成都居民消费调研年度报告书

调查报告境3展方向5城市发展热点区域57产市场状况9投资规模日益增大102.外来资金对房地产投资的影响越来越大113.成都房地产市场供求关系趋于平衡114.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确12场简况124.二手房市场(商品房)17 6第一部分成都宏观经济环境历史文化地理位置和自然资源包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均生活特色馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清候、人文及闲适的生活习惯。行政区划江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。1.成都城市发展战略优泉、柳城、2.成都市都市区总体规划：都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化现3.区域定位：4.城市发展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开由于海拔高、开发难度大的因素，5.城市发展热点区域城东区域——改造热点区城南城市副中心区域——建设热点区城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼周边卫星城——辐射热点区城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来GDP3.社会消费4.居民收入不断壮大。庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县(市)人口667万人；女性人口市计划生育率为94.61%。远低于“十五”人口发展目标中4‰的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。第二部分成都房地产市场状况此次房地产新政的关键词。随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨设、题的技术方案。成都市先后进行了各郊区(市)县人均年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而1.房地产开发投资规模日益增大，2006年上半年房地产投资所占比例持续增长(参见下图)。却明显降温，1-4月商业地产共完成投资3.69亿元，同比下降2.外来资金对房地产投资的影响越来越大成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越地产市场产生影响：第一、外来开发第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品3.成都房地产市场供求关系趋于平衡：成都五城区房地产总体供应销售表4.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。1.住宅市场三年五城区的土地供应规模(2003-2005年土地供应量分别为226.56、地人，需求将持续上涨。但在国家平缓。格将继续上涨。但由于受到前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼(时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率3.商业市场个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点(例如：发展中的4.二手房市场(商品房)避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多(元/㎡)品外环境楼盘形态寓售进度售片区城东间名积(㎡)威产12间3456789上团泽科功安阳宸产融产产业寓售47-7400-1300-1300-1305-145-1494-1806-169多的境的气的的大社户型大公善、商内外活便利率改大改外期藤堡产产资科达产产团业业资业朗层寓2-19249-10040-1700-1200-1203-1500-12005-160层0，有噪，大好化，配套，交通明，域2.城南片区：片序销售价格位置楼盘名开发商楼盘形态积点评区号进度(㎡)(元/㎡)城三环岷江新写字楼、公施工写字楼1商鼎国际6500地段优越，配套齐全南内希望寓中90以23456789光业宇地人升达伟幅团泰兴乐和产大成森佳中余4套量量量量量量量余8套半中中量5-1786-1600-167-19080-1560-1306-1800-1308-1800-120家全交远展区高尔夫，吵型较好便便中盘套量售量量中港期韵期盛立益扬通升升裕主大卖场较好型名期区(元/㎡)积(㎡)40-160905-19090片区一、间城西间形态寓寓寓寓寓寓寓临联业业产团岳地套套盘量完完盘完序号12345678954005400户型紧凑，功能完善3900小型居住社区，西三环边缘3540居住、休闲、购物一体化小区好，水景楼盘文氛围浓别墅足2700邻近温江大学城2800社区配套全，规模大2580热带风情景观2500郫县中心，户型跨度大7-180中盘盘中盘盘盘90房盘量期期墅产建开建和宇华泰能惠业联苑飞寓寓寓寓房房房寓墅寓寓寓4.城北片区：序号12内345名园楼盘形态度盘完积(㎡)0-160040-130(元/㎡)段效益待改进期海00-1200-1307-1740-15030-1530套套右售套套6789镇息浓，配套全，商业、公寓一体大积(㎡)房7售(元/㎡)楼盘形态楼名片位区置一城中商序号12345678锦达寓量盘盘段筑，商业丰富施齐，配套全减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、(超)高层电梯公寓工程；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。正进入快车道。电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓工程，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。相当，分别为38%和32%，主要都分布在市区少。供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼第三部分成都土地市场状况2004-1-82004-3-112004-3-302004-4-152004-4-28序号123451234512311树南路武侯区南河外侧滨江路南侧青羊区新开市街武侯区小天竺街北侧区建华南路厂子街原成都自动化设备成套总厂组锦江区琉璃乡皇经楼村五组成华区保和乡东升2-3组武侯区桂溪乡高攀村一组净用地(平415.81694394.022.62顷54.81成交价(万元人流标(万元)1562004-5-182004-6-102004-7-62004-7-1623456712312312123锦江区二环路四段工农院街学武侯区南河外侧滨江路南侧、牛王庙后街以西武侯区国学巷一号地块江区天涯石北街路武侯区南河外侧滨江路南侧青羊区金沙村八组武侯区簇桥乡顺江村八组(武武侯科技园武青东六路锦江区朝阳区路北侧5719415.814897.264648.17474415.819339.08159.29锦强2.1527-29-249-28456712341234512345成华区迎晖路79号(原广东原金牛区花牌坊王家巷粮库武侯区倒桑树街、珠宝巷街青羊区苏坡乡战旗村五组(成锦江区琉璃乡金像寺村三组村3474947.32159.298500.8339.1695664.641714472.967381519610-292004-11-252004-12-84-12-30612345123411234成华区迎晖路79号(原广东武侯区机投镇果堰村五组锦江区三圣乡大观村四组青羊区苏坡乡清江村一组家巷金牛区花牌坊简车巷路锦江区琉璃乡琉璃村三组南部新区裕民居住区6017.892.6297地地宇人5编号123456789050125050125050125050126050126050126050126050331050331050331050415050415050512050512050609050609050629050629高新区石羊场街道办事处殷家林六组青羊区东临太升北路、北临正通武侯区老马路片区群众成华区驷马桥东片区(大件路)武侯区永丰乡龙爪村二、十、十平村一、十组金牛区金牛乡郎家村(原成都规叉口村锦江区宏济中路38号东、武四段三号 1.25.91698.9446227.3984.7967.14(万元/00000000(万元)00000612000000040508319区东、朝阳路以南七组组块源街道办事处泉水村块块块87818.090CE076.8587414表积(平M/(万元)港(万元(万元1月日编号121段营门口乡光荣村三组47219953.7056成都万科1月日234大川会馆以南、文惠路以西.56成都力迅12953月243日高新区红光村3021.616四川忠心3月日41234566组)405房成佳3月日123桥003月日4月日4月日5月日4123123123123段十四号五福联社一社南部新区站南居住区(高新区原和平村青石桥街以东、半边桥街以南(青石桥6一、十组地块华宇普锦江区海椒市街(原成都第二毛纺织厂)南片区(高新区原三元村8015.8381鸿06124220042005土地供应面积(亩)5193.192379.661364.60土地成交面积(亩)4960.952073.071335.29土地成交金额(万元)684808.41555965.27496488.02土地成交均价(万元/亩).04268.18371.82当年成交比率(%)95.53%87.12%97.85%成交数量(单)1成交规模(亩/单)97.2750.5637.09管。在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地经管的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面1)大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这05年城东土地大规模放量；在供应和成交上都居于主城区首位，成为主城区东土地逐渐取代城南和城西成为主城区土地市场新的增长点。5)商住用地供应越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，环区域已经成为目前成都主城区最主要的开发区域。第四部分消费者状况在➢另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部