房地产企业建设工程合约法律讲稿

合约与法律管理主讲人：谭敬慧二OO八年十一月—建设工程合约法律一个案例：

某建筑A公司与某房地产B公司，签订合作开发房地产合同，双方约定A公司的投入是工程施工所需要的工程款，B公司的投入是土地使用权，工程竣工后AB双方按4：6分配房产。后来B公司资金困难，双方签订补充协议，终止合作开发合同，但由A公司继续施工，B公司按成本价用部分房产抵扣欠付的工程款。后来B公司将所有房产销售完毕，A公司向法院起诉要求B公司支付抵扣给A公司的房产的成本价和销售价的差额。启发：

合同基本条件商务通知权利与权益

主题一、现状二、招投标中的法律风险三、工程合同实施重点风险四、项目进度法律风险五、工程项目证据收集六、疑难解答七、案例一、合约现状法律关系复杂

合同种类多：承发包合同、担保合同、特许经营、借款合同、股权转让、居间合同等合同履行时间长：过程中变更多、变数大

风险点多

不确定性多：主体资信、项目、市场环境

法律环境国内或国外：涉及的法律更多，效力级次与区域异同

国际惯例

全球经济一体化，国际惯例被越来越多的被适用二、招投标中的法律问题（1）参与主体—各自权利与义务：1.招标人：2.招标代理机构：3.投标人：

4.行政监督部门：监督权与处罚权：是否可以宣布中标无效？《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》89号令第五十条：招标投标活动中有《招标投标法》规定中标无效情形的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门宣布中标无效，责令重新组织招标，并依法追究有关责任人责任。

问题:招标代理机构与招标人的法律关系？二、招投标中的法律问题（2）招标方式的区别：

招标投标法：公开招标和邀请招标

政府采购法：有六种方式：公开招标（应作为政府采购的主要采购方式）、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价、国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式关于招标方式：

1.公开招标：招标人需向不特定的法人或者其他组织发出投标邀请；须采取公告的方式，向社会公众明示其招标要求。

2.邀请招标：招标人在一定范围内（3个以上）邀请特定的法人或其他组织投标；须向特定的潜在投标人发出投标邀请书。

▲除对国家和地方重点项目采用邀请招标作了必要的限制外（见招投标法第11条），允许招标人对上述两种招标方式自行选择。二、招投标中的法律问题（2）关于强制招标范围：

《招标投标法》第3条：在我国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。3号令规定：《工程建设项目招标范围和规模标准规定》

第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价的２００万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物采购，单项合同估算价在１００万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在５０万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在３０００万元人民币以上的。二、招投标中的法律问题（2）《招标投标法实施条例》中第七条具有下列情形的，可以不进行招标：（一）涉及国家安全的、国际秘密而不适宜招标的；

（二）应急项目不适宜招标的；

（三）利用政府投资资金实行以工代赈需要使用农民工的；

（四）承包商、供应商或者服务提供者少于三家的；（五）需要采用不可替代的专利或者专有技术的；（六）采购人自身具有相应资质，能够自行建设、生产或者提供的；

（七）以招标方式选择的特许经营项目投资人，具有相应资质能够自行建设、生产或者提供特许经营项目的工程、货物或者服务的；（八）需要从原承包商、供应商、服务提供者采购工程货物服务，否则将影响施工或者配套要求的；（九）法律、行政法规等规定的其他情形。《招标投标法》中标无效情形有：第五十条招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的。前款所列行为影响中标结果的，中标无效。－串通第五十二条依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的。前款所列行为影响中标结果的，中标无效。－泄密第五十三条投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效。-串通第五十四条投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效。…－骗取第五十五条依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，前款所列行为影响中标结果的，中标无效。－谈判第五十七条招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。－自行定标续上页问题：分包商选择、供应商选择的招标问题EPC项目招标投标在国内的适用问题：资质中标签约后终止履行合同的法律后果暂估价项目的招标问题：招标人与总承包人共同招标产生的法律后果？续上页案情介绍2001年5月9日A公司与B公司签订了建筑安装工程承包合同，合同约定由B公司负责承建A公司的车间车库等5个单位工程，承包工程总造价230万元，施工期为2001年5月10日至同年10月30日竣工。施工期间，A公司陆续付给B公司工程款，截止到2002年2月，A公司共付给B公司工程款共计195万元，余下工程款至今未付，为此B公司向山东蓬莱市人民法院起诉，要求判定A公司立即付清拖欠的工程款60万元。据法院查明，A公司在对外发包工程时以及工程施工后，未办理施工许可证。案例：无证发包引起的合同效力争议续上够页法院拍认为掉：《建筑巴法》规定犹，签跃订合幸同时罢发包后方必声须具该有施引工许商可证掌或开想工报偏告，跨承包辞方必仗须具津备法惹人资流格和斗资质沉证书尽，B公司绵虽然跃具备腾法人鹊资格般和资家质证暖书，挎但A公司虑至发贪包时蹈至今农未办惰理施攀工许半可证佣，故A公司术和B公司梦双方赏签订青建筑微安装吓工程某承包闭合同址属无洞效合洽同。万根据姜山东握省高季级人易民法鞭院关野于无年效建塔筑工英程承浅包合宋同的蝇处理湾，对困建筑抹工程座已完忽工且突质量件合格铁，建栏筑单享位应饲当按嚷照已材完工职的实声际造忌价支爷付给畏施工都企业也相应洋价款住的规看定，肥故支亩持B公司幻玉要求A公司青按实材际造剩价支摊付余乡丰额的葬工程琴的请瓜求。20血04年12月，铲山东掠省蓬辞莱市用人民犹法院信一审雪判决介：A公司忌付给B公司腾工程篇款15柱48落19虚5.浙75元。如后山层东省代烟台翅市中仁级人冤民法炒院二忘审中尖判决烛驳回虾上诉竭，维僵持原尚判。续上倚页—案件各分析（一舌）关滋于《山东暖省高驴级人前民法选院关友于审洒理建唐筑工心程承遥包合密同纠斜纷案肤件若凶干问扒题的织意见》的效破力问外题1、19仍81年6月10日通暴过的《全国想人民典代表晒大会哨常务畏委员益会关桐于加半强法猫律解江释工榴作的眠决议》规定堤：凡铃属于令法院拿审判垄工作鸣中具百体应惕用法蓄律、揭法令棉的问站题，乱由最朗高人赞民法详院（他下称珠高法壁）进攻行解嘉释。2、对循于地侄方高喂院的虚解释我的效咳力，19粒87年3月31日《最高割人民游法院淹关于发地方座各级支法院暂不宜知制定狗司法记解释窝性质梨文件稼问题吗的批垂复》中对克广西卷壮族贵自治也区高屠级人锯民法阻院《关于佛处理乎房、树宅基棕地案镇件贯锐彻执崭行有听关政者策法裂律若砍干问员题的饮意见》就认孤为：度该文殊件具无有司遮法解膊释性悦质，昂地方怕各级库法院筒不宜页制定指。3、《建筑迟法》第7条规届定：冒建筑寻工程旷开工孕前，琴建设耽单位朝应当无按照盐国家卸有关所规定村向工诊程所毫在地盗县级织以上挂人民紧政府烟建设絮行政具主管梯部门弃申请扯领取叼施工株许可弊证；浅但是汪，国庙务院辞建设赌行政驳主管插部门吵确定华的限鲜额以杠下的债小型竹工程亡除外趁。按呼照国挂务院海规定浙的权香限扣颂程序忍批准泪开工紧报告维的建牲筑工尖程，古不再联领取嘉施工互许可屯证。4、第64条规坊定：切违反充本法姓规定哭，未轰取得夺施工咐许可负证或黑者开尚工报傅告未赠经批团准擅朴自施浅工的劲，责念令改豆正，爆对不写符合箩开工汪条件办的责覆令停解止施艘工，扰可以碧处以签罚款融。5、从我霜国《建筑梅法》来看洞并没爪有直厉接规设定发种包方深因没程有施偶工许礼可证冠而导庙致合族同无泉效。二、嫌招投躺标中限的法剖律问络题（3）中介云服务裙费用绍引起何的法欣律争餐议争议猾焦点些：1、居前间合选同的宫效力供：串颂通的正嫌疑2、费托用金脏额标抹准：垮公平腊合理慨的原村则处闭理定音价法律按规定辰：1、《合同返法》第42险6条、坛第42愚7条，漠居间略人促吸成合改同成惭立的寇，委厦托人猛应当吓按照舰约定掌支付强报酬夫。居奇间人树未促肿成合缴同成叼立的衔不得吼要求古支付惕报酬栋，但缩慧可以偶要求勾委托扫人支子付从赚事居侍间活者动支滩出的抬必要恶费用消。2、《招标瓦投标斯法》二、危招投赖标中助的法诸律问垂题（4）-案例案情膝介绍篮（ca苹se常1）当事撑人A与某论建筑俊公司婆签订醒协议舟，约芝定由A帮助华该公哑司承宏接某抗建设蹲工程幸总承抵包项爆目，抚在建胁筑公劫司与烛开发名商签眉订工弄程合莫同后水一周杜内，巷向其舅支付阀开发哄业务腔费30万元烤。协惯议签改订后关，建歌筑公捷司未敞按照票协议偷约定肌支付洒相应够费用抚。A诉至瓶法院增，要态求建祝筑公颂司给匪付开伸发费30万元穷。建筑回公司窜答辩边称，哑该项疼目属速商品交房住钓宅建斥设项白目，厉应依驻法招刑标，捞协议贿约定A帮助改建筑绒公司与承接州该建抖设项镰目，剩违反央了招披投标贸法的怕规定肢。同蚂时A不具絮备招稠投标日代理技机构蛮资格姜，无湾权代过理公平司投秤标活浑动。柄该中钞介服户务协也议因拨内容金违法遍、主更体不汪合格湖，应刻属无仔效合后同。案件碌结果法院铁认为再，协鬼议属者居间谊合同葬，目讨的是励利用A的个遇人关摸系在鸡招标妹人开稳发商编与投摔标人贷建筑姥公司展之间谣建立渐关系筛，为晓建筑绪公司丛在投株标中汗获取把优势迁，从挪而达橡到签倾订建喊设工巡寿程承壁包合产同的轿目的梯。本特案工见程为冠商品漫住宅孟建设糖工程帐项目貌，属政于关掉系社掌会公造共利懒益、年公共毛安全益的公乓用事敢业项愈目，盗必须轨进行学招标叠。根痒据《招投厚标法》的规忍定，告招投闲标活套动遵交循公铺开、副公正蓬、公习平和胶诚实校信用赚原则您，任剑何单车位和牢个人仪不得罗非法末干预公、影元响投粒标结蛮果，谱该合威同违解反了《招投佣标法》的禁捆止性舟规定征，为耀无效沉合同症。施工贝总承柴包工程妙总承逝包设计讯施工旨总承灭包DB胁/E猪PC合同专业侵承包劳务谱分包劳动察合同三、克工程牌合同条类型（一女）建塑设用警地使撞用权荷出让属合同貌的效梨力问浸题1、《最高债人民吐法院乎关于耽审理喂涉及涉国有交土地文使用仅权合桂同纠产纷案该件适床用法宣律问下题的划解释》（以膝下简淡称“布司法亭解释颤”）窜对无弦效情杂形作木了如滑下规令定：（1）主分体不叛适格开发疯区管显理委性员会葵作为吧出让导方与仿受让危方订暑立的裳土地呜使用第权出痒让合惰同，灿应当注认定扇无效啄。（2）协猪议出叙让价选格条沟款经市序、县蕉人民也政府模批准恢同意钓以协隆议方衬式出梁让的饭土地交使用僵权，羽土地纸使用深权出移让金肃低于啦订立悬合同白时当铅地政牌府按淘照国辜家规杜定确泽定的少最低营价的街，应引当认挡定土洋地使召用权擦出让续合同史约定脖的价骆格条设款无此效。2、土锄地出被让的饭招标创拍卖额挂牌姻违反《招标乎投标坦法》、《拍卖班法》造成考中标矮、竞申得无膨效的牙。《招标蚁拍卖臂挂牌相出让朵国有涂建设雹用地章使用狮权规幼定》规定窑：“盲第二罗十五伍条凯中标薄人、皇竞得什人有与下列务行为河之一辅的，爆中标测、竞赶得结茧果无斗效；奸造成谊损失晴的，掉应当腹依法烂承担鲜赔偿荐责任据：（一融）提浪供虚糊假文联件隐编瞒事妖实的扁；（二蛛）采凤取行殖贿、宵恶意雁串通衡等非牢法手汪段中标石或者腔竞得阶的。群”3、具糖有《合同够法》第52条规谢定的坑五种和情形丙之一佳。三、异房地篇产开帅发中谦的合兼同效超力问传题三、现房地捉产开摸发中殃的合做同效斤力问兼题（二龟）建爪设用跟地使策用权端转让霸合同膨的效吨力问雀题1、未他办理兄土地档使用屈权变慨更登劳记手崭续司法宿解释爱规定使：土妈地使熔用权板人作促为转尼让方曲与受蜜让方遇订立展土地安使用找权转置让虑合同宣后，距当事忧人一慨方以籍双方潮之间纹未办次理土氧地使粮用权竟变更响登记忠手续唐为由扁，请画求确糕认合巾同无童效的暑，不览予支友持。2、未蚂取得冻出让挂土地馅使用插权证隆书与险受让煤方订绸立合石同转部让土猪地使茅用权司法摄解释卡规定纤：转帆让方忍未取光得出谁让土肺地使挽用权皱证书我与受基让方若订立朴合同盲转让凑土地胜使用盆权，窃起诉猴前转纹让方猛已经圾取得陶出让孙土地讨使用磨权证烫书或牛者有帅批准朗权的昨人民瓣政府始同意如转让裂的，庸应当锄认定煌合同县有效费。续上形页3、土治地使两用权越人作呼为转贸让方害就同羞一出建让土胶地使阳用权忍订立缝数个惹转让飞合同抚，转提让合骗同效堤力。（1）数讲个转促让合娱同如扔果没椒有无筛效的洁情形幻玉，均笋为有值效，位我国必法律茶不禁被止就靠一个炉土地页使用挑权订旷立数准个转脑让合搂同。（2）请含求权律顺序司法赛解释课规定册：土疗地使纳用权修人作必为转药让方策就同斥一出睬让土姻地使凶用权渠订立兼数个凝转让抹合同昼，在密转让序合同勤有效泰的情扭况下括，受形让方炎均要湖求履筛行合浓同的勾，按扣照以荒下情非形分碧别处映理：（一饺）已经菠办理展土地昆使用犯权变臂更登黎记手藏续的受嫁让方骨，请炭求转著让方晃履行坐交付浆土地绵等合垒同义恒务的破，应仁予支对持；（二闲）均技未办激理土窑地使善用权畅变更阴登记始手续呈，已先辆行合胶法占谣有投彻资开大发土浇地的受麦让方谦请求疏转让极方履犬行土包地使乘用权夸变更固登记平等合转同义近务的搁，应背予支雨持；（三浊）均束未办西理土瓶地使柱用权盘变更液登记罗手续贡，又骆未合毛法占枝有投犹资开粱发土呼地，先行惕支付稿土地退转让项款的受秩让方适请求婆转让寒方履睛行交期付土冒地和射办理洒土地纷使用旬权变棚更登尝记等枯合同摸义务胜的，及应予堂支持翠；（四亡）合牺同均战未履松行，依法芽成立庸在先据的合多同受让茂方请派求履奇行合肥同的华，应生予支蒜持。续上弃页4、转奸让划哄拨土肥地使控用权铃，未抖经有先批准喇权的疑人民舟政府报批准写。司法储解释贵规定嫁：土绍地使辆用权厨人未允经有痰批准失权的收人民里政府奋批准再，与亩受让凶方订母立合誓同转松让划辈拨土眨地使疗用权吴的，盯应当专认定辅合同念无效秃。但陵起诉杀前经仰有批腥准权飞的人捡民政方府批验准办净理土丸地使蹈用权步出让肯手续下的，按应当许认定绪合同进有效矿。批准是划钻拨土摘地使跃用权谱转让逆合同敢的生效侮要件。三、站房地获产开液发中基的合杯同效捆力问法题（三忧）合摆作开羡发房粒地产痒合同丽的效格力问爆题1、一撤方或惯各方奖不具岁备房柱地产渣开发律经营尊资质剥的司法乞解释毫规定匀：合牌作开霸发房充地产辣合同横的当事姐人一北方具锤备房焦地产去开发缴经营读资质窄的，痰应当庄认定叮合同直有效终。当事悟人双兆方均蠢不具裹备房收地产龟开发快经营吵资质竹的，纳应当友认定房诚合同殃无效爆。但起诉慕前当事伯人一千方已荐经取它得房扰地产我开发沫经营艘资质叹或者烛已依宴法合称作成没立具爪有房注地产污开发副经营详资质洋的房只地产蚕开发俊企业讨的，应株当认粪定合固同有见效。2、饲未经侄有批然准权喝的人租民政向府批锅准，那以划香拨土爪地使局用权恶作为亮投资鞭与他出人订谦立合昏同合身作开炎发房么地产舱的司法糖解释随规定拥：土限地使左用权度人未修经有缓批准谁权的或人民及政府招批准荐，以董划拨形土地延使用缴权作姥为投共资与准他人奏订立颠合同趣合作轻开发东房地镰产的父，应坊当认森定合墙同无雕效。绳但起诉输前已经些办理童批准鲜手续登的，应系当认姜定合足同有祸效。续上议页3、荣投资抖数额顷超出稀合作托开发数房地宴产合拜同的牢约定司法济解释贵条规渔定：慰投资央数额腰超出赶合作饺开发规房地掏产合至同的勾约定坏，对增牲加的碑投资损数额芝的承门担比祖例，奖当事穗人协寄商不平成的逢，按价照当鸭事人堆的过疼错确牧定；因殃不可促归责嫁于当润事人蜻的事迷由或棚者当兴事人腊的过龙错无惠法确珠定的猫，按雁照约定猪的投宪资比侦例确定看；没观有约秀定投妨资比裹例的阻，按架照约距定的妈利润圈分配匪比例微确定怀。4、房腿屋实丸际建湿筑面兽积少伪于合酒作开另发房笨地产矮合同棚的约烘定司法饺解释级规定朝：房哪屋实厕际建榜筑面乖积少溉于合致作开锹发房沫地产哈合同捧的约弟定，闷对房趋屋实侮际建宁筑面仅积的查分配香比例诊，当事分人协穿商不晨成的傲，按溪照当排事人均的过张错确学定；因左不可扭归责麻于当北事人温的事谨由或根者当耀事人违过错桥无法抬确定陆的，古按照约宽定的响利润墙分配皱比例确定吃。续上乘页5、房抵屋实派际建捧筑面稼积超妨出规乐划建雀筑面汇积司法浓解释递规定已：房蚂屋实知际建隐筑面划积超示出规照划建牌筑面袭积，经有蔑批准啊权的搜人民禁政府狭主管富部门卸批准趋后，当逃事人暂对超陆出部六分的芽房屋险分配谢比例累协商怀不成献的，站按照岗约定额的利壳润分栏配比宁例确题定。对快增加旁的投办资数乓额的鲁承担激比例扫，当羡事人墙协商纤不成垮的，获按距照约使定的捞投资宵比例奏确定驾；没扁有约马定投芳资比刻例的跟，按降照约厚定的铁利润罚分配巨比例纺确定剩。6、依永法需以经批乒准的孕房地莫产建抓设项书目未戚经有货批准武权的湿人民位政府略主管旺部门嫂批准臣或房蔑地产联建设护项目拍未取床得建筝设工烦程规当划许形可证化或擅智自变渠更建经设工超程规深划司法返解释盘对以淋上三似种情蚂形的鸟规定拴是：跪“当墙事人熊请求脖分配悲房地坏产项践目利饭益的伤，不予泪受理；已球经受叛理的计，驳回施起诉；因辫当事贫人隐闹瞒建现设工菌程规爸划变乐更的美事实贼所造亭成的涉损失阳，由倒当事核人按淡照过酷错承饱担。续上苦页7、当搬事人花违反摧规划懒开发斜建设珍的房格屋被繁拆除胡后损垮失承夺担司法静解释荒规定闯：当篮事人某违反蛙规划棍开发毁建设触的房递屋，匆被有寻批准烘权唐的人珠民政财府主洪管部宴门认他定为盟违法但建筑肯责令抵拆除夸，当事温人对捎损失绘承担协协商月不成纵的，穷按照诉当事忆人过绿错确首定责袖任；过反错无搁法确装定的父，按照粒约定泡的投裹资比讨例确者定责误任；没酬有约疾定投怠资比绒例的夕，按臂照约定丧的利绢润分踏配比挣例确蒙定责耳任。8、当球事人盲未足其额交衫纳出锅资或铜要求夺将房万屋预饺售款驰充抵名投资岭的司法科解释准规定及：合栽作开竟发房渐地产冶合同约定裕仅以宵投资宰数额单确定调利润栏分配短比例诵，当繁事人各未足蒙额交底纳出豆资的，按厌照当贷事人内的实际证投资每比例分配甘利润暖。合作哈开发猫房地漠产合她同的某当事坑人要滋求将房宜屋预揉售款息充抵每投资差参与喂利润捐分配辰的，不惕予支哥持。续上权页9、合卖作开谢发合钢同被销认定拳为其诸他合宇同的房诚情形沸。根据早司法挣解释换，有微不承跳担经并营风蚂险约塑定的猫合作闹开发稀合同他会被砍认定岂为其括他合打同：（a）约定廉提供拴土地岁使用孩权的艺当事邻人不话承担秀经营肺风险，只收取扯固定酬利益的，粉应当问认定辞为土固地使胞用权姓转让邻合同错。（b）约定恼提供若资金猾的当跳事人章不承孕担经娘营风窝险，只分配猜固定父数量袄房屋的，域应当紫认定臭为房乖屋买预卖合稿同。（c）约定霸提供处资金村的当城事人啄不承碍担经管营风有险，只收取比固定稠数额券货币的，票应当喊认定舅为借称款合魔同。（d）约定低提供妨资金御的当叛事人请不承皇担经槽营风食险，只以租饺赁或标者其验他形愧式使兵用房萌屋的，榜应当怎认定载为房稻屋租信赁合放同。因主专体资流格欠订缺而泼应认弟定为浪无效继：1、不将具有昼从事折建筑剪活动映主体瞧资格抄的个厦人、鼠合伙篮组织两或企王业以运具有橡从事仗建筑醒活动赴资格忌的建糟筑企县业的劫名义输承揽大工程钳。2、无村资质响或资轻质等英级低壮的建朽筑企吹业以耽资质通等级档高的捡建筑捐企业似的名浇义承爽揽工隐程。3、未巩取得械土地钥使用弃权证凳、建句设工钓程规徐划许托可证霜，未是办理样报建扎手续源的“三无”工程俩的发枕包人纸与承组包人模签订酱的合里同？业冈主锐：法缴人资兵格，捐资信播＝资胸产+信用总承巩包：幼挂靠饭投标单独抢分包指定眨分包联营春体投荷标共同连招标母公驱司为更子公涉司招白标三、开工程歪合同损实施予－主狮体与霉法律普责任三、铸工程斥合同训实施洒－合同艰中的邮现场击代表现场途代表发包庸人：监理泄人：承包售人：休项目义经理住、合适约商耀务经施理、责现场跑经理分包带人：染指定挂分包锅、暂凳估价衰分包擦、总匠承包枪的分逗包问题蓄：1、合浅同约狱定发秧包人姑签字编方生结效，宣实践拜中未设签字愉，是洲否产雀生变吊更效干力？2、监券理签寄字的钉效力3、默疲示条垒款是颈否成妇立三、负工程滤合同吊实施－合动同价蜡格概厦述计价毒方式币：固朴定价步格：锁固定杀总价刮、固饿定单位价可调留价格成本访加酬翠金风险览包干迈：范壳围、剖形式雀、内丢容重点邻理解指：按叫实结虎算：远明确市含义（包果括量棵、价弓）三、瘦工程眠合同沸实施－合摘同价悦格概术述08工程击量清桨单规剂范中申的计绩价规顿范（1）强统制适件用范炒围：全部结使用呢国有弓资金惕投资泻或国挠有资与金投盒资为昏主（棕以下送二者迅简称袜“国体有资捡金投扶资”总）的缸工程脑建设伙项目辈，必须采用敬工程即量清惹单计降价（2）综常合单寄价：完成毁一个顾规定隐计量旱单位听的分拼部分状项工箩程量倚清单俊项目悦或措矛施清摩单项数目所丈需的人工潜费、材料制费、施工滨机械尘使用乖费和企业细管理军费与利润，以洽及一定伞范围园内的债风险议费用。以上蝴定义史是一冷种狭冠义上它的综用合单池价，场规费梨和税禽金等何不可牲竞争际的费梢用并资不包任括在窜项目搂单价镰中，盛这和身国际粒上所返谓的眠综合枕单价搅不同茎。续上配页（3）规借费根据离省级唇政府扛或省群级有练关权穴力部愉门规犯定必凯须缴你纳的宣，应者计入悲建筑笔安装辈工程米造价宜的费蚂用。（4）工恩程量壁清单工程埋量清应单应岔由分部迎分项堪工程晴量清絮单、措施土项目臭清单、其他归项目吧清单、规费俘项目迫清单、税金晚项目退清单组成倦。（5）规训费项吗目清尸单规费详项目姥清单嫩应按克照下巾列内哀容列药项：1工程见排污括费；2、工关程定腥额测涉定费施；3、社择会保千障费寻：包耗括养歌老保赢险、愉失业逃保险破费、远医疗灯保险证费；4住房趴公积浇金；5危险熄作业袄意外须伤害骂保险废。续上希页（6）综惧合单烦价08工程辞量清奸单规药范中饶的计研价规国范定订义的燃综合岭单价剪与《建筑婚工程赵施工攀发包寸与承田包计赛价管董理办歼法》规定俊的综斜合单哲价不圾同，08规范弦不包呆括规膛费和辣税金宿。建筑正工程嘱造价工包括后：分部站分项侮工程摆费、措施巡寿项目榜费、其他劈燕项目冬费、规费发、税秋金分部经分项绪工程庆费:人工我费、璃材料寺费、临施工饼机械纱使用核费、耳企业伐管理握费、倡利润措施就项目指费：唐安全祸文明盘施工洋费、抱夜间拒施工共费、冰二次六搬运岗费、云冬季奋雨施稳工、寒大型辅机械旗设备戴进出荐场及哪按拆茂费、锄施工当排水雄费、徐施工速降水讯费等其他跟项目睬费：暂列大金额晚、暂尤估价读（包韵括材莲料暂岸估单券价、陶专业即工程岩暂估狮价）进、计公工日沫、总启承包门服务悼费、刮其他脸（索晓赔、杠现场费签证份）规费碑：工程级排污训费、屋工程难定额袋测定祥费、番社会币保障屿费（懒养老辫、失方业、掘医疗躬保险斧费）咸、住桶房公狠积金拣、危的险作腿业意财外伤利害险税金槽：营业宅税、龙成为慌维护阁建设犹税、案教育煌附加跃费三、备工程单合同煮实施惩重点－工饶程合居同价衰格风葬险价格地质高异常端、涨队跌、抹变更底、包欠干风波险如何谋规避蒜风险告知狸义务绿：勘洲察、晚设计松、现呆状等价格坑条款声的包抄干范西围是愿否齐烟全调价家条款结算即时本结算默示净条款索赔索赔状是指扭合同饿中的靠权利丢被侵悼害人谷对非严请求爪人原赢因引真起的串工期闪、费锡用、运利润双的增猛加而策要求信合同柏受益吴人进揉行补矿偿的牙活动页。示范涌文本奴定义吴：索狂赔指次在合播同履渴行过援程中续，对贷于并保非自亮己的帆过错落，而许是应冶由对秧方承汤担责古任的旷情况址造成惭的实纱际损瓶失，慢向对治方提港出经勒济补税偿和飘（或矮）工羡期顺漏延的谜要求迫。实挡质讯：非河请求禽人原织因、次实际载损失叉、通晋知。三、恨工程本合同扔实施退重点尖－工程瓣合同呜索赔竭（1）三、逃工程毕合同鞠实施盾重点峡－工程油合同恢索赔莫（2）索赔分与签丙证、糕变更签证皮：一逆种文换件形爷式，碎内容挪包括巾合同蚂履行粗过程送中的羽技术伶、工狮期、恐人员南、造叙价、川索赔阻等各葱方面管。变更角：改膨变、榴调整辫。在国衰内合悟同中接没有绸特别贝说明礼，可军以将症二者闹结合攻，但绪是文酸字表练述应木体现股合同宅的实彻质性绘内容载。（FI徒DI罩C9昼9版）团索赔凶：根王据本拆条件尘任何识条款早或与度合同绕有关抱的其救他文席件，辨承包渴商有斯权得筝到竣只工时趟间的贩延长雨和（剃或）足任何央追加刑付款敏，承旋包商扫应向穷工程柳师发碎出通梯知、签说明厉引起瞎索赔风的事稠件或准情况阀。（FI裳DI痒C9遭9版）神变更戴：工汽程量抢、质导量、勾特性悠、标云准、洪位置汉、尺部寸、患永久厌工程束所需傍的附庸加工霸程、恭材料阀、设误备、锈服务膏等。（标担准施喜工招姥标文急件）写：23家.1承包刷人索摸赔的博提出根据觉合同政约定帽，承苏包人燃认为傍有权狗得到巷追加优付款马和（怠或）凝延长疮工期虫的，盏应按晶以下连程序随向发翁包人到提出袭索赔兽：承包船人应读在知喇道或蚂应当叙知道箱索赔欺事件僚发生妥后28天内鸦，向闭监理评人递蛮交索企赔意脉向通呢知书脏，并存说明由发生搭索赔闯事件道的事慢由。承包截人未厘在前生述28天内蜘发出占索赔迟意向抹通知蹦书的渔，丧兵失要呀求追梦加付岂款和户（或贪）延醋长工住期的殃权利挎；工期窜索赔反的计荷算：1、发佣包人北工期务索赔牌：承盟包人犯违约2、索归赔费铅用的守组成阳：C/巧P/气T成本让和利扛润如何棵主张3、索时赔证他据小业雁主索识赔租金贡损失利润羡损失扑证据控？三、枝工程经合同层实施朴重点－工期巷索赔质量辛索赔1、质闹量缺垦陷：蜻承包刊人引火起2、合沫同违床约责吧任3、侵项权责共任：烟按照象侵权倦的一天般构秀成要照件4、保评修责严任：宿按照染保修浮义务庭履行先责任问题1、未称竣工卡验收半出现迫的质踩量缺第陷责袜任承柿担？三、存工程花合同钳实施附重点－质么量索树赔三、蠢工程活合同幸实施忌重点砌－质腥量责讲任质量无责任狡的认化定：1、质嫌量缺燥限的蜡涵义建设雀工程似质量洪不符葛合工塌程建所设强欺制性酷标准填、设巩计文刺件，欠以及露承包晋合同叉的约略定。2、责垒任主是体建设极单位隔，勘峰察、钉设计态单位榜，施虹工单锹位，少工程透监理肤单位根据《建筑臣法》第79条规窑定，负责吉颁发逆建筑游工程谦施工涨许可吴证的窜部门吨及其曾工作康人员对不晕符合泥施工附条件徐的建仗筑工让程颁明发施短工许道可证才的，负责默工程尺质量毯监督模检查侨或者灰竣工颤验收丹的部宰门及认其工道作人恢员对不骗合格屑的建因筑工给程出茄具质召量合丹格文祝件或腾者按柳合格碑工程泳验收页的，禾造成周的损锋失，打由该右部门惊承担搜相应宿的赔男偿责指任。3、特殊护：对于棋建筑扣材料设、建劝筑构订配件房诚和设扭备生漫产厂丢商的巴质量陡责任浓追究,适用《中华躲人民盯共和贷国产泄品质纽奉量法》的规榜定和贷我国始相应脑的法浊律、穷法规杰、规束章的浸规定奇。三、扁工程衫合同伸实施防重点颤－工朗程合变同违税约责概任（1）违约雷责任句的涵渔义：违约闪责任做是指甜当事呈人违均反合响同约比定所迟应承荷担的盐民事晓责任缴。薄据合骡同法圆第10曲7条规扛定，抛当事怖人一湾方不跌履行乖合同骑义务招或者唉履行掠合同惕义务变不符狸合约胜定的怖，应哲当承驾担继忙续履捉行、霸采取序补救证措施方或者帐赔偿拔损失从等违安约责威任。实践河中存蓝在行赌为人止实施拌一个强行为茫而导题致违比约责猎任与校侵权特责任坊竞合浮的法仅律现渗象。基本陵归责循原则搜：违约这责任蹲的归蚁责原祥则主骑要有“严格赞责任书原则”和“过错情责任急原则”两种宫。严刮格责炒任原霸则是届指合江同一仆方当艇事人腹不履现行或捞者不抚适当柿履行亭合同吧义务羊，违扮约方岂就应乡丰当承协担违偏约责秩任。合同辞法解沙释二箩：第二浩十九纸条：“当事啄人主厦张约盗定的积违约纤金过投高请额求予无以适舒当减累少的讯，人痕民法洞院应见当以珠实际怎损失瘦为基犬础，探兼顾扛合同番的履惰行情拆况、问当事摊人的奏过错润程度碰以及乖预期孝利益孙等综美合因怠素，答根据枯公平浊原则队和诚金实信籍用原搁则予探以衡脑量，卸并作臂出裁滔决。当事拣人约步定的为违约盯金超压过造糖成损阳失的咐百分周之三腹十的摔，一庭般可成以认系定为环合同穴法第一带百一港十四矿条第暑二款古规定僚的“过分教高于分造成聋的损乌失”。三、殿工程泰合同到实施怖重点嗽－工大程合微同违屿约责诊任（2）工程波合同蛙常见榆的违制约行爸为：工期够违约质量秧缺陷逾期泼提交脸竣工振图纸通知述迟延翁、供港货迟衬延逾期解结算逾期访支付联价款三、迈工程绒合同严实施饱重点红－工晌程合格同违羡约责及任（3）注意1、约铜定明搁确的舰违约斥金额2、工忆期违喊约的除注意3、既处约定说了迟济延支蜻付违年约金览，又徒约定虫了利收息，匪是否欲可以毫同时旦支持坛？最高匪院有介判例罚，仲路裁机逆构也艇有判临例，旱不同吓后果三、康房地毙产买箱卖合知同违扑约责句任《最高誓人民吐法院汤关于爸审理炼商品抽房买际卖合萍同纠麻纷案畜件适问用法瓦律若栋干问挠题的匆解释》中双倍以返还的规叉定：第八山条曲具有著下列陷情形离之一何，导唉致商舅品房剖买卖惨合同弊目的厨不能蛮实现奸的，抚无法款取得贸房屋练的买漫受人撕可以梢请求佣解除少合同冒、返指还已由付购角房款伍及利再息、们赔偿青损失盯，并斤可以暑请求遇出卖标人承逆担不肢超过新已付道购房钩款一投倍的腊赔偿犁责任外：（一定）商舍品房鄙买卖纺合同订立惰后，出卖怖人未稳告知薯买受防人又你将该衫房屋子抵押后给第币三人；（二城）商稼品房蝴买卖岛合同订立号后，出卖脚人又园将该富房屋辈出卖臭给第流三人元。第九助条输出卖集人订立冒商品伏房买师卖合酒同时，具斜有下重列情咱形之旋一，命导致己合同扒无效蓝或者柄被撤侍销、晓解除愿的，帽买受沉人可绣以请蓝求返所还已衡付购遮房款钳及利育息、骡赔偿艺损失养，并趁可以乎请求宁出卖扔人承订担不蛾超过涂已付些购房傍款一砖倍的部赔偿缓责任嚼：（一侧）故意金隐瞒片没有秒取得贡商品姐房预屯售许伟可证赵明的可事实灾或者脆提供竭虚假柔商品却房预焦售许匆可证塔明；（二黄）故意瓶隐瞒瓦所售胜房屋鞠已经广抵押吗的事巧实；（三者）故意袜隐瞒导所售跳房屋滴已经悔出卖禽给第坊三人摸或者提为拆迟迁补弹偿安碍置房疫屋的惨事实鬼。三、积工程域合同旷实施乞重点虹－劳步务合幅同个人曾劳务佩分包干合同烟：无铲效后果：1.质量农合格床，按举合同阅约定干支付穿价款2.其他台条款兔无效仓，很咐多争猾议3.非法物收益谱上缴司法德解释阳：《最高税人民肌法院听关于悄审理桃建设访工程贫施工姐合同弯纠纷巡寿案件饥适用野法律仿问题杀的解换释》第二必条恒建设域工程卡施工葛合同奴无效想，但下建设京工程尸经竣搂工验护收合脖格，址承包匪人请爆求参栽照合位同约永定支袍付工同程价亲款的桑，应引予支恋持。三、候工程搁合同础实施门重点唐－竣吓工竣工骡、完并工、蕉竣工锐日期俭、移吊交竣工:完成歌全部岗合同休约定娱的全础部工资作量级。完工司：同窜上述冲含义竣工平日期番：示装范文据本:竣工脸验收月合格焰，提宜交竣顶工报笨告申摆请之阀日为谣竣工勒之日移交脱：验妇收合令格后拿移交炼，物浊的返锡还；叮未经涌验收俊移交加，则曾认定厉为竣嗽工之鞋日（搂最高铅院司佩法解锯释）材。问题得：1、甩树项验诊收，胆何时抱为竣择工之生日？2、行坟政确梦认与楼验收太合格劝之日姑不同得，如谁何认妙定？第十荒四条汁当却事人鬼对建肿设工身程实边际竣嚷工日忙期有航争议社的，近按照拢以下农情形永分别豆处理甜：香（一梁）建壶设工顿程经虑竣工牵验收黄合格歇的，符以竣能工验米收合坝格之知日为显竣工域日期嘴；鸦（二辫）承惯包人竹已经开提交彼竣工拌验收劲报告员，发翠包人让拖延完验收申的，窄以承嚼包人痒提交秤验收顷报告随之日连为竣寄工日递期；塌（脊三）洽建设航工程冤未经索竣工貌验收森，发惩包人舌擅自秩使用完的，登以转红移占明有建电设工菠程之边日为承竣工狂日期转。四、例项目艺进度沿控制司与法奏律风季险—停工伐（1）停工膏的涵饭义什么宪情形分下可决以停始工：依法酱停工把：开绒工许肚可、喝图纸霞审核依约肯停工劫：不兄支付闹工程贞价款停工义权的喇行使提主体永：业主承包唇商行政失主管翅部门停工桶（2）抗辩课权的图行使株应注斯意的安问题程序勇上：碑告知塑、合画理期盟限证据库上：昂书面写要件实体肝上：狮实质博影响不履约法律聚后果手：承供担违秋约责茶任停工伯（3）标准扶施工课招标咱文件傍：22犬.2报.2承包捡人有统权暂侵停施仔工发包瓦人发弯生除谁第22舰.2肠.1（4）目扇以外凝的违喷约情豪况时弱，承吵包人伯可向贸发包脆人发雨出通亡知，径要求山发包依人采茅取有子效措朝施纠手正违密约行止为。部发包孟人收冒到承氏包人品通知我后的28天内弯仍不钩履行蛾合同个义务午，承峡包人悉有权含暂停宇施工垫，并淘通知闷监理闹人，叨发包榜人应科承担烦由此茄增加咳的费佳用和附（或稻）工纠期延率误，删并支巾付承魂包人注合理结利润申。停工漠（3）标准益施工稿招标涂文件号：12盖.1承包稻人暂钓停施杏工的仿责任因下佳列暂疮停施家工增交加的慨费用盘和（宴或）稳工期划延误蓬由承阵包人挤承担衡：（1）承鬼包人屑违约胆引起赴的暂强停施楚工；（2）由舰于承冻包人届原因防为工殿程合哪理施猎工和码安全佩保障粘所必播需的灶暂停嗽施工规；（3）承悔包人哗擅自烤暂停惭施工尘；（4）承统包人骂其他梳原因磨引起琴的暂鄙停施耍工；（5）专爪用合醒同条瞒款约辩定由托承包愁人承帅担的者其他止暂停沸施工遍。12助.2发包书人暂傍停施声工的浴责任由于融发包该人原边因引繁起的梳暂停探施工继造成到工期纤延误叶的，晕承包袭人有堆权要返求发僵包人骑延长茂工期猫和（糖或）夺增加菌费用丙，并暴支付乏合理超利润娱。三、创工程盼合同臣实施馅重点阵－质旅量保摸修金艰的法隆律问旱题质量粒保修柄金的技涵义：法律翁规定犬：建贡筑法蹄、建怪设工盾程质样量管算理条蚂例、症建设粉工程亦质量徒保证段金管刃理暂椒行办勒法注意刚：1、保果修期细间与汉保修唱金返缺还的安时间陈区别2、建倡议期终间与温比率“缺陷仗责任雾期一太般为但六个谨月、熟十二宰个月蛮或二米十四芽个月”第二违条蜂本办半法所娃称建索设工日程质诱量保锐证金夫（保主修金唉）（状以下服简称问保证蚁金）题是指伟发包亮人与痰承包救人在管建设芽工程勉承包唐合同吗中约钞定，谣从应们付的皮工程程款中帆预留歇，用匙以保头证承户包人客在缺冻陷责畅任期擦内对赛建设葵工程帝出现悦的缺典陷进诞行维沫修的纵资金如。第七傲条桂全部浇或者具部分股使用衫政府坟投资坚的建窄设项蜡目，宪按工缺程价彩款结门算总榴额5％左醉右的捡比例沈预留靠保证批金。三、悼工程援合同遵实施扔重点坊－合皱同解殃除法定姻解除《合同赔法》第九拘十四舱条规均定：总有下浊列情展形之怪一的可，当青事人壳可以撤解除蕉合同商：（一脱）因位不可事抗力小致使哀不能善实现莲合同泰目的桐；（二短）在笛履行抓期限球届满博之前忍，当尘事人拣一方功明确由表示习或者戴以自摧己的兼行为片表明快不履伐行主径要债排务；（三义）当绣事人砌一方然迟延谢履行含主要类债务扩，经踩催告巾后在殊合理伍期限寻内仍济未履击行；（四厨）当届事人苍一方稍迟延窜履行搁债务连或者箱有其巴他违搞约行模为致娃使不割能实单现合领同目权的；（五位）法瓦律规彻定的羊其他影情形击。约定流解除《合同寒法》第九桌十三而条规堂定：造当事患人协堆商一钱致，惊可以龙解除甩合同剪。司法身解释它规定宴的解奖除见悔下页续上默页关于泉审理拿建设皱工程蒸施工品合同程纠纷懂案件泄适用鸡法律池问题吼的解煌释第八烦条规岗定：承包亩人具有缠下列伟情形唱之一苗，发症包人壮请求雕解除穴建设爷工程谨施工者合同相的，泻应予氧支持询：（一毫）明鲁确表汽示或评者以映行为条表明案不履返行合辨同主鞋要义摸务的览；练（蒜二）替合同仔约定泳的期趁限内遭没有脚完工派，且孤在发勤包人双催告炎的合羊理期毫限内籍仍未细完工招的；卵（三驳）已蛾经完盘成的掏建设鲁工程非质量陶不合雾格，女并拒离绝修出复的惧；滥（房诚四）斑将承统包的肥建设刺工程烤非法朵转包这、违芦法分喉包的贤。第九量条规田定：发包麻人具有偷下列秤情形谎之一咏，致挺使承断包人絮无法袄施洪工，殿且在灿催告毅的合把理期监限内举仍未泻履行家相应亲义务诞，承抽包人沈请求咬解除书建设滥工程啊施工落合同孔的，冻应予销支持雁：（一战）未雪按约逃定支拿付工败程价四款的贡；（二放）提杏供的供主要害建筑柜材料域、建宗筑构遭配件箩和设照备不份符合彩强制宰性标译准的借；（三彼）不杨履行富合同浇约定辨的协歌助义明务的敬。三、性商品锦房买葱卖合筋同解军除《最高失人民口法院潜关于芹审理估商品寒房买荡卖合网同纠喷纷案久件适盏用法水律若挽干问躺题的俘解释》1、房非屋质质量问莲题司法两解释规第十损二条狮规定贩：因房屋画主体腐结构仿质量不合松格不谜能交血付使童用，循或者魂房屋桥交付珍使用担后，吧房屋辞主体鸽结构既质量界经核厌验确熊属不总合格瓜，买匹受人笼请求渔解除斩合同初和赔已偿损菊失的煮，应棚予支挖持。司法孙解释妈第十有三条惊规定谁：因能房屋忍质量柜问题严重渣影响正常距居住届使用距，买酒受人录请求监解除伸合同久和赔响偿损京失的惩，应相予支抹持。续上浙页2、房堡屋套嚼内建前筑面亦积误酒差司法汪解释充第十批四条亦规定今：出女卖人臭交付援使用窗的房们屋套迅内建都筑面蛾积或元者建硬筑面锐积与老商品席房买照卖合倦同约考定面法积不泳符，辽合同雾有约懒定的怠，按文照约温定处拘理；合同慕没有乔约定酒或者搁约定津不明纤确的，按渐照以灯下原困则处刃理：（一柏）面积按误差骗比绝短对值目在３洁％以枪内（凯含３助％）昆，按照有合同突约定筛的价膊格据弃实结宜算，叹买受捐人请赠求解章除合显同的捏，不幕予支扶持；（二河）面积蛙误差锡比绝态对值算超出延３％盏，买受取人请睬求解住除合穗同、钟返还幕已付艺购房洒款及杂利息扩的，望应予办支持挣。买暑受人患同意棵继续风履行研合同创，房嫌屋实根际面紧积大而于合喂同约讽定面临积的片，面着积误闭差比双在３伙％以前内（忆含３蜡％）漏部分板的房栗价款车由买责受人天按照者约定剂的价穗格补指足，各面积促误差布比超暗出３胀％部铜分的姑房价瓜款由累出卖考人承规担，猎所有盖权归要买受量人；刃房屋街实际弟面积齿小于尼合同稻约定批面积万的，音面积鼓误差货比在阳３％井以内吸（含帆３％哥）部军分的牺房价职款及脂利息菠由出底卖人向返还具买受临人，浆面积丙误差傅比超遮过３铃％部技分的顿房价臣款由杨出卖诊人双羽倍返午还买乏受人跟。续上哀页3、迟豆延履允行司法恨解释逢第十驾五条序规定供：根鲜据《合同业法》第九十恩四条的规跑定，凯出卖圆人迟燥延交俱付房巧屋或罗者买驾受人运迟延帅支付贺购房拉款，瞎经催另告后解在三精个月流的合著理期清限内姿仍未甜履行衡，当悔事人搁一方皮请求界解除础合同灶的，县应予婚支持么，但萝当事上人另淡有约钟定的陪除外买。炼法律畏没有碑规定当或者摸当事婚人没所有约香定，技经对域方当祸事人累催告者后，苏解除绪权行竞使的莲合理楚期限循为三晨个月道。对路方当当事人冒没有目催告池的，荐解除正权应概当在抽解除扶权发党生之抗日起廊一年朽内行坝使照；逾欣期不蓄行使抛的，这解除忘权消滚灭。4、买奶受人染无法调办理拾房屋睡所有睁权登语记司法析解释平第十图九条叨规定蜘：商崭品房稿买卖遇合同至约定畏或者《城市筐房地勒产开龙发经津营管枝理条委例》第三默十三肚条规挎定的办理绞房屋窄所有拒权登规记的族期限壤届满柜后超窗过一蔑年，由甜于出帽卖人鸟的原灰因，责导致拉买受炸人无