中国医药流通市场现状与发展趋势

中国医药流通市场现状与发展趋势全国医药商业运行情况医药商业的主要影响因素分析全国医药商业市场新格局全国医药流通产业发展趋势全国医药商业运行情况单位：亿元2007年1-11月2006年2005年销售金额

同比增长

销售金额

同比增长

销售金额

同比增长

七大类医药商品

总销售3005.8713.46%

336012%300016.64%纯销售1680.2914.74%

187814.51%164016.56%药品类

总销售2256.1915.31%243316.52%208818.43%纯销售1270.1916.27%

143619.47%120218.42%中成药类总销售504.158.58%

586-2.66%60210.84%纯销售281.1213.27%

291-4.59%30512.24%医疗器械类总销售29.85-6.01%

51.671.97%5117.84%纯销售18.94-10.60%

37.742.08%3723.23%2007年1-8月份，全国商业销售额居前五位的地区：上海+浙江+广东+北京+江苏+安徽=全国总销售额的59.66%.

商业集中度非常明显。全国医药商业销售规模医院销售大幅反弹2007年上半年16城市典型医院用药总金额162亿元，同比增长26.9%,比上年同期11.7%的增幅增加了15个百分点，比一季度增幅增加了3个百分点。医院销售大幅反弹历年医院合资（含进口）药品市场份额医院市场合资、进口药的比重在近年来呈上升趋势，2006年已经超过53%预计2007年5月新《处方管理办法》实施以后，合资、进口药品的医院市场份额还将进一步提高

企业数量

8267家（包括1300多家连锁企业），比1995年的1.65万家下降49%

销售收入：07年1-11月为3005.87亿人民币，同比增长13.46％

单位：亿元其中：全国七大类医药商品销售情况

注：“其他”包括中药材、化学试剂、玻璃仪器及其他类全国医药商业总经营规模我国医药商业总经营规模2006年医药商业毛利率为8.83％，利润率0.93％，费用率7.02％，2007年上半年，医药商业重点企业盈利能力加强，拉动了行业效应水平的回升。零售终端市场地位逐步提升注:1.医院销售额是通过进货价*1.3得到零售价计算的。2.门诊销售额是根据门诊病人数统计的。3.2007年的销售额是预测15%的增长率。4.药店销售额仅仅只是药品或与药相关的产品。5.所有的销售额都按零售价计算来源：SFDA南方医药经济研究所2006年，我国药品总体销售约达3600亿人民币（按零售价），其中零售市场大概占25.44%，2007年上半年25.22%，与2006年基本持平。2007年上半年零售市场销售规模接近550亿，同比增长16.5%全年预计达到1100亿元，复合年增长率达到21.59%数据来源：中国零售药品用药分析系统零售市场平稳增长七大类医药商品在农村销售份额不断提升，2006年达到504亿元占16.05%.数据来源：中国医药商业协会第三终端高速增长12%2006年前三强为中国医药集团有限公司、上海医药股份有限公司和九州通集团有限公司。2006年，这三家企业的销售额分别达到354.88亿元、152.9亿元和128.82亿元，其总和已占全国药品销售额的18.95%。全国医药商业总经营规模分销企业利润率趋势图医药商业的主要影响因素累计降价次数：27化学药：19次生物制品：3次中成药5次累计金额：547亿67种抗肿瘤药品99种抗微生物药品32种抗瘤中成药354种心脑血管用药278种中成药188种中成药266种西药药价——“后降价时代”在27次降价之后，药品行政性降价暂告一个段落发改委将定期调查药品成本和市场价格。发改委拟成立药品价格评审中心，将加强药品成本和国内外市场价格的监测，不断改进政府定价办法，期望改变药品单靠改变剂型、包装“变脸”即可抬高药价等不合理现象。发改委每两年调整一次政府定价范围内的药品价格，并进一步扩充医保目录：据中国新闻网报道：2007年以来有802种药品价格得到调整其中：降价品种占70%平均降价幅度达19-20%最大降幅达85%30%的廉价药品维持原价药价——“后降价时代”发改委首次调整定价目录4月6日，国家发展改革委员会（发改委）公布了“关于调整对乙酰氨基酚分散片等部分药品定价权限的通知”，调整34种药品价格定价权限。其中10种药品调至国家定价目录，24种药品下放至地方定价目录。据悉，这是医保目录2005年调整以来发改委首次根据药品分类转换调整定价目录。影响：同样的产品在经各省不同定价后造成的差异将使市场受到影响；各地重复审批会带来资源性浪费；企业负担加重，OTC营销迎来区域营销的新机会。药价——“后降价时代”拟逐步推行处方药全部实行政府定价。

目前,我国市场流通的药品约1.6万种,其中处方药1.2万种。而列入国家医保目录、由政府定价的药品2400余种,其中处方药1600种。约占市场上所有流通药品数量的20%和销售金额的60%。如果由医保目录扩大到所有处方药,估计政府定价药品将占到国内所有流通药品的50-70%。4月10日国务院纠风办在全国纠风工作会议中表示，在2007年纠风工作中，将加强药品成本价格调查和监测，改进药品价格核定办法，扩大政府定价药品范围，逐步推行对所有处方药实行政府定价。由医保目录中的品种扩大到所有处方药发改委报告酝酿药价改革新思路

政府定价范围调整步骤化学药品和生物制品的处方药纳入政府定价范围中成药的处方药纳入政府定价范围

今后，医保目录内非处方药、还有麻醉药品的原料药等,都要纳入政府定价的管理范围,其它药品实行市场调节。所有处方药由政府定价第一步第二步发改委报告酝酿药价改革新思路

控制流通环节加价率要允许生产企业获利高于工业平均利润；鼓励生产企业直接将药品销售到医院和零售药店并抑制代理商包销；如果企业因条件所限需要找代理商经销,双方必须签订合同,以协议方式付款,而且生产企业有监督审查这些费用用途的义务。上游的制药企业医院的加价率在医药分业改革前,允许非盈利性医疗机构和防疫站销售药品加价不得超过15%;多家生产的仿制药品,加价额要以统一定价的药品为基础,实行同品种统一的加价幅度,以抑制医院使用高价药;在国家提高医疗价格和财政补偿幅度以后,药品加成还要进一步压缩。发改委报告酝酿药价改革新思路

利用价格政策鼓励创新专利药品放宽利润率控制标准,并允许专利保护期内价格的相对稳定;新上市的仿制药品,首仿药可以参考原研药品定价,或者在不高于原研药价格的基础上,按照实际成本定价,第二、第三仿制药的价格则按首仿药品的一定比例核减,后续仿制还要以更大比例核减;目前已经有多家仿制的药品,按平均成本核定价格,而且允许首仿药品在统一价基础上适当放宽;已经有可替代或者有可对比疗效的品种,要参照可替代品种的费用、疗效和安全性,根据临床使用的时间和普及程度等不同情况来定价,原则上选取首家研发上市或者首家仿制上市的剂型作为代表剂型。发改委报告酝酿药价改革新思路

新药定价原则仿制药定价原则效用评价成本评价国际参考定期审批代表品定价（标准成本审核）差比价系数首先仿制规模定价优质定价今后中国新药和仿制药的定价也将基于不同原则：

一些新的提法值得关注：首仿药的概念，未来药品仿制的先后顺序可能导致定价上的差别；

临床价值的考量，如果仿制药具有明显的临床应用优势，定价可能不受仿制先后顺序的限制；新药和仿制药在流通费用差率方面也可能进行差别规定。发改委报告酝酿药价改革新思路

小结：药价政策的影响药价水平稳中有降政府的管理范围将进一步扩大定价权限分级划分，带来营销模式的转换药品招标的历史回顾2000年3月，海南省6家三甲医院率先在网上进行药品集中招标，共采购100多个品种。2001年9月中旬，卫生部等6部门在海南召开药品招标采购工作现场办公会。两个月后，6个部门联合出台《医疗机构药品集中招标采购工作规范(试行)》(“308号文件”)，全面推行这一模式。2004年4月前后，因该模式运行成本太高等问题，中国医药商业协会等13家行业协会联名上书国务院，呼吁暂缓推行这一工作，以减轻企业负担。2004年9月，在多方调研之后，卫生部、国家发改委等六部委再度联合发出《关于进一步规范医疗机构药品集中招标采购的若干规定》(“320号文件”)。但时至今日，320号文并未能有效执行，一些地方探索的新模式再次进入决策层的视野。2007年，广东实施挂网招标，此后各地陆续有新的招标模式出台。招标购药

原因：1：生产企业在指定品种经销商对医院供货关系时，没有做到一一对应，一个入围品种在一个城市涉及的经销商过多，导致经销商备货困难，尤其是在新旧品种替换时期，经销商要看到医院选择品种和生产商之后才能备货。此外，部分厂家在收到订货单后才组织生产，亦影响了供货。2：厂家在限价竞价时报价太低，加之目前市场上原料短缺、价格上涨等原因，厂家在扣除给商业的配送点数外已无利润，不愿生产和供货，如人血白蛋白等血液制品。不过，确实有些厂家和经销商是恶意行为，例如只对利润空间比较好的品种供货、对偏远的医院不愿送货等。3：价格倒挂愈演愈烈。一些普药品种经过最近几轮原料药猛涨行情后出现价格倒挂。广东挂网招标遭遇配送难招标购药

广东：挂网招标制度进一步完善8月16号广东省医药采购服务中心公布了新修订的《2008年广东省医疗机构药品阳光采购实施方案》初稿，与去年相比有了进一步的完善与改进：严格限制经销商数量属原不限价“新药”的药品报价后直接进入面对面谈判属“政府定价议价类”直接进入人机对话允许厂家的报价在物价上涨幅度内有一定的上浮招标购药

河南模式：标底价招标标底价，就是招标方在充分进行医药市场调查并掌握市场信息的基础上，区别不同企业产品品规，按照一定原则、程序确定的拟招药品价格底线。河南省药品集中招标机构采集了全省18个市、周边10个省市、10家大型零售药店及10家省、市、县三级医疗机构的最新中标数据、零售价格、实际购进价格的数据，并按照药品分类编码的通用名、剂型、规格、单位进行了数据整理、对接，共处理相关信息数据达500多万条。使同一种药品在40余处进行价格对比、分析，制定标底价。标底价是投标人参与竞价或价格谈判的“门槛价”(国家药品价格调整除外)。在“标底”限价的基础上，采取竞价与价格谈判的方式进行。招标购药

福建模式：两个平台共存福建省招标部门实行了按系统药品划分的办法，由庄讯（一家公司）负责抗生素类、解热镇痛类等，另一家公司负责抗肿瘤类、中成药类等药品的招标企业声音两个招标平台加重了厂家的负担。如果一个厂家有很多品种，就有可能要多交一份投标保证金。另外，两个招标平台所要的材料不一致，出具的委托书不一致，容易让我们造成错误，很多厂家疲于重备材料。政府解释福建药品招标是全省范围内县级以上医疗机构同时进行，200多个医疗机构同时招标，仅一家公司作为招标平台显然不够。另外，两个平台的合理竞争，对企业来说应该是有利的，如只有一个平台投标费用可能会更大。招标购药

宁夏模式：药品直供宁夏模式的“杀手锏”：一是只招厂家不招商家，最大限度减少了流通环节；一是招标主体由政府主导，医疗机构从中退出，从制度上切断医疗机构与药厂之间的利益链条。实行“药品统一招标、统一价格、统一配送”。药品价格下降——官方公布的数字也显示，两轮招标后宁夏药价降幅高达48.76%和40.68%，两项累计让利百姓2.59亿元。配送不到位——二级以上医院配送率为60％；边远乡村配送率更低，只有40％。优劣招标购药

08年现行招标模式继续向前推进，对医药流通格局产生较大影响。寄望新医改方案明确后，能出台更为科学理性的招标操作模式。小结：招标购药

从整体情况来看，2006年的医药行业进入了“后并购”整合时期，并购的步伐已经有所放慢，其态势与2005年的持续“高烧”相比已经收敛了很多，并购事件和并购金额2项衡量指标均显著少于2005年。但也存在新的特征。医药行业并购风潮

2005年2006年发生重大并购事件649涉及金额200亿元24亿元医药行业并购风潮带来的格局变化

外资空前活跃从改革开放初到2006年年底，进入中国医药行业的国际风投机构一共有29家，其中有12家是在2006年当年完成投资项目的。2007年上半年，全国1500家上市公司平均利润上涨71%；2006年央企净利润较之2003年翻了一番还多。外资大量涌入国内是大势所趋医药行业并购风潮带来的格局变化

新一轮并购的两个新特点外资青睐医药商业重视OTC市场2007年5月17日，上海医药公布了重要投资事项：公司将在全资子公司上海沪中医药有限公司重组的基础上，以股权转让方式与日本铃谦株式会社合资设立上海铃谦沪中医药有限公司，主营药品分销业务。2007年以来医药商业领域传出四个与外资合作的典型案例,业内人士指出，医药行业进入了新一轮并购风潮。2008年2月28日，广州医药有限公司和欧洲医药流通企业联合美华有限公司正式签署协议组建合资公司。根据协议，联合美华将通过受让股权及增资方式取得广州医药50%的股权广州医药有限公司联合美华有限公司&上海沪中医药有限公司日本铃谦株式会社&医药行业并购风潮带来的格局变化9月2日，湖北九州通集团有限公司通过其官方网站正式对外宣布，九州通集团以截至2006年底评估的净资产值为基础与境外公司合资，成功引进外资6000万美元。境外公司占合资后九州通集团29.63％的股权。9月3日，湖北同济堂药房有限公司与美国一家风险投资公司进行合作、共同出资打造国内最大医药物流网络。该合资项目已经启动，并获得商务部和国家发改委的批准。这是国内第一个通过国家审批的合资医药物流项目。首期注资3000万美元，二期注资5000万美元。湖北九州通集团境外公司&湖北同济堂药房有限公司美国风险投资公司&医药行业并购风潮带来的格局变化

内部整合涌动在新一轮并购风潮中，企业的并购行为变得更加理性和冷静，更加侧重于企业集团内部的资源整合，着力将医药业务做强做大。上实医药公司拟定向增发不超过10722万股，募资约15.15亿元收购大股东旗下的正大青春宝55％股权、胡庆余堂药业51.0069％股权、厦门中药厂61％股权、辽宁好护士55％股权以及杭州胡庆余堂国药号有限公司29％股权。天坛生物国务院国资委已于2月14日批准北京生物制品研究所将所持公司18315万股国有限售流通股（占总股本56.27%）无偿划转给中国生物技术集团公司。康恩贝股份康恩贝集团将以其持有浙江金华康恩贝生物制药有限公司90%的权益资产，认购其定向增发的4280万股中的2569.6202万股，另以现金1.2亿元人民币认购其余的1710.3798万股。医药行业并购风潮带来的格局变化

内部整合涌动今年年初重组了华源集团，并即将入主三九集团

日前专门成立了并购工作小组，广泛搜寻合适的目标企业和项目。有消息称，那些具有国际市场、在某些领域有领先产品以及具备原料生产能力的企业将是并购重点。央企整合是2007年国资委重点推进的工作之一，医药行业内的央企集团纷纷开始了自己的整合之路：华润集团中国医药集团广州医药有限公司与联合美华的合作。医药行业并购风潮带来的格局变化2、连锁药店的并购、拍卖、集中度加强扩张：海王星辰在2007年11月中旬成功在美国纽交所上市，募集资金3.84亿美元。然后以每天3家的速度增加药店，从11月的1700家到年底的2000家。并购：07年湖南芝林大药房连锁有限公司(下称“芝林大药房”)高调宣称，历时8个月终于完成对南京新主张连锁药店旗下4家门店的全面接管拍卖：06年三九集团花大力气用6个多亿经营的1000多家药店的三九医药连锁，曾经风光一时，但最后也不得不仅仅开出300万元的价格低价拍卖，平摊下来每家售价仅3000元。

集中度加强：根据统计2003年，年销售额超过10亿元的企业只有1家，2004年增加到5家，尚没有年销售额达到20亿的企业。2006年，年销售额超过20亿的企业有2家，10亿元以上的有超过15家，还有一批3亿～5亿的连锁公司。2007年，在原来的基础上，又有两家连锁药店接近20亿元。预计未来3年内，国内零售连锁药店的销售额超过20亿元的将会达到10家左右，并有50亿左右的连锁店出现。医疗制度改革、全民医保带来的机会A、医改方案的架构：一个大厦，四梁八柱2007年10月，卫生部高层把医改方案的架构形象地概括为“一个大厦，四梁八柱”。“一个大厦”是指医改的总体目标是建设覆盖城乡居民的基本卫生保健制度，促进人人享有基本卫生保健；“四梁”指公共卫生服务体系、医疗服务体系、医疗保障体系和药品生产流通体系；“八柱”指管理体制、运行机制、投入机制、价格形成机制、监管体制、人才保障、信息系统、法律制度。B、需要我们格外关注的相关关键点：全民医保医药分开公共医疗卫生的公益性质2010年基本建立覆盖城乡全体居民的基本医疗保障体系——力争2010年全面推开试点目标2007年在有条件的省份选择2至3个城市启动试点2008年扩大试点2009年试点城市达到80％以上2010年在全国全面推开，逐步覆盖全体城镇非从业居民城镇居民医保进度的时间表：城镇居民基本医保启动大学生医保问题正探讨在整个城镇非从业居民当中，中小学阶段的青少年和儿童占了很大的比重，在2.4亿人里可能达到了1.3亿人。所以，能通过这个制度安排解决这样一个群体还会涉及到这1亿多的家庭。至于大学生的医疗保障问题，国务院已经要求教育部、劳动保障部、财政部就如何进一步完善大学生的医疗保障办法进行专题研究。基本医保覆盖城乡全体居民按照现在制度的设计，城镇非从业的居民有2.4亿人左右，要把他们全部覆盖到这个制度之下，按照现在的补助水平，中央财政也要出资、地方财政也要出资。目前财政收入增长幅度比较大，完全有能力来支付制度的费用。医保异地报销问题可解决已经开始规划增加医疗保险联网管理的内容，但完全实现全国各地统一标准、统一报销目前还有难度。城镇居民基本医保启动全国医药商业市场新格局全国医药商业市场新格局以高中低端市场格局来分：高端：高端医疗市场（各级医院、社区诊所）中端：商业分销市场（连锁零售、商业经营和外埠调拨）低端：外埠偏远地区和农村市场（平价药店和农村卫生站）

第三终端市场的销售比重－－

乡镇医院、卫生院、卫生室、卫生所、私人诊所所在的第三终端市场销售占比竟达到38.2％。以第一、二、三终端格局来分全国医药商业市场新格局目前医药商业格局：竞争关系复杂

国药控股（中央军）中国医药商业五大联盟地方巨头（全国各省老地头蛇）民营军团（九州通为代表的民营医药商业）永裕新兴为代表的外资军团海虹医药电子商务中国医药分销市场资料来源：王伟，《医药商业格局将巨变》，WBS总经理。总代理区域经销商连锁药店居间人（挂靠企业）据中国医药商业协会统计，目前药品批发企业共7000多家（不含连锁药店.）。若按中国医药商业协会7000家估算，2006年每家企业的平均年销售额为4800万元。目前，在我国境内从事批发零售业务的企业均通过GSP认证。大型企业小型企业我国目前有7,000多家医药批发企业，虽然数目比高峰时期的1.6万家出现明显下降，但在行业微利的恶劣环境中，仍然生存着大大小小的众多企业，整体行业的竞争格局十分混乱。然而，市场的淘汰机制在我国医院体制问题的时候再次失灵，大企业虽然具有规模优势，资金优势和在较为发达地区的大型医院中的网络资源，但其网络资源很难进入分布在中国广大崎岖的小医院和小型医疗机构，而恰恰在中国，和医院的网络关系是需要“经营”的，这给很多小企业提供了生存下来的机会么人给大企业兼并那个小企业设置了很高的成本壁垒。商业格局：竞争关系非常复杂全国网络区域资源全国性医药流通公司有其覆盖广和规模大的优势，但在各个区域市场中，全国性公司的分枝企业很难和区域性公司相对抗，因为区域性公司是由原来各地的医药局演化而来，在当地区域上中的医院人脉关系十分广泛。因此，全国性公司所具有的是一个网络框架，而区域性垄断公司所拥有的内容深刻的社会资源，全国性公司无法漠视区域性公司的资源属性，其网络扩张的过程其实是一个资源的收购过程，区域公司也无法不正视全国性公司的扩张实力，流通业务的基本性质决定了规模的重要性。因此，在目前的中国，全国性的公司和区域性公司二者之间的融合正在成为产业发展的一个重要主题。但是，由于多数区域性医药流通公司都是国有企业，市场整合中必将面临着地方保护主义，人事成本很高和需要承担当地社会职能等的诸多问题。

商业格局：竞争关系非常复杂传统业态新型业态传统业态存在的基础是中国特定的医院体制，医药流通企业将部分产品纯销到其所能触及的医院网络，而将部分产品调拨给拥有其他医院网络资源的经销商，这些经销商再根据所拥有的医院网络继续分配纯销和调拨的比例；在这种多层分销系统中，药品利润被层层盘剥，渠道成本很高，但在中国医院体制没有根本改变之前，这种形式的存在有其必然性，多层分销局不仅仅是计划经济遗留下来的产物，新兴业态出现的基础是流通行业存在对低成本物流的市场需求，是市场机制的产物。但是，在中国目前的医疗体制格局中新兴业态也很难撼动传统业态；而传统业态也很难模仿新型业态，国企机制使传统业态的流通企业缺乏必要的灵活性。商业格局：竞争关系非常复杂全国医药流通产业发展趋势1）2007年医药商业百强企业销售规模底线由3.7亿元上升到5.3亿元其中：销售超40亿元13户销售超20亿元19户销售超10亿元57户2）占企业总数17.7％的大企业（542户大于5000万元）销售净值合计占85.1％；实现利润总额占142.3％3）2007年零售连锁百强企业销售总额为324亿元，平均每店3.24亿元，零售连锁百强企业销售总额占全部零售额40％以上。医药商业经营发展趋势

按中国医药商会协议统计，2006年中国医药商业按年销售收入合并金额排名前十位的企业集团如下表：排序企业名称2006年（万元）2005年（万元）1中国医药集团总公司3,548,8502,723,4832上海市医药股份有限公司1,529,0111,251,8233九州通集团有限公司1,288,1531,105,9004广州医药有限公司936,249812,6905南京医药股份有限公司901,261807,7166安徽华源医药股份有限公司841,681821,6377重庆桐君阁股份有限公司580,133522,9858重庆医药股份有限公司573,705525,9549北京医药股份有限公司519,484350,65410山东海王银河医药有限公司431,000409,514高度整合是医药流通行业的必然趋势

在我国医药流通市场复杂的竞争环境中，行业整体的市场集中度较低，2005年我国前3家大医药流通企业的市场份额为20.4%，前10大医药流通企业的市场份额为37.3%，而在同一时期，美国市场前3大医药流通企业的市场份额为96%，日本市场前3大医药企业的市场份额为67%．但是值得注意的是，虽然面临重重阻力，我国医药流通行业的市场集中度仍然在不断提高，行业中的前3大企业的市场份额从2002年13.6%提高2005年的20.4%，全国性流通企业的增长速度明显快于区域性公司，国药控股和九州通在近3年间市场份额分别增长了5.3%和2.4%，成为行业整合中的中坚力量，而上海医药、广州医药等大型区域性流通企业的市场份额停滞不前。高度整合是医药流通行业的必然趋势从整合路线上来看，区域性强势企业吞并弱势企业，并将形成向周边地区的扩张，从而扩大区域版图，巩固垄断地位；全国性企业仍将继续收购尚未形成有效整合的区域性市场中的优势企业，从而增强网络的竞争能力；而如果由政府来推导行业的整合的话，我国医药流通很有可出现多个区域性垄断企业之间的强强联合，形成全国布局而兼俱区域资源优势的大型医药流通企业。目前:中国资本市场的价值重估,将使产业整合的能量快速释放,必将加速医药产业的资源优化配置,改变目前处于僵持状态的行业格局.高度整合是医药流通行业的必然趋势让我们来假设一下，2015年的中国医药流通市场，中国前3大医药流企业市场份额从现在的20%提高70%，企业净利润稳定在1%，则中国前3大医药流通企业将实现销售收入12,000亿元，净利润120亿元，而谁会使这块蛋糕的三个分割者呢？1995年2005年2015年日本21%67%美国31%96%中国市场还没放开20.4%?10年时间,前三家医药分销企业在本国所占的市场份额变化全国未来的医药商业格局:寡头垄断分销服务竞争力产业整合竞争力资本运作竞争力管理效率解决企业生存结构效率实现企业扩张资本效率达到企业跳跃管理出效益！整合出领袖！流动促飞跃！中国现有条件下不成熟的医药物流企业管理？医药分销行业目前不规范的行业秩序？中国现阶段资本运作的特殊效率？

寡头：优势——配送、物流、政策鼓励区域经销商（居间人）：优势——中国特殊的药品销售体系和医院医药体制。代理商（包括委托加工）——借力、品牌全国未来的医药商业格局:寡头垄断1、市场经营格局将继续规模化，最终与国际医药流通市场格局接轨原因：（1）国外医药流通巨头加快进入中国医药分销市场的步伐，发达国家医药流通经营格局将大大影响中国医药市场经营格局的变化。（2）政府宏观政策将继续降低药品价格，医疗实行药品招标采购，医保政策向社区医疗倾斜，这将迫使我国医药商业企业大幅度降低流通成本，一些中小企业将无法维系生存，必将向商业巨头靠拢。为此，市场格局将继续发生变化，促进规模型经营企业继续做大，预测全国医药商业经营企业将随之逐年减少。全国医药商业经营的发展趋势2、商业经营方式将明显变化，出现四种模式

模式1以物流配送服务为主营业务经营方式：接受工业或商业委托，进行配送服务，即由货主完成销售，配送商按照货主要求，进行产品配送。利润收入：以收取配送服务费为主，利润率在5-10％之间特点：不占用资金、不承担经营风险，以服务取胜典型案例：McKesson年收入750亿美元配送对象-Walmart,RiteAid,Costco

挂网招标为企业创造了契机全国医药商业经营的发展趋势

模式2传统销售模式将在较长时间内继续存在经营方式：仍以品种代理和配送服务为主服务对象：将在原服务对象的基础上增加社区诊所发展条件：必须具有较强的资金实力具有现代物流配送的手段网络信息化交易平台的支撑品种齐全、送货及时的优质服务发展方向：将成为全国知名的医药商业巨头2、商业经营方式将明显变化，出现四种模式全国医药商业经营的发展趋势

模式3

以连锁网点与物流配送相结合的经营模式经营方式：以连锁经营网点为市场核心，以物流配送为支撑，通过物流配送半径覆盖全国各地区连锁网点，形成全国性销售网络经营特点：商品门类齐全、配送效率高、费用低，按人口密度布局连锁网点，现金流转快、销售利润高，平均在25%左右，净利润在1.5%左右2、商业经营方式将明显变化，出现四种模式全国医药商业经营的发展趋势模式4综合销售模式（目前国内尚无完全相同的企业）国外案例：Cardinal公司销售模式：买断商品经营；接受委托配送；有自有品牌连锁经营、自主研发医药产品、自有工业加工能力；市场覆盖美国及世界其他地区。经营规模：全美第二大的医药物流公司；

Walgreens和CVS在美国指定的唯一配送商；

2004年销售额750亿美元；拥有1个主配送中心和23个分配送中心；产品与服务覆盖美国1/3的处方及90%的医院。2、商业经营方式将明显变化，出现四种模式全国医药商业经营的发展趋势大商贸、虚拟工业的模式将在中国医药市场逐渐形成商业将用自有品牌生产产品，通过自有销售网络进行销售对市场需求品种将采取自我生产或委托加工生产的方式控制产品资源随着我国药品注册工作的发展，商业企业也将获得药品注册的权力，将促进普药市场的发展在全美医药流通市场仅有三个Cardinal式的公司，年销售总额达2090亿美元，占全美销售总额的90%我国经营规模在20亿元以上的医药商业企业仅19家，年总销量985亿元，占全国总销售的38.3%3、由Cardinal公司经营方式联想我国未来品种发展走向全国医药商业经营的发展趋势谢谢！联系方式：hzqin98789@126.com谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库