全国房地产市场调研报告

2012年上半年全国房地产市场调研报告1234 2市场篇：走势包含一切信息房企篇：发展模式的当下性家庭篇：寻找沙漠中的绿洲未杢篇：政策纠结下的前行市场篇：走势包含一切信息1走势包含一切信息。

关于市场，我们已经探讨过颇多。房地产行业发展的内生因素包括经济增长、人口结构、居民收入和消费、城镇化、城市发展等等，我们在过往的报告里对上述因素均已做过深度分析。 今年以来，我们不断分析市场的领先指标，以求在长期基本面下摸索行业小周期波动的规律。我们坚信，基本面和技术面会形成共振，最终形成市场走势。走势必完美，其后是趋势的一背而驰。反过来，走势也一定是市场各方合力的最终结果。因此，我们可以通过市场的走势判断各方力量当下的此消彼长以及推测未来变化。即，走势包含一切信息。走势全国房地产市场各挃标表现逐步好转2007-022007-022007-042007-062007-042007-062007-082007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-022012-0490%商品房销售面积同比商品房销售金额同比全国商品房、商品住宅销售面积和销售金额同比增速底部企稳回升

全国商品房销售面积、销售金额同比商品住宅销售面积同比商品住宅销售金额同比

70% 50% 30% 10%-10%-30%

全国商品住宅销售面积、销售金额同比

90% 70% 50% 30% 10%-10%-30%数据来源：国家统计局2004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082004-022004-052004-082004-112005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-05房地产开发投资增速继续回落，其中商业营业用房投资运行平稳，住宅开发投资回落，办公楼开发投资震荡上行80%住宅开发投资完成额累计同比办公楼开发投资完成额累计同比商业营业用房开发投资完成额累计同比

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%120%100%房地产开发投资继续回落

房地产开发投资完成额:累计同比

办公楼开发投资表现较好

60% 40% 20% 0%-20%数据来源：国家统计局2004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042004-022004-042004-062004-082004-102004-122005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-040.8住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比房屋新开工面积增速降幅开始收窄，办公楼新开工面积增速初步触底

0.8 0.6 0.4 0.2 0-0.2-0.4 1

房屋新开工面积增速降幅收窄

房屋新开工面积:累计同比住宅新开工面积同比降幅收窄、办公楼新开工面积增速初步触底

0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4数据来源：国家统计局水涨船高，市场持续回暖2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06一线城市：北京、深圳、上海、广州3月份以来成交量大幅上涨,成交均价趋于平稳北京商品住宅月度量价变化深圳商品住宅月度量价变化上海商品住宅月度量价变化广州商品房月度量价变化200150100 50 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0504540353025201510 5 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0160140120100 80 60 40 20 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0200150100 50 0商品房成交面积（万平米）商品房成交均价（元/平方米） 15000 12000 9000 6000 3000 02010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05100007000二线城市：重庆、长沙、合肥、天津成交量大幅攀升，价格企稳重庆商品房月度量价变化200150100 50 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0长沙商品住宅月度量价变化合肥商品住宅月度量价变化天津商品住宅月度量价变化数据来源：国家统计局300250200150100 50 0商品房销售面积-万平方米商品房销售均价-元/平方米 8000 6000 4000 2000 0120100 80 60 40 20 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 8000 6000 4000 2000 0150100 50 0商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 02010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二线城市：杭州成交量节节攀升，成都成交量震荡上行，济南量升价跌，青岛表现较差数据来源：国家统计局1000080006000400020000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

150 120 90 60 30 0120100 80 60 40 20 0

成都商品住宅月度量价变化

商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）

青岛商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）30,00025,00020,00015,00010,0005,0000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

60 50 40 30 20 10 050.0040.0030.0020.0010.00 0.00

杭州商品房月度量价变化

商品住宅成交面积-万平方米商品住宅成交均价-平方米/元

济南商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06二线城市：南宁、西安、武汉、南京成交量持续回暖，价格平稳8000700060005000400030002000100008070605040302010 0

南宁商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）

武汉商品住宅月度量价变化80604020 0100商品住宅成交面积（万平方米）80006000400020000200150100 50 0

西安商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）

南京商品住宅月度量价变化6,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,2006,800160成交面积-万平方米成交均价-元/平方米(右轴）2010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-06三线城市：佛山、东莞、临沂、惠州成交量明显上升，价格比较平稳1000080006000400020000120100 80 60 40 20 0

佛山商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）

惠州商品住宅月度量价变化100008000600040002000070605040302010 0

东莞商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）

临沂商品住宅月度量价变化600040002000040302010 050商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米） 800040002000060003025201510 5 035销售面积-万平方米销售均价-元/平方米2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-05三线城市：常州、镇江、中山、肇庆成交量回升，成交均价平稳1000080006000400020000120100 80 60 40 20 0

常州商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）70006000500040003000200010000100 80 60 40 20 0

中山商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）80006000400020000353025201510 5 0

镇江商品住宅月度量价变化商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平方米）7000600050004000300020001000025201510 5 0肇庆商品住宅月度量价变化

销售面积-万平方米销售均价-元/平方米受成交量持续回暖影响，监测的28个城市降价情况出现了分化2012年6月11日至6月30日，沈阳、常州、苏州、东莞、佛山、西安、南昌、厦门、南京、宁波、中山、惠州、临沂、泰安、深圳、成都共16个城市无实质性涨价戒降价楼盘。广州、杭州、济南、昆明、南京、珠海、重庆共7个城市出现新增涨价楼盘。8.3%7.3%14.3%9.3%6.8%5.0%8.6%16.9%5%0%10%25%20%15%102348765北京大连广州杭州合肥济南昆明青岛上海重庆降价楼盘数量 20.0%平均降价幅度（右轴） 15.8%库存高位运行，去化速度加快2011-012011-022011-032011-042011-052011-062011-072011-082011-092011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-050.50.02.53.0

2.01500 1.51000 1.020002500新增供应面积销售面积供销比（右轴）重点监测的16个城市供应销售比

2012年以来，随着成交量上行，供销比下行监测的16个城市的商品住宅新增供应销售数据显示，2011年3月以杢，由于供应显著大于销售，16城市库存持续增加，房企去化压力剧增。2012年以杢，随着房地产市场成交持续回暖，供销比呈现下降趋势，库存压力有所缓解。2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-052011-072011-092011-112011-032011-012010-112010-092010-072010-052010-032011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-05北京、上海、广州库存形势依然较为严峻，深圳情况稍好深圳商品住宅库存情况广州商品房库存情况北京商品住宅库存情况上海商品房库存情况1050300200100 0400商品住宅可销售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴1525201510503015001000 500 02000商品房可销售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴201510502512001000 800 600 400 200 01400商品住宅可销售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴302520151050352,0001,5001,000 500 02,500可售面积（万平米）去化时间（月）-右轴2010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-092011-112012-012012-032012-052011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-06宁波、杭州、青岛、成都库存量有见顶迹象，但宁波、青岛去化压力较大，杭州、成都有所缓解青岛商品住宅库存情况成都商品住宅库存情况400300200100 0

杭州商品住宅库存情况商品住宅可售面积（万平方米）去化时间（月）-右轴30 25 20 15 10 5 02015105025600500400300200100 0700商品住宅可销售面积（万平方米）去化时间（月）2015105025800600400200 01000商品住宅可销售面积（万平方米）去化时间（月）504030201001000 800 600 400 200 0

宁波商品住宅库存情况商品房可销售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴2010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052重庆、苏州、济南库存仍处于高位，但去化加速，厦门去化时间缩短不明显0876543210

厦门商品房库存情况商品房待售面积万平方米）去化时间（月）-右轴200015001000 500 0

重庆商品住宅库存情况商品房可售面积（万平米）去化时间（月）-右轴1086420141401212010100 808 606 404 202 00

济南商品住宅库存情况商品住宅可售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴00700600500400300200100

苏州商品住宅库存情况商品住宅可销售面积（万平方米）去化时间（月）-右轴12300 10250 8200 6150 4100 502010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-032012-052010-012010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-05临沂、泉州、中山库存略有增加，惠州和泉州去化加速，临沂和中山去化时间缩短不明显惠州商品住宅库存情况临沂商品住宅库存情况6543210160140120100 80 60 40 20 0

泉州商品住宅库存情况商品房待售面积（万平方米）去化时间(月）-右轴76543210400350300250200150100 50 0

中山商品住宅库存情况商品房待售面积去化时间（月）-右轴105015250200150100 50 0300350商品住宅可售面积(万平方米）去化时间(月）-右轴864201012100 80 60 40 20 0120140商品住宅可售面积(万平方米）去化时间(月）-右轴房企篇：发展模式的当下性2最重要的是，这种模式如何死去。05年、08年某些房企股权转让的戏码在今年重新上演了一遍，其实更多案例在背后悄悄发生。经济下行时，去杠杆进程中企业债权融资失效的结果是股权融资，且其主动收缩会加剧经济下行压力，反过来推升企业杠杆，形成恶性循环。庆幸的是，经济压力倒逼政策放松，房企熬过最难受的日子，有人却倒在黎明前。 企业创造着市场，市场也创造着企业，这些都是当下的，也是模式化的。真正的理性是，这种模式如何在当下进行着，并非介入的模式如何。模式从来都不是预设的，从来都是当下的。消逝，新生。这就是市场唯一的自然法则。去杠杆龙头房企以价换量的策略效果明显开发商名称2012年上半年 销售金额2012年目标12年目标 完成率开发商名称2012年上半年 销售金额2012年目标2012年目标 完成率万科621130047.8%福星327045.7%保利476.5680059.6%嘉凯城206033.3%金地133.931043.2%金融街4613633.8%招商15925063.6%华发296048.3%首开7013551.9%栖霞建设203066.7%金科5516034.4%中天305060.0%荣盛6515043.3%世茂347048.6%中南6310063.0%亿城184045.0%阳光城307042.9%苏宁环球385076.0%冠城大通224055.0%北京城建40.77058.1%新湖中宝227031.4%华侨城7016542.4%滨江477067.1%内地上市龙头房企业绩表现亮丽，以价换量的效果明显2008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052008-012008-032008-052008-072008-092008-112009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-0516000120008000400002000040302010 050销售面积（万平米）销售均价（元）龙头房企万科、保利、金地、世茂以价换量，高周转策略效果明显1200080004000016000150120 90 60 30 0180万科销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）1200080004000016000100 80 60 40 20 0120保利销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）13500900045000180005040302010 060金地销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）世茂销售量价情况数据来源：Wind，研究2008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032011-062011-082011-102010-062010-032009-122011-122012-022012-042010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-04中海外、绿城以价换量，恒大、融创销售回暖，价格企稳2500020000150001000050000907560453015 0中海外销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）3500028000210001400070000605040302010 0绿城销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）8000700060005000400030002000100009000160120 80 40 0200恒大销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）20000150001000050000250001612 8 4 020融创销售量价情况销售面积（万平米）销售均价（元）数据来源：Wind，研究行业偿付能力趋好，龙头房企财务更稳健2006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-04

调控下，房企资金偏紧，自筹资金增长明显全国房地产投资资金来源情况国内贷款（亿元）自筹资金（亿元）其他资金（亿元）利用外资（亿元）4.926.496.6010.3111.3611.024.883.578.409.218.360.352.800.470.660.981.181.545%0%10%20%15%25%30%35%0.05.015.010.020.025.0200620072008200920102011开发商银行贷款个人按揭贷款开发商非银行金融机构贷款房地产市场贷款占银行信贷比重（右轴）调控下，房地产各类贷款得到有效控制房地产相关的银行贷款情况30545756371265.31317.12685.72763.71082.6500010002000150025003000350010 020304050602010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年幵贩数量幵贩金额（披露数据）：百万美元,右轴数据来源：清科数据中心，研究最近两年来行业并购高潮迭起，集中度呈现提升的趋势，也是去杠杆下股权融资的需要。但今年上半年经济低迷，并购数据有所回落

今年以杢行业幵贩数据回落70.2%72.2%

63.3%62.4%67.9%65.5%66.0%63.8%66.9%63.2%67.5%65.7%74.3%75.8%70%68%66%64%62%60%78%76%74%72%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年136家上市房企资产负债率处于高位，去杠杆的需求依然存在。但龙头房企低于行业平均水平，财务较为稳健

龙头房企资产负债率不上市房企平均资产负债率136家上市房企平均资产负债率万保招金平均资产负债率51.6%52.1%48.4%51.5%47.2%49.2%49.7%46.9%50.2%46.9%49.9%42.3%43.1%42.2%35%45%40%55%50%60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年剔除预收账款后龙头房企资产负债率不上市房企平均资产负债率136家上市房企平均资产负债率(剔除预收账款）万保招金平均资产负债率（剔除预收账款）数据来源：Wind，研究2.5%2.2%2.6%11.3%11.8%13.3%13.0%10.4%11.0%13.3%15.4%14.8%14.4%11.8% 9.8%12.7%15.2%16.0%

1.4%0%3%9% 7.2%6%12%15%18%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年内地136家上市房地产行业净资产收益率（ROE）下降，万保招金平均ROE好于行业平均水平龙头房企平均ROE优于行业平均水平136家上市房企平均ROE万保招金平均ROE数据来源：Wind，研究2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1行业短期金融性负债/现金万保招金短期金融性负债/现金

1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0数据来源：Wind，研究1季报数据显示，房企偿付能力仍堪忧。但随着二季度销售数据攀升， 我们认为房企的偿付能力将逐步提升，现金流最差的时段正在远离

龙头房企短期偿付能力好于行业平均水平上半年龙头房企拿地谨慎。随着成交回暖，部分房企拿地热情开始重燃序号

万科 保利 招商 金地

时间2012年1-3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月2012年1-3月

拿地面积（万平米）

/ 22.71 19.29 23.98 47.48 17.09 13.05 25.24 / 20.48 7.77 4.75 14.11 / 85.1拿地金额（亿元）

/ 11.4 6.47 19.17 38 20.11 6.31 18.7 / 6.7 2.43 1.2 1.8 / 22.9

拿地城市

/青岛、唐山、南充、贵阳 合肥、清远、廊坊 南京、广州、长沙 石家庄、佛山 武汉 西安 佛山 / 贵州 北京 天津 天津 / /

拿地策略万科今年较多采取合作方式拿地，显示其在目前市场行情下，态度依然较为谨慎。坚持“宁可错过，绝丌拿错”的原则。 总体拿地较为谨慎。拿地方向主要集 中在中心城市，丌仅仅是一线城市。 保利也丌排斥用收贩方式去获取优质 的土地。今后将加大合作方式拿地。 今年预计拿地支出在200亿元左右。采取谨慎的拿地策略，对于总价低的地块选择独自竞拍，总价较高的地块则倾向于其他开发商合作竞拍。实施谨慎的拿地策略，计划投入106亿元在拿地上。数据来源：各公司公告，研究2012-012012-022012-032012-042012-052012-0689.2657.9659.1339.4719.9459.6037.8611.8040.43

8.07050100250200150

0数据来源：申银万国、研究。房企数据主要包括万科、保利、招商、中海、金科、荣盛50100250200150上半年部分房企敢于拿地的原因：1、有实力强大的大股东支持。2、 快周转，销售数据靓丽。3、拥有较强的融资渠道。

主要房企2012年上半年拿地数据

新增权益土地总面积（万平米）226.99新增权益土地支付金额（亿元,右轴）

168.88数据来源：申银万国数据、数据平台。房企数据主要包括万科、保利、招商、金科、荣盛146.7029.7058.9081.3763.1113.7651.62

20.1117.0919.4612.30

6.27402006080120 80 40 0160200华北区域华东区域华南区域华中区域西南区域山东区域二三线城市成为土地市场出让的主力。从区域来看，华北和西南是房 企拿地较为集中的区域

主要房企2012年上半年拿地区域分布新增权益土地总面积（万平米）新增权益土地支付金额（亿元,右轴）100806040200250200150100 50 030.75

27.14

一线城市主要房企2012年上半年拿地城市分布新增权益土地总面积（万平米）

179.66

二线城市

新增权益土地支付金额（亿元,右轴）88.59

139.26

54.99

三线城市家庭篇：寻找沙漠中的绿洲3沙漠中的绿洲，必定是前进的力量。

输入与输出之间必然存在某种相关和因果关系。市场的表象到其内在的驱动力，我们力图顺着“面子”到“里子”寻找答案。逻辑和实证，两者缺一不可。

市场有很多指标来度量其需求和健康程度，例如房价租金比、户均套数、空置率、人均住宅更新率等等。今年以来的市场回暖，我们更加愿意从购房者身上寻找答案。刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。如果从更长的时间周期来看，中国的房地产行业，乃至于中国经济的未来，其发展依然仰仗家庭杠杆的提升。加杠杆家庭资产负债表可加杠杆，资产配置以房产为主198019992002197819791981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719982000200120032004200520062007200820092010201152%60%50%40%中国储蓄率偏高中国储蓄率仍处高位，普通家庭资产负债表比较健康，其加杠杆空间

较大。这与美国和其他国家家庭部门需去杠杆截然不同数据来源：中金公司、研究0.820.810.410.450.390.380.340.140.2 00.60.4

10.8美国英国法国德国香港日本新加坡中国30%20%10% 0%

2008年全球各国挄揭贷款余额/GNP情况

按揭贷款/GNP（2009）428348395160542558546280686077038472942210493117591378615781171751910910000 50002000015000

中国经济快速增长，居民人均可支配收入逐年上涨，即预期现金流增 长可持续

居民人均可支配收入逐年增长

居民人均可支配收入（元）25000

21810

0 1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年数据来源：Wind，研究63%7%5%2%房产存款股票和股权类基金其他有价证券和投资品社保及公积金

23%数据来源：中金公司，奥尔多数据，研究

中国家庭资产配臵主要以房产为主，其占比达63%，银行对于资产负

债表健康的家庭并不惜贷中国家庭较高的储蓄率和较低的负债水平，可以判断中国家庭的资产负债表较为健康。反观开发商，过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高，存货高企。对比开发商强烈的跑量欲望，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪幵丌严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象。这也解释了为什么流劢性放松会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的家庭幵丌惜贷。 中国家庭资产配置情况贩房人口仍处高位，家庭结构嬗变带杢新需求2012年，25-55岁购房适龄人口总数仍处于高位。预计至10年后，购

房适龄人口将呈现逐步下降的趋势85-89岁80-84岁75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁45-49岁40-44岁35-39岁30-34岁25-29岁20-24岁15-19岁10-14岁

5-9岁2003年人口比例分布女性（万人）男性（万人）85-89岁80-84岁75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁45-49岁40-44岁35-39岁30-34岁25-29岁20-24岁15-19岁10-14岁

5-9岁2006年人口比例分布女性（万人）男性（万人）2009年人口比例分布男性（万人）85-89岁80-84岁75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁45-49岁40-44岁35-39岁30-34岁25-29岁20-24岁15-19岁10-14岁

5-9岁2012E人口比例分布女性（万人）男性（万人）

女性（万人）

85-89岁

80-84岁

75-79岁

70-74岁

65-69岁

60-64岁

55-59岁

50-54岁

45-49岁

40-44岁

35-39岁

30-34岁

25-29岁

20-24岁

15-19岁

10-14岁

5-9岁数据来源：Wind，研究8774.510035.410993.19821.39177.28254.28550.87975.58393.98167.98733.78535.5

9110.28605.611126.510293.79645.49243.0

9021.28647.68733.78535.57000900080001000011000

12547.9 12231.912000130002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2012年E20-24岁（万人）25-29岁（万人）30-34岁（万人）80后婴儿潮适婚人口占比上升，婚房需求仍可持续几年

适婚年龄段人口总量走势数据来源：Wind，研究8%20%22%12%7%2004年家庭户觃模一人户二人户三人户四人户五人户其它多人户10%25%29%20%11%5%2009年家庭户觃模一人户二人户三人户四人户五人户其它多人户2009年2008年2007年2006年2005年2004年当前家庭规模以二、三、四人户为主,其中一人户、二人户逐年增加。 空巢、丁克、单身、单亲等正在构成家庭新结构，并带来新需求

家庭户觃模变劢情况一人户二人户三人户四人户其它多人户

31%数据来源：Wind，研究未来篇：政策纠结下的前行4有时候，预期比一切东西都重要。

我们讨论过很多中国的经济低迷、地方政府土地财政依赖、投资驱动经济增长等话题，试图从中寻找房地产市场发展的逻辑。但似乎我们应该多点将眼光投向购房者，他们才是消费房子的人群。

我们在2011年年报《岁暮天寒，渴望春天》里指出，随着流动性逐步放松，购房者的预期将得到改变，其风险偏好将会得到显著提升。今年以来，我们已经明显看到这种预期的改变。

从的成交客户数据和购房者信心指数，我们找到了今年来市场回暖的依据。令人欣慰的是，这些数据具备领先性。不妨，将更多的眼光投向购房者。预期信心回暖，支撑市场成交量52.738.564.259.361.238.138.264.7未来房价预期指数明显提升，降价压力持续缓和55.551.852.655.2525150535655542011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q260.851494745536361595755

50.62011Q1

50.02011Q2

51.42011Q3

49.92011Q4

49.52012Q1

50.22012Q2现状满意指数未来预期指数757065605550454035302011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2居住环境满意指数当前房价满意指数

70 6563.160 5539.9 50 452011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2贩房时机预期指数未来房价预期指数贩房者信心挃数变化情况

54.7 54.2

贩房者信心分类挃数变化情况60.9 59.9 57.1 55.9 53.8贩房者现状满意分类挃数变化情况

69.8 65.465.8 40.2 36.6

贩房者未杢预期分类挃数变化情况66.4 64.1 61.7 60.1 60.355.856.0 54.2 46.9数据来源：研究55.861.160.958.254.758.553.050.762.260.754.352.950.4各类臵业者购房信心继续提升，东部一二线城市购房者信心提升最

为明显65636159575553514947452011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2无房者有一套住房者有两套及以上住房者7065605550452011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2首次置业改善性需求投资需求丌同住房套数贩房者信心挃数变化63.8 61.6 60.1 59.0 56.4 55.2 51.3 53.6 51.551.3 47.8丌同置业目的贩房者信心挃数变化

64.7 62.8 61.3 58.5 56.9 55.4 54.0 51.0 53.8 51.551.1 47.8丌同类型城市贩房者信心挃数变化2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2东部一线51.050.950.047.549.653.0（↑3.3）东部二线53.654.153.251.851.754.9（↑3.1）东部三线58.755.956.553.255.557.6（↑2.2）中部二线57.654.354.850.851.453.2（↑1.8）西部二线61.555.355.756.854.756.6（↑1.9）中西部三线57.457.855.454.555.554.2（↓1.3）数据来源：研究城市东莞珠海佛山海口南通重庆大连中山沈阳惠州全国购房者信心指数56.5（↑2.2）56.6（↑2.1）56.8（↑2.6）56.957.8（↑6.4）57.9（↑3.1）58.1（↑6.5）59.0（↓1.0）60.0（↑4.6）60.2（↑1.8）55.2（↑2.6）

城市 宁波 北京 福州 深圳 武汉 南昌 郑州哈尔滨 广州 昆明 长春 杭州购房者信心指数50.5（↑2.3）51.2（↑4.8）52.1（↑2.6）52.9（↑3.2）53.1（↑4.2）53.4（↑3.1）53.5（↑5.3）53.6（↑1.8）54.0（↑2.5）54.1（↑2.1）54.4（↓0.6）54.5（↑3.4）城市南京长沙济南上海天津苏州合肥成都西安厦门无锡青岛购房者信心指数54.5（↑3.0）54.5（↓0.