温泉地热生态景区建设可行性论证报告

温泉地热生态景区建设项目可行性研究报告第一章项目概况项目名称：镇原县温泉地热生态景区建设项目项目性质：新建项目主管单位：镇原县人民政府项目建设单位：镇原县旅游局项目负责人：黄维生建设年限：2011年7月至2013年12月项目地址：镇原县东新区项目定位：全国一流的大型“温泉地热生态旅游风景区”。第二章项目背景一、项目背景镇原县历史悠久，文化源长。境内自然景观风格独特，文史遗址留存较多，周铜剑、秦诏版国内稀有，玉山寺、石崆寺石窟久负盛名，潜山茹水景色秀丽，翟池、太阳池、白马池碧波辉映。全县共有带传奇色彩的名山30多座，有考证价值的故城故寨遗址25处，寺庙祠堂遗址69处，池湫泉潭28处，历史文化遗址36处，出土文物500多件。书画、剪纸、香包、刺绣、雕刻等艺术创作繁荣昌盛，风靡全县。改革开放以来，镇原的经济飞速发展，县域经济实力明显增强，人民的生活水平显著提高，2010年，全县实现生产总值29.78亿元，增长19.7%；城镇居民人均可支配收入达到11461元，增长16.8%。然而，能够给人民群众提供休闲娱乐、带来精神享受的场所却已滞后，位于县城东新区的温泉资源未能开发利用。为充分开发利用优质资源，根据甘肃省人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展的指导意见》精神，拟对县城东区的温泉进行开发。二、地理位置和概况1．地理位置镇原县地处东经106º45-108°45′与北纬35°10-37°20′之间，位于甘肃省庆阳市西南部，东临庆阳市，西接宁夏回族自治区彭阳县，南接泾川县、平凉市，北靠环县。南北长91.24公里，东西宽78.3公里，总土地面积3500平方公里，耕地面积168.97万亩。镇原县城距312国道50公里，距平凉火车站72公里，庆阳飞机场60公里，交通便利。2．地质、地貌镇原位于黄土高原的西端，属黄河中游内陆地区。东倚子午岭，北靠羊圈山，西接六盘山，东、西、北三面隆起，中南部低缓，全境呈簸箕形状，故有“陇东盆地”之称。高原、沟壑，梁峁，河谷、平川、山峦、斜坡兼有的地形地貌，分为中南部黄土高原沟壑区、北部黄土丘陵沟壑区、东部黄土低山丘陵区。地势北高南低。3．气候、水文镇原县气候属北温带半湿润、半干旱气候过渡区，四季分明，光照充足。年平均温度7～10℃，年平均日照时间2250～2600小时，年平均相对湿度65%。镇原县主要河流为泾河支流—茹河，该河发源于固原地区，流经该镇的四个行政村，汇入泾河，在本县内流域面积759平方千米，流量0.5立方米/秒。4．镇原县温泉水质经甘肃省地质勘探部门测定，镇原县温泉出水温度39-43℃，PH值7.14-8.33，总硬度715.3-790.7mg/1,矿化度1112.0-1216.0mg/l;镇原县温泉总流量为165L/秒，日流量可达7000吨，具备规模开发所需的储量。5．本项目开发条件评价镇原县温泉地热生态景区以温泉资源为核心依托，以休闲度假为主要方向，拓展效益空间。由于距平凉火车站72公里，庆阳飞机场60公里，1个小时车程，且本项目正好弥补了庆阳、平凉周边没有高档次的温泉度假区这一空缺，项目所处的独特的地理位置以及宝贵的温泉资源，将成为该度假区获得发展的绝佳优势。第三章市场分析及预测镇原县旅游业发展情况：基于公路、铁路等交通便利性，镇原县旅游市场发展较为迅速。2010年达到旅游高潮，镇原县接待国内游客8.1万人次，实现旅游收入为2300多万元。在游客消费市场中，由于出游者的年龄、性别、收入、休闲时间、居住地址等因素影响，产生了不同类型的需求。镇原县温泉地热生态景区项目按照这些因素把整个市场划分为若干不同的市场部分，以便区分旅游休闲度假消费需求的差异。依据影响休闲度假旅游者的主要因素，本景区的目标客源市场作以下细分：1．地理细分一级客源市场：西安、兰州(含国内、国际客源市场)；二级客源市场：庆阳、平凉及宁夏固原；潜在客源市场：镇原县周边地区。2．年龄细分：爱好体验的年轻人、修生养性的中老年人、充满童趣的小孩。3．出游形式细分：团队游客、自驾车散客、公共交通散客。4．出游次第细分：以温泉区为目的地的独立市场。5．出游目的细分：休闲、度假、康疗、会议、娱乐等。6．特殊兴趣细分：科研、摄影、登山、专业训练。客源市场的增长受到旅游度假区的拉力和游客推力的双重作用。旅游度假区的拉力即指所开发的旅游度假区的吸引力，游客推力则为旅游度假人口的出游意愿、可支配收入以及旅游支出等的复合。随着投资商对本项目进行的开发建设和强大的市场营销推广，其旅游度假拉力将不断增强。预测镇原县温泉生态景区的旅游推力也将呈现不断增长的趋势。针对庆阳市场而言，这种增长趋势取决于三个前提。一是该景区的独特优势越来越强烈地冲击着庆阳本区的市场空白；二是优秀的市场营销使得潜在市场转化为现实市场的比例和速度加快；三是客源市场的人均可支配收入与旅游支出不断增长。在项目顺利进展得情况下，这三个前提都是能够正常实现的。第四章项目建设主要内容及规模本项目是以“温泉地热生态游”为核心的集生态观光、休闲度假、康疗、会议等为一体的综合型休闲景区。一、项目建设总体构思1．建设主题镇原泉乡，山水相依，温泉养生，清泉养性。2．建设理念生态旅游为本，精神追求至上；注重本土人文，巧用当地材料；统一设计元素，营造活跃空间。3．建设原则（1）依据市场规律制定规划内容；（2）人与自然和谐统一；（3）区域的完整性及分步实施的可操作性。（4）突出生态资源的保护和可持续利用。（5）与周边农家融为和谐的整体，相互带动，共同发展，为新农村建设起到带头和示范。二、项目建设的主要内容项目总用地面积：582亩（一）总用地分为如下几大区域：1．镇原特色温泉度假区占地面积：182亩2．生态休闲体验园占地面积：200亩3．农家田园体验区占地面积：200亩（二）土地及取得方式根据用地性质和用途，分别采用以下三种用地方式：1．出让：即政府负责土地的征用与拆迁，变为国有用地后，由政府按国家规定出让给投资商用于旅游建设。2．租用：在农地上，通过支付农民基本补偿费用的办法取得土地控制权；3．根据国家及地市政府出台的土地流转政策，采用无偿赠予和补偿相结合的办法办理土地流转手续，支付基本税费。三、投资计划及建设分期整体项目投资估算预计在1.5亿左右。分三期期投入，一期投入9000万元，今后的追加投资可依靠一期项目的利润积累、适当的融资等方式来解决。项目建设实行三步走战略：一期（2012年完成）建设和运营，以温泉地热生态游为核心，适当考虑其他旅游产品的开发；二期（第1-2年左右）发展多功能的配套服务设施，注意对民族文化内容的挖掘，使项目在功能和档次上有所提升，同时少量探索旅游地产项目；三期（第1-2年）在条件成熟时可以旅游地产开发为主，将该项目整体打造成温泉小区。四、一期项目建设计划总体规划用地：582亩服务设施：1．温泉中心框架1-2层，建筑面积2876M2；2．餐饮中心框架1-2层，建筑面积1500M2，含会议、娱乐等多功能服务设施；3．露天温泉池面积2000M2；4．停车场面积2000M2；5．观光农庄建筑面积5020M2；6．员工宿舍建筑面积1000M2；第五章项目的组织机构与人力资源管理一、项目实施的进度安排建设项目实施年度为2年，即2011年7月——2013年12月。为了提高工作效率，尽早完成项目建设任务，部分工作交叉进行，具体进度安排如下：（一）前期工作1.工作内容：成立项目组织机构、进行可行性研究、立项、设计等2.工作时间：2011年7月——2012年3月（二）开工准备1.工作内容：筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、项目基础建设包括三通一平工程等2.工作时间：2011年7月——2012年3月（三）建设阶段1.工作内容：所列项目的建设2.工作时间：2012年3月——2013年12月（四）验收阶段1.工作内容：项目评估与验收及设备调试2.工作时间：2013年12月（五）人员招聘与培训1.工作内容：人员招聘、人员培训2.工作时间：2013年9月——2013年12月二、机构设置为了有效地对镇原县温泉地热资源的开发、利用、保护，实现本项目的建设目标，实施可持续发展战略，发挥镇原县温泉地热生态景区在庆阳市旅游区中的重要作用，由建设单位镇原县旅游局指定人员组建建设专班，统一负责该区生态环境保护、旅游资源开发、经营管理和市场促销工作。建设专班负责项目区的计划、决策、组织、指导、协调、监督等管理工作。主要职责如下：1．依据国家、甘肃省、庆阳市、镇原县有关旅游业发展及生态保护等方面的重要法规、方针、政策和旅游发展规划，结合本项目的实际情况，制定贯彻实施旅游发展计划与年度计划；2．根据总体规划设计，对项目区旅游资源进行认真调查、大力开发和切实保护，并严格实施规范化管理，组织景区景点的工程建设；3．组织客源市场的开拓、旅游产品的开发与宣传促销工作，负责从业人员的培训、建设和思想政治工作；4．加强旅游行业管理，维护旅游市场秩序，接受游客投诉，负责项目区安全和环境卫生管理；5．开展科研、科教、科普工作，实现生态旅游资源的合理开发和永续利用。三、人力资源开发与管理造就一批能主动适应市场变化并能引导市场消费潮流的新型管理人才和高素质的员工队伍，是旅游业全面、稳定、持续发展的重要保障。（一）人力资源现状镇原县旅游行业从业人员数量、规模基本上能满足旅游业发展的需要。但从业人员的素质偏低。在直接从业人员中，高学历的人才较少，特别是受过旅游管理专业大学（含大专）教育者更少，人力资源的数量与素质的矛盾较为突出，严重制约着旅游产品质量的提高，阻碍了旅游业发展的步伐。（二）人力资源需求预测1.数量需求共300人温泉部：110人客房部：110人餐饮部：60人管理人员：20人2.素质结构控制（1）学历结构近期高∶中∶低=1∶4∶5中期高∶中∶低=1.5∶4∶4.5远期高∶中∶低=2∶4∶4（2）职位结构管理人员中管理职位设计：高级6%，中级18%，初级76%。（3）技能管理结构企业服务工种的技能等级：高级5%，中级60%，初级35%。（三）旅游人力资源开发措施旅游资源的开发应以人本管理理论为指导，确保人力资源的数量配备充足、结构比例合理、素质适应旅游业发展要求。1.学历教育与岗位培训相结合。通过建立高等学历教育和岗位培训相结合的机制，充分利用教育资源，建立旅游人才培养基地。可以与兰州地区有关旅游院校联合开办学历教育班、技能培训班，提高旅游从业队伍的职业道德意识、专业服务技能和综合素质。2.岗前培训与在岗培训相结合。在旅游从业人员中，严格执行培训上岗、资格认证、登记考核等制度；积极组织旅游从业人员参加全省统一组织的各类岗位和技能培训及资格认证考核，如导游资格证书培训考试、酒店经理证书培训考试等。通过严格培训上岗制度和持证上岗制度，使旅游从业者的服务意识、服务技能与国家标准行业标准靠近，从而切实提高旅游人力资源的质量，解决现有的数量与质量的矛盾。3.开阔视野、加强交流。有计划、有步骤地分批选派管理人员赴国内旅游发达地区甚至国外旅游发达国家参观、考察、学习，开阔他们的视野，培养他们的市场意识、竞争意识和开拓创新精神。4.构建人才信息库。通过建立人才信息网络，开拓用人思路，打破企业界限，加强同行业之间的合作。四、项目管理（一）实施原则本项目建设和经营将严格遵循以下原则：1．可持续性地利用和保护资源；2．保护环境，防止过量建设和消费；3．一切设施既要考虑市场需求，也要考虑与环境资源相协调；（二）项目管理本项目将严格履行项目基本建设管理程序：●前期工作。本项目的前期工作将按国家有关要求完成，按项目管理权限报批；●组织落实资金。按项目要求和国家有关产业导向、资金安排方向、以及社会资金流向，及时组织本项目资金到位。●招投标。本项目拟建的全部项目，按照工程性质、属性分类，全部按招投标法实行招标；●市场准入。加强市场管理，严格市场准入，确保有实力、有技术、资金力量雄厚的企业参与本项目建设；●工程监理。对工程质量、进度和费用实行招标监理，确保监理有效，并建立和完善“政府监督、社会监理、企业自检”体系。●交、竣工验收制度。本项目完成后，由地级市以上质量检测部门对工程质量进行鉴定，市以上审计部门进行资金审计，合格后及时组织交工验收和竣工验收。（三）实施方案本项目由项目业主具体组织实施。项目实施进程中，严格按照“项目法人负责制、工程项目招投标制、工程监理制、合同管理制和环保责任制”的要求，在每一个环节精心组织，严格执行。项目实施前，业主聘请有资质和资信的单位对本旅游区各建设项目进行设计，建设中聘请有资质和资信的单位作为业主的技术顾问，并参与项目管理。专业性，技术性要求较高的子项目，如设备、设备安装、环保设施建设等，以行业技术部门为主管理，部分项目如饮水、电力、广播电视、通讯等建设，由行业部门自行负责建设和管理。但实施范围和规模、建设进度等必须与本项目的总体设计相一致。镇原县其他单位在本项目的实施中，根据项目要求，主动配合，努力使工程质量、进度、费用按既定目标实施。第六章项目总投资及资金筹措一、项目投资估算项目总投资估算为9000万元，其中园林景观基础设施1798万元，土建工程3962万元，设备购置900万元，三通一平50万元，流动资金600万元，工程间接费用350万元，建设期利息90万元，无形资产（土地使用费）1000万元，开办费100万元，不可预计费150万元。二、资金需求根据总规本项目的总投资预计在1.5亿元人民币左右，分三期投入。一期投入9000万元，二期、三期的投资数额将根据项目一期的经营情况确定具体的投入金额和投入时间。三、项目资金来源第一期项目投资9000万元，其中由项目开发商全额投资（在财务分析中4000万元按银行贷款计算）。二期三期项目的资金投入将分步骤、分阶段进行，并根据市场反映及经营中资金的回收情况灵活调整投资的方向，提高资金的利用效率，降低投资风险，实现投资回报的最大化。四、投资概算的结构固定资产投资反映了本项目的固定资产投资规模，且列入固定资产投资计划中的投资额度。按照新会计制度，根据资本金保全原则，设固定资产形成率为100%。固定资产按其构成分为二部分，即：工程建设项目直接成本，投资总额6710万元，占总投资93.85%；工程建设项目间接费用投资总额440万元，占总投资额6.15%。固定资本的直接成本按照经济性质划分可由四部分组成：①基础设施建设项目本项目主要包括景区内道路建设项目、供电工程、及供水工程等基础设施的建设，全部投资额为353万元，占投资总额4.94%。本项目道路建设规模及各项费用取值，均结合镇原县实际情况进行估算。建材、人工、机械等供给在保证工程质量的前提下，尽可能就近取材，以降低工程造价，节约工程成本。②服务设施建设项目包括住宿、餐饮、洗浴等一系列服务设施，投资额为3962万元，占投资总额55%。③生态环保建设项目为了保护旅游区的生态环境，使温泉地热资源实现可持续发展，进一步美化旅游环境，本项目投资1495万元，用于生态保护及治理，占投资总额21%。④设备购置与安装900万元，占总投资13%。工程项目间接成本。包括职工培训费、工程设计、监理费，工程建设财产保险费、城市基础设施配套费、建设单位管理费，招投标费等。总成本350万元。建设期利息。为了使本项目顺利实施，拟计划借贷长期贷款4000万元，形成建设期利息90万元，计入项目总投资中，并列入投资计划形成固定资产原值，计提折旧。项目启动流动资金是指为维持本项目一定规模经营所必须的最低周转资金和物资，包括各种存货，必要的现金及银行存款，应收及预付款项等。本项目流动资金为600万元。其计算表达式为：流动资金=流动资产－流动负债流动资产=应收帐款+存货+现金流动负债=应付帐款应收帐款=年经营成本/周转次数存贷=外购原材料、燃料+在产品+产成品+其他应付帐款=年外购原材料、燃料及动力费用/周转次数资金规划主要指资金的运筹，即如何安排和运用资金、使经济活动得到最大的利益。本项目资金规划是在可行性研究中分步骤做了大量测算工作后的集中表现形式，也是财务分析和评价的基础。建设期投资进行资金规划时，主要是针对投资计划而言，结合项目实施进度计划来编制资金计划表。投资计划与资金规划表单位：万元序号项目建设期经营期合计201120131总投资840060090001.1固定资产投资71507150建设期利息90901.2流动资金60060001.3无形资产100010001.4其他2502502资金筹措840060090002.1自有资金440060050002.2借款40004000目录第一章总论 11.1项目名称及建设单位 11.2项目概况 11.3结论 2第二章项目建设的必要性 32.1项目建设的必要性 3第三章建设规模及建设条件 43.1建设规模 43.2建设条件 4第四章总体规划方案 74.1设计依据 74.2设计目标 74.3规划原则 74.4规划理念 8第五章工程建设方案 95.1总体建设方案 95.2建设范围 105.3建设内容 10第六章节能分析 216.1设计依据 216.2项目所在地能源供应状况分析 236.3节能分析 23第七章环境保护 257.1编制依据 257.2环境保护建设目标 257.3环境影响因素识别 267.4环境保护措施和建议 267.5环境影响的综合评价 28第八章消防、劳动安全与卫生 298.1消防 298.2安全与卫生 29第九章 社会稳定风险分析 319.1编制依据 319.2风险调查 319.3风险识别 329.4风险估计 339.5风险因素分析 349.6风险防范和化解措施 359.7风险等级及结论 41第十章项目组织管理 4310.1项目组织 4310.2部门职责 4410.3人员培训 45第十一章项目实施进度安排 4611.1项目实施内容 4611.2项目实施进度计划 46第十二章工程招投标 4812.1项目招标范围 4812.2招标组织形式 49