生态旅游度假区项目可行性论证报告

生态旅游度假区项目可行性研究报告第一部分项目概况生态旅游度假区位于湖南省中部，是有全国闻名的“鱼米之乡”“生猪之乡”“茶叶之乡”、素有湖南第一农业的美誉，宁乡。宁乡是得天独厚的要地、是人杰地灵的福地、是物阜民丰的宝地、是共和国主席刘少奇的故乡。隶属湖南省会长沙，是长沙的西大门。第二部分项目开发条件分析（一）机遇优势胡锦涛总书记指出：“扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是保持经济平稳较快发展的必要条件。”温家宝总理强调，要“积极培育新的消费热点，扩大文化健身、旅游等服务性消费”。党的十六届五中全会和中央经济工作会议都将发展旅游业作为促进服务业发展和产业结构调整升级的重要举措，提出“要积极发展文化、旅游、社会服务业等需求潜力大的产业”。国家关于扩大内需的方针，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大的增长。同时，随着全面建设小康社会的推进，老百姓追求高质量生活的欲望将越来越强，不只满足“吃有肉，住有楼”，还希望能有闲钱搞旅游，这种旅游休闲的消费欲望和逐渐增强的消费能力，将给旅游业带来巨大的市场。

以可持续发展为目标的生态旅游，已经成为当今世界及我国旅游产业发展中最具潜力、发展最迅速的组成部分。宁乡峡溪具备生态旅游各项特点，即旅游地是一个运行良好的自然或半自然生态系统，旅游基础设施与自然环境相协调，旅游规划及景点设计符合基本生态规律（即设施"生态化"）和文化传统，具备原始、真实的旅游体验，刺激的旅游参与过程，通过旅游使旅游者能感受到"天人合一"的生态和谐，并对旅游地生态环境破坏程度低，提高旅游者的环境保护意识等突出特点，近十年来，在国内外迅速地发展起来，并得到广大生态旅游者的响应和积极参与。湖南自然地貌复杂多样，地势相对高差大，具有生态旅游开发潜力的资源丰富，开发生态旅游项目，不仅符合湖南省建设旅游大省的总体目标，而且可增加生态旅游活动项目的多样性，使湖南省旅游业具有更大吸引力和持续性。（二）气候及旅游资源优势湖南宁乡峡溪生态旅游度假区气候属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风湿润气候。基本特点是：四季分明、水量充足、春温多变、秋温呈阶段性急降。地区3—10月气温冷仅有4.1℃，最高气温30.0℃，平均气温16.8℃.是旅游避暑胜地。年降雨量最高可达1362.3mm，日照时间长达1714.7h/a，没有明显的雨季，降雨频度及降雨量较均匀。因此，项目区域具有比其它旅游地更具开展生态旅游的"先天"优势。（三）区位优势湖南宁乡峡溪生态旅游度假区地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经112°08′59″—112°10′30″、北纬28°12′24″—28°13′30″，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。以宁乡县城为圆心，2小时车程可以辐射湖南、湖北、江西三省11市5000多万人口，具有良好的区位优势和辐射功能。（四）基础设施宁乡基础设施完善，硬件设施良好。境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、国道319线纵贯东西，在建的洛（阳）湛（江）铁路2005年通车，连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达，18平方公里城区主干道布局井然；水资源丰富，电力充足，通迅业发达。按照“经济进三强，建设卫星城”的发展目标和“超常规、跨越式”的发展方式，旅游开发被确定为加快宁乡经济发展新的增长点。全年旅游人数达280万人次，实现旅游收入5.2亿元，特别是“十一”黄金周假日旅游再度升温，旅游市场火爆，全县旅游人数达10万人次，全县旅游业固定资产投入达3.7亿元，共开发旅游景区（点）5个，投资300万元以上的旅游项目21个，在建项目15个。现有旅游企业15家，其中旅行社5家，国家“4A”旅游区1家，三星级宾馆1家。（五）周边景区2003年开始，宁乡县旅游业以“伟人故里、温泉之乡、佛教圣地、青铜中心”为形象定位，积极推进旅游产业化、规模化、市场化进程，全力打造旅游精品，花明楼革命纪念地旅游区、灰汤温泉国际旅游度假区、沩山旅游区三大块、五大特色旅游区域的格局基本形成。（1）灰汤温泉。灰汤温泉为我国三大高温温泉之一，该泉日涌万吨，水温高达89.5℃，富含29种对人体有益的微量元素，有“药泉”、“神水”之美誉。1995年，成立灰汤温泉国际旅游度假区。1998年，列入“面向21世纪中国旅游业43家优先发展项目”之一。（2）沩山旅游区以密印寺、青洋湖、石龙洞、炭河里文化遗址的独特自然风光和浓厚的人文积淀吸引着海内外游客。迴（3）龙山旅游区因千年古寺白云寺而闻名海内外，有“南楚灵山”之美誉，四时香火不断，游人如织。（4）伟人刘少夺故居。县境内以历代名人为代表的人文景观品位极高，以国家级重点文物保护单位刘少奇故居为依托的刘少奇纪念馆于2001年被评为国家首批4A级旅游景区，年游客量达80万人次，与韶山毛泽东故居、灰汤温泉紧邻相串，成为湖南四大黄金旅游线路之一。（六）政策支持（1）对外企业、单位和个人到宁乡独资或联营办符合国家产业政策的企业，从生产之日起，对外来方的生产经营所得，五年内免征企业所得税；

（2）旅游资源开发企业，减按15%的税率征收企业所得税；

（3）对在宁乡投资新办的外商投资企业以及市外客商投资企业，在规定的企业所得税减免期满后，年缴纳企业所得说达50万元以上的，属地方财政所得部分给予10%的奖励；

（4）对外商投资企业和投资500万元人民币以上的外客商投资企业，规定的各项行政事业、服务性收费和其他收费、保证金等全部免收;（5）对在投资较大和特别鼓励的项目，可实行以项目带政策，实行一事一议，一企一议，给予特殊优惠；（6）旅游业是国家中部大开发鼓励发展的特色经济产业，本项目享受国家中部大开发的有关优惠政策和有关投资优惠政策。（七）投资优势分析湖南宁乡峡溪生态旅游度假区开发，首先要求景区保持完整性、原始性和协调性，漂流旅游项目开发除遵循上述原则外，其本身对景区内的基础设施要求较少。其中，漂流生态旅游初期投资低廉。投资主要用于河道疏导、修建码头、漂流休息驿站、购买橡皮艇、救生衣、救生圈等。相比之下比其他生态旅游投资要少数十倍（一般漂流旅游项目开发初期投资只需3—5百万元，而其他旅游景区投资近千万元）。同时，漂流生态旅游项目具有很强的季节性，主要在4-10月开放，因此管理上相对容易，投资回报率高。第三部分空间布局与规划设计生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：

1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。

2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。

根据本案的规划的指导思想与原则，在综合考虑峡溪生态旅游度假区的景观特色以及地形地貌等自然状况的基础上，将峡溪生态旅游度假区划为峡溪漂流景区、峡溪生态农业观光园、峡溪生态酒店式湖景别墅、千年古宅（唐氏祠）景区、水上娱乐区。峡溪漂流景区（一）漂流旅游现状漂流的发展伴随着人类的历史。它和许多娱乐、运动一样，源于人类最初的生活、生存、交通、战争。从而发展成为一项参与性极强的娱乐休闲旅游项目及极富挑战、竞赛性的体育运动。漂流最初源于爱斯基摩人的皮船、印第安人的树皮舟、中国的竹筏、木筏。这些都是为了满足他们生活、生存、交通、战争的需要，而真正广泛的漂流运动，在二战之后才开始发展起来。“漂流”一词真正印入中国人的脑际，始于一个悲剧——1985年，四川青年尧茂书为了抢在美国人肯·沃伦之前，乘着“龙的传人”号漂流筏单独漂流长江时不幸遇难。其后两年间，共有18名勇士在长江和黄河漂流中遇难，也使得漂流被升温成关系到国家政治和民族尊严的“首漂权”之争。因此，这项运动在百姓眼中，与悲壮紧紧相连，承载了超出运动本质的民族情怀。其后，这项极具魅力的探险运动在中国整整沉寂了十多年。直到1998年，随着人们生活水平的提高，回归自然，挑战自然成为现代人追求的时尚，漂流探险也日趋理性，逐渐回归为运动本身的含义，并更多地增加了休闲游与探险的成份。我国虽然江河漂流、急流探险的起步较晚，开发的河段较少，难度较低，参与的人员较少。但可喜的是，最近两年我国的群众性漂流运动已呈现出很强的发展势头，越来越多的人们已能够接受并积极参与这项魅力独特的户外活动，尽管目前开发的河流多为尝试性的、短距离的、低难度的河段，但我国幅员辽阔，特别是中西部地区河流资源非常丰富，地域的民族文化也不同，可供开发用于漂流运动的河流很多。其中，比较著名的有：青海长江源漂流、贵州南江大峪漂流、北京延庆妫水河漂流、山西黄河峡谷漂流、海南万泉河漂流、五指山漂流等。（二）漂流生态旅游特点漂流活动在国内外虽已有上千年历史，但作为一种纯粹的生态旅游项目出现在国内仅有十多年时间。漂流生态旅游已逐渐成为生态旅游者中勇敢者最富旅游体验的项目之一。1986年5月在张家界国家森林公园茅岩河首次开展漂流生态旅游，接着广东乐昌"九泷十八滩"、贵州马岭河峡谷、山西黄河壶口等地相继发展起来。生态旅游作为近20年在国际上发展最快的旅游项目，它的首要原则就是使生态旅游者获得一种回归自然、返朴归真的旅游体验，而漂流生态旅游最能使旅游者体验这种原始性、真实性和刺激性。1.旅游体验的原始性、真实性。漂流旅游者在"飞流直下三千尺"的同时，又可"闲庭信步"地观赏两岸原始的自然风光和地理地貌，与大自然交融为一体。2.旅游过程有惊无险的刺激性。漂流的橡皮艇在惊涛中跌宕起伏，在激流险滩中"英勇奋进"使生态旅游者感受强烈的刺激。然而，游客在救身衣、安全绳索等防护下，在谙熟水道的皮划艇操作员的驾驶下，这种旅游又有惊无险。3.旅游环境容量的易变性。漂流旅游在环境容量方面最大的优点在于旅游环境夏季大，冬季小，而在冬季刚好是漂流旅游淡季。由于夏季旅游旺季河水流量大，因此旅游的自然环境承载力较大，不易对环境及流域内留下后患或污染。4.旅游活动项目开展的区域性。漂流生态旅游项目的开展需要特殊河流、峡谷条件和其他相应的旅游等资源，要求旅游项目的开展具有高品位、高起点，而这种多因素组合起来的旅游目的地并不多见，具有很强的区域性。5.旅游对象范围的选择性。漂流生态旅游具有强烈的冒险性、探险性和强刺激性，因此漂流生态旅游者在性别、年龄、文化、民族、国别等方面具有较强的选择性。（三）峡溪漂流景区规划设计峡溪漂流景区所于湘江支流沩水流域，全长7.5公里，水文落差42多米，急滩21个，穿行于怪石清泉森林中。上游两岸地形奇峻，山势浑圆，陡坎悬崖，夹溪而立，仰望崖壁，云天一色，放眼望去两岸连绵的青山如屏。上游河谷最宽为33米，最窄为6米，急滩6个，总长1495米，；中游景色愈发幽深秀丽，宛如一条天然的画廊，峰峦叠翠，山色如黛；青藤老树，相依相伴，青山绿水，相映生辉。河中，水穹路径，溪流如带，船行其间，如飘荡在仙苑琼宫。中游最宽为55米，最窄为6米，急滩5个，总长1990米；下游奇峰异石，千姿百态，美不胜收。下游最宽为33米，最窄为11米，急滩5个，总长2515米。峡溪两岸的自然景点也别具一格，它集雄、奇、险、秀于一体，漂流区内分布有10多个自然风景点，有20余个险滩，20余个急湾和10余个潭，长约7.5Km的流程内，落差近42m，峰回路转，步步是景。两岸有壁画、天然石瀑与流水瀑布交相辉映、人文景观遥相呼应，因此峡溪漂流生态旅游资源异常丰富。从峡溪漂流景区的现状与资源条件，将峡溪漂流分急漂段与平漂段两个类型，在特色上用四个字来概括:“险、幽、绿、趣”。第一:险，河道貌岸然落差大、多、长、刺激、动感，激流勇进，感觉非常刺激过瘾。第二:幽，橡皮艇驶进去，仿佛来到了别有洞天的世外桃源，人在水中漂，如在画中游，游人可感受漂程中，既可享受澎湃刺激又可享受安全漂流，又能在自然生态环境中享受一流水质的无穷魅力。漂过一山又一山，赏过一境又一境。令游人流连忘返，幽静之感由然而生。第三:绿，河道经精心设计，保留其原始风貌，郁郁葱葱的绿树随处可见，一潭潭的清泉倒影着绿树，给游人的感觉是满眼绿色。第四:趣，漂流水质清澈见底，漂流途中可观看壮丽瀑布，在水道设计和景点的安排上，都体现了一个“趣”字，这里既可体验穿急流遇险滩的激情，让在冲浪中感受惊险与趣味。（四）峡溪漂流景区配套娱乐项目建设在峡溪漂流景区的终点附近，建设多项娱乐休闲项目，以下为参考项目。1、洗浴中心经过惊险剌激的漂流之后，游客在独具乡村气息的浴场内洗浴放松。浴场可根据洗浴的特色分为多个特色小浴区，如盐浴、泥浴等。2、乡间小道牛车行坐上牛拉大蓬车，沿竹径通幽的弯弯小道缓缓而行，其感觉与坐轿车截然不同，会有种返朴归真的感觉。3、沙滩排球位于漂流终点建设人工“峡溪沙滩”，游客在松软的沙滩上架起排球网，打一场排球，出一身汗，其乐无穷。4、水车房我国传统的农田灌溉工具——水车，随着时代的发展早已销声匿迹。人们只能从电视中看到的神奇而又古老的水车架设在双溪水车房，游人可以乘兴上去踏几圈，亲身体验古老水车的神奇。5、烧烤觅一方净土，搬几把竹椅，拾几块卵石，架一只铁网，串几块野味烧烧烤烤，聚三朋四友，席地而坐，对饮对酌，其乐融融。6、娱乐场在娱乐场内，可以免费荡秋千、踩翘翘板、坐滑滑梯、过绳桥、走网桥等。峡溪生态农业观光园（一）生态农业观光的涵义近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。

（二）生态农业观光园的主要类型

生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：

l、观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。

2、农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的0．3hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。

3、教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。

4、森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。

5、民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。

（三）生态农业观光园的功能分区

生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：

l、观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。

2、示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。

3、休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。

4、产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。（四）生态农业观光园规划计生态农业园建设基本思路是实施精品旅游、特色旅游战略，走观光旅游到生态旅游之路。园区建设规划为建设四区一廊，四区为优质林果花卉区、现代农业种植区、特种养殖区、现代农业科研示范区、一廊为民俗文化绿色长廊。1、优质林果花卉区：林木园应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发黄材特色森林资源，建立苗圃和成林园，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有宁乡风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要。2、现代农业种植区：包括特色粮作小区和无公害蔬菜小区。特色粮作小区引进先进实用技术，开发具有地方特色的水稻、玉米、高粱等粮食产品，生产特色水稻、香型水稻、甜糯玉米和特色薯类。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常年生产特种蔬菜、山野菜，繁育蔬菜、果用瓜种苗。3、特种养殖区：采用生态环境模拟技术、人工繁育技术，收集驯化、繁殖野生动物，为野生动物养殖产业化开发探索道路。4、现代农业科研示范区：是生态农业园核心区以现代农业高新科技为主线，以先进适用农业科技成果为支撑，促进农业科技成果产品化，依托优质种苗生产、无公害蔬菜、绿色水果和花卉的规模化生产，形成农业发展新的增长点，推动黄材乃至宁乡市农业的持续高速发展，生态农业园核心区将成为宁乡市农业生产发展的窗口和闪光点，具有较强的观展功能，更好地发挥其示范服务、带动作用，使园区成为农业高新技术的推广地，农业高效益的生产地。根据园区的农业发展现状和基础，规划两个示范基地，即水果示范区和高效农业示范区。（1）水果科研示范区。从核心区引进优良品种,推广配方施肥、生物综合防治等水果高产栽培技术，突出抓好溪蜜柚、布朗李、无核柑桔、脐橙等果树新品种栽培，提高品质和单产。（2）高效农业科研示范区。示范区建设以市场和加工食品为龙头，带动园区蔬菜和特色粮作规模经营承包和系列开发，形成产业优势。从核心区引进成熟、适用、市场需求量较大的蔬菜和特色粮作新品种，生产无公害蔬菜、反季节蔬菜、特色稻米、优质稻米、甜糯玉米等绿色农产品。5、一廊民俗文化长廊：由家庭旅馆群落、民俗文化广场和生态农业园管理中心和特色产品展销中心组成。积极挖掘、推介民俗风情文化，包括服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌，对这些有形和无形的民俗风情，要保护、挖掘、开发、利用好。开发森林野菜、土特名产和湖湘传统工艺品。重点建设农舍改造工程，把生态农业园内的改造成为具有农村特色的家庭诱馆。农舍改造工程做到九个一，即一栋土家楼，一套特色接待室，一个手工作坊，一块菜园，一块果园，一圈禽，一栏猪，一个停车位，一个沼气池。规划建设四个绿化观光带，即山坡绿化带、公路山花带、溪河景观带、水库风光带。（1）山坡绿化带。沿路两侧山坡地以封山育林为主进行绿化，并按等高线，由低到高顺序种植为灌木、花卉、竹林、青松、灌木，形成山坡绿化带。对现有不适宜的林种加以改造，更换适宜树种林木，使山坡四季常青，美化园区整体形象。（2）公路山花带。在路的两旁10米范围内，种植具有特色的山花，如杜鹃、月季、山茶等，形成山花带，以娱游人赏心悦目。（3）溪河景观带。在园区两岔溪沿岸，种植垂柳、葡萄、八月瓜等，在园区内形成之字型的绿色瓜果长堤。（4）水库风光带。水库有可能开发为中型水上休闲娱乐区，应对其四周进行绿化美化。从水库堤坝处开始，岸边范围内采用现代营林技术、园林技术与封山育林相结合，有目的地营造特色林，如松、柏、红叶枫等观叶树种和鸽子树等观花树种，形成一定规模的线状景、片状景、近观景和远观景，形成数里绿色长岸。

（五）生态农业观光园的目标一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。峡溪生态酒店式湖景别墅酒店式湖景别墅是湖南宁乡峡溪生态旅游度假区中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。酒店式湖景别墅群依已建成的800亩少年湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。一、项目的创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是湖南宁乡峡溪生态旅游度假区内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，长沙等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。（三）创新的“大型湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式围绕800亩湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。二、酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅40幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式10幢、欧式10幢、中式四合院20幢。日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。千年古宅（唐氏祠）项目展现民族建筑，传播民族知识，弘杨民族文化，促进民族团结。以展览与景观相结合，以静态陈列与动态表演相结合。通过环境、建筑、表演、农耕、餐饮、传统手工艺等方面，再现土家族、白族、苗族民族风情、传统和文化。水上娱乐园水上活动中心分为两个片区：第一片区：利用与陆上活动中心紧相连接的水域开辟水上活动中心，主要开展游泳、潜水、水上竟技、划船等活动，在紧靠陆上活动上中心的岸边设游泳码头，改建现有的码头为手划船码头，在和尚坡增设一处码头，供游泳、划船的人员上岸休息。同时利用游泳码头、手划船码头、和尚坡码头配套建成湖宾休闲地，设太阳伞、沙滩椅等供游泳者或观赏活动的路人临时使用并提供简餐、饮品等服务。第二片区：主要是利用杜鹃湖的水面开展划船、垂钓等活动，湖边设若干垂钓点，每个点建30㎡左右的垂钓平台（石板平台），配以柳树进行绿化。项目经营理念湖南宁乡峡溪生态旅游度假区以自然生态旅游为主题：山花烂漫，曲水回环，奇石遍野，雾绕群峰；山穷水复疑无路，柳暗花明又一景；曲径通幽处，风光无限好。湖南宁乡峡溪生态旅游度假区开发目标是将湖南宁乡峡溪漂流景区建成集餐饮、度假、娱乐、健身于一体，生态休闲度假旅游区。湖南宁乡峡溪生态旅游度假区建成后，坚持不懈地实施品牌战略，将会赢得了社会的广泛认同。倾尽全力打造品牌。从企业品德、产品品质、品位、历史、文化、内涵、知名度、美誉度、忠诚度等等方面入手，争取得到显著的成效。湖南宁乡峡溪生态旅游度假区的理念是生产快乐，把旅游区定位为快乐车间，把游客满意不满意、高兴不高兴作为检验工作的标准。为此，在企业文化的建设上狠下功夫。为不断提高漂流、探险、探秘的品质品位，不仅注意硬件建设，而且重视软件建设。同时花大力气搞好景区码头、道路、接待厅、餐厅、洗手间、淋浴室、停车场和园林的建设，购置最佳漂流和探险的设备、增加各项设施。在软件建设方面，对船工、领队和教练进行专业培训、安全培训、文化培训和服务培训，请有关专家讲课，达到国家规定的上岗标准并不断提高其自身素质。360°休闲旅游是一个在国际旅游界已广为人知的新理念。湖南宁乡峡溪漂流景区提出这个理念，打造全方位精品：激情漂流、晨漂、夜漂、峡谷探秘、探险、崖降、溯溪、溪降等等，湖南宁乡峡溪漂流景区不仅要把这些产品做成精品，还把相关的产品和服务都做精做好，让游客高高兴兴地全时段体验、全景式体验，全身心体验，得到最大的满足。第四部分项目的运营与管理一、治理结构根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。（一）关于股东与股东大会平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。（二）关于董事与董事会公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存；公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。（三）关于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。二、管理团队本项目的管理团队将以在母公司——农业科技公司的指导和选拔下建立。农业科技公司具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。在农业科技公司的指导下，酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力、专业高效的管理团队，目前已有部分专业人员在项目中进行工作。项目公司将建立一支有凝聚力、专业高效的管理团队，并兼有以下特点：1、团队成员确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系；3、加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；

4、实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。三、激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。一般情况下，激励机制包括如下几方面：1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力；3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；5、为雇员提供医疗保险及社会保险；6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。（一）国内旅游市场现状1996年我国推出了休闲度假游；1999年又推出“生态环境游”，放松身心、贴近自然、融于自然的旅游活动风靡一时，由此，也揭开了我国休闲、生态旅游的序幕。传统的观光旅游产品正为之所替代。1995年5月，我国实行了5天工作制；1999年又开始实行“十一、五一、春节3个长假，至此，我国的法定休假日已达114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有1/3以上的时间是休假日。长期制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。而随着生活节奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的人改变了传统的走马观花方式，而选择了放松身心、贴近自然的旅游行为。目前旅游业己成为世界第一大产业，是当今世界的热门产业，而且经济发展水平越高、社会越进步的国家和地区，旅游业越兴旺；旅游业是绿色产业、无烟产业、最好的创汇产业，因而是永远的朝阳产业。旅游业是一种“一本万利”的产业，投资见效快，回收成本快，深受各国各地区各单位青睐。随着国内小康生活的到来，旅游成了与住房、汽车一样的三大消费热点之一；双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增；国家鼓励发展旅游业政策的颁布、企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，更使旅游业获得了前所未有发展环境。世界旅游组织预测，2020年全球旅游总收入将达到2万亿美元，中国将成为第一大旅游目的地国和第四大游客输出入国。（二）项目市场湖南宁乡峡溪生态旅游度假区中的漂流项目，逐渐成为时尚的旅游项目之一。漂流，被纳入中国的新休闲运动类。新休闲运动近几年颇受国人青睐。根据中国漂流探险网上公布的零点集团最新调查显示，有97%的受访者不同程度地希望参与各种新休闲运动。目前，身边人议论最多的是“都市大逃离”计划，在高山峡谷间，在蓝天白云下，体验一种另类的激情：驾着无动力的小舟，在蜿蜒流动的河谷中顺流而下，迎接一个个未知的惊险、刺激和挑战，体验浪漫、动感的自然风情。漂流，让现代人血液沸腾的水上运动，再次成为这个季节人们热门的话题。最让人热血沸腾的游玩项目莫过于漂流了。随着经济、交通、旅游的快速发展，我国的漂流市场一定会引来一个光明的未来。（三）客源市场定位及预测1、地域根据湖南区内旅游资源的特点、规划导向与旅游市场大环境分析，着重考虑到交通特点，即红色旅游伟人故居作为宁乡峡溪漂流景区主要背景形象，客源市场大致可分为三级：一级市场：省会市区及各市、县省会城市目前有尚同种类型的旅游景点，但结合花明楼革命纪念地旅游区、灰汤温泉国际旅游度假区、沩山旅游区在全国的知名度和景区地位于省会近郊，在一日游程范围之内，出游方便，本区的旅游资源在省会城市范围内占有一定的优势，因而本区游客将是景区最稳定的基础客源市场。二级市场：湖南省周边城市湖南省周边城市包括武汉、南昌、重庆等，广州和江西是泛珠三角重要的旅游客源地，也是湖南旅游市场传统客源地。这些城市距长沙市在400公里左右，适合开展周末二日游，本区及依托的伟人故居的旅游资源对这部份游客具有相当大的吸引力。能进行有效的团队促销，将会收到显著成效。三级市场：国内其他地游客对此类客源市场的开发主要在于做足线路组合的文章。2、市场潜力分析据统计1998年中国公民的国内平均出游率为56.4%，城镇居民平均出游率为89.15%，农村居民平均出游率为47%。景区地处中国三大旅游客源地之一的泛珠三角，城乡经济一体化水平较高，周边地区城乡居民的出游率高于全国平均水平。漂流生态旅游项目具有很强的季节性，主要在4-10月开放，根据省市相关漂流景区接待游客的经验数据推算，景区短期实现游客量保守预计为：3、竞争态势分析：就湖南宁乡峡溪漂流景区开发而言，项目在湖南地区内有尚同类型的项目堪与之竞争，因而在本区中结合只有较小的市场优势。借助红色旅游伟人故居、南洞庭湖的知名度，本项目在市场上构成一定的竞争力。同时与周边景点组合上占一定的优势，在知名度、资源品位和开发深度上更有较大优势。综上所述，漂流项目有着明显的区位优势、便利的交通优势、独特的资源优势和广阔的客源市场，为该项目的开发建设提供了良好的发展契机。待该景区全面对外营业后，估计游客的年接待量达10多万人次。（四）市场开发策略·稳固基础客源市场，重点开拓周边客源市场，渗透和培育其他市场，稳定推进客源市场开发进程。·提升项目的主题定位，建立和维护营销主体形象，导入CIS，以鲜明的主题、亲切的形象赢得市场，提高旅游产品的知名度和美誉度。·建立完善的市场资讯系统，注重市场调研与分析，细分目标市场，研究各细分市场的行为模式，及时掌握市场需求及其变化，有针对性地推出时尚旅游产品。·建立健全立体式的销售渠道和高效畅通的分销网络，建立一支训练有素的销售队伍。（五）公共关系作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：·平面媒体广告为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。·电视媒体广告不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。·广播广告在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低（约2万元/每月），然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。·互联网广告是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。·户外广告在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。第六部分投资规模根据湖南宁乡峡溪生态旅游度假区项目的规划，本项目总投资为651万元，由建设投资和全部流动资金构成。目前，湖南宁乡峡溪生态旅游度假区拥有一幢40个房间的办公楼，此楼将改造为宾馆和餐厅；通往旅游区的道路己建设完。建设投资：建设投资601万元，其中：①工程费用601万元（包括：景区景点建设与改造410.5万元、基础设施建设与改造103万元、环境保护工程17.5万元）；②其它费用70万元；流动资金：项目建成后，正常年需流动资金50万元。第七部分投资收益分析湖南宁乡峡溪生态旅游度假区开发采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。根据湖南宁乡峡溪生态旅游度假区总体规划，投入分二步：第一步：初期投入500万元，建成旅客服务中心、停车场、水坝、码头、疏理河道、改造宾馆与餐厅形成一条龙的服务设施；第二步：持续发展期投入150万元，配套建设娱乐及服务项目，开展绿色生态旅游。让峡溪漂流景区逐步提升为度假区将从夏、秋两季，变成全年都可接待游客，年接待游客可达10万人次以上，年创产值600万元以上。在项目上的投入，有着投资少，回报快，收益长久的好处。（本公司拥有湖南宁乡峡溪生态旅游度假区五十年独家开发经营权）。1、销售收入（1）门票收入门票定价：全票100元、半票50元。旅行社、社会团体（学校、俱乐部、企业等）平均折扣为5折。根据主题公园游客构成情况预计，第一年度平均票价为：100元/人×50%=50元；预计年门票收入：10万人×50元=500万元。（2）二次消费收入入景区后饮料、工艺品、餐饮等消费收入，门票实行一票制，娱乐、艺术演出不再收费。二次消费收入按人均12元计算不分成人、儿童、旅行团。每年二次消费收入为：10万人×12元/人=120万元。（3）年营业收入年营业收入：500万元+120万元=620万元；

人均消费：620万元÷10万人次=62元。2、预计可变成本

变动成本是指它的发生额多少与销售量有直接关系。变动成本包括：

（1）二次消费成本为：43.2万元(按二次消费利润率36%计)

（2）物料消耗：8万元（经营过程中低值易耗品及油料的消耗）

（3）水电费：6万元

（4）广告费：30万元

（5）修理费：5万元（按设备总购价的6‰计）

（6）招待费及其他费用：8万元

合计年需可变成本为：100万元

3、预计固定成本

固定成本是指在运营后一段时期内所发生的固定不变成本费用。固定成本包括：

（1）工资：项目建成后，聘用60名员工平均人员年工资在10000元，60万元；

（2）折旧费：32万元（按20年折旧计）

（3）摊销费：6万元

（4）办公费：10万元（5）上交承包金：（6）土地补尝费：

合计年需固定成本为：108万元

4、预计净利润目标

预计利润目标=预计销售收入-营业成本-门票收入税-二次消费营业税-城建及教育附加费=620-208-284=128.00万元

5、投资利润率

投资利润率=128万元/651万元=19.66%

6、投资回收期

投资回收期=651万元/（128万元/年+32万元/年）=4年第八部分风险分析与对策一、政策风险风险：用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险，同时，国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险。对策：天津都市生态园属于农业科技种植、林木养植为重点，其土地性质为集体用地，经营涉及到了生态旅游、农业采摘、动物养殖等项目，未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题，湖景别墅采用酒店式经营，不属于产权别墅范畴，未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。二、市场风险风险：酒店式湖景别墅的未来市场开发，主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况、游客数量和市场推广力度。对策：对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境、较低的地价成本、良好的公司品牌，而且体现在其旅游、高尚运动和住宿结合独特的“生态园”的概念。此外，本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地产”的资源整合优势项目的含金量，提高项目产品的市场竞争力，规避市场竞争可能引致的风险。三、行业风险风险：旅游行业进入壁垒低，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益、旅游业管理、旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距。对策：我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达114天，特别是“五一”“十一”和春节的三个长假，大大推动国内旅游业的发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大的国内旅游市场国，发展潜力巨大。农业科技公司主要股东天津方舟天马集团经营旅游行业经验丰富，并形成了庞大的旅行社网络，市场开发能力极强；天津地区旅游资源匮乏，市场需求量大：园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性，赛马、斗牛等项目在天津市独一无二。四、不可抗力风险 风险：主要是水灾风险。由于静海县本身海拔较低，历来为天津的泄洪区，历史上曾出现过被水淹没的记录。对策：由于在如今的北方水灾很难发生，加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达，所以水灾给我们造成危害的概率很小。但为了防患于未然，公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝，并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻，使之与近在咫尺的南运河相连，一旦有水灾发生即可随时导入运河，避免损失。投资风险主要来自于操作过程和活动过程中可能出现的危机，这些都可以通过规范操作和预先的危机策略避免风险或将风险降至最低。八、可行性研究结论通过对项目的综合分析、论证，本项目建设不但可行，而且能获得较显著的直接经济效益，同时社会效益、生态效益显著，项目建设势在必行。为实现上述目标，本公司希望能与有实力的企业和投资商以投资、融资、参股、控股、包装上市等多种方式合作，上市公司通过增加项目增发股票即可获得投资资金和经济效益。美国奥兰多主题公园的的启示6月上旬，受公司委派，对位于美国佛罗里达州奥兰多的迪斯尼世界、环球影城、海洋世界等主题公园进行了学习考察。奥兰多是美国著名的旅游和避暑胜地，在9.11前该城市年接待游客量在4000万人以上，主要旅游景点为迪斯尼世界的魔术王国、动物王国、米高梅、未来世界、环球影城和冒险岛、海洋世界等主题公园。6月上旬，奥兰多的气温高达35，虽然没有到达旅游旺季，但这些主题公园人流如织，非常热闹。这些主题公园的园区规划布局，高科技的主题项目，精心设计的园区环境，灵活多样的营销方式给我们留下了深刻的印象，也给五湖旅游今后的发展带来了很多有益的启示一、科学的规划布局模式值得研究

1.奥兰多的几大主题公园总体模式有三种：

第一种模式是以一座标志性建筑为园区中心，以放射状方式布置主题项目，在园区的每个点上都能看到该建筑，拍到该建筑，游线很清晰。比如迪斯尼世界的魔术王国是以灰姑娘城堡为主体建筑，迪斯尼世界的动物王国以生命大树为主体建筑，迪斯尼世界的米高梅以唐老鸭帽子主体建筑为中心。我们景区是否可以考虑以主体建筑为园区中心向四周呈发射状来布局主体项目呢？

第二种模式是在园区内设计一个大湖，所有主题项目环绕湖周围设置，游客只要沿湖一个方向绕过去，就能游完所有主题项目，游线很方便。比如环球影城的冒险岛。

第三种模式是第一种第二种模式的组合，比如迪斯尼世界的未来世界园区前半块未来世界以一大高尔夫球场为主体建筑，以大型喷水池为中心布主题项目，园区后半块世界之窗环绕一大湖布局各国有名的建筑，游线也很清晰。

2.主题项目的规划布局以人为中心，全部按等候区、项目体验区和礼品售卖区三位一体的模式进行规划布局和主题包装。

印象最深的是等候区，这些等候区能使游客在排队等候过程中有看、有玩、有学习，绝无枯燥感觉，不会让人等得烦躁，让游客在围绕主题的环境中看、玩、学等一至两个小时不心急。让游客从一个等候区进入一间等候区再进入另一个等候区，游客不知道前面还有多少人，后面有多少人，看不到很多人，只知道自己在主题等候区还要多少时间，奥兰多主题公园有如下三种模式：

第一种模式最简单的等候区，结合项目环境做的一个等候区，（木结构式的走廊、通道、装饰吊扇和调光灯……）

第二种模式围绕主题项目故事情节，做场景式等候区。一个项目做了数个场景等候区，弯弯绕绕从一个场景到另一个场景等候区。如魔术王国中的加勒比海盗项目，等候区围绕海盗生活场景进行主题包装。太空山主题项目等候区两边墙上和顶上都做成宇宙太空的一些自然现象，宇宙星光闪烁，时光隧道……再如迪斯尼未来世界试车项目就做成汽车制造厂的装配车间，游客边看汽车装配试验，边等候排队……

第三种模式是为结合项目的主题设计或某个场景等候区加上预演等候区。如环球影城水幕电影《海神大战恶魔》项目的等候区，第一等候区为古阿拉伯式的城堡通道，灯光昏暗，第二等候区为故事情节所述场景，第三等候区为两个预演区，可容纳看一场水幕电影的人进入第一预演区后，有一个演员很卖力地演出预演海神大战恶魔故事序言，场景和声光电配合，当第一段预演结束后，有一扇阿拉伯式的大门打开，展现在游客面前的一个高速旋转的大水洞隧道，人从水洞隧道中穿过进入第二预演区，又有一个演员继续表演，突然电闪雷鸣，一个黑场过后呈现在游客面前是一个真实的海滩场景，真正的项目演出再开始。

对美国人做的等候区，我的体会是投资大、面积大、内容丰富，主题结合好，这些观念值得我们认真学习，但不能照搬照抄，要结合景区规划游客量的多少来设计。

3.停车场的规划布局的启示

奥兰多的主题公园停车场设计都有一个类似于公路收费口的收费站，实行收费停车，在收费同时询问游客来源，通过收费收集到一些游客信息，每个主题公园停车场都非常的大，路面很好，停车区域标志明显，杆子上、地面上均有区域标志，停车场到园区入口都有观光车接送游客，为游客提供很大的方便。

4.美国主题公园设计的主题项目都是容客量大或流速快的项目，容客量在20人以下的项目都被淘汰不用，这一点对我们很有启发。

二、主题项目的策划值得借鉴。

把艺术和技术进行完美结合，大量综合采用现代科学技术，电影和人的表演和游乐设备结合，使项目精彩程度让游客赞叹不已，值得学习。如环球影城《木乃伊归来》项目中，把3D电影和室内过山车结合，迪斯尼米高梅的恐怖旅馆项目中把光电技术、影视技术和游乐设备时空穿梭包装综合成一个惊险、刺激，让游客终生难忘的项目。在奥兰多的所有主题公园，主题项目一般不会只有单一技术手段的项目，所有项目都经过主题包装，都是综合多种技术和艺术综合而成，除了大型过山车不包装。

三、人性化的服务设施是学习的方向。

奥兰多各主题公园的许多服务设施都是从尽最大努力方便游客思路来设计布局。比如各种机械式、电子式的项目等候时间告示牌，演出时间告示牌、项目等候区快慢通道的设置，慢通道排队时间告示、快速通道预约时间的电脑自动设定，剧卡预约时间的打印（根据从快速通道预约人数和预约当时时间自动推算出你何时可来参加该项目……）。各等候区根据游客人数的多少设置的灵活可变的围栏设施，方便残疾人的车辆和通道。等候区和道路两侧的降温冷雾装置，让游客在盛夏里找到清凉的感觉。园区内垃圾桶分布密度较高，让游客感到需要扔东西时能看到它，所以园区地面上都很干净。

四、精心设计，注重细节环境优美，让游客赏心悦目，值得我们技术保障部门认真学习。奥兰多几个主题公园都严格围绕主题进行规划、设计，整个围绕一个大主题，在大主题再分设区域小主题。比如迪士尼世界的动物世界所有建筑、装饰、包装、绿化环境、休闲设施……都围绕动物展开，而整个园区又分成非洲区、亚洲区……，各小区域都围绕非洲和亚洲特有的景观、动物、绿化环境进行布置，包括山、水、花草、灯杆、休闲椅……都是非洲风格。环境设计包装的精细程度让人惊叹不已，每间房子、每根柱子、每盏路灯、每个雕像、每个指示牌都单独设计、单独造型，但一定围绕主题和环境协调，具有个性。比如音箱的包装在房屋窗户上，水枪包装在瓦罐里……在满足功能的同时十分注重包装，恐龙园在这方面要花大力气整改调整。

五、灵活多样的经营方式可以思考和借鉴

奥兰多的主题公园在票务营销上分有单日票、多日票（3—4天可反复进的，只要在手上打荧光水印）、月票、年票（年票要留指纹，防止借用），以满足不同地域，不同需要，同时扩大了营销额度。另外还在园区内建一个广场，广场上地砖都实行有偿冠名。每块地砖上都刻有赞助人名字、年月，象迪士尼魔术王国广场地砖冠名人有十年的冠名权。有些主题公园的主题项目都是世界各知名大公司提供资金的赞助。比如迪士尼未来世界内的太空任务项目由柯达公司赞助，试车项目由通用汽车公司赞助、海洋世界的花卉都是百威啤酒赞助的……这是一种双赢的合作方式。主题公园节约了投资，赞助商得到的是广告回报。各主题公园还十分重视主题产品的推销宣传，有的利用主题游行表演，让演员手上拿着主题礼品走在游客队伍前面表演，起到很好的促销作用。

六、大型表演和实现情景演出无论从主题策划的惊险刺激，艺术效果逼真和技术手段先进性都可以称得上是世界一流水平，是景区开发表演项目发展方向。在奥兰多的几家主题公园每家都设计至少有两个表演项目，这些表演项目都能围绕这个主题公园的主题，使游客观摩后终身难忘，如迪斯尼世界动物王国的大型表演《狮子王》，迪斯尼世界米高梅的《印第安琼斯》，环球影城的《大地震》和《龙卷风》，这些表演场面大，表演内容都考虑与游客的互动，表演手段都采用先进的高科技手段，尽量使表演的场景、动作、音效等达到实况效果，尤其是环球影城的《大地震》、《龙卷风》的实现情景表演，让游客实实在在、真真切切地经历一次灾害过程，在《大地震》表演项目区，游客经过类似于火车站的等候区上车后，火车开动一段时间到达另一个城市的火车站站台时突然发生强烈地震，车厢左右晃动感觉地动山摇，地面下陷，房屋建筑摇晃，高压电线短路，火花四溅，停电后街上油罐车因地陷倾斜爆炸，煤气管道断裂燃烧，热浪直扑游客脸部，水管断裂大水奔腾下泻……，在《龙卷风》表演现场，游客在街上一有顶蓬的雨蓬下，看见街上停着车，商店开门营业，突然狂风大作，下起大雨，龙卷风来了，电闪雷鸣，天昏地暗，龙卷风旋转出现在眼前，大树被刮倒，顶蓬上下晃动好象要塌下来压到游客身上，牛被卷到天空，电杆倾倒，民用煤气爆炸……太真实，太惊心动魄，现场游客惊呼大叫。

七、创意独特的主题餐厅和各种结合项目主题的礼品店是奥兰多各主题公园的收入来源，让游客在餐厅用餐或在礼品店购物是一种极大的享受。在DOWNTOWM

DISNEY有一家好莱坞明星主题餐厅，餐厅内所有场景设计都围绕好莱坞电影明星展开，楼梯和电梯内布置明星照，明星用过的包、手套、明星签名……装饰均是好莱坞拍电影的道具。空中吊着海盗船、吉普车、轿车、摩托车，墙面上全是电影布景、场景，正面墙上大屏幕上好莱坞巨星演唱……餐厅生意非常好。最让我们感到兴奋的是在迪斯尼动物园王国的雨林餐厅，是一家以非洲热带雨林为场景做得真是世界级的主题餐厅，游客一进入该餐厅仿佛进入了非洲热带雨林，墙壁和顶部都是各种热带雨林植物，各种大树（柱子包装的）主干上爬有许多栩栩如生的动物，会叫、会动、眼、嘴、身体都会动，简直以假乱真，有些柱子包装大型鱼缸，中间有珊瑚、水草和漂亮的热带鱼，雨林内时而打雷、时而下雨、时而狮子叫、鸟叫、青蛙叫……，在这种环境中用餐和购物，真是一种极大的享受。

在奥兰多的几家主题公园每个项目区都有围绕该项目主题的特色礼品店，店内礼品都围绕该项目内的人物、角色、道具来开发，游客在游玩兴奋中购买特色礼品欲望极强，这值得我们认真加以学习。

八、公共设施既以人为本，又十分注重节约成本，降低运行费用。比如所有照明全部使用节能灯，所有公共场所水龙头全都采用感应龙头或是气压龙头，用科学手段节约用水、节约用电，有些可能一次投入贵一点，但长期运行可节约很多，值得我们学习。

通过短短几天的学习考察，我们看到了世界上先进主题乐园许多值得我们学习的地方，同时也比出了我们这些主题乐园在规划、建设、管理、服务上存在的差距。旅游景区营销策划方案前言：2004年对于广东的旅游景区来说，是集体遭受了一次寒流：7月份，森美反斗乐园负责人因负债外逃，导致曾热闹一时的乐园被迫关闭；9月份，东方乐园因白云机场的集体搬迁，乐园重新调整定位而歇业；同样9月份，因遭受游客急剧下降之压力，世界大观改变发展战略，将改造成集美食娱乐、旅游购物、商务酒店等为一体的商业购物休闲中心。华南地区的一线品牌的集体震荡，也直接影响了许多二三线品牌的发展。如何在危机中求生存、求发展，是摆在二三线品牌经营者的一道思考难题。但是华南地区旅游景区的集体遭受寒流，并不代表市场萎缩。反而在这几年，随着人们的生活与物质水平的提高，国内的旅游市场份额在扩大。只要旅游项目具有可竞争性，发展的空间是非常地大。但市场的空间大，并不是说就可以盲目地投入。现阶段，无论是对于新的市场切入者还是已经进入市场者来说，其管理、营销策略、品牌宣传，都必须有其独到的、新颖性，才能在这个相对来说竞争激烈的行业分一块蛋糕。下面，笔者想浅显地谈谈中小旅游景区如何竞争中求生存与发展。市场定位投资旅游景区的，一直以来，跟风现象非常地严重。90年代引入国内的机械乐园，曾引起新一番投资机械乐园热。作为一种新鲜的项目，当时也确实引起了消费者极大的兴趣，特别是少年朋友这一特殊的消费者群体，更对机械乐园充满了极大的兴趣，可以说，青少年这一消费群体，烘热了机械乐园这一旅游项目。也引得更多的投资者进入这一行业。但机械乐园投资大，在项目更新上难以时时保持新鲜感。进而引发了机械乐园有闹哄哄中开张，落寂中退出的无言结局。几年时间下来，机械乐园倒闭的倒闭、歇业的歇业。这几年，随着人们享受意识的加强，久居都市，厌倦了都市熟悉的一切，倡导一种回归大自然亲近大自然的旅游消费观念，形成一种返璞归真热潮。正因为看准这一市场前景，华南地区各地，涌现出一批新的旅游景区，如以农庄项目为主的、以户外拓展运动项目为主的，其投资热情不亚于当年引发的投资机械乐园的趋势。面对此热潮，笔者想这批新兴的景区的命运，也必然会重蹈当年机械乐园的命运。盲目跟风在各行各业中都深深地体现出来。这种现象的出现，也说明目前的旅游项目投资者在市场运作上的一种投资短见。许多的投资进行此项目的投资，不是理性地进行市场环境的分析，而是一种近于盲目的市场进入姿态。也有些人看到什么热就投资什么，也有些人抱着捞一把就走的心态。如果单纯以这种目的来投资，注定这个企业的生命周期是短暂的。当然，大多数还是抱着创品牌路线，走百年经营的经营策略。目前，在旅游景区分化的今天，进行市场定位是非常重要的，只有进行市场定位，锁定目标消费群体，才能获得较大的发展空间。市场定位是建立在市场调查的基础上。旅游景区的调查，应收集当地人群的旅游消费习性、地域环境、交通情况，以及早期进入这市场的先行者，也就是竞争对手的情况（竞争对手的调查包括：旅游项目、经营策略、价格、消费人群、以及其合作伙伴-旅行社的情况。）只有对这些资料进行调查分析，才能制定有效地经营策略与市场定位。通过市场定位，找到空白市场，这样，中小旅游景区的发展空间才大，才能获得较宽松的发展环境。品牌的宣传在竞争激烈的旅游市场，品牌形象的建设已成为经营策略的重点。如何通过品牌形象的建设，培育市场、培育忠诚的消费者，是品牌建设的核心。中小旅游景区的品牌建设，相对于其他行业来说，还是处于一种萌发阶段，各地区都形成了区域性品牌。而没有行业中的强劲品牌。（当然，这里所指的是中小旅游景区而言，对于象“五岳”、张家界等因地形地貌形成的旅游景区，对于国内的人们来说，其不需宣传，我们从小接受的教育中都能了解其情况，这样又另当别论。）中小旅游景区相对来说，投资规模小，资金不是很充足。因此，在品牌的宣传上，无法与大品牌巨额广告费投入相比。但只是掌握诀窍，把有限地资金用在刀刃上，对其品牌有效地进行宣传，还是可取的。这其中有以下几点：

1、区域广告宣传：中小景区的主要客源，是在其景区附近的人群。因此，在广告宣传上，可选择区域性的媒体，集中优势，重点突破。在媒体的选择上，也是多样性。现在每个城市，针对每个行业，都有行业的DM杂志，选择DM杂志，一方面，其有针对性，免费投递到旅游社、高档写字楼、事业单位、住宅小区、酒吧等这些具有一定消费水准的准客户手中。另一方面，DM杂志相对于公开发行的媒体来说，广告宣传费用要低一些。但对中小景区的品牌宣传起到一定的作用。在节假日，可在报纸媒体上投入广告。这样，通过DM杂志的窄众传播与通过报纸媒体的大众传播相结合，能在区域品牌宣传上，形成强劲的优势。2、软文宣传：这就要求中小景区与媒体建立起良好的关系，通过其媒体这一平台，把中小景区的游乐项目的优势、核心的业务，运用系列化的图文结合，向消费者灌输，从而引起其注意，进而产生游玩的欲望，以拉动消费市场。3、户外广告宣传：户外的墙体广告，目前在一些城市在政策上是限制的，但失去这一宣传载体，并不是说户外的广告宣传就没有载体。我们还可以选择车体广告、候车亭广告等这一宣传载体。在选择这一类宣传载体时，也需考虑是否有针对性。一般来说，要考虑其客源量、地域性。大卫•奥格威说“任何一个广告都是对广告品牌的长期投资，广告的诉求重点应具有长远性。”品牌形象的建立，不是一朝一夕就能完成的，而是一个长期的、系统的，因此，在品牌的宣传上，我们应进行系统性、阶段性地对品牌进行宣传。市场开拓与营销策略中小景区的市场目标群主要是开拓二个大的市场，一是针对旅游社，作为景区来说旅行社是主要客户来源；因此，景区在市场开拓上应把重点放在与旅游社合作渠道的建设上。如果能与各旅游社建设好合作关系，其市场份额也得到了保证。当然，与旅游社合作，关系到彼此的利润空间的问题，因此，景区在给旅行社定价时应充分考虑到这一点。二是散客。随着旅游意识的提升，散客的也日益成为一个庞大的市场。为抓住这一客源，景区必须靠营销活动，才能带动这一消费群体。在景区营销策略上，一般实行事件营销、优惠促销。事件营销因为其特殊性，常常能引起公众的注意力。如某动物世界在2005年春节举办“天启.星空马戏”；某乐园举行“生存技能大挑战”。又或者有利用别人的资源和优势，比如电信进行客户推广活动、国际什么节、什么挑战赛之类的事件营销以吸引着众多的旅游消费者，这种方法也能提升品牌的形象。而优惠促销则是一种比较普遍的营销手段，如实行折扣优惠，这种方式较常用，但操作的效果不是很明显。针对目标消费群体，运用有效地市场开拓与营销手段，才能进一步扩大市场份额。提升服务质量在竞争日益激烈的旅游市场上，作为旅游景区一方面要提升项目与园区环境建设的硬件设施，另一方面也要提升服务质量的软件设施。对于前者，各旅游景区都在加大力度投资建设，但相对于服务质量提升的意识，其景区的投资者在这方面还有待加强。百研资记认为对一些小型的景区的服务意识的感受总体上来说还差强人意。一些小型的旅游景区，因为其投资规模小，在人材管理运作上，考虑到成本问题，招收的一些素质不高的人，招进之后，又缺乏统一系统的培训，从而导致人员的服质意识不强，对待游客态度生硬，不懂得如何处理游客与景区之间存在的问题，从而也导致其景区的形象大打折扣。而游客对于其消费的景区的好恶，直接影响着人对人的口碑宣传。在当今旅游景区项目处于同质的时代，其服务质量在很大的程度上决定着景区的市场份额。因此，对于中小旅游景区，想要快速发展与景区形象提升，必须加大力度，提升服务质量，倡导一切以顾客为中心，才能在市场中占有一席之地。一个景区的发展，一是要有一个良好的外部发展环境，但同时，也必须加强内部的管理。两翼齐飞，才能塑造品牌形象，以品牌拉动带动市场的消费，才是景区的发展之道。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 1一、项目申报单位概况 1二、建设项目概况 3三、主要编制依据 14四、消防及施工安全措施 15五、项目组织管理 16第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 18一、发展规划分析 18二、产业政策分析 22三、行业准入分析 25第三章资源开发及综合利用分析 26一、资源开发方案 26二、资源利用与节约方案 27第四章能源消耗量及节能方案分析 29一、用能标准和节能规范 29二、节能措施 30三、结论 31第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 32一、项目选址及用地方案 32二、土地利用合理性分析 33三、征地拆迁及移民安置分析 33第六章环境与生态影响分析 34一、项目建设环境