北京城市规划及房地产市场概况－培训

OverviewofBeijingandthepropertymarket

北京房地产市场概览北京城市总体背景

北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心、金融中心，是国内、国际交往中心，同时也是有3000年建城史和800年建都史的世界著名的历史文化名城。北京是中国经济实力最强的城市之一。2002年，国内生产总值达到3,130亿元($378亿)，人均国内生产总值为27589元（$3300）。2001年，城镇居民人均居住使用面积17.6平米，折合建筑面积23.5平米。距离人均35建筑平米的小康舒适标准尚有较大距离。北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路以内，城市建成区面积491平方公里。截至2002年，北京市常住户籍人口1134.5万人，流动人口300万，其中,城近郊区687万人,远郊区447.6万人.2北京城市规划及建设布局以天安门为中心形成的城市环线格局二环、三环、四环、五环（与历史文化区域、地铁环线、城市水系、绿化隔离带的相关联系）以放射性道路形成的对外高速路通道京昌高速路、京顺快速路、京沈高速路、京承高速路、立汤路、京开高速路、京通快速路、京津唐高速路、京石高速路具有独特文化价值或景观的地带与皇家建筑（故宫）、皇家公园有关与大型城市公园有关与传统审美有关（西部山水、北部上风上水、东部温榆河等）以环绕二环的护城河、环绕四环的绿化隔离带形成的独有环带景观3北京城市规划及建设布局图（环线格局）故宫二环线三环线四环线规划五环线东长安街西长安街4北京城市规划及建设布局图（放射性道路系统）故宫二环线三环线四环线规划五环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速京顺高速立汤路京昌高速京承高速5北京房地产的分布及特点九大商圈：王府井、西单、前门、国贸、燕莎、京都（马甸）、亚奥、公主坟、中关村热点地区：5大热点：CBD、奥运村、中关村、金融街、北京经济技术开发区（亦庄）3条热带：环绕四环的绿化带、环五环的绿化林带预留地区、近远郊区水系治理沿线多条热线：城市地铁及城市轻轨沿线地区（已经通车的城市轻轨13号线、已经开工的地铁五号线、即将开工的地铁四号线、十号线和奥运支线工程两广大街

6北京房地产市场的热点地区（9大商圈）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线燕莎马甸亚奥国贸中关村王府井公主坟前门西单7北京房地产市场的热点地区（5大热点）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线中关村奥运村金融街CBD亦庄开发区8北京房地产市场的热点地区（绿化带）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线五环绿化带四环绿化带9北京房地产市场的热点地区（地铁）故宫二环线三环线四环线东长安街西长安街京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京通快速机场高速路立汤路八达岭高速路京承高速路规划五环线地铁5号线轻轨13号线地铁4号线地铁10号线内环地铁2号线地铁1号线55441010131310地产类型及分布特点(1)：按价位分低端产品：5000元/平方米以下中端产品：5000～8000元/平方米高端产品：8000元以上按性质分普通住宅高级公寓别墅按功能分住宅商业用房写字楼工业用房及其他

按建筑形式多层板楼、小高层、高层板楼高层塔楼别墅（连排、双拼、独栋）按社区规模分大型社区中型社区小型社区按建筑密度分

低密度社区高密度社区11地产客户类型及特点按购房目的解决住房改善住房条件作为第二居所购房商用（购买写字楼、购买商住楼、商用功能住宅）投资性购买（购买写字楼、住宅,主要用于出租，少数适时转手）

按购房客户群体特征来看旧城区改造后获得拆迁补偿的居民国有企业职工服务于外企、三资、私营企业的中高层白领老板、商人阶层在京企事业单位、商务机构外地驻京机构外地居民购房海外机构海外人士投资机构、基金（目前较少）

12北京漫房地责产的宜发展乎历程19仙92魄年～糊19牲95瘦年，穴改革互开放蚂初期叙，火假爆起女步阶慈段，涂市场逮外向对色彩等浓厚19称95杰年～堂19律98翠年，降宏观槽调控迹下的毙调整壤阶段19独98镜年～捡20常00济年，告需求巾拉动退下的轻爆发前性成考长阶缠段20恨01叨年～王目前年，个意人购穷房时宁代的着真正臣开始浊，逐复步走肝向成茅熟的餐市场搂化阶嫂段,凶市场导发展异前景驶良好13北京访房地伤产市塑场发席展历腹程综绳述(维19葬92患~1么99呆5)19崖92仙年～酬19厌95贺年，渗改革萍开发已初期匪，火及爆起过步阶准段，射市场蝇外向进色彩揭浓厚政策敞滞后躬，市隶场起觉步晚北京19冈92年出处台土禽地使闪用权谷出让倘暂行肝条例进，同历时颁丽布外唤商投壶资房季地产貌的若校干规做定，兵以适旁应北锣京对色外开涛放的北需要档，从什一开陕始,得北京韵房地有产就栗带有叠很强代的“射外向详型”静色彩市场厚特征脸：境外厕市场乒标定进本土面市场扭，房孔价居糖高高档菊物业负开发洁占较泽大比史例住宅遵的商乡丰品化场率低粘，个款人购慈房比解例极掉低供大踢于求校，导炊致价节格的骨下调床及以择后的宿调整供应帖地段稿多在剂繁华刘的市坛中心演区、庄热点螺地区14北京席房地凶产的础发展恶历程善(1瞒99戏5~副19欠98蜡)19除95滩年～敢19施98佩年,磁宏观忠调控及下的贩调整牙阶段政策堵取向挥：调整桶投资哄结构允，确苹立了相大力行发展崇内销僵商品泽住宅页的方山向普通拘住宅驼开发挣成为阻重点市场族特征找：以财荷政支琴持的嚼单位蚁集体掀购房徐成为鹅需求串增长有的主岗要动哀力个人殿购房辫主要部以高像收入尸阶层角为主在高勉档物渣业价民格下池调的惹同时铺，普肉通商拨品住萄宅价暗格攀踩升物业黄的分资布开亦始向盲北京伟的传洗统建常成区励以外轻扩散15北京网房地拒产的是发展躺历程矛(1步99预9~情20湾00缠)19券98训年～拢20冒00食年需咱求拉愁动下借的爆购发性蒜成长忍阶段政策喘取向兄：19线98年住智房制袋度突盒破性挠改革猎，福悲利分而房制吓度结理束，仓引发险需求吹爆发住房牵按揭般制度叼推出呼并实观行，筒降低托了个侍人购替房的价进入伯门槛购房迅补贴箩政策豪出台按市的场经壶济原摩则调托整了袍房地滤产的桶开发滴管理炮体制练，取顽消了挥房地伪产开卖发权裕的垄春断，络降低塌了房五地产扒的准桐入门狂槛，智房地拆产企允业数别量快到速增肌加。市场鸟特征脑：个人本购房贩实现务了从庙高收区入阶冒层到束普通抢大众滚的转以型，渐个人所购房爹占绝灭对比翁例19穴98班～2蚀00孙0是埋房地步产需蚁求及循供应站在积旷累多朝年后训的井鸭喷阶江段，伴具有涌一定蔽的特尿殊性16北京合房地帽产的瞒发展企历程节(2戚00茎1)20杀01钢年，湾个人派购房共时代谁的彻忌底开追始，另逐步烂走向躲成熟赏的市桌场化忘阶段政府爬出台划了一细系列甘规范广房地沫产市闸场的描法规采政策土地加使用各制度叶改革简化涉政府绕审批咱程序园，整框顿和桌规范谋市场券各相庄关环湾节，减免便不合败理收弹费，犁进一捕步优筒化投蛙资环夸境建立庭新的叔住房堆供应彩体系完善祸住房粪金融僻服务房改窄政策劫到位凤，廉轻租房幼政策泡启动澡，力届图启治动二炕级市彩场新的脚市场瓦化货引币化鞠拆迁咱政策购买抓商品讨房的僻契税柔调整城市随大型蠢建设史启动拣：京开隐路、药四环答线等转重要召交通土干线议开通泥，CB翅D规划有方案斧确定傲，五逆环、励地铁笼八通自线开池工等宿等重大创利好追事件羊：申奥幻玉成功抓、加稀入WT惨O17北京狮房地敲产的夹发展昌历程忘(2该00谊1)产品你进一堂步多按元化矛，品肿质进渗一步枯提高焦，市星场进咐一步蚊的成全熟带旦来的受竞争获加剧每和营晌销创穴新洋设蚁计、颈建筑午结构技新形司式（液风车胀形、律筒中涝筒等励）新概辣念（TO洞WN狭HO柿US爪E、商务汗花园扶、国死际社绑区、崖景观示住宅好）产品辉设计站（错已层、屿跃层仅、挑发空、牢超高惩大堂居、四扩季花湾房）新技艺术(津采暖懒制冷奔方式模、室梅内通摔风、伍保温伞隔热卡、直山饮水假、垃糠圾处首理等街)市场药表现牛：个人任购房太总量蜜达到纳10心49持.7楼万平弄方米量，比危上年浆增长脆36庭%，劈燕个人民购房头比例梨高达讯93邮%，全市晨商品咬住宅游平均暖价格界达到灿47哲16缠元/穗平方序米，映较2鉴00被0年捞上调膨15奏9元贱，结义束了竞自1交99刘7年印以来姜连续件三年坏的下茫滑趋演势；成为畏北京盲房地孙产市叹场具肆有重炒要意哲义的信“拐氏点”18北京系房地诱产的成发展松历程屋(图厉1)来源旷：北系京市通统计起局19北京察房地库产的觉发展鹅历程期(图雀2)来源被：北萄京市肃统计赞局20北京蒜房地缩慧产的偶发展售历程昌(图堆3)来源许：北犹京市巧统计航局21北京健房地售产的温发展足历程从(图摧4)来源钩：北泽京市柱统计惠局22北京解房地筐产的独发展文历程傻(图光5)来源恳：北谦京市享统计尤局2320罢03年1酿～5月房冈地产恨市场费形势生已经里趋于肥稳定据北汽京市丛统计些局统写计数早据，露1～5月，苦北京租市房容地产鼓投资川完成25糖4亿元袍，同扬比增棉长42喷%。其中愚，商庙品住冻宅投江资15术4.暗1亿元樱，同捷比增厘长55凤.4％，脚办公滋楼投畜资26掠.7亿元船，同哄比增嫂长75邪.3％，樱商业避营业毫用房谅投资13亿元炕，同姓比增沸长70汤.3％；房地炎产开愤复工叛面积裕累计46粥80抢.4万平史方米纯，增温长31魄.7详%；其中犹住宅罩面积34击40萌.9万平疼方米躁，增杀长36挥.2雪%。商品园房销炉售情督况受SA慈RS影响李，势差头有比所放益缓，携1～5月全需市共趴销售械各类成商品逆房21倚2.凝1万平狠方米导，同找比增龙长19酱.5扣%，其共中住薄宅20遍1.纲6万平锯米，启同比找增长20些.5％；北京并房地肝产市惑场现扫状24SA敌RS对北犯京房贼地产筝市场勒的影币响影响出是暂吊时的段，市造场正柔在逐养步恢汁复正处常主要州影响摄以下沿几个靠方面望：购房帜观念串上的误变化产品侧的变剥化购房羡偏好款的变胖化物业政管理借的变房诚化政府若救市25各种暑类型巩物业矿及各亩区域挥走势高级弱公寓TO画WN戒HO台US健E别墅写字晴楼市栏场热点下地区CB划D地区按：中关本村区莲域：亚奥跟地区通：东四筛环及错望京劝地区惯：中心绝城区添：南城碍地区乌：几条眨典型群放射下线沿覆线地蜡区：北京栽房地焰产的杰发展朗前景26写字治楼市大场分丈析Gr披ad怎e轧A询of唇fi疑ce咳r却ev祸ie关w甲级萄写字呆楼概庆览Gr辆ad唤e振A齐of签fi喜ce饺p做ri哄ce医a杂nd班r禽en牵ta垃ls甲级纽奉写字次楼价送格及睁租金Co拆mm叛er趴ci口al预/r农et淋ai猜l蹦ma捡rk为et钥r柔ev道ie绒w商业蹈、零葵售类器物业差市场宵概览Co券mm茧er窗ci匹al宴/r悄et值ai彩l突ma努rk宴et尚p队ri鉴ce迅s煎an皱d物re呆nt吸al抬s商业撕、零驴售类赶物业任价格档及租染金27Gr岛ad染e臭A爹of镰fi附ce酷r腐ev哥ie递w供应夕量成交熊量空置系率空置众率平方萍米甲级奴写字斩楼概倒览来源阅：世寇邦魏员理仕28Gr届ad唐e月A撒of辫fi拆ce欠p考ri坚ce蔽a维nd匪r床en辞ta引ls甲级况写字套楼价撕格及败租金越情况以1久99完3年著1季丙度价街格为舟10彻0以1散99闻3年枣1季昼度租努金为虚10湿0来源玩：世锋邦魏中理仕29Co伟mm泽er乳ci劈燕al凤/r反et肃ai猛l炭ma置rk友et粗r角ev炭ie右w供应笨量成交学量空置贪率空置挺率平方张米商业赠、零祖售类默物业奶概览来源存：世突邦魏捷理仕30Co霞mm意er俩ci剧al局/r悉et冬ai衡l验ma贤rk朝et嘴p球ri绒ce徐s古an句d神re姓nt针al教s租金$/被天平恭方米占营业恐额之百盆分比固定讯租金世（优芳质首秤层商今铺）营业灶额之垮百分勒比的逢范围以营趣业额德计算虏并设谷最低啊保证膜租金（优蚁质二花层商巷铺）商业盲、零私售类理物业脉价格嫩及租烤金来源溜：世匹邦魏役理仕31未来柿促进个北京京房地谅产市令场的倍主要俭动力菊及因烦素需求煌拉动福利分房制度的结束，使购房成为必需收入水平提升，原住房的低品质，促进住房需求的升级换代城市建设促进无房户、城市拆迁户的住房问题的解决购买房地产作为一种长期安全的投资截止2002末，北京常住户籍人口1134.5万人，流动人口300万人。北京本地人存在对住宅的巨大需求北京的首都地位、日益国际化、良好的投资生活环境吸引越来越多的外地人、外国人来京经商、投资、学习、居住。外地或外国政府、机构、企业、个人常驻北京的人数持续增长，从而存在对北京物业的巨大需求，尤其是高端物业市场。驻京外地人、外籍人士对北京高端物业存在较大需求。（北京市已与72个国家和124个首都和大城市有友好往来关系，其中已与23个国家的26个城市建立了友好城市。北京现有外国驻华大使馆144个，国际组织和地区代表机构18个，外国新闻机构185个。在北京设立的国外驻京代表机构已超过7000家，外国留学生13000多人。）32未来营促进羽北京晶房地洞产市膝场的己主要顿动力射及因讨素对未献来需缓求的筝估计预计忘北京垂未来3～5年内夸，住皱宅销汉售面逢积将警在12载00万平聋米/年项目单位199619971998199920002001年平均递增%城镇居民人均可支配收入元6886781384729183103501157811%城镇居民人均住房使用面积平方米13.814.415.015.916.817.65%北京涌城镇坑居民栽人均返可支狭配收帅入保冤持11姥%的年凤增速轻，20壁01年，崇个人鸡收入夏超过60超00尾0（$7姜30腰0）的擦人数喷增长氧较26竟0%，新泼富阶狭层规联模在臭不断委壮大篮中。北京丛城镇演居民例人均觉住房翁使用扶面积垮以每奏年5%年平灯均增短长速富度递它增。以20致01年为胀基数僵，每糕年增像幅为0.睬88平米锹，换完算为粒建筑完面积0.饮88÷0.覆75收=1休.2平米扭。即使屿假定慢未来伍五年挤，北禾京城猫镇居老民新绒增住腾房建挨筑面及积为1.睛2平米/年那末师新增逢需求冬的总讨量是1.矛2平米/年×78急0万常腥住城隆镇居淘民=9屿36万平凶米/年再考笼虑到30少0万流勇动人羞口带部来的让需求侵增量蛙，新录增需买求即慎使按洲对半话，即0.拿6算：流动惨人口香带动旧的新塔增需漠求为0.孔6平米/年×30霸0万=1凳80万以上撤二者敢合计穴：未糠来五柱年的失总有庸效需川求应殊当在11佳00万平端米左维右。甘考虑帖到人维口的酿自然核增长祸、城恭市化摊进程霸、外透地人间口更投多地徐涌入愁，未诊来的痕市场阁需求妈只会苹增加避，而猪不会云减少垂。33未来诞促进衡北京全房地烂产市羊场的悦主要冶动力波及因家素对未去来需货求的葱估计仅由良于市舌政拆报迁和劫危改界的住提房需榆求，严每脑年就犁需要叨新增射住房尚要求捎50贩0万牲。“十吗五”回期间拾，北份京市航确定挣了改消造城浅区和否关厢溉地区毙危旧萄房1乏64该片，怖四、驻五类烛房3常03颠万平商方米阅的总病体目表标，断涉及斜房屋伏总量冻93子4万粱平方什米，扰其中皮危旧婆房7夕55催万平猛方米库，需怜动迁韵居民以34彼万多筛户，贤近1思20征万人调，其询间将涌通过早房改尤带危喝改、裕市政拉拆迁林和开绑发经狭营带渣危改辅户等型多种临方式爷基本座完成泉城区防危旧拿房的咳开发熊和改水造，洪市政描拆迁乔户和医危改锄户对截住房呼的需阔求量沃将加游大，购按每认年平旋均安倾置2睡4万暗人，还每人物20硬平方宝米建荡筑面径积的数低限热标准篮，年姓需求遥就达断到约青为4乔80缘瑞万平廉方米斜，成贪为未朽来需厘求的鄙主力蚕。再考倒虑到党除此截之外街其他客购房倍者：榴无房蜘首次帐购房抬、二万次置到业、馒升级壤换代摩置业幼、投罗资性炒置业卫、外骑地人互置业够等，肺保守互预计称其总浓量将漂在6情00偶～7晨00间万平刮方米共，因叠此未肠来总裁有效皱需求泉在1章10下0万吗平方糕米是性有保勇证的立。再换面一个季角度木来看厉：34未来馆促进匪北京瘦房地菌产市衰场的迎主要茧动力拔及因皆素（重址要利辜好因盐素）政府侧政策遗进一扩步规本范透炭明居民假购买静力大打幅提狮升政府妖已经梨将房盆地产肃产业伯列为忙北京辅最重命要的得经济懒支柱叹产业驳，成宏立土叫地储阵备中贸心，剃规范侧一级场市场拳，同太时将谱开放匆公房大上市讯，启笑动二搏手房明市场称；金融描服务些力度手加强分（住撕宅投震资基膛金、诱按揭赶保险侵、房垫地产穴证券君化、颤住房我担保挪机构锈等）惰、进搂一步波完善砖法规庸体系例（住宣宅法篇、物犹业管斯理法猾┉）宿、加著大执唤法力杠度（治保障挡产权滴人利吧益┉龄）至20洽02年，悬北京件人均GD欣P2饺75鸦89元，狼约$典330记0，居活民可剧支配活收入御年已奋经连跨续6年增厕长10盆%，居沫民的抬住宅蕉购买谎力增静加，后投资晋购房箩意识影增强坝；“消费俭的示掏范效叫应”，居忠民拥紫有汽搁车数冈量将粉增加帆，改予变了迹居民饱的出覆行方反式，费对住尿房的时郊区蹦化、钳大型片化、毒舒适笨化需徐求提眠高。根据象税务钻局统凡计，轨20滩01废年全螺年收碰入超师过6占万元眨人民战币的蚁个人渠增逾由26椒0%莲，预膊计高积收入油阶层江将继绝续增钓大35未来戏促进耕北京绳房地漫产市芹场的脸主要尤动力耀及因差素（重趁要利非好因肾素）北京渣城市用化步果伐进副一步添加快市中颤心旧夏城改愚造：“十浅五”艺期间呼，城尸区企稿业整恶体搬努迁13次4家，嫌转让逝占地敌面积热将达旦到60爆0多万秀平方幻玉米；族在城缸近郊设区建家成12置5平方禽公里委的城德市绿铁化隔绍离带留；基萄本完葱成城虑区现疫有30报3万平脖方米病严重读损坏舒和危检险房涂屋的穗改造痕任务隐，涉滥及动村迁居迁民约34昂.7万户蜘，住薄房93暖4万平适方米州。边缘宗集团冒建设：市区皆是城泥