房地产经济测算与开发策略

经济测算与开发策略物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

物业配比调整前后比较整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。经厘济弯指灶标屠确忌定1.价顾格冲确表定参照讽临近奖区域菜或者变区域宅价值特相似兼的区冲域市孔场上渐当前床销售洋价格创迫新兔产踩品暴参照照矮典雾型趣楼亏盘估定腐价典、第成垫熟颂案死例猛定蛙价永原垫理2稠.成戚本各种勿物业应类型推的开肉发建画设成峡本参费考上狡海市剃建筑寸造价某规范3.费率各跑种径取犬费棍标横准莲参斑照房诚上烧海彻有俭关岸规挎定需要友说明每的是杂：所电有经坦济指乱标的旗确定饱都是袋静态没的，禽并没腾有考农虑市辛场波进动、庭政策碗变化影、供伴求关休系等位等，谋仅供赌前期网投资英测算捆与开浆发策叔略制草定参重考。开住发用成竖本站的洗设嚷定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具520006000800033001730089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数科据法来烛源起：民世捏联纪估描价忙部注一多：在饿造价抄计算蒜过程愉中已返包括混地下趁车库基的建奥设成石本；注二桂：楼饮面地眨价按比现行月土地融价格傲估算赵；注昨三化：柱其石它叙费恼用搞包躺括押政看府回规瞒费罩、执前患期登费罩用际、获管尺理间费祝用锦、撕财国务助费槽用广等圈，预但鞭不梁包低括升各捐项裹税呼费季。开发雀成本喘比较单位阻面积塞开发琴成本掌比较总开博发成扎本比雀较酒店案的单监位面葛积开康发成有本最智高；地下糕商业渠不计脉容积驱率，庆不分疗摊地域价成泻本，屯成本哲优势异明显超。地上谣商业捷因建摄筑体龟量较驾大，题总开洞发成眉本居才首；写字盒楼、清住宅写因开岭发量祝、单骂位开策发成床本均马比较芦接近尤，其略总开痒发成担本也蹈比较乘接近糖。商业悟租金佩的确厌定修正染后租悦金通核过算乒术平舞均法适求得脉本项顿目每否层的放预期狮平均产租金甜范围保，取啄中间灾值为运商业弓的参勿考租夜金：B2：5絮.见0元/天/艇M2B尚1：8.歪0元/天/莫M21/黄F：1凡8撇.送3元/天/M22/省F：9书.姐7元/天/喜M23军/碎F：6筹.例8元/天/M24慌/扇F：5.俭3元/天/M2考虑从地下冷商业娇为社梢区和统区域宾商业酱，在无业态父上以桂超市违和家鸦电等首专业亏市场蚀为主绘，租咬金承砖受能锹力较节低，拥而且艘地下稀商业斗分割欣成两睡半，项不能筋形成平整体及，对B寄1和B辉2的辱租柿金哑做光进快一阳步恨修学正裳，缎其处结树果住为蹈：B2：2本.接5元/天/窜M2B州1：4债.雨0元/天/M2比较项目平均租金（元/天/M2）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租浆金暂确睬定响方弃法瞎：成市歼场样比副较揪法注蓬：怠影蛇响半修爽正响系历数瓦的镰主奇要校因线素似是疲区竭域献因康素雀，方包塘括恨区沿域煮位推置某、决自裤然墓条视件窄、初周销边皆环死境璃、项繁捏华处程再度轮、蛾交岛通闸便低捷宏度随、某交狐通培流工量绒等贞等商德业惑的灯经攀济奸测严算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注解：武以悲上擦面啦积关为速根寄据磁初明步亡设斧计摔建蚂筑番平前面第图歪计窜算拔之份结气果须，备仅欧供艘经欲济唤测理算刃参刚考盆。建筑喇面积久：1砌4找5点0大0泻0平腐方具米开发浸成本榆：17纤60处00万技元年租途金收猾入：24吓13至7.喝8万讲元年营渗运成缓本：2锦4屈1象3占7左.辞8质*堪3挡0斜%讽=漂7桐2耕4职1地.碰3万元年词收培益狭：2捧4豪1爽3旧7谁.丑8篇-能7兰2或4弊1非.鞠3魔=拥1口6客8救9调6旗.链5万薪元投龙资浅回鸣收定周膜期四：10判.4年投资脚成本贵高；投除资魄收扫益岸高影；投裁资烟回更收疯周斯期稀较最短基；投乐资对风死险慈较缴高芽；酒店状租金抖的确说定

2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%---四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数据害来源暂：上好海市及旅游医事业低管理家委员鄙会注既：苹影剥响鸣修摇正泉系稼数袖的编主侵要鬼因静素驳是戚区许域笋位斩置领、烧新申旧刷程足度鄙，棒周桶边陷环松境痛、禁繁幅华右程殿度仓、鞋交接通膀便糟捷弯度僻等槐等

修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套20贪04年四迎星酒带店出骄租率衣与平患均房宵价本项吓目租雅金与护出租蜡率的像确定酒葵店苏的兄经室济民测坊算前期光投入肢高；收羡益逃较双高别；投资鞠回收逝期较套长；投资讲风险第较大兵。建图筑赴面辛积值：5隙2悄0芦0杏0平艺方省米造价梦成本烫：8耍9呢9永6饭0万元客蛇房应数滋：5顶0小0套客证房乱出格租轰率河：72搬.2百2%平均樱房价收：7器0晓4葱.帖1狸7元/套年伏租树金传：50每0*嗽70四4.勒17壤*7不2.遭22择%*其36棚5=幼92遗80脖.1万诊元年营喜运成小本：9泳2申8降1栽.源1教*存4秧2腹.毁4明5眯%湾=送3街9绸3率9欣.核8万剃元年收学益：9坟2导8折0谣.妥1血-偷3陷9罢3朱9拐.怕8累=肆5笼3早4浑0疤.葱3万元投寸资读回爽收类期恳：16汽.8年注升：欲来棒源席于戴行鸽业马统命计妻平自均塑值谎的阶营食运贡成炸本职为窃：写字并楼售坚价的赴确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注：颠影响捏修正怎系数竟的主涨要因搏素是厌区域羊位置园、规恼模大册小，旅周边绵环境枝、昭子示性惧、繁举华程歉度、察交通锤便捷糠度等玩等。修职正款后宽售螺价骗通以过徐算漆术朗平轨均告法篇最谣终肌求着得渔本君项踢目文预谨期毕售普价敲为矛：2忌7集7卧2纹5元/平品方泰米住欠宅特售趟价剩的虾确毫定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注：幕影响液修正刷系数郊的主蜘要因柳素是尺区域奏位置珠、规政模大蒙小，饰周边严环境庙、自炎然景却观、叹交通营便捷室度等槐等。修岂正深后须售搏价叹通叠过悦算细术嫌平土均窗法凳并茫取孤中底间打值便最豆终管求形得觉本爽项剥目尖预返期织售仍价钢为胖：24避35伪6元/平欧方勉米写字奋楼与除住宅您的经薪济测灰算写字瞒楼与先住宅胳的共推同特双征：投资娘成本突较低恼；投资续收益悟高；投资省回收矿期短充；投资潜风险旷较小已；从成减本收美益的盒角度袖来看渐，住懒宅略旨高于沿写字飘楼；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不丙同晃物蓝业战投拆资盆风为险欣系真数贪比权较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投资弓风险员的主寒要构汁成因锁素：投肚资抄成恐本雾；投感资梢收车益潜；投第资漏回持收爬周齿期派。注脚：咸在碌投染资广风乐险毯的碌构周因喷中蛙，闷未康考遣虑忧外通部伤影亮响仿因来素佳，沟如斩市糊场案环吵境斤、巴政亏策啄环客境哄、犹金滴融糠环哗境振等裕等或；注拾：凶投屋资秆成谁本颠高哲低肥与芦投献资汤风典险乘成爬反虚面读关为系裕，滤投血资哄收捎益秀高天低的、鉴投虑资已回耕收盈期堡长军短勾与勾投捕资惭风卧险城成垮正奇面唉关板系牙；注：今投资狠风险=投调资苗成玩本粘风耀险+投资弯收益航风险+投资挨回收垂期风兼险，厉数值茧高低局与风初险成荣正面妹关系包；投属资征风射险粪比绸较章结液果妻：酒店蚕最高济；商业已次之锄；写魄字械楼房诚较蕉低础；住宅琴最低常。保持霉现金浅牛、某明星墓、问奥题产棒品的赢合理献组合馋，实尿现产傅品及圆资源聋分配适结构辨的良纲性循祥环成功浅的月玩牙环——最佳烤模式对决于艇企衫业倒来骗说犬，逐如阵果承能侍同卸时智具灿有衬问吓题姐产协品搏，按明仇星障产做品炼和旷现疲金该牛常产疮品翁这塔三窜类屯，扁就肢有矿希撇望团保缝持瓦企示业跳当余前杂的伯利价润晃和浑长始远潜利挪润币的略稳湾定计，承形砖成初合名理凝的驻产垃品东结捞构浸，炮维柿持余资煤金北平极衡闲。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW本项驴目的桥波士板顿矩项阵分绕析本共项崭目供成厅功帆规施避庄了敢瘦劳狗元型始产张品负；现金匪牛产漏品分绒布比宇较合蔑理；问题隐产品岸偏多天，对扰企业浙资金耗实力核要求训较高学；明另星臭产毕品海相艇对治偏家少螺；

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