商业地产开发基础知识与策划定位实操图文

1商业地产开发基础知识与策划定位实操商业地产开发基础知识商业地产的盈利模式和利润密码如何进行商业市场定位如何进行商业业态定位如何进行商业价格定位如何进行商业体量定位商业地产与住宅的开发行为比较如何进行商业地产定位？商业地产开发基础知识一所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台一、商业地产基础知识按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）一唇、毕商扇业迈地袭产坛基安础它知员识按刃市扛场祸范席围展分傅类超停区战域纪型（出租蹦面积纱在7万互平微方年米仇以诊上浙，孩入报驻送商视户借数脖量1荐5议0瓶—幻玉2刘0叛0家供，葛主闭力耕店序如机大举型至百悠货低公妄司寄或邀批鸡发策店3~队5家栏，役商梢圈虎人听口振在5禾0万留以太上据，谜停报车初位辟数苗量酬在50驼00辆续以策上覆。）超懒级然型（型出通租脾面兴积绩在10万平坊方米盛以上常，入漏驻商尤户数扩量在25炸0—捧70您0家，换主力胜店如赚百货挖公司第、超汪市、僚家店盗等3~僻6家熊，均商帝圈寇人饱口云辐跪射段几妹百南万擦人雨，基甚串至登千仔万季人仍不陷等瓜，员停期车瞒位闸数劝量句在1万修个素左辅右些或蚁更朗多枯。乐如1莫9行9闪2年开避业的表美国归第一赢大SH隐OP焦PI激NG趣M肢AL蛋L—盆Ma回ll粗o堤f榜Am券er晌ic共a,就是围超级鸦商业移地产股的典绢范。必）区夕域令型（出谈租面证积在1.俩5万—陷7万士平篇方报米炊，秒入度驻损商告户在数俱量1所0河0家障以许上条，唤主诵力烂店缓为净大努型厅百纯货折公孕司喊或组批邪发钥店俗，肚商晨圈扣人文口腿在2送0万向以帮上话，岛停往车庭位组在10隔00扮——萄50粥00辆逮。指）社军区铅型（糟出眨租逗面摘积位平枯均样为1冶.杨3万曲平肃方事米顿，碑入鸡驻药商靠户20裂—1巡寿00家，饲商圈挠半径师在3俘0分钟民车程踏以内茂，主絮力店针为大悼型超厘市或味从事赤批发懒的商战店，爽停车仪位约5姜0姓0辆优。蒙）近奥邻熄型（出租缎面积刺平均刊为7开0卸0少0平方狡米，质入驻励商户10盼—2侨0家，婚商圈锐内人是口为5详—读1垦0万慰，耕商甘圈飞半悔径集在10分醒钟活车销程猾内耽，偷主头要套经生营字日爆用俯品慌和嫌一坡般边食妖品馅，森停虑车哲位分约10排0辆缓。）一、适商业季地产畜基础勉知识按照宾消费推行为疫分类体验葱业态荡房地窜产（娱优乐、判休闲受类房洽地产茫）服友务岗业头态舞房缴地蒸产（恢餐灭饮拴、忽写乔字淘楼云、借服剂务警性师公族寓疤）物品缠业态景房地板产（S捞H谅O位P径P此I卷N虏G逗M灭A伪L黄L，大龄型购慈物中葱心，技百货图商场粉，超己市，秘家居参建材拣店，独以及嘉各种脉类型挪产品淡旗舰遗店和厕专业狐店）按禾照格建坝筑徒形淡式梦分竹类综下合喝建幕筑（多舌种房雀地产动形式眯的统编一规棍划）项桶目亲规找划循计简阶存段别还结面拦临何多连种奖房汗地水产抬形劝式跟的劝统并一帝规势划洪问恶题霸，疫如袄果成规仪划铅不山合垒理抬，抵会爷影相响并整群个锦项躺目浩的沃成舱功洋运芬营琴。单填体损建对筑（商旬业项桃目独篮立在孩特定箩地块别上建盈设，报无其收它房永地产宰存在倾）面临药纯商动业问悔题一持、岔商畏业府地验产郑基贱础店知祸识五损种谜最泼具农前把景坚的沸商然业猛地敢产披业井态中等勤规模撇的购病物中垄心将法是国岂内商周业地嫁产的残开发重重点以零逢售为弄主，祥商品崭档次锁中档锅偏高巴甚至失更高绑，一第般体胜重较验大，妄超级稍购物凑中心嫂又称M肯A迈L旦L，笑中缓等波购教物张中撤心传的董服改务纯半鹅径劈燕是坝区科域屿型顾的库，刘地本铁范和雕地垫面纳公倍共光交赴通估将窃是厉疏工导邪购酬物效人尘流增的代主姻要谋方巨式宵。室内葬外相诱结合绿的购批物空爷间：潮商业只步行转街以零弟售商将业为闷主，猾由一蜘条城旦市主分干辅怠道，油辅之搭以广饶场、言街巷纺，形凝成一挎个相姻对的耻固定超区域门。社区歌商业扣地产消键费睁群亡体宏锁常定绍于抗社祥区句住鞠户谋。流萍通始型辽商半业裤地含产印、功专扶业流市共场释、灰批酸发聚市慢场一般销位置披较好级，常昆成行故成市丘发展聪，以杠商品庆流通妈为主架要功资能。资裂源导型男商止业储地伟产剂新访业暮态泳：钳旅蛮游筐地隶产泛份指幼在卧旅德游敲景少点厉开最发指的摊经萍营慎性榴物隙业代，本也茧指亮用织于碰旅拘游闪用成途筝的仁物兰业薪开序发障。选择骗一个埋有前串景的赞商业堵地产缴投资讨类型租，需迅要发秩展商纹前瞻危的眼核光商业叛地产赏与住浴宅开坚发的件行为稼比较二二、安商业诉地产虑与住罢宅开虎发的垫行为躬比较规某划藏层朵面沿的困区炕别开发美流程关层面桥的区孙别利迫益粮层篮面煮的佣区深别规划尺设计丙决定胁商业岭地产帝项目叼的存系亡大翼型弯商春业捷地传立危项狗目芹业筝态较和脾功者能猴均配较沸住率宅请物伪业赢复毒杂杀，答各破种猎人车流酒、悉物梳流宽、物水城平脸、厅垂促直废交隙通失与炒消扣防陡疏茅散秆的榆组以织员相良当姑繁系琐渡；叛在搜满戴足便功顿能沾要冰求嗽的睁前浩提律下拼，械如素何带满乒足外未社来苦大访量绝商消家伴的爪需挎求汉，喊特横别测是咳可章视花性茶和墓可达达毙性枯，杨以细获乎得壳最赚大受的渗商债业讨利疼益喉，宗进粱而网为嚼发鸟展央商系获睛得狮最寨大尺的秒出铁租劫和狗出志售暮回疗报颤，湿是细规塌划盛设槐计楼至励关劈燕重座要狂的蚀问姐题杯。各哄种弄业浙态牢对前商屠铺低的起要剃求舞具炒有旬不脚可钉替腰代杰性殿，借商库业点地爆产左的酱规衫划演必柴须胸在搏招售商右的档基目础弄上算进粉行形并疯伴咳随分着妇整汽个青招扒商狮过元程境，壶才蓝能岩避岩免麦因扰规仙划彩不豆当单带驴来豆的些投膜资权损油失嫂。二、助商业迹地产傲与住傅宅开兄发的减行为凝比较商业愁地产勺项目牲的选州址过下程更旱严谨柜；商业炭地产吼的调补研比画住宅呆复杂念；商统业洲地鄙产碰开陈发须定暴位及比缝住睁宅欣开刊发酿定乞位膏系蛇统滤化斥；商业零地产催的推核广比笔住宅邻的推最广更移具针求对性都；商年业章地借产矩开榨发材比僵住诉宅默开直发北多民出予开垫业驻、臂运即营鞠、亩管婶理趋三鬼个灾环喘节黄。规划佛层面嫁的区限别开发击流程岩层面升的区牛别利益早层面羽的区密别商夺业鄙地牵产张与积住泳宅纤开狼发恩的控区兆别土地开发流程土地获取市场调研项目定位规划设计销售组织营销策划营销策划商业地产开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标客户定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发地段选择是关键客观市场调研微观市场调研消费者调研形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主租摔金变收肥入自播营繁收沙入销售汇收入其他袖收入二、打商业凤地产渗与住相宅开剩发的撞行为厕比较商哥业攻地脏产璃的蓝利缩慧润避产颠生醒模旬型沟更辈为讽复旗杂规气划哪层洁面英的乞区狭别开发处流程啄层面移的区同别利益晓层面娘的区斜别商降业读地漏产斯开筒发江要欲平厕衡纹多括种壮权搏益赤关俗系开起发猾商小业交主经克营誉者管理部者消费狠者出驾售出由租出炒租商业嚼地产糊开发少生态随链商露业低地较产究开帜发周经吨济宪效栗益成产笔生态模闸型住宅添开发酷经济闹效益高产生荷模型总销尿售收具入（销遥售额除）总挤成配本利润总收珍入总豪成针本利诉润商兴业蒜地符产风的捐三折种筛盈缘瑞利音模叛式骑及培五扁个匪利特润拣密予码三三、壁商业览地产票的三煮种盈酿利模蜜式及匆五个灾利润通密码只租件不售只阶售诉不色租又叹租描又腥售接，例且护租坦且辆售SO菜HO地则产六佰豪本大州成省国粒际酸购切物捧中浊心万山达匪广滔场中增粮拍大沾悦启城三、爆商业瓜地产廊的三具种盈压利模拾式及肯五个懒利润包密码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三哑种决商房诚业犯地蔑产倒的象盈合利嚷模泰式摘对傍比三馋、跨商喉业排地版产海的觉三佛种须盈累利愉模财式灰及障五旦个策利接润宗密雷码商卷业移地耗产录的弯利址润仿密膜码心仆态融逼资外脑共牌同兵利告益主题链定位商内业讲地坊发迷开乒发滩商膜要诸具良备洒长胀线甲赢量利姐心寇态撑：（虚例狮如洽：拿上争海玩正顾大录广个场穷、在金导源元茂耻，吨成拨功法商注业肾地鞋产太的稼利详润蜡远株远斥高晒于做住家宅勿开邀发臭的素利芳润裤）商业织地产觉开发哪商应岂具备位正视居风险匪心态众：（美防敢范采物义业着管衰理北中哑存敲在拴的杯风台险洲、秤防窃范材市领场侮环恨境淡风雨险迟）长线贪赢利霸与正却视风复险，惨就是尺应了邪“说弓得容猜易做岂到难育”的驰老话三祸、厘商庸业堆地完产叔的号三肺种援盈维利祝模躁式稠及员五坝个您利计润掘密君码商业积地产作的利岸润密锅码心膀态融资外奋脑共同亡利益主题翼定位一逢个床大纳型效商抢业穴项会目膀需劈燕要质一笛次尽投敲资掀建德成北才革能殊形吗成屿商哄业燥气起氛狸，捎因敬而末所汤有葬的柔前野期蚕投团入慨都狼来由自钉开杀发哭商辜的膝积裳累廊，净而系且傻在伤租险售似过臭程验中固，硬为比了袭吸站引啄主桑力本店挂加仍盟辨，舌开怜发谊商肉不丹得丛不方采键取艇前闲几翼年知租羊期昼内每低各租易金捷，俯甚狱至专部乓分蜂免非租散金圣的贞形糠式佩。成熟损的商慰业地幅产项狂目通赵常是勇由基秩金作倡为项丢目的惭主要舟投资全人，四或是著开发稀完成百后由章基金扒购买馅，再丽进行肉统一辨的租半赁经给营等望。中征国庄典协型体的疏融盛资柔比结例伴是清：5韵0％顿权听益/渗5协0％咳贷歌款控。三、论商业聋地产略的三拳种盈激利模钉式及偶五个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