开发公司全套工程管理流程

业务流程北京某管理咨询公司200XX年X月X日★秘密XX101ALLPKU——XXXX公司业务流程目录（一）项目开发总体流程……………………4项目可行性分析流程说明……………………5项目可行性分析流程……………………6项目规划设计流程说明……………………7项目规划设计流程……………………8勘察、设计招标流程说明……………………12勘察、设计招标流程……………………13项目开工办理流程……………………15工程招标流程说明……………………16工程招标流程……………………17监理招标流程说明……………………19监理招标流程……………………20材料设备招标流程说明……………………22XX102ALLPKU——XXXX公司业务流程目录（二）材料设备招标流程……………………23项目建设施工流程说明……………………25项目建设施工流程……………………26项目建设质量管理规程……………………30项目建设进度管理规程……………………31项目建设成本管理规程……………………32营销管理流程说明……………………33营销管理流程……………………34物业管理流程说明……………………36物业管理流程……………………37XX103ALLPKU——XXXX公司业务流程项目开发总体流程项目决策规划设计全套图纸机会研究项目详细可行性分析项目建设市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续总体规划方案初步及扩初设计方案编制施工图项目确立到市计委办理项目、公司审批手续信息收集项目规划建议书及项目策划书报审图纸市场营销观念的指导勘察、设计招投标项目竣工到政府主管部门办理手续市场营销展开拆迁工作施工现场准备基础施工主体结构施工装饰、专业施工竣工与交接工程招标项目建设分包单位招标材料设备采购项目销售与租赁租售与物业管理土地投标，合作协议订立专业二次设计物业管理XX104ALLPKU——XXXX公司业务流程项目可行性分析流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司进行项目前期立项分析和决策的过程。流程目的：

体现决策中多方专业意见的参与，以确保公司项目立项的科学性。关键控制点（CCP）：项目决策的质量：市场定位和投资分析的准确。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、总经办、工程部、预算合同部、材料设备部、计财部的负责人或专业人员。信息输入：土地信息、市场信息、行业动态。信息产出：项目的初步可行性分析报告、详细可行性分析报告。版本管理：

本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。XX105ALLPKU——XXXX公司业务流程项目可行性分析流程进行初步可行性研究高层领导东湾公司设备、工程部机会研究开发部预算部计财部审批总经办根据土地信息、规划要点、合作机会发起Y否决初步可行性分析报告成本估算投资估算资金能力技术可行进行详细可行性研究软件估算提供决策数据和信息N审批Y详细可行性分析报告进行初步的市场分析、市场定位、经济性分析N修改审批NY组织土地投标办理项目登记事宜土地招投标方式下否决审批否决N参与参与参与参与Y报送办理公司登记事宜组织评审组织合作谈判XX106ALLPKU——XXXX公司业务流程项目规划设计流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司组织制作项目的规划设计方案及其对外报审报批的过程。流程目的：

确保公司项目规划设计方案满足市场需求特点和内部控制目标。关键控制点（CCP）：规划设计方案的质量：对客户需求的满足程度和技术上的保证程度。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、规划设计评审小组的负责人或专业人员。信息输入：项目规划建议书、市场信息、行业动态等。信息产出：项目策划书、总体规划方案、初步及扩初设计方案、施工图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。版本管理：

本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。XX107ALLPKU——XXXX公司业务流程项目规划设计流程（一）规划设计评审小组高层领导东湾公司开发部外部活动编制项目规划建议书进行总体策划设计单位制作规划方案项目策划书总体规划方案审批项目规划建议书包括总体、单体、园林策划最佳总体规划方案征求综合管网的意见审批审批Y通过N修改N修改预算合同部组织进行设计方案招标选择多家设计公司详见设计勘察招投标流程Y报送Y报送Y通过Y报送Y通过N修改N修改N修改注：规划设计评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由开发部组织的评审活动，负责提出专业意见。N修改规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审组织评审组织评审组织评审规划局、规划院出具审批意见详见勘察、设计招投标流程设计单位制作方案图纸方案报批预算合同部组织进行设计单位招标XX108ALLPKU——XXXX公司业务流程审批项目规划设计流程（二）高层领导东湾公司开发部外部活动过程管理初步设计方案最佳初步设计方案设计院编制初步设计方案详见勘察、设计招投标流程人防、消防、交通部门审批；市规委审定N修改N修改Y报送Y通过规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划策划书及方案报市规委审定获得建设用地规划许可证办理土地评估土地出让手续土地出让形式下配合制作六图二书设计单位负责制作六图二书组织编制初步设计方案审查六图二书勘察单位出具初勘报告预算合同部组织进行勘察单位招标（与设计招投标同步进行）获得初勘报告市政各部门出具审批意见东湾公司参与评审组织完善规划方案XX109ALLPKU——XXXX公司业务流程项目规划设计流程（三）高层领导东湾公司开发部外部活动工程施工图送审建研院进行强制性标准审查设计单位正式出施工图审批通过进行初审工程部接收图纸施工图纸管理与发放规划设计评审小组设计院编制扩初设计方案组织进行扩初设计扩初设计方案N修改Y通过规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划策划书及方案相关部门提供支持设计院编制施工图协调组织施工图设计工程施工图N修改Y通过组织评审相关部门提供支持勘察单位出具详勘报告按修改意见组织设计院修改图纸建研院进行强制性标准审查进行复审东湾公司参与评审获得建设工程规划许可证XX1010ALLPKU——XXXX公司业务流程项目规划设计流程（四）高层领导东湾公司开发部外部活动设计单位规划园林设计方案园林设计方案设计单位制作园林施工图选定最佳园林设计方案详见设计勘察招投标流程审批园林局审批组织园林施工图设计园林施工图审批设计单位正式出园林施工图N修改N修改Y报送Y通过Y通过工程部接收图纸园林施工图纸管理与发放N修改N修改规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审Y报送组织评审组织评审预算合同部组织园林设计单位、方案招标依据规划策划书及方案东湾公司参与评审XX1011ALLPKU——XXXX公司业务流程勘察、设计招标流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择勘察设计单位的过程。流程目的：

确保公司选择出最能符合公司需要和利益的勘察设计单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：勘察、设计单位的信息。信息产出：招标文书，勘察、设计委托合同，合格分承包商名册。版本管理：

本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。XX1012ALLPKU——XXXX公司业务流程勘察、设计招标流程（一）高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位接受招标邀请组织成立招标工作组递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位N修改发放标书组织踏勘答疑参加答疑和踏勘收集勘察、设计单位信息勘察、设计单位数据库资格预审Y报送Y通过组织编制招标文件N修改组织评审招标评审小组各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见。审批参与编制XX1013ALLPKU——XXXX公司业务流程勘察、设计招标流程（二）高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位招标评审小组制作投标书接受投标书组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书参加接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以开发部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过唱标XX1014ALLPKU——XXXX公司业务流程项目开工办理流程工程部市建委招标办市政部门填写建设工程报建表工程开工申请审查预算合同部组织工程招投标，确定施工单位，签订合同监督审查办理监理招标手续办理工程质量监督手续办理统计登记手续办理工程审计手续质检站备案统计机关审计机关缴纳限制使用费领取工程开工证其他部门审查市政开工申请详见工程招投标流程申报年度开工计划市计委审查审查审查登记审查登记登记登记XX1015ALLPKU——XXXX公司业务流程工程招标流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择工程总包单位、工程分包单位的过程。流程目的：

确保公司选择出最能符合公司需要和利益的工程总包单位、工程分包单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和预算合同部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：工程总包单位、工程分包单位和监理单位的信息信息产出：资格预审文件、标书、工程合同、合格承包商名册版本管理：

本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。XX1016ALLPKU——XXXX公司业务流程工程招标流程（一）工程部高层领导招标评审小组确定项目招标策略招标办预算合同部投标单位组织编制资格预审文件发出招标邀请接受邀请，填写预审文件办理招标登记组织编制招标文件发布招标公告备案招标方式、资格备案审批招标文件审查备案递交投标保函审批投标单位准备应标YY通过N修改Y报送组织对投标单位的考察通知入选的投标单位审批如果认为有必要确定入选的投标单位组织对投标单位的资格评审成立招标评审小组N修改组织评审各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见招标评审小组参与评审发放标书接受投标书提出书面疑问申请现场答疑参与编制XX1017ALLPKU——XXXX公司业务流程如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判工程招投标流程（二）初步选定中标单位决策监督组织现场踏勘答疑制作投标书主持开标组织评审投标书工程部高层领导招标办预算合同部投标单位发出中标通知书办理中标手续、缴费评估其中2／3的评审成员从建筑市场专家库中随机抽取参加接受中标书答疑补充文件备案参加答疑和踏勘接受投标书中标单位参与谈判组织合同谈判谈判以工程部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与招标评审小组合同备案合同文本签订合同递交履约保函参与签订合同N修改Y通过审批XX1018ALLPKU——XXXX公司业务流程监理招标流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择监理单位的过程。流程目的：

确保公司选择出最能符合公司需要和利益的监理单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和预算合同部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：监理单位的信息、监理市场动态。信息产出：招标文件、监理委托合同。版本管理：

本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。XX1019ALLPKU——XXXX公司业务流程监理招标流程（一）高层领导工程部预算合同部勘察、设计单位接受招标邀请组织成立招标工作组递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位N修改发放标书组织踏勘答疑参加答疑和踏勘收集监理单位信息监理单位数据库资格预审Y报送Y通过组织编制招标文件N修改组织评审招标评审小组各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见。审批参与编制XX1020ALLPKU——XXXX公司业务流程监理招标流程（二）高层领导工程部预算合同部勘察、设计单位招标评审小组制作投标书接受投标书组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书参加接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以工程部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与。审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过唱标XX1021ALLPKU——XXXX公司业务流程材料设备招标流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司运用市场化机制公正、公开、公平地采购设备、材料的过程。流程目的：

确保公司选择出最能符合公司需要和利益的设备、材料供应商。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和总经办、设备材料部、预算合同部、财务部和各供应商的负责人或相关专业人员。信息输入：材料设备供应商的信息、材料设备的市场动态。信息产出：招标文件、采购合同、合格供应商名册。版本管理：

本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。XX1022ALLPKU——XXXX公司业务流程材料设备招标流程（一）编制项目总体的采购计划招标评审小组高层领导材料设备部预算合同部供应商工程部根据项目进度预先提出采购计划接受招标邀请收集厂商信息启动单项采购程序供应商数据库资格预审组织成立招标评审小组组织编制招标文件递交投标保函制作投标书和样品领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位发放标书组织踏勘答疑接受投标书和样品参加答疑和踏勘N修改审批Y报送Y通过N修改组织评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定人员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见，招标评审小组参与评审各相关部门参与编制参与编制注：进口设备价值超过50万元时，需在招标办监督下进行。XX1023ALLPKU——XXXX公司业务流程材料设备招标流程（二）高层领导材料设备部预算合同部供应商组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书评估如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以材料设备部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过招标评审小组必要时外聘专家参与唱标Y通过XX1024ALLPKU——XXXX公司业务流程项目建设施工流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司组织、监督、控制项目建设的全过程。流程目的：

确保公司的项目建设达到预定的管理目标。关键控制点（CCP）：明确的管理目标；严格的过程管理和合同约束；严格的建设成果验收。相关部门/人员：高层领导和公司各业务部门的负责人或专业人员。信息输入：项目建设总体策划、各合同单位的合同、项目管理制度。信息产出：项目综合报表、阶段性和专业验收证明、工程竣工备案书、竣工资料及竣工图。版本管理：

本流程由工程部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，工程部负责解释和修改。XX1025ALLPKU——XXXX公司业务流程项目建设施工流程（一）工程部公司职能部门领导监理单位设计单位确定项目经理部人员，明确职责制定施工组织设计项目建设总体方案核实审批确认确定项目成员，明确职责审定认可现场临建施工和施工准备组织分包单位进场总包单位建立监理责任体系，编制监理大纲项目目标与要求总经办参与审查指导监督检查验证签字必要时参与指导协调重大情况汇报预算合同部组织专业分包单位招标明确项目管理目标（质量、成本、进度）建立目标管理体系审查认可制定工作计划和目标制定工作计划和目标组织进行图纸会审和设计交底参与项目管理的授权分工与职责明确详见工程招标流程开发部参与提供设计服务编制项目建设总体方案审批Y通过Y报送N修改组织评审N修改各职能部门参与评审组织专业分包单位进场7/11/202326项目建设施工流程（二）工程部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位巡查、协调关系落实施工条件主体结构工施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插装饰、专业安装施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插巡查、协调关系落实施工条件重大情况汇报重大情况汇报提供设计服务提供设计服务各相关部门配合基础工程施工监督确认组织供图甲供材料设备进场工程款拨付市场营销穿插提供设计服务重大情况汇报组织基础工程验收参与验收巡查、协调关系落实施工条件包括：四方验收；规划、人防验收；质检站监督组织主体结构验收参与验收包括：四方验收；质检站监督组织单位工程验收参与验收包括：四方验收；规划、消防、电梯、人防等验收；质检站备案交接准备开发部组织测绘配合完成组织编制竣工图、质量保证书和用户使用手册；组织工程保修、设备培训；组建保修机构；办理市政各项供排开通手续XX1027ALLPKU——XXXX公司业务流程项目建设施工流程（三）工程部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位退场，留驻现场保修队伍物业公司全面接管结清移交手续退场物业公司参与组成交接机构，会商确定交接程序交接机构联合工作，验查、清点、移交，办理交接手续，明确整改修复日期和要求协调参与XX1028ALLPKU——XXXX公司业务流程项目建设质量控制规程工程部公司职能部门领导监理单位总包单位建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素；制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。项目合同质量目标组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量；严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。制定监理的质量验收制度和管理程序。对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。对各施工单位进行事前、事中的全面监督；严格事后的验收把关，拥有质量否决权；参与对质量事故的调查和监督处理；向业主提交质量分析月报。组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改；参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。汇报检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性；组织对工程质量事故的调查；保证甲供材料设备和分承包商的质量；取得质量分析月报了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。项目最终质量目标的实现情况对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。保证甲供材料的质量；选择优秀的甲方指定的分承包商。审批7/11/202329项目建设进度控制规程工程部公司职能部门领导监理单位总包单位制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。项目建设合同目标制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工；对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。制定各施工阶段的月度和旬度进度计划，并组织各分包单位施工；对实际进度与计划进度进行对比、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度计划的实现，保证项目阶段进度目标的实现。对总包单位制定的项目建设总体进度计划进行审查，制定监理工作进度计划。对总包和监理单位制定的进度计划进行审查备案，作为将来检查控制的依据；制定部门的工作计划。审定总包单位的阶段施工进度计划，监控各施工单位的施工进度，向业主提供进度分析报告；对计划和实际的进度情况进行对比分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。审查施工单位的月度和旬度进度计划，监控各施工单位的施工进度情况，向业主提供进度报告；对施工单位的实际进度进行对比分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织方案。为配合进度的实现，制定部门的工作计划。审查监控工程施工的工作进度情况；对工程阶段性里程碑时间进行控制；对计划与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。组织甲供材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供应、甲方指定的分包商进场等为工程开展创造条件。了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报了解月度和旬度进度计划，协调关系，为工程开展创造条件。项目最终进度目标的实现情况对比预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。审批7/11/202330项目建设成本控制规程项目建设成本目标对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。会商确定合理的项目建设成本目标，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。项目施工成本预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中。采取有效措施避免工程索赔和反索赔。工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。变更洽商和设计质量相关甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算合同部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。项目最终成本目标的实现情况对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。采购成本7/11/202331营销管理流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司在配合项目开发各阶段所进行营销管理的过程。流程目的：

确保公司项目能达到预定的销售目标。关键控制点（CCP）：项目市场定位的准确性、营销组合规划和运用的有效性、客户服务的满意度。相关部门/人员：高层领导和东湾公司、工程部、开发部、银达公司、财务部的负责人或专业人员。信息输入：项目策划书、项目营销方案。信息产出：各种楼书及广告文案、销售资料、商品房销售合同、产权证书。版本管理：

本流程由东湾公司负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，东湾公司负责解释和修改。XX1032ALLPKU——XXXX公司业务流程销售管理流程（一）东湾公司计财部领导开发部外部活动制作项目营销方案工程部根据工程进度进行营销配合广告公司及媒体配合Y通过审批执行销售推广计划广告宣传参加房展会公关活动人员推销售楼处建设提供销售数据和图纸N修改项目策划书计划阶段推广阶段项目营销方案设计单位制作规划方案（上接《规划设计流程》）总经办进行CI管理XX1033ALLPKU——XXXX公司业务流程销售管理流程（二）东湾公司计财部开发部工程部项目建设达到预售条件办理项目销售许可证和银行谈判按揭业务客户银行进驻项目进行贷款按揭业务签订销售合同和物业管理协议交付小额诚意金银行资信审查销售合同抵押律师出具意见书交付大额定金交付首期房款看房达成购买意向在规定期限内保留房号银达公司推销、介绍楼盘收取诚意金收取定金收取房款到房地局办理预售登记签订贷款合同和保险合同协助客户申请贷款申请住房贷款组织、监督项目施工建设销售阶段售后服务阶段销售合同以东湾公司为主制定，预算合同部组织评审，委托东湾公司签订；物业管理协议以银达公司为主制定，预算合同部组织评审；委托东湾公司签订XX1034ALLPKU——XXXX公司业务流程销售管理流程（三）东湾公司计财部开发部工程部客户银行组织物业公司陪同客户验收银达公司陪同客户验收，办理业主入住手续进行小产权的分批整理报送到房地局办理客户的小产权验明产权证银行抵押产权证竣工验收通过，完成竣工备案物业移交接管工作完成客户入住提供物业服务组织制作房屋使用说明书和质量保证书将两书发放给客户受委托发放入住通知书组织进行测绘工作到房地局办理大产权配合小产权的办理客户产权证的分发、管理如果全部房款未缴清如果全部房款已缴清待房款缴清后将产权证返还给客户取得产权证售后服务阶段XX1035ALLPKU——XXXX公司业务流程物业管理流程说明流程简述：

本流程描述XXXX公司物业管理前期介入、移交接管、后期服务的全过程。流程目的：

确保公司项目的物业服务质量达到公司预定的和顾客预期的目标。关键控制点（CCP）：前期介入时能将日后的管理问题提前反馈；移交接管过程中能明确界定责任；后期服务追求顾客满意。相关部门/人员：高层领导和银达物业公司、东湾公司、公司各职能部门的负责人或专业人员。信息输入：物业管理建议、物业管理规划。信息产出：物业管理合同、项目交接资料、物业管理制度。版本管理：

本流程由银达物业公司负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，银达物业公司负责解释和修改。XX1036ALLPKU——XXXX公司业务流程物业管理流程（一）东湾公司领导物业公司公司各职能部门物业顾问对项目规划建议书提出物业管理建议物业顾问参与对项目策划书和规划设计方案的评审组织、监督项目施工建设项目的销售工作预算合同部组织进行物业招标前期介入从物业管理角度提出工程建设意见配合销售工作签订物业委托合同组成交接机构，会商确定交接程序组织交接班子，明确交接内容与标准交接机构联合工作，验查、清点、移交，办理交接手续，明确整改修复日期和要求总包单位、监理单位参与项目竣工验收、市政开通手续办完物业公司接受资料，派员接受维管培训与交底物业公司全面接管与进驻移交接管XX1037ALLPKU——XXXX公司业务流程物业管理流程（二）东湾公司客户物业公司开发部后期服务对物业管理区域实施正常的管理服务协调业主与发展商、施工单位的关系保修期满，代表业主对物业全面检查办理客户产权配合办理客户产权组织选举业主委员会业主委员会重新组织物业公司招标后，终止与发展商的相应合同新的物业公司全面接管发入住通知，配合办理客户入住手续办理客户的入住手续当入住率达到50％以上，要组织业主召开客户入住工程部联系施工单位进行保修配合办理客户产权进行客户满意度调查XX1038ALLPKU——XXXX公司业务流程商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-40-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-41-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-42-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-43-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-44-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-45-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-46-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-47-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-48-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-49-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-50-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-51-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-52-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-53-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-54-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-55-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-56-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-57-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-58-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-59-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-60-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-61-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-62-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-63-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-64-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-65-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-66-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-67-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-68-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-69-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-70-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-71-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-72-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-73-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-74-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-75-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-76-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-82--