XXXX年09月28日漯河市中原电子产业城战略策划方案

中原电子产业城战略策划方案2011年09月28日深圳营销协会地产策划中心固诚地产策划机构市场环境篇第一部分Part01占尽“天时、地利、人和”之势，我不当排头兵谁当排头兵？！

2010年，漯河市实现生产总值682亿元，比上年增长14.7%、居全省第2位；地方财政一般预算收入26.1亿元，增长28%、居全省第2位；税收收入占地方财政一般预算收入的比重达到82.3%，居全省第1位；规模以上工业完成增加值395亿元，增长20.3%；全社会固定资产投资404亿元，增长24.7%；社会消费品零售总额216.3亿元，增长18.4%；城镇居民人均可支配收入14769元、农民人均纯收入6460元，分别增长10.3%和14.9%。今年上半年，我市经济整体运行良好，主要经济指标保持平稳增长势头。

2011年上半年，漯河全市完成生产总值349.6亿元，同比增长10.4%。完成规模以上工业增加值190亿元，同比增长14.5%。完成固定资产投资165.2亿元，同比增长31.2%。完成社会消费品零售总额124.7亿元，同比增长16.9%。天时社会经济迅猛发展天时河南电子信息产业“一体两翼”发展战略2010年7月，随着全球最大的电子产业专业制造商——富士康成功落户河南郑州，吹响了各类电子企业逐鹿中原的号角。为把电子产业打造成支撑产业升级的主导产业，河南省制定了以郑州为主体，漯河、鹤壁为两翼的“一体两翼”电子产业发展布局，将按照“着眼竞争、发挥优势、局部突破、有限发展、分类指导”的总体要求，以机制创新增强发展活力，以自主创新提升竞争优势，以市场应用促进产业发展，以集聚发展吸引产业转移，有力推动太阳能光伏、新型电池、绿色照明、新型显示、应用电子和信息安全等特色产业的快速发展，形成局部竞争优势。根据这一战略安排，2010年8月，漯河市委、市政府批准成立了占地8.71平方公里的漯河电子科技园区。该园区产业定位以电子信息业为主导，同时发展与其配套的相关产业和服务业，重点发展新型显示器、消费电子、新型电池、电子原配件、电力电子、绿色照明等高科技电子产品。启示1：漯河社会经济增长迅猛，产业结构不断调整升级，电子信息产业逐步成为新的主导产业。

漯河是河南省确立的电子信息产业发展基地，东城产业集聚区基础设施和配套功能日益完善，正成为漯河新兴的工业基地和高新技术产业基地，东兴电子产业城的开发建设，将对优化漯河市的产业结构，培育高新技术产业集群，形成新的经济增长点，起到重要的促进作用。地利河南之心中原之心中国之心漯河一个年轻的充满活力的内陆城市，交通便捷、区位优越，基础设施配套、投资成本低廉、辐射带动能力强，既有深厚的历史文化底蕴，又有发展现代工商业的区位优势和社会资源。

漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市。漯河城市启于北魏、盛于明清，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。今天的漯河，更是四通八达，是国家重要的干线综合交通枢纽城市。航空漯河北距郑州新郑国际机场将近一小时高速公路车程，南距信阳明港机场将近一个小时高速公路车程。2011年底京港高铁运营后车程半个小时。铁路国家南北、东西交通大动脉京港高铁、京广铁路、漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路4条干线铁路纵横交汇于漯河，是国家中部重要的综合铁路客货运十字枢纽，具有重要的经济、交通和战略意义。公路京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。地利立体交通畅通便利启示2：漯河位居中原腹地，地理位置得天独厚，立体交通体系发达，物流畅通，具有绝佳的区位优势。东兴电子产业城作为带动漯河电子信息产业发展的龙头项目，具有极大的可持续发展潜力。人和人力资源优势明显漯河全市总人口260万，城区人口60万。

拥有漯河职业技术学院、漯河医学高等专科学校、漯河食品职业学院等大中专教育机构。可以为企业提供充足的、较低成本的普通型工人和技能型人才。2011年2月24日，漯河市政府与富士康科技集团正式签署战略合作协议，同时漯河职业技术学院与富士康科技集团签署校企合作办学协议。漯河职业技术学院将继续向富士康科技集团输送大量技能型人才，成为该集团的人力资源培训基地。这次校企合作办学协议签署后，富士康科技集团将进一步加大对漯河职业技术学院学生实训工作的支持力度，在目前设立常驻人员的基础上，还将专门派讲师到学院授课，对定向班学生进行培训，让学生一毕业就能到富士康科技集团工作。人和城市品牌驰名中外漯河是一个特色鲜明、享誉四方的食品名城，成为全国首家中国食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。中国（漯河）食品博览会已享誉全球。漯河是一个改革创新、充满活力的开放城市，是全国综合改革试点市、全国开拓农村市场试点市、国家农村信息化综合信息服务试点市、中部最佳投资城市。著名的红色南街村，以发展模式、教育理念、发展方针、分配办法、生活方式及创建共产主义小社区伟大实践为特色，闻名中外。漯河是一个钟灵毓秀、泛舟轻歌的北方水城，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。漯河是一个历史悠久、文化灿烂的古老城市，全市现有各类文物景点200余处，其中全国重点文物保护单位6处7项，省级文物保护单位28处30项，市级文物保护单位27处。漯河是一个大局稳定、社会和谐的文明城市，是全国首批创建文明城市工作先进城市、全国普法依法治理先进城市、全国社会治安综合治理优秀市、全国信访工作先进集体、全省平安建设先进市、全省安全生产优秀市和全省双拥模范城。启示3：东兴电子产业城应充分利用漯河城市品牌既有优势，借助食品博览会、南街村、文化旅游资源丰富等有利条件，实施“集中轰炸、饱和攻击、一点突破”的项目推广策略，迅速吸引眼球，聚集人气，为招商与销售奠定坚实基础。自古不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。

——[清]陈澹然“寤言二迁都建藩议”产业研究篇第二部分Part02虽位居河南电子信息产业“一体两翼”核心聚集区，但漯河不能有勇无谋！更不能有恃无恐！！全球电子信息产业发展趋势从全球发展态势看，信息技术仍是支撑世界经济长周期增长的主导因素，无论发达国家还是新兴发展中国家都把电子信息产业作为重点发展的战略性产业。一是电子信息产业仍将继续保持快速增长。未来一个时期，世界各国仍将继续推进第三代移动通信(3G)、宽带和数字电视等，信息技术发展方兴未艾，技术创新的动力和活力依然充足，软件、汽车电子、信息服务业等新兴产业的增长仍然迅猛。二是全球电子产品市场进入新一轮调整期。硬件制造业增长率明显下滑，但低价笔记本电脑、中低端手机、汽车电子、医疗电子等产品市场需求增长强劲，应用电子、智能装备、嵌入式软件等派生产业面临新的市场机遇。三是竞争核心发生重大变化，生产规模化和产品个性化成为主要趋势。核心技术和自有品牌成为竞争的关键因素，电子信息产品的规模经济特征更加显著，市场准入门槛越来越高。同时，随着技术进步和生活水平的提高，消费个性化逐渐成为潮流。四是产业转移加快，新兴市场国家和地区的产能扩张迅速。电子信息产业全球性采购、生产、销售的趋势日益明显，以亚洲地区为主的新兴市场国家成为产能转移的主要地区。五是企业竞争格局加速调整。许多电子信息企业受订单和融资困难等影响，被迫减产和对外转让资产，部分老牌知名跨国企业、行业领军企业的全球业务开始收缩，更多地选择合作或者合资，以求增强竞争力。中国电子信息产业发展趋势一是我国电子信息产业正在稳步较快发展。

有利因素：1、从国际市场看，随着电子信息产品市场的结构性增长，全球信息技术转型升级步伐加快，特别是随着数字化、网络化、平板化、融合化、服务化趋势的深入，传统的产品因无法兼容新技术面临被淘汰的命运，由此引发一股更换电子产品的热潮，智能手机、平板电视、网络设备、笔记本电脑、软件与网络服务等领域将保持较快发展，市场前景广阔。同时随着新兴市场的兴起，印度、巴西、俄罗斯等新兴经济体国家的信息化建设日益深入，也将对全球电子信息产品市场带来明显的拉动效应。2、从国内情况来看，电子信息产业的发展面临一些利好因素，首先，党的十七大提出要“推动信息化与工业化的融合”，这将有利于加快电子信息产业改造传统产业的步伐，从而促进电子信息产业的进一步发展；其次，随着国家“三网融合”战略实施，新一代通信产品和数字电视的投资将继续增长，也将拉动电子信息产业的增长。第三，和谐社会构建与新农村建设为中西部地区和农村信息化发展创造了更好的环境，中小城市和乡镇农村市场的前景看好。第四，我国电子信息企业“走出去”的条件也日益成熟，由于目前国内企业的竞争力不断提高，通过对外投资调整结构的驱动力日益增强，部分大企业国际化经营的探索开始走向正轨；国家为缓解贸易顺差快速增长和促进经济结构升级，出台了积极对外投资的措施意见，这些都为电子信息企业对外投资的扩大创造了有利条件。不利因素：1、国际上，受美国次贷危机和国际原油及原材料价格上涨的影响，全球经济增长将有所减缓，据国际货币基金组织、世界银行等机构预测，全球经济增速近期将处于低迷发展阶段。由于电子信息产业发展的外贸依存度很高，未来几年我国电子信息产品的进出口贸易增速将有所放缓，并进一步影响其产业增长水平。2、从国内市场来看，随着国家宏观政策环境的调整，特别是人民币升值加快、两税并轨正式实施、新的劳动合同法生效等，国内生产成本逐步上升，原有比较优势有所弱化。近几年外商投资已将部分投资外移转向越南、菲律宾等国家，未来几年这种现象可能会进一步扩大。此外，国家为遏制经济发展过热的势头，将调控固定资产投资增长作为重要的举措，并继续实施从紧的货币政策，严格控制信贷过快增长，这也可能使电子信息产业的投资、发展及产品进出口贸易增速受到一定影响。综上所述，未来我国电子信息产业发展或将处于稳步发展阶段，业内专家认为，我国电子信息产业近几年将保持18%左右的发展增速，产品进出口贸易总额增长将在20%以上。二是主导产品升级转型趋势明显。计算机产业正在加速向笔记本电脑、低成本计算机等方向发展;电子元器件产业将重点发展片式元器件、高频率器件等产品;视听产业正在向数字化转型;集成电路、软件、新型显示产业将逐步摆脱对高端通用芯片、基础软件、大尺寸液晶面板等产品的进口依赖。三是新兴市场需求成为推动产业快速增长的重要力量。工业化与信息化融合，使应用电子、智能装备、嵌入式软件等派生产业面临新的市场机遇;第三代移动通信、下一代互联网、多媒体技术的发展，使具备多种功能的数字整合消费电子产品成为发展趋势;服务于国家节能减排战略目标，生态低碳环保的光伏、绿色照明、新型电池等产业将进入快速增长期。四是产业转移呈现集群集聚发展的明显特征。受成本与市场双重导向的影响，国内电子信息产业空间布局调整加快，电子信息产业有望加速向中西部地区转移，形成各具特色的消费电子、应用电子等区域产业集群，集群优势和创新优势将成为推动我国电子信息产业下一轮发展的主要驱动力。启示4：东兴电子产业城必须顺应电子信息产业发展规律，在硬件建设、服务提升、环境塑造等方面达到高起点、高标准、高质量，才能更为有效吸引企业进驻，承担起产业转移的重任。三人行，必有我师焉。择其善者而从之，其不善者而改之。——《论语·述而》典型案例篇第三部分Part031、工业园+生态——苏州工业园苏州工业园是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，园区行政区划288平方公里，常住人口69.5万人，自1994年成立以来，园区主要经济指标年均增幅超过30%，综合发展指数位居国家级开发区第二位，通过建设“创新型、生态型、幸福型”新城区，苏州工业园荣膺“亚洲十佳工业园”。2010年，园区实现地区生产总值1330亿元，实际利用外资18.5亿美元。园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了15%左右的经济总量，成为苏州市经济社会发展的重要增长极。

苏州工业园地处长江三角洲中心腹地，苏州市区东侧，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅80公里。苏州工业园创立的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。多年来，园区开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，主要经济指标年均增幅达30%左右，累计上交各类税收近700亿元，创造就业岗位48万个，城镇职工和农民人均纯收入分别超过3.3万元和1.3万元，率先全面达到江苏省高水平小康考核指标，综合发展指数在国家级开发区名列前茅，并被评为跨国公司眼中综合吸引力最强的中国开发区之一。园区开发伊始，中新两国专家就制定了园区的最佳环境规划，将“功能分区”、“项目分类”、“集中控制”、“雨、污分流”、“清洁能源”、“绿化走廊”等原则全面纳入总规和详规，并先后投入20多亿元人民币，建成了一批高标准的环保基础设施，目前全区整体绿化率达45%。园区设置的控制环境污染的五道防线（禁入防线-缓冲防线-强行截流防线-强行供热防线-强行卫生处理垃圾防线）2001年7月经国家环保总局华夏环境管理体系审核中心专家的认证审核，园区管委会建立的ISO14001环境管理体系正式通过了国家认可委的终审，取得了中国以及英国UKAS的双重ISO14001认证证书，创造了国内区域ISO14001建设的效率之最。2001年12月苏州工业园区正式被正式授于ISO14001国家示范区称号。与本项目承接产业转移类似，苏州工业园自创立伊始便确立了产业发展的基本思路，即与新加坡合作开发。经国务院批准，苏州工业园可以结合国情，自主地、有选择地借鉴新加坡经验，包括城市规划建设管理、经济发展和公共行政管理方面适用于我国的经验，从而加快建立起既符合社会主义市场经济要求，又与国际经济发展相适应的管理体制和运作机制。中新双方财团合资组建的中新苏州工业园区开发有限公司负责开发建设，主要是基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发、风险投资等业务。中方财团持股52%，新方财团持股28%，3家新股东共持股20%。参加中方财团的有中央和省市的国有企业14家，参加新方财团的有新加坡和欧美日等国的24家公司。园区规划力邀国际知名大师参与，融合了新加坡与国际上先进的城市规划经验，突出了科技发展，注重生活和环境质量，具有"体系完善、设计超前、思路科学"的特点。企业入驻之前，苏州工业园区负责全面完成建成区内的道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电通讯、有线电视和土地填高平整等"九通一平"工程。机场：

上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）无锡硕放机场（距苏州40公里）苏州光福机场（距苏州10公里）海运港口：

上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座。物流产业的发达与否对工业发展所能够起到的作用正在日益凸现出来，苏州工业园地处长三角核心区位，交通的便利是其发展的重要基础之一。从产业园规模与物流吞吐能力的比例关系上看，本项目也具备较佳的物流优势。公路：苏州市境内现有公路2052公里，密度为21.46公里/平方公里，苏州连通外地的公路有：国道：204国道（烟台--青岛--苏州--上海）；312国道（上海-苏州-新疆）；318国道（上海--苏州--西藏）高速：沪宁高速公路（上海--南京）；机场快速公路（苏州--上海市、虹桥国际机场）；京苏沪高速公路（北京--苏州--上海）；苏嘉杭高速公路（苏州--嘉兴--杭州）；铁路：京沪高速铁路苏州工业园区是全国现代物流试点地区、首家电子报关试点关区，同时还是全国首批十五家出口加工区之一，拥有十分完善的现代物流体系。园区拥有高效的绿色物流通道和海关自主管理权。经海关总署批准，区内设有独立的园区海关，设有连接上海口岸的绿色通道和具有完善的内陆口岸功能的进出口货物分流中心。外经贸部和海关总署明确：上海机场监管仓库功能可直接延伸到园区，上海口岸海关仅负责进口或出口货物落地后的快速转关或出运，进出口货物申报全部在园区海关完成，真正实现“一次申报、一次查验、一次放行”。园区海关提供24小时和节假日不间断服务，并采取提前申报和批量转关的措施，切实做到货物随到、随报、随验、随清。产业结构：形成了以电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，新兴支柱产业占全区工业经济总量比重已达75%。产业配套：正处于以上海为中心的最佳制造业配套圈内，方圆100公里范围内，拥有全国最先进的技术装备和最齐全的配套能力。自然环境与景观的营造与运用，是现代投资环境中的重要一环。在现代工业园，特别是新兴产业工业园的兴建中起到了越来越重要的作用。金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约７平方公里，环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。有深厚文化底蕴和旅游资源的漯河市在环境方面具备相当的优势2、工业园+旅游+居住——松山湖科技产业园东莞松山湖科技产业园区是2001年11月经广东省人民政府批准的省级高新技术产业开发区；2010年，松山湖高新区顺利晋级为国家高新区。园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个生态自然环境保持良好的区域。松山湖位于东莞市的几何中心，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。[道路]

107国道、莞樟公路、石大公路、松山湖大道等多条国家、省、市一级公路。[高速公路]

莞深高速和常虎高速在园区南北交汇，有三个出入口，并与广深高速相连。[铁路]

东莞火车站15分钟车程

深圳火车站60分钟车程

广州火车站70分钟车程[港口]

东莞虎门港20分钟车程

广州港60分钟车程

深圳盐田港80分钟车程

香港货柜码头120分钟车程[机场]

深圳机场30分钟车程

广州机场80分钟车程

香港机场120分钟车程

松山湖融山、水、园为一体，努力优化城市生态环境，合理设置城市功能区，建立科学园、工业城、教育区、商住区、旅游区、行政区六大功能区域，配备完善的医疗卫生、文化娱乐、商业金融、行政办公、邮电通讯等城市服务体系，实现松山湖新城人与自然的和谐共处，经济社会与资源环境的协调发展。“十一五”期间，松山湖高新区全区地区生产总值(GDP)6.4亿元增至100亿元，年均增长73%；工业总产值20亿元增至266亿元，年均增长68%；税收收入由5000万元增至18亿元，年均增长105%。不仅实现了园区自身经济的强劲增长，而且带动了东莞乃至珠三角产业转型升级，发挥产业龙头和研发龙头的双带动作用。

自2001年松山湖高新区正式授予广东省级高新区以来，坚持“高起点规划建设、高门槛择商选资、高水平自主创新”“三高”发展模式，积极开展择商选资、科技创新、环境建设、队伍建设等工作，建立高端产业集聚发展良好平台，加快构建战略性先进制造业、高新技术产业、现代服务业为支柱的现代产业体系。松山湖园区形成以战略性新兴产业为主导方向，新型高端电子信息、生物技术、文化创意和金融服务四大产业集聚发展的局势。

艾利和易事特五年内松山湖共引进300多个优质项目，包括胜华科技、宇龙通信、漫步者、德国通快、日本美达王等一批行业龙头企业和世界500强企业投资的项目。先后建设了台湾高科技园区、IT产品研发园、创新科技园、生物科技园、文化创意产业园、金融改革创新服务区、工业大厦等产业载体，提高了产业聚集程度和土地利用效率。松山湖目前已投产的项目，平均每亩土地产值超过1000万元，产值位列东莞之首。

“十一五”时期，松山湖高新区根据自身优势，重点加快推进云计算、物联网、新能源汽车、太阳能光伏等战略性新兴产业发展。云计算和物联网产业领域，技术和应用走在全国前列，实现了国内首个“国产云”市场化应用。目前，松山湖提出了2015年地区生产总值(GDP)冲击700亿元大关，年均增长48%左右；工业总产值达到2000亿元左右，年均增长50%左右；税收收入达到100亿元左右，年均增长41%左右。松山湖融山、水、园为一体，努力优化城市生态环境，合理设置城市功能区，建立科学园、工业城、教育区、商住区、旅游区、行政区六大功能区域，配备完善的医疗卫生、文化娱乐、商业金融、行政办公、邮电通讯等城市服务体系，实现松山湖新城人与自然的和谐共处，经济社会与资源环境的协调发展。合理而完善的规划使松山湖工业园显现出与众不同的现代气息。松山湖科学园是集办公、研发、设计、培训、服务于一体的核心功能区，具有技术创新与产业服务等重要功能，是东莞的研发服务中心。科学园位于松山湖科技产业园区的中心区，占地面积３平方公里，拥有大面积的单元式开发用地，现有研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，配套学术交流中心、图书馆等公共服务平台。北部工业城占地约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个创意生活城（商业核心区）。目前北部已引进一批上规模、上档次、有潜力的高新技术企业，形成产业集群效应。创意生活城建设中的企业工地松山湖教育区目前驻有东莞理工学院、广东医学院、东莞职业技术学院、东莞中学松山湖学校、松山湖南方外国语小学、松山湖艺鸣幼儿园等教育机构，为松山湖工业园提供人才输出及居住人口子女的教育服务。松山湖商住配套区房地产开发势头火热，目前已经拥有【锦秀山河】、【万科松山湖一号】

、【长城世家】、【听湖居】、【月荷居】、【松涛公寓】等高档商品住房、商服配套。商住配套区在园区内为高级人才提供了理想的居所，提供了周全便利的生活服务，提升了工业园整体的形象，在带动工业园第三产业发展的同时，在吸引外资方面也做出了不菲的贡献，实现了地产商与工业园的双赢。松山湖剪影：旅游区：8平方公里水面的松山湖，四周峰峦环抱，湖面烟波浩渺，湖鸟轻鸣，雨霁虹出时分，云蒸霞蔚；42公里长的滨湖路曲径通幽，路旁是绿意嫣然的荔枝林和多品种果园，树影婆娑，峰峦绿树倒影湖底，波光烟雨青翠流荡。以“烟雨”命名，突出其清晨及雨霁虹出时分的美丽景色，寓意松山湖的美好未来。行政办公区是松山湖的行政办事中心，总建筑面积5万平方米，包括主办公区、附属办公区和展览馆。建筑构思独特，五幢贝壳似的主体建筑呈半圆形分布在松山湖北岸，向内围合成绿荫广场。新城与产业齐飞，科技共山水一色。东莞松山湖工业园一改传统观念中对工业园的理解与印象，将自然环境的保护与利用看作与招商引资相同重要的工作，通过合理而前卫的整体规划，自主创新，走出了一条生态高科的产业之路，成为中国最具潜力的高新技术产业开发区之一。可见，通过合理的规划，保护与开发东兴电子产业城的生态环境，是增强本项目的投资吸引力，保持本项目可持续发展前景的重要工作。3、工业园+低碳——武汉·中国光谷新能源与环保产业基地

武汉光谷新能源与环保产业基地是在全球新能源与环保产业迅猛发展、在中国庄严向全世界宣布中国要大力发展新能源产业、到2020年我国单位GDP碳排放减少45-50%的背景下产生的；武汉光谷新能源与环保产业基地是武汉市发展战略性新型产业的部署，按照武汉市政府十二五规划要求，武汉市十二五新能源产业要达到500亿、环保产业要达到1000亿的产值规模，武汉光谷新能源与环保产业基地是承担这一战略目标的主体。

武汉光谷新能源与环保产业基地一期以新能源产业为主。基地规划第一期用地6000余亩，位于高新四路与高新六路、光谷二路与光谷三路之间，除去道路、绿化用地外，实际使用土地面积为5000亩左右，计划用3-5年时间内完成整个产业基地的产业布局及配套设施建设。

按照功能布局，新能源产业基地分为三块：一是产业区，占地面积约4000亩，按行业分为太阳能产业区、风能产业区、新型电池产业区、综合产业区和能源供应区；二是研发与孵化器园区，占地面积约400亩，提供研发、测试、中试、论证、检测、学术交流、人才培训等服务功能；三是配套区，占地面积约500亩，包括生活服务、商业、医疗、娱乐、休闲等配套设施，其中公园(生态岛)占地将达约350亩

研发与装备制造是新能源产业基地的重要特征，根据武汉市政府与华中科技大学的战略合作协议要求，武汉光谷新能源与环保产业基地将建设具有国际领先水平的武汉新能源研究院。这一建筑将成为武汉市新的地标建筑和低碳示范建筑。

基地建设稳步推进，园区基础设施建设已经全面铺开。年内园区干道将完工，入园企业具备施工条件。基础设施完成后，园区实现“九通一平”，同时实现中水利用、垃圾分类、大量采用可再生能源动力等绿色建筑标准，武汉新能源研究院将在国内首次达到英国BREEAM建筑优秀标准。

目前，园区已有云鹤齿轮箱、能风电、商立科技等10家企业入园；美国工程院院士陈刚教授的热伏发电设备、CEC动力电池、长通LED封装等10多家高科技企业正在密切洽谈之中。

4、工业园+总部基地——北京联东U谷

联东U谷·北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。

整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。联东集团将努力将其建设成为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。

至2009年底签约企业约300多家，其中包括多家世界500强企业，2009年租售量更是占据北京产业地产46%的市场份额，建立了在北京市场的绝对领先地位。

研发科技园规划占地11.24万平米，建筑面积15.7万平米，满足企业研发、中试生产、办公等需求，为上升型企业提供一个生态型创智空间。总体格局清晰合理，强调“一心、两轴、多点”的空间概念。注重产品功能分区，加入有机的组合和变化，形成围合、半围合的组团布局。以中央景观广场为中心，东西向景观大道和南北向绿化带为两轴，围和庭院为多点的规划布局。层次鲜明，仪式感及向心感极强。

总部商务园规划占地200亩，建筑面积18万平米，为企业总部商务量身打造了生态型、低密度的独栋企业花园社区。通过独栋式建筑、多变外立面、果岭园林，搭建建筑与自然、人与自然之间的个性化交流平台。生产制造园近50万平米建筑面积，全部规划为为生产制造型企业提供的标准通用厂房，单层轻钢、多层钢混，内部配有办公区，整体建筑深灰色，干练大气，宽敞的园区主干道，客流货流自如有序。企业定制区根据园区整体规划，预留出独立地块，为有特殊需要的企业提供充足的厂房定制面积。整体规划与以开发园区保持协调一致，但又可为企业提供个性化的规划设计，使企业在此得到充分的发展与个性化服务。配套服务区配有为企业员工生活服务的员工食堂、宿舍楼和公寓楼，休闲娱乐的篮球、羽毛球、乒乓球场馆等设施，总共占地约3万平米，为企业生产、物流运输、员工生活提供一应俱全的完善规划。园区在综合配套园设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务，并配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构为企业提供全方位服务。另设有商务酒店、企业会所、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等，为企业员工及客户提供周全的人文关怀。

园区以绿色、生态、环保为主题，大面积草坪、北方特有常绿灌木、树种有层次的布局，并通过绿隔引导交通。从东往西，以一条800米中轴景观大道贯穿，内部多变的点式组团绿化、水系小品与带状公共绿化参差错落、相互渗透于不同建筑之间，相对独立的同时又通过主景观带将各景观节点有机联系起来，保证整体园区景观的有机协调性。让建筑与景观、人与景观实现对话，为企业提供智力、生产力提升的绿色引擎。

20万平米多维立体景观园林5、工业园+总部基地——西部智谷

西部智谷位于四川省成都市三环路外侧，武侯工业园北端，是成都市距中心城区最近的国家级信息产业园。与连接成都双流国际机场的货运大道相连，占地面积750亩，总建筑面积超100万平方米，总投资近33亿元。后续还将有7000亩土地开发运营。西部智谷整个项目建成后，将容纳各类高端人才2万以上，引进企业上千家，创造产值达到100亿元，实现税收5亿元。目前，西部智谷一期已于2011年4月竣工。

西部智谷的产业定位为：知名企业区域总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大类产业。该项目所规划的55亩综合配套服务设施，将为入驻企业提供人才公寓、商务酒店、会展、银行、律师事务所、会计师事务所、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务，使投资者在实现办公空间独享的同时，实现所有现代生活的便利。

总部基地动漫基地中小企业孵化器酒店生活配套物流：项目毗邻占地1200亩的西南物流中心航空：距成都双流国际机场约5公里火车：火车西站约5公里，火车南站约6公里地铁：地铁3号线、7号线、8号线到达项目附近高速：机场高速、成温邛高速、成雅高速、绕城高速等9条高速公路网连通公交：环路及公交巴士等也将逐步完善。物流便宜，交通便捷。车位：园区设置了约10000个停车位，每60平方米办公区即设置1个宽带：电信、移动、联通三大运营商进驻，无线网络、千兆带宽全园覆盖，特享1G海外出口园林办公模式，亿元园林绿化美景西部智谷“节约”型办公场地，不仅拥有放文件的办公室，更精心准备了喝咖啡的花园式广场。园区以中心广场为核心呈现放射状布局，八大功能分区，个性化庭院设计，台地起伏，碧水环绕，充满现代韵律的主题雕塑散布其间。推开窗，就是一个美不胜收的取景框。耗资近亿元的园林美景，为入园企业创造更多巅峰级体验。6、工业园+地产开发——中部慧谷

中部慧谷位于武汉市东西湖区金银湖环湖路，项目总占地面积800余亩，总建筑面积约80万平方米，绿化率高达46%。整个项目分四期开发建设，总建设周期五年。项目由国务院批准立项、是集住宅、研发、办公、会展、商务、酒店六大核心功能于一体的科技新城。“中部慧谷”—武汉国际服务外包企业公园产业定位国际国内IT及软件研发、汽车研发、工业设计、生命生物科学、创意文化、商务服务、教育培训等。①是一种新型业态，引进500—800家企业入驻，弥补产业经济的空缺，提倡5+2模式。②是产业集聚、人才汇聚的集成港、形成大量的产业链、资金流、人才流、信息流。③引进500—800家企业入驻，创造可观的税收。④可容纳20000人左右，解决部分人的就业，减轻社会就业压力。⑤校企联合，建立湖北省产、学、研基地。⑥完善产业结构，提升区域形象，提高城市品位。⑦是实践“两型社会”即“资源节约型，环境友好型”企业园区。中部慧谷东面沿北区四路布置了高层的配套公寓，北面沿环湖中路东侧布置点式的高层办公楼，南面百米高的酒店屹然耸立，办公区大部分采用点状组团式空间体系；沿街商业部分采用连续性开放空间体系。园区主要面向国际国内IT及软件研发、信息技术、工业设计、创意动漫、生物技术、生命科学、金融商务服务、教育培训等服务外包产业，是企业接轨国际、发展中国的良好平台。中部慧谷遵循高起点规划、高标准建设、高水准管理，努力打造一个现代化、人性化、商务化、园林式、低商务成本国际服务外包产业基地。项目建成后可引进800家企业入驻，其中一期可引进200多家企业。中部慧谷规划有星级酒店、精英会所、专业会展中心、大型商业街区等配套设施，为入园企业搭建规模超前、环境一流、服务细微、配套齐全的国际企业发展平台。是集企业研发办公、会展、星级酒店、商业街、员工公寓等位一体的一站式国际企业公园。

中部慧谷目前在售的是一期，占地面积142亩，总建筑面积16万平米，分为2个组团：第一组团是目前在售的37栋别墅体研发办公楼，面积400-2000平米，价格6000-7000元/平米；第二组团是正在接受登记中的慧谷阳光国际公寓。产业从业人员、居住人群、消费人群可借鉴成功经验1：成功依靠良性运营模式，其中政府支持是前提，

消费人群是基础，商业转化环节是可持续发展的关键政府支持推动发展与为政府增加税收收入和就业人口，良性互动，为项目的可持续发展奠定基础，这是电子产业园区成功的前提。

产业从业人员、居住人群、消费人群是成功的基础，这也是为什么成功的电子产业区都在大都市中心区或者能吸引来高品质人群的区域，而且它通常能够引领城市的生活和消费方式。研发制造工厂、企业总部、孵化器、品牌包装工业产品商品化会展、新产品体验厂家直销特卖场延伸居住、教育、旅游政府或公共机构区域形象提升税收、就业拉动，区域经济发展政策、资金等方面的支持劳动力、消费力生活品质提升集群带来规模效应和产业链延长，在创作和科研的基础上，商业转化环节的加入至关重要，实现和提升了工业产品本身的商业价值，使其真正成为可持续发展的产业，也建立了电子产业与居住、教育、旅游之间更紧密的联系。商业转化环节从精神和物质上推动电子产业，为园区注入活力。成熟例案小结及对本项目相关借鉴可借鉴成功经验2：电子产业园杜绝成为孤立单一的生产制造区，规划突出

多重复合功能，围绕核心制造产区形成具有研发、会展、酒店、居住、商业

等功能现代服务业集中展示和经济文化交流的城市功能区酒店商业生产制造学术教育会展居住总部基地案例一：苏州工业园（工业+生态）案例二：松山湖工业园（工业+旅游+居住）案例三：武汉·中国光谷新能源与环保产业基地（工业园+低碳）案例四：北京联东U谷（工业园+总部基地）西部智谷（工业园+总部基地）中部慧谷（工业园+综合型房地产开发）总部基地品牌包装工业设计孵化器人才培训基地学术交流中心教育中心成熟例案小结及对本项目相关借鉴可借鉴成功经验3：可持续发展的产业结构是先进电子产业区的显著

特点，即产业结构复合，以制造价值为主导，区域核心竞争力明显，

带动区域研发、商务、商业、旅游、居住等综合价值快速提升制造为主导的电子产业生产制造总部基地孵化器电子工厂产品研发总部办公产品研发品牌包装创业基地依托于区域价值的特色商业会展中心酒店餐饮商业街区休闲娱乐会议展览电子交易电子直销日常消费数码体验娱乐中心商务接待日常就餐生态居住、教育文化基地教育文化生态居住技术培训图书馆高尔夫练习场高端住宅学校模具制造成熟例案小结及对本项目相关借鉴推广平台电影院学术交流蓝领公寓可借鉴成功经验4：

现代化电子文化产业园功能布局呈现出与传统工业产业园不同的特点，无污染的制造产业使得生活、生产、娱乐、交流、教育等能够较好融合在一起。设置大量的公共空间，作为展示、会议与交流及休闲之用。园区规划相对开放而非封闭，除了长期进驻的成员，也有相当高比例的流动性成员，如小型补充型下游工厂与研发、模具类企业。选择在邻近都会、交通便利之处，以吸引更多元的成员进入园区互动。一二三四具备多元活动内涵与功能，除了生产与研究发展外，更涵盖了消费、娱乐、教育，甚至生活，且无明显区隔。成熟例案小结及对本项目相关借鉴第四部分Part04战略定位篇夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算呼!——《孙子兵法·计篇》优势Strength项目综合条件SWOT分析丰富的人力资源：河南劳动力富足且相对成本低廉，加之本项目紧邻大学城，可以为企业提供充足的、较低成本的普通型工人和技能型人才。优越的地理位置：漯河是中国之心，也是国家重要干线综合交通枢纽城市，为本项目未来的商品流通提供了便利。知名的城市品牌：“中国食品名城、红色南街村、北方水城”等漯河市既有的城市品牌知名度也本项目招商时“有势可借”。开发商自身优势：本项目由具有丰富电子工业企业运营经验的深圳企业与本土多年地产开发经验金土地置业公司强强联合。武汉、长株潭等目前电子产业发展较为成熟，并具备较强的核心竞争力，而漯河相对较为薄弱；河南定义了郑州、漯河、鹤壁一体两翼的三大电子产业基地，本项目客观上另二个基地形成竞争关系；威胁Threat机会Opportunities劣势Weaknesses中原相对与中部城市武汉、长株潭来说，电子产业发展相对薄弱，没有形成产业气候与氛围。项目周边目前无可用配套，周边及地块内部以农田为主，环境较差。；良好的经济基础：漯河社会经济增长迅猛，产业结构不断调整升级，电子信息产业逐步成为新的主导产业。明确的政策导向：漯河是河南省确立的电子信息产业发展基地，本项目首当其冲，以其规模与品质都将成为“基地”中的核心高地。产业转移+产业转型：“双转”时代为本项目开发提供了更广阔的发展空间及更多的招商机会。中部区域目前整体电子产业发展仍相对薄弱，而作为人口众多需求巨大的河南，客观上为本项目未来进一步发挥战略性作用提供较大空间；本项目发展电子产业园的SWOT分析：项目核心问题推导R2客户想要什么？（针对目标的规范分析）产业目标：将本项目打造成与国际电子尖端水平接轨的，具备可持续发展能力的电子产业集聚平台经营目标：实现项目土地价格增值，增加税收收入社会目标：增加就业机会，导入人口，优化社会结构。战略目标：通过打造本项目，形成漯河电子产业集聚效应，打造园区在该城市乃至“一体两翼”产业布局中形成自己独特的核心竞争力S项目有什么？（针对现状的实证分析）属性：工业用地性质区位：地理位置上的中心城市，优势园区，偏远区位区域：未来规划利好，现状较差；交通：地块周边道路通达性较好，邻近高速公路，但目前公共交通基本没有；产业：产业基础相对薄弱，产业发展机会与威胁同在。资源：项目借助一体两翼发展布局，寻求政府资金和政策更多支持核心问题是什么？我们怎么办？（定位，即解决方案）如何选择具备发展前景并可实施的电子产业成为项目目前最主要的核心问题核心问题项目核心问题：如何利用项目已有的城市和政策优势资源平台，规避项目自身现状的不足，借鉴成功开发经验，选择具备发展前景并可实现的特色化复合性电子产业园区？细分问题：1、在互动互补、利益最大化的原则下电子产业链上下游的产业发展如何确定？2、在相关产业细分定位之下，为支撑本产业园的复合性定位，具有特色的园区功能该如何设定？复合型电子产业新城

从“食品名城”到“电子新城”，东兴电子产业城——漯河又一城！总体定位战略层面规划“城”别人造园·我们造城关于城市的定义：城市，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点（包括按国家行政建制设立的市、镇）。一般而言，人口较稠密的地区称为城市（city），一般包括了住宅区、工业区和商业区并且具备行政管辖功能。城市的行政管辖功能可能涉及较其本身更广泛的区域，其中有居民区、街道、医院、学校、写字楼、商业卖场、广场、公园等公共设施。（摘自“百度百科名片”）中国·漯河中原电子产业新城接下来，我们要做的就是：让“城”变得名符其实!功能定位战略层面规划复合型电子产业新城&漯河未来乌托邦观光型电子城会展型电子城低碳型电子城生活型电子城数码体验港电子产品特卖场可参观的车间永不落幕的电交会网上交易平台品牌推广平台园林式生产环境制造产品绿色节能总部办公/孵化研发专业教育培训机构大型商业中心高尔夫练习场中高端住宅公寓规划定位战略层面规划二、会展型电子城——永不落幕的中原电子博览会、中原电子产业阿里巴巴一、观光型电子城——厂家与终端客户零距离接触，让工业与旅游互动起来三、低碳型电子城——创造一条“绿色保业、教育兴业、创新革业”可续发展道路四、数字智能住宅——东兴人的安居之所，漯河人的理想人居主题特色延展战术层面延展始于“城”而超越于“城”战术层面延展观光型电子城功能定位1：可参观参与的生产车间探秘生产过程，制作个性化产品功能：观光工厂在台湾比较常见，企业主将这些厂房对外开放，向游客展示产品的制造过程，其间，游客还可以亲身参与、亲手制作个性化产品。功能定位2：电子产品特卖场入驻园区的企业将借助这个特卖场处理一些积压的存货，同时消费者也享受到了真正的厂家直销且廉价的产品。功能定位3：数码体验港通过声、光、电技术对数码科技类的新产品进行全方位立体演示，展示未来科技世界。功能定位1：永不落幕的中原电子交易博览会中原电子产业最具代表性的展示、产品发布、交易活动场所，电子产业的“广博会”功能：展览区、交易区、仓储物流区、新产品发布区、大型会议区、综合管理控制区、专业沙龙、公共活动区、拍卖区，同时还不定期主/承办大型电子产业研讨会、高峰论坛，推广东兴电子产业城。建筑特色：充满灵感、幻趣和想象力的未来科技空间设计和多样化主题装饰风格战术层面延展会展型电子城功能定位2：展示体验平台（概念产品展示馆＋特色商业街）产业服务功能与大众科教娱乐功能相结合，成为整个项目对外展示自己特色的窗口之一，体现中国制造到中国创造的后工业时代转型的特色原创电子创新产品；新概念产品展示馆：专业会展交流空间和面向大众的展览体验空间。陆续不断的开展各种活动，激发行业活力，推动产业聚集，提升园区的认知度和人气。特色商业街：延伸会展中心的工业旅游功能，发展更多的衍生服务行业，如特色商店、设计工坊、特色摄影、餐饮、精品超市等。功能定位3：中原电子产业的阿里巴巴与国内外从事电子商务的企业合作经营，共同搭建中原电子网上交易平台，现货通过电子交易，就克服了传统交易的区域性、周期长、信息闭塞等局限，从而加快周转，降低销售成本。开发现货电子交易的系统，有电脑版，也有手机版，厂商、贸易商和下游用户用电脑和手机都可以实现跨区域电子产品的买卖战术层面延展低碳型电子城功能定位1：绿色电子厂区价值点：工人在园林式的生态环境下生产具有低碳环保特性的绿色电子产品，在绿色环境中创造绿色产品，同时把部分绿色厂区对外开发，让普通百姓能有幸探秘电子生产的过程，也或参与生产、自己动手DIY一款不一样的特色电子产品，体验不一样的人生经历。功能：绿色数码、节能光电及低碳小家电类的新型电子工厂。建筑：按照厂家需要可以直接出让土地让厂方自行设计建造，也可以合作开发、或直接从开发商定单购买、租用，在部分参与性强的电子厂里设计参观体验通道。功能定位2：电子企业的总部基地价值点：以优质环境与高配套吸引企业总部、研发机构、以及商业信息提供、电子型专业传媒、等电子的相关办公、配套企业。功能：企业办公大楼、模具设计公司、品牌工作室、广告传媒机构、商业咨询公司等。综合办公区品牌创意公司模具设计公司建筑：除大部分为企业总部办公提供1000-6000平米等中小型建筑以外，其余少量为综合类办公用途的大型建筑，内部设计简洁、明快，为大型传媒创意机构提供舒适又不失大气的工作环境，以个性化loft建筑形式和内部前卫、大胆的设计，给从事研发及信息提供的智业团队以视觉冲击和设计灵感。创业服务：企业推介、法律咨询，财务顾问，工商登记，税务申报，专利注册……优惠政策：入驻企业可享受市区政府对产业基地制定的相关优惠政策，主要是税收方面。作用意义：扶植大学生创业、中小企业发展，转化社会就业压力，也为未来园区产业聚集壮大奠定基础。功能定位3：中小企及大学生创业孵化器功能定位4：汇聚中原电子产业精英的最高智慧殿堂功能：为电子产业研发界、制造界从业人士提供一个学习交流、人才交流的平台，创办各类电子科研机构、教育培训机构（含东兴电子科技学院、职业学校及短训基地）。战术层面延展生活型电子城功能定位1：高尔夫练习场小型的高尔夫练习场，既可以为产业城提供休闲服务，也可以成为产业商务活动品位提升的标志。功能定位2：大型商业中心以全市性的大型购物中心和专业市场为核心，同时由几十家甚至上百家商家组成的街区形式作为的补充。形成本电子产业城“商店多，规模大，商品种类齐全”的城市级商业中心局面，可以满足产业城内乃至整个漯河市消费者多方面的需要，向消费者提供最充分的商品选择余地。餐饮零售/服务休闲娱乐餐饮兼顾大众消息的快餐、排档，也要有大型中高档商务型酒楼。百货、家居建材、大型超市、特色步行街酒吧、咖啡厅、迪士高、健身馆、影院等大众商务全兼顾日常生活所需参与休闲娱乐外窗系统：断热铝型材＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃外墙系统：标准五层防护技术防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、节能中空玻璃系统新风系统：moma全置换式新风系统建议住宅着重处理的科技因子屋顶绿化与立体植被：引入自然通风系统证实本项目规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光”为主要原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性——恒温：20-26度；恒湿：30%-70%；声环境：35-45分贝；节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。太阳能源系统：太阳能热水系统和太阳能光电系统南向大开窗创造高效能空间技术核心技术核心技术核心功能定位3：生态智能化住宅第五部分Part05开发执行篇一、明确开发总体原则鉴于本项目地块合计约12000余亩用地面积，属于超大规模的产业园区开发项目，按照国内超级大盘操作惯例，通常有如下共同操盘特征：1、滚动开发；实施现金流的顺畅流转，确保正在开发区域的资金与拟定将开发区域的资金得到合理分配；2、分期开发；根据发展商战略部署、项目特点、后市市场研判等要素的的战略部署，分期实施施工、建设、开发；3、分批招商；确定分期开发步骤，则由确定的一期作为首期开发“战场”，再实施“分批次”招商，在此期间，根据市场反馈及需求情况，也可实施“加推”策略；4、市场推广；线上推广通常以项目整体形象、总体定位、总功能、总核心USP诉求为主，线下通常以阶段售卖信息为主；5、招商实施；通常会采用“抓大放小”、“放水养鱼”、“噱头吸引”、“舆论造势”、“优惠诱惑”、“学术作秀”等策略；“热土”“聚气”“聚企”“聚名”炒热地块万众瞩目商务体验聚集人气区域认可名企进驻政策扶持群企入驻复合型电子产业城二、合理安排目标步聚（1）政企互动即省、市两级政府与产业园互动。必须坚持政府引导与市场动作相结合，整合各方力量，加强政府与企业间的互动，探索一条经济效益与社会效益双赢的路子。在政企互动方面，主要依靠市场的力量，政府的主要职能，一是科学规划，拒绝与本项目形象和定位不相符的商家进入、杜绝在本省同质化的项目上马；二是营造与电子产业城相适应的周边环境和社区服务；三是组织好交通，保障人流、物流顺畅地进出；四是简化有关园区建设和商家入驻等方面的行政审批手续，提高行政服务水平；五是建好周边城市配套，如学校、医院等公共服务设施。（2）高屋建瓴规划建设中原地区复合型国际级电子产业城的目标是使之成为中原地区总部经济示范区，并辐射中、西部，成为中原唯一的生态型商务活动区，着力点是产业、商气、财气聚集，为当地想走出去的企业和国内外想走进来的著名企业提供一个设施齐备、环境优美、交通便利的办公场所，成为中原唯一的国际化、低密度、低成本、生态化的制造业天堂、高科技研发高地、电子世界之窗和产业财富中心。三、创造招商引资沃土（3）上挂下联与河南省和漯河市有关行业管理部门共同探讨，建立“中原电子国际企业俱乐部”，与各行业主管部门和社会团体密切合作，广泛吸收企业入驻。（4）优惠吸引促使省委、省政府和市委、市政委对本项目建设的高度重视，并提供更多的优惠政策。凡购房并注册入驻的企业都给予其企业经营税费优惠等各项政策。（5）龙头拉动采取特殊的措施，吸引有影响力的知名龙头企业入驻。以此形成羊群效应，带动大量企业总部的陆续进入。

四、科学制定有效传播方法

◆学术开路，整合传播邀请国内外一流专家学者参与研讨，并将其成果通过各种方式向国内外传播，体现权威性与科学性。充分把握人际传播与大众传播互动规律，采取一系列人际传播和大众传播手段。通过“城市事件”制造引起河南省、中部地区乃至全国、世界的关注。。◆建设城市品牌、打造城市名片一方面，以打造中原电子产业城为开始，整合资源充分挖掘“食品名城、南街村及历史文化”等将漯河作为中部地区的一张名片打造，扩大城市知名度和美誉度进而推动客商对本项目的认知；另一方面，由于本项目定位立意高远，在推广本项目同时也反过来扩大了漯河市在国内外的知名度和影响力，为城市的推广做出贡献。◆突出特色，制造事件深邃的内涵和独特的定位，决定了本项目的推广运作不能走简单的广告宣传路线，而应该充分发挥兴漯河和中原地区的资源优势，紧紧围绕产园新城的相关要素——电子，策划一系列富有特色的“城市事件”，并以此推动媒体的大众传播和“街谈巷议”式的人际传播。进而使客商在参与了丰富多彩的活动、体验了商务与时尚双重变奏所带来的心灵撞击之后，对中原电子新城产生深刻的印象和入驻的冲动。◆高屋建瓴，引导潮流要充分认识和挖掘中原电子产业新城的特殊价值和深厚内涵，转换传统思维，摒弃简单粗放的商业地产开发和住宅开发模式，将本项目这一富有生态魅力、文化底蕴和产业价值的空间场所置于时代的最前沿，成为中原地区乃至整个中部地区发展电子产业经济的“支点项目”，使其在具有引导“单一生产制造向多元化产业经济”发展深远意义，高起点地展开宣传推广，使本项目的推广传播过程成为一个传播时尚风范，更新企业发展理念，引导新产业经济革命的过程。

五、制订完整招商执行思路1、招商区域分布以本项目的电子产品繁荣产地为招商重点区域，他们分布于：珠三角：深圳、广州、东莞、惠州等长三角：苏州、昆山、无锡、上海、杭州等2、五大核心招商通路策略（1）核心招商策略一：与产区政府、协会形成战略联盟，首攻特色名镇、基地的政府协会，成片击破。（2）核心招商策略二：现场设招商中心，大型市场聚集地设展示中心，通过大众媒体广告等途径现场招商。（3）核心招商策略三：参加、协办大型展览会招商。（4）核心招商策略四：整合名人效应，体现国际化，迅速建立项目知名度（5）核心招商策略五：专业网站、刊物广告招商。3、招商实施主体及对应方法（1）河南东兴电子产业城投资有限公司开发商股东具有多年的电子行业发展经验，熟悉业界制作规范，并拥有一定客商资源，可以在此基础上，进一步深度挖掘并拓宽放大已有资源，为本项目招商引资铺路。（2）深圳市营销协会方式一：充分发动深圳市营销协会宠大的专业从事策划招商工作的会员企业及个人资源，举业界之力，众志成城、群起招商。方式二：挖掘协会所属的强大的专家、学者智囊资源优势平台、客商资源优势平台、广告宣传优势平台，从开发节奏、推广造势、招商执行环节上为本项目招商引资推波助澜。方式三：深圳市营销协会的兄弟、关系协会主要包括广东省工业园行业协会、深圳侨商协会、深圳台商协会、深圳南山民营协会、深圳潮汕协会等10余家兄弟、关系协会单位。可充分利用上诉兄弟单位的力量，联合招商。（3）河南省、漯河市等相关政府职能部门及机构针对全球性国际招商的招商活动，可由漯河市委、市政府或河南省商务厅、河南省贸易厅、河南省工商联合会、中国外交部、商务部、中国发展和改革委员会、中国工商联合会等相关单位出面，组织、牵头相关招商、引资活动，或积极搜寻获知各级政府在各地的招商信息，本项目作为成员之一参与各级政府组织的招商引资活动，重点面对以“珠三角、长三角”为主的、以“中部周边城市”为辅助的全国化乃至国际化的招商活动。第六部分Part06赢利模式篇1、主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。

2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

4、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

5、免租入驻，提升人气，通过后续开发获利位于四川成都青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，即有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。

盈利模式模式特点投入回款方式优势劣势租金开发商完成项目打造后，采取出租的运营模式，长期持有物业，通过收取租金来获得利润投入较大：土地成本+建设成本细水长流自身持有物业，后期可根据市场情况转租为售，实现盈利模式的转变开发商负责经营管理，需投入一定的人力及物力销售利润开发商完成项目打造后，采取出售的运营模式，通过销售一次性回收成本并实现利润投入较大：土地成本+建设成本一次性回收盈利高，节约后期管理成本存在产品滞销的风险土地溢价开发商获得土地后，完成土地基础设施建设及项目推广后，将土地部分或整体转让，从土地溢价中获得利润大：以前期土地成本为主一次性回收周期短，风险转低初级开发，盈利相对有限服务费开发商对入驻企业提供诸如工作、生活等各方面的配套，以及其他方面的服务，从中获利不定（视具体情况而定）产品附加值，细水长流风险低盈利有限盈利模式对比分析表运营模式优势劣势出售1、对客户资金实力要求高，进驻客户整体实力较弱，能提升项目档次及形象；2、项目回收成本周期较短；3、后期管理成本低。1、项目面临销售滞销的风险；2、丧失项目溢价收益。出租1、对客户资金实力要求低，招商面较宽；2、租赁方式比较灵活，能满足不能同客户对办公空间的要求；3、后期可转租为售，享受项目溢价收益。2、招商客户良莠不齐，影响项目的整体档次及形象；2、项目回收成本周期较长；3、后期管理成本较高；4、存在物业贬值的风险。出售+出租1、项目招商更加灵活；2、双渠道回书项目成本；3、后期项目有转租为售的可能性，享受项目溢价收益。1、项目档次及形象可能受到影响；2、存在物业贬值的风险。运营模式对比分析表1、兼顾产业与地产的海尔模式海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式。其优势是，所到之处带来大量的就业和GDP，因而容易拿到价格低廉的土地。海尔的工业地产跟别人不一样，因为海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，以后富余的厂区都要对外出租。由于工业地产的回报率比住宅及商业低得多，海尔做工业地产首先应利用好土地存量。把海尔集团的资源集中，主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同。

工业地产开发典型模式世茂集团转战工业地产，则出于在调控下拓展产业链的考虑，也更能体现其对工业地产前景的判断。世茂集团主营业务为住宅及商业地产，年均开发量超过200万平方米，其旗下住宅及商业地产开发公司均为上市公司。2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司(下称“海峡建投”)，成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。海峡建投的业务为两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。主要是投建台商经济集中区，承接台湾软件业及高科技信息产业等的产业转移。商机来自“十二五”期间产业结构的升级。传统的加工制造业，如玩具厂、服装厂和漂染厂，附加值不高，资源消耗多，环境污染大，结构需要调整。国家在政策上有倾斜，所以世茂就不会把全部精力放在房地产上，而是空出部分精力搞先进制造业的引进，特别是高新技术产业、信息产业。2、拓展产业链的世贸模式3、工业用地变开发用地模式由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

目前工业用地变为商业开发用地分几种情况。

一种是由于地方政府的内在需求。比如原有的工业用地在郊区，伴随城市发展，已经处于城市中央，地方政府本身希望能够把土地变性，符合城市规划、也能把土地价值最大化体现。

另一种是开发商占主导，借机将土地变性。工业投资的风险非常大，很多企业并不愿意在配套上耗费太多成本。将自有的工业用地变性，则成为一个投机取巧的方式。例如：假借工业园区开发之名，包装总部基地、旅游地产等概念，就是变相的土地变性开发行为。4、与专业地产开发公司合作的TCL模式家电巨头TCL，携手万通进军工业地产，其合作被看做是“售后回租”的概念。相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP，往往愿意把一些产业引进来。这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

2010年7月30日，万通与TCL签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。依协议约定，TCL将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(下称“万通新创”)注入旗下优质工业物业，万通则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。对TCL而言，土地持有超过10年，升值很多。而且TCL认为十几年长期大量持有资产对企业是不利的，所以慢慢想做轻资产，把资产剥离出来。公司应专注于家电主业，从资产负债结构和企业资金集中来看，都是有好处的。从万通的角度看，通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资产证券化，更好地与资本市场相匹配。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上由于是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，做成基金形式，成熟后谋求上市或做成REITs产品。5、与地方政府谈判、大手笔拿地的富士康模式台湾电子代工公司富士康，正将自己的业务触角伸向地产开发，而工业地产成为最好的过渡。富士康涉足地产开发，所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的做法是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产，进行商业运作。例如：2007年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后，其旗下公司以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12.3万平方米。富士康在郑州的产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产开发。

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1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备