标杆房企商业租赁合同法律知识分享

商业租赁合同法律知识分享客户服务部2011年7月15日目录

一、商业租赁的概念

二、商业租赁合同的特点

三、商业租赁合同的订立

四、商业租赁合同的一般效力五、商业租赁合同的特殊效力

六、商业租赁之租赁期限

七、商业租赁之交付标准

八、商业租赁之装修标准

九、商业租赁之房屋修缮

十、商业租赁之租金拖欠

十一、商业租赁之提前退租十二、商业租赁之转租十三、商业租赁之续租十四、商业租赁之终止一、商业租赁的概念

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”承租人租赁房屋的用途：作为居住、办公、生产、仓储、销售、提供服务等的场所。

商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。二、商业租赁合同的特点

1、商业租赁合同是转让房屋或商铺使用权、收益权的合同；

2、商业租赁合同为双务合同；

3、商业租赁合同为诺成合同；

4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买权源自租赁合同的物权特征）三、商业租赁合同的订立（一）租赁合同的当事人订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；（二）房屋租赁合同的主要条款

1、当事人姓名或者名称及住所；

2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；

3、租赁用途；

4、租赁期限；三、商业租赁合同的订立（二）房屋租赁合同的主要条款

5、租金及交付方式；

6、房屋修缮责任；

7、转租的约定；

8、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；

9、当事人约定的其它条款。（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。四、商业租赁合同的一般效力（一）出租人的权利义务

1、交付房屋或商铺并在租赁期间保持房屋或商铺使其符合约定用途；

2、维修房屋的义务；

3、租赁房屋的瑕疵担保义务；【房屋或商铺危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问题，承租人仍然可以随时解除合同。】

4、租赁房屋的权利瑕疵担保义务。【因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。】四、商业租赁合同的一般效力（二）承租人的权利义务

1、依约定用途使用租赁房屋或商铺的义务；

2、妥善维护房屋或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。】

3、支付租金的义务；【按约定时间、金额支付】

4、不得随意转租的义务；

5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【概念】所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。【法规链接】《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（存在例外情形）五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【案例】2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。

2003年9月5日，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米）出售给乙公司，房屋总价款为18900000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【案例】2003年11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。蒋某有优先购买权吗？甲、乙之间的商品房买卖协议有效吗？五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【法院判决】一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。

蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。五、捞商业室租赁稠合同睛的特最殊效粱力（二翻）租亲赁权孟的物财权化--想-买卖鸟不破砍租赁【概胖念】哲买卖井不破研租赁候，即深在租掏赁关钥系存男续期挥间，柏即使暮出租睛人将境租赁巴物让跌与他当人，性对租剑赁关拖系也却不产存生任剃何影红响，买受构人不旅能以依其已父成为傅租赁筐物的联所有戴人为系由否倍认原词租赁苏关系睁的存纪在并壁要求胜承租超人返粱还租旨赁物站。具体想解释燃为租招赁房遗屋所初有权故发生亮转移享的场甩合，洒承租趴人对不于该削房屋原的使透用权懒，不拐会因播为该贪房屋善的买章卖而界受影美响，脾买受己人仍兼应当春继续顿履行韵原租欲赁合欲同的池规定有，此寄时租炮赁权继的效玩力大刘于买霞卖双碌方的蒜转让肆效力旗，只银有当唤租赁在期限美到期横时，牺买受使人方辰才可愧以行援使完猾整所傲有权股。五、速商业辜租赁愿合同甜的特勤殊效惜力（二荡）租大赁权识的物逝权化--烛-买卖顾不破堡租赁【法规披链接伸】《合同丽法》第22岗9条规疗定：危“租经赁物伍在租伤赁期侵间发庄生所约有权驳变动合的，扎不影阴响租餐赁合扇同的裳效力归”；《城市土房屋肉租赁期管理龄办法》第11条规溪定：六“租今赁期竟限内夫，房拔屋出颤租人写转让戏房屋舒所有水权的码，房齿屋受陈让人可应当甜继续贩履行邮原租绿赁合妈同的持规定子”；《最高岂人民廉法院裳关于传贯彻贿执行随〈中鹿华人肝民共慕和国荣民法赵通则啦〉若锤干问留题的创意见去（试贱行）》第11否9条第梅二款婆规定悟：“授私有窗房屋计在租搜赁期喘内，庸因买那卖、弹赠与轻或者赞继承抛发生纳房屋斑产权基转移讽的，漏原租接赁合缝同对神承租愈人和惩新房赢主继输续有艘效”伶。五、灵商业雀租赁惭合同床的特猪殊效躲力（二丢）租花赁权旷的物蜜权化--胶-买卖阀不破队租赁【案例缺】20顿00年1月15日，刘某与供贸锈公司签订攻了一牲份房妥屋租序赁合更同，床合同吵约定冤：该灵公司乌将其烟所有松的门黑面房舰一间跑租赁银给刘稿某经堡营，婆年租讨金为80芽00元，台支付板期限窗为每葡年1月20日前级，租代赁期洒限为3年。上合同阵签订孝后，萍刘某简按约翠向该哀公司受支付戏了租鸟金。20辣01年2月，颜供贸碧公司宏由于披资金忆紧缺非，决没定将尖该门介面房技出卖妄，并凉向社胖会发快出拍切卖公测告。数同年5月齐某以15万元区人民磨币的乓价格慈将此欧房买暗下，叔双方像签订贤了购逼房合注同，阵并到风房管艘部门闭办理悠了产肥权登砍记手寒续。齐某将房立买下茫后，葵打算画自己添在该收店面怠经营修，遂揭要求刘某尽快抓搬出乏，遭州到拒略绝，躲齐某雄遂以霸刘某垃侵犯黎其所趁有权满为由屠向法碗院起波诉，款要求医刘某揉立即抄从该繁店面趋搬出义，并警赔偿秘其损像失。五、识商业彩租赁宁合同雀的特盯殊效约力（二唇）租敢赁权影的物炭权化--浸-买卖介不破本租赁【法院丑判决充】法院颂经审暖理认渐为，有刘某谦与供衡贸公徒司签澡订的音房屋庙租赁等合同勺合法烛有效批，作滋为承强租人违的刘脉某依缘瑞合同团约定愁取得横了房丝式屋的济租赁忠权。法律难规定敢租赁坛物在搁租赁书期间剪发生也所有份权变犯动的举，并浓不影钱响租赖赁合尤同的脏效力幼。据此是，承察租人听刘某卵仍享近有租付赁该内房屋喇的权恩利，穿并未演侵犯乘齐某作的房哑屋所秋有权迁，遂厉判决沫驳回缝了齐坝某的亿诉讼舱请求掏。对于屡门面估房的搁新主臭人齐垦某而磨言，旺仍要阀受到眨原房致屋租建赁合驶同的窄制约糖，其膊对房宪屋的缸使用戒权仍杠受到悬一定唉的限叶制，魂必须吗等到意房屋烂租赁较期满担后，会才可脖要求终刘某弊搬出翠。六、得商业万租赁秘之租呈赁期捉限【概拢念】扣租赁送期限茂即承平租人泻对租渡赁房撑屋或妇商铺锐享有想合法股占有情、使慌用、辨收益江权利绳的期雄间。1、最笑长租镰赁期颜限为二十侄年。合吹同法姻第二诞百一瞎十四砖条明目确规乡丰定：胆租赁读期限苏不得离超过沿二十画年。透超过案二十抄年的武，超抖过部面分无始效。况租赁胞期间垂届满融，当狮事人动可以赢续订贩租赁直合同架，但仪约定稠的租大赁期匹限自蓬续订卵之日窄起不害得超洒过二傻十年惜。2、租鹿赁期甩限不笼明的抽处理抬。根肆据合移同法独第23稼2条，期当事桥人对恳租赁错期限冈没有哈约定饿或者俱约定幅不明松确，共可以阶协议慰补充完，如骄果仍晴然无迹法确友定的倦，视成为不定楚期租哪赁。当翠事人误可以选随时绣解除堆合同狗，但本出租鹊人解借除合得同应拘当在存合理棉期限屠之前架通知位承租仅人。七、父商业厕租赁残之交且付标彩准交付钟标准墙包括隐商铺核或房填屋的桑装修钥、设刮施、标设备毅等情绩况，凭需要耍在商永业租迁赁合话同中叹加以膊约定估。商业侵项目县最初袍营业邀阶段贤基本他上对遇商铺授的交告付状威态约纠定较考为明葱确，产因为称是第返一批唯租户壮，我布们交餐付的清都是毛坯护状态。但嚷是经牲过几起年的派经营烧，商中铺多豆次更恩换租硬户后眼，就词容易瓦出现险因前挥一租米户的懒装修痛、修熊缮、康分隔趴店铺使的保眼留等会问题烟引起僵的纠菜纷。【案例春】20取07年6月某问日凌师晨，茄深圳份万象幕城1楼新滑店K&宁C刚装俩修完辜不久顾就发袜生了临空调些水管法接口挨爆裂乡丰的现挤象，扬因事驶发凌羡晨，还店铺扶大量欠泡水卧。事途发后基，物撇业公进司未辞能及团时联速系到剩租户房诚，为绩控制楚漏水弃对店建铺、叠货品搏的影岩响，红物业槐公司熔破门过而入恢，并荷对现诱场进斯行拍但照。七、炼商业踢租赁束之交稿付标验准【案例素】K&恶C及委斜托保正险公预司认著为，降爆裂员的空低调属叼于上假一家冷的租贩户撤宽场时府遗留吧下来挡的设揉备，物业蜻公司献与K&破C交接培时也免有列庙明此推项，K&纽奉C在装丸修时徒继续松使用净此机拍器，获虽根讯据店武铺自酒身设祖计对那空调纲的安释装进忆行了市移位贩，但盛设备殿由物六业公唇司交备接给K&舒C，产惕权归顽物业毯公司能所有返，物孕业公笑司也敌有义互务对甜机器锅进行化定期粥的维闲修和抖检测滤，事欢故赔锹偿也限应有劈燕物业腾公司摊负责您。K&侍C自身醋委托够的保秒险公醉司就狠此次笨损失宜赔偿队了30多万馆，并毕因此轮获得镰了向隐xx闲物业恢代为箭追偿淹的权宵利，述后经烤多次遗协商娇，x畅x物绑业的翅保险阅公司恢赔偿列了70腿%。七、染商业管租赁森之交晒付标兽准【经问验教梦训】如何凉防范眨此种症风险德，在梳合同围谈判池中，惹以及侨签订宝的租内赁合屑同中招需写孤明商酱铺的拆交付尚视为网毛坯吩状态堤交付夫。具报体如殿下：“甲视乙双班方在覆此确眉认，削该商掏铺应球视为碧甲方令以毛航坯或靠空壳慢状态袭交付点。商滥铺内颤全部污装修遇、设削施及厌设备隐、不衬视为拿由甲雄方所捏提供蹲。租嫩赁期后间内漏，如矛乙方延因使拐用前肺述装异修、恼设施始或设杯备而债造成键任何用不便镇或损虏失，甜均应浴由乙痰方自滥行承浇担后吸果。赴如因疑乙方辨使用焰前述汽装修折、设恳施或士设备漆而造观成甲辨方任胃何损断失，饼乙方额应予邀以相背应赔凉偿。八、场商业扬租赁你之装坚修标差准鉴于虽商业性运营矮的特拐殊性励，为茎保持妄我司宴商业避项目挽的整物体形中象及声安全母，必廊须对炭租户佛的装偷修行朱为进歪行控雪制。罢在租奶赁合倒同中丙需要贿约定：“余该商吩铺内脏（包伴括商政铺之宰墙体笑及其州外立笔面）你之建严筑、督装修粘及有呆关机树电工梅程、吨所有扛室内济设计佣图、灾效果莫图、荐平面泻间隔究、机练械及滋电力娱需求功，以归及各呜装修震物料侍之挑萍选，蹄事先架报甲店方会阅审；溪乙方待应按象照甲衰方会承审图岸纸的懂意见嫌进行赶装修榨工程束。”实际昨商业史谈判贤中可洪能遇崇到的葵问题哥是租则户对殿此存皇在异域议，躲因为全像万猴象城淹等商凯业项糕目引帆进的臣都是箩一些拌国际果大品淹牌，此其对肠全球望所有淹门店赞均有述统一龟的装尼修标记准。八、商商业寒租赁桥之装档修标柏准如何顺解决可这一果问题趴呢？我司冷可以恢要求错租户嫌必须通过甜我司工的消廊防等撇安全领审核内，约贫定商制户（浪承租甚人）给对该仇商铺妻的设置计和蒜装修您有权风遵循伍乙方登统一挪的店蓝铺标奖准，青但设药计方找案必脉须与酒我司许商业刘项目良（万主象城驻、x眠x中欺心）黎的整己体风摊格保扮持和做谐。同时晃承诺野对于扭合理牌的、乳并且贴响应骑租户择品牌壶整体亮形象信和全宽球专辞卖店逃统一伯装修粒风格设而进降行的平装修倘、分砖隔、犁修建宿、安垮装设锅备或疏改建芝，甲劲方会砍尽量吸采纳国。九、错商业知租赁赢之房砖屋修骡缮在房睁屋或码商铺改的使差用过鸽程中辅，如涉果发摆生管迁道、暂房屋祸漏水嫌等问粒题由屯谁来碑维修允的问姥题需赌要在日前期蚂合同查中加弯以明弟确。如果讲租赁巴合同橡中未虎明确港规定酷，按超照合脑同法参第22拴0条处温理：“出租好人应独当履疤行租袍赁物旬的维贡修义战务(当事缓人另投有约永定的驻除外)。承钻租人惜在租毫赁物寺需要蒜维修琴时可劝以要送求出忽租人免在合至理期叙限内驴维修畜。出叹租人尘未履筋行维飘修义写务的见，承垒租人弦可以框自行怕维修渣，维休修费爽用由年出租婆人负贞担。因维饱修租浙赁物茶影响检承租波人使便用的另，应原当相绪应减朗少租届金或愚者延贵长租哪期。”九、寇商业略租赁禾之房纷屋修萝缮【案病例】裹海星咳公司观与华末轻公捡司租脱赁纠撕纷19叔98年8月27日上懒海海星供销份商业龄有限技公司役与上盯海华轻投资绩开发以有限找公司(以下竖分别页简称较“海颈星公求司”叹及“背华轻鸦公司围”)签订《溢发嫁商城娘租赁原协议混书》一份述。约定单：由海星狮公司将溢街发商街城租魂赁给华轻宵公司依法角经营片以轻逮纺为等主的筝商品奸；租赁规期限涉为10年(自19睛98年9月1日起娃至20泡08年8月31日止)；租金京前3年每糟年为2，00去0，00脏0元；租金膝结算早方式盈，每岭年分2次结老算，隆每半梁年结狭算1次，址先付坟后用宫；华表轻公凳司不霜得拖脂欠租脂金，青拖欠佩超过10天至30天的置，加沿计拖夕欠额蜡的10％赔蹈偿，宿依此碍类推伯；商城戚的房护屋由师海星骑公司踪蝶办理更保险悟，并佩负责泻房屋辆的正旋常维窗修；华轻匹公司疤拖欠运租金辞累计3个月阔以上颂的，吊除赔饿偿海节星公纠司违狡约金白外，脑海星裂公司哗有权桃终止吊合同死，收槐回房鄙屋。九、黄商业沃租赁锣之房讽屋修谊缮【案监例】煌海星斜公司朗与华队轻公唐司租枝赁纠晃纷合同尺签订山后，切海星鬼公司换按约晒向华津轻公道司提算供了段上述畏商城膛，华健轻公禽司于19凡99年6月1日，提仅交生付租调金人星民币25切0，00子0元，意余款75丘0，00脂0元至坟今未蚀付。奏海星型公司或经催究讨未六果，福故诉跟来法阔院要弊求解滋除与威华轻毫公司栽签订键的《溢发祖商城可租赁固协议延书》，由智华轻答公司糕给付谁拖欠该租金签并偿伙付违夺约金皂。华轻锈公司装反诉央，要害求海陈星公昨司赔创偿装扰修费学损失当费、赔偿息因漏卷水给胃他人瓶造成唐违约的的赔跳偿金，赔泳偿因夜漏水秃而赔赛偿他州人的奴损失舱费，哀赔偿脾漏水它而无卫法出捧租的冻经济懒损失驱。九、派商业已租赁幕之房六屋修丙缮【法尾院判眼决】华轻秘公司炊与海切星公蛋司签殿订的《溢发介商城伤租赁样协议识书》，是厌双方歪真实饶意思遭表示英，符何合法绞律规喜定，挎对签惯约双啦方均员有约息束力堡。华轻抽公司去未及砍时支觉付房封屋租争金，掏应承粮担由键此而课产生渴的民骡事责堡任，海途星公缸司要大求依些约解茅除双肚方的倒租赁间协议躁并要作求华睬轻公且司支纺付租蝴金，波应予投支持丧。但由计于海星禽公司狐未按册约及称时维扮修所踏出租星的房击屋，故素对华茶轻公饿司欠珍租的久违约逃金可墨以减井免。又由寇于海帜星公吼司违瞧约未逗及时但修复漂出租厚的房交屋致戒使该荒房屋将发生反漏水打，造坐成华伶轻公充司转番租他喇人的祸损失姻，对竿此海虾星公修司应薯承担海赔偿浆损失葡的民漫事责臣任。故对碎华轻病公司法要求守海星的公司梳承担律因漏撒水给趁华轻侧公司须造成寸的直奶接损撑失及杠间接扔损失堪，应批予支皇持。九、冰商业栽租赁患之房迎屋修踏缮【案晴例】岗甲将春其所斧有的删房屋检出租堂给乙挑，双廊方口假头约茧定租旬金为钻每年5万元粗，乙兴可以项一直耻承租乱该房幻玉屋，歉直至渐乙去出世。房屋引出租悼后的洲第二闻年，读乙为踪蝶了经券营酒绩店，摘经甲葵同意器，对支该房蒸屋进晒行了兼装修富，共宴花费6万元性。一天加晚上逝，一个失控猪的汽盟车撞僻到该耗房屋俊，致漂使其晓临街震的玻词璃墙巡寿毁损悠，肇消事司坐机驾娘车逃枕逸，浴乙要让求甲替维修芒，甲仰拒绝圣，乙镇便自俗行花枝费1万元童予以布维修舌。现甲孟乙发怕生纠变纷，扔均欲县解除既合同梯，但废就如诸何解涂除意辜见不山一。乙对阅玻璃钳墙的粒维修袍及其来费用轰应如箱何处还理？十、肠商业币租赁婚之租炊金拖粘欠问栽题租户崖拖欠解租金暗情形惩：租金障到期临未支猛付、迟延恶支付和逾期斥不支匆付。【法遇规链沸接】《合同厌法》第22搁7条：窝承租慨人无保正当把理由秀未支假付或港者迟嚷延支断付租血金的酿，出握租人雪可以美要求庙承租状人在驶合理望期限流内支贯付。承租示人逾凳期不幼支付彼的，身出租图人可即以解育除合足同。【案帽例】20雁01年10月25日，黄坤与佛殃山市责顺德败区新乐菌从家抛具城惰有限龟公司签订扩了一后份租俱赁合顾同，辉约定灵由黄驱坤向维新乐继从家翠具城饥公司抗租赁欠顺德询市乐努从镇膜沿江船路24号顺着联世凤纪家蒸私城(北区)十座牌首层7A南号壮的铺眨位，草租赁犹面积70馋.7蛙4平方舍米，蔬每月后租金70缸7元、嘱管理凉费17填7元，斥如原告阶未能陷如期汉全额援支付哲相关涝费用次，则彻每逾守期一烤天，背按当夹月总询费用气额的5‰加收天滞纳攻金。十、网商业把租赁兴之租合金拖溪欠问画题【案专例】20度02年8月15日，过双方压又签打订了日一份坊租赁果补充下协议棚，约咸定原嚼告每凉月向纱被告厅缴交腐租金跳的同矩时缴叫交广锦告宣恋传、左设备闻维修疏、物返业修片缮等任的费题用21木22元，每逾腊期一腊天缴活交，赞按当讲月总域费用签额的5‰加收站滞纳括金。在上上述合谷同履权行期禾间，岁因原组告逾姑期缴斧纳有凡关费肯用，跳被告歪于20走02年4月25日向疤原告掩收取湿了滞缴纳金59左8元，堂于20汤02年9月7日收颜取了楼滞纳轿金19荣2元，20卡03年11月1日收招取了佳滞纳敢金24卡4元，倘合计10铺34元。后黄械坤认进为新蔬乐从唇家具畏城公四司收盖取滞边纳金尚的数说额不饿当，滨多次盲向新区乐从娃家具嚷城公衡司要抗求退腾回多晚收的立部分测，但拳被拒灯绝。黄坤塔遂提顽起诉树讼，梯称该张合同色是家具计城公朴司预先废拟订嫂好，并射利用筒自己云的地虎位优践势要格求上霉诉人唉按其乎安排苏先交案保证逮金，膝然后袖签名贱，写鸦日期片，打店手指皂模等杏程序腥就订偏立完宁了，根本匀没有饿给对裁方争绵取平滥等权崖利的只机会。并称该租轰赁合女同是杰格式辱合同掉，应熄当无项效。十、蔑商业早租赁馒之租毫金拖辰欠问归题【法痛院判恨决】翠双方用自愿欧签订待租赁蝴合同枝及补刷充协央议，杰合同醉已有谋效成良立，己双方茅均应掠按照羡合同锣约定逢各自骄履行习义务哗。至于鹅黄坤队所称僵双方蚀签订壤的合粱同中柳关于筹滞纳挑金的然条款乖属于脱显失乎公平驰的格波式条欧款，乏法院漂认为纱，该蔑条款类约定细原告僵逾期条缴纳杆有关鞋费用择则须胸支付神滞纳脱金，渡既是促使腹原告算及时概履行拍义务磁的一反种手症段，悟也是质被告泛防止卵因原裹告违铁约造畜成自伶己经众济损繁失而美采取昌的一怀种合躲理的役保护煎措施茧，对枝双方窜均无嫂不公甩平之组处，且栽并无摊证据捆证明贱该条透款具杆备法吉定的捉格式惧条款时无效歌的情盖形。因而拦该条臂款为医原、吩被告迎签订书的有负效合收同中禾的有晌效条鞋款，笼则原告忽逾期俘缴纳牛有关通费用廊，被门告按犁照合捞同约舍定向张原告穴收取饭滞纳恶金，推其做搬法并没无不肯妥。因此鱼，法形院判悔决驳法回黄出坤的锈诉讼冒请求州。十一调、提法前退扁租问京题在商印业租舰赁合闷同中桃通常慰都会字对提舌前退刊租问堂题约赵定违爷约责幕任：任何土一方膊中途位无故延终止挎或不凤履行扰合同冤时，斗违约票方向抓守约狗方支英付多灿少违青约金驰，给荐守约攻方造孝成经沉济、疮财产芽损失沈的，甲违约丛方应役承担纳相应扬赔偿垃责任。但是乡丰在商木户承机租经骂营的怨过程扁可能腹会发娇生我铸司想链要提精前解载除租杰赁合给同的劲情形钳，比落如商蜘铺经碰营混鸽乱、衰不服天从管茧理，灭影响菊到整府个商红业中出心的贪形象宏和秩酷序，贫可能查会引浙起其耻他商锈户的侵不满滔和投彻诉，鸟为了宏维护狱我司和的利端益，刚需要斯提前糖解除凝与其揭签订诵的租周赁合悟同。十一输、提辆前退动租问赵题【案例考】万苍象城世酒吧变案例租户吗经营顾管理个不善椒、比渐较混贱乱→解约怠谈判→租户允拒绝天退租→强制捆清场档（断掘水断横电、帐强制蚂搬离须）→引发舍纠纷→赔偿文损失如果瓣在前失期的俊租赁交合同雹中谈场判中伯，约停定了昼承租外人经团营不坛善，霜或者志不服邮从我厚司的竟管理滔，破可坏了玻整个级商业垒中心改的营每业秩酒序或芽者达额不到众商业熊中心茅的经低营业肝绩要上求，沿我司悬有权牧提前甘解除脂租赁引合同书，我悲司有枯强制倒清场勾权，帅同时圾断水逼、断礼电，洗这样凡更有神利于行在以跳上情眼况发获生时封我司棕握有男主动迷权。十二绍、商兰业租蜜赁之术转租1、房屋国转租币的概织念：是雕指房女屋承星租人差将承甲租的膛房屋靠再出袖租的祸行为蚂。2、转租禁的效主力。转赛租合就同生逼效后违，转另租人疏享有足并承份担转目租合级同规误定的阀出租调人的银权利传和义衣务，下并且签应当锻履行需原租陪赁合六同规须定的吼承租古人的术义务前。转尺租之股后，芦承租畏人与副出租睁人之衬间的晓租赁渡合同豪继续飞有效饼，第蜡三人扔对租馆赁物练造成娃损失蛙的，决承租尽人应朋当向扒出租旺人赔浸偿损庙失。3、转租鄙合同育的从篮属性。转稳租期滔间，丑原租蛇赁合垄同变愿更、挺解除此或者纲终止途，转咐租合刷同也继随之抛相应忌的变庆更、妨解除站或者肥终止碰。十二鞋、商访业租辞赁之祝转租4、如迎何认第定未电经出浆租人刑同意虾的转太租行贱为的诉有效废性。慨在商家业租环赁的消实践虫中，气转租排合同拘是否黑有效剑还得淘看主援租赁御合同晋的是帜否有碍关于逝转租岸的明筋确约贩定，腊分情倚况加紫以认甩定，并非铜绝对炕无效。【案隆例】■案例郊一：租赁是合同赏没有去对转垃租问灿题租册出约划定案夫例。■案例孙二：租赁生合同叹明确站约定芹未经嗓出租迅人同堡意不益得转层租案乒例。十二缠、商骡业租收赁之悬转租■案例裙一：租赁肆合同鱼没有坏对转重租问座题租组出约羊定案臭例20厦06年6月7日李某将自碗己的留一间纵店面恳房租而给了王某开服上装店基，双爆方简采单的皇约定穷了租植期为弦四年在，自20苗06年6月7日起亏至20读10年6月6日止宁，租兄金每泳年3万元剥，每赔年的6月7日付天清一匙年的冬租金吗，其他类事项揉没约粥定。后因栗生意翅不景积气，20牧07年7月23日在慕李某迟不知躺情的股情况壤下，王某与张某签订恐了一桃份房纺屋租胁赁合类同，哥王某掀将承仗租的链店面磁转租违给了岁张某疼使用嫩，双凝方约弯定：现张某眠租用水王某微店面央房一鼠间，特租期母自20今07年7月23日起倡至20纹10年6月6日止踩，租胳金10万元却，租认金订焰立协抽议时肿一次残性付倍清，朝租期掌结束饮店面柏自然韵收回羡，并蝴约定君未经称王某辛同意净张某捞不能蒸转租淡。十二犹、商棵业租坐赁之楼转租■案例脚一：租赁盖合同河没有辽对转墓租问债题租滋出约笋定案归例20膛08年11月，絮张某凑的因述生意读一直参亏损滋，便舅找到返王某租协商悬解除吃租赁拾合同忆并要拘求退产回余工下的赖租金迷，王吨某不嚷同意蓝。张某跌无奈租，遂局以王某吓转租喉店面嚼未经渐房主轧李某桨同意，王刑某无毯权出刺租房恶屋，刻且房冤屋租缝赁合雁同未节到房触产管牢理部图门办轨理登乞记备揉案，藏其与略王某销签订租的合隆同无改效向膏法院护起诉派，请装求法嚷院确循认其鹅与王垮某房医屋租倾赁合暗同无同效，穗并要居求王樱某退渔还已旁支付混租金10万元死。王某狗的转播租行牢为有化效吗宅？十二义、商到业租咸赁之局转租■案例味一：租赁漫合同孤没有迫对转膀租问烤题租台出约垃定案躁例【分坑析】兰订立岭租赁呈合同迅转移束的是洲租赁纱物的等占有苹、使既用和沸收益言权，流承租哑人取朱得租扎赁物她的目槐的也咱是为件了使霸用、炼收益述，所以筹在当月事人坊没有捐特别支约定愉的情士况下，承们租人茄依租亮赁合版同取馆得租纽奉赁物雾后，住有使负用和栽收益躺的权牢利，笔出租接人不闻得进地行不难当干远涉。所以承租盟人进乡丰行转叉租，每是取虎得收糖益的幸一种李方法是，也俘是在铲租赁碧合同阀目的匙范围浴内应浊有的虎权利偶，不惭应该析加以密否定士。只有污出租园人与雪承租妄人已涛经明阁确约愚定承迟租期惰内承胃租人义不能盛转租言时，袜承租似人对据租赁从物进端行转双租，民违反婶了诚动实信袍用原壮则，掌本质冒上为倾恶意晶，属猛违约狸行为，才猛属于祖无权炼处分灶行为闪，出壶租人勇不予积追认圾，转狐租合舟同才客为无柿效合旅同。王某检与张睛某订舱立的欣店面养转租扛合同锡，没疏有违快反我随国法拍律、划行政目法规梨的强垫制性泄规定拉，应遵为有透效合鞭同，柄依法鸦应予代保护深。十二跪、商否业租软赁之箩转租■案例养二：租赁胶合同症明确夏约定挑未经挠出租扇人同丽意不净得转虹租案惩例。20锦07年10月31日，刘会亏娥与郑免州市街技师垃学院泊房屋租赁原部（下惊称租浸赁部胜）签花订房齐屋租模赁合裂同一晶份，妨双方椅约定丽有以趟下内首容：鱼租赁同部同圈意将旦校图饭书实厅验楼析底层建房屋义（建厌筑面脸积共昆计86平方蒜米）载，出租浇给刘育会娥辨作为今餐厅纯使用，自20焦07年11月1日起晴至20义09年10月31日止梦，刘堡会娥咬每月毙向租洒赁部用缴纳劣租金38太00元；签订宫合同耳时，绝刘会演娥向辰租赁箩部交鲁纳50犹00元作写为履宪约保钞证金怖，合狡同期城满后鸭，刘获会娥撤在向浸租赁璃部交悲清租鱼金及务其他警费用误迁出勒后，屈租赁铁部将庙履约畅保证壳金退瘦给被亏告。若刘骨会娥胃违约通造成酿租赁蚀部经吹济损驾失，谁租赁应部有跟权从悔履约亩保证唱金中阅扣除攀；刘会炕娥未项经租垃赁部最事先管书面党同意兄，不栽得把捕出租枪房的常任何茄部分混转租挖或分炮租给诸第三绒者。十二注、商广业租摊赁之暖转租■案例掀二：租赁翠合同膀明确夫约定侍未经源出租衰人同具意不桌得转巨租案笛例。合同勒签订傅后，礼双方游均按疗照约热定履等行自饺己的懂义务宾。20佩08年2月，旱刘会脑娥在软所租呜房屋建处张暖贴转滔让房造屋告忍示，欲将球该房逗屋转牲让，揉袁义壤良看到霉告示甲后表李示愿挑意承浆租该蛇房屋财，经奸过协常商，无双方负商定伏转让堆价格控为5万元店。20朗08年3月13日，刘会彻娥给缩慧袁义驾良出具何收条桂一份模，载榨明：陡今收龟到转体店费喇肆万唉伍仟吉伍佰穴元整潮（45删50劲0元）恳，下河欠肆养仟伍握佰元轻整（45盛00元）河。同日由，租赁怖部给避袁义脑良出具傅收据疯一份叫，载巡寿明：屠今收干到瞬号达热存水器夸伍仟猪元整砍（50调00元）仁，系赔付押考金。同日侵，租贿赁部遵收刘召会娥脖房租厘及水折电费13龙04嘉9.唉9元，俗其中攻房租92冤46元，夺电费36崭12团.6煎0元，猫卫生作费19维1.呜30元，罪其中堂冲50槽00元押蔑金。在租络赁部住收取届袁义望良50析00元押追金后嘱，袁温义良贤开始浙对涉医案房引屋原艺有装科修进余行拆毛除。十二象、商荷业租哗赁之镇转租■案例瓜二：租赁独合同纳明确冠约定芽未经原出租阿人同若意不曲得转耳租案筒例。20呼08年3月17日，租赁思部向着袁义香良发出察通知遥一份灾，载泥明：截经确然认，刘会匹娥无令权转常让我侮单位妇门面怒房，你忘在我奖单位溜门面厘房的调装修戒行为友应立积即停眯止。袁义铅良在雷接到您通知在后，优即停神止对州涉案悠房屋雁的装汉修并定以刘呢会娥筹无转娱让房愁屋的重权利帽，其劲未能脂实际伸使用必涉案递房屋跌为由起诉泊要求热刘会欠娥返凳还转蝴让费45蠢50猫0元。刘会涨娥的曲转租池行为趁有效纯吗？十二菜、商揉业租坟赁之叙转租■案例屋二：租赁泡合同肯明确励约定封未经离出租既人同跨意不妻得转骡租案傻例。【法栽院判揉决】择刘会匆娥与垒租赁劝部于20吉07年10月31日签捷订的嗓房屋偷租赁随合同筑中明确执约定，被糖告未底经该沫租赁罩部事柿先书闯面同指意，伤不得扫把出锯租房阻屋的界任何桨部分则转让笼或分奴租给脖第三宁者；虽刘台会娥迫辩称蔽其与河原告甲及租嫂赁部口头乔协商达成饱一致弹意见掌，修打改了帅上述概租赁虏合同总中的种相关规内容河，租宏赁部夸同意屿将涉锻案房脱屋转验租给帆原告须，但雾这仅服是刘东会娥畜的单捐方陈听述，并未担提交发足够壳充分筋的证赞据予会以证魔明，故围法院沫对刘坦会娥呜称租倘赁部深同意汁其转影租房扬屋的莫辩解舍意见事不予届采信恳。刘会技娥明暖确知孩道其珍不是勒涉案毅房屋互的所剥有权垮人，府没有慨转让行、转传租涉涂案房倚屋的除权利迫，但筹仍然忆将涉撤案房哲屋转非让给俘袁义玻良，致并收绑取了抱原告嚷转让事费45兽50凤0元，找应视柏为刘会遣娥作赛为无驻处分龙权的垂人处捷分了份他人湿财产揭，且欣没有污得到袍权利窃人的飘追认。故刘调、袁须之间挪关于许涉案宿房屋乎租赁挎转让园的合其同无查效，惨刘应斯将收拍取的45辆50夏0元转冠让费倒返还督袁义驳良。十三黑、商绞业租躁赁之党续租实践悄中，池续租显存在跟以下陆两种剑情形泊：1、承土租人瞎提出驰续租址，出肆租人城同意俊，双引方达翅成续安租的里协议彩。《城市万房屋炮租赁阀管理熄办法》第11条规看定：绪房屋帖租赁虫期限繁届满木，租系赁合见同终辣止。捷承租短人需塞要继禁续租私用的像，应健当在租赁炭期限谅届满胜前３战个月提出何，并坐经出鸣租人盼同意戏，重炊新签腿订租朋赁合旁同。注：艳这一虎条款膀的有粥关承伶租人护提出握续租科的时罩间规探定可界能会慨产生检歧义愉，是限在租石赁期犁满前执三个筑月内日提出菜都可奥以，损还是猜必须框在离辈租赁签期届猴满还晃有3个月鹿之前痕提出朋？在馅商业芹租赁链合同岁谈判也中需够要加槽以明某确表液述。十三滨、商煎业租贱赁之劣续租2、承景租人存没有走提出束续租悄但继笨续使守用租模赁物民，出畅租人巩没有膊异议歉的。速根据《合同明法》第23猾6条，内出租盒人没湿有提柳出异萌议的摆，原光租赁裕合同刃继续虚有效赢，但衡租赁后期限监为不爱定期碍。在不陷定期呀租赁她下，冠当事抽人可啄以随冤时解翠除合奔同，前但出臭租人速解除阀合同纪应当声在合维理期扶限之溪前通攻知承互租人山。十四填、商雅业租江赁之讽终止租赁步期限陶届满扎，双颠方没虫有达融成续匠租协苗议，始原租迫赁合诉同终杆止，翅承租哄人需殊向出盖租人返还幕并腾蛇空房焦屋或文商铺。【法筛规链肯接】《合同茫法》第23裤5条：修租赁斑期间惨届满坦，承革租人文应当坝返还盛租赁疫物。定返还慌的租鹊赁物须应当器符合处按照苏约定忽或者垃租赁鄙物的吸性质驼使用府后的席状态险。【案好例】20梯04年8月13日，兴成口公司作为冠出租娘方（侍甲方宋）与因作为剂承租楚方（珠乙方豪）的廖刚签订《成都盯兴成染物业浩发展湖有限焰公司痰房屋谦租赁胞合同》，合滩同约辱定：药甲方晴将位幅于成耗都市颗双安萌东巷2号附27、28、29号的阵房屋突出租垂给廖勾刚使煌用，睡租赁俭期限情为1年，确自20乔04年8月11日至20浸05年8月10日止宋，月欧租金15答00元。十四姨、商菊业租第赁之啄终止【案碍例】弱该合述同约志定“屈租赁妻期满反时，捎乙方旗如需甩继续限租赁霉房屋瘦，必咬须在承照租期慢满前阿一个窜月书界面向厌甲方斩申请陷续租，同希等条欢件下旗享有桐优先脆续租之权，除租金抚届时饲议定稀。如驱不续锯租，鼓乙方队应在宪租赁功期满境后全器面退灾出。滚”合同犹签订浇后，旨双方药均履贪行了哈各自吧的权正利义污务至20朽05年8月10日。租赁捏合同照期限今届满这后，亩兴成挥公司衡要求畜廖刚奴返还畅房屋渗，廖工刚拒再不返钟还，查仍占牙用兴堵成公祸司的兰出租付房屋臣。为此希，兴颂成公缓司诉猛至法托院，械请求菠依法艰判决为：1、确萌认房鲜屋租楼赁合灯同已房诚经终语止；2、廖哭刚返事还兴屿成公杜司出性租房疯屋；3、廖横刚赔暗偿兴帖成公饺司经兰济损锅失（托按每搬天租还金15兆3.际64元计隐至廖开刚返榜还房义屋时惊止）悄；4、廖锋刚支愉付兴熟成公主司违膛约金45关00元。十四盐、商恩业租作赁之猎终止【法金院判权决】涌原审社判决禽认为宝，双击方签表订的俭合同蔬是双惑方当奸事人付真实缴意思庄的表珠示，六不违蚁反国阻家法梁律、熄法规纱的强越制性上规定促，是宴有效竹合同尖。双方根