中国电力先驱

电力专业英语规定画图UNITFOUR

PROTECTIVERELAYS中国电力先驱者规定画图-在杨以涵华电之泰斗电业之大师50年代，杨以涵教授在哈尔滨工业大学创办了我国第一个发电专业，是我国电力系统及其自动化学科的奠基人之一。

3杨以涵1927年出生，辽宁铁岭县人。1949年毕业于东北大学电机系本科。1952年哈尔滨工业大学电机系电力专业研究生毕业先后在东北工学院、哈尔滨工业大学、华北电力大学任教、曾担任过教研室主任、系主任等职。4小电流单相接地故障选线小电流单相接地故障选线一直是个难题，早期的办法是逐次拉路，由于拉路带有盲目性，严重影响供电的可靠性。80年代中期，杨以涵教授主持的课题组在国内率先将微机用于小电流接地选线，实现了选线技术的飞跃，在生产中得到广泛应用杨以涵5防铁磁谐振电压互感器

70年代国内和出口的10kV干式电压互感器多次发生爆炸事故，造成严重损失。课题组进行了理论分析和高压物理模拟试验，弄清楚了发生铁磁谐振是引起电压互感器爆炸的原因，在此基础上研制出防铁磁谐振电压互感器方案，从根本上解决了长期困扰电网运行的铁磁谐振问题。所提出的方案经运行实践证明十分有效，已在全国普遍推广应用。

杨以涵6变电所和调度运行操作票专家系统

1980年代在国内率先开展人工智能在电力系统中的应用研究，变电所和调度运行操作票专家系统是这项研究的典型代表，如今这一技术已在全国普遍推广应用。

杨以涵7变电站培训仿真系统

1990年代主持和领导了纯软件方式的变电站培训仿真系统，这项成果成功用于电力系统电气运行人员培训。随后在此基础上又开发了“变电站计算机仿真实习与实验教学系统”成功应用于教学实践杨以涵8除以上成果外，杨以涵教授还主持完成了：“基于Lyapunov稳定性理论的电力系统非线性控制规律的研究”、“适应电力市场需要的电力系统分析和控制理论与方法”、“四相输电系统的理论研究“、“大型汽轮机发电机快关汽门应用研究”，提出了广义无功功率的概念，并在国内首次研制出静止无功发生器（SVG）实验系统

杨以涵9老师们提到杨以涵，皆肃然起敬，说杨老师头脑相当的活跃，总有新点子，新思路，而且对于后辈栽培有加，不藏私高高瘦瘦，喜欢跟学生聊天，很谦逊，又有些天真的老头杨以涵10电力系统继电保护专家。现任北京四方继保自动化有限公司董事长、华北电力大学教授。是国内第一台微机保护装置的主研人。中国工程院院士。杨奇逊111937年出生，上海市人。1960年毕业于浙江大学，1982年澳大利亚新南威尔斯大学博士学位。1994年当选为中国工程院院士。杨奇逊12“电力系统运用新产品一向谨慎。所以要感谢当时的河北电力局，有勇气敢第一个吃螃蟹啊。”“1984年5月14日，我们的样机在河北省邯郸市马头电厂开始试运行。很多人对能够实现人机对话的装置好奇不已，因为它能够把故障自动通过打印的形式予以体现。”“在试运行过程中，经历了多次正确动作的验证，此后这台试运行的设备一直运行了许多年。”

杨奇逊131993年，杨奇逊年满56岁，正值中国改革开放的第二次高潮。目睹微机保护市场上，许多高端产品被进口产品占据，杨奇逊彻夜不宁。他组建了北京四方继保自动化股份有限公司。至今，四方公司的5万多套微机保护装置和3000多座35千伏至500千伏综合自动化变电站被电力系统采用，并远销海外。

杨奇逊14到2006年年底，国家电网公司系统220千伏及以上保护设备微机化率达到91.45%，从1997年到2008年，国家电网公司220千伏以上系统继电保护正动率由97.26％提高到99.95%，电网故障快速切除率由96.95%提高到100%。2006年年末，220千伏及以上系统继电保护国产化率就已达到88.51％，线路保护的国产化率达到89.13%。

杨奇逊15杨奇逊16孙运璇

（1913-2006

）台湾科技产业之主要奠基者，“台湾经济的推手”。孙运璇出生在山东蓬莱的一个普通家庭1927年，孙运璇如愿考入俄国人主办的哈尔滨工业大学预科（电机工程系），开始了七年的大学生涯。在大学时代，孙运璇成绩极好，在1934年毕业时，负责口试的俄国教授，一致通过将他的毕业论文打了“满分+”的分数，孙运璇以当届第一名的成绩毕业。传奇就此开始……

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（1913-2006

）1936年因为发表的论文“配电网新算法”受到赏识，参与湘潭湘江电厂的筹备与建设。1937年，抗日军兴，从事战时临时电厂的装配工作，在没有任何支援的情况下，就地组织了一个骡队，花了三个月的时间徒步越过秦岭与大巴山，将湘江电厂锅炉，从陕西迁移到重庆大后方去。后来他又奉派至青海西宁，盖了当地第一座的电厂，并担任西宁电厂厂长。后任甘肃天水电厂工程处主任。18孙运璇

（1913-2006

）1945年抗日战争结束，孙运璇奉命抵台担任台湾省电力公司的机电处长，电力监理委员，负责修复台湾省电力系统。

当时，台电的日本技术员约3000人，很快将被遣送回国，而大陆派去的接收人员不足60人。日本人狂言：“台湾几年内将一片漆黑。”孙运璇很不服气，说：“日本被我们打败了，还看不起我们，我们一定要好好干。”他找了数百名专科生，夜以继日地抢修全台遭到破坏的电力设施，结果在5个月内使全省电力供应恢复了80%。自此，日本人对他佩服得五体投地。

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（1913-2006

）孙运璇升任总工程师。向美国西屋公司借贷了200万美金，陆续完成了乌来水力发电所、台湾东西部配电联络线、立雾发电所、新竹变电所等设施。负责第一个台湾省自力设计施工乌来水利发电厂孙运璇决定了台电未来“火主水从”的电力政策，大力发展火力发电，结束了台湾省轮流停电的岁月

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（1913-2006

）孙运璇由处长、总工程师、一路升至台电的总经理，引进“目标管理”的公司制度，执行“乡村电气化”，在乡村不惜成本铺设电力网络，使台湾省电力普及率超越当时的日本、韩国，达到99.7%，而由于员工力行所谓的“台电文化”，台风天中辛苦修复电力设备的台电员工形象，也是在这个时期深入台湾民众的心目中。

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）1964年被世界银行聘为尼日利亚全国电力公司执行长，兼总经理在任职的三年内，孙运璇率领国际团队推动尼日尔河水力发电计划，尼日利亚的发电量因此增加了88%。因在台母亲病重，且孙运璇遵守当年对陈诚“回国服务”的诺言，因而于1967年辞职返台。

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）1967年底，以技术官僚身份受台湾当局高层重视，担任“交通部长”一职。孙上任后，首先推行农村“村村有道路”的政策，此后“交通部”在全台湾岛广建道路，奠立了台湾汽车交通的基础。而此时正值十大建设之规划期，而十大建设之中，与交通有关者共有六项，包括北回铁路、中正机场、台中港、苏澳港、铁路电气化、南北高速公路，均由孙运璇负责规划。

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）1969年，孙运璇转任“经济部长”。1970年，台湾对外贸易第一次出现盈余。成立以当局资金为主的半官方机构工业技术研究院，以高薪聘请归国学人，从事产业研发。孙运璇也因此被称为“工研院之父”。

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）1977年，孙运璇极力协调“国防部”，建立台湾科技产业的主要基地,集成电路示范工厂在该园区落成后，台湾成为当时可以生产集成电路的少数地区之一。事实上，孙运璇一手擎划的工研院与半导体也皆成为1980年代－2000年代的台湾产业火车头，

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（1913-2006

）1978年孙运璇担任“行政院长”

以两百亿的资金，缩短农民与非农民所得的差距，并加强农村福利设施，提高农民生活水准。而孙运璇这时经常轻车简从，四处察看工程进度，也因而累积了不少的民间声望，受到许多基层百姓的支持。事实上，孙运璇担任“行政院长”期间，台湾省国民收入从1977年的1182元，在短短六年内将近翻了三翻到1984年的3134元，而此期间平均近两位数的经济成长率，更为世界第一。26孙运璇

（1913-2006

）总的来说，孙运璇以技术官僚的身份，在“部长”与“院长”任内，台湾经历了“退出联合国”、与美国、日本“断交”、石油危机等事件，台湾经济不但没有因此崩盘，反而蒸蒸日上，外汇存储迅速累积，成为亚洲四小龙之一，孙运璇可说功不可没。尤其是集成电路的技术转移案，虽然耗费了一千万美元来完成，日后却为台湾创造了一兆新台币以上的年产值，堪称最正确的决策。

一兆是一万亿1新台币=0.2235人民币元新台币一兆元(约合人民币2130亿元)在汉语语境中，“兆”存在以下三种不同体系：百万（即10^6）：十万为亿，十亿为兆。万亿（即10^12）：万万为亿，万亿为兆。万万亿（即10^16）：万万曰亿，万万亿曰兆。27孙运璇

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）政绩与极高民间声望，孙运璇普遍受台湾各界景仰。2003年间，孙运璇被评定为品格操守最佳的政治人物。他的正面指数，不但高于蒋经国，比起2000年代初期台湾朝野热门的政治人物如连战、宋楚瑜、吕秀莲、陈水扁等人，更是超前许多。

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（1913-2006

）蒋经国晚年曾亲口表示，接班人选应该是孙运璇，他坚持让孙运璇做‘行政院长’，是预计任期届满时，让孙运璇做领导人，但后来孙运璇中风了，连‘行政院长’也不能做了”。李倾向“台独”后，孙运璇痛哭流涕，因当时没看出李登辉会‘变了态度’29孙运璇

（1913-2006

）孙运璇参与台湾超过半世纪的改革、建设与进步，堪称“台湾经济推手”。“他是带领台湾经济起飞的人，把台湾省由农业社会带到工业社会，并为科技产业发展奠定基础。”台湾媒体普遍认为，孙运璇是“带领台湾迎向光明，谋划经济前景的人”。他一方面搞好了财政改革，另一方面注重节俭，“当时的行政官员夏天大都穿着短衬衫，和现在穿西装、打领带、吹冷气不同。为了杜绝奢华习气，‘孙院长’任内加重了对奢侈消费的征税”。”30孙运璇

（1913-2006

）回归拜母校

2000年6月，台湾海基会名誉董事长孙运璇先生，在阔别祖国大陆54年之后，终于再度踏上了家乡的土地。这次大陆之行，孙先生先到哈尔滨参加了母校——哈尔滨工业大学建校80周年校庆31孙运璇

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）93岁的孙运璿做了一辈子人民的公仆，手握大权，不骄不霸，不贪赃不枉法，他一生清廉公正，操劳政务扶持弱者，他没有房子，没有车子，没有古董，至死还住在宿舍，患病几年仍是勤勤恳垦心系人民，如此的清官如何不令我们怀念尊敬！

孙运璿病危消息一传出，在孙运璿的病房外，蓝绿之争似乎暂时休兵，不分色彩，政治人物纷纷赶往探视。

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（1913-2006

）孙运璇生前在科技界唯一的一间办公室设在台北科技大楼的七楼工研院办公楼层内。33孙运璇

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）孙运璇的财产：过世后官邸已经还给国家，说车子，只有轮椅代步，夫人没有首饰珠宝，孙运璇还是这套西装，两袖清风34孙运璇

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）孙运璇夫人于蕙萱：我嫁给他以后，他一直穷，他做官以后也是穷35孙运璇

（1913-2006

）马英九前往台北荣总向总统府资政孙运璇灵前致祭36孙运璇

（1913-2006

）国民党荣誉主席连战到台北荣民总医院前行政院院长孙运璇灵堂致祭，并慰问家属37中国电力先驱者致敬感恩谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中