【保利投顾西安市场部】2021年西安楼市半年报及后势预判

风云莫测，楼市政策频调控砥砺前行，格局重建迎挑战——2021年上半年西安房地产市场报告及后势预判保利投顾西安市场部出品板块划分及数据说明板块划分图 数据说明数据统计范围西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）外围区域（西咸新区、咸阳）近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）大西安（西安主城区+西咸新区+近郊)数据统计口径商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局市场监测数据：保利投顾西安分公司统计核心动态回顾宏观经济环境行业政策环境城市土地层面楼市市场特征房企布局动态

◆经济增速较快，投资力度加大，全运红利加速释放，城市建设取得突破性成果◆调控力度加大，集中供地、竞自持等政策应运而生◆涉宅用地成交同比微缩，主城成交占比降至三成，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山◆土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持◆主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩◆沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸◆TOP10房企市场占有率依然下降，本土房企彻底淡出榜单品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围扩张；国企背景房企成为拿地主力军后势预测宏观环境土地市场商品房市场房企端

◆经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长◆城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌◆政策层面-短期平稳过渡，长期仍将维持较为严格的调控态势，预计会进一步对现有政策打补丁◆供应端更为规范，限房价+竞地价+竞自持成为常态，主城与西咸分化加剧◆楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升◆下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期◆房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态◆预计房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高目录Contents全国宏观环境及楼市表现西安宏观环境及楼市表现西安楼市大事件汇总下半年市场走势PARTONE全国宏观环境及楼市表现全国宏观环境篇01宏观经济环境——国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。图：主要经济体GDP增速走势（%）图：主要经济体CPI同比增速走势（%）国家/区20192020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1最新当月CPICPI涨幅显著6美国：5域（全年）英国：2.1中国6.1-6.83.24.96.518.34欧元区：2美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41中国：1.3英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.062欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.30图：主要经济体制造业PMI走势（%)(2)70中国美国英国欧元区60国家央行操作5040美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%30土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%美国欧元区英国中国俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%资料来源：保利投顾研究院整理加拿大宣布缩减资产购买计划01宏观经济环境——国内形势主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。503010-10-30-50-70

图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-2012282018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显固定资产投资完成额 社会消费品零售总额 出口金额

50403020100-10-20-30-40

图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资资料来源：保利投顾研究院整理01宏观经济环境——财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。9600094000920009000088000860008400082000800007800076000

图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）39.40%38.94%37.22%36.76%2018 2019 2020 2021一般公共预算支出全年预算占比

40%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%

12,00010,0008,0006,0004,0002,0000

图：地方政府新增专项债走势（亿元）2020年1-5月2019年1-5月2021年1-5月累计8600亿元累计2.05万亿元累计5726亿元发行进度40% 发行进度57% 发行进度16%资料来源：保利投顾研究院整理01宏观经济环境——货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。60,00050,00040,00030,00020,00010,0000

货币相对宽松宽货币宽财政稳货币以稳为主回归正常化宽信用货币边际收紧紧信用、稳货币全面降准定向降准50bp未提降息降准刘鹤：更加灵活适度央行：稳健的货币政策要灵央行累计降准150bp、降息5bp50bp降息20bp保持政策稳定活精准、保持流动性合理充更加灵活适度中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法降息10bp保持流动性合理易纲：明年GDP增速裕、保持宏观杠杆率基本稳充裕精准导向回升后，宏观杠杆率货币政策更定，增强经济发展韧性加灵活适度创新工具宽信用将会更稳一些12M2增速达双位数带动新增融资规模扩大10前5月新增社融817万亿前5月新增社融6货币宽松货币稳中边际收紧利率走低利率爬升14万亿420社会融资规模:当月值 M2:同比 shibor:3个月资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——中央基调重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。图：中央相关会议对房地产的表述2020Q1 稳预期 • 3月两会未提及4月政治局重提“房住不炒”2020Q2-Q3•资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道资金、楼市红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化监管并行•楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题联动机制•1月提出住房与土地、金融联动机制2021上半年集中供地•2月实行22城宅地“两集中”重申“房住不炒”•3月两会重申“房住不炒”，首次关信贷整治注大城市住房难；同月启动全面排查违规信贷资金住房保障•4月政治局会议首次点名“学区房”学区房•5月住建部召开保障性租赁住房专项座谈会资料来源：保利投顾研究院整理

图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作与保障性租赁住房相关的政策城市具体内容深圳，上海，南京，宁增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等波，成都，长春等北京，上海，南京，郑加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等州，西安等石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛与学区房相关的调控城市具体内容北京、上海、西安、厦规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传门、泉州等合肥学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格02行业政策环境——城市调控今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径2520151050

2020上半年7-9月10-12月2021年上半年支持房企、刺激需求热点城市补丁升级有松有紧调控维度多、频次高2201119171711815154416122111311940224597713117343378723333141344200313102208.-9.6319.-9.13710.-10.181210.-10.251912.-1.3281.-1.1044.-5.2265.-5.9310.-11.12611.-11.82支持或放松类收紧或监管类资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——金融&行政手段特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。图：违规信贷资金监管的历程存量•2020.04-09深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市自查•2021.01-03北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、南京、成都等热点城市陆续加入核查范围增量•2021.03北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量严打•2021.03北上广深、杭州、西安等严查首付款来源2021.03各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核全面 查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等

图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势10,0006.50%8,0005.61%6.00%6,0005.50%4,0002,0005.33%5.00%04.50%居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率排查 ➢排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制➢严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需

5.50

图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%）核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者范围不断扩大、监管力度持续加强资料来源：保利投顾研究院整理

5.00+9BP+5BP2021-034.50+11BP2021-042021-054.00北京上海广州深圳02行业政策环境——金融&行政手段特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。图：全国主要典型城市限价程度/特征限价普遍特征典型城市政策内容执行表现强度•土拍限房价上海土拍限房价，原则上一年内续板块最高价不能突破，新取证销项目不涨价格持平强•多环节限价（毛坯、价格不得超上一年周边新房网精装、车位等）深圳价格稳定，封堵捆绑高价精装签价；涨价需满一年；限精装•续推不涨或控涨幅杭州，南京土拍限房价，限毛坯，限精装价格平稳成都土拍限房价，限精装，限涨幅未禁止叠加精装包、捆绑车位等，但目前无房企突破•土拍限房价广州加强价格管控，全年涨幅不超整体价格持平，部分项目精装•多环节限价（毛坯、较强过5%，不得“双合同”改毛坯，客户趋于观望精装等）合肥价格持平•保留一定政策空间土拍限房价，限精装南通调控压力大宁波土拍限房价，限精装，限车位可用精装升级包突破•局部土拍限房价西安土拍限房价备案毛坯价，叠加精装包武汉限毛坯，限精装整体平稳中•多环节限价（毛坯、长沙部分区域价格上限有所提升精装等）热点区域土拍限房价，续推不•价格存在突破空间湖州加推不涨价，可捆绑车位突破涨，限毛坯，限精装备案价限价，参考重庆新房价格年度涨幅不超过5%价格温和上涨弱•新房参考周边同类报价，加推周边市场价格东莞价格平稳涨价间隔需1年、涨幅最高5%资料来源：保利投顾研究院整理

图：二手价格调控机制发展历程多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制2月深圳首发，建立二手价格参考机制推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价3月东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布4月宁波跟随建立，南京表态宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价5月成都跟随建立价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普遍低于市场价深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于实际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。02行业政策环境——金融&行政手段特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸，资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。图：房企发债总量（亿元）2,5002,000 银行“两道红线”房企“三道红线”1,5001,00050002019年10月2020年2月2020年3月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月银行贷款信托境内债券境外债券股权融资其他融资资料来源：保利投顾研究院整理

政策细则购房尾款政策细则供应链非标

图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期开展专项抽查工作开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款，银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性02行业政策环境——金融&行政手段特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。图：宅地“两集中”的主要内容与影响22城启动宅地“两集中”①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④加强监测监管和考核评价对政府和开发房企均为考验稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行2.划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等方3.完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加政4.供应节奏趋稳、结构趋于合理，“饥饿营销”、“先次后好”府 等模式将受到挑战土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小1.资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大企2.运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排资料来源：保利投顾研究院整理

图：上半年典型城市土地调控的内容政策类别城市具体内容西安、徐州、嘉兴等主动加入宅地集中供应土拍规则郑州，成都等采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持成都/竞配建”或熔断后摇号等调整南京，合肥，绍兴“摇号地”新增提高预售条件，增设“定品质”要求等限马甲南昌，南京，东莞等土拍限马甲控风险湖州严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金成都限制“三道红线”均踩等房企参与竞拍控密度南京，重庆设定宅地容积率下限上海完善房价地价联动机制，实行限价竞价成都，西安等“限房价、定品质、竞地价”限房价宁波，广州黄埔&南土拍限房价启动/扩围沙，南昌等衢州开化，义乌等考虑采用限房价、带方案等出让方式湖州将建立房价地价联动机制02行业政策环境——长效机制特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容试点省市 上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古征收主体变更：由国土部门变更为税务部门政策内容 收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排图：上游长效机制构建市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑增加地方财政透明度地•解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生增加土地供应，丰富多业态住房方政•对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应量，扩大保障性住房、旧改的投入推进房地产税试点•扩充税源，减少土地依赖资料来源：保利投顾研究院整理

图：2021年以来中央关于房地产税的表态上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作聚3月13日“十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。焦立4月7日财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳法层妥推进房地产税立法和改革。面5月6日财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。聚焦试财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相5月11日点关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意层味着房地产税改革试点的工作方案已经形成面影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。总结宏观行业外 全球经济恢复进程分化围 通胀下政策或将退出逐步宽松国 主要经济指标现回落内 但不改向好势头

货币金融政策灵活精准、流动性合理充裕，将逐渐回归正常化+财政政策后置特征明显，下半年基建投资有望回升调控大年、保持三稳◆筑牢房地产是经济发展的“压舱石”◆延续维稳基调，过热城市调控将紧随◆信贷、价格为调控手段核心点

行业站位高景气延续经济稳步运行主要支撑行业政策银行/房企/政府供给侧调控税制改革风声再起展望下半年：年内开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，对楼市调控态度难言放松预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋收敛全国楼市表现篇03全国市场走势——全国特征房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%）120开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18%100新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6%80住宅销售面积：39%，较2019年同期增长：23%60402002014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-12-20-40

图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）80%时间2017年2018年2019年2020年2021年3月18%8%10%-12%63%4月8%5%18%-3%35%60%5月13%23%4%16%20%40%20%0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月-20%-40%-60-60%房地产开发投资完成额房屋新开工面积:住宅商品住宅销售面积2017年2018年2019年2020年2021年资料来源：保利投顾研究院整理03全国市场走势——分线特征楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。150100500(50)(100)

图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%）2017年月均2018年月均2019年月均2020年下半年月均2021年1-5月月均一线：259万㎡一线：252万㎡一线：281万㎡一线：424万㎡一线：363万㎡二线：806万㎡二线：733万㎡二线：732万㎡二线：784万㎡二线：789万㎡三四线：450万㎡三四线：451万㎡三四线：487万㎡三四线：566万㎡三四线：465万㎡一线同比 二线同比 三线同比备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。数据来源：wind，保利投顾研究院整理03全国市场走势——分区特征华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。图：分区域商品房成交单月同比 表：分区域成交累计同比及市场特征155%135%115%95%75%55%35%15%-5%-25%-45%2019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-072020-082020-09东北华北华东华南华中西部与2019年典型与2019年较2020年区域下半年主要特征同期同比城市同期同比月均变化上海13%87%市场热度最高，核心城市需求保持强劲、42%华东杭州90%160%调控加码下，轮动范围扩大，热度向三四线城市传导，调控跟随南京148%135%广州66%83%核心城市调控后分化，广州稳中微降，22%华南深圳58%94%深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临深板块外溢持续势能不足，回流核心东莞17%51%华北30%北京30%84%市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热青岛31%84%度有所提升，石家庄量价齐稳西部16%成都24%100%核心城市热度延续，成都、重庆成交维重庆3%121%持高位，西安热度向近郊外溢华中13%武汉44%83%核心城市改善明显，武汉供需两旺，长长沙-10%55%沙热度提升，郑州结构性回暖东北0%大连20%85%市场整体疲软，客户持续观望长春-24%70%备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均资料来源：保利投顾研究院整理03全国市场走势——土地市场多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万㎡），热度表现平稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万㎡）等城创近年来新高，土拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。图：2018-2021上半年全国典型城市宅地供应规模（万㎡）3000上涨明显 合理波动 收缩明显25002000150010005000长长苏广上南北厦重武杭徐成天宁济沈合无深西青福郑春沙州州海京京门庆汉州州都津波南阳肥锡圳安岛州州2018201920202021资料来源：保利投顾研究院整理

图：两集中首批宅地成交结构情况（宗）100%整体热度高冷热不均90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%徐无厦合宁南杭重北福成上沈苏广天深长武济长郑青州锡门肥波京州庆京州都海阳州州津圳沙汉南春州岛溢价成交底价成交触顶成交城市沈阳福州长沙广州天津长春青岛济南流拍/终止挂牌宗数333613101603全国市场走势——土地市场地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势20000201800018.711818.61160001614000141200013.8314.04121000011.89108000860006.687.596400042000211660119311365312860156951427418028002018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年成交土地均价(元/㎡)平均溢价率(%)资料来源：保利投顾研究院整理

表：典型城市首轮集中供地细则一览城市严格程度主要内容•设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制北京•综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套内7090等出让方式杭州•延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则•“限地价+限房价+摇号”南京•摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50%•竞买保证金比例由20%提升至30-50%•新增“竞自持”竞拍规则宁波•将限房价区域扩大至市六区部分地块实行现房销售“中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价苏州方式将溢价率控制在15%以内•严格限制房价广州•“限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45%合肥•“竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍郑州•“限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130%长沙•首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块）•首次提出配建第四代高品质建筑要求重庆•土地款支付条件与溢价率挂钩04全国市场走势——后市展望行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构性机会在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍将延续，核心城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口增量828万；深莞惠增量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万㎡，规模反超核心城市。图：广佛、深莞惠、厦漳泉商品住宅成交面积对比（万㎡）25002000150010005000广州佛山深圳东莞惠州厦门漳州泉州2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年城市广佛广州佛山深莞惠深圳东莞惠州厦漳泉厦门漳州泉州七普人口281818689503407175610476041900516505878七普增量82859823010897202251442531632465人口相对42%47%32%47%70%27%31%15%46%5%8%增量资料来源：保利投顾研究院整理

表：全国典型城市群/经济圈发展提速时间省份/城市具体内容1.28福州及周边突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化项目支撑，促进城市功能互补5.19武汉及周边深入推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈6.17杭州、嘉兴致力于产业协同、互联互通构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局6.24上海、江苏、到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达到2.2浙江、安徽万公里以上6.21成都、重庆到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规模达到1万公里以上6.23湖北、湖南、三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强技术江西协同攻关6.23 福州及周边以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点，推动福州与周边城市协调联动，同城化管理都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈减缓核心大城市问题，进一步推动周边城市协同发展04全国市场走势——后市展望市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放量；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。图：全国看房热度指数图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组）小阳春热度提升明显基本持平去年四季度水平看房热度较高资料来源：保利投顾研究院整理04全国市场走势——后市展望限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。外围区域需求支撑度有限，面临向下调整压力

图：限价回归加剧城市内部分化基本面较好近郊区远郊区 承接部分外溢需求近郊区中心区

图：上半年全国主要城市表现限价程度城市整体表现上海中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观望强外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域南京 整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足广州外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限房价，客户趋于观望较强合肥市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号成都市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高近郊：热点板块项目热度高南通涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温一二线中心区房价重新被压制，一二手倒挂增加，供应不足下持续火热资料来源：保利投顾研究院整理

西安市区：土拍限房价，房价趋于平稳近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价中长沙最高限价提高区域市场热度平稳，客户信心有所增强南昌热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感绍兴各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般弱东莞房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主04全国市场走势——后市展望楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延续，从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。表：典型城市首轮集中供地后楼市表现城楼市反应市杭州全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等全市多盘对外输出周内涨价口径，部分项目折扣回收，涨幅2%-厦门7%，主流涨幅为2%-3%北京近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价长沙客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升重庆 多个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜售的现象，大户型日均去化较此前提升资料来源：保利投顾研究院整理

表：典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况城市土地指标第一轮第二轮土拍特征供地规模8151226↑供应量提升，热度有所下降，长春溢价率3.30%0.40%↓无触顶地块，流拍和底价是成溢价成交16%7%交占比提升，溢价下降底价成交75%93%供地规模53141↑供应量提升，热度维持高位，溢价率29.3725.40%厦门仅一块湖里区地块位于岛内，触顶成交60%9%触顶成交，其余地块均为岛外地块，50%地块溢价率超过底价成交0%0%20%城市区域建面规模（万㎡）土拍特征北京主城51地块素质略有降低部分主城地块关注度高近郊101位置多在5-6环间近郊地块广州主城144供地素质提升显著，核心区的地块多远郊90主城93杭州近郊250以近远郊地块为主远郊237无锡主城140主城地块居多，地块素质佳近郊50全国下半年市场走势研判二线跟随城市向好，先行调控城市市场趋回落信贷收紧下、热点城市调控跟随，市场轮动行情延续◆居民房贷额度将维持紧缩，年内难有明显改善，影响客户需求释放及房企资金回笼，理解政策执行层面城市具体差异，把握对实际成交的抑制情况以及客户心态变化

展望下半年核心引领结构深化

◆限价预计维持高压，各城执行层面亦有不同，注意政策执行层面城市具体差异，对供应端、及不同区域项目和客户心态影响◆理解两集中对楼市预期的传导，以及对市场节奏变化的影响PARTTWO西安宏观环境及楼市表现西安宏观环境篇城市宏观环境楼市政策环境01城市经济-西安层面经济维稳，持续向好发展，各项投资力度加大，固投及社消加速发力2021年一季度西安市经济取得“开门红”，全市经济保持稳定较快恢复态势，经济持续向好发展，实现GDP2460亿元，同比增长16%，其中三产增速最快。今年来喜迎全运会，各项投资力度加大，固投持续加速发力，1-5月固投增速最高可达50.8%，社消增速最高为46.1%，消费层面回暖迹象明显，展现出良好发展势头。2016-2021年一季度西安市GDP及三产同比增速（%）10000三产同比900035.6%80007000二产同比600021.8%50004000GDP同比300016%2000一产同比10007%02016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3月GDP总量（亿元）GDP同比增幅（右轴）第一产业同比第二产业同比第三产业同比数据来源：西安市统计局

40%35%30%25%20%15%10%5%0%

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

近一年来西安市三驾马车同比增速（%）固投同比房地产投资同比 18.3%8.7%社消同比23.3%房地产投资额累计同比（%） 固投投资累计值同比（%）社消累计值同比（%）01城市经济-新一线城市对比西安经济总量位次上升，新一线城市排名进位，城市能级提升2021年一季度全国GDP总值为24.93万亿，同比增长18.3%，西安经济总量在各新一线城市中排名第13位，虽总量较低、增速上未有明显亮点，但总量位次上较去年全年实现进位。对比新一线城市商业魅力排名，西安较去年再上升一名，排名新一线城市第四！其中城市枢纽能级排各城市第2位，商业资源聚集度排第5位。2021年一季度新一线城市GDP及GDP增速对比分析7000600050004000GDP增速同比16%30002459.94200010000重庆 苏州 成都 杭州 南京 武汉 天津 宁波 长沙 青岛 郑州 佛山 西安 东莞 沈阳GDP总值（亿元） GDP增速同比（%）数据来源：各城市统计局，保利投顾西安市场部整理

60%50%40%30%20%10%

1成都2杭州3重庆4西安5苏州6武汉7南京8天津9郑州10长沙11东莞12佛山13宁波14青岛15沈阳1成都2重庆3杭州4苏州5西安6武汉7郑州8长沙9南京10天津

2021年新一线城市商业魅力排名76.82021年新一线城市商业资源聚集度排名68.1202城市人口-西安层面人口总量1295万人，4区常住人口超百万，西咸新区人口数量居首位“七普”数据显示，截至2020年底陕西省常住人口3952.9万人，其中西安市人口总量1295.229万人，占全省人口比重32.77%。分区域来看，西咸新区、雁塔区、长安区、莲湖区四大区域人口超百万，西咸新区以130.46万人居首位，雁塔区以120.20万人在区县中位列第一，航空基地是人口最年轻、学历最高的区域。排名区域常住人口比重排名区域常住人口比重（万人）（万人）1西咸新区12浐灞生态区130.4610.07%554.25%2雁塔区13周至县120.29.28%50.413.89%3长安区14蓝田县109.068.42%49.23.80%4莲湖区15鄠邑区101.917.87%45.943.55%5高新区16高陵区95.837.40%41.73.22%6碑林区17曲江新区75.685.84%39.993.09%7未央区3418阎良区152.17%73.5.66%28.8临潼区19航天基地16.131.25%67.65.22%9新城区4720国际港务区13.591.05%64.4.98%10灞桥区59.44.59%21航空基地2.170.17%11经开区55.044.25%数据来源：保利投顾西安市场部整理

大西安人口老龄化程度最低的前5名区域1航空基地2浐灞3经开区4曲江5高新0-14岁15-59岁60岁及以上大西安学历最高的前5名区域1航空基地2曲江3经开区4碑林区5雁塔区大学（大专及以上）高中初中小学02城市人口-新一线城市对比西安在总量、增速及质量三方兼具优势，人口“虹吸”能力表现抢眼从人口总量看，共11个新一线城市迈入“千万级人口大城”，西安居第4位，人口基数较大；从人口增速看，近10年新一线城市中人口增长最快的4城均位于中西部，西安以52.97%的常住人口增速排名新一线城市首位，这与西安代管西咸新区、自2017年放开落户政策密切相关，且西安大学学历人口数量在新一线城市中排第三位，因教育实力强使得人口质量得以提升。15个新一线城市人口数量及人口增速对比分析3500300052.97%250020001500 1295.2910005000重庆 成都 天津 西安 苏州 郑州 武汉 杭州 东莞 青岛 长沙 佛山 宁波 南京 沈阳人口总量（万元） 人口增长率（%）数据来源：保利投顾西安市场部整理

60%50%40%30%20%10%

15个新一线城市10年人口增长率（%）52.97%西安长沙杭州东莞宁波南京沈阳天津新一线城市大学学历人口数量前3名南京武汉西安03城市规划-大西安层面优化城市空间布局，加强交通建设，国家中心城市建设取得突破性进展“十四五”规划核心目标为“国家中心城市建设取得突破性进展”，大西安城市空间格局已由“西进”调整为“西融”，“西融”旨在加快推进西安主城区和西咸新区融合发展，同时提出培育建设西安都市圈，深入推进西安-咸阳一体化发展，并带动关中平原城市群一体化发展。交通层面目标是建设国际综合交通枢纽，另外提出通过四大发展方向推动城市高质量发展。西融“米”字型高铁布局图四大发展大西安空间格局关中城市群空间格局图打造世界赛事名城建设国际消费中心城市打造丝路文化高地推进西安“一带一路”综合试验区建设方向03城市规划-区域层面丝路科学城：高新未来发展的主阵地，打造创新科技引领区+生态绿廊，现已全面开建“丝路科学城”是未来三十年引领高新区迈向新征程的主阵地，将原有规划的CID、国际社区及草堂基地板块均纳入进来，以更高占位对高新外拓区域进行整体规划，未来将打造为具有全球影响力的硬科技创新高地、一带一路国际科学交流中心、秦创原科技成果转化大平台和西安建设综合性国家科学中心的核心支点。西安主城区一城三区介绍中央规划面积50.5km²，建设科创城创新市形象门户、科创生态的赋能中区心、科技应用的未来场景。丝路科学城区位图规划面积21.82km²，打造都市消生态费、休闲娱乐、生态文创为核心文创功能的休闲空间，成为科技绿色区的文旅之地、创新精英的活力中心、理想城市的魅力磁场。丝路科学城空间规划图丝路科学城效果图硬科规划面积147.7km²，成为科创生◼区域面积：总规划面积220km²。态的核心区、原始创新的承载地、技产◼空间格局：形成“一核双心、一城三区十组团”总体空间结构。成果转化的示范地和硬科技产业业区◼发展目标：2025年将达到50万人口、1万亿经济规模。的聚集地。绿色建设：主动融入西安“三河一山”绿道系统，实现自然生态、产业生态、城市生态的发展目标。03城市规划-区域层面西渭东区：西渭一体化进程加快，西渭东区由曲江管委会托管，渭南将迎来高光时刻渭南作为陕西东大门、西安都市圈的重要组成部分，是西安东拓的重要战场。西安都市圈的发展、西渭东区管委会的成立、渭南国际现代物流港的建设规划都加快了西渭融合的步伐，未来渭南与西安将形成交通互联、产业协同、生态共建、公共服务共享的新格局。西安都市圈将构建“一核一轴、两翼三区、多组团”的发展格局，渭南是三区的重要组成部分。渭南将依托渭北产业转移承载区、西渭东区、富阎产业协作区积极参与西安都市圈功能布局。◼西渭东区位于华州，6月6日新区管委会正式成立，总规划82平方公里，由曲江新区管委会主导建设，遵循“创新驱动、规划引领、开放包容、示范带动”发展思路，规划打造集文化创意、绿色康养、休闲度假、文化旅游为一体的高品质区域发展样板区。图片来源：悦西安

渭南国际现代物流港区位于渭南经开区关中环线西侧，是西渭融合的重要推进项目，占地2500亩，按“立足渭南、借势西安、辐射西北、融入全球”的功能定位，依托亚洲最大铁路编组站新丰站优势，打造中欧班列西安集结中心疏解承接区。04城市建设-重点项目建设全运年加大建设力度，聚焦现代产业体系，提前超额完成目标任务2021年是西安全运年，西安聚力十四运，聚焦“6+5+6+1”现代产业体系，2021年西安市共安排市级重点项目740个，年度计划投资3950亿元，是2020年的1.4倍。截至到5月，473个市级重点在建项目完成投资2360亿元，达到年计划的59.7%，同时新项目开工率达到了79%，提前超额完成目标任务。西安“6+5+6+1”现代产业体系三星半导体产业园西安电子谷项目区域重点项目建设计划建设目标开工情况建设完成情况重点项目全年共安排市级重点项目740个，其◼2021年一季度集中开工项◼2021年1-5月，473个市级重◼三星（中国）半导体有限一季度开工率50%以目83个，总投资2580亿元，点在建项目完成投资2360亿元，西安中重点在建项目473个，总投资1.38上，上半年80%以上，年度计划投资531.37亿元。达到年计划的59.7%，提前1个公司12英寸闪存芯片二期万亿元，年度计划投资3950亿元，二阶段项目10月1日前实现100%◼2021年二季度83个项目集月实现了目标任务双过半。是2020年的1.4倍，预计将支撑全年◼西安电子谷核心区项目开工建设。中开工，总投资795亿元，◼159个新开工项目中，已开工实现固定资产投资增长10%以上。计划两年内全部建成。126个，开工率达79%。◼中南高科西安临空产业港04城市建设-十四运基建重点项目集中交付，全运“红利”加速释放，基建实现真正的“脱胎换骨”2021年7月前大批基建工程如期交付，主要包括交通及生态环境建设两大方面，重点项目包括西安火车站/西安北站改造、地铁14号线建成、“三河一山”绿道建成、幸福林带等，全运”红利“得以释放，基建工程落地不仅服务于全运会，更是以此为契机弥补短板，使得城市面貌得以焕新。项目类型项目名称项目内容竣工时间交通枢纽西安火车站改扩建西安站北站房等2021.6西安北站枢纽（一期）绕城立交、北三环道路等2021.6轨道交通地铁14号线北客站-贺韶，全长13.7公里2021.6交通层面高架快速路昆明路、朱宏路、北辰大道等快速化2020.7-2021.6立交西南二环立交、北三环-太华路立交等2020.4-2021.6城市道路隧道奥体隧道等2021.4-2021.6跨河桥灞河元朔大桥等2021.2-2021.6断头路红庙坡路东段等34条2020-2021全市层面“三河一山”绿道293公里渭河、灞河、沣河及秦岭环2021.4山带绿道生态环境城东幸福林带景观绿化、地下空间等2021.7（已开放）层面兴庆宫公园建筑修缮2021.7（已开放）城南小雁塔公园绿化提升2021.4

幸福林带效果图“三河一山”灞河跨河人行桥效果图04城市建设-十四运重点建设区域-国际港务区区域由快速建设期迈入加速兑现期，配套逐步落位，红利集中释放国际港务区作为十四运的主战场，区域红利集结、产业落地，随着城市开发迭变，加上全运会的即将到来，区域价值进一步提升。为了搭配全运会的价值属性，国际港务区内多个文化、艺术和商务新地标已经逐步诞生，文旅、教育、医疗、交通等配套不断落地，企业总部集群加快建设，将区域打造为展示西安国际化大都市形象的新窗口。文旅配套交大国际陆港医院铁一中陆港中学电建总部长铁一中陆港小学安招商总部中铁总部云系奥体中心列华润总部中冶总部融创冰雪世界地铁14号线地铁北三环3号线

配套类型配套内容建设情况配套等级2020年6月已建成交付，奥体中心-一场两馆奥体广场大型喷泉秀2021城市体育赛事IP文旅配套年5月首开“长安系”建筑群-长安云、长安预计2021年9月建成交付西安新文体中心乐、长安赋、长安书院教育配套西安铁一中陆港学校、陕师大陆港铁一中陆港学校小学去年五大名校分校小学已建成医疗配套交大一附院国际陆港医院在建中，2021年4月实现三甲级医院正负零地铁交通-地铁14号线地铁14号线2021年6月已区域通达性良好，且可交通配套通车公共交通-奥体大道等主干道快速连接主城区域主干道已通车华润万象城、高科汇溪广场、融创万象城在建，融创冰雪世商业配套界在建，已于2021年9月大型购物中心冰雪世界开工十大总部项目-中国电建西北总部、华润总部年底动工，中铁地标建筑、世界500强企业总部招商局丝路中心、中铁丝路总部、总部4月已完成主体封顶总部集群全运村酒店、华润奥体酒店等04城市建设-招商引资招商引资发力，总投资超7千亿，高新、西咸等热点区域吸引能级强劲在十四运红利带动下，招商引资层面表现优异，2021年上半年共有两次大型重点招商引资签约活动，其中丝博会作为西安招商引资的金字招牌，此次共签约260余个项目，总投资4035亿元。分区域看，航空基地、高新区及西咸新区等区域产业吸附能级较强，属于招商引资方面的明星区域。投资情况产业领域西安市产业项目集西安签约215个项目，总投新能源、新材料、航中签约会资3037.30亿元空零部件、智能制造、丝博会西安签约260余个，总投资生物医药、电子信息、4035亿元左右数字经济、文旅康养高新区、西咸新区、雁塔区得益于区域发展速度，项目签约数量领先；航空基地虽远离主城区，但产业集中，吸引众多项目投资。

空港光电子产研基地区域签约数量（个）投资额（亿）代表项目航空基地57284.78陶瓷基复合材料智能制造园区、航天新材料产业园高新区531569.28碳基先进材料产研一体化集团总部基地、高端压力传感器项目西咸新区36938.83空军军医大学医教研综合园区、光电子学研究与创新中心项目雁塔区29288六大片区城市更新项目、政府重点投资建设项目经开201026锂离子电池生产项目、锂离子电池生产项目、碑林区18/片区综合改造、文旅融合清单项目未央区17293团结片区数字港CBD、未央芯国际文化中心富阎新区15168民机总部研发区、高效光伏组件、汽车再制造中心灞桥区11157.98纺织科学研究院产业合作项目、中建路桥总部经济体浐灞10/招商蛇口文商融合项目、万达金融中心项目

碑林区文旅融合清单西农大未来农业研究院04城市建设-交通建设对外交通：“西延高铁+西安外环高速南段”齐建设，西安北站枢纽一期工程已建成上半年对外交通建设围绕高铁/高速建设及交通枢纽改造展开，其中西延高铁已开工建设，建成可实现直达西安、西南/中南等地区；西安外环高铁南段迎来新进展，助推大西安五环时代的到来；同时西安北站枢纽一期工程已建成投入使用，实现便捷换乘。西延高铁西安外环高速南段西安北站枢纽一期工程注：图源“悦西安”2021年上半年西安对外交通建设情况类型名称建设阶段内容意义高铁西延高铁开工建设◼总长300公里，总投资551.6亿元，开工时间2021年5月，◼是陕西“米”字型高铁重要构成及全国“八纵八横”包（银）海通道的重建设周期4.5年，预计2025年竣工。要组成。可实现与西安、形成直达西南/中南等地区的便捷通道。西安外环高速◼西安外环高速公路全长270公里，南段全长70.16公里，◼外环高速南段建成后将成为一条串联大西安南部各组团的交通大动脉。高速在建中线路起止为西安鄠邑区-蓝田线，作为西安五环最后的◼将与外环北段在西安外围形成总长270公里的大环线，极大缓解绕城高南段“断头路”，南段计划于2022年建成通车。速交通压力，对拉大西安发展骨架、优化城市空间布局意义重大。交通枢纽西安北站枢纽一期工程◼总投资约48亿元，项目一期工程已于2021年6月底全部◼实现地铁+高铁+绕城“真正零换乘”，形成功能完善的快速进出站交通工程已建成完成。枢纽系统。04城市建设-交通建设轨道交通：实现“八线齐开”及“八线共建”的盛况，地铁三期规划项目已全面开工建设继2020年年底西安地铁三线齐发后，西安又迎来“全运线”地铁14号线的通车运营，截至目前已实现“八线齐开”。从客运强度来看，西安客运强度位居全国第3，仅次于广州、深圳。至此西安地铁三期规划项目已全面开工建设，计划到2024年末，轨道交通运营里程再翻一番，形成12条运营线路，总长为422公里的运营网络，拉大城市骨架，有效缓解交通拥堵。西安地铁“八线共建”注：图源“悦西安”西安轨道交通建设情况新开通地铁 地铁14号线：2021年6月开通，与机场线贯通运营，成为一条43公里横贯西安城北的东西向道路，实现地铁2、4、14号线三线同站换乘。◼目前已实现“八线齐开”。地铁运营情况◼截至5月底，西安地铁今年总客运量已达到4.59亿人次，客运强度位居全国第3位，仅次于广州、深圳。已开工 “八线共建”：地铁1号线（三期）、地铁2号线（二期）、地铁6号线（二建设地铁 期）、地铁8号线、地铁10号线（一期）、地铁14号线、地铁15号线（一期）、地铁16号线（一期）04城市建设-教育建设推进教育建设，扩大优质学校比例，大力提升办学质量西安市2021上半年持续推进基础教育建设，新增学校126所，新增学位10.8万个，计划今年9月投用；提出“新优质学校成长计划”，建设高质量的义务教育，促进义务教育优质均衡发展。莲湖区第一学校灞桥区东城第二中学◆2021年西安教育建设完成情况：今年西安将完成新建、改扩建中小学幼儿园126所，新增学位10.8万个，其中幼儿园42所、小学61所、中学23所。◆新优质学校成长计划：过去两年西安市通过组建“名校+”将“弱校”补上来；今年开始聚焦大批量的“中间校”，计划用3年时间在全市范围内培育600所“新优质学校”，扩大优质学校比例。

西安各区公办义务教育现状及近期规划分析2021年教育建设情况2022年教育建设规划区域投入使用学校新增学位数量计划新建和改新增学位数量数量扩建学校数量雁塔区4所3960个4所2820个未央区5所2070个6所7980个经开区6所6360个5所9810个曲江新8所8820个10所7080个区浐灞生6所8610个6所9330个态区莲湖区3所3405个4所1710个灞桥区7所4410个6所6150个西安宏观环境小结西安宏观环境经济层面：经济赢得“开门红”，各项投资力度加大，经济总量位次上升，新一线城市排名进位。人口层面：总量1295万人，4区常住人口超百万，虹吸能力强，数量、增速及质量三方兼具。城市规划层面：优化城市空间布局，“西融”加快西咸一体化建设，且高新丝路科学城及西渭东区规划出炉。

西安城市建设城市建设：全运会契机下城市建设取得突破性成果①国际港务区：迈入加速兑现期，配套逐步落位，红利集中释放。②十四运基建：全运“红利”加速释放，基建实现“脱胎换骨”。③重点项目建设：全运年加大建设力度，提前超额完成目标。④招商引资：总投资超7千亿，高新、西咸等区域表现抢眼⑤交通建设：高铁/高速齐开工，地铁实现八线齐开及八线共建2021年下半年趋势预判经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌西安宏观环境篇城市宏观环境楼市政策环境01楼市政策汇总调控力度加码，政策趋严趋紧态势明显2021年上半年共出台6条新政，政策涉及到规范市场、预售资金监管、集中供地、限购政策调整、租赁监管及“竞自持”等多方面内容，其中“330”被称之为史上最严新政。上半年楼市调控进一步加码，政策端趋严趋紧态势明显。资金《关于进一步规范房地监管产市场秩序有关问题》3月15日3月19日《西安市商品房预售规范 资金监督管理办法》市场

《关于建立房地联动机 交房即制促进房地产市场平稳交证健康发展的通知》3月30日4月30日《新建商品房“交房集中 即交证”工作方案供地 （试行）》

自持《关于规范住房租赁房源租赁发布行为的通知》5月24日6月11日《西安市租赁住房房租赁 源筹集工作实施细则（试行）》监管02楼市政策-330新政核心内容：史上最严新政出台，土地集中供应、限购加码西安3月30日发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调控包括建立完善房地联动机制、加强住房交易管理、金融监管等方面。政策内容政策对比政策力度2021年3月30日新政：——除蓝田县、周至县以外，全市商品住/宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让；2021年3月30日新政：首次提出按季度——每年按季度集中供地，超过“三道红集中供地线”的竞买人不得参与土地竞拍；2019年6月20日政策：落户情况：须落户满一年，或在本市连续缴纳122021年3月30日新政：个月社保或个税；须落户满一年，且在本市连续缴纳12限购政策加码未落户情况：提供5年以上（含5年）个税或社保个月社保或个税证明方可购房。2018年6月24日政策：2021年3月30日新政：新房取得房产证满2年或网签备案满3年且取得房新房网签备案满5年方可上市交易，二二手房交易加码产证方可上市交易，二手房取得房产证满2年方可手房取得房产证满5年方可上市交易。上市交易。2018年6月24日政策：2021年3月30日新政：刚需家庭认定条刚需家庭认定条件：在本市范围内无自有产权住将“刚需家庭”无住房转让记录的年件有所放宽房，且自2017年1月1日起无住房转让纪录。限要求调整为购房前48个月。

土地端影响西安加入土地集中供应的行列，一定程度抑制了土地过热的局面，限制“三条红线”房企，促使房企理性拿地，达到稳地价、规范土地市场的目的。房企端影响明确限制“三道红线”房企不得参与土拍，对房企的融资能力、战略布局、市场预判、各部门协作、综合产品力等方面能力有了更高要求。市场端影响①房价层面：明确提出“限房价”规定，尽管未明确提出房价零增长，但是备案价执行层面趋严。②区域利好：直接利好西咸新区、蓝田县及周至县等区域。购买端影响①购房资格加码，双条件限制购房人群；②直接利好刚需人群；③新二手房可上市交易的时间延长，进一步遏制了炒房投资行为。销售端影响商品房集中入市下市场竞争更趋激烈，客户将对产品的要求更高，提升产品力或以价换量的态势将更明显。03楼市政策-自持租赁政策核心内容：土拍“竞自持”规则首次亮相，并对自持细则提出规范6月7日西安住建局发布《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则（试行）》的通知，调控包括租赁住房监管、自持租赁住房政策等方面。此次政策是集中土拍下，土拍规则加码，竞自持土拍的背景下产生的。政策内容平台管理 租赁住房应纳入“西安市住房租赁交易服务平台”统一管理，进行租赁合同网签备案。租金监管 新建租赁住房的租金应纳入住房租赁资金监管账户管理。①自持比例：西安主城区新出让商品住房用地自持比例5%起，轨道交通800米以内的地块自持比例10%起步，沣东新城新商品住房用地出让时，自持比例不低于5%。②自持规划面积：自持租赁住房以中小户型为主，户均建筑面积60平方米左右，最大户型建筑面积原则不超过90平方米。自持政策细则 ③自持建设原则：自持部分的建设进度不得滞后于所在出让地块商品住房。④自持运营要求：商品住房配竞企业不得一次性收取超过12个月租金，不得签订超过法定租赁期限的合同，收取押金不得超过1个月，不得以收取保证金等形式变相销售、以租代售。⑤自持年限：自持年限不低于10年，自持期满后可上市交易，按上市当年商品房销售有关规定进行管理。

土拍端影响西安首次集中供地的竞拍条件出现“竞自持“，此次自持细则出台，将会在土拍前夕弱化部分房企的拿地热情，一定程度上抑制土拍热度。房企端影响政策严禁以租代售，且不得一次性收取超过12个月租金，房企的拿地成本高涨，回现的难度较大，利润空间趋小，甚至出现亏本的情况。在高成本前提下，央企国企及大型房企更具市场竞争机会，小型房企将更难拿地。另外已有运营较为成熟的长租公寓品牌的房企也更具优势。市场端影响政策有利于租赁市场，维稳租赁市场的有效、稳定供给，且监管力度加大，租赁乱象将得以有效抑制。客户端影响购买客户将会对租赁部分存在一定抗性，社区的私密性及纯粹性大打折扣，而租赁客户将得以租到具有品质、具有保障的房源。04楼市政策-其他政策核心内容：以规范市场为核心，加强对预售资金及租赁市场的监管除330政策及自持租赁政策外，其他政策主要集中在客户端、房企端及租赁端，旨在多方位从源头进行调控。客户端需严查首付款来源；房企端加强了预售资金监管，并提倡做到“交房及交证”；租赁端实施租赁申报及资金监管。3月15日3月19日4月30日5月24日政策关键词规范市场预售资金监管交房即交证租赁监管◼①加强购房资格核验。◼①预售资金应全部直接存入专◼①自2021年5月1号起，取◼①住房租赁企业须在西安市◼②加强购房资金核验。不得诱导、协用监管账户进行监管，并实行全住房租赁交易服务平台进行开得商品房预售许可证的开发助购房人以“信用贷”、“消费贷”等额、全程监管。业申报及资金监管，且发布房商，应大力推行“交房即交方式支付首付；不得提供垫资或提供首◼②对重点监管资金设置了6个源必须经平台进行房屋权属核政策内容证”工作。付贷等违规金融产品和服务。意向登记使用节点，并明确了达到每个节验及备案获取房源核验码。◼②开发商须在购房合同中增信息核验时，要严格核查首付存款证明。点前的最高拨付比例，保证剩余◼②个人发布租赁房源的，发加“交房即交证”作为选择◼③规范商品房销售秩序。工程资金充足。布房源套数不得超过10套性条款。◼④规范存量房交易秩序。（间）。此次虽未在此前发布的文件基础上加码，本办法的实行从资金源头着手，保交房即交证目前虽未强制执行，租赁新规将从源头有效遏制二手但是更加明晰规范开发商及购房者行为，障购房专款专用，降低烂尾楼出现房市场乱象，通过获取房源核验但已有部分项目照此执行，对于政策评述严格落实房住不炒的定位精神，同时加大的风险，而从对于开发商而言，资码、房源审核、资金监管等手段，购房者利好明显，规范市场的同对存量房销售的管控，严格控制不符合限金周转速度降低，更加考验开发商遏制中介及个人发布虚假房源、时也减低了客户置业风险。售条件房源挂牌出售。资金实力。遏制二手中介跑路等市场乱象。西安政策环境小结集中供地 限购加码自持租赁下半年政策环境以平稳过渡为主，预计短期内不会出现过于严苛的政策收紧，长期来看若市场持续火热