淡市营销技巧及应用讲解

淡市营销技巧及应用——之案场精细化管理1、客户积累及组织方法2、如何设计火爆营销3、销售数据解读技巧4、销售促进（SP）的方法及运用目录客户组织篇客户组织项目开盘成功项目销售成功火爆营销红盘排队抢购目标和结果的桥梁？客户组织每个项目经理的核心目标？开饰盘皮前就，碧进义行胀有暂计稻划拍的贴客寨户沾组型织明屠确督销宋售备目君标测算贺需求俯来访辈量设谱定汗回贷笼伐节浆点进行耕客户玻筛选拟答定技媒堂体令覆僻盖权计坏划测算衡需求畏来访递量：依朽据项目悄所在教的区书域客户爱构成臣的特您征客户书的消派费习怠惯历史闸的成奔交数肃据项勉目给的邮特讽征如趟：删闹敬市顺区基，闭市疫郊姐，构郊夸区请，威商股业躲成乏熟抓区够域研，怖欠素发陆达锦地吉区票。补。赤。如顿：喊联第排顺、碌小罗高谢层棵、矮多跑层事。凉。止。如摩：惜区钳域爷客芳户蹄，跃外抛区辆域气客家户浮，森外薪地烤客夹户录，促投旦资穷客援户剥。趴。份。如按：泻多矿次自置躺业奇，励熟锯悉制购义房帅，卷首糕次脖置僚业井。浸。忌。如家：治地团域霜、冤区租域遇同许类六楼与盘稿来汉人回、怕来租电枣、掏成该交画等省比够例朴值项目薄的定舅位如坚：捐高抱端屑自哪住托、躬投蝇资盒，捏中滩档妈改绳善榆型意，孩低幕端螺保眉障氏型纤。腹。基。测轮算锯需塔求架来巾访梯量租：测算根被据抱前混页候所飘述随，左修迁正泡数浆值神如渠：来电咽转来半人率曾：来电2.汪5：来坑人1来联人没转膜认弃筹享率荐：来人2：践认舞筹1认野筹狭转鞋大毯定盘率糟：认筹1.问4：眼大问定1销售锦目标2扑0前0套CABC28宝0认幼筹躲量28侧0套B56嚼0来赴人5搞6堆0组A1培4纲0廊0来电56院0来费人14窜00来电客援户色构版成渠持道遭、辣媒秀体区域尺客户废：外迅区般客皆户冠：其他较客户圾：45原%4汁0窄%1可5烈%直投派熔发账单巡巩展电衰视网络活弦动客户各资源区午域喝客蛇户外存区傲客针户纵前向班和纤横波向盯的鲁结戚合盈：垂闲直凉象竖限卫代混表百数具量疗（弯成雅果弦）水平瞧象限夸代表好时间踪蝶跨度数料量时鸡间廊（榴周迫）直投派发账单巡院展电杂视网络活巷动客脸户梯资罪源报洁纸红腥色贺代体表誓来母电慢线灰池色独代捕表伸来鼠人弦线总户数10幢800套80000平米首批推出计划A2幢160套16000平米B3幢240套24000平米C4幢320套32000平米客户积累情况

来访

意向

认筹

A839组699组304组B1259组1049组456组C1678组1398组608组客户床积累敬与推迷案关纳系表设计劳客户疮回笼拆的节喝点：错误叠的观猫念：客罪户仅转挂换赖的瓣比斥例伴值住，揭并桨不意是临任脏其灵自奖然旅发币生台的拖。要壶控辫制究值康在静一挥个厌恒普定兄的领区雄间仰内竿发某展拼，店需片要饼进止行记相绩关稳的巴业局务柏动晨作圾的碑跟初进悦。可倚以堡唯父我附所笔用遣的假客疼户招回深笼冈时厨机侦：样拦板户房冷公俘开售楼斥处落艺成项费目稼出与地怖面4层单凝体赞、桐整府体否模叙型项目银资料乳、c晓f片vi旁p登记。。恒。。君。。进行卡客户桥筛选农：灵活拔运用珠报价维进行悬客户比筛选瞒：通过炎报总述价范谜围圈直定客裙户通过港报周惊边（轮区域家）价晶格试本探客扶户通吹过叔报柱单肤价继（贯均应价遵）超范口围觉排毅摸膀客认户通授过洁报存单宪一呈价洞格艇区穴间夸筛俘选勤客眉户28倍0认筹远量5穗6虫0来卡人1拘4金0那0来电总结2赵0肠0套成呈交目们标目铜标根便据鹊目忙标测算港来烛电需首求来席人捧需伐求预判盘来爸人构炉成测算媒体冒、通忙路根碧据背投祥放酸周顺期根耽据仪投裙放埋通冠路投享放脂媒翼体斑广舟告利场用甩回啦笼注环麦节利用球回笼益道具完成贡客户判回笼客户般回笼设盲计筋筛棒选建标念准结何合叶回雀笼堵环士节提铅供织意名向苗客铸户客户葵筛选客匠户张组络织如何逐设计捉火爆背营销火爆销营销唯是结擦果火垄爆宪营粉销丹的仍设屠计牺是驾由茫客逼户女组素织慎，圈媒畅体阳炒易作火，隶客糟户午筛武选识，宜开者盘串组您织沸构烟成浦东闷星河杯湾炼项目紫概况地块样北至喇白莲慢泾，分东至射锦绣转路，真西至名中心增河，蓬南至捷浪水耀浜。基刻地猜总选用敢地共面家积蹈约2斯3万迫平匆方已米订，屯总睛建芬筑叙面必积卸约4荐7万适平准方弟米腥。其驱中介小捞学斜和造幼脱儿爬园泊总遗占政地真面浊积祝约2.访4万罩方嫁，福建罚筑有面亚积幼约1老.俯4万事方番，数商伏业专街耗总虾建谈面2.体1万方烦，超肤白金黄五星切级酒畜店包脖括酒辉店、限会所疏、体佩育馆真等。整械个缝社轰区无分蝇三惯期而开阁发恩，齐布守局跳结鞋构始动墙静富有剑序胶，写虚雅实刑相恒生上、爆环边环忙相塞扣题。小学幼儿园商业街超五星级酒店一期二期三期浦东腹星河沈湾互产品觉特征浦角东扩星恶河猫湾迟一场期甲推艘出繁户恒型岭面型积口在2摆2免0扶-倍6舟0带0多平叼米之衔间，猪主力茎户型李面积颂都在20胞0-杀30喇0多哑平骗米辱的酱大属三玩房侍、业大赶四认房躬。竞并昨均穴为经套网房筹设骂计屈。汇聚直全球援顶级债资源扫的社起交场撕所，为劝业险主挡搭搬建刻一摘个结全眼面星提社升生活狂质量抵、事亚业发句展、天自身角修为抖的高壮端价谷值平旨台。浦餐东经星伪河遇湾廊项级目醒定冰位星许河元湾佣，汪中这国机最货高付端仁生启活望与雾社围交幸平纤台在这作里，挨这样喇的故亚事还仆有很蜓多。也。。抬。艺。。1、牛一撤期32模3套房努源一娃次性劈燕全推业出，器推量绝大并等需确桑保项雨目热唇销；2、倦项含目智所缩慧在食地星段列非胁传容统母意削义圣上骂的嫂豪泥宅这地丹段呀，询地部段爬不谊被昏市舅场粥认影同旨；3、都金是大肌面积屡产品歪，单名价总海价都蚕较高煌，属救于千刺万级饮以上减门槛询；4、星走河湾片在上告海首恼次亮烘相，知知名在度与恳品牌南影响遮力都腥不足强。浦东爷星河到湾营缩慧销面余临的艇问题楚：万江人灿看登星姨河松湾核心属营销伶策略解决堪来人葱问题根伟据宫超齐高近总植价雀构添成朴的抬超巴高惠端津公奏寓黎的弦转触定唯率诸，屯反怀算猜来池访懂需买求客户默组织耐分解解决暖之道渠列道营销推滤广事慰件5忆0别+粪2壮5妹0人的程超级类团队京、划沪、参惠三伯地同贱步推角介会至搂少1粱0链0家资急源机绪构合阻作10遥0万巡寿高蠢端代数痰据乖积繁累易茂居其八右大忠资慨源晕整碎合1个超普级展缩慧示现乓场1个销逝售基掉地（8.社8前辱）易贴居C封R屿M销售得系统族平台辞支持新曾闻斑炒龟作则策乖略第一秘财经土战略题合作广告涝整合与方案星河啦湾跨昏界招晕聘会大师逃杯马侵球赛高尔华夫巡软回赛8月8日禁核宾爆中国裤波士移，倾存城之朵夜中些国惊高逼端滑地昏产协峰还会建撒国盐大指业闸南显中猛国讯启季动旷仪沈式…弄…四维堂模式事件首次开登陆票上海丢房展锻会星近河芒湾匆跨杂界宅招持聘穴会慈央善衣晚撤宴胡润道十周你年大师宪杯马车球赛荷兰昨银行悲理财造论坛高尔阔夫巡来回赛奢暗雅逐品现鉴尚晚岂宴8月8日泥核断爆中国绢波士鞋，倾造城之幻玉夜中国鲜高端蜻地产后峰会建也国业大姻业著南仓中营国眼启需动陵仪守式……星河卵湾京设、沪侄、惠孟三地能同步辱推介液会至少10避0家厉资肝源营机随构询合蝴作乐居屑会1负0俘0万高咱端数绩据积向累易居泳系统茂资源略整合渠道推猜广新闻科炒作没策略第决一钢财琴经柳战背略辫合色作5尼0家主蛙流媒想体广旱告整象合方健案推广媒体钳推广1、那第斯一储财汁经筝战好略亮合烦作2、锯新柏闻塘炒漫作间五令路忧攻柳势3、广负告集惑中投桃放攻纸势第诊一间财劳经习战众略厘合惠作五项厉合作平：全跃国纺高与尔招夫喊精陶英么挑瞧战旨赛波士硬堂三剥周年义庆典CB衔LA活动猛（中梁国最眉佳商牧业领址袖）平假面名媒雁体驼投但放浩（蜡专盛题+硬广材）电拢视证广银播快投案放订（巴高榨收遗视列率双栏现目革投饺放遣）第一松财经胁战略钻合作筛方案由第抗一财藏经主承办、秀易居睬中国巴作为剂全年蓄合作最伙伴静、星偏河湾奏特约萝献映躁的20论09年度禁高球嘴盛事——开“易居程中国•第一罪财经歉商界映精英拾高尔充夫挑贞战赛杆”于7月3日在厦北京引叠泉诱乡村为高尔堆夫俱煌乐部值挥杆丑启程望。第染一奇财恳经兼传遥媒取有览限茄公箭司宾董毁事豪长奋、粪总箭经挎理简高别韵中斐轻与膨易累居典中涝国覆董先事挎局哑主得席笼周辆忻施以驳及众星掠河敏湾问地旋产抄副委总盆裁蚁梁肤上总燕饼女随士炕共斩同健出挨席厅并恳做鸭简朝短粱发腔言霜，王并流举旋行躲了爆第氧一吵财靠经知与徐星庄河同湾吨战但略岁合毛作朗的墨签泉约招仪善式轨。C谊B疾L兽A公铁关舱活汪动幻玉线销夫售搂动梳态搭线新晨闻肝炒氧作伶线123坊元间柴传纯说扣线4生活浮情调糖线5新闻求炒作挖攻势兵分昆五路广告葬集中碗投放撤攻势“围”章“普追”霞“堵司”屿“恼截”Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户St幅ep臭4：销阔售目齐标达敏成火耕爆屑营甲销极之独开雅盘遇组洪织开盘渡组织必是对皇开盘子当日占的销石售进偷行进店行计田划及震组织零：开盘粉组织灵歼活症运盗用捡卖困场兰空读间合把理而组撇织倦开竖盘痕流百程设塘计卷压猾迫自环老节学会职运用“群众”斗“群裕众”的膀方翅法灵渔活饼运即用巷卖党场索空幅间尽量含在现环有的洲卖场译中规筒划开告盘活肚动对于熊卖场筛空间截尽可蹈能的监合理仓运用灵活败运用登卖场孝空间外场坡等候宪区选远房顶区财孔务审沟核突发烦问题迟处理或作湿战指族挥部合说理沾组得织搏开舒盘判流欧程购词房碑客惧户泉和跨未瓦购仓房且客掉户虫不再相歇交抢（灯利发用离信袋息暗不敞对却称届策席略诊）每毕条染动歉线乳只英有掩一驰个岗作拴用列，铁或收进好或则出谢，施不竿能脱相榴合吗并保持团选房称区域薪的私窗密性追，避源免选现房区恩过于宜开放晌（便谋于进梁行调陵整和凶销控碧）等喂候侧区需配享置劈燕餐芹点谊，蒸延桶长竞客朝户经的穴等闹候裹时傍间页及贯耐春心等候找区井蛮井有构条，煮留住刻客户甜；选脆房区才制造馒混乱燥，迷停惑客万户外岩场令等幻玉候内森场宫等回候选最房屯等枯候选协房酒区销控手区财务输区审核溉区签筝单哗区发锡呆磨区闷客沉户压客鹊户设贵计掌压蠢迫蓝环昼节学握会渠运珍用耳“信群贸众删”胃斗颂“狼群酷众杯”滚的善方颤法在开轮盘过疗程中贪，销跳售已汉经站岁在较信强势愿的地么位。俘如果元手段咽运用魄不熟级或不读当，尤容易渣引起厕客户镇的激术励反牵抗。所以形开盘田环节晌，销内售应杆该给亲客户弦的感韵觉是犁完成霜例行扔工作桃，而罢用过斗引导蚁客户缴的方朱法，女让客唇户与系客户喜间形介成牵留制作蚀用。如丘：授开秋盘联组踏织由排唐队迫，碌一棚定棚有筐客己户代提泻出以疑午问凳。销售帆的任才何答乐复都宿会让思客户牺觉得拖反感学会弃让客些户帮轿你说但话，埋让大亮部分奖人帮披你解炉决小业部分熟人客进户怕动土线外场双停车摧区域电瓶晚车接嗓送客尾户至诸大堂1F1盒F大蒜堂疗客串户坑礼路仪仇接傍待确悼认阿客文户滚身乒份浩（崖新危老朴）引导瞎客户吐至二舅楼二叶楼利接额待犬客淋户驱进食行灭模光型烘讲愚解伯、稳样屋板情房越参铜观候及街预谋约尤登坚记客辆户罗经愧理鞭陪理同衣或亚发译放鲜即守时填贴乏和毯参搞观辈须始知草进胡行屋样痛板识房妖参踩观付废筹沫客妻户版告夜知程参泊观两后叛前帖往臂相钩应仿选乓房叉区曲（8月4日－BF）菠（8月5日～8月7日、8月8日铃－2逢F）未屿付菜筹鸡客州户揪告封知弱参盏观奴后邮前栏往2F咨询案歼例湾浦治东防星邮河愤湾12456125导妇示伟水呈牌样呆板慢房唯户武型秤水标牌总平呜图停车敲牌7地汽下泊停粪车警场肯指伍示趴牌停车届牌264533停车牌门岗电心瓶庆车菌泊穷客兆处电择瓶郑车俘泊雹客啦处电瓶慌车泊惧客处电瓶雕车泊我客处外绳场把维栽护停车1停车2停车3停车4停车51岗F掏:接舰待笑引法导彩区咖厚啡疫吧·客仙户盐休腐息争区电梯B顶1封闭1~中2F运唤行大堂电态话涉接量听客肢户楼迎喷接往B横F楼榨梯链设歌检狮查妨岗督（衔已握付掀登肝记毯金故客垄户俊）8月4日已臣付登津记金公客户蒙前往B马F等候课区8月5日～8月7日佣、8月8日已万付登捕记金烧客户拳前往2帆F等候腔区2祥F驳:接待点讲解眯区模扮型浆介埋绍殃区板犹房焦参从观蛾登豆记考（岛水刺吧依）·资遇料酱发透放&登染记统逗筹款指部挥摘部财务拼室·8月8日刺新吗增身客鄙户正收惑筹·签傲约盐收饮款尚未旺完工验开放应民急项处鹊理&签约抖区（突叛发事杆件解底决）第二核、三假批客研户等耍候区25人/间，篮约1兼0溉0人妻，开约3辜0以~周4法0组51～8耗0号认购等乡丰候黎区2认购等让候宫区3认浴购等隶候忙区481～1跌5荷0号1陡5番1～21签0号叫号预备尼区1土6～2懒2号叫号等站候虫区210～15号销欲控炎板销控狼台选他房劈燕区9桌叫号等候资区11~英9号思答考毯区财务所区审核均区认甜购洋等牢候兽区磨（鹊第尊一慰批嗓）用餐样区1昂2旅:睁3芒0开始恒第一窃批BF裕:认购掘选房剪区认压购等栏候汤区12狡3～50号茶歇汤区填监写串区资映料预案丛：如8月8日认塘购客毒户过拒多，泰则在奴用餐纸区撤孩餐后祥休息配等候地点总负责人功能区域负责人联系方式岗位人数岗位任务要求名称人数星河湾酒店地下一层(认购选房)臧建军：王莉萍：李莉：胡珀：高伟东：认购等候区门口

礼仪4问候、引导保安22BF整层维护秩序朱青玲（销）

红缨队3客户登记、引导认购等候区1（23~50号）于晴（销）

红缨队2配合客户经理安抚客户、问题答疑客户经理1客户安抚、问题答疑保洁2保持现场整洁饮品区Kevin

酒店服务人员4提供饮料，并保持供应量（供应时间：9:00～20:00）叫号预备区（16~22号）高伟东（销）

客户经理2叫号，引导、填《房源意向单》选房区胡珀（销）

客户经理9有经验的客户经理进行客户逼定填表区红缨队10复印跑单思考区李莉

销控区赵成刚（统筹）

客户专员4根据销控指令，分发《认购书》信息录入（科耐系统）客服经理4根据销控指令，分发《认购书》黎胜（销）

审核并盖章调配人员2审核并盖章审核区Linda（服）

客服经理6资料审核、系统录入、定单发放黄慧敏（服）

咨询提交区Linda（服）

公证2公证业务财务区

财务经理4诚意金转定金、定金收取黄慧敏（服）

客户专员4跑单复印8月8日卡星岛河诱湾知酒贩店B1层认鸽购选糖房区扣人员鹅分工规及安透排关短于鹊开赠盘脖前匀的毙客执户蛋落屿位为什董么要迈重视们客户拖落位警？客叨户冒落嫌位鹊是文为鱼了颂帮太助教项订目香平削衡微去呀化辫。加膊入知价荷格话测蒙试胸的陪落迅位天可比以非帮抹助负修窝正凶面锈市帝价嘉格准确冠的客旺户落布位对永于开此盘销好售引壳导及竭开盘练销量效预估拨作用点重大关于奸开盘间前的刘客户食落位如篮何运来邻做叛客岭户振落羽位静？不雨同打区插间锋由狼于趟信惩息裙释张放恰不猛同捉所陶以滑，银所赞获致得纪的懂落鬼位航意寻义耀不堵同开他盘一等房扶一误价段报道价单价姓段报可价总价挠区间嫌报价意糟向释金根据松客户像的原猫始意丙向进算行落窄位了解朵客户考在没权有价俭格干漆扰的脱情况渡下的妖需求饲落点可书根锅据紫落丈点打分朝布吩，全对堤产唤品埋的辫基遮准扛价泳格托进泥行浪调部整开盘一逗房离一摘价姜报弟价单价谷段报仙价总价辽区间何报价意向联金根习据凯客朋户伪的酷承成受俩能松力漂进蛇行将落叹位了蚂解赛客个户斧客兔户改对妻项污目牛的登可样支位付趟能雨力客户扮可支楼付能灶力的城了解把对于惧落点戴转换谈的帮主助较当大开锹盘一房妈一价挂报价单蒸价遍段幕报退价总弹价拦区么间赛报柔价意向音金更窜为进接细近志一炼房糖一型价情的妙单彼价线段伪报子价可以坛开始傅运用派不同宅层次离及选销择抽迫样的牲方式睡进行斥更准忽确的拢客户祝落位加强猾对于A类宪忠恭诚睛客嗓户咳的席价颗格兔试剑探风及状落失位落位港结果温可以极辅助桃进行喘最后谷的价候格调坚整开蛮盘一柜房巷一服价业报弯价单啊价夏段守报钞价总火价丢区蜘间仇报园价意向因金对部部分种养子客初户或猫顺位框靠前筝的客顶户进瓣行一岸房一箩价落滔位确药保痒项容目产火垄爆陈的奇引折线功，不降打低坛顺目位足靠彩前腥客骑户预的叹流头失销率对种索子客乱户进匠行落骆点引读导，进模拟庙开盘盛第一许阶段壤的销茶控图客户落落位导表1意向雾金落揪位图客户亦落位披表2客苏户捏落逮位涂的丛工俯具腹及品形蚊式酸：房号45号302室45号401室42号402室42号301室面积169.5177.17单价210.69王001王002218.48总价

王015房号

45号301室42号302室王002面积174.74186.16单价

总价

房号45号102室45号101室44号101室43号101室42号102室42号101室地上面积192.11184.68168.13168.13197203.54地下面积109.42104.3190.5590.55109.54108.55单价

陈003王001范005范006王031

张004陈020

张008周017陈024

总价范023

陈025叶009

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