建设项目竣工决算审计概述

建设项目竣工决算审计一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求（一）建设项目竣工决算阶段主要工作1.组织竣工验收2.编制竣工图纸3.编制财务竣工决算报告4.组织竣工决算审计一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求财务竣工决算报告由财务部门牵头负责，工程、物资、审计等部门配合，在项目投运后规定时间内完成财务竣工决算报告的编制和审核工作，这其中包括对施工结算的审核和审计、对财务竣工决算的审核和审计一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求（二）编制要求1.时限要求项目建设单位应在项目竣工后三个月内完成竣工财务决算的编制工作，并报主管部门审核。主管部门收到竣工财务决算报告后，对于按规定由主管部门审批的项目，应及时审核批复，并报财政部备案；对于按规定报财政部审批的项目，一般应在收到决算报告后一个月内完成审核工作，并将经其审核后的决算报告报财政部审批。一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求2.组织管理要求主管部门应督促项目建设单位加强对基本建设项目竣工财务决算的组织领导，组织专门人员，及时编制竣工财务决算。设计、施工、监理等单位应积极配合建设单位做好竣工财务决算编制工作。在竣工财务决算未经批复之前，原机构不得撤销，项目负责人及财务主管人员不得调离一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求（三）竣工决算编报内容

1.基本建设项目竣工财务决算报表主要有以下报表(表式见附件1)：（1）封面（2）基本建设项目概况表（建竣决01表）（3）基本建设项目竣工财务决算表（建竣决02表）（4）基本建设项目交付使用资产总表（建竣决03表）（5）基本建设项目交付使用资产明细表（建竣决04表）

一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求2.竣工财务决算说明书，主要包括以下内容：（1）基本建设项目概况（2）会计账务处理、财产物资清理及债权债务的清偿情况（3）基本建设支出预算、投资计划和资金到位情况

一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求（4）基建结余资金形成等情况（5）概算、项目预算执行情况及分析，主要分析决算与概算的差异及原因（6）尾工及预留费用情况（7）历次审计、核查、稽察及整改情况（8）主要技术经济指标的分析、计算情况（9）基本建设项目管理经验、问题和建议（10）预备费动用情况

一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求（11）招投标情况、工程政府采购情况、合同（协议）履行情况）（12）征地拆迁补偿情况、移民安置情况（13）需说明的其他事项（14）编表说明

一、建设项目竣工决算主要工作及相关要求3.项目立项、可研及初步设计批复文件（复印件）4.项目历年投资计划及中央财政预算文件（复印件）5.经有关部门或单位进行决（结）算审计或审核的，需附完整的审计审核报告，报告内容应详实，其主要内容应包括：工程概况、资金来源、审核说明、审核依据、审核结果、意见和建议，并附有项目竣工决（结）算审核汇总表、待摊投资明细表、转出投资明细表（参考）、待摊投资分配明细表（参考）6.其他与项目决算相关的资料二、建设项目竣工决算审计主要依据三、建设项目竣工决算审计内容（一）审计竣工决算资料的真实性和完整性建设项目竣工财务决算审计相关的资料包括工程开工前有关资料、工程结算有关资料和财务方面有关资料。

1.工程开工前有关资料

可行性研究报告工程项目立项报告工程项目立项批准文件建设用地规划许可证国有土地使用证明建设工程施工许可证质量监督证银行开具的资金到位证明设计概算书及修正概算概算批准文件其他相关资料2.工程结算有关资料工程竣工结算审核报表及附表重要施工项目、采购项目及设计项目的招投标文件工程项目介绍资料（非固定总价合同）建设单位自行采购设备、材料的合同及变更洽商单证建设期间所有设备、材料的明细表（应包含名称、数量、规格、金额、款项结算情、使用区域等内容）

与工程有关的全部合同（包括设计、施工、安装、采购等）

工程竣工验收报告及实际开竣工时间工程竣工验收备案表；其他相关资料

3.财务方面有关资料各年度的财务决算报表各年度的财务账簿、凭证工程款支付情况明细表建设单位相关管理制度各年度资金计划批准文件各年度银行对账单设备、材料进场验收资料管理部门声明书竣工财务决算及决算说明其他相关资料（二）审计竣工决算报表的真实性和完整性（三）审计报表数据的正确性1.审查竣工决算各报表之间的数据勾稽关系是否一致2.审查报表数据与会计帐面数据是否一致（四）审计概算执行情况1.审计项目的建设规模、标准和计划（1）将项目批准计划的建设规模与实际建设规模进行比较，审查是否存在与批准建设规模不一致的行为(注意征地面积、主控楼的建筑面积、附属设施项目等是否超批准概算的建设规模)（四）审计概算执行情况（2）将项目批准计划的建设标准与实际建设标准进行比较，审查是否存在与批准建设标准不一致的行为(注意设备型号装饰材料等标准是否超批准概算的建设标准)（四）审计概算执行情况（3）分析与建设规模和建设标准不一致的原因，并落实责任(应注意分析是设计单位未经批准违反规定擅自扩大建设规模、提高建设标准，还是建设单位违反有关批准文件规定，以合同的形式要求设计单位扩大建设规模)（四）审计概算执行情况2.审计其他费用的列支标准（1）审查土地征用及上交各种规费(2)审查建设单位管理费列支范围及标准（3）审查管理车辆购置费的使用或计提情况，是否存在超概算的现象（四）审计概算执行情况(4)审查生活福利设施费的使用或计提情况，是否存在超概算的现象（5）审查工器具、办公生活家具的购置情况，是否存在超概算的现象，其列支范围严格按预规的要求（6）审查生产职工培训费的使用情况(注意此项费用不允许超支)（四）审计概算执行情况3.审计预备费的动用（1）审查项目是否动用了承包方的基本预备费（2）审查动用承包方基本预备费的程序是否符合规定(审计时应注意承包方不违反初设审批意见的情况下，动用该基本预备费时是否报发包方备案；承包方超出初设审批的范围和内容，动用发包方控制的50%预备费时，是否报发包方同意)（四）审计概算执行情况（3）审查在不违反初设审批意见的前提下，动用承包方的基本预备费的内容是否符合规定，是否存在违规动用预备费的现象（四）审计概算执行情况4.审计设备采购（含装置性材料）的标准及数量（1）将设备的采购合同、发票与批准概算中设备明细相核对，审查是否存在概算外设备（2）审查是否存在设备单价超概算和设备购置费超概算的现象，并分析原因：是设计要求变更设备选型还是建设单位擅自提高设备配置标准（四）审计概算执行情况（3）审查设备运杂费的列支设备运杂费的审查时要注意如采取按实列支的，重点在列支的凭证附件合法性；如采取协议或合同方式委托器材公司采购代办的，重点在与设备供货合同条款中运输方式一致性，如设备采购合同中已明确供货方负责设备的大运费，大运费已包括在中标价中，应扣除器材公司承办的设备运杂费中的大运费（四）审计概算执行情况5.审计辅助生产设备购置辅助生产设备的配置是为移交生产购置所必须的检修设备和检测设备从两个方面加以把握：一是概算中有台数和金额的，按台数控制，注意购置设备的型号与概算表中的一致性二是无台数有金额的，按金额控制，不得超支（四）审计概算执行情况6.审计贷款利息

（1）审查利息支出计算是否正确，是否存在计息时间和利率计算错误（2）审查是否存在将不具备借款费用资本化条件的费用列入工程成本的问题，即将资产支出还未发生之前的利息支出列入工程成本和将购建活动还未开始之前的利息支出列入工程成本（四）审计概算执行情况（3）审查是否存在将应暂停资本化以后的利息支出列入工程成本的现象，这种情况是指由于不可预见或管理层决策等原因而发生的非正常中断，并且中断时间超过三个月以上，此时应将中断时间超过三个月以后的利息支出暂停资本化，但财务核算时却将其列入了工程成本（四）审计概算执行情况（4）、审查是否将应停止资本化以后的利息支出列入工程成本的现象，这包括两种情况：a、将建设工程整体达到预定可使用状态以后发生的利息支出列入了工程成本。b、在资产分别建造、分别完工的前提下，其任何一部分在其他部分建造期间可以独立使用，此时如果已完工部分已达到预定的可使用状态，此时该部分资产的资本化应予以停止，但财务核算时却将其列入了工程成本（5）审查是否存在将生产性贷款和其他项目的贷款利息支出列入工程成本的现象（四）审计概算执行情况（6）审查贷款利息收入的计算是否正确（7）审查是否存在将符合借款利息资本化期间的借款利息收入在财务核算时冲减了财务费用的现象（8）审查是否存在将本项目的利息收入冲减其他工程成本的现象（四）审计概算执行情况（9）审查不同工程之间的利息分摊是否有分摊方法（10）审查不同工程之间的利息分摊方法是否固定，是否存在随意变动分摊方法的现象（11）、审查不同工程之间的利息分摊方法是否正确。正确的利息分摊计算公式应为：案例1：项目批准概算与竣工决算对比分析

F学院新建校舍工程项目中，河浜处理及土方外购回填费用超概算7488.35万元。该项目概算中列支河浜处理及土方外购费用合计4820.96万元，经审计，实际发生费用12309.31万元。经审计分析，超概算主要原因：一是概算中按外购土方回填地基和表层覆土，共计72.52万立方米，单价约50元/立方米。建设中根据设计要求，部分回填采用石灰土加固地基和采用种植营养土表层覆土，导致土方处理单价提高，共计处理81.59万立方米，平均单价约79.27元/立方米,超概算2841.64万元；二是概算中浜塘处理费用为745.89万元，建设中考虑场地运输条件和土方平衡等因素，将1600亩土地中的浜塘全部进行了处理，共处理40.87万立方米，结算费用4881.62万元，超概算4135.73万元。（五）审计交付使用资产

1.审计交付使用资产的完整性（1）审查交付使用财产必须的资料是否合规齐全（2）审查交付使用的财产是否办理了交付手续，是否存在未办理交接手续就已经使用的资产（五）审计交付使用资产（3）审查交付使用财产入帐是否正确，需要安装固定资产入帐价值包括购置费(含运杂费)、安装费和摊入费用，不需要安装固定资产入帐价值包括设备购置费和摊入费用，流动资产（工器具、家器具及备品备件等）以购置费入帐（五）审计交付使用资产2.审计交付使用资产的真实性（1）审查交付使用的财产是否符合交付条件，是否存在不符合交付使用条件的资产（2）审核“交付使用的财产明细表”与“交付使用的财产”账户所反映的内容是否一致，数字是否相符（五）审计交付使用资产（3）将“建安工程投资”、“设备投资”、“待摊费用”、“其他投资”与“交付使用的财产”账户进行核对（4）将“交付使用的财产明细表”与实际交付的固定资产和流动资产实物核对（5）根据上面核对的结果，分析是否存在重复计算或漏计资产和资产计算不正确的问题案例2：多计该建设成本449.87万元在对某轨道交通项目竣工决算审计中，审计人员现场核对设备实物时，发现设备实物较上报决算中的采购数量少了8部电梯，且8部电梯投资449.87万元也已全部列入了项目建设成本。经审计进一步核查，发现上述8部电梯在竣工后根据运营调整工作需要，已拆除或移装。其中，6部电梯被永久移装至S线一期工程SA路车站，1部电梯被临时移装至S线一期工程SB路车站，1部电梯存放于电梯供货安装单位外借仓库内。由于在编制基本建设项目竣工财务决算前,建设单位未认真做好各项清理工作，未及时调整已拆除或移装的电梯成本，造成多计该项目建设成本449.87万元。（六）审计待摊费用主要审计待摊费用受益对象的确定及分摊方法的正确性1.审计是否存在将可以直接确定受益对象的“待摊费用”用来分摊的现象2.审计“待摊费用”实际分摊的受益对象是否正确，是否存在随意确定受益对象的现象(见附表)（六）审计待摊费用3.审计“待摊费用”的分摊方法是否正确，是否存在随意分摊或分摊不合理的现象。正确的分摊公式应为：案例3：待摊投资中多计材料检测费

K公共交通配套工程项目竣工决算审计，发现在待摊投资中核算有工程材料检测费317万元。经调阅原始会计凭证显示，该笔费用主要为桩基检测费及钢筋、混凝土等常规材料检测费，其中桩基检测费169.82万元，常规材料检测费149.72万元。案例3：待摊投资中多计试运营费用

Z项目工程竣工决算审计过程中，建设单位上报竣工财务决算报表中列支项目试运营维保费用5409万元，而经审计，试运营期内实际发生维保费用为4619万元。因此，对多计的试运营费用790万元予以核减。案例4:待摊费用中多计建设单位管理费

C轨道交通工程项目，2010年5月竣工并投入试运营，根据主管部门批复，试运营期为1年，2011年4月试运营期结束，5月进入正式运营。审计组在对该项目竣工决算审计发现，该项目上报基本建设财务竣工决算中，列支建设单位管理费截至时点为2014年9月底，共计发生管理费3789万元。虽然没有超概算批复的建设单位管理费总额，但与《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号文）第三十条及第四十四条规定：“已具备竣工验收条件的项目,3个月内不办理竣工验收和固定资产移交手续的，视同项目已正式投产，其费用不得从基建投资中支付……”的规定不符。根据上述规定，该项目试运营期结束3个月内建设成本核算截止期应为2011年7月底，实际应计入项目成本的管理费为2257万元，2011年8月至2014年9月发生的公司管理费用1532万元不应计入项目成本，应予以核减。案例5：多计前期征地拆迁费用Z项目竣工决算审计中，多计前期征地拆迁费用350万元。审计人员发现在征地范围内扣除生态林带项目环卫码头搬迁工程已使用的带征地外，实际征地面积为346079.50平方米。根据有关前期征地动拆迁的会议纪要，前期征地拆迁费用按每亩196万元包干。依此计算，费用应为101748万元，与上报金额102098万元相比，多计成本350万元。Z项目成本中计入带征地费用共12568.35万元。经审计，Z项目在区域范围内实际共征用土地366765平方米，其中含还未利用的项目带征地42749.5平方米，带征地费用合计12568.35万元。此项带征地费用不应计入项目成本，应由经规划批准的用地单位承担。(七)审计尾工工程

1.审计预留尾工工程的真实性（1）将财务决算报表中未完工程明细表与项目批准概算核对，检查批准概算是否包括预留项目

（2）将财务决算报表中未完工程明细表与工程竣工资料相核对（3）将财务决算报表中未完工程明细表与工程现场相核对，检查是否存在其他未完项目(七)审计尾工工程2.审计预留尾工工程总额是否控制在5%以内（1）将未完工程明细表与项目批准概算核对，审核预留费用填列是否正确（2）计算预留尾工工程总额占工程总投资的百分比，检查是否控制在5%以内

(八)审计节余物资

1.审查基建节余物资的真实性（1）盘点库存节余物资的数量（2）将实地盘点结果与物资材料采购明细账和项目物资材料消耗明细账相核对，审查两者是否一致（3）分析两者不一致的原因，检查是否存在隐匿、转移、挪用工程物资等(八)审计节余物资2.评价物资采购计划的执行情况（1）审查建设单位是否编制了工程物资采购计划（2）审查物资采购计划是否与设计要求一致（3）审查工程物资采购合同，并将其与采购计划对比，检查是否存在盲目采购和采购过量导致积压的现象（4）评价工程物资采购计划编制的正确性(九)审计税金1.审计印花税（1）审查工程施工、物资采购、借款等合同是否缴纳了印花税（2）审查印花税的计算基数，即合同金额的计算是否正确，是否存在漏计合同金额的现象（3）审查各种合同应缴纳的印花税税率的计算是否正确，是否存在低计或高计印花税税率的现象（4）审查是否按时缴纳印花税，是否存在迟缴印花税的现象(八)审计节余物资2.审计耕地占用税（1）审查工程占用的耕地是否缴纳了耕地占用税（2）审查耕地占用税的计算基数，即占用耕地的面积是否正确，是否存在少计耕地面积的现象（3）审查耕地占用税的计算单价是否正确，是否存在低计或者高估单价的现象（4）审查是否按时缴纳耕地占用税，是否存在迟缴耕地占用税的现象(八)审计节余物资3.审计营业税（1）审查施工单位是否按规定计列了甲供材的营业税（2）审查施工单位是否全额缴纳了甲供材的营业税（3）审查应纳税甲供材金额的计算是否正确，是否存在少计甲供材金额现象。审计时应着重注意施工单位工程结算未将甲供材计入产值的项目，检查施工单位缴纳营业税时是否按规定将建设单位提供的甲供材（不含设备）作为计税基数（4）审查营业税的税率计算是否正确，是否存在低计营业税税率的现象（5）审查是否按时缴纳营业税，是否存在迟缴营业税的现象(九)审计基本建设收入1.审计基本建设收入的来源（1）审查工程建设过程中副产品变价净收入的确定是否正确，是否按照实际销售收入扣除销售过程中所发生的费用和税金确定（2）审查经营性项目为检验设备安装质量进行的负荷试车或按合同及国家规定进行运行所实现的产品收入，试运行期间基建收入是否以产品实际销售费用及其它费用和销售税金后的纯收入确定案例6：试运营期收入未冲减项目成本

A公共交通配套工程项目，2009年7月竣工并投入试运营，根据主管部门批复，试运营期为1年，2010年6月试运营期结束，7月进入正式运营。审计组在对该项目竣工决算审计中发现，2009年12月至2010年6月期间，收到市财政拨付的运营补贴资金190.47万元，建设单位计入了公司营业外收入科目核算；同时，审查合同台账发现，建设单位在试运营期间于2009年12月和2010年2月，先后分别与X经营公司、S广告公司签订了商铺出租、通讯阵地使用、广告阵地资源使用等合同，并已分别收到对方单位支付的2010年1-12月的商铺租赁费和资源使用费共计365万元，全部计入了建设单位其他业务收入，未按规定将应属试运营期间的收入163万元（扣除营业税金及附加后）冲减项目成本。根据财政部《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号文）的相关规定，上述试运行期的政府扶持资金及商铺出租等收入等共计353.47万元应冲减项目成本。(九)审计基本建设收入（3）凡已超过批准的试运行期，并已符合验收条件但未及时办理竣工验收手续的建设项目，实现的收入是否按规定作为生产经营收入（4）各类建设项目总体建设尚未完成和移交生产，但其中部分工程简易投产而发生营业性收入等是否入账正确

（5）审查标书费、各项索赔和违约金等其他费用入帐是否正确（原规定将使用基本建设投资借款的建设项目，其贷款转存款所发生利息收入，不再作为基本建设收入管理，而是单独作出处理规定）(九)审计基本建设收入2.审计基本建设收入的使用（1）审查工程建设期间的各项索赔以及违约金等其他收入，在用于弥补工程损失之后的节余，是否按规定缴纳税金（2）审查建设单位基本建设收入缴纳所得税后的留成收入的使用是否合规，即70%用于组织和管理建设项目的开支，30%用于职工福利和奖励(九)审计基本建设收入3.审计试运行期的管理试运行期是否经项目设计文件审批机关批准，是否按规定执行，有无擅自缩短或延长的现象。(十)核定项目投资总额

1.核定项目总投资，计算项目投资结余⑴计算项目总投资。项目总投资=财务竣工决算送审额+审计核增额-审计核减额⑵计算投资承包结余建设费用承包结余=承包基数±承包基数的调整-(审计后的项目实际投资-建设期贷款利息支出+贷转存利息支出)(十)核定项目投资总额2.项目投资情况分析（1）审查工程总投资是否超概算，如超概是否办理了调整概算的批准手续，调整概算的批准手续是否合规，有无存在越权审批的情况（2）审查单项工程是否超概算，是否办理了单项工程之间投资调剂的批准手续，调剂的批准手续是否合规（3）审查重大设计变更的必要性和手续。重大的设计变更一般对投资影响较大，审查变更是否必须，是否有原设计单位出具书面的变更通知和监理部门的审核意见(十一)审计财经法规的执行情况

1.审计会计基础工作（1）审查各项财务支出和付款是否真实合规（2）凭证附件是否符合要求（3）审批手续是否完备（4）是否存在超合同规定付款、无审批手续等违规现象（5）财务竣工决算资料的整理和归档情况(十一)审计财经法规的执行情况2.审计财经法纪执行情况（1）核实往来款项和银行付款，审查是否存在挪用工程建设资金的行为（2）审查是否存在隐瞒、转移、挪用建设工程物资的行为（3）审查是否存在收入不入账、虚拟工程支出等私设“小金库”的行为四、常见问题及审计定性（见附件）五、主要审计方法（略）见附件六、规范审计流程（略）见附件问题与讨论本部分结束，谢谢！商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-69-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-70-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-71-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-72-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-73-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-74-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-75-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-76-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-77-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-78-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-79-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-80-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-81-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-82-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-83-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-84-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-85-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-86-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-87-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-88-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-89-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-90-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-91-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-92-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-93-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-94-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-95-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-96-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-97-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-98-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-99-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-100-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-101-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-102-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-103-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-104-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-105-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-111--112-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-113-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-114-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-115-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-116-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案例P&G的分销商管理体系经济利益保障机制获得额外的定货折扣对其经营利润的部分承诺(在拓展时期)返利由于P&G的产品营销，他可以比以销其他产品承担更小的风险，获取更大的回报管理和控制机制服务和支持机制经销商和P&G的业务人员一起配合来有效实施以下渠道和职能经营规划存货管理零售覆盖运输与仓储售点广告与促销

企业应明确各项职能在企业和经销商

之间的分配，并确定各自的工作重点对于大的分销商，委派客户经理进驻其总部办公，小的分销商则由一个客户经理同时监控几个业务支持：帮助分销商拓展二级网点，分销货物管理支持：IDS改造计划，协助分销商按照宝洁的要求进行重组，帮助分销商分析问题并制定解决方案培训支持：定期对经销商的业务人员进行培训，介绍产品知识和营销知识广告支持：定期的广告促销，区域广告中出现经销商的名称保障分销商利润稳定渠道秩序协助分销商履行渠道职能控制分销商行为激发分销商的信心，

推动分销商的业务发展完善的分销商管理体系包括经济利益保障机制、管理和控制机制、服务和支持机制三个方面宝洁与经销商的职责划分经销商管理和控制机制的主要内容是将渠道职能在企业和经销商之间

进行合理分配案例分析总经理市场工程人事财务销售生产广告/促销的执行广告/促销大客户特选渠道非碳酸饮料销售分析营业所针对大卖场等的客户及促销方案水、橙汁等产品的管理销售分析负责学校、企事业劳防用品市场的渗透可口可乐统一投放形象广告，并负责全国性的消费者促销，以此来对各地区瓶装商进行广告和促销支持各地瓶装商主要从事渠道促销以及地区性消费者促销(费用与可口可乐共担)案例分析：Cocacola许多跨国企业都建立了以市场营销功能为导向的营销组织(1)：可口可乐的

市场部通过对特定客户和特定渠道的专人负责来对销售部的运作进行指导总经理销售财务市场…技术物流财务人事关键客户经理销售大区经理渠道营销渠道促销品牌策略制定品类总监品类总监品类总监媒体总监市场研究总监消费者服务总监PWSkinOral品牌经理品牌经理品牌经理广告投入市场研究竞争分析顾客服务品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理品牌经理案例分析：Unilever许多跨国企业都建立了以市场营销功能为导向的营销组织(2)：联合利华

的市场部负责统一的产品/品牌营销策略制定、市场分析以及媒体投放渠道开发和维护渠道管理销货销售实现促销执行营销执行功能负责协调市场部和销售部的关系组织信息收集和汇总市场研究消费者研究