城中村改造可行性论证报告

PAGE71第一章总论1.1概述1.1.1项目名称********城中村拆迁改造项目1.1.2项目建设单位建设单位：********投资开发有限责任公司联系电话：1.1.3可行性研究报告编制单位1.3可行性研究报告编制的目的与依据1.3.1可行性研究报告编制目的1、在对项目开展环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，分析项目必要性。2、对项目的可行性与实施计划提出初步意见。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开展实施的可行方式。4、对项目周围环境现状进行分析，提出环境保护方案。5、对节能方案进行分析，提出节能建议。6、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2可行性研究报告研究的依据1、《中华人民共和国城市规划法》。2、《中华人民共和国土地管理法》。3、关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求。4、《城市居住区规划设计规范》。5、《城市居住区公共服务设施设置规定》。6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。7、《山东省城市房屋拆迁管理条例》。8、********城市国民经济和社会发展“十一五”规划。9、《********城市城市总体规划》。10、********政发〔2007〕8号文件。11、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见》。12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。13、项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。1.4项目概况1.4.1项目情况介绍本项目为********城中村拆迁改造项目，********城市区规划新四环以内，********城中村改造涉及******等8个乡镇办事处，共计116个村庄，涉及村（居）民34033户，人口116171人。涉及的村庄土地总面积49438.5亩，其中村庄住宅占地24707.9亩，村内其他用地19833.1亩，村外其他用地4897.5亩，住宅建筑面积8193577.9平方米。整个改造工程计划三年内全部完成。1.4.2项目规模与目标因为此次拆迁改造范围广，涉及******等8个乡镇办事处，116个村庄。拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部门统一通过招标、拍卖或挂牌等方式出让。为妥善安置拆迁户，将采取就近安置原则，建设安置房源,让拆迁群众安居乐业，改善********城市的城市面貌。1.4.3安置房周围环境与设施********安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各方意见建议，方便群众生活，拆迁安置房源将按原住址就近安置，且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。已选定的安置区域以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规划区范围内，所以可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，配套条件较好。1.4.4项目投入资金及效益情况本项目总投资1644976.32万元，其中，拆迁补偿费用1475130.8万元，拆迁补助费6554.86万元，临时安置费12290.37万元，拆迁委托费29879.52万元，不可预见费76192.78万元，支付银行贷款利息44928万元。通过拆迁后的熟地出让将取得收入2342202万元，利润总额543811.44万元，利税总额达673803.66万元，投资收益率为33.06%，投资利税率为40.96%。1.4.5项目开发建设优势1、政策优势。本项目为城中村改造，有利于********城市城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。2、规划优势。根据********城市城市总体规划，本项目中拆迁及安置房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。3、运作优势。由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等具备经验的人士参与本项目运作。4、社会效益。本项目具有显著的社会效益，促进********城市城市化发展进程，为打造“运河古都、江北水城”的魅力********城做出重要贡献。1.5主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见附表1-1：附表1-1：序号项目名称数量1改造村庄数：116个2改造户数：34033户3安置人口116171人4拆迁建筑面积：85改造规划占地面积：49438.50亩6总投资1644976.32万元其中：拆迁补偿1475130.80万元搬迁补助费6554.86万元临时安置费12290.37万元拆迁委托费29879.52万元不可预见费76192.78万元银行贷款44928.00万元第二章项目开展环境分析2.1********城中村分析改革开放以来，随着我国工业化、城镇化的快速推进，在许多城市中形成了一些已经位于规划区内、周围被城市已建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点，被称为城中村。城中村在环境、社会、经济和管理等方面存在着一系列问题。处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展，形成城乡一体化新格局的重要内容；是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现；是影响到《物权法》、《城乡规划法》等法律法规有效实施的重要问题；是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题；是规范政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面；是实现农民就地进城、带资产进城的重要途径。城中村问题解决与否，直接关系民生，影响社会稳定。城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种普遍现象，是当前许多城市的共性问题。城中村的存在给城市的发展带来了一系列的经济和社会问题，严重制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展，阻碍了城市化进程。对城中村科学合理地进行治理，是落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，对实现城乡统筹，推进有中国特色的城镇化和城市健康发展，促进社会公平和建设节约型社会都具有重要意义。此次********城中村改造是优化城市环境、提升城市文明的重要举措，是党和政府关注民生、提高生活质量的具体体现，无论是对城中村居民，还是对城市建设来说，都是一项具有里程碑意义的大事。城中村拆迁改造是利国利民的大好事。对村民来说，原先的房子无法买卖的，改造后补偿的房子，自己拥有产权，可以自由交易；通过整体改造，改善了卫生环境，有助于文明健康的生活方式的形成；节省了土地，增加了村集体收入；同时，居民居住集中，更加便于管理。对城市而言，消灭了环境污染，提高了城市品位，提升了城市文明；此外，拉动了相关产业的发展，增加了就业机会等等。总之，这是一项得民心、顺民意的‘民心工程’。目前，随着人们对城市化作用认识的加深，各地掀起了整治城中村的热潮，杭州、大连、苏州等地方通过良好的运作，取得了扎实有效的成果，大大改变了城市面貌。这些城市的成功经验，为********的城中村改造提供了很好的借鉴。2.1.1********城中村的现状情况1、概况与特点城中村可以理解为在城市总体规划城市建设用地范围内仍保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。城中村在户籍、行政、规划、市政配套及教育、环卫、计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在很大的差异。随着********城市城市化进程的加速发展，********城市城市总体规划（2001-2020年）已完成。随着城区的外扩，城中村不断增多，严重影响了********城市的城市化进程。********城市的城中村土地、户籍、人口、行政管理依旧实行农村管理，没有纳入城市统一管理中来，********城市的城中村具有下述特点：一是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异；二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环境脏乱，违章建筑多，安全隐患多；三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性质混乱，土地利用率低下；四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障；五是“村居合一”，城中村均衡分布在城区的各个功能区，人口居住相对集中。********城市的城中村现状可以简要概况为“空间布局分散、人口居集复杂、功能配套紊乱、土地效益低下、建筑容积率高、环境脏暗乱差、财产权属模糊、区位要素显著”的特征。2、形成原因********城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模，但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有：1、城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁置城中村改造问题，这是********城市城中村形成的共性原因。2、城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开发建设过程中“吃肉留骨”现象严重，即黄金地段开发了，而开发周期长，拆迁任务重的地段就不开发，这是城中村未能彻底改造的重要原因。3、城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和公共资源的分享。城中村作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的领导，按城市整体规划统一管理，另一方面又属于农村社区，土地、经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱的管理制度的交叉，造成城中村规划、建设、管理处于无序状态，从而影响城市的整体面貌。城乡二元体制是城中村形成的深层原因。4、农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因素，当前的********城市的农村土地集体所有和宅基地政策，农村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地的使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃的情况下，势必会导致大量违章建筑的出现和城中村涌现速度的加快，这是城中村形成的现实原因。3、存在困难城中村改造都有一个的共同难点——改造资金筹措、土地房产处置、社会保障解决、政策配套制订等。目前********城市城中村改造面临着四大困难：一是改造资金缺乏。城中村改造成本主要包括：集体土地变为国有土地征地费、改造农民住宅或产业用房成本费、农民自住房变更为居民商品房费用、集体经济变更或资产评估费用、公共设施建设费等。改造资金涉及征地、拆迁、安置、建设等环节。如果对********区116个城中村8193577.90平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要二是拆迁安置政策不明确，配套政策缺乏。在同一个城市，土地有不同的基准价，不同的土地性质又有不同的土地价格，不同的区块房屋的城市收益又不同，城中村区域位置的不同导致征拆迁的补偿标准不一样，现实问题是村行政区划和城市土地等级划分又是不统一的，这很难建立统一的征地拆迁政策标准。当前********城市对集体土地的征用依据视项目的建设类型或性质决定的，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前的征地拆迁的政策依据无法参照。城中村改造涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题，当前的法律法规还没有明确的统一规定，因而在工作上执行较难。从调查情况来看，********城市的城中村对集体资产处理这一块还没有全面开展，当前的村集体资产的管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。三是村民思想上的顾虑。********城市城中村中的农民可以说没有贫穷的，村民的经济来源大大超过城市居民的收入，如果在改造过程中中断他们的房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后的即得利益和改变他们原有生活方式是有难度的。当前********城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在强烈的抵触和怀疑心理。同时，********城市的农转居一系列工作还比较滞后，只换了牌子，还没有开展其他卓有成效的改制工作，所以村民的思想认识急待转变。2.1.2********城中村拆迁改造的必要性********城市城中村的存在严重影响了城市的总体形象和城市的区块地产的整体价值，造成城市土地利用的盲目被动，以及所折射带来的外来人口混乱的社会治安和城中村农民第二代滋生的不劳而获安逸思想问题，无序的居住环境质量问题等，对城市发展和社会稳定都造成一定的影响，所以城中村改造势在必行：一是********城市城市土地有效利用的需要。可以说********内116个城中村都占据了城市最显要的位置。从城市的宏观发展而言，城中村的存在导致了城市中最宝贵的土地资源未能实现其最大的经济、社会和环境效益。在城市从外延式扩张走向内涵式集约发展的现实情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地是当前********城市有机更新的必然要求。二是加快城市化进程的需要。********城市城区是一个沿路围裹村庄式发展的城市，城中村改造是提高城镇化水平，改变城乡二元体制，妥善解决城中村经济制度和社会管理体制，形成城乡同步发展，加快********城市化进程具有举足轻重的作用。三是城市社区建设发展的需要。城中村是城市一种特殊的社区，有其特殊性和复杂性，如果能从根本上向社区居委会转变，将会促进********城市整个城市的社区建设，这是明确城市基层公共管理职能的发展需要。四是城中村自身发展的需要。城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要，是进一步发展其经济组织形式和缓解当前城中村公共资源分配不均矛盾的需要，是确保********城市城中村农民后半生生存生活的需要，所以城中村的改造迫在眉睫。2.2********城市总体规划********城市地处冀鲁豫三省交界，辖八个县（市、区）和一个经济开发区，总面积8715平方公里，总人口582万，市城区建成区面积63平方公里，人口56.5万。2008年全市国民生产总值达到1252.61亿元，连续16年实现两位数增长。********城市先后荣获“国家级历史文化名城、省级园林城、中国优秀旅游城、国家卫生城、全国宜居城市”等称号。2005-2008年********城市GDP指标********城是一个人才辈出的地方，清代义学正武训，抗日名将张自忠，当代中国国画大师李苦禅，领导干部的楷模孔繁森，国学泰斗季羡林等都是********城人。

********城是重要的交通枢纽和能源基地。京九、邯济铁路和济********馆高速公路在此交汇，形成了铁路、公路纵横交叉的黄金大十字。********城现有发电能力达到200多万千瓦。

水是********城的特色。********城有丰富的水资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。这种水资源优势在我国长江以北是绝无仅有的。********城自古与水有缘，********城因古********河而得名。********城有丰富的水文化，是一座黄河文化与运河文化共同孕育的城市，世世代代的********城人对水有着深厚的感情，可以说水是********城的灵魂。同时，********城又是一座名符其实的水城,面积1平方公里、方方正正的古城，四周被水环抱，构成了“湖中有城，城中有湖，城湖一体”的独特城市格局和城市风貌。

********城已有2500多年的历史，全市现有文物古迹400余处，明代的光岳楼、清代的山陕会馆、三国时期的曹植墓、新石器时代的龙山文化遗址、景阳冈、明清时期的临清运河钞关等，均为国家重点文物保护单位。《水浒传》、《金瓶梅》、《老残游记》等古典文学名著中描述的许多故事都发生在********城。明清时期，借助于大运河的便利漕运，成为运河沿岸九大商埠之一，史称“富庶甲齐郡”、“江北一都会”，繁荣昌盛达400多年。

几经探索，********城把发展定位在建设卓越秀美的江北水城上，并在国家工商局注册了“江北水城”、“北方水城”、“北国水城”三个品牌。通过广泛宣传、推介、举办“江北水城”文化旅游节和观光周活动等，扩大了“江北水城”的影响，提高了“江北水城”的知名度，打响了“江北水城”品牌。今年我们又在国家工商局注册了“江北水城·运河古都”城市品牌。

打造江北水城，就是确定城市统一的水位标高31.5米，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，达到“湖河相连，水水相通，城水相依”的效果。在城市开发建设中，筑渠引水，挖土成湖，使城区内大的单位庭院和小区都有一片活水与湖、河相联，城市居民对水触手可及。按照未来城市发展的规划，在城市南部新区，依托风光秀丽的徒骇河风景区，堆山，挖湖，广造园林，再造一个水城，构筑名符其实的江北水城。

按照“一湖、两河、一环、五线、十五点”的“江北水城”水系规划，我们突出营造靓点，着力建设水系，初步形成了水城框架。********城已经成为一座集北方城市的大气和南方城市的秀气于一身的、独具特色的水城。主要开发建设了东昌湖、古运河、徒骇河三大风景区。

东昌湖风景区规划面积21平方公里，其中东昌湖水域面积5平方公里，是江北水城的核心景区。1999年以来，我们对东昌湖水域进行了大规模的环境整治和开发建设。拆除了沿岸违章建筑和棚户区，整修湖岸，建设了占地107公顷的湖滨公园；建设了颇具江南韵味的水城广场，以及龙广场、凤广场等五个广场；建设了城市现代化的标致性建筑、目前国内最大的室内剧场——水城明珠剧场。对散布在湖区的东南湖、玲珑湖、人防湖等水域进行了环境综合整治，建设了连接古城区、象征跨入21世纪、国内最大的石拱桥—东昌大桥等五座桥梁，实现了东昌湖与古运河的联通。秀丽的东昌湖,碧波荡漾，风光旖旎，成为展示“江北水城”风采的重要窗口，被评为国家“AAAA”级风景名胜区。

古运河见证了********城昨日的辉煌，承载着新世纪********城人发展的希望和梦想。几年来，我们连续对古运河实施了四期开发改造，整修河道，绿化两岸，新建改建了沿河道路，形成了“路依河走、水陆并行”的格局。在运河上新建改建了26座风格各异的桥梁，建设了京杭运河沿岸城市中唯一的“中国运河文化博物馆”，开发了具有明清风格的仿古建筑群，形成了蜿蜒8公里的古运河风光带，古老的大运河正焕发出迷人的青春光彩。

徒骇河，过去是一条行洪河。现在，我们在徒骇河上修建了长100米、高5米的单体橡胶坝，拦水蓄水。实施了河道开挖、房屋拆迁、沿河绿化等工程，初步建成了占地1000多亩的徒骇河风景区。在徒骇河上高标准建设了陈口路徒骇河桥和利民路徒骇河桥。我们的目标是，把徒骇河风景区打造成世界滨水文化博览园、世界运河主题公园。

为了保证湖河源源不断的水源，我们投资建设了可蓄水800万立方米的谭庄水库，确保在黄河断流半年之内，水城无用水之虑。同时，又营造了一个新的景区。

在大力推进景区开发建设的同时，积极推动单位庭院内部和住宅小区水景观建设，人民公园、********城大学、凤凰新城、水城华府等单位和小区都规划建设了水景观。在学习借鉴兄弟城市成功经验的基础上，对城区主要排污河道青年渠、新水河进行改造，污水通过管道排放，河道内注入清水，昔日的“臭水沟”变成了今日靓丽的风景线。

抓建设，不忘保护。实施了古城截污工程，在古城区周围敷设了排污管道，把古城区的全部污水通过管道由泵站输送到城市主排污管网，进入污水处理厂处理，避免古城区的污水流入东昌湖，保证了东昌湖的水质。

在市城区的影响和带动下，各县、市也都紧紧围绕水做文章，临清古运河、高唐鱼丘湖、东阿曹植公园、冠县马颊河、茌平茌中河、莘县徒骇河等项目都充分展示了水城特色，与主城区遥相辉映。********城市委、市政府根据********城发展实际，作出了开发保护古城的重大决策。按照“政府主导、市场运作、公众参与、社会监督”的原则，恢复和保护古城历史风貌。按照规划着手改造和完善古城区基础设施，挖掘文化底蕴，有选择地恢复历史古迹，努力打造“水中古城”新品牌，力争用三到五年的时间，建成国家5A级风景名胜区，使古城成为山东乃至全国的旅游新亮点。目前已经基本完成南城门和三个角楼建设，正在实施古城区四关街综合管沟等基础设施建设。城市基础设施

紧紧抓住人民群众关注的热点和难点，集中力量实施了一大批民心工程、德政工程。新建改建了一批城市道路，形成了快捷流畅的城区道路网络，人均拥有道路面积16.5平方米。实施东阿引水城市供水工程，从45公里以外引来了岩溶水，改善了水质，确保供水安全，日供水能力达到13万吨。实施集中供热工程，拔掉了300多根烟囱，集中供热面积达到656万平方米，集中供暖率达45%。实施天然气工程，结束了********城人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上。建设了两座污水处理厂，日处理污水能力达10万吨，污水处理率达85%。积极组织开展了创建园林城市活动，先后建设了一批大型绿化工程，公共绿地、广场、道路绿化、大环境绿化、单位庭院绿化、居住区绿化以及苗圃建设得以快速发展，城市绿化覆盖率达到38.2%,城市绿地率达到36.95%，人均公共绿地面积达到16.09平方米，形成了绿水相映的水城园林绿化特色。城市建设带动了房地产业的快速发展，1998年以来，********城城区拆迁面积达600万平方米，8个城中村进行了整体搬迁安置。房地产业成为********城市新的经济增长点，成为外商投资的热点。一批规模较大、配套完善的住宅小区的建设，使居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积达到26平方米。未来发展规划

针对原有城市总体规划已经滞后城市建设发展的实际，从2001年着手城市总体规划的修编，历经多次讨论修改和补充完善，2004年4月得到省政府批复。

新的城市总体规划期限到2020年，确定********城市的城市性质是：中国江北水城，以发展商贸、旅游为主的国家历史文化名城，城市的总体布局为“一城五区”：即城市中心区、东郊开发区、南郊生态旅游区、西郊能源工业区、北郊商贸仓贮区。人口规模达到80万。城市的发展方向是以“东扩南展”为主，西、北适当完善。“东扩”，即将开发区的面积由现在的40平方公里扩大到60平方公里；“南展”，即将行政中心南移至湖南路以南。

站在新起点，********城市提出了今后城市建设的宏伟目标：2009年，继续坚持“城建靓市”方针，坚持“四高”原则，以“两城一河”为重点，全市城市建设开发投资计划完成46亿元。市城区将按照“江北水城.运河古都—生态********城”的城市定位，突出“水系、古韵和世界精品元素”三大特色，实施八大工程，打造城市精品。一是古城区保护性开发。加强古城基础设施建设，完成门楼、角楼和部门城墙工程，改造四关大街、沿街商铺，恢复部分历史古迹，努力打造“水中古城”新品牌。二是运河四期完善工程。重点做好河道开挖、衬砌和绿化,推进沿岸景观开发建设，进一步完善湖河水系。三是接待中心工程。按照五星级大酒店标准完成整体项目建设，提高旅游接待水平。四是体育公园建设。在完成比赛场馆的基础上，启动全民健身活动中心等后续工程。五是火车站改造扩建工程。主要是做好前期工作，争取年内开工建设。六是生态绿化工程。实施徒骇河截污、铃铛湖完善。抓好湖河绿化完善和主次干道、广场绿化增量升级，推进立体绿化。七是环境综合整治工程。以商业街区为重点，对城市环境进行综合整治，改善市民生活居住环境。八是公用事业建设工程。重点抓好供热管网建设和改造、公共交通建设、管道燃气设施建设等项工程，总投资突破十亿元。目前八大城建工程顺利推进，一批大项目、靓点工程相继竣工，基础设施投资完成2.7亿元。古城区保护与改造工程正式启动，城门、角楼工程均已完工，形成了古城的基本框架；两座徒骇河大桥竣工通车添补了********城市特大型桥梁的空白；运河四期完善、五星级大酒店工程以及道路基础设施、环境综合整治等工程进展顺利；形成了一批城市建设靓点，进一步彰显了历史文化名城底蕴，丰富了城市文化内涵，增强了城市对外吸引力。2009年11月1日，著名导演张艺谋、王潮歌、樊跃一行来********，共同进行“江北水城·运河古都”的形象策划。市委书记、市人大常委会主任宋远方陪同活动，市人大常委会第一副主任申长海，市委常委、副市长刘加顺，市委常委、秘书长万志博，市委常委、宣传部长贾少勇，市委常委刘强，市政协副主席潘延红出席形象策划座谈会。

在********城市随后召开的“江北水城·运河古都”形象策划座谈会上，张艺谋等三位导演对********城的形象策划以及文化旅游产业的发展提出了意见和建议。张艺谋说，在这样一个很短的时间内，虽然只是对********城形成了一个初步的印象，但是感觉********城市委、市政府实施古城保护与改造的方向是十分正确的。文化如果进入不了日常生活，就一定传承不下去。********城通过古城保护与改造工程，将吸引大量的游客前来参观，在人来人往中就将********城的文化信息和“文化符号”渗透进了游客的生活中，对文化的宣传和传承起到了积极推进作用。********城市正在根据自己的特色，把真正吸引人的地方做成亮点，相信一定会吸引到越来越多的游客。王潮歌、樊跃两位导演也分别从打造亮点、基础游客等方面，对********城市在认真听取三位导演的意见后，宋远方指出，三位导演精彩洋溢的讲话，对我们发展文化旅游业很有启发意义。********城有着非常悠久的历史，如何让这座古老的城市焕发青春，市委、市政府对此非常重视，全市广大群众对发展文化旅游业也有着非常强烈的愿望。********城位于冀鲁豫三省交界处，正在努力打造成为济南乃至山东的西花园，北京、天津等大城市的度假基地，还需要一个吸引人眼球的亮点。这次通过与三位导演的交流与沟通，擦出了许多有火花的意见和建议，全市各级一定要认真学习消化，同时还希望三位导演今后更加关注********城的发展，通过大家共同的努力，推动文化旅游产业更好更快的发展。根据《********城市城市总体规划（2001－2020年）》，********城市的城市性质为：中国江北水城；以商贸、旅游为主的历史文化名城。按照规划，市域城镇体系等级规模分为四级，一级中心城市为********；二级中心城市包括临清市、阳谷、高唐县城；三级为中心镇；四级为一般镇。城市化水平2005年达到34％，2020年达到55％。********城市城市规模是，2005年城市人口为42万人，用地面积为46平方公里；到2020年，城市人口为75万人，用地面积为80平方公里。城市规划区指********行政管辖范围，总面积1245平方公里。根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城五区”的布局。规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路。一城：即整个********城市城区。五区：中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。（1）中心区东至徒骇河，西到京九铁路，北至济********高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区，以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。规划建设用地面积34.89平方公里，规划人口45.0万人。（2）开发区开发区位于徒骇河以东，是********城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。（3）嘉明工贸区嘉明工贸区位于济********高速公路以北，是以嘉明工业园、专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。规划建设用地11.27平方公里，规划人口5.万人。规划布局是以昌润路为界，划分东、西两大片。东片结合现状村庄，以综合管理、生活服务和居住为主。西片以加工业、商贸为主。（4）西部能源仓储区位于京九铁路以西，以能源工业、大型仓储为主。规划建设用地6.72平方公里，居住人口2.0万人，以********冠路为界，北侧为工业区，南侧为生活居住区。（5）南部行政文化新区位于湖南路以南，以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。规划建设用地6.24平方公里，居住人口5万人。在城市总体规划中，将按照全面保护与重点保护相结合的原则，保护好完整的古城格局、广阔的东昌湖水面和众多的文物古迹，妥善处理好保护与建设的关系，做到新旧结合、协调发展。坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则，古城内建筑高度应控制在12米以下。东昌湖风景区不建设与之不协调的建筑物。同时，紧紧围绕“江北水城”这一城市特色，形成“一湖、两河、一环、十五点”的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景观，保障城市科学有序发展。2.3********经济社会发展分析2.2.1********概况********是********城市唯一的市辖区，居鲁西、临黄河，京杭大运河穿城而过，是国家级历史文化名城，闻名遐迩的江北水城，全国著名的新兴旅游城市。全区辖8镇2乡7个街道办事处，总面积1245平方公里，人口101万。********历史悠久，文化灿烂。早在春秋战国时期就是齐国西部的重要城邑，明清两代，得益于京杭大运河漕运的兴盛，经济繁荣、文化昌盛达400年之久，被誉为“江北一都会”，成为沿河九大商埠之一。《水浒传》、《********斋志异》、《金瓶梅》等众多古典名著中描述的场景都发生在这里。新中国成立后，********称谓虽几经更改，但一直是鲁西政治、经济、文化中心，市委、市政府所在地。境内名胜古迹众多，雄伟挺拔的光岳楼、金碧辉煌的山陕会馆、“摩天迥雁”的宋代铁塔、“富甲天下”的清代四大私人藏书楼之一海源阁、傅斯年陈列馆、邓小平同志亲自题名的民族英雄范筑先纪念馆、江泽民同志亲笔题名的孔繁森纪念馆等人文景观星罗棋布，不胜枚举。面积达5平方公里的东昌湖，环抱古城，风景如画，城中有湖，湖中有城，城湖河一体，构成了独特的城市格局，********已成为中原一带、京九沿线独具特色的旅游观光胜地。

********是晋冀鲁豫周边地区的政治、经济、文化的区域性中心，代表中国古代商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。********既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫地区的中心城市。被省委省政府列为重点发展规划的“省会城市群经济圈”中。近年来，全区认真贯彻落实上级的各项方针政策，抢抓机遇，改革创新，干事创业，全区经济快速健康发展。特别是培植骨干企业、发展民营经济、市场建设、招商引资等方面都取得了显著成绩。2008年，区生产总值预计完成120.62亿元，比上年增长14.9%，其中一、二、三产业增加值分别增长5.4%、16.1%和19.1%，三次产业比例调整到16.5：43.3：40.2。预计地方财政收入完成4.34亿元，可用财力8.92亿元，比上年分别增长8.5%和5.8%。农民人均纯收入预计达到4896元，增加524元。固定资产投资预计完成47.2亿元，增长12.3%。城乡居民储蓄余额预计达168亿元，各项贷款余额预计达213亿元，分别增长20.3%和7.8%。认真落实各项支农惠农政策，全年共兑现粮食、良种、农资、农机等各种补贴9947万元，农民群众得到了更多实惠。粮食总产达71.83万吨，再创历史最高水平。农业结构不断优化，蔬菜、畜牧、水产、林果四大主导产业占农业产值的比重进一步提高。蔬菜生产的规模化、品牌化水平明显提高，“甜翠牌”国家级无公害农产品发展到45个，无公害蔬菜控制面积达到35万亩，并成为全国三大平菇主产区之一。畜禽、水产养殖加快发展，生猪存栏明显增加。全区新增畜禽规模养殖场70家，新增名优水产养殖面积1100亩。林业生产再上新台阶，林木覆盖率达28.5%，创建国家园林城市和生态区工作扎实有效。新增市级以上农业产业化龙头企业9家，新增各类农村经济合作组织18个，农业产业化、组织化水平进一步提高。

农村各项社会事业全面发展。投资3569.9万元，新修改造农村公路97公里，新建城乡客运中心、客运站4处，四通八达的交通客运网络已覆盖全区。投资6600多万元，全面加强农田水利基础设施建设，农业保丰能力明显增强。投资268万元，全面改造了八刘、闫寺、侯营等3处乡镇卫生院；新建改建农村社区卫生服务站19处，农村医疗卫生条件明显改善。扎实推进新型农村合作医疗制度，全年报销医疗费用3395.52万元，受益群众37.58万人次。认真落实农村教师工资政策，农村教师工资待遇明显提高。投资732万元，完成14个农村校改项目，农村教育教学条件不断改善。加快推进“万村千乡”市场工程，农村流通服务网络更加健全，服务质量明显提高，被评为全国供销系统先进单位。稳步推进全国农村社区试验区建设，建立了26个不同模式的试点社区，并在全国农村社区工作会议上进行了经验交流。认真落实农村最低生活保障制度，农村低保标准提高到900元，受益群众11012人，实现了应保尽保。投资424万元，新建改建沙镇、道口铺等3处乡镇中心敬老院，农村五保对象集中供养率达到72%。积极开展农村环境综合整治，加快改厨、改厕、改圈步伐，新建沼气池3120个，农村环境卫生条件明显改善。全年工业投入预计完成28.15亿元，比上年增长11.5%。预计规模企业实现主营业务收入180亿元，利税13亿元，比上年分别增长42%和33%。其中主营业务收入过亿元的企业22户，利税过千万元的企业16户，分别比上年增加6户和2户，山水水泥上缴税金突破2000万元。钢管、轴承及保持器、农副产品加工、机械电子、纺织服装、化工建材等六大产业的主导地位更加突出，特别是重点培植的钢管产业发展势头良好，鑫鹏源、嘉隆、宝利通等企业生产规模进一步扩大，全区钢管年产量已达23.5万吨。民营经济继续保持良好发展势头，预计实现工商税收6.5亿元，比上年增长7.3%。投资近2亿元，新建扩建了鸿顺宜家家具城、光明农贸市场等十余处市场和商业网点，年成交额过亿元的市场达19处，香江市场已跨入全国百亿元市场行列。全区市场成交额预计达237亿元，增长13%。现代物流业蓬勃发展，铁力货运、海昌物流等物流企业逐步壮大。金融保险、信息中介、社区服务等新兴服务业领域不断拓宽。济南商业银行、长城保险等金融保险企业相继落户我区，金融企业对我区支持力度不断加大，全年共向企业提供信贷支持6亿元，比上年增长27.7%。旅游产业健康发展，成功举办了葫芦文化艺术节、樱花节、荷花节、美食节等节庆活动，我区旅游业的对外吸引力不断增强，全年共接待游客367.6万人次，预计实现旅游综合收入8.87亿元。全区共引进投资过千万元的项目67个，预计到位资金26.9亿元。平安缸套、济南商业银行等38个项目已投产运营；兴隆岗轴承、五星级酒店等29个项目正在紧张建设之中；唐山田中机械、益华集团盛世天湖等20多个项目即将开工建设。列入全区重点调度的30个项目进展顺利，全年预计完成投资13.3亿元，星慧金属热加工、立海冷藏、鑫大变压器等8个项目已建成投产。嘉明经济开发区和凤凰工业园招商载体作用明显增强，两园区入园企业已达250家，预计实现主营业务收入77.2亿元，利税5.6亿元。同时，外经外贸发展势头良好，全年出口创汇预计完成6969万美元，增长67.7%。2009年，********大力实施项目突破战略，努力以项目的大突破推动经济的大发展。1-9月份，生产总值预计完成106.03亿元，同比增长11.9%，其中一、二、三产业增加值同比分别增长4.7%、13.7%和12.4%。固定资产投资预计完成49亿元，同比增长24%。地方财政收入预计完成3.75亿元，同比增长10%。农村居民人均现金收入预计达到4993元，增长10.5%。我区外经贸工作逆势而上危机中实现新突破，1-7月份全区实现自营进出口3057万美元，其中出口2630万美元，进口427万美元。在36家出口企业中，有9家企业出口有所增长。

第三章拆迁改造目标及对策措施3.1目标与任务3.1.1改造目标以科学发展观为指导，坚持以人为本，本着“谁开发、谁受益”的指导思想，按照“统一规划、整体改造、先行试点、稳步推进、分类指导、分级指导、分步实施”的原则，力争用5年的时间，完成城中村农村向城市的转变、村民向市民的转变、农村管理向城市管理的转变。通过城中村的改造，解决城中村历史遗留问题，彻底完成农村的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，改善人居环境。3.1.2改造任务从********城市的土地储备和财政实际出发，可以从两个层面进行改造，即城中村管理制度改变和物质层面的改变：一是管理制度的改变。包括城中村集体土地改为国有土地，即集体所有制改为国家所有制；村民由农业户口改为城市居民户口，村委会改为社区居委会，城中村村民转为市民后，其就业统一纳入城市就业管理，从土地出让效益中让原城中村村民享受城镇居民养老医疗保障；村集体经济改组建为股份制企业，集体资产量化转化为股份制企业资产。二是物质层面的改变。目前********城市的城中村集体经济，区位要素和土地储备情况各异，根据村情实际采用拆除旧村建新村。物质层面的改变同时需要深入探讨相关问题：一是在改造过程中要变被动拆迁为主动拆迁，变被动改造为村民主动要求改造；二是制定城区拆屋异地新建政策；三是改造中的村要以“疏”为主，分流聚居，避免新的城中村的出现或扩大；四是为缓解行政管理压力，现有建成区行政区划规模可作适当调整。3.2项目实施的对策措施3.2由于********城市的城中村的ABC三类村人均农用地平均仅0.05亩，以ABC类型划分改造进度不符合********城市实际，根据********城市的城中村分布情况，********城市的城中村改造可以通过“两步三阶段”来实施：第一步：********政府牵头，个乡镇办事处为主，相关部门配合。分四项内容：1、委托编制城中村改造规划和具体实施方案，进一步调研掌握基础数据，整理相关政策和法律依据，明确改造任务和进度；2、加快推进城中村资产量化，完成村改居，实行农转非；3、整合城中村集体资产，实行集体经济组织的股份制改制；4、完成村民城镇居民的社会保障工作。第二步：********政府牵头，街道办事处、建设、国土为主，相关部门配合。分三个阶段：第一阶段（2009年）：重点推进。将豆营、董桥、范恭屯、陈庄、北关、五七里铺等13个城中村着手实施拆迁改造。通过区块项目带动，促使村容面貌的彻底改变。第二阶段（2010年年）：全面展开。建议对古楼办事处、新区办事处、柳园办事处及湖西办事处除第一阶段的13个城中村之外的其他村庄改造全面展开。第三阶段（2011年）：外围辐射。对道口铺办事处4个村庄、凤凰办事处5个村庄及侯营镇9个村庄进行改造。3.2.2措施保障1、主要工作措施1)坚持规划先行，周密制定改造计划。一是制定116个城中村的改造规划，促使建设的蓝图能够落地，逐步实现城中村居民的改造愿望。二是建设改造要分轻重缓急，重点要把改造重点放在项目带动的区块上。三是科学制定城中村改造和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建建设资金总盘子大致平衡，充分考虑城市居民的承受能力。2)坚持以人为本，切实做好政策衔接。一是要充分尊重城中村的历史与现状，充分尊重居民的合法权益。二是要认真做好拆迁安置、就业和社会保障、投融资、集体资产处理等各项政策的梳理衔接和配套。三是要制定方案，如城中村改造土地房产处置及建设规划实施意见、城中村改造农业户口改登为居民户口实施方案、城中村改造村改居人员就业和社会保障工作的意见、城中村改造撤消村民委员会组建社区居民委员会实施方案、城中村改造集体经济组织改制的意见、城中村改造启动后的相关手续审批、实施建设、资金管理等制度保障建设。3)坚持整体推进，认真落实保障措施。一要加强组织领导，部门密切配合。成立由区长任组长，分管副区长任副组长，有关部门和街道主要领导为成员的领导小组。设立常设机构，隶属区政府，并召集专职工作人员组建城中村改造办公室，并根据改造内容、性质或区域的不同下设独立职能机构。确立管理主体，明确工作责任，制定年度计划，列入责任考核。建议城中村改造办公室设在区政府，并落实城中村改造启动资金，办公室具体承担全市城中村改造的详细实施计划、政策的制订和解释、工作协调、建设质量和资金管理等，五个办事处参照区里的做法成立了由主要负责同志任组长的工作机构，形成了分层管理、相互配合、上下联动、齐抓共管、良性互动的工作机制，确保此次城中村拆迁改造工作的顺利启动、扎实推进。二是要发挥街道、村基层积极性。鼓励村集体在改造中兴办经济实体，要通过政策鼓励、适当放权、土地运作、设施配套等综合措施，充分调动街道、村的积极性。三是要因地制宜，一村一策地进行改造，具体的改造方式可以灵活多样。在具体改造中要立足********城市城中村分散交织的特点和实际，一村一策不是行政区划意义上的政策对接，而是区块整体开发改造和跨村综合开发改造的政策对应。

第四章拆迁改造方案4.1基本工作情况********城市委、市政府把城中村改造全部承包给********后，********政府高度重视，加大工作力度，强化工作措施，全面推进城中村改造工作，确保了城中村改造工作的顺利启动。2009年以来，********政府组织专门力量对116个城中村进行了全面普查，经过认真细致的摸底调查，********116个城中村共有农户34033户，人口116171人。2009年，********将其中的豆营、董桥、范恭屯、陈庄、北关、七里铺等13个城中村列入了首批改造计划。目前，位于柳园办事处的土城村已顺利完成拆迁，归属古楼办事处的龙湾村拆迁即将全面实施，三里铺新居和白洼社区正在紧张建设之中。唐庄、董桥、豆营等三个村庄的拆迁红线和规划用地红线已经正式确定，正在编制详细规划；陈庄、泊庄、后菜市等三个村庄的拆迁红线和规划用地红线正在紧张划定中，********的城中村改造工作即将大规模展开。此次城中村拆迁改造工程，市委市政府高度重视，2009年9月17日，蔡同民副市长在市政府会议室主持召开会议，专题研究城区城中村改造有关问题，市建委、规划局、审计局、国土资源局、行政服务中心以及********、柳园办事处、新区办事处、古楼办事处、湖西办事处等部门和单位的有关负责同志参加了会议。会议听取了********政府有关工作情况汇报，对城中村改造基本思路和操作程序进行了认真讨论、研究，蔡同民同志讲了重要意见，林海峰市长对********《关于加快城中村改造的请示》（东昌政发〔2009〕105号）做了明确批示。********要不等不靠，及早动手编制周密的、可操作性强的整体实施方案，报市政府审批。一是整个城中村改造任务必须在三年内完成，由********负全部责任；二是对改造村庄的土地，由市国土资源局公开进行招拍挂，成交后按招拍挂的面积计算，每亩出让土地上缴市财政5万元作为市政府收益，剩余土地收益缴区财政；三是城市基础设施配套费、防空地下室易地费等各种行政事业性收费，出售商品房部分实行每平方米200元包干，安置部分全免，统一缴市行政服务大厅。在实际运作过程中遇到的问题，具体问题具体分析。4.2工作方案、计划4.2.1工作方案本项目制定了城中村拆迁改造操作程序：首先，由********城中村改造领导小组办公室向市规划局提报村庄改造名单，由市规划局结合土地管理部门，规划出红线、规划条件等，报专家会、项目会，重大项目报规委会审批。审批通过后，市规划局向土地储备中心和********出具规划条件。土地储备中心按正常程序对征收土地进行招拍挂。招拍挂完成后，土地出让金中市政府收益部分上缴市财政，剩余收益缴********财政。同时，各有关部门要简化工作程序，提高工作效率，尽快办理相关手续。手续完备后，由市拆迁办负责发放拆迁许可证。********政府具体组织实施拆迁、安置、建设和群众工作。4.2.2工作计划1、加快工作进度。组织精干力量，对每个城中村进行认真测量，逐村建立档案，为城中村改造工作提供详实的数据支持。2、全力实现突破。根据城中村改造工作计划，********将加速五处大规模安置社区，每个办事处建设一处。经过认真研究、精心选择，将以陈庄为突破口，首先在柳园办事处启动安置社区建设任务。目前规划编制、户型设计等前期准备工作正在紧张进行，预计11月上旬可启动拆迁工作。4.3拆迁改造工作范围与工作量情况本项目拆迁范围为实施城中村改造的村占地范围内的全部建（构）筑物。********城市区规划新四环以内，********城中村改造涉及古楼办事处、新区办事处、柳园办事处、湖西办事处、凤凰办事处、道口铺办事处、闫寺办事处和侯营镇等8个乡镇办事处，共计116个村庄。详细范围及工作量见表4-1拆迁工作汇总表表4-1拆迁改造范围与工作量汇总表序号办事处村庄数（个）户数（户）人口（人）占地情况（亩）住宅建筑面积（㎡）合计村庄住宅占地村内其他用地村外其他用地1柳园办事处146378197805059.902968.40709.901381.601257192.602鼓楼办事处73433151272612.601178.50524.60909.50685891.203新区办事处257049265078093.505078.303015.201839375.804湖西办事处337067230637801.705000.602790.1011.001727048.705许营乡799531313050.401994.00499.50556.90280848.106凤凰办事处5144339031980.00794.701185.30408026.707侯营镇9259073364036.501753.002283.50583771.708道口铺办事处474926841730.30547.30273.00910.00179200.009闫寺办事处5235180045918.601930.102860.001128.50811119.0010嘉明开发区7197866369155.003463.005692.00421104.10合计1163403311617149438.5024707.9019833.104897.508193577.90由于本次拆迁改造涉及范围广，工作量大，计划载三年内分三期完成所有规划范围内的城中村拆迁改造。具体实施分期见本报告第六章，项目实施计划。4.4建议1、加强宣传发动，力求认识到位，使城中村综合改造的重要意义深入人心；2、维护村民利益，大造改造声势，充分调动村民参与城中村改造的积极性；3、合理安排产业用地、开发用地和还建用地；4、及时研究土地转用有关政策和当前宅基地使用政策；5、按照少取多予放活的要求解决改造资金；6、大力扶持村集体经济组织改制后集体股份制公司的发展。第五章拆迁补偿安置方案为保障********城中村改造建设工作顺利进行，确保被拆迁单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、********政发[2007]8号文件、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村(居)民宅基地管理的意见》等法律法规，结合********城中村改造的实际情况，制定本方案。5.1土地管理1、农村村民一户只能拥有一处宅基地，对一户多宅的，多余部分在拆迁补偿前，应缴纳土地使用权出让金。2、禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民以划拨方式取得宅基地交易的，应缴纳土地使用权出让金。3、土地使用权出让金不低于市国土资源管理部门采用的规划条例下评估地价的40％。4、在册农业户籍人口以搬迁公告发布之日户籍所在地的公安派出所核准的数字为准。5、由于历史原因，未办理土地使用权证和房屋产权证明的，按照实际院落占地面积，由村(居)委出据证明报所在乡、镇、办事处核实并公示或由土地管理部门出据证明的，按实际占地面积的2/3确定合法建筑面积。5.2拆迁管理1、规划部门核发建设用地规划许可证(附红线图)后，由拆迁管理机构根据用地单位(以下统称拆迁人)的申请，书面通知规划、国土资源、房产、工商、税务、公安、文化、教育、卫生等部门以及拆迁项目所在地的乡镇人民政府、街道办事处停办相关审批手续。2、实施房屋拆迁应当遵循下列程序：1)进行拆迁调查：2)拆迁人向拆迁管理机构提出拆迁申请；3)拆迁管理机构发布拆迁通告：4)拆迁人与被拆迁人订立书面拆迁补偿安置协议：5)拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；6)实施房屋拆除。3、拆迁人申请实施房屋拆迁的，应向拆迁管理机构提交下列资料：1)建设项目批准文件；2)建设用地规划许可证(附红线图)：3)征地批准文件及征地方案通告或国有土地使用权批准文件；4)补偿安置资金证明；5)补偿安置实施方案。拆迁管理机构应当对用地单位申报的材料进行审核，符合条件的，发布拆迁通告。4、拆迁人实施房屋拆迁补偿安置的资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。拆迁管理机构应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。5、拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。拆迁工作人员必须持证上岗。拆迁管理机构应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训考核。6、房屋拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。7、拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、搬迁等事项签订书面协议。协议的内容应当明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由拆管机构裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。当事人对裁决不服的，由拆管机构依法处理。因征地补偿标准争议而阻挠征地的，由国土资源行政主管部门依法处理。5.3拆迁补偿与安置1、拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。已由执法法部门查处并进行处罚后但未拆除的房屋，不予补偿。2、被拆迁房屋的补偿价格，由评估机构评估确定。3、被拆迁房屋的合法依据，以被拆迁人在发布通告前所持有的房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。4、被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书、土地权属证书上载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。5、被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积为准。6、拆迁范围内合法建筑的补偿价格属国有土地的按********政发[2007]8号文件执行，属集体土地的按********政发[2003]12号文件执行。7、住宅房屋的拆迁补偿方式一般为产权调换，由拆迁人提供统一规划、统一建设的多层成套住宅房屋用于拆迁安置。8、应安置面积为被拆迁房屋合法建筑面积与就近靠档面积之和。产权调换房超过一套的，就近靠档面积的最高限为10平方米。应安置面积的价格由评估机构采用与被拆迁房屋同一评估方法评估确定。因被拆迁人原因增加的面积(含超出10平方米以外的靠档面积)，按物价部门核定的政府指导价或评估机构评估的市场价执行。9、被拆迁人利用合法住宅房屋从事经营一年以上，且能提供工商营业执照和连续合法有效的纳税凭证的，拆迁时对实际营业的面积除按住宅房屋的评估价给予补偿外，再适当增加补偿。增加补偿的标准按********政发[2007]8号文件执行。10、被拆迁人仅有被拆迁的一处合法住宅房屋，且拆迁补偿款(不含奖励、搬家费、过渡费)不足购买最小套型安置房，经调查公示情况属实的，由拆迁人提供建筑面积不小于45平方米的最小套型安置房供其居住，其拆迁补偿款用于冲抵购房款。11、拆迁企业生产用房，拆迁人应按照不超过房屋拆迁补偿总额的8％向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备设施的拆除、移装费用。12、对积极配合拆迁的被拆迁人，拆迁人可以给予适当奖励。奖金期一般为10-30天，具体天数由拆迁管理机构根据拆迁项目大小和拆迁户数多少确定，并在拆迁通告中予以明确。13、安置房的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。14、安置房或者被拆迁人以货偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，符合省财政部门契税征管有关规定的，被拆迁人可以申请免缴房屋契税。15、拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：1)符合国家质量安全标准；2)产权清晰且无权利限制。安置房的设计变更、面积差异等问题，按照商品房销售的有关规定处理。安置房为综合楼的，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积不参与产权调换的价格结算。第六章项目组织机构及进度计划6.1项目组织机构组长（区长）A拆迁工作组B拆迁组长（区长）A拆迁工作组B拆迁工作组C拆迁工作组综合工作组审计工作组财务工作组治安工作组副组长副组长副组长副组长项目组织机构图6.2实施进度项目批复立项后，应尽着手拆迁工程招标及有关前期工作，同时进行拆迁安置、补偿及土地挂牌拍卖，统筹安排进度计划，尽可能采取平行和交叉作业。********城中村拆迁改造任务2009年度计划城中村改造村庄办事处村庄古楼办事处北关、邓园、刘扒庄、龙湾新区办事处董桥、范恭屯、泊庄柳园办事处豆营、前罗、后罗、唐庄、土城湖西办事处江堤、红庙闫寺办事处七里铺2010年度计划城中村改造村庄办事处村庄古楼办事处三里井、白庄、聂庄、谢园、南关、邓楼新区办事处双庙、何官屯、王卷帽、董付、南朱、西姚。东姚、谷庄、付大门、闫庄、郑坑、旗杆王、孟闫、李庙、王屯、桥头柳园办事处王宅、刘营、东赵、马官屯、八里王、陈庄、陈口、付庄、邵庄、孔堂湖西办事处姚屯、顾庄、曲黄、钱楼、陈屯、姜庄、明堤、双庙、前十、后十、十二里、郑楼、母向、八东、八西、贾庄、前八、齐南、齐北、后海子、郭屯、端庄、宋庄、五里屯、东王、西王、辛庄、许庄、翟楼、潘屯、姚庄、白堤、付坟、东钱、西钱、东八、西八、杨胡闫寺办事处前田、后田2011年度计划城中村改造村庄办事处村庄道口铺办事处北臧、仙庄、十八里、邵屯凤凰办事处郑官屯、东李庄、姚庄、王虎庙、周庄侯营镇侯营、常庄、孙楼、郭白、李位、小铺、母庄、老庙、罗庄组织精干力量，对每个城中村进行认真测量，逐村建立档案，为城中村改造工作获得较准确数据。6.3实施方案6.1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《山东省城市房屋拆迁管理条例》4、********政发【2007】8号文件5、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见》6、《********城市总体规划》6.1）拆迁范围实施城中村改造的村占地范围内的全部建（构）筑物。2）补偿安置依据拆迁范围属集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、********政发【2007】8号文件、集体土地拆迁有关规定、结合城市拆迁办法予以实施。3）补偿形式该项目拆迁范围拆迁补偿分为两种情况：1、2002年以前建成的原村庄院落（以2002年卫星航拍图为准），参照城市拆迁办法进行补偿。2、2002年以后在耕地上新建的房屋院落，按照集体土地征地补偿标准执行。2002年以后后未经批准擅自在耕地上新建的房屋院落均系违法建筑，根据《中华人民共和国土地管理法》规定不应补偿，如积极配合拆迁的，按照征地标准进行货币补助处理，不得进行房屋安置，所建房屋由本户自行拆除。3、参照城市拆迁办法进行补偿的房屋，拆迁补偿形式为：一是货币补偿；二是房屋安置补偿。聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目第七章环境保护一、项目地点与环境现状本项目地址周围以居民为主，无工业污染源存在，环境状况良好。该地段周围环境幽雅、空气清新、污染较少。本项目建成投入使用后，除产生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理后，基本上没有其它污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。二、污染源及污染物处理措施1、主要污染源及污染物本项目为住宅建设，其主要污染物是生活污水，厨房油烟及生活垃圾，为保证小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采用适当的治理措施。2、环境治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻，主要治理措施如下：a生活污水：采用化粪池对污水进行处理，达标后直接排入振兴路城区主排管网。b生活垃圾：首先集中到小区内的垃圾中转站，再由市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。三、绿化为创造一个优美的生活环境、防止污染，保护环境，需做好小区绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。四、环境影响评价本项目属住宅楼建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。

第八章节能8.1编制依据8.1.1、法律法规1、《中华人民共和国节约能源法》2、《国务院关于加强节能工作的决定》3、《节约用电管理办法》4、《山东省节约能源条例》5、《山东省综合利用资源条例》6、《山东省节能检查办法》7、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》8、《********城市基本建设和技改投资项目节能评估审核暂行办法》8.1.2、节能设计依据1、国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052、国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176-933、省标《公共建筑节能设计标准》J10786-20064、《中华人民共和国节约能源法》5、建设部长143号令《民用建筑节能管理规定》6、建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》8.1.3、********城公共建筑节能设计有关指标参数1、********城采暖天数110天2、********城采暖耗煤量指标Q=10.7KG/M23、********城采暖期室外平均温度0.14、********城采暖房间平均室内计算温度165、********城采暖期度日数19696、********城采暖期最冷月平均温度-1.47、********城采暖耗热量指标QH（W/M2）20.38.1.4、本工程建设采取的节能措施1、外墙：240厚加气混凝土砌块外贴40厚挤塑聚苯板保温体系2、屋面：屋面采用60厚挤塑聚苯板3、窗户：采用PVC塑料中空玻璃窗4、地下室顶板：30厚挤塑板5、非采暖房间隔墙：外抹20厚聚苯板保温浆料6、门窗框周边缝隙做大于20厚发泡聚氨酯8.2节能措施1、所有设备，电器等选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。冬季采暖采用集中供暖、分户控制，采用辐射性能好的暖气片。2、卫生间采用节水措施，选用节水型卫生洁具，坐便器水箱两档选择，大便冲洗水量≤6升，给水龙头选用节水型带过滤芯水龙头，给水管道采用PP-R管材，以节约用水。3、灯具以节能型为主，节约用电。采用节能公共照明及控制体系，室外公共照明采用太阳能照明，楼宇内公共照明设施设置节能感应控制开关。4、采用保温复合砌块和保温新型墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。屋面保温采用珍珠岩板，贴在楼板找平层上，外墙保温采用聚苯颗粒板。5、采用双层塑钢窗及保温门。阳台采用封闭式阳台。室内温度在冬季不低于12度，夏季不高于28度。另外小区管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。

第九章土地招拍挂方案9.1方案编制依据1、《中华人民共和国物权法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》5、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》9.2土地招拍挂方案土地招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称。具体指国家将国有土地以招标、拍卖、挂牌方式出让给使用人并取得收益。1、投标、开标程序

（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

（3）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（4）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

（5）对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。优点：在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。2、

拍卖会程序

（1）主持人点算竞买人；

（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（4）主持人报出起叫价；

（5）竞买人举牌应价或者报价；

（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

（9）

竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。3、

挂牌程序

（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；（3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；(4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

（5）挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

（6）挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。优点：挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点：容易受挂