平米角；联晃排别厕墅2万做元/平历米产品得总价毒：叠瞒加产疫品3循6乖0万谜元/套尺；恨联言排末别卫墅6炕0物0万元/套高黎层纸产臣品赵部普分钱：户型原面积恨段以90以下巴为主虹，大束户型铲以14范5为坚主甘，1此6像0以上背大户绒型为劝跃层彻户型——没有县标准膀意义舟大户劳型产品浙售价感：90以下0.宇78旋—0库.8万元/平米课；1唉4埋5以上0.劝88万听元/平沫米潜，散顶捞层页复泛式0.剑9—换0.梳98万肝元/平米湾，纯油复式0嘉.汁9厕8万元/平幸米产关品鲜总陡价单：90以堆下索约7铲2万狭元/套顶；14博5以上座约1等3童0万特元/套夸，题复趣式角约2胆0伐0万熊元/套市场蔽产品吼空缺殃分析冈：高罚层柿产品品悄缺馋乏灿舒赞适流型弹面坝积赌段1窜8啄0汤-救2绑2原0产衡品低层葵产品隶缺乏达平层20蚕0平巷米箩叠援加乳替罩代皱产山品联达排匠别盛墅淹产俩品脊缺鞠乏课品料质低感闸较宣高俊的寨创炉新串型款产轨品案例臣分析熟总结市较场茶案炮例荷分反析—金栏荣·盛景生濠庭本案盛钱景扫濠嫁庭二期同户型畅配比市场柏售价教：区域昼纯别暑墅盘饭，根谎据位屡置不携同售姿价1锤.秩6宜—兰2蹦.房诚9万/平米绳，均特价2.夸1万/平前米赤。销骑售偿情赛况既：由于柴项目盛有7忘0船/岂9怎0规划烛指标碰限制铁，每讽套房吵实际互由多湖套组丑合而晋成，叫由于阴限购漆原纱因镜无文法就签扣约侍，掉尚算无固签岔约雪备离案樱。市毅场话借雀鉴罪：从控该星项弃目术可粮参洗考就，旁联芝排害别菠墅侧市虚场谊认斩同牧价返格素为2.谊1万/平米罩，总继价约90带0万匆。产缓品钩类幅型仆：产狱品关类些型优比株较够单咐一驻，其一石般仇为丝式六证、亦八侍、拥十沸户已联南排辜，养地涨下夜一拍层堪，状地且上浆三渣层膏。市功场碰案总例报分求析—金荣·盛景常濠庭联贴排用户挖型A合计牛总面粘积：25兄8.腾4地上露，97富.3妹4半指地稻下地无下园层惑平规面农图本层狼面积匠：97性.3劫4平米一层并平面靠图本层腹面积岭：10瓶0.血57平米二层调平面校图本层供面积温：89箱.3许1平屑米三竿层闭平行面慕图本层懒面积躬：68浙.5烛2平米户型丧设计懒分析计：1、大切进深呼小面匀宽2、打通窜过养增萍加顾面链宽他提羞升膀户弟型箩舒耐适息度3、户惕型增芹加电夺梯设侄计，衬增加泻配置3、顶店层露罪台、岭阁楼柴设计4、讽户柿型锋面详积泪控回制平地能上26助0平米5、户晴型单膨价2.馅1—谱2.迁9万猜，单牧套预总社价译上么限75牙0万市场欲案例好分析—金荣·盛景款濠庭联宅排辰户今型B合计立总面雕积：30间3.那25地上淡，12恼1.监22半预地都下地兰下猜层攻平天面狡图本层猎面积喂：1止2子1破.井2萌2平米一层粘平面领图本定层赔面弓积珠：12恢3.胃28平躺米二层叹平面瞎图本层伞面积趋：99死.9割7平米三层售平面啊图本股层辰面番积街：80平甩米户型朗设计城分析让：1、钉大咏进董深暂小懂面幸宽2、通啄过增影加面轻宽提搂升户胆型舒背适度3、罩户部型慰增丝式加腐电伙梯介设法计倚，辣增奖加描配淡置3、狂顶贤层蔑露订台稼、竖阁绩楼凭设督计4、谣户扮型造面陪积遗控绞制姨地亮上3具0宝5平赏米5、好户碍型训单拼价2.内1—盆2.订9万醉，单套准总价铃上限90踩0万市场籍案例趋分析—鑫苑·逸品亿香山本撇案逸臂品蹦香升山二期信户型沾配比二期坐去化魔比例电盼梯们洋开房啄市渗场云销沈售牌情接况结航论埋：区域括以刚断需为秆主，锅面积唱越小家产品咸去化悦速度厅越快胀，1西9锻9以上杆跃层莫户型个没有富售出汽，叉多泽层据电弦梯导洋讲房逢户荷型痕首姐层姑附庸送矩地熔下家室吊，胀顶模层际复毫式浓由篮于梁其海附恩加停值显高疏，孙能箱带恒来篇销售高美单价羽，洋遗房平筛层相绪对小裳高层肤户型匙没有产价格沾优势肺。市籍场月案贴例谱分诵析—鑫丧苑·逸品景香山电番梯代洋焦房薯户习型地下漏层平丸面图一层劫平面逃图销晶售面证积1透5激4平米附淋送丙面丘积1载2灰1平米标撕准呢层统平季面坏图旋销层售嫌面召积1绕3带9伐.刊3平摊米附送捷面积8术.座2平米户型盲设计未分析蛾：首塌层弃三睛房谷三屈厅朱两吼卫15坚4平舟米悔附胸送匹地店下谎室适，厘标涝准扬层13虚9.茶3平米瞧三房原两厅菠两卫究，标类准层泉附送佛价值婆空间泼以阳愿台为垃主市场炒销售景反馈会：首尿层惩售让价=顶廊层矩跃烦层弊售垒价>标安准巩层谜售序价托；俗去有化鹅速朗度临首喇层>顶层赴跃层>标准俗层市倡场盖案舅例主分夸析—鑫培苑·逸尼品挨香华山电梯忌洋房语户型标准驼层平凝面销厉售面虹积14教3.抬8平米附苦送情面阵积8平宿米顶揭层辫跃灭层魄下院销坝售妥面笼积1远5挂4症.掏2平米附欺送兴面佳积70平墓米顶逮层叔跃征层灾上户型极设计镰分析醒：首快层挠附近送炼地缘瑞下腥室擦，僚标军准话层1歼4危3供.露8平斯米糟三吵房巧两森厅真两聪卫筋，呜高鼓层15赶4+茫70平米晚四房朋两厅疗两卫灾为顶倍层跃崖层设技计标皱准死层坝附西送排价爆值赢空桃间秧以兴阳杨台刊为桐主市乓场油销恶售总反佳馈蠢：首层防售价=顶层悉跃层屯售价>标哑准挽层呆售踏价昆；凡去帐化踢速蝴度持首悬层>顶层乖跃层>标则准阁层案享例愉分晌析立总孔结案她例漂选爽择顿初加衷：通过洁对该黑区块优纯别周墅盘用的分困析对下比，冷能够械判断呀该区看块低内层设虑计突摊破点静，同斧时能萍够对进该区我块低信层产得品售滴价有拦明确鹊的定眼位；通过阵对该梅区块铜纯高揪层盘因的分禾析对象比，君能够鲁判断巨该区挥块高稿层去才化定圆位及倦改善确型定枝位，沈能够露明晰隆该区盒块高翼层价累格区梢间定靠位。案戴例群市友场急分离析包结夺论炒：低层危产品腐部分无：盛景价濠庭嚷案例锄对比新天地禾湾别踏墅产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方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各类住宅建筑面积151960130840149890154372135256146616130056M²其中高层160户型33280332803328033280332803328033280M²高层180-220户型85200481208520085200481206900069000M²多层大平层洋房180-22028440426602844094801896000M²多层大平层洋房280-3700002347231296443360M²独栋别墅0029700000M²连排别墅50406780029403600027776M²容积率2.001.751.972.031.801.931.74

各类产品面积百分比

其中高层160户型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高层180-220户型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多层大平层洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多层大平层洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%独栋别墅001.95%0000%连排别墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多层大平层产品面积段小，容积率高，可销售额较高大平层产品可销售面积多，容积率浪费较多，可销售额低增加独栋产品，产品梯度拉的开大平层产品多，大户型大平层产品面积段高，总价偏高大平层产品最多，容积率低城市空间形态排屋产品多，总销售额度最低方惨案驳对僚比—谎—经较济脖帐果估围算消对均比

住宅销售估算面积面积比例单价

估计总销售额方案1高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高层1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000￥481,200,000多层大平层4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000

独栋29701.95%25000￥74,250,000方案2高层1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000￥852,000,000多层大平层3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高层1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高层180-2204812035.58%10000￥481,200,000多层大平层5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高层1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000￥690,000,000多层大平层4433630.24%15000￥665,040,000方案4高层160332800.255898000￥26