北京某中高档住宅项目营销策划案

“****”营销策划

(补充草案)

****企划在市场竞争形势进一步白热化的情况下，我们如何定义我们的产品我们的产品到底卖给谁我们如何挖掘产品的附加价值，使目标消费群产生“物有所值”的感觉我们如何采用适宜的价格、吸引客源？我们如何突破强劲对手的包围，在市场上独树一帜。我们如何适应“个人置业时代”的新趋势，借助“****”新产品的特性，而成为消费者的“心仪”楼盘？本次提案在前次策划的基础上，对于产品的各项定性提出建议，对销售前期的策划实施工作具体提出方案。内容实用，可操作性强。买我们楼的人是谁第一章客户群定位

一、客户群体基本描述

1、年龄：30—55岁之间，主力人群为30—45岁

2、家庭结构：三口之家及儿女带老人住3、面积需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客户阶层：私营企业主阶层、经理阶层（外资、内资的职业白领）

5、客户群体组成Ø

中关村、亚运村从事IT、金融、贸易、商务、高新技术产业等行业的中高层管理人员Ø

中资、外资、合资企业的中高层管理人员，高级银领、白领Ø

中关村、亚运村私营企业主、个体老板Ø

海外归来的创业人员Ø

长期生活在北城，对地域环境适应熟悉的阶层。Ø

炒股票的赢家Ø

外地来京为家人购置房产。二、目标客户群定位---“新中产阶级”

1、就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它的主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。2、“新中产阶级”特征描述

他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。

他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质，他们会经常组织家庭聚会，结识各种公众人物，懂得一定的艺术鉴赏并使之成为自己的爱好。他们并不过分迷恋财富，也不势利。

他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征

“会生活的人选择会养人的房子”的主题定位。他们心目中的理想居住环境园林设计好，有较大的休闲活动空间间隔合理、实用率高、采光好、空气流通楼距较大，有开敞的空间和视野完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理交通、购物方便他们的向往回到家，可以暂时抛开一切，在舒适的沙发上躺下来，人就马上变得轻松起来”“每天最开心的时候，就是下班回到家里，看着自己那胖乎乎的儿子在沙发上蹦来蹦去”“每个周末，我都会约上几个朋友去郊外呼吸一下新鲜的空气，如果在市内也能呼吸到清新的空气那就好了”

启示抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买“****”根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接我们的生意机会在哪里第二口章产品绳卖点它诉求卖点葬一：吹园林酬特色A、京天城首匪创社赶区园坡林“貌鸟语丑林”休。鸟类套，是挎人类吉的朋驻友，左是天痛空的谋精灵秤，它膝为七猪彩的资天空驶带来盗无限剑生机返，对画生机扰勃勃球的大举自然印来说蹄可谓畅是画犹龙点唯睛。挺本案遥以“文鸟语底林”盐为卖无点，政意旨愁创造塑人与傻自然扑的无征间沟溪通，灰实现俭人文保生态色的社挤区空论间，艇倡导详爱护它动物笑、实湖现生屑态和钢平的哨人文罢理念货，此沙卖点敢也可励弥补企本案泻的社糠区小充环境散的不呼足，币不是翠紧邻完奥运祸公园活，视隔线不挠能及舅达万封亩森占林公充园。B、设顿置“统热带夕雨林低馆”汁，养殖古热带陶花木程的玻填璃温忙室，赶可与挎自然挪零接仰触，蜘让业球主更异多了溉解丰运富的对植物相树种仍，增尊长见貌识，即陶冶嫂情操会。卖点茄二：设小区溜居住控文化园区光内设痒有各拔种盆涛景、彼雕塑羞、名鸽言牌晌文再曾配以旧优雅毫的背债景音炮乐，颈楼间属绿地甚除以宋园林杠小品球、绿刷植、隙树木拥、水掏系的孕营造触，同谷时也摇为儿似童、孤老年桨人提斜供相荷应的震娱乐晒健身军活动柿设施核，使牛人一脑步入罢花园煮即可叨感受土到浓具烈的才生活猴氛围爱，加矿上由震物业沸管理疏公司瞧组织经丰富看多彩误的社惩区活勿动。买例如屠：以加“爱硬护鸟给类，庆养护防鸟类贤”为舌题组窄织定膊期的起知识肥讲座禁，业我主可晒领养卡自己烟喜爱绵的鸟拖类，直以饲加养鸟扔为乐疲，可弯极大技增强弓生活惑的趣商味性吃。诸牵多形六式多季样的泥社区贪活动冷能够疫加强筋业主找与业叠主、赌业主工与开嫂发商似之间桶的沟揪通，盏丰富说业主顾的业服余生咐活，愧形成森良好鬼的居笛住文仪化。卖点偷三：桃户型度特色A、室赖内精以装修撞设计司在同浴区域俭产品敢有极洒大竞满争力乎，同勿区域漫除风棚林绿取洲项伙目热烧销售弹磐外绣，无刻精装搭修在慕售项倡目。B、由于指地块碍的原汁因，守所有果楼座孝位置侵东南门朝向肯，户颂型不显是正点南正俘北，梯消费滩者往循往认疯为是狂户型贴的缺孤限，租但相挣反这晒是一凳个户露型的取特色概，可坛作为亏强势雅卖点傅推介茅。由顶于受字阳光虽的照慌射，昏上午惠南向喷房间红可采摄光，验在午宽后北霸向房烂间也灶可享啊受到屋充裕误的阳筑光，处避免箭冬天记北侧娃阴冷笔，无蠢阳光含照射伏。C、户含型设掉计上波做到不户户荷有景织可观戴、每闯户客铸厅设取有宽垂敞明刻亮的棚落地腾窗，希可将滚园林拜绿化朴景观是尽收筑眼底裹。户慨内动还静彻求底分星离，逮保障盈业主顾的私霞密，决使居杏住功棚能更店加细薯化。D、复巩式坡享屋顶背安装芽维鲁姨克斯欺窗是触非常霞独到四的户叮型设行计，世可成警为有宾力的别卖点庙。卖点种四：烦会所珠配套屋顶按游泳逆池：京城蒜首创睡屋顶代游泳乳池，茎在会唤所的无顶层祸设置典生态关阳光骂游泳意池，吸实现应与自傅然的锯共融畅，可胶直接视享受汇阳光纱，有倍如在孕南国努海滨女渡假见。卖点旷五：勿赠送埋户式爆空调椒系统呈冬天戴供暖窑，夏奋天制逗冷全灾由自珍己掌顽控。卖点纠六：使物业她管理聘请慨专业事物业亏管理掏公司扶管理品，除编防火蛾、防宝盗、还清洁耍、垃晶圾清鸦运等胸一般北性管顾理外津，将柔首次宪试用犬家政劲管理袋、物图业及震电器朵维修作、汽乐车美亩容等腥项目沸服务躺，最鸟大限国度减脸少业愚主的各烦恼桶，提址高生遗活品次质。余（具香体由棉物业富管理趣公司旅出方嫌案）卖点嫩七：纸外立纵面设含计新搁颖独父特，垮材质字档次茫高，长可直繁接吸紧引消茂费者吐的眼阿球，芦视觉杯冲击法感强腹。第三冰章产品手建议第一股部分装修偏标准岗设置尸建议一、岛外墙雅装修盐标准墨：结构：主雕结构贤采用李现浇摇剪力顶墙结誓构，蛇无论留承重督、抗傅压、妇防风脏、抗渣震、锄耐火肉特性灾，均他符合监规定烛之标遵准。外墙舒需做守外墙胶外保徒温。外立产面：外盲立面叶风格托、色犁彩、鞠材质秃的设梳计与柱价格缘瑞需匹捆配，游在后伟期销该售中介以此誓点可缎做为尝产品径的有沉力卖弊点诉头求，构主要销以区建别于提周边恰同质能项目亿，技准高拔萝筹。(以陆设计摄院与偏开发才商最岗终商川定的挂方案也为主琴)二、付公共暮部分凳装修文标准祖：首层稠装修酿：拼花蒸磨光碑花岗叔岩地立面，奥大理西石及农部分凑木饰长面墙垫面，萄艺术依造型显吊顶脚，华昌贵灯驰饰，吃单元馋门高隔档不阶锈钢鄙防盗须门。电梯挖间：首层为大荐理石遇电梯享门套都，豪四华花剃纹不归锈钢通电梯窝门。标准中层装免修：公共洪走廊工：优次质地滴砖、烧高级戚环保漠乳胶塞漆墙挣面，昨配以夹柔和廊灯光跳（延柿时开栋关）芬；矿袍棉吸面声板惹吊顶厚；金体属栏介杆，法木扶幕手。辈电梯顽间：兵不锈锣钢电促梯门誓套和妥不锈县钢电旺梯门电梯微：每单星元均斜采用溜一台合资如奥的流斯、悬上海靠三菱尺或同逗档次鞋电梯，配阿远程枪监控埋系统臣。轿厢少装修膜高雅刻、平夫稳快扑速，24熄小时捏服务。三、仰室内涂装修寺标准逢：1.旬各入冈户大船门采易用高档上四防魔子母位门（防刃火、博防盗瞧、隔脚音、血隔热枯），鸟进口疑五金喜配件剩，配农监视市镜，选用型德国裂霍曼蚕或同隙档次；内船门高涂档木等门，慈门套罩与门珍同材败质2.舱各房财间外县窗采筑用铝合昂金断海桥木托质窗；双层世中空淹玻璃大大线提高塞了铝利合金悲门窗知的隔亲音、秘隔热贸效果窜，落地雁或低进窗台利（离拍地面叨60工公分与）玻众璃窗，使苏住户唉充分内享受腿阳光软。3、溉阳台牢：铝饼合金骄断桥仰落地画玻璃顽窗封努阳台4、翁客厅越及卧裕室：弊高档越复合闸木地客板，耍墙面怜、天起花板坦为环移保立父邦漆5、捏厨房衔：高贫档厨密房用渡具，辅进口庆五金化配件野，高誉档防谣滑地绑砖、转墙砖睬，铝暴扣板境吊顶夕，吸阀顶灯竭，设孕置充惰足电尿器插蹦座，女预留棵抽油胖烟机博位置屑及标远准排磨烟管窑道。6、卫津生间分：高踏档洁鸣具。僵主卫雾配浴湾缸，蔽洗手放盆台铜面为拆高级翻大理瓶石；患次卫其配高唐档淋狠浴屏片及柱辜盆，排进口慕五金贝件，量高档斑防滑就地砖恢、墙个砖，漫铝扣胀板吊凤顶，舅预留巾足够仇的插唉座，廊预留授卫生泥洁具牺给排钓水口书。7、杏照明春开关孝和插叶座：滴高档妈品牌四、喊智能腹化配券套装努修标吹准：通讯里系统特：1.每户磨预留课两部绘直线嫁电话段并于距客厅厘和卧笼室及无卫生社间设眯插座买预埋螺。2.每户翁预留唐两条恭IN掠TE咐RN剂ET既接口斤，客译厅及屠各卧杀室均流有。肝能满富足宽亏带入福户（10陷--蔬10免0兆）有线哥电视悼接收画系统：客惧厅及麻各卧韵室全陷部配观有线葡电视庆接口呈。水、秤电、渴气、劣暖等秘配套检设施禾：1.忆供电洽系统限：双裂回路写供电牌，每据户设聚独立贿电表10回（4爬0）熔A-艺15择（6如0）拖A；们2.循供水概系统扶：冷运水:熟市政豆管网铸热水依：2扮4小踏时热区水3.算中水机系统转:社弟区配伞有中水热系统4.空调页系统切：每户章采用含单元势式空厕调机敌组，冬翠季供拌暖，国夏季景供冷侄，室枕内温烛度可旨自行末设定污。利叨用厨葡房外钥挂室州外机差，避勇免影猜响建蚂筑外滥立面钢；合猾理布家置室威内各舍处空榴调风担管及卧出风史口，关以配换合各想户室昏内装苦修需蝴要，席避免贫空调朗机组那破坏雾室内主美观禾。5.基燃气纽奉系统筒：供半城市亲天燃必气。智能沟系统霞：1.蜂周界躬防范脂：在背小区云的围确墙和献出入朱口等值地方犁，设双置红效外线盾对射君和电图视监尝控系蝴统。2.犹24照小时豆电子烘巡更什：为碑了确鸽保小宵区的座每一朗个角啄落都耳处于粉保安追人员赏的监食控之奋中，惑保安胶人员尤必须捐定时胶到巡最更点途用遥伤控器岸报到认。3.爷楼宇节可视缸对讲蜘：每只户均消设有渴可与葡单元环门口脾访客希对讲胸的电许话，关方便尽辨别拍访客寨的身丙份。4.第室内群安防柳：由签报警怀器主诱机、铃门磁绞开关情、火亲警探柄测器烛、煤剑气探厉测器笋、楼垫宇对踢讲主宴机、揭设/室撤防铜键盘族以及唉各类誉探头宾组成追。各兼类探禁头检印测不灰同警背报信角息并去传给门主机列，主绘机再惧将其蹦传至阔小区爆的安通防控臂制中光心，扒在控释制中锦心的玩主显块示屏原的电唱子地袍图上吗将显恳示报剩警的估方位凝和警陆报类院型，却从而惠采取满相应混的处战理措称施。5.痒车库刮管理款系统大：选晨用高纷档图坊象型援感应复式I领C卡抵停车挖场电健脑管枯理系城统。受小区冷的每引辆车器都配叼有一胞张卡率，在音车辆剑进出逆小区均时驾丸驶人枪员只拔须坐步在驾巨驶位糊将卡严在小构区门粗口的犁读卡舍机前猪轻轻蛾一晃子，在哀阻拦山杆开陈启的提同时暖，该码车的尺相关品资料隐同步授出现邮在旁肺边的盾监控汽计算脏机上颤，实疏现了低小区贵车辆钞的智尿能化矮管理栋。停秃车管梯理也味用I投C卡沙管理梨，一盒卡一寸车位既。并齐预留嘱访客捞车位鬼，以毒区别惨于业胶主车污位的仰管理浇。6.熟远程秘抄计糊系统方：小工区对落水、叹电、京气、茎暖等第均进启行远乘程抄报计，恩每户害装设虽采集攻器，阶通过懂数据钓接口则连接酱到分子控制候器，拴并接育到控刃制中畅心的慰控制毫计算页机。7.录背景口音乐醉/紧卵急广渠播系脾统：纺在小租区出删入口挤、主茶通道晓、车膜库内做、会府所等暮场地仰分别过装户液外扬销声器规及音州箱，翅平时钉广播帜中心懒播放省背景托或自窄办节考目，框并可森和紧侵急广劫播系顾统结馆合在旦一起亚，进磨行紧串急播没音传庸呼。第二抢部分装修破设备摸品牌乐建议一、电梯划：合资赌上海颜三菱范、日倒本富恒士达骡、东朽芝、愤奥的节斯二、洁具也：中日意合资TO俯TO、合访成卫霞浴、镰澳大盒利亚钩科马及、美左国科胳勒、军英国份英陶忧、西悼班牙冰乐家荣、德愿国威卷宝、松瑞士贵劳芬躲、德彻国杜陶拉维乎特、臭美国素美标阳、德戏国卡毒西奥词洁具三、厨具扩：澳大帝利亚录优娜妹、德静国威忙尔曼束、德妨国杰尖士堡较、意繁大利乖赛珂灰、韩木国汉垮森、倘韩国扔美亚枣、德悄国柏征丽、钻德国两阿尔宝诺，漂海尔陵整体补厨柜悦，意鹅大利史法尼稳尼组翼合厨箱柜四、磁砖里：台湾非冠军长，罗茫马磁诸砖，尘现代纵磁砖郊，上纽奉海亚泰细亚乏，德忠国诺棍贝尔怀磁砖五、涂料辞：意大饺利澳垫可斯合、多旗乐士系、荷钢兰来阔威漆补，瑞英典福圣尔阁惰漆，柳力邦眉漆六、户门凶：德国止霍曼以上挎品牌狸可作摄为开话发商蹈选材借参考赴，因卷各种钢品牌党分高树、中敢、低昆三档凯，可冶根据百成本浴核算虑后，炭决定具适于守本案念的品营牌标本准。第四森章销售非价格府建议我司捎针对秀本案寸特性播及市蝴场研播究，极提出探以下小三种丑市场场开拓而的类储型，亡基本么型、甘舒适稻型、沿豪华遗型。歼销售革价格将的制近定采称用加鄙价系傍数的雹方式沉，科毫学而筐有效辰地制瘦定出滥最终客销售爪价格劲。此霸方案很我司狐认为某，采辞用豪来华型腹方案者与本弓区域播的市房诚场有计产品峡竞争旱力，酸避免沫同质国化产温品所松带来心的竞鞭争。周望开轧发商毕引以且为用翠。（一搂）基坛本型佛市场猜开拓支：二拥期开艰发成挤本+地块梨的升封值优俯势+开发切商合真理利螺润二期那开发航成本准计算钳包括翼土地腔成本柔、前将期工锣程费介、基案础设链施费厕、建斤安工换程及培设备堆费用炮、管摩理费灯、销遵售费只、两通税一余费、旦不可菊预见季费用同等，柳其中犯建安霞造价谅不仅查包括这基本冷建安殿工程思及设测备，嗓还包袋括局星部外扔挂贴写砖、肤电梯要、室善内空炒调系运统、尿公共锹部分详高档颤装修颜、二佩期会萝所、辽公建蕉配套供等，炮计算即出本柄地块怖的综丑合开棉发成巴本为攀：43抓00策—4注80拳0元地块值的升老值优库势：痒因本飞案地粮处亚虾奥商械圈，报紧邻饶奥运心公园耻及京叔昌高崖速，爽地理肃位置纱和环登境得通天独络厚，宗市政垒交通孤路网复正加也紧建肉设，注在奥指运会晨之前杀将会娇有极丘大改碎善，即另外阶，在沈清河乖京昌呜高速郑西侧滚将建勇设15万平洞米的派大型宝商业养设施秧，极你大提岗高本退地区理的商册业配伸套功闪能。逼诸多锁利好摘因素定，与灶前几萝年的储地价响相比销，目仔前已献突显肆其升半值空亚间，逮据市越场考术证及在周边秀项目的的价街格调临查，迷目前蔽地块咐升值骂在10身00牲-1核50滑0元。开发库商利姐润实香现为10持%-县-1翻5%解(正常朝利润)成本良加价逼法(取以卫上中阀间数杀值为婆计算粪依据)：二期书开发狡成本45啄50地块者升值规系数花：加孤价12顿50元开发撒商合明理利命润：15姑%，加脸价87笔0元最终冈可实慎现价哑格：倾二期馆开发菠成本+地块两升值匪系数+开发顶商合美理利屿润=6峰67济0元/平米（二密）舒棋适型骗市场否开拓叨：二磨期开互发成危本+舒适顾型室悲内精纱装修+地块装的升锤值优案势+开发黑商合掀理利肢润舒适羞型的慌室内允精装宵修(加价崇系数50达0-龟-6狱00元)。其它含加价六项目奏同基孝本型成本贼加价接法(取以蒸上中阶间数泡值为惕计算架依据)：二期尸开发竟成本45蠢50舒适吧型精花装修造：加哨价55拼0元地块绩升值垂系数僵：加甘价12浓50元开发赢商合巩理利肤润：15治%，加萍价95狸3元最终状可实炸现价央格：马二期幕开发腐成本+舒适皮型室街内精汇装修+地块宜升值梯系数+开发嘴商合次理利脖润=7威30沸3元/平米（三广）豪指华型戴市场研开拓占：二夏期开涝发成维本+豪华删型室权内精仍装修+地块篮的升杠值优唤势+开发涂商合拢理利押润豪华倦型的名室内层精装体修(加价买系数70夸0-饭90研0元)。其它掩加价战项目窝同基垦本型成本迷加价祸法(取以肿上中猫间数被值为奸计算定依据)：二期顶开发低成本45槐50豪华奏型的习室内拣精装惭修：80陡0元地块药升值代系数趟：加退价12赶50元开发菜商合异理利列润：15压%，加坦价99耐0元最终弟可实众现价身格：政二期挎开发系成本+豪华警型室隐内精蛾装修+地块姻的升字值系脾数+开发壤商合似理利壮润=7投59叨0价格融最终凶定价初：通呼过对执本案摇卖点材的细后致挖奋掘，段可作以为产马品的祥附加乏值体变现，暴以基汤本型趋的价坚格制坏定，砖最终捞两者梁构成塘可实抹现的牙销售蛙均价田。产品财附加奥值：央社区奖鸟语路林，酒屋顶窃游泳港池，纯户型保特色掏、外萍立面伐，可劳实现20斤0元的棋利润饥附加最终闪实现洞均价店66欣70+彼20矛0=缘瑞68膨70元。价格司建议技：1、与周获边项过目进烧行比所较之桌后，道建议袋毛坯舟房价贼格开雷盘，虑开盘环均价楚定在69安00元/平米怀与周逗边项智目毛旨坯房英价格资相当粮，但叛卖点就丰富堆存在克竞争予力。井最终锋可实欣现整崇体均巧价71观00元/平米谱以上减。2、选择横菜单沉式装赛修方轨案（热舒适愧型，煎豪华则型，55云0元和80沿0元两巧种价尊位）禁。风瞒林绿脆洲就恰是采源取（茅毛坯辛房价院格+精装唇修价荒格）导方式撇，取粪得骄服人销份售业缠绩。3、与东卷易日澡盛、李元周支装饰箱、等览有实只力品冤牌的艇装修窄公司越合作饼，强锦强联绒手，箩为项激目增晓加卖劝点，筋实现斗品牌瞧化营女销。第五公章呀园林贫规划隶建议一、松园林邮设计偿主题概风格“鸟迟语林糠”，穗以各虽种珍赠奇鸟沟类为缓主，询创造雷与鸟丈而居自的生脸活环饲境。虎皮拿鹦鹉谷（俗边名姣呢凤）嘱，它碌的羽按色艳赌丽多拖样，衫很容童易饲井养，率管理应也方敢便。拦还有文白腰坚（俗可名十宗姐妹旷）、拍黄雀惭、金穷翅、瓶蜡嘴枝、燕弊雀、核鹦鹉交等，双这些工鸟的云姿态童优美记，鸣秩声婉肃转动尊听。些百灵仆、画量眉、尼乌鸫帐鸣声虎清晰街悠扬忠，激纵昂流抄畅，递八哥占、鹩垂哥智腰商较裳高，衰能学屿人语注，深劲受养亮鸟老循人们犁的喜般爱。趟这些蓬种类航的鸟但都是定容易铺饲养论的鸟胶类，读以吃构谷类种杂含雪食为妇主。二、缺园林酒布局爹：Ø小区丝式环境呢即要锈有大歇面积别草坪伏，同怒时要睡有一枯定高困度的铁花草辞树木害及喷耍泉系祝统，鼓形成视有层仪次的文四季豆常青胖绿色财小区透，在乐小区漏入口棍处两抽侧建辣造引廉入式代绿化清，直歉接引上入中来心花字园鸟比语林拔。中未心花掠园为脂社区复“鸟逗语林铃”，佣设置姻以各叼类鸟猜种区矛分的苹大型乱鸟笼绞。Ø在7号楼纷的东炒侧设紧置热涨带雨酒林馆婆，养岭殖热殖带花蜘木的担玻璃扁温室吉，同酸时也净为鸟头类提痰供冬组季过乌冬的毯场所乔。Ø同时朽在小廊区内待步行星道上驰设置早草坪杯灯，粪并配姨合若孕有若深无的弟背景兰音乐摘及亭舰台、屿名言错牌文恋及盆幕景、跟雕塑庆，形识成有昼静有耽动，仆富有呜文化亩气氛锋的小卧区氛丘围，践楼间秧绿地堡除以像园林鱼小品萝、绿件植、景树木开、水肚系的字营造培，同堵时也钉为儿歌童、艳老年束人提础供相费应的花娱乐柴健身侦活动亦设施扩，增脚加园粪林的污实用蜘性。贯环境瞒设计碍上处送处体秒现对轻人的表尊重夺，为鸦残疾扯人设姜计的豪园路赢应尽央量考秩虑出夏行的著方便怎与安透全。三、泊车位慢规划Ø人车虽分流仰，车纵走车殖行道方，停专车全疫部在茶社区庙的北并侧集标中停茶放。鼓机动缴车交迷通在付居住获区内就被限妄制到害最低插程度规，不助允许猴进入励景观牌区、屡休闲趴区。斧中心梯花园峡及楼殖间绿终地设惹置人厘行道浴，在坊平时眠被用前作步颗行的爪交通争系统让，行筛人主趋出入盲口等涂区域尘。充务足满停足人巡寿的自咳由活呈动空鸡间，蒜保持血步行酿的完哪整性姥。上豆述区庆域中反，机可动车票在遇戚紧急诸事故马或服归务需闻要时龄（如碎消防糕、急际救等何）才借可通桌行车坛辆。Ø北侧唉停车漂位与跪建筑退物之咸间设俭置绿蛾化屏廉障，集以树唉木或雁四季否常绿灿植物景遮挡晕，提腹高整膛体的赠私密企性和勒美观允性，只提高磨社区烟绿化句率。第六包章会所些及底迷商功蔬能设串置一、取社区愁会所拥设置住：为符分合小扑区高离品质猛标准狸，设乒立以健身演和艺镜术为主谈题的越独立芽会所席以供昆小区夜住户刻使用躬。健身叉主题包括皂有屋疗顶阳钞光温刺水游聚泳池炒、桑排拿淋团浴室途，美环容美骄发，扶健身篇室、崇韵律园教室邮、棋午牌室浓、桌私球室箩、乒酸乓球似、台抖球等牲球类验活动百室。艺术顷主题包括屋有创脾造者才乐园伙（陶苹艺吧罚、插距花艺爹术、钢根雕卷艺术龄室、景凡高土画室灾等）给；互泻动俱错乐部饥，创销作者惊可以畜互相击展示岸或交听换自批己的孟作品虾，形鄙成独稳特的名邻里包交流芬方式猛；茶各吧、坐音乐蕉酒廊物、高旦档休自闲餐照厅、晃小型廊超市秤等休浸闲娱地乐设楚施。二、傍底商掀设置润：本项万目商痒业服潜务配呀套，场如果参单纯娘为小理区业双主服肢务，盟根据舌小区齿规模料，会姥出现菌购买俗力资誓源不斗足，猛而造掌成商擦铺经丘营者查“无淡利可领图”擦，影逆响经攀营者枕放弃井经营附或经洋营质洪量下冒降的书负面壁结果馅。唯乌一的钥办法虫就是与要把轿商业蓄纳入炸小区罪整体泳规划激，从月根本捏上解瓦决由曾于商预业经瓦营带车来的井小区料管理贸混乱保的局净面。指达到屿“以掠服务盘小区图业主捎为主倾”的储原则各，并香将服跃务面趁向社楚会。顽本项根目商殖业配狐套，芬由于僚地段碍位置担和小才区规咽模等刷因素忍，不宇宜做爹大百待货，鬼而适胡合小宝开间盼商铺束。可消由买反主出耀租或抽自行督经营俩。根踩据结身构，辱建成短复式怒商铺想，供彻储藏懂货物出或居挤住，步是商胳铺的建卖点株。复胶式商叮铺的挡售价谁也会佛高于衫一般亦商铺翠。商铺佛的经缺营范光围尽祥可能历满足倾小区山内业抱主的进生活怀规划恭时尚义精品蓝店，付经营歼服装消、服广饰、值百货观、运甚动休眯闲类外物品榴；小沃型超队市；芽糕饼沃店；弄美容润美发歼等。布局镰规划杨：商铺目部分去规划矿15智0-窄-2重00洞M甘2中院小铺耕位，群容易撑为小芒商户祖接受妹。三、躺物业自管理棚办公政室设谅置物业里管理橡办公洽室的狠位置席可设兔在距食会所乳较近交的2喇#紧番靠小鲁区出搭入口出边单把元。险本套杯单元竞由于菠在小掠区入锅口，烤居住白受干炕扰不湾好销仪售，膨作为间物业瞒用房束既方寇便业惹主，像也方堆便物翼业管隙理人线员的涝出勤刚。第七滴章售楼挠处设铃置建很议第一平部分洋售楼衔处选胁址建鲁议根据跃我公享司现渴场实欺地调损查，百对于按售楼牢处设毁置地险提出创以下肯建议影：由于蹲本案糠的销膊售期表拟定龄于明列年3月中旺旬，脏为了素能够哲按照胆计划粥时间适销售啄，抢振占新高一年贯的销抢售高赏峰，我公花司建筹议在雪短期座采用局租用惜临时君售楼脂处的域方式猪进行李销售助，正世式售皱楼处鬼建议薯发展漠商在艇项目破施工晋期间涝，先民加大插对本而案配掩套公忙建即舱会所康的施茎工力命度，践提高黄进度闲，在忠所租违售楼范处地丛点租赴约到获期时钥，将珍售楼休处移逃至会颂所的管一层。原睬因有幕三点巡寿：一梯可节肿省建省设成袜本，锦减少爷另建拌设售议楼处脆的建拥设费绘用；在二为狱会所薪的装败修及堂面积际适于锄售楼舟处的杀整体钞包装寸，有况利于贫楼盘邀整体茄形象醋的宣果传；醒三会握所内粗的高条档舒桨适的育环境按有利傍于营棋造客吊户的贯愉悦严心情黑，利啦于双迟方洽嫩谈沟已通成晕交。临时禁售楼勺处的闯选址堤：位置怒：中终科电援大厦港一层声（即副大屯牲路与锹北沙炼滩桥戒的交每汇处慰，劳凉动大角厦北辛面）有利纹面：1、处骡于主菌干道广旁，数人流园车流院密集泡，交录通方哑便，莫位置斗醒目才，便脊于识得别。2、处苹于主丢干道掩旁，喝售楼垮处的坦外包库装能虾够强治化人鼻的视昆觉冲旦击，默可起划到良堆性的瞧宣传琴效果卧，对挪销售屡推广春十分倍有利栽。3、大她厦的受五层例为天胜和人准家的禽售楼欠处，挪将本宵案售蛮楼处部设置春于此愚，可宽对本绝案竞稳争对闭手的骨客户究进行锻一部咸分截酒流，极削弱伏对手棋的竞丽争力抗。4、租龙用此家大厦殖作为员售楼什处可墙大大胃降低链本案粥的建郊设成缘瑞本。乐普通为售楼捕处的袋建造思费用盯至少10戴0万元软以上午，而竟很多参大盘消的售肢楼处把做为磨形象丝式的宣中传口缝，耗碰资近仆千万蹲的也达为数咱较多允，而腐这些动售楼切处多催数做伏为临燥建报须批，进在项靠目售召馨后库就将首拆除怠，加或大了躁成本结损耗耻。而桶采取着租用体的方坦式，伯不仅触费用柴可大严幅度葬降低扁，还妖可将炉预算坚的剩正余费絮用用复于其险他形堪式的席推广英宣传断中。图一扩：中眉科电叮大厦拿外观雄实景图二膝：中捞科电茧大厦顾位置盛图图三而：中低科电习大厦豆首层部平面表图1、该客大厦绵现剩愈余面痰积为嘱：一剑层50脆0㎡、20扭0㎡两刷块面传积，盈七层13谱0㎡、17造0㎡、18桑3㎡三淡块面减积。2、我嚷公司购建议减售楼俊处设粘置在艺大厦旧一层盛。50挠0㎡面框积不危仅面研积上芝浪费阀过大练而且酸租金总成本腥也较呀高。覆面积咽位于哀一层坛的20孤0㎡面悟积对忘于本谦案来巴说作坝为临拿时售蒙楼处两比较犹理想苍，此蒸面积飞对于纲售楼肉处的困功能遭分区闪及布荒置比没较便豪利。3、大誓厦一社层现兆租金弦报价鸦为8元/㎡/天，来实际踪蝶成交蛾价预虏计在7元/㎡/天左萄右，需按20宋0平方盯米计盯算，汁租金拿为42伐00户0元/月。酷建议勉发展熊商租致用时曲间在6个月企左右主，总宗计费迫用为25型20哑00元。朽可大欢量节适省售台楼处扎的建以造预胆算。颜（一千般40退0㎡左蛾右的芽售楼逗处建窑造成醒本约走在10海0～12钩0万元善之间炮）第二到部分临时践售楼察处的巷设置一、售楼徐处分旨区：售楼某处共擦分为黎七个年区：屠接待皆区、伐模型槽区、宪产品收展示摄区、飞洽谈屯区、魄办公流区、傍休闲巴区（矩阅览母角、甚茶水橡间、每沙发发）二、讽设备督配置1、销售盒部：业务集办公饿区：其热线沃电话炸：2部（佛设IS减DN分配纵式设办计）销售坑经理携办公绩室：眨电话1部，捕电脑1台企划晒办公述室：服电话1部、换电脑1台、筐打印滚机1台行政吨办公歌室：徐电话1部，鼠传真1部，炎电脑1台，籍打印矮机1台，元复印捷机1台2、客户好服务脉部：电话1部、家电脑1台、莫打印保机1台、佩档案除柜3、财务员部：电话1部、要电脑1台、笔打印粪机1台、槽档案巴柜、绵保险必柜4、业务贞员休愁息区书：回访翠电话松：2部公共匠区域韵配置艳：1、视听斯设备背（DV旗D、电富视）2、谈判交桌椅元、公孕共区夺域饮培水机三、人员狗配置1、销售烛部：销售慕经理1人销售位主管2人业务纳员8人，案分成海两组弱销售夜，每宾组4人。企划洲专案1人行政加助理1名司机1人共计14人。2、客户研服务迈部：客服享经理1人，祥下设歌工作玻人员2人（蝇负责凉签约凉、合某同档羊案管额理、盼银行馅按揭许、公册积金勒贷款夜、预穗售登酱记、膛外地漫人购喝房登先记）共计3人3、财务奶部：出纳1人，伞会计1人第八寻章默物仔业服游务内轿容建赛议一、狂物业霞基本肿服务妄：1.籍房屋鹅建筑鲁及其汉公共粱服务重设施岔的日熟常使域用管夸理、跟维修纵养护巷、巡紫视检达查。2.香园林丝式绿地坝的管饿理养魔护。3.脑热带漠雨林陕馆及夜鸟语烤林的累专人悉管理竹及维考护4.岭环境希卫生牧的管悲理服迈务。5.疗公共拌秩序仪的维瓣护。6.宿物业舒装饰财、装金修、氧施工弯、监钩督管底理。7.胡入住慨管理8.冤车辆毯行驶哨、停眠放、岭管理女及其缴场地绘的维萌修养送护。9.玻消防胞管理10绳.会现所的庸经营盆与管自理11兆.物丽业档秃案资飞料的绕管理12权.节肃日期阵间装须饰社匀区的之入口崖及外银墙，福包括昏灯光跨及其凭他饰桥物。13高.组薄织社猛区文巡寿化活丈动，絮定期仍为客聚户组旗织丰肆富多凶彩、呢健康同向上裁的社柏区文趟化活愁动。14片.代畅收代田缴服追务，浪提供伞住户悔水、束电、银气、直有线童电视伐等代细收代谁缴费颂服务柴。二、贝物业股特色规服务弱：u提供很居室沫内设罩施、本设备搁的维慢修及午咨询餐服务皱。u提供痰居室座内的锣清洁焦服务偿。为惰住户衡提供颗室内暗清洁牛、厨垃房大营清、因地毯妻清洗揉、地粪板打踏蜡、贷沙发我清洗宅以及始房屋斥装修斑完工扎后的浑清洁掉开荒挥等项吧服务u送货骗服务侨。用齐电话修预约桌送货猾上门虹。u饮用牵水送魔水服贩务。磨用电舱话预货约送伴水上相门。u洗衣括及干挪衣服语务传努真、挥打字蹦、复民印、惜国内映长途字、国养际长贩途；u室内酷花卉斤租摆敏服务踏，社趣区设趋有花诉房，坛当住纱户的邮居室诸内需迹要摆聪放鲜供花时堵，花隶房可兼为住膀户提叫供鲜齿花，辨并提梦供养俱护服千务u出租填汽车市预约坟服务影；u提供袋旅游军活动闭安排辣服务跃；u航空君机票踏、火棵车票灾定购浸服务拆；u提供学小时亭工服助务；u接送跳儿童黑服务u汽车出保养兄保洁景服务u房屋芦租赁证服务票，为趋产权殃人代掀理出何租房致屋业悄务及菌日常械租务墓管理棵服务第九牺章地销库售计汗划一、勇工程符进度朵配合导建议(1阅)由责于7倡#目惑前已睛到地别上二毫层，岛明年迹6，沟7月杆份完话成外优装，禽进行磨内部屋装修绑。其蛋他楼炕座明生年开防春出颠地面奶，(2屑)在纤1#毛-6钩#主坝体施插工到依三层尖时，纱即将值重点开放在扶该会亦所的页施工织上。(3梦)争刊取在敬6，福7月功份完霞成会项所内肝外装完修，宇并完息成会叮所周循边环欧境布蔽置，埋7月境份把斯售楼厘处搬滑至会工所进犁行销准售。羞临时刃租用裕售楼用处取泰消。从7月对份完禾成7狠#交贿房样啊板间县开放索。(4贸)明滑年6峡，7及月份疯1#冒-6技#结灰构封伴顶，华10罗月左僻右完迈成外梯装，事进行偿内部原装修茶。(5外)争冻取在庄8，闲9底或前完畅成主桨题园及林布左置。(6雷)1扩0月显份左浙右，疲7#更交房煮入住撒。(7牺)后顷年3甜，4抄月份点1#蓬--辨6#咏整体僚交房斑入住鼠。二、紫畅春阅园二良期价匹格制毁定及队销售减回款波计划共计李可销世售套刺数约渣54触6套以下滴销售黑面积负以（闭建筑研面积毅计算么）1#蛮每套委平均柿面积荡=6破90禾0/到52像=1悟32集.6胡9户型建面建面+半阳台面积套数合计面积二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合计5269002#稍每套下平均将面积建=9扰18侄6.向24低/7僻5=忍12集2.偶48户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合计759186.243#砖每套搜平均巨面积哗=1遮07到14舅/7智7=弱13巧9.龙14户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合计7710714.314每虾套平伏均面蜘积=爽20略61质1.尸4/前14帜0=务14秤7.版22户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合计14020611.45#械每套录平均汁面积绑=8象15谦8.淡86岂/6轧6=照12距3.泉62户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合计668158.866#惨每套它平均闹面积代=9但45的6/纲76松=1呆24馆.4幻玉2户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合计

769456.817#绪每套示平均茫面积软=8盛26碌4.悠22舱/6坏0=咳13絮7.捕74户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合计

608264.22项目衔配比榴指标户型一居二居三居四居五居套数合计平均面积1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合计套数32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、遗销售拴计划7号艘楼由咸于已负出地桥面二安层最丸先开聪盘,肯依次耀是推添广顺冶序7议#、王6#逗、1贪#、自4#淋、2攻#、朝3#耍、5则#7#雕位于渠小区势中心厕花园傅东侧迹,位债置较种好，咸六层堤带电王梯，渡最先仁开盘帖，意辫图造痛成开交盘热矛销。6#族位于斑7#枕东北营边，卖因2最，3薪，4作居户丑型多锐样，欣能补过充7盆#的塔户型哑不多饮的问兽题。埋促进晨销售透，但年北面赞有停拼车干踪蝶扰问赴题。1#省位与母小区狡西南疯侧，怜一二蕉层有魄底商嫌，居抽住有魄干扰解问题委，低统价格蹦吸引渠客户终。4#狠小区在南侧喉临路沉，北询面可拳看到百花园眯，景非观好腐，户逗型好烫。2#温户型狮从一宏居到曲三居臂品种洗丰富殖，解哨决6补#，仔7#欺全是卸大户恩型问旦题，梢扩大幻玉销售娱业绩赴，位差置优治越可值看到合中心反花园养。单鞋元位浮于整逝个社久区的吹中心帽，视翅野景咬观好赌，三童面可积见景假，但敢西边木有行时车道中。5#骡位于私3#糠东侧阔，北塞侧为北停车泡场，位面积吊适中照。3#截位置材最好粘，南帐北视乒野开姿阔，第可看规到中惩心花初园，怪此时答推出粒实现肢利润殖最大乔化，誉最后乖推出脉。毛坯惕房价及格以磁开盘晨顺序7＃兰均价卸74吉00炉元/先平米曲,6＃隙均价弟70叼00坡元/拆平米素,1＃归均价截66维00尿元/扇平米寄，4＃嘉均价害68幕00摧元/他平米唤,2＃院均价宝72负00京元/厉平米削,5＃裳均价孙73励00赠元/最平米哈,3＃痰均价萌77良00户元/东平米为计追算依面据畅春援园二斜期最历终实叙现总熊体均酿价7售14跨3元铜/平诊米。截止奶至年红底，援共销首售4粉53碌套，毒总销恩售额梨42鞭49侮2万娇元，奶销售确率8兆3%美,销俗售回话款考誉虑到芦楼体帅封顶澡银行耍才开塔始放毯贷，龄除7队#以胸外其甘他楼泪座在各7月掀底前没封顶帅，销蚊售回用款按病80顽%计柏算，乏共计赞回款芝额3纺39婚94哨万元安。此推蠢广思竟路未摸包括昼媒体袖宣传饱策略哄、主震题活