中国海洋采矿业战略环境分析

中国海洋采矿业战略环境分析

中国海洋采矿业战略分析海洋采矿业面临着多重因素的制约海洋矿业海矿资源分布国际间争端资金，规模环境问题政策法律技术障碍新兴海洋石油，天然气业产业20世纪中叶发展起来的具有一定规模的海洋产业，海洋采矿业主要包括以下;海滨砂矿业深海采矿业我国海洋采矿业发展迅速，前景广阔，我们有着自己的条件优势。但我国海洋资源开发也是起步没有多久，仍然面临着多种因素的制约因此我们通过对我国的海洋采矿业进行内在和外在的环境分析，将政治，经济，环境，技术等因素放到统一的架构里面进行SWOT分析,把握行业宏观环境因素和自身优劣势，从而更好地发展。中国海洋采矿业战略分析SWOT-PEST分析矩阵简介SWOT分析法又称动态分析法，是用来确定本身的竞争优势（strength),劣竞争势（weakness),机会（opportunity)和威胁（threat），从而将组织的的战略与组织内部资源，外部环境相结合。PEST分析是指宏观环境的分析，一般是指行业和企业应对政治（political）经济（economic）社会（social)和技术（technology）进行分析，把握自身特点和经营需要。P.S我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵T.SS.SE.SP.WP.TP.OE.WE.OS.WE.TT.WS.TS.OT.TT.O1.我国国际地位不断提高，综合国力不断增强，在海洋权益方面的口气越来越硬，为海洋矿产资源勘测开发提供强保障。2.依据《联合国海洋法公约》，我国将有对大陆架海床和底土享有主权权力，可开发矿产资源。3.二00二年，我国《海域使用管理法》颁布实施，规范了海域资源开发利用秩序，全社会的海洋意识逐步提升，海域资源开发利用的“无序、无序、无度”现象得到全面改善。4.我国于1991年被联合国海底筹委会批准为“先驱投资者”国家之一，已在国际公海上取得15万km2的“开辟区”和“保留区”的权利。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵P.S1.国际间秩序仍然不规范，维护我国海洋权益仍然面对多方面的挑衅，比如越南，印度，菲律宾等，都在我国主张海域开采资源。2.我国海域相关法律仍然存在盲点，在开采过程中,普遍存在着采富弃贫现象,国家政策对我国矿产资源勘测开发资金技术的支持力度仍然不够。3.国家从整体上对海洋采矿业的宏观指导、协调和规划不够,急需国家在政策导向上予以引导与扶持。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵P.WP.S1.国家要发展成为海洋强国，与战略性新兴产业息息相关，为产业发展提供了契机。尤其在最近海洋权益争端问题下，发展海洋产业，壮大海洋经济更是必须。2.国家海洋资源开发发展战略调整，海洋资源开发产业地位不断上升。3.我国正积极通过向国际申请，双边和多边合作等多种渠道参与国际海底生物矿产资源开发活动。比如，1991年，我国向国际海底管理局申请登记一个国际海底矿区，开采矿物资源。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵P.OP.S1.依据《联合国海洋法公约》,我国大约有120万平方公里的海洋国土处于争议中,在这些所谓“争议海区”,大量的矿产资源主要是油气资源被周边国家非法掠夺。2.《联合国海洋法公约》确定了对国际海底矿产资源的开发管理体制,明确指出深海底矿产资源必须在联合国下属的国际海底管理机构管理下开采，被规定了活动范围。3.我国起步较晚，海洋矿产资源无疑是一种巨大的后备资源,特别是位于公海深处的矿产,按照国际精神谁先下手、谁开采谁就能获得更大的利益,这无疑是对我们巨大的威胁。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵P.T1.近些年来我国经济发展迅速，经济实力显著提升，海洋产业发展迅速，为海洋采矿业提供了良好的机遇。2.

1991年3月,我国继印度、法国、日本、前苏联之后成为世界上第5个国际海底多金属结核资源勘探开发的先驱投资者。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵E.S1.海洋采矿的综合成本(勘察、采矿、选矿、冶炼成本之和)较高，采矿综合成本大大高于陆地采矿成本。2.采矿业本身具有投资大，成本回收周期长，高新技术多，分先程度高的特点。2.资金瓶颈存在，并且这种资金制约也使得我们勘测开发主要集中在近海，开发规模相对较小，从而制约了配套新技术、新设备的采用。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵E.W1.通过科技实力的进步和国际间的交流，有望使海洋采矿的成本降低，在未来20年内，有可能出现海洋采矿的高潮。2.虽然投资较高，但仍有盈利的很大可能性，内部收益率在15.5﹪左右。经济可行性评价2.随着经济继续发展，陆地资源已满足不了发展需求，如此，海洋矿产资源有着广阔的国内和国际市场。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵E.O1.“中国威胁论”使得美国等为首国家想方设法限制我国经济发展，并且在我国海洋发展设置经济障碍。2.发达国家科技发达,经济实力雄厚,因此海洋采矿完全有可能率先由几个发达国家进行商业开发活动。3.海洋资源开发需要大量劳动力，我国的劳动力优势优势正在逐渐降低。4.我国海洋矿产资源开发仍处在粗放型发展模式下，资源浪费，环境污染，急需国家指导。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵E.T1.我国是一个海洋大国,海洋矿产资源无论品种还是储量都非常丰富。海洋石油天然气、海滨砂矿、浅海砂矿、结核矿、可燃冰等，我国已勘测出这些矿产都有具有相当大的蕴藏量。2.我国社会普遍都已高度关注海洋，相关利益者对海洋采矿业发展呼声越来越高。3.中国已拥有多所海洋科技院校，学科门类相对较齐全，研究海洋的高素质人才队伍越来越壮大，包括在中国独一无二的我们海洋经济学人才。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵S.S1.海洋矿产开采能力和规模与发达国家相比仍然存在较大的差距，且多集中在近海岸海滨带，开采公司向大洋进军的能力尚不足。2.受经济利益驱使，很多开采单位在开采过程中造成了环境破坏和资源浪费，比如在我国海滨砂矿开发中,一直延续着无偿使用制度,由此造成的破坏和浪费普遍而严重。目前开采海洋砂矿的作业者既有国家,也有集体和个人。在开采过程中,普遍存在着采富弃贫现象,加之技术水平不高,只能采选其中的某一种或某几种矿物,其他的有用矿物多被废弃。3.海洋科学人才仍尚不成熟。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵S.W1.中国大洋矿产资源开发协会近年来发挥出越来越出色的作用。2.近年来国家和社会单位对海洋资源的勘测程度逐渐加深，对开采过程中的环境保护也越来越重视。“大洋一号”曾先后执行了我国大洋矿产资源研究开发专项的7个远洋调查航次和大陆架勘察多个航次的调查任务，是我国远洋科学调查的主力船舶。2012年6月2日“海洋六号”开始第27次海洋科考，主要勘测海底天然气水合物资源。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵S.O1.海洋资源开发过程中造成的环境破坏严重制约海洋采矿业的进一步发展，必须加强人们的海洋环境保护观念。在海洋石油开采活动中,石油的自然渗出、偶然发生的井喷、油污排泄等,也可能造成油溢。清理石油污染的化学物质还可能造成二次污染。油污染对海洋环境的现时影响和长期影响是:(1)破坏海洋生态;(2)危害渔业生产;(3)破坏海滨娱乐场所;(4)使整个海岸环境退化。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵S.T1.是世界上5个国际海洋底部多金属结核矿开采先驱投资者之一。在充分总结国外深海采矿技术研究经验和存在问题的基础上制定出优先发展由集矿机、泵提升组成的流体提升采矿方法的规划。同时，在深海采矿试验研究方面，我国已经达到了国际先进水平，建成了占地4000m2的海洋采矿综合实验室。2.世界各国采矿技术的发展为我们提供了良好借鉴。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵T.S1.海洋采矿是一项涉及诸多学科的高技术密集型产业，也是一项极为复杂的系统工程。我国海洋科研力量小，规模较小，国际影响力仍不足，科研决策与开发机制不完善。2.海洋基础地质勘探与矿产资源勘探还比较落后。3.海洋资源的勘探必须使用最先进的勘察手段查明海底资源的分布及品位、资源数量、资源环境，显然这绝非易事。因此，海洋采矿技术难度大，必须借助仿生学研究潜入深海底的耐高压的采掘设备和机器人。4.至于深海钴壳矿床与热液矿床，因为是坚硬的固体矿床，比锰结核的开采难度要大，还需研究深海的水下破碎技术。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵T.W我国的深海采矿技术自1991年启动通过八五九五十五三个五年计划的基础实验与研究在集矿扬矿和遥控遥测等方面从无到有取得了较大进展在中国大洋协会十多年的努力下通过不同原理采矿模型机的研究综合比较确定了我国“海底履带自行水力集矿机采集—水力管道矿浆泵提升—海面采矿船支持“的深海采矿技术方案在此基础上完成了大洋多金属结核中试采矿系统的技术设计和样机的加工制造。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵T.O1.海洋采矿技术容易受领导型国家控制，因此我们必须要加强技术的自主创新。2.勘测技术仍然相对落后，资源探明率仍然很低，远海资源容易被周边国家抢占，据统计,我国石油资源的平均探明率为38.9%,海洋仅为12.3%,远远低于73%的世界平均探明率和美国75%的探明率。我国天然气的平均探明率为23.0%,海洋为10.?%,而世界平均探明率在60.5%左右。因此我国油气资源的探明率(尤其是海洋)很低,整体上处于勘探的早中期阶段。我国海洋采矿业SWOT-PEST分析矩阵T.T

SummaryP.S《联合国海洋法公约》我国《海域使用法》法律条文第76条沿海国的大陆架包括其领海以外依其陆地领土的全部自然延伸，扩展到大陆边外缘的海底区域的海床和底土，如果从测算领海宽度的基线量起到大陆边的外缘的距离不到二百海里，则扩展到二百海里的距离。我国海域面积根据《联合国海洋法公约》和我国的主张，我国管辖的海域面积约300万平方公里。世界公海和国际海底是人类的共同继承财产，全球的公海面积约为2.3亿平方公里，公海对所有国家开放，我国享有公海，包括海底区域海洋资源开发利用的权利。

中国新颁布的《海域使用法》第三条明确规定：“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。”中国《海域使用法》第二条规定：“本法所称海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。越南1981年至2002年,已从南沙海域的油田中开采了1亿吨石油，15多亿立方米的天然气,获利250亿美元。南沙石油,已成为越南国民经济的第一大支柱产业。目前,南沙周边国家已在南沙海域与数十家外国公司联合打井超过一千口,年产石油数千万吨,天然气数百万立方米。马来西亚、菲律宾和文莱也大肆开采石油,文莱通过开采南沙石油,由穷国变成了富国。马、菲、文外国联合越南掠夺我国海洋矿产资源12山东龙口煤田是我国发现的第一个滨海煤田,探明含煤面积391.1平方公里,探明储量11.8亿吨。另外,在黄河口济阳坳陷东部也发现远景储量达85亿吨的煤和油页岩矿区。2005年5月14日,新中国成立55年以来规模最大的海洋综合调查与评价工作一一“中国近海海洋综合调查与评价”专项全面启动。投入经费近20亿元,调查范围涉及67.6万平方公里的我国内水、领海和部分领海毗连海域。中国大洋协会中国大洋矿产资源研究开发协会（ChinaOceanMineralResourcesR&DAssociation,简称“中国大洋协会”）于1990年4月9日经国务院批准成立，其宗旨是：通过国际海底资源研究开发活动，开辟我国新的资源来源，促进我国深海高新技术产业的形成与发展，维护我国开发国际海底资源的权益，并为人类开发利用国际海底资源作出贡献。

1991年3月5日，经联合国批准，中国大洋协会在国际海底管理局和国际海洋法法庭筹备委员会登记注册为国际海底开发先驱者，在国家管辖范围外的国际海底区域分配到15万平方公里的开辟区。1999年3月5日，在完成开辟区50%区域放弃义务后，中国大洋协会为我国在上述区域获得7.5万平方公里具有专属勘探权和优先商业开采权的金属结核矿区，拓展了我国战略资源的储备总量。根据《联合国海洋法公约》有关规定，国际海底管理局于1997年批准了中国大洋协会15年勘探工作计划。2001年5月中国大洋协会和国际海底管理局签订了《勘探合同》，中国大洋协会已由国际海底开辟活动的先驱投资者成为国际海底资源勘探的承包者。大洋一号海洋六号日本由采矿船、铲斗、高强度尼龙缆索等组成，索斗系于托缆并放入海底，托缆在牵引船的搬运下带着索斗下行、铲取、上行连续铲斗提升采矿系统美国从采矿船上吊下输送管到海底，集矿装置把收集到的多金属结核矿石送到提升管道口，再利用水力或气力将矿石通过管道输送到地表流体提升采矿法法国在海面母船监控下，利用无人驾驶潜水采矿车，潜入海底采集结核，装满结核后浮出水面并将结核矿物卸下海底遥控车采矿法3种结核采矿法谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。