北京房地产开发企业成本管理与财务核算

房地产开发企业成本管理与财务核算xxxxxx税务师事务所有限公司主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基本开发流程图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成本形成过程与土地和前期费用有关各项规证一、立项批复二、国有土地出让合同三、土地使用证四、建设用地规划许可证五、建设工程规划许可证六、施工许可证七、预（销售）许可证项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：项目的估算、概算、预算项目整体预算开发项目的估算是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。开发项目的概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。开发项目的预算这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，在施工图设计阶段为5%--35%。成本核算基本程序1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。成本核算基本程序7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本判核算耳对象典划分度原则1成片阵分期双（区免）开曾发的灵项目兴，可支以以乳各期(区)为成熟本核茶算对馋象。2同一酷项目释有裙时楼、巨公寓摄、写缠字楼犬等不彻同功燃能的帆，在宝按期(区)划分字成本奔核算查对象订的基值础上堡，还搞应按垮功能效划分政成本饼核算伐对象屡。3同一始小区闹、同故一期碍有高破层、瓶多层谨、复姜式等漏不同钩结构伐的，舟还应匠按结者构划性分成根本核道算对属象。4根据辞核算膊和管昂理需贤要，蜓对独诸立的仆设计层概算池或施秆工图钥预算艇的配飞套设断施，备不论还其支估出是星否摊蓝入房强屋等护开发信产品虾成本疫，均清应单思独作厌为成斥本核霞算对舒象。研对于掘只为违一个司房屋胜等开魔发项堡目服衡务的盈、应抵摊入段房屋极等开冒发项涛目成午本且洲造价赶较低忆的配圾套设乳施，伸可以席不单故独作忘为成堡本核肺算对故象，愤发生缺的开势发费派用直撤接计纽奉入房败屋等障开发跌项目秘的成嫌本。成本拖核算耀对象厚确定土地纷费用土地美取得节方式冈及价杀款A、政翠府地楼价及话市政还配套摊费：钳支付届的土损地出勾让金欢、土昼地开昂发费母，向哀政府龙部门先交纳督的大雀市政抱配套欣费、哀交纳缓的契涉税、厌土地就使用早费、句耕地接占用始税，窃土地腰变更呼用途题和超累面积共补交伞的地渗价。B、合衔作款城项：柜补偿泄合作泼方地切价、踢合作砖项目思建房宇转入拘分给肤合作鱼方的勇房屋浮成本要和相辩应税袄金等纱。C、红瓦线外开市政轻设施粉费：付红线棕外道兼路、毁水、厨电、跌气、奴通讯乎等建衔造费织、管流线铺将设费朗、接进口补经偿费莫。D、拆撞迁补镇偿费垮：有么关地查上、听地下衫建筑咳物或处附着毕物的康拆迁滔补偿盈净支渗出，驶安置黄及动制迁支部出，漆农作雷物补习偿费惠，危产房补岔偿费衬等。涉及株契税诵、城雾镇土肤地使茫用税猴、印妇花税前期惰费用A、勘翁察设稀计费(1杜)勘测嘴丈量锦费：榨包括毅初勘传、详看勘等范。主垮要有方：水闭文、撞地质咱、文态物和胆地基旱勘察单费，粥沉降够观测夜费，新日照炮测试凝费、躁拨地士钉桩佩验线绣费、苏复线铅费、杰定线法费、勒施工抽放线房诚费、坑建筑垄面积业丈量扩费等卷。(2陪)规划蓬设计些费：规划事费：五方案愿招标叼费、蓝规划变设计然模型划制作湖费、翼方案飘评审交费、贸效果寸图设泄计费皆、总牧体规森划设样计费它。设计粉费：非施工轮图设棵计费望、修赵改设急计费良、环涂境景放观设傅计费状等其他环：可闹行性杜研究耀费、岭制图轿、晒蔽图、面赶图安费、杯样品阳制作吗费等叫。(3扮)建筑长研究吩用房堵费：动包括案材料猛及施干工费前期达费用B报批雾报建员增容滤费(1仪)报批填报建采费：颜包括现安检荒费、匙质检估费、葬标底雷编制酒费、纷交易防中心开手续眠费、夜人防蓄报建胆费、含消防碗配套偏设施照费、年散装五水泥务集资戚费、片白蚁丧防治菌费、碌墙改叨基金鞠、建泛筑面窃积丈基量费猎、路犁口开菠设费架等、喷规划阶管理道费、角新材著料基貌金(或墙身改专寨项基百金)、教挥师住扇宅基振金(或中吴小学勇教师曾住宅设补贴葡费)、拆桶迁管荷理费螺、招物投标上管理惨费等掠。项目轿整体勾性报芳批报财建费揉：项回目报陷建时舞按规宾定向振政府残有关忙部门历交纳洲的报亏批费沈。(2辩)增容僻费：明包括数水、著电、痕煤气改增容嫁费前期纹费用C、“三通探一平个”费朽：(1广)临时秤道路品：接捞通红托线外舱施工部用临贝时道甜路的飘设计幕、建饼造费风用。(2落)临时暖用电顽：接贫通红炭线外毁施工预用临辨时用父电规绩划设遵计费浪、临声时管下线铺脸设、嚷改造从、迁和移、译临时讽变压居器安绞装及追拆除这费用馋。(3宰)临时贤用水锁：接辞通红疾线外防施工井用临颈时给抵排水毫设施齿的设冒计、刷建造欧、管筒线铺扰设、黄改造阴、迁油移等教费用探。(4晓)场地鉴平整里：基蛇础开勒挖前视的场爸地平恢整、注场地慰清运黎、旧泊房拆辽除等糠费用栏。前期咽费用D、临牌时设拴施费(1屿)临时毛围墙私：包萄括围积墙、捞围栏请设计狮、建拢造、留装饰茧费用相。(2茄)临时仔办公夕室：树租金浊、建籍造及迁装饰豪费用沿。(3猎)临时哪场地姿占用眠费：且含施诉工用眉临时驴占道标费、橡临时塞借用慎空地骑租费恶。(4意)临时前围板彩：包魄括设芦计、缩慧建造拐、装春饰费床用。建安移费用主体战建筑猾工程彻费A、基壁础造嚼价：苍包括质土石泳方、踏桩基距、护稍壁（每坡）膨工程索费，巴基础毛处理姑费、智桩基恢咨询么及检序测费泻、降良水。B、结敞构及册粗装徐修造年价：蜻主要洞包括枝砼框扣架（焦含独斩立柱增基和互条基玩等浅础基础炕）、磨砌体透、找虏平及卷抹灰卧、防漂水、扬垂直擦运输攀、脚陵手架过、超围高补乞贴、条散水航、沉洁降缝明、伸降缩缝街、底龄层花虽园砌缴体（究高层绳建筑种的裙死楼有虽架空节层，播原则殃上架栗空层村结构笔列入钉裙楼携、有担转换妄层结别构并摧入塔率楼）谅。C、门沸窗工度程：盈主要凉包括狡单元倦门、匙入户变门、就户内决门、谨外墙流门窗半、防优火门毫的费降用。D、公茶共部奏位精伞装修挥费：灾主要盖包括舞大堂吃、电鄙梯厅捎、楼患梯间船、屋快面、铁外立魄面及佛雨蓬鱼的精瓜装修孩费用延。E、户善内精备装修详费：咽主要份包括脾厨房呀、卫算生间齐、厅申房、撇阳台埋、露重台的浓精装粘修费蝇用。建安阅费用主体话安装公工程A、室症内水起暖气背电管铸线设被备费些；(1秋)室内资给排村水系握统费住（自门来水爷／排晨水／杠直饮干水／经热水绒）；(2挪)室内后采暖珍系统换费（超地板忧热／昏电热吼膜／围分户够燃气绍炉／肢管道滤系统卧／暖农气片皮）；(3熊)室内千燃气凭系统仁费；(4逗)室内秘电气警工程瓶费：情包括贫楼栋级及单雷元配学电箱添、电众表箱诱、户惊配电般箱、啄管线荷敷设注、灯数具、乌开关纺插座索、含枕弱电埋工程裳管盒池预埋建安违费用B、室闪内设姥备及者其安坚装费(1者)通风颠空调洞系统燥费：蓝包括限空调悲设备赠及安坝装费戴用、苍空调乎管道饥、通慎风系膀统费琴用；(2振)电梯业及其吹安装赞费；(3抖)发电虾机及湾其安虏装费纺：包茅括发汇电机荐供货名、安课装、阵机房泊降噪彻费；(4许)消防龙系统斑费：蔑包括愚水消午防、内电消优防、呢气体幅灭火码、防吩排烟握工程玻费；(5胞)人防事设备探及安英装费声：包絮括密盘闭门赶、气右体过攀滤装尊置等察。建安粗费用C、弱施电系熊统费(1稼)居家抱防盗异系统递费用桐：包盖括阳关台及童室内抗红外决探测伯防盗寄、门旗磁、徒紧急垒按扭威等；(2愈)对讲谣系统茶费用葵：包攻括可勿视及沫非可鬼视对袜讲系曾统费英用；(3廉)三表码远传临系统因费用范：包贩括水卵、电胁、气争远程库抄表售系统肠费用肥；(4疑)有线灯电视号费用师：包舒括有慕线电细视、搜卫星加电视锋主体竹内外攀布线禽及终炎端插劈燕座费瓜用；(5郊)电话踪蝶系统谜费用授：包孝括主悼体内湿外布愧线及桥终端规插座武费用暴；(6梢)宽带届网：读包括士主体弓内外罚布线洽及终胆端插皂座费贺用。基础榜设施陵费社区毯管网母工程-基础狗设施指建央筑物2米以剪外和荣项目岩红线之范围梨内各聪种管寄线、疼道路觉工程弦建设笑费用验。-易与抓建筑栽安装私工程牲费用袍中附行属工锅程费绳用重订计；宽易与悉前期章工程铺费中“七通鼠一平”等费孟用重瘦计；饺易与栽开发券期间鸭税费贤中市暖政基钟础设协施配伸套费钉、水揪电气带增容患费等拜概念悲混淆选。A、室歌外给叉排水趋系统咽费(1矛)室外挂给水秋系统涌费：宜主要捡包括民小区势内给口水管狱道、谊检查菜井、捐水泵陡房设迈备、荡及外监接的询消火城栓等愧费用怜；(2乓)雨污遭水系汇统费粉用基础否设施薯费B、室歼外采般暖系器统费炊：主虹要包喝括管苦道系健统、铸热交田换站验、锅肝炉房征费用C、室纵外燃历气系宜统费心：主驻要包笔括管舟道系牺统、边调压知站D、室浅外电株气及扁高低项压设蛋备费(1默)高低胡压配锈电设仙备及爽安装毫：包镇括红遥线到棋配电莲房的悠高压屑线、拘高压稼柜、弹变压母器、拒低压旱柜及秤箱式隙变压础设备沾费用分；(2集)室外填强电霞管道事及电闭缆敷米设：辅室外伪强电厌总平捏线路饭部分客费用从；(3咸)室外偿弱电活管道租埋设菜：包太括用株于电趋视、久电话肿、宽庸带网初、智虽能化瞎布线杀的管裂道预疾埋、报检查想井等业费用基础手设施绕费E、室判外智拆能化扇系统姥费(1防)停车版管理堤系统疤费用奖：包犯括露挡天停俭车场文管理两系统体、地填下室妙或架涝空层坚停车伏场管州理系类统的尽费用讲；(2存)小区因闭路夸监控纤系统臂费用夫：包禁括摄鸭像头递、显芝示屏碌及电奸气系翁统安准装等腐费用漂；(3州)周界扎红外速防越也系统表费用怨：红忠外对迅扫等送；(4躲)小区怒门禁俯系统椅费用虑；(5折)电子逼巡更焦系统冷费用紧；(6垮)电子询公告吵屏费狂用基础购设施木费园林糠环境投工程估费-基础诵设施A、绿惭化建泛设费魄：包她括公糠共绿兴化、碑组团笨宅间胆绿化规、一挪楼私骗家花钱园、洗小区虑周边址绿化奏支出姐；B、建衬筑小怒品：怒雕塑姿、水渐景、从环廊今、假纤山等烤；C、道匪路、赢广场撤建造经费：事道路思广场傅铺设挠、开矮设路名口工明程及催补偿摩费等绘；D、围屿墙建即造费漂：包惯括永冠久性絮围墙丹、围竿栏及览大门逆；E、室蜘外照耽明：深室外愧照明男电气基工程鼓，如宜路灯澡、草雾坪灯科；F、室搁外背偶景音恩乐；G、室嘉外零趋星设衣施：馅儿童像游乐座设施论、各苗种指军示牌吹、标辰识牌煮、示么意图长、垃耽圾桶键、座小椅、悉阳伞诸等。配套采设施外费指按盲城市露规划泰要求铁在居告住区邮内配企套建适设各辜种非照营业晶性设红施费案用。梅主要揉包括航：幼夸儿园脉、文僻化活睛动中强心、逆社区撤服务枯、公逗共厕存所等湾。（费老用确沸定方阀式完北全同矛建筑芬安装挎工程牺费）A、在角开发撒小区崇内发床生的梢不会皂产生拴经营纽奉收入旱的不妹可经午营性滨公共标配套隙设施购支出险，包投括居耐委会需、派笔出所罩、岗戚亭、谋儿童协乐园熊、自晚行车赠棚等叉；B、在帜开发吼小区盏内发洗生的咸根据悔法规皆或经解营惯则例，痒其经塔营收辞入归池于经煮营者梁或业昏委会嗓的可狮经营矛性公匙共配丙套设生施的不支出跃，如效建造独幼托芬、邮勺局、着图书仇馆、骗阅览奸室、庆健身欢房、短游泳略池、乡丰球场贼等设乏施的馅支出绞；配套兴设施洒费C、开治发小晒区内妈城市烂规划狂中规势定的杨大配隙套设膊施项重目不部能有瞎偿转络让和湾取得塔经营职收益环权时秧，发傅生的穗没有音投资故来源艰的费架用；D、对拍于产累权、暴收入屿归属稍情况知较为群复杂射的地宏下室装、车匠位等盛设施扣，应工根据肥当地东政府效法规闯、开摄发商兔的销梨售承上诺等沸具体礼情况姥确定俯是否辅摊入口本成状本项衬目。润如开添发商煎通过蜡补交鞭地价亭或人惑防工她程费逆等措束施，而得到投政府境部门垃认可朽，取粪得了诊该配蒸套设尽施的谅产权氧，则粮应作让为经敬营性膀项目现独立尿核算登。配套培设施红费按各徒项配勾套设腐施设呆立明械细科把目进螺行核缸算，芽如：A、游谈泳池互：土析建、蜻设备封、设俭施；B、业闷主会兰所：缎设计妨、装罪修费秒、资且产购孙置、伯单体贤会所招等；C、幼资儿园天：建梁造成求本及灭配套百资产倒购置拖；D、学育校：杰建造暖成本洞及配贤套资跪产购半置；E、球肃场；F、设挤备用绝房：猪配电矩房、斜水泵吨房土宪建及戴装修歇费；G、车梯站建恨造费念：土盼建、疏设备阵、各澡项设途施。开发腊间接迈费用A、工枪程管展理费(1策)工程妇监理召费：温支付吗给聘睡请的郑项目亭或工慢程监镜理单看位的圣费用冰；(2上)预结萄算编造审费宝：支竭付给传造价季咨询贱公司湖的预货结算钱的编钓制、眯审核培费用施；(3购)行政坚管理恭费：马直接吵从事冬项目吧开发牧的部寇门的迫人员哭的工疼资、涛奖金含、补终贴等击人工帐费以拣及直小接从怎事项菜目开堂发的饺部门我的行薯政费(4屡)施工幼合同今外奖迎金：凭赶工使奖、笛进度达奖(5武)工程皂质量冤监督早费：狮建设喷主管侨部门腐的质荡监费旦；(6栗)安全木监督校费：域建设技主管故部门鸦的安唉监费控；(7容)工程匙保险渗费。开发底间接毙费用B、营堆销设杂施建拒造费(1壁)广告印设施价及发饮布费绝：车注站广颈告、悲路牌带广告志；(2薯)销售很环境榆改造愁费：讲会所垄、推趣出销汇售楼老盘(含示烛范单陈位)周围邻等销脱售区买域销纺售期轿间的惯现场绘设计织、工奸程、否装饰湿费；差临时毁销售确通道狮的设肝计、易工程泉、装杰饰等挪费用译；(3谣)售楼具处装临修、过装饰桑费：血设计善、工昨程、耕装饰晶等；(4抹)样板怒间：捡包括胸样板窝间设受计、快装修扮、家昌具、少饰品靠以及般保洁搅、保隶安、腾维修霞费。贪主体居外搭骂设的等样板德间还漏包括狂建造浩费用播；主址体内饭样板搂间销稀售后架回收最的设救计、仍装修梅、家画具、涌家私衔等费狐用，哀在主超营业剪务收撞入中置单列朴或单惧独记敌录，析考核涌时从喂总费茂用中旋扣除撒；(5说)其他秒。C、资乡丰本化勾借款谢费用包括衬直接右用于锐项目它开发歇所借福入资购金的杨利息棒支出贩、折灰价或爷溢价堆摊销息和辅冬助费追用，免以及碑因外慰币借现款而悬发生罢汇兑砖差额天。因躲借款堂而发宗生的虾辅助简费用唉包括午手续西费等茧。D、物蜘业管宫理完夹善费包括斜按规赴定应萄由开张发商雄承担煎的由发物业像管理凡公司闲代管侵的物套业管蜂理基似金、值公建猜维修梅基金蛮或其霞他专蓬项基双金；纳以及倦小区舅入住节前投涛入的运物业脏管理蜡费用牢。成本森项目鹊的分尚配土地源成本猾分配一般挨能分灶清成倦本核浩算对蹦象的捉，可戴直接鹿将土著地成盒本计离入特仪定的塞成本展核算泼对象洽中；仪如果敌分不渗清成枣本核丑算对哀象，警可先雨在“召土地淡获得势价款惹”之遣“待抬分摊舟成本恼”的墓核算园项目殊进行杠归集掩，然伍后再堂在有丢关成注本核徐算对坏象间兰分配腊；也巨可以卸不进械行归初集而险直接改通过评设定便分摊悄方法六分配幻玉计入宋有关辛成本宣核算足对象吹。具体查可按齿照占敞地面灶积和驼建筑广面积委分摊占地扇面积喜法方法额一：一次揪分摊爽：先税按小优区的辩占地泳面积帐将土驶地成嫩本分段配到权各小急区；二次树分摊灵：再名将分型配到腿各小震区内景的土渠地成帝本，明按小院区内窜房屋宴等成思本核袖算对搞象和炮道路甘、广烤场等磨公用东场所况的占诉地面驰积进虫行直名接分未配；庸然三次崇分摊牵：后制将分蒙配到天小区测内道翅路、贤广场风等公窝用场事所占交地面庆积的身土地坦成本登，按舰房屋脸等成蓝本核改算对松象的湖占地峰面积丢进行春间接竞分配昌，计益入房壤屋等距成本轧核算丝式对象继的的碌开发杆成本帖；房踪蝶屋等壶成本霞核算廊对象扰的直话接分踩配数膜加间喉接分丈配数腔，即悬为该蹄房屋雾等成希本核析算对弹象应寺负担摔的土遣地成幕本。方法车二：禁也可漫将公具用占捷地面枯积先吊分摊煎到房夺屋等盏成本御核算摇对象伶的占饶地面堤积上锻，房局屋等邀成本浴核算吗对象声自身吊的占领地面洒积加蝴分摊非的公抹用占键地面迁积，分再乘屯以单魔位面道积的符土地而成本做来分素配。建筑集面积钱法按建提筑面涌积计承征（载或补耽偿）佳时的剃分配肤方法台：按好成本灾核算仇对象患的建共筑面耕积来美分摊搭。商住拔综合西楼土漂地成常本分泊摊特肾例：惭销售侦收入害分摊江西捏省地胞方税弹务局更关于摇土地开增值荒税清蜂算若妻干问吊题的睡