标杆房地产企业项目成功评价标准报告

标杆房地产开发企业项目成功评价标准分析报告1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二基本要素概览标杆房企项目成功指标主要组成2签约回款标准1投资标准4开发节点标准3项目融资标准投罩资泳标震准0某11.投资棉标准投叮资抢总滤体胳要敏求投资总体要求序号项次2017年2018年2019年1净利润率8%8%8%2年自有资金投资回报率50%50%50%投资骄节奏投资节奏序号项次

2017年

2018年

2019年一季度二季度三季度四季度合计上半年下半年合计上半年下半年合计1合计60

6090

10025

4525

45200

250150

200250

300400

500240

280360

420600

7002区域战略布局除了甘肃、新疆、内蒙古等偏远省份以外进行全国布局，部分西部小城市也将深入拓展1.投资茧标准净斧利古润速率耍标繁准净利润率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）4%6%8%中项目（总建面8-30万㎡）5%-8%7-10%9-12%大项目（总建面30-50万㎡）12%12%12%2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）5%7%9%中项目（总建面8-30万㎡）7%-9%8%-10%10%-12%大项目（总建面30-50万㎡）12%12%12%年自浴有资裙金投歌资回这报率上标准年自有资金投资回报率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）50%50%50%中项目（总建面8-30万㎡）25%-40%25%-40%25%-40%2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）60%60%60%中项目（总建面8-30万㎡）30%-50%30%-50%30%-50%1.投凯资历标根准现披金赠流泪回庄正背期死（怜含根融帮资覆）筑标蕉准现金流回正期（含融资）标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万㎡）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万㎡）18个月18个月18个月超大项目（总建面＞50万㎡）18个月18个月18个月2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万㎡）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万㎡）18个月18个月18个月超大项目（总建面＞50万㎡）18个月18个月18个月签备约谢回卸款引标笼准02签约矩回款如标准产品类型规模

（可售面积）三四线城市核心城市（上行）核心城市（下行）高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润1-A1-B1-C3-A-上3-B-上3-C-上3-A-下3-B-下3-C-下普通住宅小项目

（可售面积<5万㎡）88128812121218中等项目

（可售面积5-10万㎡）121218121218181827大项目

（可售面积10-15万㎡）151523151523232334大项目

（可售面积15-20万㎡）181827181827272741超大项目

（可售面积>20万㎡）242436242436363654商铺交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位交付前，已售车位个数/已售房源套数≥50%；交付时，已售车位个数/总可售车位个数≥60%；交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款。（项目所在城市车位销售条件有特殊规定除外）项目奶全盘卖销售职周期恼标准说明歪：全肌盘销帅售周另期指掠项目我整体踏签约龄率达盏项目迹总货艳值9荒5%省的时锈间点略与首蛾次开窗盘时膝间点饶的时叠间间盆隔，份尾盘碍销售搏标准届完成仰时间窜为项该目交猴付后扫6个君月。某交付剑后6灾个月幼内，乎商铺租及车射位随限房源付同步馅实现祥10惩0%俱签约锋率签约那回款臭标准首三羞个月妨销售府签约团率标驶准规模

（可售面积）首推货量首三个月签约率首月2个月3个月合计<5万㎡5万㎡50%10%10%70%5-10万㎡5万㎡50%10%10%70%10-15万㎡6万㎡45%10%5%60%15-20万㎡7万㎡40%10%10%60%20-30万㎡7万㎡40%10%10%60%签歇约馋回跪款佣标疲准回款肠率回款率：取交付周期及销售周期较大者，增加6个月为回款完成100%标准周期产品放款条件首3个月6个月累计9个月累计1年累计1.5年累计2年累计首月2个月3个月普通住宅预售证30%×当月签约率30%×当月签约率

+40%×上月签约率30%×当月签约率

+40%×上月签约率70%×当前累计签约率70%×当前累计签约率90%×当前累计签约率90%×当前累计签约率100%×当前累计签约率结构封顶30%×当月签约率30%×当月签约率30%×当月签约率30%×当月签约率70%×当前累计签约率90%×当前累计签约率90%×当前累计签约率100%×当前累计签约率商铺预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款项目倾融资武标准0拣3项目顾融资信标准城市井限制用条件读排摸项目规模分类序号项目规模规模要求1小项目总建面＜8万㎡2中项目一类总建面≥8万㎡且＜15万㎡二类总建面≥15万㎡且＜30万㎡3大项目总建面≥30万㎡且＜50万㎡4超大项目总建面≥50万㎡城市类别项目规模前端融资

是否能做开发贷

是否能做开发贷土地

最低融资比例前端融资

放款前置条件开发贷

放款前置条件开发贷前

是否需还前端按揭前是否

需还开发贷监管资金要求一线城市8亿以上能能60%土地款付清四证齐全、办妥担保手续视前端合作方式而定，可不还，根据项目资金情况安排否监管要求按投入建设资金比例，销售合同额比例等控制。印章、账户共管8亿以内强二线城市

（新一线城市）6亿以上土地款付清6亿以内弱二线城市6亿以上银行渠道需土地款付清，信托可用于付土地款6亿以内三线城市6亿以上6亿以内四线城市6亿以上视情况而定2-6亿2亿以下超大项目一事一议视情况而定项摘目概融症资奸标追准融动资播财胸务篮成烧本类别贷款情况批次数拿地后—首年拿地后—次年拿地后—后年说明上半年下半年上半年下半年上半年下半年银行放款需根据项目建设进度与支付节点与银行确认根据项目工程、销售进度排放款计划还款按合同约定和销售进度执行还款时的具体业务操作，在满足银行还款底线的前提下，尽可能延长低成本融资金额的使用效率城市类别项目规模前端融资开发贷银行非银行一线城市8亿以上暂不能做8.0%基准上浮10%以内8亿以内暂不能做8.5%基准上浮10%以内强二线城市

（新一线城市）6亿以上暂不能做8.5%基准上浮18%以内6亿以内暂不能做8.8%基准上浮18%以内弱二线城市6亿以上7.5%9.0%基准上浮30%以内6亿以内8.0%9.3%基准上浮30%以内三线城市6亿以上8.0%9.3%不超过6.3%年化6亿以内8.2%9.5%不超过6.3%年化四线城市6亿以上8.5%10.0%不超过6.5%年化2-6亿9.0%10.2%不超过6.5%年化2亿以下9.5%10.5%不超过6.5%年化20泡16年创标统准婶，自前素段言融挑资级比弓例船不处低枯于60每%开发墙节点鼻标准04开龄发旗节锁点唉标狱准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7-11层）高层

（12-33层）超高层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后至集中交付开始3030303030施工捏标准激工期开搅发钉节厌点速标驳准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7-11层）高层

（12-33层）超高层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后至集中交付开始3030303030开选盘讯周招期其表（免高扫层杠）分类产品类型完成概念方案

（经集团批准）以政府上会的设计图纸要求为准

（以下二选一）同步桩基施工土方施工正负零以下施工工期首层施工工期标准层每层工期（至预售形象进度）拿地到首期开盘完成规划方案完成扩初设计取得政府规划方案/扩初批复取得施工证无地下室基础施工一层地下室二层地下室别墅

（含叠墅）其他产品类型别墅

（含叠墅）多层小高层高层周期

(月)预售地上层数标准（天）303040204030153050151010765190（天）-标准（月）1.01.01.30.71.31.00.51.01.70.50.30.30.20.20.26.0方案批复、工程正负零预售-1.01.0-0.71.31.0-1.0-------6.00扩初批复、工程正负零预售-1.0-1.30.71.31.0-1.0-------6.30方案批复、工程1/3预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.311扩初批复、工程1/3预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.711方案批复、工程1/2预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.517扩初批复、工程1/2预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.917方案批复、工程结顶预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-12.733扩初批复、工程结顶预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-13.1331、施猛工周柜期含禾春节贩，再肆另增20天虾；2、地惰下二密层的盘再另端增20天群；3、根题据不腥同城勺市冬织施的田标准业增加忙相应畏工期洗；4、遇牵政府辆特殊纵情况暂限制史施工伟的，粪另行由讨论笑。1标轮杆熔房循企医项赛目法成薪功捉指帅标疤分内析2案趋例杨分贵析稼一3案例旦分析珠二湖盈南诸株欺洲尝某坐项散目国拿浇地萝前朴投尺资额测艰算辨实私例拿地馋前区畅域投申资组股织召持开，陵向董验事长嫂、集胸团各轧部门沫汇报案例哥一作业蹲流程灭与控溜管制畅度对朽照时间工作决策点与集团控管对照2017.8.01初判申请表准入审议（是否准备拿地）√2017.8.10地块头脑风暴会价格判断（市场定位）√2017.8.22可研上会投资决策（集团决策）√案例鼓一1、地抱段箩：B类疏地索段子，轿地素块估位这于四株术洲授市甘河沸西缘瑞天恩元歼区朱，拒区专域饺定之位浊为庄株招洲堆的牢浦患东笨新伞区职，甲城延市乏发从展敏核详心善区域。数区域史内拥跑有完泽善交婆通、栽生活靠配套草。2、供需若：株洲珍市城愉区商满品住乞宅近2年增够量明银显，闸近5年蛛年贞均孝市洞场去容头量弱基绑本福维夕持卖在2.嚷8万作套窄，彼约3季2抚7万㎡杯左右隆的水息平。1平7年上度半年格整体程成交2材1像6临.纯2宴1万方贫，共替计1质9尊8缘瑞1驰0套，款天元娘区约想占整姑体市然场成童交量59失%。3、价格炼：天元晓区价俭格最纵高在熊售项顽目价品格在5午2拳0肾0撒-数7幼6歼0灵0左招右拆，夜与海其温他舟片饶区塔的甚价糟差德达本到1娃0宇0最0片-茄1患5幸0踏0元/金㎡猛,地块喂周边创价格牙在5纠1煮0勒0组-泼5嗓8灿0票0之留间应。4、趋势烂：依托莫区域侧强劲御的市含场热芬度，趴凭借良优异毫教育哪资源重以及原区域投良好歼的规晋划前榨景，沸迅速宴提升屈了的尽客户柄接受万度。吐可假售货院源少坑，2毒0浙1肝7年款上足半蒙年锻入蜜市同货垃量镰较辉少解，2妇0临1侮7年逝住掠宅予价益格卷仍渐有狱至灶少10耽%上表升枣空搬间旦；圣售仗价迈开玩始毕分粗化山，授优疾质洞项挂目层高日售眯价在得住到补市邮场林认喇可巨。5、方案鲜：土地六价值优最大隙化，袋保证换利润堡率最鼓大化筒；尽峰可能嚷将土锣地使揭用率刘、利源润率侮最大臣化、什在满们足该辟条件茅的前伪提下使，保泄证产疫品功我能性毛与舒析适性坏；6、价搭格舌与狼低薯谷熟涨卵幅剧：经历厉过20忙16年市泡场上覆行，逆目前老尾盘咐项目俭价格坐趋稳稍，新碑开、巷加推辨项目厌价格吐持续兄上行盗；受神未来眉库存气的短窗缺，涌预期2络0购1很7年糖市窑场妄仍廉有吉较妄大磁上愚行势空拐间斤，愤预暖期毁涨鹿幅1尺0喷%爱-听1亏5或%。7、后剧期叉土理地葬供鼠地芳计虹划掀：株循洲顾市2颈0世1岩7年下恩半年悄至1己8年上丈半年森预计心供应声土地3构8幅化，翅已为成牺交16幅，苏剩余蹦土地船中住套宅、蒸商住拴用地茎约4挖3抢1长3亩音。上会识汇报升要求案坝例农一运营昨指标诞汇总案田例跨一可研乘决策纳报告汽核心绸汇报俭部分评估指标内容指标值备注财务漏斗销售指标销售单价5796不含车位总货值71392.98含车位销售周期16个月首开销售金额18115.87运营计划运营指标2/7/7.8开工/开盘/现金流回正（月）结构封顶13.2（月）竣工备案27（月）成本适配标准FTOPABCDEF报规单方造价2448注明集团管控标准可售单方造价3149注明集团管控标准单车位面积33注明集团管控标准三费费率2.65%/2.35%/2.04%对应管理/营销/财务费率指标融资目标单位——杠杆/比例1：1.5/土地款的60%前端/开发贷融资成本9.3%、6.3%前端/开发贷融资金额6263.18、6000.5前端/开发贷自有资金峰值8865.27万元盈利指标起拍楼面价1275销售毛利率31.60%销售净利率17.70%销售净利额

11,557.00现金流回正时间7.8含融资IRR88.76%项目内部收益率税后年自有资金投资回报率200.2%案例题一货值而测算项园目业整稍盘锤总伐货追值71温39诊2.鉴98万元命，整价盘均窝价5职7肤9促6元/㎡（睬不含辆车位泉）20露18年5月1日掘开僵盘轮，2倍0乖1吨9年9月演清狐盘演，丝式销借售夕周度期1侨6个月案例妨一销售伸计划符不裁符合尿营销蛮控管稳要求落？符合o不符还合案替例莫一里紫程管碑粪计心划拿地都到开例盘6-希7个月奏（含队跨春欠节增取加20天）拿昂地垦到锈示肥范容区地开辞放2-往3个共月线（妈全愿复拦制忠）案例倚一成本想计划可售栋单方惰造价3露1尸4额9元/冤㎡，符不腰符合线控管窑要求帽？符轰合o不符翻合；报规缎单方受造价2橡4主4迹8元瓶/轮㎡，符惑不肾符吨合梅控魔管凝要筐求惊？符留合o不碌符月合；案队例顽一资金萍计划-资械金类筹融集案绝例正一资金坊计划-融资顽计划案例茎一资金隔计划-项目难现金臭流1标杆执房企小项目株成功凳指标碰分析2案例雄分析轨一3案例河分析宫二安徽广濉溪区某项区目启牧动会袭测算数实例拿图地永后碌2茅个聪月坊区绑域四运烦营竟组术织仓召池开辱，烛向嫂董角事文长假、跨集裁团验各懒部瓜门蜘汇煎报案例联二成功察标尺猫对比案仰例迷二货值紫分布爸规划航、价救格策筑划及痕版本悉对比案例约二目标珠成本顶策划躬及版燃本对熄比案例齐二示范厌区计赛划案例掠二供货竖节奏1谈.本项艘目共18栋住图宅，1栋盘沿琴街胜商布业榆，娘车裂位掉（或非余人势防歉）64各5个封。2挽.本角项评目王拟危供患货2次：一挺期连供驰货鸭，20否17年11月25日达其到预带售条鄙件，录供货2栋高层，1栋搬中引高该层纺，8栋洋篇房，6万竟多晴方效；二桶期魂供蜘货萄，2榆0氧1戒8年1月2销5日达祝到预冈售条登件，喇供货3栋高时层，4栋赴洋裤房叛，举约7万化方只；贴车写位6计4拼5个，案垦例乔二一期&二醋期足供抖货丢节丑奏红色伶标注泽为一奔期蓝色标注为二期案粒例奶二标准富工期销的对亮比当扁地朱预寄售拦条继件套：驰投掌资宾达播到25掩%,讽,高妄层刃出匪地款面灭达周到座结亡构1/故3；剪多践层开达霞到2层盏楼玩面春；当地萌报批肿要求旧：方螺案批丧复案抢例挪二销椒售管规份划—三妄年飞销盲售及、顽回狱款颠规杠划签约总目标8.05亿2018年签约目标：5.747亿2019年签约目标：0.155亿2017年签约目标：2.047亿回款总目标8.05亿2018年回款目标：7.129亿2019年回款目标：0.172万2017年回款目标：0.648亿营振销手费捧用备注暴：1、岩费矛效镰比骄控贩制民值播为2.哄45蔽%，口营腐销标费康用茎控声制森值项为1茎9释7胖2宣.圆7猴2万元述。2、“卷全盘陶营销奶费用撒计划孙表”脚作废为插凑件附绞在本届页备呢查，签该表塑的时船间分奥解维伶度与鲁签约县回款豪计划得保持岸一致狐，即筋：开植盘首岗年分穴解到测月，衔次年宣及以尾后年筐份可点分解熟到季仇度。案假例汇二推广厘计划404葬0推筛销类节丸奏媒什体猫通族路推锯广灶强烫度宣传盟方向持荣续签热秤销正青式鸽开煌放品牌世落地避、产次品导砖入高炮驾、大堡牌、前网络“大爱验濉溪”系列炉活动法盏式纠皇任家案示鼓范茎区某游咱园关键军活动3月5月7月9月11月开盘品牌款形象唉导入明梅星恰品辣牌贵落揉地前会1月交跟付二恐次加推商业马、车才位加担推消化歌库存户外价、大讲牌、泰网络涂、电太视、狸电台难、乡岛镇墙灶体、苍微信眼等业主恭答谢铺会暨劲法式箭宫廷控盛宴1月3月5月7月9月11月1月1匠2月蓄客支目标30缎00组20孟00组应饲市礼加聋推案鹊例委二预黑备也会界阶飞段命与侦投丙后肠版目零标各成滨本的对舱比分疑析（谨一级结科目摄）案例墨二预备促会阶帮段与恶投后瞒版目李标杨成垂本的对定比分眨析（根开发额建安移类）案锡例际二预备圈会阶绒段与举历史锡