龙江县头站乡学府名苑可研报告书

PAGEPAGEPAGEPAGE3龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司二○一○年十月龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告目录附表：1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件：1、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书3、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司土地使用权出让合同4、建设项目环境影响登记表5、资金证明6、修制规划总平面图7、委托书8、龙江县人民政府办公室《关于印发龙江县支持乡镇所在地小城镇建设暂行规定的通知》（龙政办发[2010]53号）9、龙江县人民政府关于头站乡头站村新建农民公寓的批复（龙政发[2010]72号）PAGEPAGEPAGEPAGE76龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告第一章申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据：1、《中华人民共和国行政许可法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国土地管理法》4、《中华人民共和国招标投标法》5、《城市房地产开发经营管理条例》6、《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》7、《国务院关于投资体制改革的决定》国发[2004]20号8、《企业投资项目核准暂行办法》国家发改委令2004年第19号9、《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》省政府令2004年第4号10、《黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)》黑发改投资[2006]50号11、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号12、《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》国家发展改革委、建设部投资[2006]1325号（包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》）13、《关于促进全省房地产市场健康快速发展的若干意见》（黑政发〔2008〕127号，齐政发〔2009〕6号转发）14、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）15、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发[2010]34号）16、龙江县人民政府办公室《关于印发龙江县支持乡镇所在地小城镇建设暂行规定的通知》（龙政办发[2010]53号）17、项目开发单位提供的有关技术资料二、项目申报单位概况龙江县头站乡学府名苑开发建设项目，是由齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市建华区二0三地段一号楼三区三十四号，主营业务是房地产开发。公司自2009年7月29日成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了1年。企业注册资本2000万元，资产总额2080万元（其中固定资产2000万元，流动资产80万元）。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司是国家暂定资质房地产开发企业（证书编号：黑房建开暂[2009]第202号），主要投资项目有：甘南的庆南小区和富区的馨城家园等住宅综合楼开发建设项目2项，总建筑面积42500平方米，完成投资13300万元,上缴利税1450万元，工程质量合格率达到100%。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司现有职工11人，有专业技术人员11人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员8名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司实力雄厚，开发能力强，工程质量多次被评为优质工程。企业法人代表赵文兴有着丰富的房地产开发管理经验，公司诚实守信，专业程度高，注重经济效益的同时也注重社会效益，又良好的公司形象和社会口碑。公司以本地区建设开发为主，同时积极向其他地区拓展开发，拓宽开发经营渠道，多元化发展，计划三年内设立分公司，全面提升企业规模。走主辅并举的发展道路，公司发展前景可观。三、项目概况（一）项目名称龙江县头站乡学府名苑开发建设项目（二）项目负责人孟庆光（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令2007年第39号)、《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2010年房地产市场预测2010年，将是中国房地产市场关键的一年。

（1）、宏观调控得到落实执行。2010年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2010年的各地市场热点区域增多。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：90/70新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2010年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、祥和比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

（4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。

同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。

从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、拟建项目的建设背景为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），为培育和发展我省房地产业，规范房地产市场秩序，科学合理引导房地产投资与消费，发挥房地产业促进经济增长和改善人居环境的重要作用，根据“国办发〔2008〕131号”文件精神，黑龙江省人民政府印发了《关于促进全省房地产市场健康快速发展的若干意见》（黑政发〔2008〕127号），自2009年1月1日起至2010年12月31日，对房地产开发实行以下优惠政策：“（三）放宽税费政策。降低房地产开发企业所得税应税所得率，原则上不高于15％；（十一）调整供应总量和结构。进一步优化住房布局和结构，保证廉租住房、经济适用住房、中低价位普通商品住房供应量。９０平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房建设规模占开发总量７０％的比例实施省域平衡。享受普通商品住房优惠政策的住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下；价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。非普通商品住房项目（不含经济适用住房项目）不配建廉租住房，可按照各地规定提供廉租房房源。”在此背景下，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司进行是齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司将要利用2010年7月—2011年12月的2年时间进行建设；（四）、拟建项目的建设地点龙江县头站乡学府名苑项目建在头站乡中心路南东道街西，地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路：该项目位于头站乡中心路南东道街西，道路畅通，交通方便。2、给水：该项目用水，由自建锅炉房给水系统供应，供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入集水井收集后排入化粪池。4、供电：待项目建成后，由头站乡供电所供电系统供应。因此，该项目供电有保障。5、供热：采用自建锅炉供热系统统一供暖，能够保障采暖要求。6、通讯：通信由中心路通信线路接入。（六）、项目的建设规模和主要建设内容1、项目的建设规模龙江县头站乡学府名苑总占地面积21318平方米，其中建筑占地面积6719平方米，建设6栋6层住宅综合楼，总建筑面积33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,锅炉房90平方米,公益及物业用房120平方米,车库2171平方米。绿化用地面积6550平方米，绿地率32%，容积率1.6，建筑密度32%。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总占地面积平方米21318其中建筑占地平方米6719绿化用地平方米65502总建筑面积平方米33392其中住宅平方米26756商服平方米4255锅炉房平方米90公益及物业用房平方米120车库平方米21713总户数户3024总人口数人10285绿地率%326建筑密度%327容积率1.6890平米以下住宅%70（七）、产品和工程技术方案1、建筑方案1）设计依据a、《民用建筑设计通则》GB50352-2005b、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93f、《住宅建筑设计规范》GB50368-2005g、《商店建筑设计规范》JGJ48—882）设计要求根据《黑龙江省龙江县头站乡总体规划》和《龙江县土地利用总体规划》，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、头站乡学府名苑建筑抗震设防类别：丙类。b、设计使用年限：50年。c、耐火等级：二级。d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。e、使用功能：节能型住宅头站乡学府名苑。3)建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民的衣、食、行、游等活动需要；对头站乡学府名苑的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。龙江县头站乡学府名苑的开发建设追求以人为本，建设6栋6层住宅综合楼，2-6层楼框宽16米，住宅楼框宽12米。2、结构方案1）设计依据a、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）b、《砌体结构设计规范》GB50003-2001c、《混凝土结构设计规范》GB500010-2002d、《建筑抗震设计规范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004f、《全国民用建筑工程设计技术措施》2003版2)结构设计主体结构1层商服采用框架结构，2—6层住宅采用砖混凝土结构，屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外围墙体采用混凝土砌块和部分红砖砌筑，外贴苯板保温，1层商服采用外贴瓷砖防水，2—6层住宅采用刷外墙涂料防水。在楼房屋顶的防水设计上，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计。在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照消防部门的规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。3)基础本项目基础采用钢筋混凝土条形基础。5）抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。6）当地材料及施工情况齐齐哈尔市、富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。龙江县头站乡学府名苑开发建设项目，主要建筑原材料为砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材。砂石、水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖、粒沙、红砖、钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县、富拉尔基区、齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需的各种小型、小批量的原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。本项目建筑和生活用水均采用自打深水井取用地下水。因此，材料来源充足。3、公用工程（1）给排水1）设计依据a、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）b、《住宅设计规范》GB50096-1999（1987年版）c、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）d、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）e、《建筑设计防火规范》f、《建筑灭火器配置设计规范》g、《人民防空工程设计防火规范》2)设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。3)室外给水系统水源:本项目由自建锅炉房给水系统提供供水水源。供水方式：本工程室外给水管网为两路给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、玻璃钢水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。4）室内给水系统系统设计：本项目所需最高水压0.8Mpa，综合楼设集中水表，每户设用水表。用水量定额住宅用水200升/人·日，商服、车库\锅炉房和物业及公益用房6.5升/平方米·日，绿化及浇洒道路用水3升/平方米·日设计，未预见水量按上述水量的10%计，该项目总用水量约10.78万m3/年。5）排水系统排水量：本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的80%计，本项目生活污水量为8.62万m3/年。排水方式：室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入场地，场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防给水规划1）消火栓给水系统：①设计参数：根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和20L/s，火灾延续时间为2小时。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由自建锅炉房给水系统管网供给，设置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置间距不大于120米。③室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在商服用房设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。2）自动喷水灭火系统根据规范要求，在车库用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L/min.m2保护面积为160m2，灭火时间按1小时考虑。3）建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A。所有消火栓箱均配置磷酸铵盐干粉灭火器。（3）建筑电气1）设计依据a、《供配电系统设计规范》GB50052-95b、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明设计标准》GB50034-2004e、《住宅设计规范》GB50096-1999（1987年版）2)设计范围10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；对讲及监控系统。电源设计分界：由城市电网引入本工程的一路10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关。3)设计原则该项目由商业用电和住宅用电组成。根据规范，该项目中消防用电设备属一级用电负荷，应急与疏散照明、楼梯照明等为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。负荷估算采用单位面积功率指标法和单套住宅功率指标法，参照现有同类建筑的实际用电状况并考虑适当的发展余量，确定该项目商服用房为70w/m2，住户用电指标为50w/m2。按此指标，该项目用电总容量约1852KW。各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。4)供配电系统负荷等级:本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路10kV电源供电。10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为头站乡学府名苑供电电源。低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。5）照明系统光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。应急照明：采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。照明配电系统：商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电。商服综合用房选用节能型日光灯光源及灯具，应急照明及疏散指标选用带蓄电池自充电专用灯具。6）、防雷保护a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）对讲及监控系统各住宅按单元设置对讲系统，楼内设保安中心，可将各单元对讲及区块内监控系统纳入统一管理。住宅对讲选用总线制设备，选用可视对讲设备。各主要出入口、车库等场所设有闭路监控及道路巡更系统，周界采用红外线防盗墙，由专业部门深化设计。（4）网络通信、有线电视1）通信系统每户按一个电话插座设计，头站乡学府名苑内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。头站乡学府名苑内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。2）消防通信头站乡学府名苑公共建筑内的消防通信由头站乡学府名苑通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。3）有线电视系统本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。每户按一个有线电视插座设计，头站乡学府名苑内有线电视线路的敷设均由当地有线电视安装部门完成。头站乡学府名苑内有线电视线路全部为地埋通信管道敷设方式。（5）采暖通风1）设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2003版《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》（2003版）《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）《民用建筑节能设计规范》（JGJ26-95）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）2）头站乡学府名苑室外供热管网的设计。室外计算参数极端最高气温：35.4℃极端最低气温：－41.1℃年平均气温：2.2℃采暖期室外平均温度：-10.2℃采暖室外计算温度：-26℃采暖期天数：（月平均温度≤5℃）183天冬季日照率：62％冬季平均室外风速：3.4m/s夏季平均室外风速：3.0m/s冬季主导风向：西南风、西南西风夏季主导风向：西南风全年主导风向：西南风基本风压值：439.2Pa基本雪压：292Pa采暖期：183天最大冻土深度：2.20头站乡学府名苑热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由自建锅炉房供热系统供热管网提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55℃热水。3）采暖本工程头站乡学府名苑内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低温地暖。头站乡学府名苑自建锅炉房供热管网提供的热媒温度为60-55℃。采暖系统为双管采暖系统，每户设一个采暖入口。室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为14.9W/m2，采暖热负荷：497.5KW。（八）主要设备选型龙江县头站乡学府名苑建设，主要设备有：S11型箱式变压器、供水设备变频泵组及玻璃钢水箱、电子监控系统等；主要施工设备有：TQ315、TQ40型塔式起重机、混凝土搅拌机、钢筋切割机、1.5瓦千∮50、∮70砼用震动棒。所选设备均是国家鼓励和允许使用的，符合行业要求。（九）配套工程龙江县头站乡学府名苑项目，采暖由自建锅炉房供热热网供热，根据龙江县头站乡学府名苑的建设规模和地理位置，在选择供热源地点要立足于，即不影响住户正常生活，又不能距离综合住宅楼太远，浪费热能。综合考虑锅炉房建在该楼东南，按用热规模需要进行建设。根据龙江县头站乡学府名苑的供热面积和具体情况，对锅炉房选址定位和锅炉设备选型定样及锅炉功率测算进行周密的研究和思考，聘请专家实地进行考察，从长远目标出发，保证整个供暖网络设计精良、布局合理。在锅炉和设备的选型上，采取货比三家、优中选优的原则，确定质量好、品牌优、低噪音、技术精、科技含量高的专业生产厂家。并且详细测算锅炉的功率因数，对外网敷设进行科学分析和研究，制定供热设计方案。特别是考虑除尘设备和消音设备这个关键部位，达到环保部门规定的标准。同时，对锅炉房的配电系统的设计进行严格要求，建立室内变电室和配电室，按电力部门设计的标准进行配置电源，保证节约用电、安全用电，使龙龙江县头站乡学府名苑的供热正常运行。建设锅炉房90平方米，购置安装6吨热水锅炉。龙江县头站乡学府名苑项目，建设公益及物业用房120平方米。（十）项目建设期限本项目建设期为2年。工程进度安排如下：2010年7月完成项目申请报告编制及报批工作；2010年7月前完成勘察、设计工作、2010年7月完成招投标工作及施工前准备；2010年8月开始进行土建施工及设备安装2011年9月份开始内外装修工作；2011年12月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表序号内容201020117891011121项目申请报告编制报批2勘察、设计3招标及施工前准备4施工及安装5内外装修6竣工验收（十一）总投资估算及资金来源1、投资范围本项目投资范围包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费间接费。本项目红线外供水、供热、供电、等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。2、编制依据a、《投资项目可行性研究指南》(试用版)(计办投资[2002]15号)；b、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；c、黑龙江省建委颁发的《黑龙江省建筑工程概算定额》及现行概算指标；d、黑龙江省建委颁发的《黑龙江省安装工程概算定额》及现行概算指标；e、《黑龙江省建筑安装工程间接费及其它直接费定额》；f、《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计投资[1999]1283号）g、国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）h、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）i、其他有关法律、法规和规定。3、编制方法建设投资（1）工程费用本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。建筑工程费：按建、构筑物结构型式，参照黑龙江省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。（2）其他费用本项目建设工程其他费用根据《黑龙江省建设项目概算其他费用定额》规定并结合项目实际情况计算。a、建设单位管理费：按财建［2002］394号文有关规定计取；b、工程建设监理费：按照建设部价费字［1992］479号规定计取；c、前期工作咨询费：按国家计委[1999]1283号文规定计算。d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格［2002］10号《工程勘察设计收费管理规定》计取；e、招标代理服务费：按照国家计委计价格[2002]1980号文规定计算；f、环境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局计价格［2002］25号文计算；g、施工图审查费依据黑龙江省物价局、建设厅文件规定，按设计费的10%计算。H、龙江县人民政府办公室《关于印发龙江县支持乡镇所在地小城镇建设暂行规定的通知》i、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。4、总投资估算项目总投资估算为3818万元，总投资估算见附表：“龙江县头站乡学府名苑项目总投资估算表”。5、资金筹措方案龙江县头站乡学府名苑建设项目，资金筹措方式为齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司自筹资金解决。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含量和产业化水平。龙江县头站乡学府名苑符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，《纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。符合龙江县人大十四届五次会议批准的《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的规划要求，符合《龙江县头站乡国民经济和社会发展第十一个五年规划》。《规划纲要》中指出：重点产业发展—物流业“活跃商贸流通领域，突出现代化、规模化物流业发展，扩展外向型经济互动空间。充分利用我县区位、交通、物流业具有多方面得天独厚的基础条件，以资源整合为发展途径，解决服务落后的问题。加强现代物流业和交通运输业建设，建设区域和专业市场，扩大农村市场建设，拓宽本地农副产品向外地销售渠道。力争建设一个洼地效应突显、主体多元进入、城乡广泛连动、内外全面放开、经营渠道开阔畅通、辐射地域不断扩展、流通方式多样兼容、快速现代化与规模化发展的县域城乡商品流通体系。着重完善农村现代商品流通体系，为农产品流通创造良好环境。”……“结合进行规范市场行为，扩大招商引资，加快专业批发市场建设。以现有的相关企业为基础，不断扩大、完善、提升经营水平。建设成区域性粮食、畜牧产品、矿产品和农资大型交易中心和运输服务中心。”战略目标—具体发展目标“人民生活和公共基础设施更加改善。到2010年，全县农村人均住房面积22平方米，城镇人均住房面积17.55平方米，农村住房砖瓦化率80.1%。”重点工程和技术项目安排—公共基础设施“住宅建设。到2010年，要建设经济适用的“安居工程”，满足中低收入家庭的生活需要。推广集中供热和统一标准物业管理。全县新建砖瓦化住宅1万户，改造砖瓦户住宅7500户，人均住宅面积达到22平方米，砖瓦化率达到80.1%。”龙江县头站乡学府名苑符合《龙江县头站乡国民经济和社会发展第十一个五年规划》,《规划》中指出：“十一五”规划发展重点：六、以改善城乡基础设施为重点,加大小城镇建设力度。1、居住建筑用地规划:小城区居住建筑用地1779公顷。“十一五”规划战略步骤：第二阶段,2006—2010年到2010年要达到……,人均拥有住房面积25㎡,城乡化率30%。龙江县头站乡学府名苑项目目标：总占地面积21318平方米，其中建筑占地面积6719平方米，建设6栋6层住宅综合楼，总建筑面积33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,锅炉房90平方米,公益及物业用房120平方米,车库2171平方米。绿化用地面积6550平方米，绿地率32%，容积率1.6，建筑密度32%。这与《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《龙江县头站乡国民经济和社会发展第十一个五年规划》中的内容相衔接，并且目标协调一致。本项目总平面规划符合龙江县城市控制性详细规划的要求，龙江县规划局已同意其平面规划，并出具龙江县头站乡学府名苑项目控详规划总平面图。二、产业政策分析1、国家产业政策分析2005年，国务院《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》（国发[2005]40号文），国家发改委配套出台了《产业结构调整指导目录（2005年本）》（发改委令第40号），根据《产业结构调整指导目录(2005年本)》规定，“城镇园林绿化及生态头站乡学府名苑建设、国家住宅示范工程建设”属于鼓励类项目，“别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。本项目不在鼓励类中，也不属于限制类项目，为允许类项目，符合国家产业政策。根据《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》（黑龙江省人民政府令2005年第4号）和配套文件《黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)》（黑龙江省发展和改革委员黑发改投资[2006]50号）规定：“九、城建—房地产开发：按项目属地由地市或县市政府投资主管部门核准”，该项目由龙江县发改委核准。2、房地产业政策《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策。2007年，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》从思路上改变原来调整商品住房结构，稳定房价的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供应政策，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。对商品住房则按照“国六条”的有关规定执行。八条”、“国六条”等房地产行业的政策规定。普通商服用房，产品和工程技术方案中明确：龙江县头站乡学府名苑建设6栋6层住宅综合楼，2-6层楼框宽16米，住宅楼框宽12米。主体结构1层商服采用框架结构，2—6层住宅采用砖混凝土结构，屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外围墙体采用混凝土砌块和部分红砖砌筑，外贴苯板保温，1层商服采用外贴瓷砖防水，2—6层住宅采用刷外墙涂料防水。在楼房屋顶的防水设计上，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计。基础为采用钢筋混凝土条形基础，窗户为三玻塑窗。的决定》(国发〔2005〕40号文)和国家发展和改革委员会发布的《产业结构调整指导目录(2005年本)》(国家发改委令2005年第40号)要求，是允许类项目。符合建设设计规范规定“六层楼以下可以不设电梯”的要求。三、行业准入分析《城市房地产开发经营管理条例》以及《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）注册资本金在五百万元以上；（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》规定：第五条房地产开发企业按企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：（三）三级资质：1、注册资本不低于2000万元，其中自有流动资金不得少于1500万元；2、已竣工的建筑工程质量合格率达100％；3、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；第六条新设立的房地产开发企业应当持下列文件到省建设厅申请资质：……省建设厅应当在收到申请后20个工作日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。省建设厅可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。第七条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向省建设厅申请核定资质等级。省建设厅应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。第八条省辖城市（地级城市）房地产开发项目，须由三级或三级以上开发企业承担。申请《暂定资质证书》的条件不得低于三级（省辖城市）或四级（县和县级市）资质企业的条件。第十七条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围内承揽房地产开发项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目。暂定资质房地产开发企业可承担开发建设项目建筑面积标准比照相同注册资金的三级或四级房地产开发企业可承担建设项目标准执行。另外，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）对方地产开发项目资本金也作了规定：一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：……保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司于2009年成立，是房地产开发企业，黑龙江省齐齐哈尔市工商行政管理局颁发了企业法人营业执照。企业注册资本金2000万元，全部都是流动资产。具有专业技术人员11名，均持有资格证书，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员8名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司是国家暂定资质房地产开发企业，并持有黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的房地产开发暂定资质证书（证书编号：黑房建开暂[2009]第202号），企业可承担开发建设项目建筑面积标准其一次性开发面积不超过20万平方米。本项目总建筑面积33392平方米，符合规定要求，目前已到位资本金数额超过总投资的20%，因此符合房地产行业的准入标准。第三章资源综合利用分析一、资源开发方案本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因此不需分析资源开发方案。二、资源利用方案本项目对资源的利用主要包括土地资源、水资源等。土地资源：项目总占地21318平方米，土地性质为城镇混合住宅用地，齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司与龙江县国土资源管理局签定了龙江县头站乡学府名苑建设《国有土地使用权出让合同》，已取得了土地使用权。，年用水量10.78万吨。项目用水量不对水资源构成不利影响。龙江县头站乡学府名苑开发建设，并非是矿产挖掘，所以不会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。三、资源节约措施根据国家节约能源法以及有关节能工程实施方案及其他法律法规的要求，本项目采取以下措施。土地资源：土地资源是国家的稀缺资源，本项目主要是在符合城市规划的前提下，通过提高建筑密度，增加投资强度等措施，做到节约利用土地。本项目总建筑面积33392平方米，符合国土资源部门的各项规定。水资源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龙头全部使用陶瓷芯节水水龙头。加强日常用水管理，防止跑冒滴漏。对出现漏水、跑水情况及时修理。加强用水计量和节水宣传工作，增强节水意识。在施工过程中在用水方面，要做到水龙头随用随开，避免“常流水”现象，减少水资源的损失。在施工过程中对于原材料资源，主要采取以下资源节约措施：1、严把原材料质量检验检测关，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，这就从根源上减少了不必要的砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材等原材料的损失。2、在施工过程中要严格按照设计要求，把握好水泥砂浆配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的损失。3、在施工过程中要严格按照设计要求，适当加入水泥外加剂，提高水泥砂浆合意性，减少落地灰，减少砂石、水泥等原材料的损失。4、在施工过程中适当掌握水泥砂浆等在使用时间上要求严格的原材料用量，减少原材料的损失。5、在施工过程中大量采用散装水泥，减少编织袋的物料浪费。第四章节能方案分析一、用能标准和节能规范龙江县头站乡学府名苑开发建设项目为一般民用建筑，主要涉及到电能和热能的能源利用。在能源利用和消耗中，要认真贯彻执行：1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国建筑法3、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）4、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20015、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20037、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、民用建筑热工设计规范GB50176-939、建筑照明设计标准

GB50034-200410、建筑采光设计标准

GB/T50033-200111、采暖居住建筑节能检验标准

JGJ132-200112、民用建筑电气设计规范

JGJ/T16-9213、国务院（1984）4号文《节约能源管理暂行条例》、14、国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约能量计算方法（试行）的通知》、15、国家计委、经委[1997]2542号文《在可行性研究报告中要设节能篇章的规定》、16、《节能设计规范》、17、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》、18、《黑龙江省节约能源条例》，做好能源节约工作。要认真执行建设部门采用的标准、规范和开发项目的特殊要求。二、能耗状况和能耗指标分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素，解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并重、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，对开发建设项目进行研究和分析。考虑龙江县的能源供应状况，单位建筑面积能耗等指标，必须符合国家规定的能源准入标准。本项目根据国家和黑龙江省的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。（一）项目所在地能源供应状况分析1、供电本项目供电由由头站乡供电所供电系统供给，可以作为本项目供电电源。项目所在地属于东北电网，电力供应充足。2、供热本项目供热由自建锅炉房供热系统供应，热源充足，可满足本项目供热需求。（二）能源消耗种类和数量分析1、耗水分析本项目最高日用水量为295.22T，最大时用水量为40.3T，经测算该项目总用水量为10.78万吨。用水量预测如下表：用水量预测表序号用水项目用水量标准（L/人·dL/㎡·d）设计规模（人、㎡）使用时间（h）时变化系数最高日用水量（T）最大时用水量（T）1住宅2001028242.5205.6021.422商服、车库、锅炉房和公益用房6.56636121.543.135.393绿化365502119.659.834小计268.3836.635未预见水量日用水量的10%26.843.66合计295.2240.302、耗电分析一类高层建筑及地下室消防用电设备负荷等级为一级，二类高层建筑消防用电设备负荷等级为二级负荷，其余为三级负荷。用电量预测表序号用水项目设计规模（㎡）用电量标准（W/㎡）装机容量（KW）用电负荷需要系数日平均用电时间（h）年用电量（万KWh）1住宅26756501337.802商服和水洗公厕物业及公益用房663670464.523景观照明50.004小计1852.320.454121.697本小区总计算容量：1852kW，经测算年总用电量为121.7万千瓦时。3、采暖耗热分析本项目严格执行《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）、和《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)，按要求进行设计施工，该建筑物体形系数、窗墙面积比、建筑层高在本标准规定范围内，各项指标均达到节能要求。根据《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008），龙江镇的气候区属及建筑节能计算用气象参数取齐齐哈尔市的参数，计算采暖期177天，住宅综合楼6层，建筑物耗热量指标为19.3W/m2，经计算该项目每平方米采暖耗煤量为16.4571千克标准煤，年消耗标准煤总量为549.54吨（因为公共建筑部分与居住建筑部分建在一起，建在住宅综合楼的1层，是一个整体建筑物，每平方米采暖耗煤量差异不明显，所以公共建筑部分每平方米采暖耗煤量也按居住建筑计算）。4、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为699.11吨标准煤/年，其中年需电能121.7万千瓦时/年（折标煤量为149.57吨标准煤/年），年需热力折标煤量为549.54吨标准煤/年。单位建筑面积年综合能耗为0.0209吨标准煤/㎡。三、节能措施和节能效果分析根据上述有关节能标准和设计规范，项目在实施过程中应采取以下节能措施：（一）节能措施1.节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；（2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；（3）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；（4）送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；（5）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（6）加强节能管理。2、相关专业的节能措施能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济的重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%-40%。因此，本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《民用建筑节能设计标准》和《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证健康、舒适的居住和商业同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。龙江县所处气候区属为严寒地区I（B）区，外围护结构传热系数取限值见下表：外围护结构热工性能限值围护结构部位传热系数KmW/(m2·K)4～8层的建筑屋面0.30外墙0.400.40非采暖地下室顶板0.45分隔采暖与非采暖空间的隔墙0.8外门及非采暖空间的户门1.5阳台门下部门芯板1.2外窗1.8围护结构部位保温材料层热阻R(m2·K)/W周边地面1.111.21（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%--80%),减少电能损耗和围护工作量D、理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机.F、理运用电梯的运行模式，分时间段控制,非运行延时关灯等手段以达到节能目的；G、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器H、体放电灯均进行补偿,使其功率因数>0.9。I、明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。K、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。E、二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。F、排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水汇集后，排入市政管网。雨水可汇集后，排入市政雨水管网。（4）暖通与空调专业的节能措施A、为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。B、住宅采用分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。G、设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。H、居住建筑室内采暖系统形式，为实现室温调节和控制，采用单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。（5）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）其它节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。小区内各建筑均能满足规范日照要求。（二）节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.0209吨标准煤/㎡，整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案龙江县头站乡学府名苑开发建设项目，是龙江县规划局按照头站乡城镇总体规划。该地段原来是学校建设用地，不占用耕地。该地段土地由龙江县国土资源局挂牌出让，整个头站乡学府名苑开发建设项目总占地面积21318平方米，由齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司开发建设单位竞标购买，获得土地使用权。龙江县头站乡学府名苑开发建设地址按龙江县规划局、龙江县国土资源局测绘、核准，确定了建设地址在头站乡政府所在地。没有压覆矿床和文物，也不存在对防洪和排涝的影响，不会影响通航及军事设施。二、土地利用合理性分析龙江县头站乡学府名苑开发建设用地是龙江县人民政府本着因地制宜、集约用地、不占耕地原则进行规划的城市建设用地，完全符合国家土地管理的政策和法规，在拆迁方面的工作量不大，但是必须按照相关政策得到解决。龙江县头站乡学府名苑占地面积21318平方米，其中建筑占地面积6719平方米，符合土地利用规划要求，占地规模合理。1、本项开发建设工程用地按照《龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的具体要求，并在建设标准和整体环境上符合长远规划条件。2、本项开发建设工程用地全面贯彻落实国家土地政策，合理竟买土地，龙江县国土资源局为齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司出具了《国有土地使用权出让合同》土地使用手续。3、开发建设楼房设计的位置要以人为本，力求长远，留足街道宽度，为人们的交通创造方便条件；4、认真贯彻执行国家的政策、法规，遵循国家和行业有关部门颁发对土地使用上的技术规程、规范和标准。三、征地拆迁和移民安置规划方案龙江县头站乡学府名苑开发建设，不涉及征地拆迁、和移民安置问题，在项目选址处，有29户3000平方米住宅用房，需要动迁，已经达成迁一还一协议。第六章环境和生态影响分析环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，在进行房地产开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市房地产开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市房地产开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市房地产的可持续发展。现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，是人类社会经济发展的基础和条件。城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。一、环境和生态现状（一）自然条件龙江县位于黑龙江省西部，嫩江西岸，东邻齐齐哈尔，南部、东南部与泰来县隔江相望，西、西北部与内蒙古的布特哈旗、扎来特旗接壤，北与甘南县相接。其地理坐标：东经122°24′至123°37′，北纬46°43′至47°40′。头站乡位于龙江县西南。1、地理位置头站乡位于黑龙江省西部，毗邻内蒙古扎赉特旗，距龙江县城60公里，距齐齐哈尔115公里，东临雅鲁河，南有绰尔河，北面是罕达罕河。2、气象头站乡处于寒温带，属大陆季风气候，寒暑变化明显。由于大兴安岭和内蒙古气候的影响，四季特点是：春多大风，少雨干燥；夏短炎热，降雨集中；秋多晴天，霜期较早；冬季漫长、高寒。年平均气温4.9℃，最低温度零下36.4℃。土壤最大冻结深度为2.51m。最高年降雨量为750.8㎜。最低年降雨量为311.1㎜。主导风向为西北风，频率为14.3％，平均风速为4.36m/s。年平均日照2687.5小时，最高7月份为314.5小时，最低11月份为104.1小时。无霜期年平均为130天左右。年平均蒸发量为1686㎜。3、地震烈度根据国家标准《中国地震峰值加速度区划图》（GB18306-2001）规定，设计基本地震加速度值为0.2g，拟建场场抗震设防烈度为8度。（二）生态环境条件目前，将要被拆迁的地区环境较良好，只有少数巷道内雨天通行不便，垃圾随便乱堆，脏水四处流淌，分散的取暖、生活烟尘超标排放，给头站乡的环境建设和城镇容貌造成一些影响，本项目拟建场址周围无其他污染源和污染排放物，场址周围环境良好。二、生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先进适用的科技成果。本项目是居民居住和经商的主要场所，无明显产生污染的项目。项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。为保护生态环境和周边环境，维护公共利益，要对开发建设中的防治污染、保护生态环境及建筑施工产生的噪声等得到控制。头站乡学府名苑开发建设中，在土建工程建设时，机械塔吊的电动机、混凝土搅拌机、钢筋切割机、砼用震动棒等造成的噪声对周边的居民、商店都有一定的影响；施工建筑材料的运输和堆放也对道路畅通、路面卫生等带来不便，必须指定相应的防护措施，保护好生态环境。在头站乡学府名苑投入使用后，主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。三、生态环境保护措施1、环境质量标准及排放标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。主要污染物详见下表：序号污染类别污染物1废水生活废水2固体废弃物生活垃圾等3噪声动力设备及其它设备噪声（1）在项目建设过程中主要采取的防治措施：a、运输建筑材料时，对外出的黏土和进入的沙石严格控制散落，杜绝建筑材料占道和乱堆、乱放现象，派专人负责清扫，保持周边道路清洁、畅通。b、楼房建筑施工时，临街面侧必须绑挂安全防护布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等对环境的影响，又保证了周边人民群众的安全。c、采取可行措施，控制施工噪声。d、土建工程施工中，应考虑机械噪声对周边的影响，特别是在学校“两考”期间禁止夜间（晚22—早6时）施工。（2）在项目投入使用后主要采取的防治措施：a.废水排水采用分流制。粪便污水排入化粪池处理b.固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。由社区物业收集后，定期运往指定地点。c.噪声空调机、风机、水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传播。综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行的。四、地质灾害影响分析本项目建设地址非地质灾害易发区，项目工程抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。本项目所有建筑抗震均严格按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震构造详图》〈03G329-1、04G329-3〉中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。五、特殊环境影响分析拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。第七章经济影响分析根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》（国家发展改革委、建设部投资[2006]1325号