员工责任与担当

小故事

80年后的一封信远涉重洋的一封来函，武汉市的景明大楼建于1917年，是一座6层楼房，在1997年也就是这座楼度过了漫漫80个春秋的一天，突然收到当年的设计事务所从远隔重洋的英国寄来的一份函件。函件告知：景明大楼为本事务所1917年设计，设计年限为80年，现已到期，如再使用为超期服役，敬请业主注意。（80年，不要说设计者，就是施工人员恐怕也不在世了吧，竟然还有人为它操心，一份责任、一份承诺。）几个小故事

几个小故事35次紧急电话一名叫基泰丝的美国记者,来到日本东京的奥达克余百货公司。她买了一台索尼牌的唱机准备作为见面礼,送给住在东京的婆婆。售货员彬彬有理，特地为她挑了一台未起封包装的机子。

回到住所，基泰丝开机试用时，却发现该机没有装内件，因而根本没法使用。她不由的火冒三丈，准备第二天一早就去奥达克余交涉，并迅速写好了一篇新闻稿，题目是《笑脸背后的真面目

》。第二天一早，基泰丝在动身之前，忽然收到奥达克余打来的道歉电话。50分钟后，一辆汽车赶到她的住处，从车上跳下奥达克余的副经理和提着大皮箱的职员，两人一进客厅便俯首鞠躬，表示特来请罪。除了送来一台新的合格的唱机外，又加送蛋糕一盒、毛巾一套和著名唱片一张。接着

，副经理又打开纪事薄，宣读了一份备忘录，上面记载着公司通宵达旦地纠正这一失误的全部经过。原来，昨天下午4点30分清点商品时，售货员发现错将一个空心货样卖给了顾客。她立即报告公司警卫迅速寻找，但为时已迟。此事非同小可，经理接到报告后，马上召集有关人员商议。当时只有两条线索可寻，即顾客的名字和她留下的一张“美国快递公司”的名片。据此，奥达克余公司连夜开始了一连串无异于大海捞针的行动：打了35次紧急电话，向东京各大宾馆查询，没有结果。再打电话问“美国快递公司”总部，深夜接到回电，得知顾客在美国父母的电话号码，终于弄清了这位顾客在东京期间的住址和电话，这期间的紧急电话，合计35次

。这一切使基泰丝深受感动，她立即重写了新闻稿，题目叫做《

35次紧急电话

》

打碎玻璃的小男孩1920年，里根11岁。有一天，他和小朋友在院子里踢足球时，不小心将邻居家的玻璃打碎了。邻居很生气，非要他赔偿12.5美元。当时的美国，12.5美元是笔不小的数目，里根吓得赶紧回家，恳求父亲帮帮他。父亲却说：“我不会替你还钱的！你现在首先要做的就是先到邻居家赔礼道歉，而后自己还钱。”里根一脸的不解：“我赔？我哪有那么多钱啊？”父亲说：“你必须对自己的过失负责！我可以借钱给你！但一年后你必须还给我。”按照父亲的要求，里根到邻居家还了钱，而后便开始了艰苦的打工生活。虽说他才11岁，父亲却对他充满了希望，相信他一定能成功！半年后，里根终于挣够12.5美元，对一个11岁的男孩儿来说，这是一个“天文数字”，但里根却靠自己的双手，弥补了自己的过错。后来，里根成了美国的总统。可只要里根回忆起此事，他就会说：“通过自己的劳动来承担过失，使我懂得了什么叫责任。”几个小故事罗纳德·威尔逊·里根（1911年2月6日-2004年6月5日），生于美国伊利诺伊州坦皮科城。美国杰出的右翼政治家，第40任（第49-50届）美国总统（1981-1989年）。他也是一名伟大的演讲家。在踏入政坛前，里根也担任过运动广播员、救生员、报社专栏作家、电影演员、电视节目演员、励志讲师，并且是美国影视演员协会的领导人。

海尔的启示在海尔集团，所有电器的每个部件，就算一根门的封条、一颗螺丝钉、一块玻璃都有人负责。有一天，冰箱组装车间组装完毕后，发现地上多了一颗螺丝钉，当时工人没有下班，将已经组装好的100多台冰箱拆开，一一检查，不放过每个细节，直到深夜才检查完，检查发现每台冰箱都没有少螺丝钉，是库房保管员出库时多数了一颗造成的。几个小故事工人们说：没人逼我们这么做，作为企业的主人，我们有责任！！请问：看了这则故事你有什么感想？责任与担当一、什么是责任心和担当？二、负责任有担当的好处？三、缺乏责任心担当的表现四、如何培养责任心和担当五、我们应该怎么做？责任与担当目录一、什么是责任心和担当？什么是责任？汉语词典的定义：分内应做的事分：角色、岗位、职位、位置内：范围、范畴、内部、界限应：应该、应当、必须、理所当然，责无旁贷，不可推卸，没有余地，不可讨价还价

事：工作、事件、职责、义务、困难、挫折、目的、业绩、目标什么是责任心？①责任心是指个人对自己和他人、对家庭和集体、对国家和社会所负责任的认识、情感和信念，以及与之相应的遵守规范、承担责任和履行义务的自觉态度。责任心是一种习惯行为，是健全人格的基础，是能力发挥的催化剂。责任心是一种素质，是衡量一个人成熟与否的重要标准，是成为优秀人才所必须的条件之一。责任与担当一、什么是责任心和担当？责任与担当一、什么是责任心和担当？担当”的涵义：一、勇于担当重任，不计得失。二、担当除了做好自己份内的事，同时担当也是敢承担别人不敢承担的事。三、包容一切并对其负责，就叫有担当，正谓之曰：“有容乃大，无欲则刚。”责任不是春风拂面那样悠然，不是品茗赏菊那样恬淡，责任是一种心态，是一份气魄，是一个使命。责任和担当相辅相成；没有责任就没有担当；没有担当就不成责任。责任与担当一、什么是责任心和担当？二、负责任有担当的好处？责任与担当二、负责任有担当的好处负责任有担当的好处1、有助于获得自我和他人的认可2、有助于建立良好的人际关系3、有助于自身能力的提高4、有助于获得成功的人生责任与担当负责任有担当的好处1、有助于获得自我和他人的认可有了责任担当意识，我们会时刻严格要求自己，提醒自己履行自己应尽的职责，在不断地履行职责过程中实现自我肯定，继续以积极的人生态度面对自己的学习、工作和生活，承担更多的责任，从而得到社会和他人的认可。二、负责任有担当的好处责任与担当负责任有担当的好处2、有助于建立良好的人际关系在自觉承担责任的过程中，才能学会理解他人，宽容他人，从而不苛求他人，更好地与别人相处，树立自己的形象和人格魅力，有助于建立良好的人际关系。任何一个人都不愿意与一个没有责任担当的人处事、交往做朋友。二、负责任有担当的好处责任与担当负责任有担当的好处3、有助于自身能力的提高美国品德教育联合会主席麦克唐纳曾说：“能力不足，责任可补；责任不够，能力无法补；能力有限，责任无限。”能力永远由责任来承担，一个有责任担当的人，才有机会充分展现自己的能力，提高自身的能力。当我们承担应尽的责任时，能从中学到更多知识，积累更多经验，吸取一些教训，从而不断提高自身能力。反之，忽视自己的责任，懒散敷衍，那么经验就得不到积累，社会也不会给予更多机会，能力的提高也就无从谈起。二、负责任有担当的好处责任与担当负责任有担当的好处4、有助于获得成功的人生担当的越多，价值越大。敢负责，方能放开手脚，奋发有为；有担当，方能挑起重担，大有作为。作为大学生，养成良好的责任担当行为习惯，才能在学校里奋发学习，在家庭中勇挑重担，走上工作岗位后对工作尽职尽责，服务社会，从而实现自我价值，成为国家的栋梁之才，获得成功的人生。反之，拈轻怕重、偷奸耍滑，人生态度只会越来越消极，生活的道路会越来越窄，生活的质量也会越来越糟糕，很难获得成功的人生。二、负责任有担当的好处三、缺乏责任心担当的表现责任与担当缺乏责任心担当的表现1、对公司的称谓三、缺乏责任心担当的表现2、投机取巧、逃避责任3、能力很强，成就却远远落后责任与担当缺乏责任心担当的表现1、对公司的称谓三、缺乏责任心担当的表现部分人对公司称谓：使用的代名词通常都是“他们”而不是“我们”，或者是与其他人站在一个立场上：“他们南阳久胜······”这是一种缺乏责任心的典型表现，这样的员工至少没有一种“我们就是一体”的认同感。责任与担当缺乏责任心担当的表现2、投机取巧、逃避责任三、缺乏责任心担当的表现1、习惯于等候和按照主管的吩咐做事，这样就可以不负责任，即使出了错也不会受到谴责！2、责任赋予生活一定的“沉重感”——人们有时候喜欢轻松一些，让别人代替自己做出决定。3、目光短浅，不能得到同事的信任和认可责任与担当缺乏责任心担当的表现3、能力很强，成就却远远落后三、缺乏责任心担当的表现常用方法：发牢骚，四处排泄心中的不满！应该：认真的自我反省1、自己的工作是否做到位？2、是否有着不断前进的激情？3、是否仔细研究过职业领域的每一个细节，是否确实已经尽职尽责了？四、如何培养责任心和担当责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当1、自我责任（1）学习知识（2）热爱生活（3）实现自我2、人际责任（1）孝敬父母（2）尊重长辈（3）关爱他人3、社会责任（1）关心集体（2）热爱国家（3）服务社会4、环境责任（1）宣传知识（2）响应政策（3）参加活动5、承担后果（1）认识到位（2）态度端正（3）勇于担当责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当1、自我责任（1）学习知识（2）热爱生活（3）实现自我案例：李晗，女，中共党员，东北电力大学理学院数学与应用数学2008级本科生。2000年父亲心脏病突发去世，撇下年仅10岁的李晗和母亲相依为命。为了减轻母亲的生活负担，她从上初中时开始捡废品以挣取微薄生活费，上了高中她坚持半工半读，大学期间，几乎所有周末和寒暑假都在做兼职。李晗还一直坚持资助贫困孩子，她平均每月捐赠50元。李晗的责任担当不仅体现在自力更生，奉养母亲，更体现在她用自强自立的精神发动起一项助学工程，用这种精神在推动一个助学团队的成长，并使之发扬光大。为了回馈社会曾给予自己的帮助和关怀，李晗于2009年5月发起“N+n助学行动”，构建了“N+n助学工程”。其中“N”代表自立自强乐于奉献的大学生；“+”代表帮扶；“n”代表品学兼优家境清寒的小学生。“团队无偿为校内贫困大学生介绍合适家教，在帮助贫困大学生的同时，发动助学团队成员每月贡献一个小时家教费用来资助贫困小学生。截至2010年末，“N+n助学团队”由仅李晗一个发起人到现在已有近400人参与，80%是贫困大学生。在这一年多的时间里，该团队共为近百名贫困大学生介绍出100余份家教，累积助学基金达5000余元。共计资助贫困小学生8人次，总助学金达2400元。一个人的责任担当也许不足以让我们敬佩，但一个责任担当的孩子创建一个助学工程回馈社会，通过助学工程让责任担当的精神得到发扬光大不得不让我们对李晗——这个坚强的90后心生敬佩！2、人际责任（1）孝敬父母（2）尊重长辈（3）关爱他人责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当案例：孟佩杰，女，汉族，1991年11月生，共青团员，获得2011感动中国人物。5岁时生父不幸车祸离世，生母将其转送给养母刘芳英抚养。8岁时，养母因椎管萎缩症手术失败而半身不遂，养父为逃避生活重担离家出走，自此，小佩杰在努力完成学业的同时，独自照顾养母的生活起居，12年来不离不弃。2009年，孟佩杰被离家乡百公里之远的临汾学院录取，由于不放心养母，便在学校附近租了房，“带着母亲上大学”，继续悉心照料养母。2009年，临汾市委授予孟佩杰母女文明和谐家庭荣誉称号，2010年，孟佩杰成为临汾市年龄最小的十佳道德模范。这个“久病床前有孝女”的故事在网络上传播，感动了众多网民。在临汾当地论坛上，网民们纷纷为她祝福，称她为“临汾最美的女孩”。说起这些年的不易，孟佩杰不觉得有特别之处。她说：“我只不过是做了每个女儿都会做的事”。在她看来，家是一份责任，生活中的磨难也许是最好的老师，教我们不断锤炼担当的臂膀；孝心孝行就是不嫌弃、不抛弃、不放弃，用爱酿造幸福。3、社会责任（1）关心集体（2）热爱国家（3）服务社会责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当案例：谷振丰，男，清华大学航天航空学院2002级本科生生。他出生于军人世家，2002年报考了清华的国防生。进入清华园之后，谷振丰意识到国防生其实意味着更多的责任，国防事业的重要性决定了对人才需求的高标准。他每一学年都是班级第一，同时，还担任了大量的社会工作——从班委到党课小组长，再到院团委理论组组长和协会会长。在清华，有句名言广泛流传于学生之间：“祖国终将选择那些选择了祖国的人”。谷振丰正是这句名言最坚定的拥护者。2005年9月开始，谷振丰和同学一样开始面临就业的选择，谷振丰毅然选择了酒泉卫星发射中心——一个地处西部戈壁荒漠中的卫星发射基地。他说：“我已作好充分的心理准备，接受任何考验，并坚决到祖国最需要的地方去，到最能发挥自己作用的地方去，真正为祖国的强盛贡献自己的力量！”责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当1、自我责任（1）学习知识（2）热爱生活（3）实现自我4、环境责任（1）宣传知识（2）响应政策（3）参加活动案例：范敬怡，女，中共党员，北京大学城市与环境学院2008级本科生。在“青年的责任，我们的行动”口号感召下，范敬怡作为主要组织者，与一批志同道合的环保爱好者共同发起了“林歌”项目：一个包括定期废品回收、各种创意环保宣传、支持学生低碳科研等多内容、全方位的环保行动。“林歌”项目引入了绿色账户的概念，提出“为自己的碳排放买单”的口号，提倡人人参与、人人有责。为了增强环保活动的吸引力，她组织策划了“植物大战垃圾”、“未名湖环保冰灯燃放”等多项创意环保宣传活动，让环保变得时尚起来。项目运行至今，已有6000多人开设“林歌”绿色账户，各项活动的累计辐射人数总计达20000人以上，覆盖全校3/4的学生。今年植树节，范敬怡带着同伴们在甘肃文县的一个荒山头种下了第一批“林歌林”，成为“林歌”项目新的里程碑。5、承担后果（1）认识到位（2）态度端正（3）勇于担当责任与担当四、如何培养责任心和担当如何培养责任心和担当案例：2010年12月6日晚，《中国新闻周刊》官方微博转发“金庸去世”这一谣言，事后经证实为假消息。次日凌晨，《中国新闻周刊》副总编、新媒体总编刘新宇在其微博上表示：错了就要认账，要对此负责，自己已经辞职。犯了错，要担责，天经地义。放松把关，忽视责任，虽可节省人力物力于一时，收获眼前的轰动和商业利益，丧失的却是权威性和公信力，这是媒体赖以生存的基础。刘新宇成为中国第一个因微博出错而辞职的媒体高层。五、我们应该怎么做责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做1、主动承担责任是为自己负责4、从细节做起2、对结果负责3、没有任何借口责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做1、主动承担责任，是为自己负责！有的人：把工作当成谋求生计的一种手段，参加工作的目的仅仅是为了生计，他们把对工作认真负责看成是一种及其愚蠢的行为，看成是老板为了剥削员工而推行的一个策略和号召！一个团队中如果人人都在寻找借口，无形中会提高沟通成本，削弱团队的协同合作的力量！1、投机倒把的人：即便利用某种手段博得上司、老板的一时肯定，也会被旁人所轻视，最终只能自毁前程。2、不劳而获的人：也许非常具有诱惑力，但很快会付出极其沉重的代价——失去自身的名誉。3、勤奋敬业的人：也许一时得不到上司的赏识，但一定会赢得他人的尊重，是金子一定会发光！4、忠于职守的人：不论你的工作现状如何，但是因为你的忠于职守，将自己的精力和热情倾注到工作中，渐渐的就会为自己从事的工作感到自豪和骄傲！责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做1、主动承担责任，是为自己负责！当我们以主人翁的心态去对待工作，工作自然就做的更出色！你要成为哪一种员工呢？①承担责任十分艰难，但是，如果你一旦突破这样的障碍，却能够为你的人生带来崭新的契机。②无论责任有多大，都不要害怕去承担，要敢于给自己制定目标。责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做2、对结果负责！1、不太有责任心的人——外在表现是工作不积极，生活中对这样的人有一个形象的比喻：“像青蛙一样，碰一下，跳一下”。这样的人工作成效和工作质量肯定不佳，对工作结果不负责任的态度其上司也会摇头！2、有责任心的人——往往对结果负责，他们为自己的行为产生的结果负责。他们工作态度积极，把工作当做自己的事来做，把公司当做自己的家，做事的前提和标准，就是怎样尽善尽美的完成工作，确保工作结果的高质量！责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做3、没有任何借口！借口——是侵蚀责任心的毒药（这事与我无关）许多借口都是“不”、“不是”、“没有”与“我”联系在一起，其潜台词就是“这事与我无关”——不愿承担责任，把本应该自己承担的责任推卸给别人！一个团队中如果人人都在寻找借口，无形中会提高沟通成本，削弱团队的协同工作的力量！不找借口的去执行①一个团队或者一名员工，要完成上级交付的任务，就必须具有强有力的执行力。②接受了任务，就意味着做出了承诺，而完成不了承诺是不应该找任何借口的！③不找借口是执行力的表现，是一种很重要的思想，体现一个人对自己职责和使命的态度责任与担当五、我们应该怎么做我们应该怎么做4、从细节做起！责任心往往体现在很多很小的细节，所以最基本的责任意识就是做事成熟，无论多小的事，都能够比任何人做的都好！1、遵守规定遵守公司的规则、规定、标准按时完成接手的工作任务服从公司方针遵守上司的指令。2、用心工作①对结果负责到底的精神；②经常自我反省，工作精益求精；③无论别人是否监督，都能够恪尽职守。3、善始善终的工作①做好准备工作和计划；②准确理解命令和工作计划的内容；③做事要做到底，不要半途而废；④要记得反馈和反思。4、自觉主动的工作①积极主动地协助上司工作；②思考更进一步的问题

③做别人不愿意做的工作；④做事出色，超出上司所望。5、创新和研究工作方法①注意身边情况的变化；②在工作中发挥卓越才智、改革创新；③注意学习吸收新事物、新方法、新观念、新思想；④追求改善，提高业绩。眼界决定你的境界

细节决定你的未来房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃