购物中心招商管理实务

1购物中心招商管理实务〔专项业务类〕1．

专业术语一、零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形效劳的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。

二、零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要效劳于哪些顾客和将提供什么样的商品和效劳，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，效劳策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低本钱经营，以及零售活动组合等等。

三、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

四、全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和方案，通过高效的运营系统，保证在最正确的时间、将最适宜的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时到达既定的经济效益指标。

五、市场化经营商场化管理：指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付"，各柜相对自主经营，并以标准化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。

六、精细化管理：是以"精确、细致、深入、标准"为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。

束七、些购物贴中心器交通匠规划跳：购列物中忌心交书通规阿划分践为两财局部众，一柔局部杨是周膛围道收路把脚交通搞引入骄购物浮中心妻，另雄一部否分是徐购物两中心茶自身箩用地眉范围欺内的盯交通院组织桶和规调划，阁以及来建筑庙内部呆的人呼流组垄织。招八、键购物侦中心粘的步番行人毒流烛主购物捡中心殖的步串行人甜流分漆为两谎种：括一种促是从膝停车与场到线购物凶中心饿的运看动；妇另一俗种是侦从购躬物中由心到害购物航中心惕的运能动。虏九、对购物旋中心折的汽出车交挂通惯

美争车流毁包括旧购物企车流帮、货藏运车往流和滴公共肝交通垄车流计。交貌通组泉织的肢原那么熄是分幅流，职让购描物交笨通和殊后勤客货运锅交通垒各行疾其道武。身十、阵一次抗商装么：指映商场疯为其陕所经便营的贪各种桐业叉态提狼供剧根底骄的物虫业基榴础、再条件忠及硬况件环窝境，仔主要梳涉及停天、眠地、守柱、摸墙、挤水、艺电气私、空长调、编消防题、安休防、拼播送悲设备馆、通序道、侦照明歪、美闲陈、住促销米设施茂等方久面。米十一粪、二证次商猜装：农指以织一次差商装征为冰根底质，为箩展示党品牌绩和商流品形返象，旗按照送商场揉要求杆的标核准，凯进行助的二兰次装丈饰装建修，他主要桨涉及怀壁柜舞、柜霞台、少货架狸、陈早列、交形象撒、灯炼光、戴色彩奶等方源面。堤十二使、水饼平交丈通：炕是指悼同一证水平丛面或拳楼层病内的膜通道干。商

崖十三萄、垂滥直交羽通：款是指祝不同智标高浸空间眯或楼袄层的视垂直完联系住如楼氏梯、核电梯地和自切动扶牺梯。搞

标十四拣、划廉分防盏火分旷区：尖在建功筑中刻采有摔耐火施性能油较好与的分泼隔物殊将建畅筑物群空间薄分隔窝成假设罩干区达域的张防火桃技术爹措施巴。犹

自十五眯、划耍分防既烟分港区：喉是通肆过设云置券挡烟浙设施灾将烟樱气控双制在肤一定完范围麦内，悬以便繁用排猛烟设木施将严其排唯出，包保证黑人员驴平安盾疏散诱，消炼防扑误救工滋作顺澡利进块行。茂十六馒、购待物空秀间：胞购物冻空间牛是在玻整个旦空间冤中，傻由货灾柜和桶货架福作为钳空间辛限定填的元易素划挺分出启的直爪接进舌销售旧活动权的现纱场。租十七搭、交搜通空缺间：脾包括团商场舱内的勾通道浪、楼姑梯、姑自动奶扶梯宿及电有梯，躺其位猛置、睁数量淘、布掠置及谈宽度戒等既太能使隙急需境型购宾物者湿迅速消到达数购物愿场所祖，又夜能使述顾客绸轻松恳完成渔浏览桑欣赏闻的行贯为。文十八个、商剑品展龟示空碗间：遥从常糊规的撇柜架涛到地遭台、秤墙面银及空悲中挂猫件，桃展示围的商温品从公只能咽欣赏参到可地触摸斯、可围试听子、可鞭试用版，创刚造出勉视觉妥焦点迹。妄

歼十九溪、服雅务空丈间：多是商嚷品销际售的松辅助盆空间矛，如薪：试易衣间院、听两音室房、问那么讯处不、寄学存处申等。贞

铁二十奉、休泥闲空复间：断为顾绍客提庄供餐轮饮、童休息排、娱王乐、巧文化斩等场壁所在衔地两，点狭缀以售绿化须小品伶，既宫满足易了顾碰客的身需求三，也文促进辨了消蜂费。惭二十姥一、填柜台很：柜纷台是袄供营辅业员腰展示右、计议量、避包装讯出售烛商品押及顾秘客参龟观挑贿选商吧品所摄用的牢设备械，柜队台或判全部绸用于怪展示区商品份，或各上部插展示罢商品虽，下槐部用笨于贮额藏。划二十躲二、看货架恶：货筹架是浴营业提员工废作现每场中浙分类抽分区艇地陈诵列商牵品并福少量步储存剖商品祖的设埋施。格二十版三、雷租赁维商铺演：产吼权人威将一携定时银间内笋的商循铺使僻用权筝与承豆租人陈交易唯，取彩得或查分时其段取修得现巧金收链益；辆对承凡租人扶而言液，承考租人纲用现猫金或璃分时碧段的敏租金笋付出眨取得罩一定浇时间侍内的置商铺贿使用拐权利没。戚

币二十征四、符转租领商穷铺：燥商投铺最择终师使用挥人并锄非与输商登铺权照利孙人直良接建数立租酒赁关涨系，阅而是苍通过宴转租朱人取吸得翼使用雄商留铺的茅权利池，商思铺最正确终邪使用浊人与柱转租课人发顷生权断利、哭义务纪关系东。负二十莫五、近关系赶营销丈：是谅指企奇业与什消费求者、吩分销芬商、含零售叉商和着供给捏商建库立一闯种长竭期、愉信任已、互缺惠的庄关系浩，而堡为了概要做姨到这孔一点辩，企察业必采须向倒这些揉个人驶和组佛织承顺诺和剖提供边优质蓝的产松品、蝇良好英的服容务以牺及适辉当的岂价格挥，从晚而与娃这些视个人赛和组吓织建麦立和铅保持雅一种伯长期恳的经护济、爬技术始和社枣会的套关系预纽带常。屡

烫二十秧六、下渗透右营销除：是启一种既与顾昏客之高间的溪沟通因，这乖种沟误通就伙是走旷进顾隆客的节世界渡，从通他们卷的角央度出表发的方一种终互动划的交茄流，档使自网己和科顾客封的目霸标逐维渐一逗致，温到达固统一壤。兵二十消七、虾诚信征营销急：是熄在市架场营告销活计动中旦，企悔业和挎消费驾者始正终坚葵持信沉息对恩称原汉那么，幅企业处老实称经营投，保沃证营尽销活惕动的学公开狭、公驾平与新公正哨，以格维护区和增瞧进全喂社会尼和人廉民的掏长远碎利益园，以百求得疗企业详的长垄期发与展。恋二十第八、使营销溜创新捐:愚是根效据营祝销环剑境的秆变化祝情况供，并爪结合奴企业庙自身身的资毕源条假设件和决经营锁实力共，寻做求营歪销要想素某逗一方绝面或执某一刻系列撑的突黑破或钳变革聚的过垄程。钻二十富九、页工程耀运营恢组：自指根只据项渐目运看作需控要，赢合理听配备颈经营育、管君理、励营销垂、物嘴业等扯各方恨面专号家人发员组版成专贼门负侨责项挥目，膊进驻呢工程阳现场壶，负窜责项待目各悄周期愈的具浪体工尿作的导运营关团队谷。箱

打三十废、专挡家顾陶问团叫：指换根据食工程浊运作削需要征，组碧成经替营、亩管理荒、营四销、先物业饺等各泡方面权的顾利问专亏家团蝶队，牌从证外围渗对丛工程桨组进兵行指总导、毅监督修，以许保证借工程早正常杂、顺懂利、洪良好举的运胡营。剑

烫三十给一、眨店面隙：是触商店视建筑瑞物本平身的川整体丑物质惕面貌爆，包便括商刑店招弃牌，摄入口碎处、偷橱窗锦、商迫店规木模及从高度的、建些筑材愉料等冰内容次。是园商家定通过糟门面司向消村费者伍呈现开最基惨本的捞形象椅。先

枣三十糖二、凤系列咱广告仰策略叛：就逢是预沙定的疑时间沃里连欧续发弯布由打统一烘设计仁形式奸或内迁容的营系列启广告防，以读加深轮广告没印象雨增强鼓广告瓣效果香。张三十戏三、需商铺借：经盾营者耻为顾迫客提区供商命品交浊易、肥效劳筝或感蜂受体翼验的判场所续。变

讽三十舅四、蓄商业拘街商崇铺：谅商业妹街指略以平潜面形钟式推按照圣街涝的形乳式布言置的雀单层勺或多型层商肠业房口地产劲形式快，其供沿街湖两侧糊的铺艺面及迎商业宪楼里骄面的神铺位滩都属棚于商降业街潮商铺蓝。顿

立三十纵五、抹市场映类商担铺：晓在这论里特哈指在欧各种俩用于龟某类叹或综浪合商退品批泰发、罗零售觉、经板营的练商业旋楼宇勤中的铃店铺蔑位。丸

页三十费六、沈社区裤商铺慢：指龟位于狂住宅莲社区容内的仪商用初铺位犯，其罚经营颠对象旅主要纽是住峰宅社发区的肆居民挨。宗

狼三十征七、择住宅磁底层滩商铺推：指浅位于赠住宅赢建筑创底层挽〔可弊能包欠括地旗下坊1恭、件2赴层及食地上罢1梦、做2捞层，伯或其压中部严分楼抵层〕疑的商毒用铺锣位。道

萄三十辽八、成百货乔商场骨、购晃物中彼心商榜铺：圈指百狠货商央场、冶各种关类型怜购物梳中心桥里面颜的铺婶位。历

氧三十针九、概商务泡楼、膛写字浩楼商午铺：血指诸砌如酒摊店、恨商住属公寓袖、俱另乐部字、会豪所、坏展览拦中心疲、写姜字楼研里面触用于宽商业柔用途胸的商还业空嫁间。悠

烤四十这、交笑通设凉施商竭铺：良指诸脖如地葱铁站尿、火隆车站竞、飞悦机场飘等交赔通设锹施里沿面及臣周围裂的商盒铺，宽以及席道路锋两侧款各类逆中小酿型商侧铺。炎四十骄一、出商铺贿投资生：指忘进行泄商铺营购置坟、租删赁的告行为域。首

临四十雕二、议商铺延投资峡回收截周期状：指垮商铺现投资迷者以兄一次讯资本弄投入久，然欣后在拒长期宽租赁膏经营协中回移收投跪资的岸时间烂跨度社。烤四十摩三、置转租铅：指出投资正者从里商铺际租户青手上穗租商顷铺的炭投资箩方式引，目敲的也阳不是咳为了数自己阶经营洁，而六是为概了出亲租的迹投资移方式碧。哀

荐四十却四、能物流掌中心杂：是列公司姑优化肯分销命渠道贪、完取善分晌销网找络、川进行思业务拉重组转的结轨果，怪同时定也是铺第三咐方物腿流理陡论得汤到应里用的东产物奸。抬

抵四十纤五、固SP劳：推Sa奔le推s附Pr绘om毁ot吃io晌n西，中桥文翻欺译即纲销售山促进璃或营袍业推照广、变销售丙推广漫。指煮在给衡定的役时间框和预屋算内山，在满某一尺目标斑市场邀中所颜采用缎的能遮够迅去速产扣生激副励作长用，拳刺激社需求酒，达老成交苹易目斜的促赤销手姨段和疾措施讨。景

肌四十债六、依价格湾折扣皂策略乒：挑隆战者召的一硬个主版要进插攻策滨略是莫以较关低的结价格液向顾横客提薄供与丘市场处领导源者相饰类似咸的产票品。装

速四十携七、决廉价秤产品探策略坛：用必很低亭的价纪格向庄顾客顽提供情质量痕普通怖或质渗量不框高的励产品碍和服堂务。枪

道四十荐八、团声望嚷策略牧：市痕场挑护战者庙可以络开发坊出比谣市场者领导鞭者品巴质更乏优的鸭产品对，并意且标燕定更摘高的单价格糕。雀

呢四十搬九、捡产品勒繁衍控策略筐：挑逢战者控可以希通过醉推出尿大量昌不同点式样历的产亲品，浴向顾涉客提览供更诱多的万选择龟来追杀逐领逐导者杯。族五十颈、集贞客：绵指为茎商业购经营域的目轻的而邻针对乐消费约者生寇活需筝求，蜓充份松利用河商业壶设施六，最司大限徐度地帽吸引抽消费扒者，帆使他别们有赴方案蒜地在等此消蛾费金面钱及筋时间神。初

波五十尽一、偶市场事定位穿：是祖指为忆使产否品在间消费记者心婶目中帝相对幻于竞砌争产皱品而村言占弄据清赤晰、根特别请和理窗想的搅位置与而进凑行的柿安排默。锁

海五十都二、裙营销倾组合寸：是席指企槐业为籍了在济目标严市场达制造竿它想逢要的埋反响拖而混浙合采烦用的躁一组框可控劲制的乞战术缸营销训手段选。压

浑五十封三、龄市场怜营销轻实施匀：是锻指为阴实现脸战略蚁营销朵目标唱而把帖营销毯方案广转变幼为营织销行伯动的排过程音。勤

棕五十肝四、绵市场驱营销测控制贡：包盗括估滤计市惠场营岁销战渡略和测方案烦的成急果，泊并采绒取正摇确的矿行动巾以保规证实遭现目清标。涛

醋五十踩五、舍差异搅化营臣销：构是指阴企业猛根据岂市场邪细分月原那么腾，通撒过差闻异分孙析方题法对吩总体传市场揉环境孟和个凳体市斑场环葡境的弄分析矛和比夺较，薄找出纤对自洋己企桃业最漂有利遗的差锐别利悼益。膝

配五十青六、贸形象刚差异隆化：暂即企紫业实匠施通巾常所翠说的偿品牌郊战略预和纳CI睛战略嘴而产歌生的窃差异防。顽

巧五十伶七、磨市场莲差异油化：滴指由己产品厌的销穴售条旬件、诵销售粥环境舅等具由体的饮市场还操作杠因素芽而生的成的稀差异舒。大馋体包卖括销万售价桨格差万异、铺分销绍差异跌、售惊后服榴务差赔异。赵

庸五十动八、持市场骡细分秩：是局根据故消费绩者对叮产品厅不同斗的欲监望与碑需求衫，不袍同的拳购置淋行为利与购致买习雀惯，材把整医体市誓场分迷割成耗不同宝的或拘相同州的小矛市场货群，备分为仇"阿异质正市场举"刑和紫"冶同质绵市场狮"

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悬五十如九、托同质荒市场团：是恰指消盆费者蔽对产扇品的湿需示云大致正相同文，如裙消费阀者对萄大米撑、食繁盐等遇的需伟求差赔异极档小。子

浅六十写、异胀质市确场：箩指消尺费者靠对产工品的谋需求矿差异彩很大偷，如烫不同趟的消务费者紫对服刑装的坝质量泉、款敞式、生花色候品种喘、价夫格等馆需求昌差异启性很图大。螺

像六十场一、最产品走定位梅：这浆种定熊位是参针对医产品法属性鞠而言樱，是搞营销庙者在毫目标缸市场原上为泪本企托业产神品确倾定一施个恰条当的艘位置志，用偏以标谊识自抄己的狼产品侵，以暂示区傅别于跟竞争牌者的秧产品被。穷

彻六十念二、道价格算定位稻：指折营销辣者把帽产品筑、服爽务的佛价格呈定在驱一个洽什么接样的午水平洪上，健这个计水平律是与艺竞争拾者相纳比拟赠而言盯的。净

砍六十因三、犯品牌同定位附：是抛以产恋品定吃位为众根底乞的品支牌诉冈求方狂式。观

赢六十棒四、篇促销踢定位庆：促贿销定匹位有读两层盐含义申：一耕层是扇促销锯方式剑的选彩择定跪位，悬即人述员推读销、晌营业幼推广熔、广禾告、滔公共恢关系碰等方闻式的毙选择王及其材组合番；另刘一层锹含义当是在责选择挂了特恳定的许促销鞭方式券后，壤又怎和样确辅定实扣现这虚个方偿式的撤具体询手段求或媒画体。芳

怖六十锄五、仓营销维战略峡定位幅：就铅是通叹过规勇划，唱制定梯企业检开展姐的宗圣旨、撞目标忍，使漂企业框的资著源和榴能力班与不昆断变宴化着断的营透销环但境相伶适应毯的过铜程，晴这种贱定位浩表现竟为制享定一别个企琴业营切销的喝长期衣性、甲全局塑性、疼方向押性的壤动态剖开展懂规划旬。土

励六十博六、辽区别血营销凶：是鲜指公翠司根鼓据不萍同顾摄客、握品牌柳特点好，利般用差丽异化联策略踢，抓片住一摩局部灰高利傲润消彩费者槐，与监他们狐建立糖更多右的信躺赖和枝忠诚滔，销具售摔一剪小部次分高甘利润合消费竖者的美产品雹。衰

尖六十丰七、咽定制形营销鬼：是划指根闲据顾凝客的括个性裹特点械和差栽别化阔需求冤，为言顾客臂"拆量体源裁衣鼠"波，提颂供差门别殊化需侧求晶商品刺和服饺务需侦求。超

衬六十毙八、抓一对佣一营袖销：榆是针委对不醉同顾舅客的分性质埋及购敌买经部验，券"件一对聋一茶"维地提仓供个钢人化丛商品贱和服芽务。辣

沈六十穷九、沿撇脂权定价赤法那么蚀：是嫩将新滑产品链价格券定得灯较高营，尽龄可能捆在产痰品寿速命周慨期之凭初赚们回最雁大利暑润。慌

孝七十言、牺惊牲商快法：考指通摆过部命分商篇品的垦低价扬赔本汤销售禾来扩反大企肉业的裳知名济度，吊留给峡消费禁者深蜂刻的粗企业古形象胆和商捏业信蓬誉，占从而展到达但招徕萍顾客秃、留功住回脏头客符，实锡现整具体经借营利愤润最退大化帐的营两销手沾法。曾

虽七十搏一、睡无缝苦营销画：为齿了提储高整福条营纱销渠否道的京效劳紧质量岂，从鸡而为溜消费惕者创瑞造更杠有价御值的振效劳暴，营牌销渠跟道中猫的各距成员嫩组织挺打破翁原有滋的组观织边检界，局在多券层面趋的基侧础上逆相互们协作孝，就棉如同滋在职邻一个划企业裤的团落伍中贞一样退工作茎的营姨销方邀法。糟

屠七十婶二、异越轨孩营销虑：是滑在递不委违规描的情晌况下板通过专假装勤无知质、制蚊造危仔机、智无事裹生非酱、小查题大障做、帽故弄借玄虚正、异拿想天或开等牧行为娃，制己造轰聋动性关社会五效应铺，用波最小窗的投忽入，出为企软业和朱产品子赢得获扬名荐的机躲会。旺

羞七十习三、桂直效基营销葵：是院营销砌者不殖受传马统营恨销通坊路的巩限制执，通窃过媒叫体直竟接与怕顾客花沟通浇，进箱而产逼生互杯动式刑的反售应或间交易终。壁

营七十书四、制实时舒营销佩：是焦指企刷业在偿经营搭过程缴中，花把消月费者嘴当作位伙伴编，利凡用现急代发处达的倡信息升技术罪，经窃常性肉地与裂消费始者进辞行对黄话，饥直接死了解顾消费涝者的艰需求穷意图慰，让冲消费么者积佩极参崭与到前商业蛮企业较经营楼、管蜡理、遇效劳拌等活宝动中筋来，敢从而黄缩短坛消费氧者与扎商业蝇企业凶间的摊距离输，取平得营清销的测成功滩。

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翅百货口传统设百货隔业曾孔是零拔售业减的主坏导业察态，校随着语社会端的不俘断前茄进与笨开展怒，市早场趋服向于掉专业旷化分种工，微催生要与繁贩衍了萄多种府零售蒸业态膏，给汁传统劈百货混业带依来了葛巨大幸的冲熔击。幻但是躁，无都论从蜘国外县百货炸业的虑开展添历史搞还是椒从国恐内零排售领倡域的士现实轰情况闲来看纷，百丰货业游都还散是一闪种非古常重安要的建零售壁业态络，百佣货业智在人授们生赴活当择中的贸地位问也是震非常敏重要粱的，妹百货袭业经常营状申况的肝好坏鞭，依烂然是娇衡量加一个彼城市届繁华那与否境的重浮要标池志，眼这一快地位胖，是腥超市落等新源型士业态徒所无趟法牺取代碰的。廊从这肢一点枕来看萌，百双货业仍可以孙说是伸一个漆城市修的窗欲口、耳一张汪城市镰的名缓片，仗百货届业走钱在前胜列意睡义重预大。视百货童因以祥下的欢几大呆特点壤，奠摔定了仰在零败售业阶态中始的主麦要地架位：察1懂、改悬善人辉们生乘活品尤质。雪二十机多年监来，铜人们音的生句活水予平日机益提谱高，足从满仁足必聪需到抄追求雷品质虎，在间这个沾演变税开展坝过程舰中，绘百货悦店起寇着推房波助差澜的随作用挪。百训货店失经营字的商耳品蕴风含着址现代逝人生料活的纺品质焰意识释，品气味意池识，仍健康鸽意识荣，个朵性意属识等松，都窃市百好货店腾的经尤营，伐正是焰为了裕满足然消费啊者对轰生活挠品质艰的追染求，骄有鲜闷明特汇色的搏都市庙百货视店，筹往往汪成为隆消费甘者追县求现纺代生素活品旅质的引目标巷选择血。存

嗓

2符、促曾进商呼品升笨级换应代。唐都市祥百货想店经内营的故商品博，是蚀现代赛社会花科学炎、技攀术、鸟工艺凤和现净代人过文精疑神，宾生活忽理念巡的集膨中体吉现，垦紧跟浅时代狸步伐渡，追晶求科缺技进士步。屋百货育店在竟经营澡中不假断调馋整商植品品态牌、冤结构蜻，保兆持一勿定的诉更新评率和地淘汰部率，膝始终因有一就种时敌代潮夺流感驾。这台种经栽营风雨格是毒都市讨百货届的一亡大特浇色，嘱它不躬仅引储导了程消费豆，而虎且有分力地墨促进男了商置品升勺级换彻代，咐都市葛百货靠在经诵营中宗表现花出来薪的这衫种功伪能，晴是极诞有价姐值的筑市场棕信息惯资源椒。搜3暗、引姥导消染费发姓展趋用势。蹄百货怜店经留营的优商品铲表达弊着当焦前的身消费观水平丰，而哈且还焰处处筑折射梯出未取来的贸消费呢趋势洁。都窃市现忌代百炉货大针都经帮营着摩许多荒具有壮新概惑念，劲新技缴术，颤新功虏能的彼商品象，常始常让摧消费档者惊受讶不斗已，弄成为蚕改善驰自己鞠生活肉的热油切向恰往。俘消费杠者在绘百货录店寻祸觅着输明天辟的消慕费品传的同差时，毁设计嚷着未子来的扯生活愿方式钢，百云货店员的经具营引姓导着开都市范消费反层次兵的多惯样化谷，并杜且不毒断提柳供新柿的，貌高品迈质的绍生活壁模式袖。乐

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