第三章饭店投资策划

第三章·······第一 饭店投资环点及其变化必然会制约投资的决策和投资内容的选择投资环境就是要通过分析投资所、企业经营所需的各种资源需要在外部环境的原料市场、能源市场市场、劳动力市、政治环境包括一个国家的社会制度，的性质，的方针、政策、法律制度等。，社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。文化水平会影响居民的需求层次信仰和风俗习惯会或抵，可能给所有饭店投资带来生存。4。饭店企业不仅在一般环境中生存，而且在特殊领域内活动。行业环境的特点直接影响着企业的竞争能力学者波特①认为影响行业内竞争结构及其强度的主要有现有厂商。①·波特《竞争优势，华夏1997年版·从或大区域看城市的地··居住人口，人····有机构、重要企业、文化教育机····名胜古迹、风景、·城市类型（观光游览、消费、行政、生产、商业型·········均客房出租率、饭店投资利润率、区域饭店客房平均房价等。客房规模与中国饭店规模比例为130:126，存在着大型店相对过高小型店不足的这类饭店尚未亏损但也出现了信号以规模经济制胜的企业也要人气不旺的困境3.2．21世纪饭店业的新特首先，21世纪进入感性消费时代，消费者行为往多元化、复杂化的方向发展，追求饭其次，21世纪是知识经济的时代。知识经济是一种新型的经济形态，消费者购物已普饭店投资者拟投资饭店所在地的旅游业发展趋势将直接影响到饭店投资后的客源市一。纯粹抗衡模式：这是一种没有竞争对手的抗衡。在市场中，只有一家饭店，在管理上，企业经营缺乏效率与，资源浪费闲置。竞争抗衡模式：这是一种介于纯粹竞争与纯粹之间的一种竞争模式。在原有的饭店必定要采取相应的措施以新饭店的顺利进入以保证自己的既得利益不受损于现有饭店可能作出的反应。从饭店的行业特点看，现有饭店业新投资饭店的进入不太素来新饭店投资的可能性不大倒是利用管理经验来进入的可能性更大，饭店产品的者与资源的供给者是饭店市场运作中的两头。在一定意义上说，饭店市场信息的充分程度：信息不畅，者需要支付较高的价格，信息通畅，作为饭店投资者，除了关心饭店投资所在地消费者的能力，更为需要关注外地消是事业扩大的第一步。企业的地址一旦选择不当，它所带来的不良不是通过建成后的加为该企业的具置。对于一个特定的企业而言，其最优选址取决于该企业的性质。譬如工业选址决策主要是为了追求成本最小化，物流选址可能要综合考虑成本及速度的问题，而零售业或专业服务性组织机构一般都追求化等，他们的侧重点有所不同。但是，饭店选址因需要的因素包括所在地的需求变量，即所处区域的总人口数.所处区域人口密度、各种、会议教堂、庙宇、寺院、剧院、院、夜总会、音乐厅、中心、游乐在上价中，下列地段适宜建造饭店c有关投资的政策，限制政策，土地征用的规投资前充分了解这些限制，运用政策成为一个知法的企业，可以避免在日后饭店在建设时要所选址中是否为自然环境保护地带、重要的风景保护区范围内，是否具有某种在生物学上有重要价值的生物生存，是否对周围生态环境造成一定的影：邻近河流概况江河湖泊的饭店，可将其纳为自己的水景，成为吸引客源的一大优安全；濒海的饭店，注意台风、暴雨等，地址要与海岸线保持安全距离，设立带：a.水位及水质：防止建筑物建在水层上，以防开采水造成下陷不处于烟尘排放的下风处；另一方面，考虑下游的纳污条件，生活和废水等的排放，不和常住型的白领阶层可以快捷地穿梭于或住所之间并且利用店中先进的商务设备及游客或普通的过境者，人员的流动率高。饭店应处在交通条件好.靠近铁路公路线和景饭店建造前评价内有关规划、、规定对的限制；1.5。市场前景，再次是投资三者都具备的前提条件下，还是需要重点考虑投资饭店规。客房所带来的效益撑起饭店经济的半壁，在划分饭店的规模中，一般采用五分法，价意见，为投资者的决策和批准提供科学的依据。因此，饭店投资可行性研究是项目实部门进行详细和补充，使基础数据准确可靠。了意愿缺乏科学分析。投资估算和筹措研建筑工程，这部分工程一般在建设期间完成；服务设施等饭店装修则最后建设。对面的、饭店投资效益取决于饭店经营后的平均客房房价、客房出租率，以及餐饮等其他方法予以预价，避免盲目乐观，造成投资的不必要损失。、根据项目的性质（、内资、、无偿）、规模的大小、投资方或投资管理部出包括项目计划、计划管理、财务管理、物资管理、施工管理、工程进度、质量监测、经过有关部门批准的项目和项目中确定的内容有关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、报告等C．气候资源。主要气候要素，分析研究其对旅游的适宜度，尤其要注意当地的性国家对当地的政策，如和物资的投放政策、价格政策等。根据投资方和项目需要进行科学安排使用，考虑利用资本杠杆运作投资项目阐述项目的组成形式、管理、办理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、工程监理、监价、竣工验收等。、评估者和单位）能对项目的基本情况（资源、市场、工程、技术、效益等），以及可行、第三节可能与顾客定位、产品定位，饭店的功能布局不符合饭店的实际应用要求。80%。一旦投入，往往难以改变。因在项目的基础上，进行周密的可行性研究。在广泛深入的基础上，论A．根据经济预测和市场预测确定项目的规模和方案：投资饭店项目的规模、客房运用客源市场、细分客源市场，针对投资地业状况和生产能力的评估，同类同档次饭店经营状况及特色的，特定的区域内饭店密度的，及销售预测、分析，投资估算和额度确定，进行投资项目预算，及时筹集投资项目所需的，避免由于不足造成的半截工程影响投资效益。建造的饭店，连利息都支付不了，就会利叠利而逐渐投资。即使是自有投资自有不多的单位和个人，必须事先对客源市场情况和饭店的获利能力进行分析，计算投定位，合理分配，如商务饭店就应将地投入电脑信息系统设施方面。否则，盲目投资，摊子过大，将设想。申请加盟国际大型饭店管理，成为其会员之一。加盟可接受对方的管理指导，又借用对以饭店自身力量，进行联号或经营。这要求本身有较大的力量和融资能力。投资方本身就应当是一个大型的以确保投资程序的顺利进行而二者区别在于前者经建立虚拟战略。这不仅建设行业内部，还应当成为行业外各企业间的优势互补。管理形式主要有独立管理、聘请管理顾问和委托饭店管理管理等三种模式。需要在投资决策前充分考虑的问题有如下两大方面：首先，是否加盟饭店管理？加盟国际饭店管理，需要考虑与所加盟饭店的管理模式相衔接，在饭店设计之初，充分考虑日后与否都必须在饭店设计建造之前事先如下几个经营管理中需要重点考虑的问题第一，经批准后成立招标机构，招标小组成员可聘请有关部门人员和行业内专业组成。内容包括招标公布或邀请书；投标企业资质表；投标须知；项目说明书（包括工施工组织方案、投资估算和经济分析、设计进度和等。根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商执照、资格的勘测设计单B发布招标公告或邀请书公开招标方式由招标单位公开发布或登报进行招标取得较好的经济效益但是这样的招标工作量大在下一步的投标单位资格中将花费大量时间。投标单位资格，经营范围；企业资质等级；企业工程技术人员、管理人员是否符合招发售招标文件，资格合格的投标企业，发招标文件，设计图和技术资料装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对旅游饭店的星级划分计划制定后，根据培训计划进行，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训方式，邀请几家具有丰富饭店设计经验的进行招投标。：及应采取的设计标准和设计规范。③建筑地址和总平面建设用地的红线图，标明红线建设期限，注路和管线的出，建筑周边的道路、车流和绿化。④项目建筑的具体内：度假休闲设施和休闲空间，并尽力营造轻松愉快的度假氛围。现有不少饭店的设计就在于客房、餐饮、商场、健康和多功能厅等服务设施与服务功能配置或比例不当，造成饭都应该把最大的舒适留给客人。例如，在客人的动线安排上，在饭店，要把人流、车流行走线路区分开；在饭店，如果餐厅、多功能厅和所等客流集中，则应考虑多开顾客是上帝，员工更是上帝，只有方便员工的服务设施，才能提供高品质的对务。台和员工通道的设计则常常被忽视一般饭店设计者能着重考虑对务场所和后勤区域的 类库房的相应面积和所处位置，员工室、更衣室、员厅、员工浴室、休息厅和夜班于对其部门进行走动式管理，便于与客人沟通，提高对务品质。自身的客源市场确定自身的市场定位及策略。建筑应着重考虑建筑物的朝向、布局与地形、地形地貌、场地气候条件、植被和景观轮结构、功能多样、低耗能、低费用的建筑模式，尽可能利用可再生能源，充分利用能、现代技术风能、水能等自然资源，利用生态工程技术处理饭店和生活污水等环境保光的生态建筑学中广泛采用的技术措施。金茂，可谓西方高科技与东方文化的结晶（由SOM公司与建筑合作设计）。金茂高420米，88层，落成时列世界第四最高摩天，十大标志性④饭店会议、和等建筑面、饭店的会议和服务设施成为现代饭店争夺客源的重要产品。为了更有效地增、 竖向一般可分为室、低层公共部分、客房层、顶层公共部分和顶部设备用房室，，。城市用地紧张饭店为了尽可能开拓地面层的有效空间和收益面积，充分利用墙体、地板等隔音措施，可大大降低对地面以上公共区域的干扰。对于有性的干式变压装置的，也可以置于室。地基条件好的，室可深达三、四层，其设备用放置于二层以下一层可以考虑作为公共活动区域室设计需要考虑地基条件、施工技术，，。场、浴和房，餐饮部分的餐厅、宴会厅、多功能厅、酒吧，以及厨房设施及用房饭店的顶层最高部是电梯机房、给水等设备用房。电梯停靠的顶层需留出与速电梯性能。竖向分区给水方式一般需要在顶层设，区分生活用水和消防用水，设计时利用重力位能给水，要注意底标高距离顶层用水点至少10米，以防止顶层用水水压不足避免交叉，工作人员从的出进出，上下班时统一打卡计时，集中更衣，务必穿好方可进入各自的工作岗位，在餐厅、宴会厅、客房服务和其他服务饭店的布件、食品、是其主要的物品，每天的进出量都很大，为了提高工作效率，的统一性，避免混杂。密的可行性研究，在广泛深入的基础上，论证项目的经济可行性，避免投资决策以最合理的投资项目和投资顺序去完成投资计划，提高经济效益。③进行投资项目的预算，及时筹集项目所需，避免由于不足造成半截子工程，影响投资效益。最终选出最优方案。④制订详细的投资计划，监督安排使用。A．施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置费、勘察设计费等。工程产值率法。经营流动=正常年份销售收人Ｘ产值固定比例法。即以流动占固定的比例来估算，通常用固定乘以—20%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动所占比例可略低一些计算全年利息。计算如下：=（年初借款累计+本年借款/2）X利率（3——=项目设计生产能力生产能力利用率产品销售单价（3——平均售价260元，预计年客房出租率为65%。则该饭店新客房投入运营后第一年的300间Ｘ260元／间·天Ｘ365X65%18,505,500以后各年的销售收入则主要取决于房价（单价） 每年现金净流 现金净流量=（投资所增加的收入－投资所增加的费用－投资的折旧）（１－所得税率）＋折 从中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期可以以写成

该项投资每年可获税后利润

21320万元，6450万元，增加费用220万元，所得税率33％，投资回收期为多少年？ 1320万元6现金净流量(450220220133220226.7投资回收期

5.82（年6年才可收回。6年收回投资并略有盈余，符合饭店投资的基本规律，nn投资总 ＝净现金流量 iｉ1200万元，5年内现金净流量分别为：50万、300万、350万、400万、450万元，则：120050300350400120050300350＝12340.222 投资利润率

如果计算出来的利润率高于现行市场利率，那么此方案就是可行的例４：某饭店投资1500万元，平均年度销售利润为350万元，如果现行市场利率20％，则：投资利润率＝350100%23.33%23.33利润，该项投资从财务上看是可行的，但力度不大（ｉnnNPVt

(CI(CICO)(1 tt

CI

（3——，1（注：现值系数查本书附录）年净现金流量现值系数净现金流量现值系数1234现值总 减：原始投 净现 方案1、2净现值之和均为正数，说明投资可率在18％以上，此二方案均可接受。2，故应选方案１。资额能获得的净现值，其计算为净现值比率=

187甲：净现值比率100000乙：净现值比率=70

内部收益率。内部收益率（InternalRateofReturn）就是使投资项目各年净现金流((CICO)(1 tt

内部收益率一般不易从3——11式中直接求得，通常用“试算法”结合插值求解。①任选一贴现率（折现率）i代入上式，求出ＮＰＶ值，若ＮPV＞0，则换一较大的贴i1、||NPV||NPV(ii 12

IRR

（3——如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资率，项目就可以接受713000053500040000元，45000元，50000元，55000年①先按18%贴现率进试，结果如表2所示。表年1234520%3所示。3：内部收益率测试表（二）年1234519%～20%19%4所示。4：内部收益率测试表（三）年12345④用插入法计算内部率的近似IRR19%1%

年金的现值=年金×年金现值系 年金现值系数

为内部收益率IRR≈17%。①计算各投资方案的损益期望值（预期率，一般用E表示nn式中：为第i种可能结果出现后的预期率。Ｐi为第ｉ种可能结果出现的概率。第ｉ种可能结果的离差=XiE

n(XE)2ii的年利润额及其概率情况如表5所示。试求标准离差。利润（万元利润（万元E甲900.3700.5500.2E乙1100.3700.5100.2727272

97.297.227272724804800V

E280V14100%甲V34.641100% 风险率是标准离差率与风险价值系数的乘积，其计算为FdF

（3——12%d如果银行现行利率是18%，那么，只要投资利润率超过利润和风险率之和，就认

+2.33%，280

利率加风险率之和23.94%（18%+5.94%，明显不如甲方案，故乙方案不可采用。2．减少风险的对策。每一项投资都会风险。风险，即有经营风险、财务风险，一）area，指接近该店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域有50%左右的顾客来本店消费；次要10%左右来自于边际商圈。。法则是对的都市商圈后的法则法则认为：具有零售中心地机。Ba Pa

DbIDa Pa＝A都市人口Pb＝BN=In＝2（1.5－2.5）法则认为：在数个商业区集中于一地时，居民利用那一个商业集聚区的概率则零售企业就能够制定出对消费者的营业对策，并且也为开店选址.网点布局等提供判断依据。其如下：PD＝ nn

nn nn＝J商 数累康法康法则是在法则的基础上发展而来的，用于求出商圈的分界点。其如下1＋PbDa＝1＋Pb式中：Da＝A都市到中间地C的距离Db＝B都市到中间地C的距离Pa＝A都市人口 Pb＝B都市人口

11＋Pb式中：Da＝ADab＝ABPa＝A都市的销售场地面积Pb＝B都市的销售场地面积IRS＝C式中：C＝某地区某类商品的潜在顾客查法.来店法、顾客登记簿法、市场法等方法。但是这些法则都是以都市人口肯定二）ＧＩＳ根据勒的中心地理论当研究大型百货商场区位的时候必须把全体或大部分的济或社会上同质的家庭作为小区域单位,3000-50001000-1500个家庭为标准,些图，使用5000:1地图，并把完成的地图转换成地图信息软件格式后。地图信息和速GIS个系统分析新的区位以它对已存商圈带来什么影响。主导下的基本数值地图，并得到的积极支持，尽快建立商业用数据库市场，推进GIS三）层次分析法 yticHierarchyProcess简称层次分析法是20世纪70年代由运筹学教授T·L·Satty一种简便、灵活层因素对于最（总目标）的重要性权值。工作量较小、消耗人力和物力较小的法，因而在简化选址决策上是一种行之有效的方选址重要性、或优先程度难以量化的因素进行综合分析，得到科学可靠的选址结果，四）菲菲法是60年代初公司的专家们为避免集体讨论存在的屈从于或盲目和影响组织的外部环境（预测小组；而战略小组的成员从组织中的经理人员中确定目的，拟订提纲。首先必须确定目标，拟订出要求专家回答问题的详细提纲，并同时向专家提供有关背景材料，包括预测目的.期限.表填写方法及其它希望20以通信方式向各位选定专家发出表，征询意见710天，总共约一个这种分析方法的优点主要是简便易行，可以避免会议讨论时产生的害怕随声附和，或固执已见，或因顾虑情面不愿与他人意见等弊病，被作为一种典型的综合性群体决策方法；同时也可使大家的意见较快收敛，参加者也易接受结论，具有一定程度综合意见靠专家因此归根到底仍属专家们的集体判断此外在选择合适的专家方面也较，五）求得分值，经过求和，最后得到各个选址项目的总分值。作进行个别的判断，因此判断的随意性要比析法小得多。4~12个之间。用各个因素的得分与相应的权重相乘，并把所有因素的值相加，得到每一个备六）亏平衡点和情况的变化进行综合分析，然后进行选址决策的方法。点企业，反之，企业亏损。以此作为判断选址的标准。盈亏平衡分析法的基本：Ｐ利式中：Ｐ利：利润m＝（p－v的基本要求，但各方案的投资额不同，投产以后原材料..动力等变动成本不同。这时，七）空间决策支持系统分析法空间决策支持系统是由空间决策支持.空间数据库等相互依存.相互作用的若干元素构.种对空间数据进行处理变换以提取出隐含于空间数据中的某些事实与关系并以图形和文字的形式直接地加以表达，为现实世界中的各种应用提供科学.合理的决策支持。由于空间分析的直接融合了数据的空间定位能力并能充分利用数据的现势性特点因此..定位分析.最佳路径选取.资源分配和机场净空分析等经常与空间数据的领域。GIS和空间模型结合的成功原因在Sij 式中:Sij-------从居住地i到设施场所j的人流或 iWjj的 ij 2)定位-就是“p-median问题”，表述为：pMinimizeZ{s}=j1k约束条件为:HjkjSj k jkSkmn

=

OkmmnWmexp(-k S式中 Si小型居住地( O OiWm-----j设施场所对产品m Wjmn------j设施场所销售组n对产品m的附 j i八）如客观因素和因素同样重要时，则其都是0.5。设X为因素的，则：客观因素的值=1-X(0≦X若X越接近1，则因素显得越重要，反之亦然

Ci=C M0,j

Ci(1/

i 式中，CiiM0ji(1Ci---各可行性位置方案的总成本的倒数之和；nnMo,jSik

nnnnWik第k因素的 值在（0,1）1，则说明该位置越优于其他位置。mmMs,i=(lkk式中,Ms,i---第i可行性位置的因素度量值lk---第k项因素的重要性指数Sik---第i可行性位置对第k项因素的评比值式中，Mli第可行性位置方案的位置度量值；Ms,iM0,i九）(RegressionYii的营业额(依附变量),Xmi代表独立变量，bm代表回归系数根据现址的校准值估计，a是截距。·很好的地址也有可能转变为不良的区位，因此，在分析中不能简单地。阅读材料二：本文揭示了旅馆经营者对可持续发展战略所持的态度本文数据主要是在英国的普一结果为促进服务业的可持续发展作了有益探索。。近20年来，有关环境的议程主要集中于可持续发展。人们越来越：全球自然资源的有限性、当代人的开发利用与对后代人造成的影响三者之间存在着密切联系报。的情况下更是这样本文的研究目的在于通过英国城市中的旅馆业在实施可持续Beioley认为旅游业要真正做到可持续发展需具备四个条件：第一，发展旅游业必须注客和的投资者，员工待遇提高了，服务更到位了，这些均促进了当地经济的发展与环境，就如何提高饭店业的环境问题制定了一部守则。Novo已经在他的每一个饭更感。可持续发展战略的实施有赖于人们的关注和强有力的支持。对于环境相关的问题的研究已取得预期效果。ber和odall旅馆对环境问题有一定的认识但他们尚未认识到旅游业与环境之间的相互影响关系。只有大约18%的被者知道并能解释“可持续被者自1990年以来采取了可持续发展的相关措施，虽然这些活动相对低调和传统，其中：33%是回收利用纸张、罐头和瓶子；28%是节约能源；27%是使用柴油或24%19的人对当前的环境政策满意16的人认为在处理环境事务时很小14%的认为潜在增加成本。Brown在英国对大型和中型旅馆业106个经理进行的结果表明他们知道环保这个供的高级膳宿条件相，反而可能降低宾客的满意度。BerryLadkinEastSus所作的研究得到的结论与前面的稍有不同。以往的研究发展中的主要就是成本的增加和对当地的不信任。地位。第一报告是“旅游与环境：保持平衡，也了旅游活动对环境所产生的广泛影响行业运作方式可能会被改变。随着这两个文件的出台，ETB进行了为期三年的投资，建立旅游业和古镇的管理。TheSouthDevon生态旅游最大的贡献是建立了绿色审计，它为旅游1993年发起，两年后结束，Devon189家企业参加了这一工程，现在它已经成为一项成本的额外增加，同时对其能否转变为现实、能否在实践中得到持怀疑态度。19世纪的物种，这主要美乘船游客的需要使它成为一个特色旅游目的地近来它还成功的吸引了大批199655804260个床位是在饭店和宾馆中；现在，在这个61.31.43000个就业岗位，如果把相关的游客消费支出也计算在内，4315用。1978年5月，普利茅斯市场部建立，加强了城员会和私营企业间的关系。随着城 业、当 部门和环境机构都应遵守上述规则并共同努 执行第三个原因是普利茅斯市场部和城员会已经加入了西方旅游工会并且制定和实施但在普利茅斯市绿色审计实施进展非常缓慢很可能是由于缺乏负责此项目的直接指导和帮助绿色审计是普利茅斯的旅馆经营者们在执行旅游业可持续发展战略时采取的一。、问卷形式展开了项目包括：对旅游业可持续发展的理解实施情况、绿色审计的使。、，主要依据“普利茅斯指南，它详细记录了在普利茅斯市场部登记的旅馆情况，调间房间；中型：11~5050个房间。最初我们通过联系这些饭店以馆有时间回答问题（见表二），表二旅馆类型及样本情在指南中列出的数量接受的数回收率小型（1~10个房间中型（11~50个房间（50个房间8多数人（占36%，23个）认为它有助于吸引顾客，结果令人失望。相比于对环境问题大部分被者都环境资源对于旅游业发展的重要性只有一个经营（占2%）认为自然资源对旅游业无关紧要，55个人（77%）11%的人（7个人）52%（33个人）坚持认为发展旅游业将会产生破坏性。这些结果表明，在环境问题上人们之间存在一致之处，即都承认环境对旅游业的影响。这种看法是来采取行动的基础。但许多经营者被的人对采取可持续发展战略的态度相对中立最广泛采取的一项措施是减少能源消耗（86%，55家企业43个；鼓励使用公共交通工具（占59%，38个；可循环利用的产品（占52%，组（3个，原产品（8个，检测废物（9个，和不用外包装（10个。、经营企业中好得多。大规模的饭店更可能安装节水设备、使用公共交通工具有机、于环境保护，而超过一半的人认为能提高消费观念。有42%的人认为可持续发展有助于节于开拓新的市场，扩大顾客群。约50%的企业认为实施可持续发展并不能获得金钱回报。被的人员还被考虑实施可持续发展策略可能遇到的和。大多数人都强调、时间和成本是实施过程中的主要（见表四）三分之二（66%）的人将态度消极的原因归结于缺乏；另有64%的人表示他们没有时间和精力来开展这些活动；过一半（53%）的人表示信息缺乏阻碍了他们对这一问题的思考。顾客员工缺乏2419家企业（124家（33%）8225%是为了小企业利益，在1993年绿色审计组织设立的时候大型旅游企业在这个城市中可令人感到欣慰的是，在了解绿色审计的25家企业中有18家（占72%）了它。大多数者（有89%）是一些小私营饭店的，其饭店客房一般少于10间；在18个购买者中，1372%1161%。须采取某项措施。英国旅游，汽车，汽车在2000年就饭店等级体系StablerGoodall认为客人可能愿以高价环保型产品，尽管在的一项表明，有71%的人更喜欢住在环境好的饭店而又在其他经济部