房地产投资估价方法

估价方法房地产投资房地产估价方法比较法1收益法2成本法3比较法1一、比较法概述理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。比较前提前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。核心目标找出影响价格的因素如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。五、估价方法收集交易实例选取可比实例可比实例A建立价格可比基础可比实例B建立价格可比基础可比实例C建立价格可比基础市场状况调整房地产状况修正比准价格A求取比准价格交易情况修正市场状况调整房地产状况修正比准价格B交易情况修正市场状况调整房地产状况修正比准价格C交易情况修正比较法1五、估价方法比走较味法1二、道比较氧法适记用的哥估价问对象同朋种类类界型吸的窑数馋量套较辱多弟且贪经蛋常双发虹生劈燕交伤易睡的设房莲地誉产秃：住眉宅蜂，另包庙括担普驼通混住夹宅短、先高屯档老公誓寓是、趟别疮墅膏等妹。邪特劈燕别舍是听存允量泡成闲套迹住猪宅劫。写趣字腔楼商铺标准姜厂房房撑地优产盏开舒发议用诵地而对圈于很湿少发危生交丑易的不房地喂产，翅如特鸽殊工德业厂匙房、他学校夸、古户建筑蠢、教祥堂、盼寺庙差、纪截念馆液等，疤则难浊以用怖比较优法进舅行估肥价。五局、预估灿价谈方股法比较占法1三犁、象比窄较恰法辅估择价旋需懂要题具惕备绒的提条辣件要有怒与待亿估房隙地产税具有谊相关规性和滨替代抽性的肥、足够强数量路的比泪较案罩例在同强一供该应圈解内存醉在着狂较多骗的类恋似房正地产六的交瓣易。声如在廉一些睁房地胞产市织场尚发发育脚不够兽的地衫区，粥就很稿难采才用。比较歉法估侨价中但需要妥进行患交易朴情况谢、交峡易日胳期、疫房地薯产状谢况（喇包括班区位急状况兆、权抚益状看况、有实物均状况号等）秧的修盖正，循这些衔修正裁有的辨很难戒采用火量化电的计革算公郑式，红需要做估价统人员行依靠赶其广睡博贷的耕知蜘识枕和礼丰横富留的笑经捧验才丝式能怨作常出只。比较用法的挑原理考和技漆术，区也可闸以用琴于其傲他估残价方低法中午的有胀关参艘数的董求取建，如盟经营科收入扇、成层本费回用、糠空置护率、轿资本员化率陡、开蜓发经携营期流。五民、烘估数价猜方袋法收振集码交获易搏实橡例整法理方和瞎选秀择宣可削比谎实阀例分良析洽与卵调毫整综合那计算士比准炸价格建立买价格雹比较悲修正虾的基下础交易律情况昆的修担正交盲易赞日荐期怎的探修宴正房地糠产状号况修咳正建贷立骆价绪格犯比树较勺修灰正刮的右基娘础利洲用岁修娱正演公费式比计汗算比较传法1四、车比较服法基粪本步恩骤五羞、涛估子价层方档法比较霞法1六、晶建立峰价格璃比较黑修正男的基态础统轻一责的黄付油款之方绢法由握于属房涂地妹产逗价立值容量级大芳，咸通侦常秋付剩款杏有泳分宰期滴付英款究的护方放式求，袍在宁估哪价仿中漠为溪了粥便慨于浙比级较擦，主价旗格脾应诸以准一跟次抄性友付约清棕所均需巩支班付岸的泛金漂额跪为匙基阁准扣，合所金以突，产需费要谱将姑分羽期绩付易款肥可锐比创实脉例崇的识成桃交魔价阻格故折旦算寻为异在挥其巷成激交榜日蜓期秩时篇一额次夹性过付叫清堡。偶具夜体瓶方圣法菠是茫货门币含的粥时闸间注价樱值丑中烦的臂折昆现遣计郑算可。统谈一镜采绍用躁单防价土妄地庆的售单皂价运有刺用蹄楼尿面爪价蛛表挺示外的处。猪有级些渐房汇地缎产饿如温车往库尤按灶车遵位世个哑数属为竖单玻位师。统一纠货币授种类厅和货哲币单惑位统歉一紧面倦积该内触涵粉与胸单毯位在瓦现谷实冬的厚房淋地奖产铺交举易眠中喊，粮有矮按指建勺筑络面钢积愚计净价捏、彻有午按姜套吩内队建鞋筑愁面岂积包计捆价锐，姓也蜘有绘按蔑使蒸用舍面浊积到计矮价钩的敏。五绸、带估昆价罗方种法比较茄法1七委、占交浅易般情碎况奇的检修午正交案易剧情或况限修壳正脉是犁排赔除蚀掉叮交冷易踩行碑为潮中排一限些器特陕殊泡因运素差所居造斑成恨的妹交鹿易戚价加格户偏梨差呀。造缴成斑成夕交古价图格务偏专差碍的次原佩因塔：有利自害关妄系的靠人们秤互相题之间晴的交省易、收急于哭脱售袭或购饮买的化、及碎不了此解市搂场行玻情的垄、交粪易双译方或杏一方瓶有特究别动辽机或穗偏好拐的、喘受债邮权债狮务关宿系影体响的(以资道抵债)、相鸽邻地耽块的绩合并辅交易(合合并昆后仔效搬用奋会堵增歉加)、舌交戏易获税歉费番非句正多常惯负坦担摆等逆、旺特洁殊碌交豆易电方绿式巨的升交缺易扰，启如川拍座卖降、中招摄标涛、亡哄第抬少或管抛轨售怀等常。修茎正桨程钞序剔裕除坟非屯正艳常撒的显交跪易优案观例测定李各种屑特殊志因素睡对正接常价袄格的势影响师程度修厦正神公奴式五、鸽估价鸭方法比较师法1八球、盼交天易员日趋期摇的庙修慈正可乓比冶实枕例梯的黑成翠交枪价选格档是抚其债成梅交昼日扬期碗时巡寿的良价称格课，秀是涉在敬其街成寺交件日过期便时用的掌房研地筒产扑市熄场箭状租况挽下巴形欢成导的含。锄要盈求胀评户估河的歼估末价既对聋象沈的薄价吼格旋是就估饿价迫时歪点(基刘准纲日)的价乖格，铃是指痒在估繁价时够点时辈的房乱地产肃市场枝状况月下形群成的拣。如果拳成交冲日期无与估烈价时楚点不艇同，支房地句产市励场状遭况可鸦能发无生了敢变化赠，价金格就爆有可返能不杀同，顽因此俭应将条可比杆实例氧在其侄成交吸日期谜时的浓价格乔修正黑为在杏估价村时点选时的单价格阔，如据此才睛能将辞其作船为估填价对隔象的钳价格竟，这享种修誓正称惊为交粗易日映期修搬正。修正误方法五砌、森估晋价雾方匹法比较卫法1九付、挥市尝场谣状沃况鹿的召修饼正房诵地压产娃状钓况趟修据正荣包蓝括纯区检位夸状闸况米、密权代益科状状况秆、虾实嫌物品状辫况掘三幸个琴方谁面不。区冷位窄状锄况悦修务正区品位党状崇况浸是趁对脚房旅地穿产稍价盗格恨有废影绢响须的找房决地似产直区屋位禽因挎素倍的志状产况店。淡区剧位压状战况虎比剃较冠修底正肠的乌内虽容粥主棉要歪包睬括高：考繁壤华颗程结度时、页交蒸通掉便游捷拐度恩、挨环挺境熄景勤观欣、洗公身共夫设认施饺完卡备研程戒度爆、土临泡路药状减况茎、彼楼督层难、字朝拖向舱等尿。具曲体竿修搞正异公度式窝为载：经亡个陵别壁因吗素阁修衔正吴后伸的交可资比千实廉例天价饺格=可柜比哄实冻例桥价饰格×个喷别霉因蛾素踏修该正残系插数用铁直挎接仰比徒较及法怀的斩修席正遇公刷式专为:经泻个驼别辜因揉素衰修英正雷后冤的布可童比餐实慢例懂价幻玉格菌＝怕可晨比狸实普例乔价嗽格×用比间顶接符比姓较役法申的附修屑正服公果式域为素：经拉个圈别闪因侍素思修福正颂后袜的牧可横比刷实碌例旷价窄格供＝糊可总比凡实廉例中价剖格×标暗准治化乎修颠正肤系耳数×区域因察素修旧正系西数＝尊可比划实例齐价格×爽×在苹直榨接车法家修皮正淋公版式阀中荷，脊如释果塌可首比福实另例涛的躬个球别统因要素盆优显于鲜待滚估停宗沉地片的天个欣别毛因素，派则修熊正指歌数大浅于10诊0，如定果可她比实约例的烈个别阅因素杨劣于云待估染宗地修区域露因素，示则修暗正系羡数小爪于10婶0。五纵、魔估浸价少方塑法比决较极法1九、拴市场斧状况思的修例正权作益毯状交况言修泛正是对挠房地恼产价辱格有度影响党的房虑地产臭权益横因素问的状尿况。核包括殃土地渡使用报年限腥，城龙市规馆划限肉制条侄件（罪容积酱率）斧等土抚地挤使哪用皮权壤年崭期以修检正土待地贷使移用啊权旷年内限肤长感短栋，蚊直倚接半影胁响轧土葡地察可凡获竹收鹊益躲，忆年死限篮越皆长词，那土农地仆总头收歼益雨越渔多梁，烘地野价撤越趁高狭。土地柴使用蒸年期危修正椅后地次价＝或比较岭实例结价格×严k其概中r：浴土层地聋还非原辞利伏率;设n：可样比案隔例使昨用权招年期;m：待促估房趴地产甩使用遣权年遵期容龙利特率职修置正容积抽率是震指建傻筑物态的总菠建筑距面积嗓与整诊个宗售地占烤地面前积之劳比。容泉积晋率孝的所大达小坟影户响伏建股筑贤平箱均伪成酒本牛和输土悲地畏利霸用纪程巩度浸的稻高荷低怀。—般局来胀说遮，心容绣积墨率双越拿高街，拣土催地年利束用马效踪蝶益卵就示越耗高抵，那从桃而驻地链价撇也伙就龄相贝应蓄地劳提应高鸟。铁通袋过胳容休积润率嚼修丈正宝，理可坡以且消然除拿出贱于培容侨积货率哄的渴不工向陶而投造锅成欧的碰地荷价云水酱平销的赚差妈异放。五、拆估价搜方法比较源法1九、萝市场尿状况缸的修规正实物夕状况寨修正是对貌房地酱产价且格有院影响督房地垦产实除物因需素的作状况里，进闸行实妹物状丢况修际正，件将可缠比实香例房状地产运在其库实物哲状况奇下的模价格芒调整喜为估封价对另象房氏地产巾实物便状况符下的委价格船。主责要梅内堡容毁对励于特土庆地渡有躁：荷面挣积耽大窃小雅、泼形栏状泥、谨基律础兽设灿施剂完吸备稳程签度刷、额土折地作平右整违程驾度屯、裂地狐势造、令地姐质岩水篮文蛛状矛况棉等填。对诱于述建慨筑恒物幕有响：下新往旧倍程捎度规、进建纵筑她规闯模谎、壳建驱筑秃结缴构仇、斑设剖备蓬、遥装因修叠、君平赤面肾布貌置商、血工怠程嚼质讲量汁等脑影惕响稀房誉地桂产艰价姓格棉的哗因竖素彻。房第地刊产神状蜘况翅修氧正钓方至法一般获公式瞧为：可比亦实例线在待碎估房融地产靠状况档下的坝价格圈＝可桐比实传例在班其自链身房足地产堤状况尸下的抛价格×房地饼产状假况修只正系穷数房地孕产状音况修驱正系皱数＝禽待估胞房地杀产状拐况指鸭数/可比叮实例耳房地捐产状角况指逢数五烫、捧估渐价雕方第法比格较专法1十租、欧比终较茧价摸值剧的过计震算金乏额材修字正箱调私整项下舟的既公善式比怨较棍价鱼值=可查比趁实撤例余成劳交办价昼格±交易页情况梨修正咽金额±市丽场也状领况用调窜整继金反额±房算地飘产仪状瞎况沉调漂整植金熄额百假分原比养修酱正缴下盟的窃加赔法被公杀式比闲较验价劫值=可赖比桥实趣例况成屠交轮价雕格×（交餐易情眉况修朋正系片数＋宇市场薯状况螺调整狂系数返＋房蕉地产税状况作调整绞系数集）百漫分巨比物修妄正此下常的顺乘炉法锣公幅式比框较各价奖值=可汤比弄实只例铸成馅交葵价繁格×交验易吼情打况肢修榨正刷系灰数×市选场物状纱况维调辟整叛系掌数×房地浙产状皇况调挥整系纳数五、梁估价域方法收阿益阁法2一、泊收益目法概钞述定继义统：收益齿法又刃称收帝益资并本化存法、佣收益驾还原削法，呀是指染预测蒙估价研对象僚的未早来收呜益，鉴然后斯将其否转换泪为价民值，删以此去求取妨估价熄对象翁的客扯观合糟理价赢格或扯价值迅的方土法。攻收益书法的挨本质牛是以筒房地守产的巴预期景收益座能力鞠为导略向求春取估匹价对逝象的序价值窜。收痕益纸法践理津论练依泉据贡：将攻估绘价炉时恭点皮视吹为辜现玻在临，蜂那迈么失在嫁现路在看购样买瘦一样宗头有被一肺定即期取限必收管益治的勺房繁地词产慕，演预疫示炕着村其桥未篮来犬的裳收汁益炒期浮限棵内竟可恳以巩源洞源在不修断习地分获巨取德净别收读益梦。模如极果词现涛有雪一盯笔辉资此金娃可漂与俱这推未绢来补一怨定骄期义限峡内辅的门净晃收给益涌的藏现剂值弃之贸和劈燕等岗值签，默则肝这族笔浑资被金渐就猪是角该卷房仿地蒸产羞的汗价馆格盾。五捷、皱估偏价局方音法收执益香法2一例、颗收况益郊法藏概占述收益喝法适黑用的迅估价凯对象有收系益或扔有潜降在收灰益的荷房地毯产。黎它不侨限于戴估价高对象控本身柏现在衣是否孝有收乏益，刚只要乒估价赶对象动所属叼的这中类房斯地产公有获领取收杀益的注能力堤即可往。对昨于倚政便府开办总公唯楼吨、轮学地校骗、从公费园消等者公货用序、窄公侄益思性帐房载地凑产延的信估救价侮，粒收蜜益勾法震大烛多绞不摊适接用馒。收梁益在法凯中叔的任资捡本项化秘技粒术既，讲常移用病与绿比革较确法堡和梨成宅本脆法悟中估。收益聋法还堂大量秒用于够房地侦产损瞎害赔摘偿中喜房地圾产价肿值减谜损和懂相关舒经济株损失大的评讲估。五、肌估价更方法收质益滔法2一温、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n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期第2期，…，第n期的报酬率。收益膊法2五更、看估水价长方露法收雁益巩法2二、遵报酬补资本里化法在实洒际估均价中踏，一及般假在设报烫酬率捧长期龙维持盖不变傲，即则艺上固述河公继式宜可机简兽化齿为刮：当约上虚述赶公曲式脑中敬的犁。议每尾年饮不享变拌或勒按也照猛一倘定菊规乔则危变舒动未及n为有删限年逐或无址限年新的情磁况下叨，可低以导加出后棵面的密各种掀公式阵。因寒此，伏后面拦的各溉种公虾式实兄际上街是上荒述公猜式的营特例游。报酬帝资本华化法出公式代均是耻假设祸净收勒益相循对于迁估价参时点姨发生额在期暴末。刻若在助期初消或期芹中，寻则应暮对净奸收益湖或者明对报议酬资削本化衬法公工式做圆相应袖的调中整。顾例如霜，净摸收益蚊发生贞在年温初为A初彻，煮对六该料净粉收胞益暮做伶相弟应谈的芦调紫整鼓是智将追其舞转冈换尸为窗发脚生蹄在愿年肠末浮，兆公吹式屑为调净整滑后里的全报城酬沉资耀本阵化兵法修公扬式震为腥：五暗、捡估宰价亮方饥法收益失法2三、畏收益着期限鞭的确价定收益闹年限颗是估词价对堤象自汤估价胞时点堡起至庆未来迎可获炉收益落的年翠数。产一般嫁情况妥下，子估价渗对象立的收蜻益年叛限为漫其剩批余经既济寿姿命，疑其中臂，土抽地为粪剩余颠使用忽年限赢。对于聚单独瘦土地瞎和单固独建狗筑物稍的估菜价应歉分错别疤根用据斤土忙地葱剩色余热使雾用睡年涝限左和活建迁筑永物战剩秩余啄经境济中寿筒命匀确症定插收照益瓶年添限覆，睁选佳用粪相姿应岂的乡丰收界益督年做限烛为行有冰限糖年激的搞公其式裁进里行锋计驱算棋。对于袭房地完产对疲象当建少筑物听的经味济寿咱命>土诉地梯使铁用巾年衫限石时收益译年限=土敞地纳剩挡余笑使晶用遇年蛮限估亭价楼对坏象刮价阔值=土地惧剩余遵使用祥年限盐下建殃筑物搞残余躺价值搞的折田现值当建懂筑物释的经僵济寿次命<土地王使用厉年限杨时收益益也年长限=建半筑伏物兰剩翠余升经离济悦寿滔命+土地补使用渣年限注超出纯建筑耳物经崭济寿都命的借土地裕剩余碰使用昌年限估价饺对象袭价值=建筑隐物剩忽余经缝济寿奏命下演建筑辉物收司益的剑折现夺值+土地洞使用畜年限皂超出猾建筑栏物经捐济寿牧命的计土地贵剩余服使用袍年限懒价值垒的折个现值五、甚估价醒方法收益颠法2四懂、篮净艰收页益恨的似测乓算基本盆原理基欲于正租财赁剖收贤入弟测牌算寄净面收英益——投荐资胆法基猾于抛营拘业汁收言入姓测冒算石净邻收赖益——利爷润牛法对段于平既亡有那大毁量筛租搂赁抛收涛入劈燕又傲有环营难业朽收乔入盼的下，丢宜晓通喂过变租鼓赁很收您入皆求梯取产净保收梢益基轰于致租架赁评收申入灾测百算赤净侦收蹄益基本解公式导：净胡收益=潜在登毛租冰金收剥入—空置烦和收揉租损汤失+其他酒收入-运营才费用=有效啦毛收掀入-运锅营法费哗用注意或事项佳：潜暖在货毛露收冬入洞（列潜姐在稿毛论租锁金设收乖入至与衡其够他锻收滴入靠之叠和病）抚、饲有戚效馅毛滚收欠入糕、郊运无营蚊费胶用档、贞净管收夺益绍通泄常贪以廊年贵度想计艰，扬并次假拆设箩在她年饱末游发蔬生孟。空置雄和收税租损迅失计抄算：乒空置蒜的面坑积没衰有收班入，是收租零损失泽指因则延迟吹、少娘付或兵不付讽租金举造成肤的损秆失。蹄空置辽和收赛租损究失一痒般以疫潜在票毛收言入的幕某一化百分马率计资算。五、瘦估价便方法收剧益造法2四稍、呆净像收雷益鹊的墨测僻算基拨于穷租杜赁雷收懂入蜡测械算益净窜收玻益注押意故事份项腰：其他颤收入孙是租苹赁保尽证金忽或押映金的屠利息痒收入仪，以蹦及例木如写晌字楼稍中设仪置的橡自动船售货炼机、巡寿投币倦电话增等获闲得的酒收入盼。净收忠益通影常是理税前锈的，奇即尚斜未扣量除所项得税爹。净臂收益董占有伍效毛尤收入斑的比洋率称殊为净永收益奶率(签n讨e麦t混i梯n羽c梅o晕m救e延r寇a穿t纺i残o，N馅I声R抹)，NI魂R誓=器1-渣OE县R（运亭营费环用率换）。运营究费用啦计算静：从大估价访角度爽出发隐，不竟包含换房地法产抵店押贷肿款还封本付唤息额涨、会奖计上好的折松旧额享、房配地产判改扩京建费落用和竖所得掘税。对于塑有抵锻押贷赵款负规担的梦房地湖产，盖运营董费用幸不包梯含房拒地产引抵押膛贷款款偿还晶本付舱息额罢是以册测算屿包含丙自有赶资金另和抵升押贷斩款价颈值在咏内的储整个磨房地旧产的疏价值愤为前棉提的性。五、拌估价眉方法收守益举法2四、芝净收乏益的明测算（史二星）把基弯于怒营闷业铲收数入悟测诸算屿净星收太益与基嚼于租四赁收味入的竟净收捡益测寒算有夫两方么面的椅不同怜：潜在盟毛收锤入或次有效忘毛收跟入变吉成了甩经营距收入土；要扣怖除归间属于引其他亭资本泳或经国营的弯收益盘，如茄商业雁、餐昨饮、盛工业蝴、农窗业等猪经营谨者的初正常认利润燥。五锣、屑估竹价蹲方历法收益穷法2五、林报酬贩率的国确定报酬按率(塘y来i遥e气I膛d驴r笛a盒t户e，Y貌)是幼投池资菠回刑报金与浴所誓投迹入唐的怀资甚本讲的闲比销率梁。投哥资莫回兔报V新S投资充回收投缸资正回负报魔是判指懒所苍投淘入吼的查资熔本络全丝式部朋回挂收鬼之舌后虽所秩获奥得灿的荷额奥外址资脖金绿，东即减报诱酬皱。投资虾回收拆指所或投入堪的资降本的洋回收走，即公保本宝。投资晕回报崖中是越不包千含投谁资回境收的宏。五、他估价普方法收须益胳法2五炮、袄报页酬耳率展的污确何定报度酬肉率抱的者求杨取顿方碎法彻：顽累炭加宵法报居酬灰率=无风抄险报阶酬率+投控资舰风扰险腐补股偿+管完理非负骄担蛋补泻偿+缺乏喜流动春性补豆偿-投资正带来荡的优迷惠其撒中绣：无圣风析险摄报尿酬握率又称参安全杯利率墨，是构无风纹险投凤资的片报酬笼率，粉是资伐金的隐机会绣成本肆。一秒般选灰用同迁一时惩期相秩对无弱风险却的报猪酬率眠去代芳替物百风险涂报酬本率，后例如兔同一拼时期峰的国婚债利姐率或验银行矮存款私利率科。投生资母带房诚来洁的型优悠惠，遭是降指到由舟于清投掉资连与捎房秒地牙产估可腐能跃获凝得拿某剩些型额夫外崭的坐好崇处带，膀如廊易犹于投获寇得处融山资智，秃从辨而宴投供资撤者斜会绵降芦低奇所经要交求嘱的凳报著酬这率湾。报夺酬起率凭的头求朝取著方掀法矮：牛投僻资钉报伐酬树率葬排惹序拍插略入蒙法收益鞭法估盟价采币用的欲报酬第率是培典型炒投资友者在淋房地膨产投爬资中王所要雪求的驰报酬谨率。尊由于缠具有曾同等绣风险假的任锻何投眯资的根报酬舟率应阵该是鉴相近题的，艇所以探，可以集通过如与估众价对擦象同小等风灵险的誉投资己报酬蓬率来侮求取巾估价锡对象爹的报颤酬率菊。五、检估价扔方法收益献法2五、您报酬拦率的腹确定报倦酬调率穴的躁求楼取订方贪法乒：栏市熟场旗提林取骂法方法谜：搜宅集同眠一市叮场上裤三宗枕以上伞类似贯房地计产的爸价格巴、净顷收益怪等资尘料，些选用占相应且报酬您资本盯化法某公式针，求馅出报洒酬率菜：在辟的柄情般况枪下哥，门通乖过祥来军求请取货，预将坏市垒场仿上谱类锐似露房拣地絮产卧的挣净猫收喇益绪与呼其要价贴格址的部比茅率士作挠为咬报乘酬歪率先。句可蓄用嗽简将单叛算孔术材平仓均耗法义及浅加化权绒算衬术些平停均庄法抽。在到的印情况醒下，艳通过景试错德法与鸦线性尽内插盆法相木结合雪的方渠法来照求取鸭。在停的情悔况下货，通际过勉来眼求取阻。五、光估价除方法收益食法2五、滴直接猫资本格化法直接昌资本京化法蹄是将挂估价喝对象堡未来裹某一需年的只某种柿收益增除以先适当高的资弟本化饼率或热者乘追以相繁应的哈收益镇乘数哨转换苹为价葵值的贸方法科。资不本敌化砍率嫩：(c后ap壳it盾al政iz条at镇io橡n紫ra装te，R)是房浩地产荣的某划种年锄收益妙与其质价格钥的比双率。收益拘乘数丘：是我房地支产价丧格除奏以其崇某种卷年收星益所融得的裹倍数直接乳资本监化法慕公式式烦中V:房地排产价糕值；NO活I;房地俱产未跨来第爽一年非的净联收益圣；R:资本疤化率铜。房哄地荒产栏价观值=年席收牢益×收企入悉乘匆数五黎、届估铁价示方回法收侧益蜡法2五掩、督直象接轿资齿本魄化隐法估价暮中的墙公式域转换房奏地警产弯价竭值=房地遥产净税收益÷资柏本遇化蠢率资本疤化率=房斑地锻产醉净提收横益÷房靠地师产退价虑值房地滔产净束收益=房地甘产价色值×资妈本驰化体率房地梁产价远值=房地游产收未益×收业益顷乘运数收远益浪乘世数=房轰地凡产盐价锄值÷房地骡产价教值净休收便益喘乘踪蝶数=1耕÷资本球化率五、能估价做方法收益馒法2五圾、贯直雀接扶资哀本际化袖法净收亲益与矛资本杜化率遣的匹祸配由压土倾地既收近益使求复取抵土茧地炎价袄值赏：土词地铺价绑值=土霞地宅净倡收茧益/土地保资本得化率由界建塑筑位物送收抬益享求呼取赢建派筑衔物凝价顶值妻：建筑乘物价午值=建蛙筑梯物瞧净愁收贸益/建垮筑自物宇资赌本我化茂率由房拉地收机益求族取房元地价旱值：房狭地关价逢值=房地姻净收检益/综讯合济资亿本屋化废率由房翼地收圈益单奶独求产取土联地价恩值：土绳地希价颂值=（愈房唉地司净四收标益-建哪筑迷物专净警收严益吧）/土地楚资本喂化率土地央价值=（洪房痰地良净赛收并益-建仰筑她物赠价萝值×建筑淹物资越本化泛率）/土阵地范资遭本蚊化宾率五、纽奉估价脱方法收益融法2五、东直接韵资本话化法矮与报土酬资赢本化肢法的抽比较报酬府资本速化法脂的优岂缺点优茂点抱：指明危了房辈地产放的价祥值是滑其未号来各演期净菜收益煮的现园值之遍和，淋这既贿是预单期原逮理最创形象挂的表桨述，弟又考氧虑到洋了资惧金的恼时间遣价值慢；每期肃的净告收益疤或现彩金流暑量都果是明敌确的削，直赔观且升容易沙被理议解；不必可直接享依靠鲁与估剪价对熔象的耀净收株益流极模式宝相同焰的类侵似房狗地产里来求港取适岩当的永报酬李率，亭而通精过其祥他具详有同蚊等风铸险投阻资也没可以病求取纯适当边的报贝酬率耳。缺醋点闻：需直要求预偷测狼未的来左各巴期尤的杯净涌收谎益预，理从敞而托较妥多心地熄依静赖遵于尿估赖价辫人原员焦的蹄主梦观孟判羊断示，脱并俊且姨各酷种淋简凑化梁的影净因收肺益园流窄模夹式宣不染一验定饭符脱合牛市粪场宴的崖实踏际这情涛况轻。五竿、督估摧价跃方嫂法收益溉法2五、惰直接冬资本边化法售与报秃酬资室本化萄法的昼比较直接迅资本睡化法踪蝶的优识缺点优点否：不惨需侮要输预至测买未嗓来行许采多覆年舰的杨净把收奸益闷，幻玉通谁常痒只利需肺要测测虾算摊未感来稿第锯一膨年耻的棚收娘益举；资奶本肯化戏率桌或垂收袍益蔽乘华数交直州接商来奇源水于仿市灾场恶所凑显乘示召的扑收劈燕益元与泪价柔值雅的未关乎系耗；计贤算究过岛程攻较匙为间简维单哑。缺鸭点严：要求姨有较垫多与逃估价抱对象远的净部收益烛流模本式相蠢同的肚类似渣房地言产来境求取伸资本禾化率膛或收所益乘错数，眉对可赢比实奥例的硬依赖泰性很游强。结论当相认似的痕预期宵收益祸存在炊大量伪的可驾比市欠场信谈息时钢，直桂接资休本化恨法会款是相豪当可烈靠的巡寿。当价市场扒可比句信息黄缺乏惹时，巡寿报酬答资本骡化法身则能卵提供扒一个件相对颂可靠跌的评裤估价答值，望因为蠢可以执通过纹投资跨者在祥有同姜等风室险的她投资蚕上所捐要求坏的收篮益率右来确铜定评尊估对没象的耍报酬豪率。五、窝估价撞方法成央本分法3一据、液成夸本茄法酿概称述定拳义成姻本齿法爬是年用礼估狡价车对笨象境的朱重编新废购绣建钳价意格忽减总去唇折升旧肢来哨求坡取躲估仅价推对撕象睁价猛值甜的衬方绣法竹。增先扇把隙房游地床产穿价托格甜分眉成翅各成个此组暑成袖部独分夫，证分独别狂求晒取游出他各卧个劳组歪成枪部点分价的铺价即值才，保再星将救其甚相义加隆。适用蠢对象真和条袖件：新符开脆发毯的扫房陡地芽产侨，倡旧外的娘房滔地钩产航，漫在酒建棉工袭程润，鞭计怎划指开壶发穗建据设怠的刃房拍地沈产卵，脏很字少准发皂生等交经易朵而再不尾适涂用框市钥场范法啄，稳没鸟有印经化济誓收薄益荒或四没族有喇潜喊在装经此济唐收扩益素而活不谨适失用转收皆益钟法余的芽房程地盆产响，涨有卷独土特沸设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