如何做好房地产市场

如何做好房地产市场研究主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点

市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房笔地产蛙市场启分析木的方潜法与娇思路比杆较榨法瓣模呀式运用甚估价鸣方法硬，与卖可比妨案例黎进行升比较笑、修泄正假设街条件源法模插式假设桥房地秘产市拥场某床种发居展趋择势，昏进行搭预估伪未来捧价格古等现球状鬼类挣推避法擦模零式通柏过粘对摘现鞋状储的态分士析昨，涝可糕以居发愚现概什昏么票类咏型数物斯业脱成斯交迷量牧最棉大真等厅，然章后慨假政设探项卖目苹所巴在禁市肠场会与熄宏童观楚市造场纤同百构循进辞行析分零析方砍法衰：一脑、密房羊地庭产管市赔场添研坝究赤基视本涌思俊路3、挺房甘地厚产泪市员场均分裤析榜的贯方堆法佛与呢思鼠路三个兵层次地区才市场垫、专捎业物膏业市弃场、街项目荷物业呢市场两誉个婆方摸面供乳给它、芒需深求三个误时段过去法、现揉在、巧未来五个报影响跑因素经济战方面扩、人梅口方抚面、榆区位配环境眉方面魂、地玻点的葡经济态地理年方面构、丙人遭文膝心遣理臭方含面五酷个愚项灶目寺分渴析脾指卵标区言域色、粉价窗格隆、螺体奖量解、纸客问户子、霸产斥品思路涝：3抽2鞠3则5街5一脾、朱房核地身产竹市哥场结研园究帮基栗本促思忧路3、房行地产盲市场破分析挨的方忙法与玻思路房没地弦产贼市跃场创分虫析莲所当需疫基算本属信渔息袭表一是、惹房塌地并产茂市谈场骡研堡究灶基壶本流思易路4、莫房晚地凳产卡市漆场召分离析按的涝基销本皱内残容估价成本敏－效队益分歪析可翅行每性者研符究营销便分析专柔业奖市枝场匙供陡求掠分倒析土地分最佳盛用途瓶和最西佳利蠢用分骑析地区培经济替分析娇及预点测一、俱房地财产市畏场研服究基甩本思淋路4、局房洞地兰产劝市蹄场贡分尼析雷的绞基膊本印内睁容不同弱委托楼人的卧不同兽要求混，可得选的看市场辫研究弱种类一、耻房地贝产市逐场研轰究基著本思赠路4、CB盈D的芒开姜发主要凝内容房地产市场研究基本思路1房地赤产宏茫观经脾济分库析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二边、钱房找地贿产傍宏利观兽经爬济赴分仰析1、房屿地产坝市场蚀行情奖与经挎济周基期的韵关系不同向的国活家或杏地区讽，房拉地产冰波动蜂的周思期长影度不附同。从18馆70年就到2刺0世纪倾末，散美国肿的房摧地产周周期渴基本挪为1但8黑-竖2薪0年遮，菊日圣本邀的佳大薯约纷为10年，铺香港揉的大薄约在7冶-腹8年听，叮台揪湾伏大惯约庭为5-董6年伪。1、房阀地产脾市场坛行情彩与经表济周证期的残关系美国房地露产经江济周阵期与粥宏观骄经济冤周期底的关雾系二耍、献房钢地幻玉产舍宏张观作经条济窃分酷析2、房廉地产芦宏观庸分析喘内容宏观经济与地区经济分析

宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析

房地产市场总体趋势分析

房地产政策法规的动向和影响分析二稻、帝房风地艰产微宏抗观田经怕济女分先析2、房少地产料宏观碧分析丑内容房地铃产市掌场总被体分仿析内么容：房地扔产市通场总驳体趋围势预朋测一链般膜用霉房肯地宏产胆业地的喘主焰要掉经餐济搂指胃标漂的俱变晌动钟来虚表时现胞。症主哨要饼经济指驰标分宜为总咸量指加标和屋结构骂指标泉（物光业分歉类和剩地区敲分类颤）。房地贡产政省策法体规动绳向与埋影响然分析土地滨、商寨品房搂、二间手房齐、经弊济适作用房税等方盒面。二灾、月房枯地驴产炸宏哪观哗经店济塞分稍析2、房亚地产顺宏观爸分析浆内容可秋借活鉴却的号专旗业馋成壳果株：中国肯经济桑宏观庙景气见专家调排查膏问累卷底系贫统中拥经善宏仗观摧景筛气后动公向各月城递市朗的灵景刘气应报隶告胁系素统二丸、凡房夸地弹产毙宏笛观恨经霸济煮分阀析3、波宏彼观驻基恰本困数毙据粘的丈获科得全国宗社会闲经济英统计嘉指标总猫量搏指王标席：GD止P、人伴口、剧进出邮口等结构始指标驴：G陕D童P、凡第乘一以产铃业件、唉第百二贫产意业犬、惹第秘三车产秋业婚等水平弱指标库：人石均可丸支配鼓收入恼、人廉均居剂住面构积（面人均幻玉建筑区面积丘）、向人均袄使用堡面积越等动萌态直指习标孕：锣零至售箭价畜格课指裳数撤、组固犹定局资田产任投牙资销、僻价帆格秀指蚊数画、温贷线款柴利吐率绸、浑通晨货筹膨巨胀堆率济等数据恰来源：统远计年盟鉴、年经济雅统计蜡年鉴二、眉房地婆产宏衣观经计济分眯析3、宏饲观基欣本数联据的钩获得地耽方窝经绢济掠统畏计唤指贺标宏观抵年度寻经济掉指标G劣D件P、GN伴P、G销D狡P指并数纤、掩人墓均G叠D思P、招固忠定抽资欢产王投芝资戒需叮求音、棍社眨会仰消申费切品酒零弄售掉总豆额株、企进牧出立口统总歪额摸、哨商而品崖零招售笋价炼格它总株额宏观双月度援经济掏指标第一敢、二岔、三兼产业含的G斑D织P、警工业朱（工驴业综黄合效蓄益指阔数）序、鬼商业(社会担消费增品零昌售额选、社银会商胡品购遮售存革总值系等)、模投版资铁（屿固粥定扣资怨产苗投吃资纳、邻开育复欲工翁面蓬积舒、眼竣齿工丧面研积短、眠商举品皆房索销葡售为建元筑忧面悠积宴、姑销么售赴额浊）滚、鼠收锈入么（花职睬工么数益、搁职智工次平丧均双工帮资愤）疑、咽人增口糕（掀人押口曾总尖数给、世家扔庭怎规仅模姓、兼出窜生服率汽、外死踩亡瘦率数）或、边外速经喊贸橡、堪财涨政注、挡金蹦融索、茧物逼价闯等数据怒来源：叨地灯方概统撑计音年曾鉴秆、初地隆方挪经筑济赤法壶发皆展绕月叮报二厌、艘房迎地裤产奥宏鸡观要经瓣济嚷分普析3、讨宏聚观城基云本芬数育据苹的湿获恳得房臭地瓣产沈业疼统宏计全国那房地晃产统检计指屿标投放资亲：币全标国状总昼计涂、族商蔑品乖房惊建药设要投影资虫、诸土仅地印开仁发轿投锯资翅、染计导划丘总涌投逝资资萌金采：狗本录年糖资无金遭来婆源客、刘国穗家险预昨算寺内颈资船金聚、可国肉内扬贷峰款握、非利枝用怖外饼资朽、坚自丙筹百资层金业等开婆发酱：扰本碍年催购社置码土木地型面尸积趟、球完惜成岗开炒发止土榆地呼面云积淋、尘施胖工费面符积修、真竣朴工交面春积销案售争：气商搬品筒房贡销低售归面票积丹、矮销霜售斑额荣、殃销掘售泼价照格地方胃房地次产统坛计指纯标土地衔开发屈：土霞地开膨发投医资、呆土地扮使用忆权出促让金总、土尖地开益发面络积开羊发碗投船资盯、辣开镰发我量奴、鞭销随售勒、栋资亏金劝同京上数据危来源：中房铃指数下、国摘房指笼数、档房地巷产开粮发投政资月掠度统忌计快倒报、纲中经李网、府地方垒经济辩信息秤网及兆地区应政府啊（统绩计局驶、房枣产局块）网二菌、讲房筒地愧产剃宏候观练经东济勺分参析4、宏雹观基炭本数便据的猴管理一穗般乏情蛛况农下遗以粮两益种旅方扔式跑进怒行虫管吸理碑：笔图未和稻表例1：旦政非策郑法咐规勿数哀据材格泻式政策影响二、堆房地木产宏店观经屋济分薯析4、宏阅观基跃本数孟据的羡管理例2：宏凤观经旁济基环本指京标数盗据格犬式二乌、茧房警地广产龟宏逮观笨经养济践分概析4、C免B颗D的开测发主酿要凯内驳容房状地捐产培市跑场花研嘴究草基办本愚思魄路1房地产宏观经济分析2房锁地直产省整妙体帮市伏场工分抚析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6三、耀房地喇产整泡体市捧场分由析1、市沿场行仙情波大动分恰析方掏法指熔数走分浓析攀法伯：定反把映歌市强场颜行错情条周蹦期诊性详变准化乳的侧一或种蛾预法测床方心法景宴气伏分改析舍方挨法蕉：渣反娘映而地寒区赤经开济抽活村动印水钥平投甘入费产露出痒方库法签：斥反话映量基华础惰产查业桑投到入甘变察化之对未房市地锋产影业移的哑影乏响价震格朗及求销村售近量适分优析爬方涛法梨：养动寄态云的脖综威合五的勉反随映顺市孩场嘴行仪情爸变淘动事方适向辅和幅程鹿度2、薯地炼区袄房摸地椅产泊市薪场散总齐体级趋艰势银分宋析眨报屑告全国房地产业景气指数稳步回升

北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）北京住宅市场的供给与需求北京居住物业的区域特点北京房地产价格北京房地产总体市场概况分析三暗、奖房对地顿产索整锹体僚市迫场已分兴析2、地猫区房幅地产味市场该总体原趋势脚分析陡报告北京兔住宅能指数定与He豆do外ni披c指摄数坏图房添地庆产姐开洞发逢投同资惭额闪与矩商远品唉房锁销觉售完额易图三改、壶房唐地凯产大整关体好市或场振分章析2、地拒区房盈地产个市场威总体红趋势英分析筐报告商品蚊房竣铜工面旬积与片销售团面积份图商品浆住宅糠价格挺走势核图三园、扑房群地缘瑞产魔整才体抢市府场甩分留析4、CB河D的狐开惭发主要眨内容房洗地馅产摩市段场闯研汇究令基才本糖思热路1房地产宏观经济分析2房闻地才产蓝整厅体袋市取场柜分必析3房磨地扮产获政睡策扛影追响仁分倡析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6四煮、仇房母地歼产耻政闸策怒影刚响上分泰析1、房致地产债政策蛛对市漏场的谅影响金讨融医、银税阶收形政定策硬等超以颂及验“患四印证粒”碌的里控种制聪影呈响络施意工眨进蝴度坏，吓从牛而堂影问响雨市粥场爸供图应“9剃0/瓶70牛”政达策贺、棉限侮高告、驱限建容宋积欣率环政伶策政策愤倾斜妥的区猴域将环成为知开发砖热点答区域影古响堤市暖场袋供库求风，讲从桌而超影筛响掩价届格腔走牵势对供清应节恢奏的慕影响对产箩品形垦式的罢影响对两开晚发壶空汁间键的叮影讯响对价难格的工影响2、臂房刷地乏产秧政假策薄影恳响治分真析秀的崇方伙法跟踪击市场冷政策登动向体信息摔，了弊解最杆新政跪策动驰态及知背景领凭会拢政朝策教内赞容滋和艇含扯义廉，碰比百较临分忠析掉相厨关绵政她策缎，级发的现叶其铃中廉变市化惰与联系缩慧的脉信络，奶由此肥判断槐政策婶目标唉和意忘图判断万政策肉影响述的确音切部臭分，扑以及胸对各假主体移的影港响程兼度尽弄可充能禽用墓定特量谷方颈法迷分惠析永政病策蜡影连响分斜析客政绝策蛙后瘦果赤，葛尤法其遮是近对耐供益求彩的登影劲响宫，斧并补进浸行丛必汁要穷的伙预园测政拐策相评督论谅，造如呈缺婚失黎之鞭处盟，婚从丝式而腥预欢测感政成策役的虑未炎来述趋绿势四、联房地歉产政匆策影值响分劳析3、房择地产貌政策壁影响督分析馒的案瞒例政织策陈出爽台蛾背心景——霉《近挡期胁政虽策属谨纳防势地旅产叹泡翅沫》前后郑政策坏对比—场—引《两岩税表合解并数对利外狼资哑开君发杠商异的沫影妖响》作病用盆部稀位欲分蹄析——债《垄“9惠0/亡70狱”政策夸解析》效应延量化创分析—赤—刚《土地杏增值额税清肉算管疯理政补策评搭析》政荷策历走救势锡预呜期—膨—垫《河2坐0急0厕7年中秘国房肃地产楼市场捡策略幕研究》政融策微缺怖失墓评鸭价—螺—款《对商关品房辩预售催款专赠户管罪理的至一点役置疑》四、甲房地袋产政鹊策影初响分爪析主要津内容房总地取产充市陡场村研惧究赢基逢本昏思挖路14、CB耐D的寒开惩发房地产宏观经济分析2房始地偿产细整评体锐市搬场畜分百析3房地栗产政渠策影市响分华析4房绿地术产悔市圾场凝供豆求搭分工析5房令地堤产葡项沫目敲市叨场掏分汪析6五、永供求苦分析1、供祸求分准析的且基本调内容板押块秆的坛界腐定市场前的细含分供索求活缺辞口永的封分邻析2、供炉应量贝及供品应结垫构分酷析潜在听供应银量分牺析可勒售虚面米积M1未建茫面积M2潜在故土地刑供应席量=M倦1烟+困M臭2现有盼市场念存量端分析已犁竣佳工窗量销启售百量平均障销售卖周期五修、叔供轻求洗分供析2、恶供片应粪量涛及淋供献应哑结键构劲分爬析供欣应槽结范构请分凑析掀方扶法对筛区遭域鹊、锐环冒线麦、米板箭块冤、道户炸型贯、窝面评积高、强单阔价榴、淋总钳价面进教行栏分乎类陶分勇析五、捏供求柔分析3、沫需丈求犁量收分锹析葵方抵法人口结构人口增长与住宅需求潜力分析家庭结构家庭规模、家庭结构与套型规模的分析收入结构收入与住宅需求潜力分析产业结构产业规划的调整与住宅需求潜力的分析五、奋供求巾分析主要透内容房地钥产市营场研蹄究基寸本思萝路14、C身B升D的束开亲发房地产宏观经济分析2房地择产整批体市蜘场分散析3房地令产政驴策影发响分奇析4房地川产市滨场供票求分角析5房凉地用产道项摩目杰市浮场钥分犬析6六哥、奶房围地挎产问项切目祝市鸽场碌分害析1、捐房王地堪产源项浪目挡一疗般附特饿性公分暗析法律况特性过分析爬：土民地出垫让方犯式、铸规划逃条件雨、开拢发限讨制条陷件等经济铁特性摊分析牛：价痕格、降租金及、促恩销手吴段、蜜付款贪方式章、定陡价策彼略等地扁理巧特赶性并分截析1、房返地产矮项目皇一般宅特性熊分析地理安特性同分析地块锋物理关条件伪：地脊块的仗面积找、形规状、符高度盗、深低度、便角度地表装的自陷然状钥况：金地貌箱、地掀表景即观、季地基柔状况卵、水潮文地遮质、庆植被找状况配套鲜设施电的物宝理特哗性粪：建申筑物涂的布坟局、面设计猾、通音行模臂式便利另配套哗：停冶车场坏特色宾、安苏全性播设施六尾、华房促地翅产侦项绍目静市捧场愈分邀析2、对澡不同丹用途似物业效特性换的分鞋析住宅顽物业帜特性阔的基恩本要还素财嚼务奋特耽性永：杨租拌金锁、勺价速格洁、读停劳车胳费休、坟付哈款微方温式努及咸折粘扣随、死物汤业截管河理腰费下、寻其街他谜相带关灰税畜费建诊筑处特充性徒：主使饱用张年爷限度、蚊面秒积彩、坦房伍间辨数析量皮、蓬特咽殊茫设聪计扒（愚错疲层喷、设飘逮窗棒、证天态井渡）地块叠特性首：世社区端配套虎（小锋配套佣）、气景观浓等（大嫂）配恐套特磨性：自商业胡中心挖、文眼教娱鄙医、徐交通脂干道叹、公粘交站届点、篇运动律休闲六、麦房地耕产项掘目市刊场分劣析2、对养不同丧用途吊物业皮特性副的分院析商业别、写站字楼至物业珍特性柴的基移本要例素财务吵特性枪：租晓金、挪价格璃、租粱金折即扣、浮出租每面积宋、可奔用期热限、品物业纷管理拦费等建不筑户特阁性融：衣标脚准蹄层卵面煤积冶、发功隙能肢区今面蜓积易及肺比颤例休、淡可无分颠割战性耗、再智吹能胸化场水悲平寄、皆装章修舰水改平榨、仁交薄通像设伪计笼、欲空值调少等屋设衡备应情浪况地块傻特性撒：预停车比场设办施、斩配套坊设施皮、对冤外交侦通、翻景观环量境元特视性桃：将与誉主都干决道缠、相交惯通棋枢唐纽方的意接哗近促程刑度抱、姜与砌行禾人自密忘集挨区换的苍接驶近否程羽度槽、允商贴业胁区阴或表附您近紫商须铺悦的脊类嘱型队和橡数狭量炸、猛周盲边匙商卖业烦的网租猎赁害条阁件六匙、贩房眨地服产乖项亚目庄市遭场风分掉析附览录百一目、遵房那地淹产荣市婚场斥分冲析躁常泄用五工拜具工具疤方面：简单税的饼职状图望、折振线图妥、柱医状图拳、表附格；量约价释配箭比袜关声系淹（芳可寄用底于早分炊析富市澡场氏形弟势富）去化献周期灶（可驱用于浇分析世市场骗形势飞和寻脖找市陵场机网会点惊）价五值托价炊格饿吻拳合舌度托（喊可异用逐于挽分倡析塞市优场围形除势华）供突需到比寒差帮（旧可陡用千于睁寻阳找释市棚场盯机灭会涌点丈）表格样：适招于涉斥及数箩字较压为复锄杂的甜情况原有可售量新增可售量当前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007