淮南某项目初步可行性报告

11淮南纺织厂工程初步可行性分析.doc淮南纺织厂工程初步可行性分析第一局部背景分析一、经济背景淮南，中国煤城，全市总人口数2335798人。其中市区1753515人，凤台县582283人。全市非农业人口1057231人，占全市人口总数45.26%。而且淮南市一直采取开放的户籍政策，购房入户、投资纳税入户、大中专毕业生入户等开放的人口政策让淮南人口迅速增加。按照政府“十一五〞规划，2021年淮南市区要扩大一倍，人口也将相应急速扩张。潜在的消费群体将是推动淮南房地产市场开展的主要动力。2004年，淮南市紧紧抓住国家宏观调控政策机遇，加快推进三大基地建设，经济开展活力进一步增强。特别是四个方面的较快增长对全市经济开展起到了重要促进作用。一是农业丰收对稳定全市经济起了根底性作用；二是投资快速增长对经济起到了重要拉动作用；三是工业增长速度快、效益好，对经济的支撑作用增强；四是消费市场稳中趋旺，社会消费品零售总额实现了近几年最高增幅。同时，与人民生活息息相关的社会事业等薄弱环节得到加强。全年地区生产总值完成214.49亿元，比上年增长16.2%。其中第一产业实现增加值26.48亿元，增长18.7%；第二产业增加值111.88亿元，增长18.4%；第三产业增加值76.13亿元，增长12.6%。全年实现财政收入27.6亿元，增长37.1%；其中地方财政收入11.6亿元，增长29.6%。提前一年完成“十五〞方案确定的主要经济目标。

——工业、农业、效劳业全面开展。工业支撑带动作用继续增强。全年完成工业增加值85.0亿元，比上年增长20.5%。煤、电、化等重点产业生产、销售高速增长，全年原煤产量到达3749.3万吨，比上年增长4.5%；发电量232.2亿千瓦时，增长12.3%。浓硝酸23.8万吨，增长8.9%；合成氨40.1万吨，增长8.4%。农村经济多项指标创历史新高。全年粮食总产量118.3万吨，比上年增长100.5%。养殖业保持稳定增长的开展态势，预计全年肉类总产量9.5万吨，禽蛋产量4.3万吨，牛奶产量3.1万吨，分别增长9.4%、10.5%、6.3%。效劳业开展步伐进一步加快。一批物流工程正在加快推进，商业连锁经营蓬勃开展，旅游业增势强劲，房地产业日趋兴旺，社区效劳业不断完善。商贸餐饮、交通运输等效劳业继续较快增长。——投资、消费、外经外贸快速开展。投资增长持续强劲。在省“861〞和市“3671〞殃行动绩方案泽的带符动下类，固筋定资讲产投弱资快洋速增拨长，非全社毕会固委定资促产投煤资完影成8塑6.擦1亿萝元，厨增长际67凶.停8%企，增戚速和购投资遥额均饮创近锄年新珠高。痕消费闲市场柜活泼慨。消常费结洒构逐偷步升嚼级，估汽车介、旅下游、免住房挠、教硬育施、信猫息服栏务、连文化贸产品佛等已轿成为盈新的馋消费齐热点泽。全爷年实究现社压会消梨费品棉零售蓄总额那63缩亿元篮，比对上年睬增长龄13粪.3望%。泥外经抗外贸选快速宫开展亮。全摩年完笨成外攻贸出亡口2局60怖0.回4万惧美元竖，比惨上年宪增长骗1.乔0%寿。全谈年实赴际到谱位外赛资1缸10蛛00绝万美慰元，蹈比上烫年增喝长3脾5.劣4%牺；新燥批外懒商直已接投列资项沾目1激0个肺，合电同外敌资额杨66厉06买万美格元，居增长血25裹.0恋%；榨引进梳内资义实际城到位猜资金饱29医.3脂亿元增，其俭中省虎外资喊金2童7.男3亿侦元。笋成功鹿举办旨了第浆十一堆届中冲国豆趁腐文摄化节抗，节尼庆期创间签杯订投庆资与丝合作情工程书金额拆41棉亿元贱。组月团参收加了婶皖粤欧、对伪韩、倚皖鲁爽、合玩肥高名新技渴术-贿资本讽对接森会等载经济吹技术者合作茅活动峡。钞笛扛——熟重点廉工程搅、重逼点企解业、及重点歉园区翠支撑执有力茎。重嘱点项糠目进造展顺堡利。徐益益漂乳业古科技悟园一考期工刻程，识淮化痒集团液4万蹲吨双煤氧水示、3垄万吨皮食品予级液睛体二府氧化序碳、揉恩德句炉改碍造、番热电救联供宗，矿番业集着团日处产2特50叠0吨荷新型晌干法仙水泥疏生产榴线建凯成投爸产。驰顾桥锡、顾超桥北怎、丁攻集、港张北符、潘削北、欢望峰移岗、惕刘庄冈矿井院，田巨电3蔽0万绕千瓦甲机组相技改痕，平辫电二拐期2饮×6恼0万愈千瓦腰机组怨，生班物医砖药产牵业基饥地等葡工程册进展吗良好称。矿粱业集纵团煤窜电一携体化娃田集鸭电厂稍、凤飞台电菜厂，呢淮化脂合成赢氨老巩系统显改造仅，洛扑电三讲期，舱朱集门、板怨集矿躁井等议工程论前期缺工作垄扎实喜推进织。2前00卸4年韵列入北省“彼86云1〞难行动待方案蝶重大拿工程龟完成田投资梁额4鬼4亿拢元，念其中馅煤电侮化项医目完闲成投籍资额糠35暴.0瓣2亿携元，胃占7旨9%快。重沾点企含业贡皆献份共额继准续提转高。驴煤、杯电、卡化重斥点企朽业紧劫紧抓泄住国尝家鼓止励“开瓶颈污〞产品业发矩展的培机遇沃，生弯产、要销售业继续哄保持河高速朝增长寒，产鲁销衔燕接良企好，胜对全吹市经号济增默长贡鞭献份烦额继查续提绞高。还煤电忙化企唉业新滤增增论加值挽占全患市新勒增工葡业增粪加值葱的8摩6%扎。经鞠济技刷术开例发区爸增势作强劲矛。开桥发区奸产业样聚集信功能漏进一镜步增灶强，眯南区歉路网印及吩配套楼设施喂根本年建成很。全畏年进永区项害目3煌0个售，其寻中外尺资企贼业4知家，事实际斑到位播内、故外资拒分别江为5亦.却5亿搬元和巷40牺76扔万美犁元，译实现皂技工景贸总境收入喜15趁亿元初。虫朵客——摔财政虾、金阶融、牺居民费收入铃显著圣增长盏。财迅政收坐入跃迟上新跑台阶纤。全握年实阳现财星政收晨入2忽7.庙6亿贝元，态增长扑37避.1陷%；售其中抚地方逃财政滋收入续11岗.6暖亿元谁，增迈长2潜9.偏6%涝；财据政支腥出2振0.倦9亿腥元，喷增长桑34乌.2肥%。刃金融映机构阻存贷惜款平洒稳增乡长。企年末筛全市纸金融贸机构衰各项过存款简余额皇25扛2.克4亿口元，罗比上睡年末坦增加著52集.5球亿元归；金趟融机巾构各斜项贷骄款余运额为轰17勤7.虚8亿加元，结比上抖年末假设增加章22裙.9扫亿元扫。城讽乡人易民生蝶活水兼平继蛙续提监高。梦全年秘城镇过居民曾人均否可支涂配收往入7血41撤8元坚，比链上年片增长套23浸.4早%；岸在岗朵职工邻平均件工资贯为1脱69获70对元，吩增长劝43园.6也%；吧全年咳农民症人均丑纯收炭入2刑57恼2元案，增雷长2蜻6.命5%债。

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2005年，全市完成房地产开发投资15.2亿元，同比增长25.7%；其中住房投资11.1亿元，同比增长108%；商品房屋施工面积260万平方米，同比增长19.1%；其中住宅面积228.11万平方米，同比增长36.1%；新开工面积135.69万平方米，竣工面积102.68万平方米，同比增长50%；其中住宅89.8万平方米，同比增长76.8%，房屋空置面积11.41万平方米，比上年减少42.6%。【旧城改造成绩显著】2004年，淮南市旧城改造工作坚持有利于城市建设和经济开展，又有利于改善城市居民的生活环境和提高生活质量为原那么的指导思想，加快了改造建设的步伐，全年完成投资8.1亿元，施工面积179万平方米，其中住宅147万平方米，竣工面积55万平方米，其中住宅47万平方米。华声嘉苑、海达花园等一批新建的高档次的住宅小区建成并投入使用。矿业集团全年开工14个危旧房改造工程，开工面积120万平方米，竣工40万平方米，谢二西村、新社东村等一批现代化小区建成。极大的改善了淮南市老矿区职工的住房条件。淮南市目前开发小区及销售行情：〔截止2006年七月22日〕绿苑山庄5951883002912元/㎡淮南长江商贸新区北区909000000谢三村农贸市场0000000桥南小区969600000桂园小区0000000淮望村5158900000选煤村576187870001524元/㎡斯瑞·明珠城186691171170002098元/㎡龙眼村36458155155136002762元/㎡紫金华庭693666630061285元/㎡楼盘名称入网总套数可售套数已签约套数已备案套数已办证套数今日签约套数今日备案套数成交均价龙湖汇景豪庭603921210002370元/㎡金色巴黎购物中心272232492490009540元/㎡惠利花园城C区翰林华府618180438438431002061元/㎡惠利花园城D区中都华府29644140140129001803元/㎡新光花园11476383836002414元/㎡金玉新村29138848456001397元/㎡钟山园小区4924252520002188元/㎡国庆花园8031494932002003元/㎡金色家园24910614214294002432元/㎡上述价格是淮南市房产网上备案价格，实际从售楼处了解到的价格要比网上价格高100——200元/M2〔来源于淮南市房产网〕〔二〕分区楼盘

绿苑山庄

龙眼村

龙湖汇景豪庭

金色巴黎购物中心

惠利花园城C区翰林华府

惠利花园城D区中都华府

新光花园

钟山园小区

国庆花园

金色家园

淮南长江商贸新区北区

谢三村农贸市场

桂园小区

淮望村

选煤村

金玉新村

紫金华庭

桥南小区

斯瑞·明珠城上述只是一局部备案楼盘，还有一局部楼盘正在筹备前期事宜，没有备案；〔来源于淮南市房产网〕淮南市地产市场价格差异明显，不但多层、小高层、高层各类型房地产价格差异明显，而且从各分区域来看，价格悬殊较大，八公山区一带由于接近城市边缘，价格上稍低，多层价格一般在1300—1600元/M2之间，而位于田家俺区的售房均价一般在2200—3000元/M2之间，其它各区住宅价格大多在1800-3000元/M2之间。其次从房地产功能和用途来看，高层住宅、写字楼的功能区分模糊，而商业楼盘价格差异比拟小。另外，淮南目前还呈现出一个现象：目前整个城市的高层建筑特别多，根本上在售或待售的楼盘高层建筑都占有相当大的比例，有的楼盘几乎全部是高层，多达30层。四、本章小节纵观淮南房地产市场，我们可以发现，淮南市场已经积累了大量的房地产需求，并且具有可观的上升空间，为我们提供了很好的营销背景，但是目前缺乏突破价格瓶颈的契机，市场消费情绪缺乏。该市场上具有足够的高端消费客群容量，但是没有相应的高端产品，为我们在产品形式的突破上提供了时机。在高端市场价格上，低质低价仍就是其